北京物业管理从业人员岗位培训

中国物业管理从业人员岗位培训《房地产开发经营与管理》1《房地产经营与管理》第一章房地产投资概述房地产业：是为人类社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。房地产投资具有收益，保值，增值和消费四个方面的特性。2《房地产经营与管理》

§1.房地产的种类和特性3《房地产经营与管理》一.房地产的种类1.土地2.建成后的物业（1）居住物业（2）商业物业（3）工业物业（4）特殊用途物业4《房地产经营与管理》二.房地产特性1.位置的固定性或不可移动性2.经济寿命的可延续性3.适应性4.不一致性5.需要管理6.能从周围社会环境的改善中获得收益5《房地产经营与管理》§2.房地产投资的形式与优缺点6《房地产经营与管理》一.房地产投资的形式1.房地产开发投资:从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即项目策划规划设计和施工建设等过程,建成可满足人们某种入住需要的建筑物及附属设备设施与环境即房地产商品向市场销售收回投资获取收益.2.房地产置业投资:满足自身生活居住或生产经营需要;作为投资将购入的物业出租给最终使用者获取利润也可转售给他人而获取收益.7《房地产经营与管理》二.房地产投资的优缺点1.优点：（1）能得到税收方面的好处（2）易于得到金融机构的支持（3）能抵消通货膨胀的影响（4）提高投资者的资信等级8《房地产经营与管理》2.缺点（1）投资数额大:开发或置业均需几百万几千万甚至数亿元人民币.前期投资或首期付款20%也望楼兴叹.故不是大众化的投资工具.（2）投资回收周期长:开发投资3一5年.置业投资少则8一10年,长则30一50年甚至60年.资金压力太长（3）需要专门的知识经验:要有开发商应具备的素质和能力.还必须进行有效的专业化的物业管理.

9《房地产经营与管理》§3.房地产投资的风险与投资组合一.风险的概念与风险分析的目的1.风险的定义：投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差2.风险与不确定性：风险涉及到变动和可能性，某事件具有不确定性，意味着对于可能的情况，无法估计其可能性，因此对未来投资收益估计应该是定性，而不是定量。3.风险分析的目的：辅助投资决策10《房地产经营与管理》二.房地产投资风险的种类1.第一种分类方式（1）收益现金流风险开发投资：未来房地产销售价格变化，成本增加，市场吸纳能力变化，会对开发商收益产生巨大影响置业投资：未来租金变化，市场出租率变化，物业毁损造成损失，资本化率变化，物业转售时的收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响（2）未来经营费用的风险：主要是对置业投资来说，建筑技术的发展，建筑功能要求的提高，影响到物业使用，购买者须支付昂贵的更新改造费用，这些费用对当前房地产市场价值有很大影响11《房地产经营与管理》（3）资本价值风险：物业的资本价值，会随着收益率的变化而变化，房地产收益变化是复杂的，资本价值风险影响置业投资的收益，表现在估价误差，市场影响，政府法律金融政策影响，宏观经济形式影响，功能陈旧，通货膨胀，法律风险。（4）比较风险：即机会成本风险，投资者将资金投入房地产后，就失去其他投资机会，也就失去其他机会可能带来的收益。（5）时间风险：适当时间强调选择合适地点和物业类型，进行投资，使获得最大投资收益的同时，风险降至最低限度。（6）持有期风险：与时间风险相关，影响项目收益的不确定因素越多，风险随持有期的延长而加大。12《房地产经营与管理》2.赖第二遮种分颤类方敢式（1简）商馆业风仁险：演置业闷投资天经营裁的费讯用超持过收时益或炊销售妄利润笋的情呼况。（2氧）利档率风摧险：志利率烦的变公化会垃导致莫置业却投资保的损博失。（3敞）市照场供闪求风择险：淡房地投产市访场是厘地区途性市册场，粒可通返过密叠切关亲注当故地经哲济发劝展状丘况，安细心辅使用乳投资肾分析金结果双，避任免某啦些市闭场风阿险。（4仿）购迷买力贫风险语：由鼻商品惯或服达务价籍格上孙涨带源来的桥风险绿。（5芝）政策策风悄险：桐国家袍税收恒政策灶变化鼻带来村的风笑险，键可选小择政绢府鼓范励的瞎有收那益保忌证或去有税火收优隶惠政强策的纽奉项目京投资捎。（6丘）或夺然损涨失风脊险：武是由费自然闲灾害质引起痰的置晶业投晶资风证险13《房泄地产彼经营彻与管欺理》三.帐风险吉对房勿地产闭投资栗者行笑为的须影响1.鬼令投耐资者抵根据朋投资乎风险践的大与小，权确定其训合理板的投陆资收气益水贵平。2.商使其恨尽可苏能规腿避，肌控制勺和转偶移风嘴险14《房左地产内经营眼与管熊理》四.触风险掏与投杠资组土合投资高组合窃理论园主要狂论点臂：是在育相同撤的宏卫观经添济环附境变隶化下钻，不度同投肯资项果目的横收益绘会有暂不同衣的反截映。变目标抄是在雅一个蛾固定滚的预脾期收倒益率材下使场风险基最低押，或则是在解一个相预设繁的风性险下蓄使收松益最脂大化榆的投免资组俱合，跑要使滴基金登安全贪，收奋益稳住定。15《房嘱地产伟经营首与管弓理》§4既.考虑贡时间尘因素全的资村金等们效值乏计算16《房验地产阳经营懂与管值理》一.隔资金可的时座间价剑值是指刮同样显数额管资金焰在不浸同时兴间点叼上具联有不娘同的脱价值塘.17《房略地产弱经营芳与管塔理》二.振利率蛾与计拉息方驻式1.骑利率等:单位清时间懒增加词的利津息与捕原金帽额之匙比,豆用百谣分比芒表示京,称押为利租率.利率廊(i伶)罢=丙单位字时间躁增加暴的利模息/掘原金旬额X祥10倘0%2.单利虑计息碑与复躲利计恳息单利往:屯利息贞总额胸=劲本先金X计息总周期惹数X利率=槐p•虎n冤•送i复利肝:匪F抗=愿p结(离1+磨i)n18《房踩地产尖经营捷与管客理》三.拘符号P=现值F汉=超终值A假=陵连续新出现馒在计艘息周蛇期期丸末的杀等额摘支付越款N握=听计息锋周期液数I旋=其利诉率19《房塌地产筛经营顾与管钩理》四.汤复利形计算较公式竟与系墨数1.哈一次越支付纤的现蜻值和痒终值F贿=四p段(勤1+闭i)n2.享等额副序列洁支付松的现帆值和稻资金冈回收P疮=洒A*英(1驴+i)n-1岸/i(赔1+牌i烧)nA百=生P蛇*i(可1+滨i昨)n/爸(1洗+i)n-120《房洗地产蜡经营待与管顿理》五.烟名义甲利率践与实脏际利秧率例:云年利展率为兵12选%,布存款团额1忍00急0元绞,期肯限为御1年一年会一次纳计息渠:F形=1开00京0*栗(1领+1贱2%驱)=浅11姓20楚元协12没%一年花四次创计息应:F揉=1鸟00己0*够(1渴+3荣%)4=1敌12昨5.繁51泳元垄1探2.颤55陡%一年踩十二方次计盆息:爪F=军10蹈00室*(鹊1+声1%报)12=1挖12披6.古83猛元肥1衰2.卸68胞%名义祸利率吐1勺2%准=周屑期利仙率*僻复利嫁利率第周期惹数21《房狼地产适经营蚂与管督理》名义明利率荡与实致际利趁率有下下述喘关系台:1.田计息翼周期漂一年暮则名膀义利姥率=白实际塘利率窄,短伤于一俯年则奶实际花利率防>名议义利脏率2.灾名义令利率见不能挖反映独资金劝时间模价值痒,只饼有实塌际利泳率才葛能反疗映.3.脏名义离利率固越大难,周凝期越涝短,倦差异蚁越大筹.22《房秒地产耗经营脸与管通理》六.绘例题23《房均地产剃经营光与管碌理》例一炸：某片家庭达预计闯在今园后1寇0年钟内的晚月收活入为纹16确00截0元挂，如到果其寨中的肝30纤%可米用于勒支付皂住房慕抵押韵贷款塘的月解还款丝式额，疑年贷房诚款利送率为冬12兄%，罚问该缓家庭做有偿饲还能透力的桂最大抱抵押宏贷款肯额是造多少仰？解:兰（1束）该饲家庭学每月绩可用记于支刊付抵乡丰押贷坝款的谊月还夺款额A=量16铸00滔0X汉30邀%=足48亚00郑元（2汪）月史贷款墙利率似i=狼12纸%/允12肯=缴1%（3穴）计罚息周凯期数牢n=吵10将X1陵2=菊12血0个攻月（4丢）该狮家庭吸有偿汉还能扛力的题最大赖抵押倍贷款月额：P堵=A突（（烘1+隔i筒）n–1）/田i静（1腿+i坐）n=4萄80胖0（崇（1朴+1否%）12四0–1）/膀1%晚（1换+1谣%）12盐0=33牺.4塑6万24《房既地产慕经营乒与管梅理》例二弹：某巷家庭侮以抵哗押贷弱款的弦方式酱购买熔了一蜓套价广值为惧25禾万元洪的住慢宅，货如果购该家裕庭首免期付滥款为烈房价么的3艺0%聚，其评余为摔在1算0年凉内按贪月等英额偿遍还的忧抵押肃贷款纷，年很贷款嚼利率默为1路5%换。问尚月还固款额协为多息少？婆如果粱该家法庭2铅5%政的收术入可闹以用着来支汁付住锐房消绕费，菌问该境家庭麻须月染收入驰多少蚕，才混能购棒买上狡述住钻宅？解:龙（1挤）抵懒押贷或款额福Ｐ=翅25裙Ｘ7狗0%正=链17榜.5典（万惜元）（2斑）月袄贷款绢利率驴i海=1般5%越/1侍2鄙=1化.2栋5%勉,计息伙周期晃数n误=抵10佣X1灿2辩=1谨20钳个月（3羡）月隆还款柱额A长=筒Pi（1董+i限）n/忙（（乳1+阁i筛）n–1）=望17恭50滥00踏X1河.2质5%（1鲁+1系.2喇5%垄）12皂0/刷（（歌1+锦1乔.2恰5展%）12宇0–1）=2兆82店3.违4元（4洞）该劣家庭木欲购幼买上火述住颂宅，途其月星收入时须为28炉23坏.4的/0穿.2耳5衔=1名12墓93泉.4棋元25《房块地产近经营赖与管现理》第二瓜章输房地庄产开莫发的检程序哗与管表理§1兰.房地仿产开肿发的债主要殿程序一.妄概述房地礼产开海发是绣通过贿多种岸资源需的组沈合使间用而宜为人迎类提愤供入件住空估间并洒改变玩人类筛生存粮的物惊质环摄境的窜一种慎活动26《房逢地产认经营市与管丸理》二.恭房户地产志开发张的主纳要程抹序八个闪步骤匙：投逝资机挎会寻侧找；侵投资撞机会虎筛选殿；可颂行性粒研究疫；获奴取土乞地使好用权党；规届划设敌计与丑方案问报批套；签咏署有期关合症作协尾议；嘴施工软建设群与竣毒工验存收；贸市场集与物刚业管肠理四个扬阶段模：投训资机像会选球择与今决策瞒分析谦；前酸期工饰作；败建设基阶段章；租承售阶患段27《房上地产丢经营紫与管孤理》三.闷房粉地产举开发止过程孤的主寺要参上与者1.顷土地逗所有完者或傻当前搅使用蚊者2.喉开发铸商3.寻政府指及政夺府机杠构4.岂金融翠机构5.遵建筑丹承包汽商6.扶专业醋顾问当,建写筑师滚,工签程师鸟,会嫌计师敲,经愈济师烛及成宵本控庙制人矩员,捏估价闹师及摆市场剂营销化人员春,律率师及涂代理填人28《房积地产嫌经营堵与管眨理》§2拘.土地迁使用米权的喂获取开发箭商获歪取土罩地的饥几种就方式获:1.写政府博行政苍划拨2.建土地构使用夏权的东有偿珠出让出让搞年限萝：居住喝用地怀70渣年；择工业臭用地蓄50专年；欣教科鲁文卫慨体用桌地5滨0年帝；商业吴旅游鼠娱乐笔用地监40碗年；球综合层或其互他用编地5巴0年出让穗形式料：协议顿；招跃标；貌公开挖拍卖律；补旷地价29《房律地产亮经营呆与管纯理》§3刺.城市保规划穷及其娃对房减地产尚市场慰开发眠的影话响一.抹城市例规划密的作帜用和钥任务1.未作用酿:对涌城市雪建设鸭综合艘布署辟,是彼城市猴开发久建设晨管理著的依贞据.2.林任务悟:根剥据规迁划状净况条获件,霉布署宜城镇慎体系攻,确天定城右市性零质,切规模榨和布珠局,混统一拘规划缓,合纠理利个用城毛市土筝地,母综合厉各项驻建设配,保并证城兼市有忽序地叉协调廊地发律展30《房提地产陆经营塞与管日理》二.菊城市驶规划弱的层雹次及耍与其组他规状划的像关系1.嚼城市宫规划涨的层桥次:摊总体午规划寸;详伴细规挖划2.稠与其侧他规此划的顺关系断:和链国土达规划背,区像域规倡划,妖江河衰流域图规划庸,土犁地利侦用总领体规理划相登协调31《房汽地产葬经营懂与管镰理》三.携房地龙产开漏发项倾目规猾划设功计方岗案中孟的主涨要技竹术经奖济指天标1.粘居住艳区技捞术经致济指等标居住访区总蕉用地钩；居菜民人忧均占钞地；科居住样区总休建筑旺面积扫；总盐户数男总人贺口，柄平均披每户隐人口崭；平浮均每药户居御住面第积；依居住莲建筑济密度伤（建士筑基竹底面涨积/游建筑晕用地紧面积困）；厨居住越面积笋密度钉（居鉴住面冷积/民居住者建筑貌用地兰面积航）；领容积巴率（往居住塑建筑哀面积每/居青住建样筑用勿地面肺积）灵；人畏口毛逝密度嫁（总伍人口再/总贴用地事）；貌人口拖净密惊度（送总人拉口/柿居住硬建筑愉用地灭面积毁）；驻平均袄层数夸（住腹宅总笑面积惭/住肆宅基虹底总葵面积头）；症高层郑（7差层以已上）比例夹（高咽层建验筑面歇积/隶居住隙总面旋积）陕；住尝宅间墙距；斧居住叫区总绸造价窜；建糠设周面期32《房诵地产摊经营稠与管殃理》2.位非居绝住区胃开发过项目氏规划裤设计曾方案确的技惧术经斜济指晒标建筑笑容积廊率；总建姓筑面作积地上漏建筑锐面积建筑剥密度规划恳建设短用地闪面积建筑姐高度绿化愉比率停车糖位个鸦数有效宝面积猜系数开发冠项目临总造蛋价，额平均门造价弯和开昆发建欠设周浙期33《房认地产拢经营找与管塞理》四.洪房地汇产开气发项使目的愿规划须管理1.收开发棍项目芳选址朴,定异点审修批阶芹段2.企申请遣建设淋用地抵规划埋许可岛证阶息段3.旦规划遥设计冠条件垒审批泽阶段4.逢设计太方案东审批政阶段5.尤建设笨工程批规划江许可敲证阶奴段6.验竣工缝验收雷阶段34《房父地产垃经营塑与管诱理》五.糕城市肯规划销与房奔地产抱开发助的关迷系房地丸产开拘发服妈从于仍城市筑规划容的管庙理,箭而城亡市规吴划的扬实现绵,则状有赖撑于房道地产鲜开发柱的资周金投治入.矛要纠组正两垄种错饺误观旨念:1.尤规划哗是开国发的继判脚垦石2.黑城市衔规划链是万还能的刷,不宏能改南变的35《房甚地产伯经营样与管写理》§4护.政府晒的土铜地政恼策及拖其对仆土地柴市场止的管去理一.柿房地腰产市邮场的脂宏观告调控煌是政杏府调祖控的疮主要壁方式1.宿土地盼供应愧计划示的调新控2.耐城市钉规划趴的指同导3.韵地价悄的杠使杆作哪用4.想税收纺的功库能5.轻租金征的控向制6.南金融臂杠杆榴的作奶用7.妙住房大政策慢的影题响36《房是地产磨经营讽与管刚理》二.丸房地盼产行斧为的帐规范1.迫资质珠审查2.辟产权培登记3.烦建立拣房地匪产价摆格评冈估制庭度4.弦交易字程序斤的规图范化37《房航地产物经营闻与管杏理》第三过章姜房地怎产开道发项木目可宴行性勺研究一.遍可行慰性研场究的酒含义锁和目絮的1.阔含义傍：在工兼程项蒙目决源策前久，对买与项双目有道关的殊社会荷，经皆济和必技术摄等方窑面进算行深块入细煤致的耗研究辈。对谷各种播可能却建设义方案网或技蕉术方巩案进咸行认主真的其技术破经济语分析兔，比钉较和惯论证奶。对辈项目瘦的经炎济，帮社会赶，环幻玉境效棋益进摊行认呜真的贤科学扔预测桑和评烈价，御提出脆决策焰依据与。38《房赔地产呆经营贷与管茫理》2.简目的狡：实现排项目严决策沈的科现学化胁，民讨主化槽，减视少或映避免秧投资第决策番的失反误，乘提高敞项目蛇开发库建设诊的经识济，吊社会作和环素境效婆益。39《房洪地产蹦经营坡与管历理》二.储可行虚性研捉究的丢作用1.巷是项偏目投奥资决宽策的骡依据2.怎作为躺筹集胸建设咽资金园的依花据3.拒作为越开发淋商与恨有关挎部门枪签定昏协议挨，合轰同的筛依据4.珠作为富编制侮下阶陶段规藏划设冷计的收依据40《房猫地产夕经营坑与管抹理》三.腐可行改性研搜究的祖依据1.洪国家屯方针纺，政丢策和传长远膊规划2.两批准来的项竿目建会议书毙等文瞧件3.悬城市睡总体咳规划丈，详器细规骑则，续市政黑设施4.饲基础昼资料5.俯工程劫技术厉标准贼，规黎范，塑指标姿要求歌资料6.寄国家晚经济乖参数各，指摔标7.书开发胜项目束备选宾方案踪蝶的土族地利扭用条扰件，骗备选足规划堪设计长方案广等41《房菜地产怒经营捡与管结理》四.朗可行哪性研汁究的陕四个论工作爸阶段1.赤投资乐机会贫研究2.则初步蚁可行其性研请究3.忌详细狼可行革性研胁究4.尚项目筋的评岸估和响决策42《房热地产圾经营窄与管嘉理》可行别性研爷究的竞内容悠和步裁骤一.西可行磁性研坚究内连容1.飞项目很情况2.泽开发喂项目语用地沿的现努状调吗查及么动迁膊安置3.荡市场晕分析蜻和建板设规涝模确葬定4.衫规划勿设计艘方案僻选择5.旬资源肠供给43《房院地产蝴经营使与管宾理》6.烧环境昨影响巷和环专境保汤护7.骆项目集开发警组织西结构把，管狮理费延用研命究8.缺开发慢建设关计划9.尤项目诱经济饭及社愚会效偷益分进析10赠.结须论及喜建议44《房帆地产呢经营尝与管衣理》二.翠可行方性研仅究步待骤1.补接受无委托2.顾调查腰研究3.馋方案僵选择蚀和优住化4.许财务狡评价弯和国洲民经漂济评笋价5.去编制掀可行岸性研彻究报设告45《房萍地产磨经营旗与管渐理》房地角产市淡场分患析与振预测一.漫房地抗产市仁场分夕析与捏预测走目的1.抬了解挎影响鹿房地带产市陵场的粮宏观谊社会沿经济喂因素涨，把惭握投折资机挖会与细方向2.给了解慈各类拔物业尿的供闪求关丑系和暗价格楼水平邀，就缘瑞拟开觉发项祸目进解行市缴场定爆位3.篮了解干房地练产使猪用者输对建捏筑物缘瑞功能维和设侄计形但式的肉要求安，用约以指抽导项扮目的蒙规划堡设计46《房辟地产射经营绿与管摆理》二.抗房地具产市薯场宏巧观因婶素分庸析1.鸽首先惑要考脊虑国枕家地野区或串地方秒的经横济特见性，柄以确再定整罪体是岭上升覆还是浆衰退半阶段2.勾开发倾商要享分析难研究霜所选暴择的止特定脖开发挂地区吵经济飘社会聋情况3.彻对项按目所高在地径域情间况分下析47《房租地产志经营济与管悦理》三.轰房地貌产市蔑场微斜观因庸素分锦析1.忽具体宅物业称类型蓬和开偶发项队目所旁处地诉区市夸场状脆况分宇析2.激针对第所开效发项题目的粗类型阿及其槐特点子进行脾分析48《房蚂地产鉴经营弄与管戏理》四.货房地那产租揉售方神案内啦容1.勒项目毅出租龙出售其还是电租售净并举2.谱可出铜租面申积和垫可分刘摊建阿筑面另积及格各自冬在建荣筑物狸中位者置3.疤出租液和出秃售时镰间进键度安粱排及印面积因数量闷确定4.谣租金恐和售并价水寄平确骂定5.垮收款悟计划啄确定49《房农地产誓经营候与管锅理》房地付产开毫发项供目投邪资和辫成本栽费用曲估算一.升房地满产开阀发项成目投塌资与虑费用激构成1.未开发才直接哪费用货（土全地费解，前勉期工窃程费蛇，房戒屋开远发费茅）2.翁开发栏间接夺费用使（管扭理费筝，销暖售费袋用，商财务截费用恢，其喜他费肌用，鄙不可台预见市费，防税费节）50《房意地产周经营爱与管驻理》二.忧各项宵成本斜费用通估算请方法1.浸土地报费用院估算a.杆土地锁出让览金b.棉土地狭征用袄费c.惑城市灵建设执配套胞费d.错拆迁恳安置烦补偿杆费51《房先地产冰经营授与管注理》2.巡寿前期售工程纵费估御算3.横房屋泰开发蛋费4.肉管理粱费5.塑销售博费用6.彻财务朽费用7.鞠其他滚费用8.参不可拳预见贵费9.埋税费52《房沈地产莫经营苦与管戴理》房地撤产开架发项嘱目的刷财务厕评价一.称财务押评价绩的基总本概课念根据膊国家胶现行咬财税漫制度映和价桃格体织系，机分析愤计算蚕项目扁直接麦发生妨的财兴务效蹲益和先费用容，编守制财尤务报牢表，正计算膜评价旺指标狡，考血察项德目的按盈利压能力勾，清务偿能翁力以键及外移汇平绸衡等淡财务歪状况在，据径以判沟别项谱目的励财务杆可行逝性53《房幅地产寸经营愿与管连理》1.群项目仗销售六（出蜜租）绣收入2.匪开发气项目扑总投诞资=后固定吉资产堪投资师+投小资方巨向调星节税猫+借闪贷利煎息+脑流动桶资金3.老经营蚕成本孝：荐项目咱建成逐后经荣营过杜程中激发生贯的费迷用4.赖税金54《房衣地产大经营敌与管润理》二.值财务饭评价仪的主芒要工宝作内家容和霉技术竞经济科指标1.挨主要烦工作筛内容钩：通过陷主要溪技术盒经济兼指标喊对项树目的阔盈利港能力撑进行迟分析统，计街算项饥目的络投资蜘利润持率，渐投资欣收益警率2.催主要舱技术蔬经济名指标a.祝财务迷内部累收益侮率b.动财务恋净现般值c.废动态决投资席回收姥期d.卵开发顿商成杯本利精润率e.遥投资泥收益胡率55《房蚁地产替经营摧与管拌理》三.水房地南产开肢发项丘目财泥务评展价体翅系示放例四.方房地偶产开劈燕发项辫目财辱务评归价中织所使征用的看基本谎报表56《房典地产樱经营倒与管泥理》房地微产开默发项洲目的悔不确航定分压析变动避因素：地累价；旋土地乞开发废成本考；购细置土容地过址程中玻的附错加费铅；容奸积率殊或有件效面陕积系尾数；葛建造短成本事；专爷业人水员费走用；驻管理恰费；腰租赁概代理眯费；群广告膛宣传鸽费；打租金血或售善价；侍开发仔周期迅；建羞设期拾和租骂售期察；投禁资收屯益率懂；贷世款利嘉率；畜空置短率等主要抬变动心因素：土窗地成作本；好建造嫩成本泻；租鞭金或习售价恢；开炉发周谊期；粗投资冒收益奇率；蚁贷款盲利率宁；空闭置率妈等57《房客地产舱经营宴与管谷理》一.生房地喇产开劣发项压目财放务评虫价中偶主要旦变量障分析1.忽土地识成本2.荷建造饮成本3.披租金足或售驴价4.吉开发勇周期5.打年投点资收守益率6.秒容积霜率及管有关跌设计瓣参数7.线贷款蓄利率8.串空置赖率58《房土地产梅经营唱与管独理》二.搭房地厉产开谎发项章目的欧敏感顷性分井析1.型敏感竟性分趴析的销概念2.眨敏感缺性分治析的宿方法董和步绢骤3.攀单变做量敏跳感性清分析剖和多听变量船敏感鸣性分梢析4.组敏感签性分置析的辩“三训项预皆测法筛”5.己敏感宵性分滴析的五局限手性59《房精地产结经营樱与管乳理》三.挺房地葬产开航发项庄目的熄风险书分析主要付有两虾种：1.蛇解析土法2.佳蒙特鞠卡洛陕模拟腾法60《房氏地产华经营干与管杯理》房地蛋产开拣发项售目可财行性树研究沾报告叛的撰国写一.梅项目欢评估砌报告逗的基墙本构炊成1.杯封面2.就摘要3.基目录4.爽正文5.哨附表6.该附图61《房臭地产假经营犬与管累理》二.巧评内估报美告正突文的领写作察要点三.米项湖目评抄估报株告的膊校读酿与编仙辑62《房版地产有经营距与管宇理》第四佳章膜房地博产开秃发的猫建设粮过程§1让.建筑颤工程药施工香招标掘投标一.絮建筑洞工程翁施工挨招投铅标基睡本概刺念房地冲产开具发商老设定模“开念发项届目建尽筑工寸程施闷工”贺这一凝标的墨，招肠请若次干个鹿建筑胀承包恶商进年行秘考密报鞭价竞堤争，栽由开袭发商晨从中轧选择努优胜符者并痕与之徐达成象协议缺，签历定合播同的者过程故.63《房赤地产足经营朱与管仁理》二.姐开发淡建筑滑项目贵的招累标方汗式1.或公开辅招标2.伤邀请作招标3.腔议标64《房依地产肆经营刮与管志理》三.夕招标舰机构1.右确定抄开发凶项目钱发包尾范围2.滴确定衫承包归方式隶和承钞包内券容3.吧确定昆标底4.摸决标口并签攀定合悲同或结协议65《房夫地产集经营骡与管泽理》四.受招标筑程序1.耳申请拦招标2.载编制名招标南文件3.设编制禁招标涨工程略标底4.伍确定避招标乒方式概，发侦布招藏标通附告或烈邀请孟招标测函5.宋投标绞单位知资格腹审查6.卡招标宣工程违交底扯及答拍疑7.辜开标背，评后标和旋决标8.姓签定乡丰合同66《房鞭地产碧经营喝与管候理》§3称.建筑刑工程泰施工榜合同静形式品与一蠢般合辽同条厉款一.兽合同牙形式1.师按计舒价方巷式不干同划赏分a.窑固定耗总价章合同b.袍固定依单价靠合同c.燃计量纱估价害合同d.愤成本极加酬躬金合仓同67《房额地产杠经营虚与管身理》2.丛按照舰合同少所包步括的侵工程兴范围搁以及痕承包艺关系男的不月同划私分a.伪总包悟合同b.答开发艘商直炉接发黄包承然包合便同c.语独立躺承包嗽合同68《房帅地产劲经营装与管脆理》3.诵按照角是否工包料骂划分a.脾包工误包料也合同b.纲包工距部分蔬包料延合同c.遇包工蜘不包扮料合区同69《房叉地产耻经营滚与管个理》二.鸦一般廉合同犁条款1.宫一般穷义务2.仅合同梯文件毅管理3.沃材料详与设背备供雄应4.粥开工彩，竣茅工时恶间和拦工期5.铁变更杆与增枪减6.酒转让答与分硬包7.肯竣工庙验收滨与维稠修8.想支付期方式9.附风险强与保仗险10音.中倦断合棕同11迹.经抢济责种任12烂.争色端的魄解决70《房蝇地产佳经营钳与管尿理》§4刚.工程禽项目叠管理一.宵工程傻项目件管理匪的概胳念工程与项目冒管理昨，是已以高廉效率充地实科现项的目目膊标为匠目的叼，以程项目铺经理裤负责氏制为和基础你，对漆工程扮项目善按照租其内照在的删逻辑描规律效进行捕有效翅地计煌划，问组织随协调详和控哈制的熟管理烘系统71《房片地产盘经营父与管寒理》工程宪项目宇管理横有以浮下特柳点：1.蒜目标爆明确2.章项目中经理年负责仅制3.警充分今的授坑权保附证系申统4.核项目煮管理都具有风四种个基本息职能a.行计划招职能膨b.背组织殊职能c.深协调寄职能纠d.营控制怕职能72《房予地产权经营行与管时理》二.狸房地班产开臭发中列的项哗目管将理1.恋开发汪建设堵用地抢情况2.睬开发捧建设各的法潮定程门序3.寨合同遭文件翻的准剖备4.筐承包搭商的倦选择5.集现场惭监督6.姑施工撒阶段7.聪项目乎竣工妇验收侮阶段8.彼开发活项目曲管理遥队伍坐的管奏理73《房滚地产策经营腥与管孩理》三.悄建筑阳工程院项目蛾的质容量，译工期魂，成种本控瞧制(1坝).杀质量淋控制对原暮材料材的检具验；裤对工福程中允的配图套设妇备进艺行检颗验；旨确立蝴施工嫌中控芝制质川量的侮具体字措施垒；确隙立有症关质坡量文里件的罗档案疯制度(2温).路工程珠进度鬼与工姻期控烈制1.展工程羊进度谢计划章的编梯制2.斯进度蝇管理理与计母划调制整3.摊其他墨配套签进度练计划4.鞭进度扑控制蚂中应陕关注恋的因要素74《房里地产努经营迹与管突理》(3俘)工胜程成象本控视制1.骄编制迈成本描计划2.椒控制抄工程慕成本a.绩强化扁成本开意识地，加可强全汇面管悔理b.嗓确定帝成本心控制少的对崖象c.皱完善撑成本坑控制愁制度d.尸奖励术措施75《房炮地产宽经营高与管漠理》§5葬.工程姥项目斧的竣丢工验算收一.孕竣工委验收御要求工程岸质量侧情况皆；隐屿蔽工胆程验跃收资林料；垮关键叶部位蒙施工蒜记录兵；按酿图施罗工情僵况及叙有无连漏项蹄等二.讲竣工更验收奇的依锹据经过烫审批紫的项辨目建环议书悠；年嚷度开道工计晓划；矮施工疏图纸士和说获明文请件；妇施工称过程优中的五设计渠变更斑文件跟；现惊行施锁工技琴术规属程；滤施工烫验收辩规范送；质奶量检饺验评齐定标殃准及揪合同耳中有迎关竣鞋工验壁收条元款；是工程辰建筑狠规模坡；工白程建陪筑面内积，击结构抢形式清，建忽筑装乐饰，史设备临安装清等应铅与各誉种审缎批文尤件，夸施工怖图纸幻玉，标刃准保劲持一缸致76《房饼地产胖经营需与管粗理》三.今竣工控验收特的工咐作程拔序1.质单项索工程拼竣工妙验收2.薪综合炉验收开发化商为僚主，且组织肠设计繁部门异，施晓工单乳位，愁客户落，质训量监芹督部晴门初苹检，针然后互邀请蔬有关调城市弊建设程管理鱼部门元，如柄建委体，计画委，照建设蜻银行你，人聋防，锦环保脱，消认防，拿开发沈办公拣室，回规划掌局等77《房后地产即经营难与管嘴理》四.妇工拍程决痛算五.勺编制勇竣工及档案1.肆技术住资料拢的内穿容a.充前期甘工作令资料b.球土建贫资料c.遮安装朱方面俗的资忽料2.笼绘制怠竣工钓图78《房丸地产芬经营租与管阻理》第五波章凤房地伶产开卧发项建目的秃资金顷融通§1骡.房地炼产开锡发项贤目融嘉资的多概念米与意壤义一.某房地污产开垃发项络目投表资的库特性阵与存甲在的松矛盾特点骆：资金域垫付淋量大制，周毛转期专，运积动的也固定炉性，杜增值稍性以吊及风段险性肝大和单回报恒率高矛盾昆：1.刺资金胞投入狭的集构中性霸和来粪源分吊散性馅的矛壳盾2.猜资金坟投入氏量大砍和来肌源小孩的矛丝式盾3.慨投资桂回收兼期长幼与再邮生产浮过程毕连续料性的笋矛盾79《房千地产伤经营远与管罩理》二.食房地拼产开拢发项赞目融仓资的根基本邪概念企业膛面向誓社会误广泛腿筹集趋资金历，在懂企业括和社央会间洪开拓清一条仆通畅蜂的资嗓金渠健道，聋这就坑是融旨资三.洁房地仍产开莲发项酷目融她资的翅意义达到蜜尽快惠开发剃，提垒高投妇资效迷益的喘目的污，将狭固定高在土小地上格的资订金重枝新流叠动起品来，绒使其洽进入折社会钱流通梅领域稼，以蔑扩充革社会倚资金供来源80《房阳地产惯经营淘与管海理》四.逮融资诊的目劈燕标与站原则1.破目的为获缠取利障息或尝分享瓶收益复，以炼便提灯高资浊金的躲使用特效益彩，也煎为社吓会创逃造更梦多财筑富的此目的2.堪原则a.辛流动镇性原附则众b.爽安全搞性原粉则乎c.绑盈利碑性原报则81《房完地产层经营住与管中理》§2雷.房地抱产开轻发项馅目融吨资的筑资金膊来源一.许企业诉自有鄙资金现金匪及其卫他流坑动资想产，名以及糟在近敞期可笼回收仙的各孩种应电收款健，银巴行透圣支贷崇款，余保函软，或天信用赚证的存补偿肌余额蒜和冻糠结资旱金二.辩银行充信贷三.尖社会避集资1.弯发行拍房地址产股靠票2.拌发行地公司姻债券82《房嫁地产侦经营章与管楚理》四.老其他减融资券方式1.惰各类骗信托贞基金2.轿各类侨企事哗业单五位的皮自有鱼资金3.蜻预收槽定金棒或购示楼款4.喇银团屑联合纵贷款5.守借助向有经剥济实屈力的票公司箱合作距开发6.问令承呀包商娇带资叛承包特建设裹工程83《房详地产肯经营遥与管高理》§3难.房地盲产开陕发项外目融丝式资方突式一.莫融资膀的分设类分直拐接融蹲资和针间接搁融资用两类铺：1.弄直接静融资喝是指妨拥有普暂时抚闲置秘资金犁的单秃位与尽资金坊短缺喊需要系补充都资金庭的单适位相脸互间蔬直接唐协议佛或在唯金融龟市场塘交易端的融蓄资过撤程，棕双方声直接械接触2.店间接威融资经是指仆拥有伯暂时据闲置父资金绝的单弄位通恩过存店款形晶式或距购买研金融伟机构挨发行胞的有括价证告券，趴将其锤资金布先行齐提供瓦给中格介机木构，命再以名中介纸机构贱贷款降形式坚或购灰买有帖价证丛券形杂式提扯供给吃这些纹单位匹使用84《房偏地产猾经营纸与管锤理》二.渔抵押惜贷款指房愁地产户开发触公司桌（抵匆押人姨）以剥一定认量的盾房地醋产或凡其他根固定著的，雷有价永值的煎财产群或有倦价证氏券作惩为如踏期偿差还贷塘款的榆保证歌物，茧向房棋地产惕金融权机构侨或其幕他贷架款人夺作抵唤押，倒从而肾取得修贷款相的融宅资方廉式85《房地地产骆经营授与管孕理》分类姥：1.阵渐进挨式抵贼押贷围款2.仆递减笨式还疏款抵姓押3.榨定息亚抵押4.蔽重新敬协议框利率宇抵押溜或滚驻动抵肉押86《房跃地产息经营框与管揪理》三.治其他朗银行先融资戒方式1.遭短期挖透支脏贷款2.狱存款喘抵押怪贷款87《房钉地产誓经营效与管桶理》§4吓.房地柴产开乱发项颗目融亩资的疮步骤一.坦编制趋资金宇流动甲计划1.燥资金岭投入衣计划2.恋资金洗回收网计划3.指资金优流动朗计划二.墓探讨塑和确缴定资遗金来详源88《房装地产外经营秤与管方理》三.购融资饮方案咱选择的和决安策（1艰）融村资方融案选拘择1.颂资金月融出时机构症的资题金来股源和目财力懂状况2.岂资金谷融出璃机构拨的办栋事效饮率3.撞各项标融资尿收费裳的合腿理性4.限对资旷金的趁调动握和转摧移的昏灵活晕性（2约）融咐资决滴策融资股存在洗一定穷的风廉险，刑决策场具有谣综合烫性，口政策避性和符调节唉性特纯点.四.龄按规犹定办甚理各半类贷胜款手呼续89《房影地产该经营翠与管触理》§5巡寿.融资晕风险宗和金悬融机仰构提淘供融台资的泄条件一.偷融资胶风险1.银未来棒市场吸不景僻气，刘低价纱出售阀开发很项目阿；2.贯融资重过多蜡，偿袭还利欺息额炒过高蓄；3.授对融刻资方赖资信辫不了更解，脸出现岗资金凉供应希不上关；4.杏对未胀来证羽券市必场没葡有很坚好估张测；以下我须引骨起注滚意：1.杜加强毕融资顷可行势性研灰究2.撑采用健多种跨融资吃方式3.怀正确屑作出植融资虏决策90《房蛋地产身经营孝与管刺理》二.氧金融洒机构刮提供笛融资夫条件1.辟开发岭商过境去的姿业绩匠表现2.丧开发趁商的饲会计霞报表3.梅拟开丸发建豆设项鲁目的贤情况4.饼开发质商拟撤贷款锋数量5.昨贷款尿期限6.穷利息榨率7.橡贴现好率8.弊有助妹于金陆融机击构同钓意融姑资的粒其他敌因素91《房尤地产赞经营飘与管俩理》三.愚融资芬过程旅中的野主要睛费用1.贪中介丑费2.惊承诺游费3.宿律师呆费4.页评估子费5.吸罚金92《房蔽地产苏经营睡与管缓理》第六绳章家房地艳产市惜场营会销93《房绑地产舌经营叛与管淹理》§1企.房地金产市绳场营指销工纳作的论类型弹与费砌用一.套房地体产市荐场营枪销工椅作类垦型1.剑成片季开发料的各团种开赞发区边，通各常由堆带有矿政府过职能早的开明发区乏管理缘瑞委员凤会或剪公司隶做，球一般程周期浅较长摧，吸劣引投雄资者胸到开乳发区府安家附落户功。其凶市场川营销蛮工作睬第一惰步是屑在本禾地区催建设喘一些农市政锁基础春设施眯，发馅行小俯册子趁宣传洽等。2.近房地首产开的发商丛针对寸自己鉴开发判建设展的某尝一项田目或蔬物业窝持有架者针裳对自承己欲辣租售岭的物麦业进炎行的愉