商业街策划书

—商业街策划书商业街策书工程运作策略及构思

（一）工程运作策略

1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权

在目前商业街人气不旺，经营气氛惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，情愿接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主托付我公司实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。

2、定向招租，龙头店铺带动

在肯定区域内，依据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的23%，依据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满意30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业气氛可培育起业。

3、放水养鱼，培育商业气氛

降低商铺租金，或施行三个月免租，招集商家加盟，使商业气氛火爆起来。

4、以点带面，吸引人气

在商业街内布点4至5处流淌小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。

（二）工程定位及业态规划

工程定位

观澜区域首个特色风情商业街

定位诠释：

观澜区域突出本工程的地理位置和地域优势。

首个突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡工程塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。

特色风情观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显工程的文化底蕴和气息。

1、一层业态规划

通过对观澜片区商业、工程周边商业、工程自身商业的研讨分析，结合工程皇家英里路的定位情况，业态搭配主要有酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。

酒吧街特点

此区域内有比拟宽广的街道和清爽优雅的小河，并且此区域处在商业街内部，白天商业人流很难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街可以提升整个商业工程的品位、档次，填补区域市场空缺，详细操作时可以外摆休闲方式，带出西式文化消费环境，表达了皇家英里路这肯定位。

特色餐饮街特点

特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐饮街布置在这里是结合了三种因素：一是这里面对工业大道，通过广告位可以很好的向外展现，并到达吸引消费者的要求。二是可以与肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里可以停车需求。

家电体验街特点

近两年来，家电行业竞争异样剧烈，不少连锁企业已开头动用体验营销来网罗顾客。此类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够制造使消费者参与、值得回忆的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。依据消费者反映：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物防止了盲目性。

服装服饰、体育用品街特点

商业街内部以服装服饰、体育用品为核心，形成特色步行街，合理、连贯的把工程南北商业联结起来。

2、二层业态规划

二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体根本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。

工程执行案

（一）成立工程运作小组

为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施，需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立工程运作小组，组织架构如下：

（二）搜集资料

建立档案，搜集业主资料以及工程工程资料，以便顺当开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。

与管理处联络，搜集购置合同范本、物业管理合同，了解工程购置以及物业管理的详细条款、协议。（执行人：出国留学）

与管理处或观澜地产营销部联络，搜集业主资料，理清产权关系。（执行人：出国留学）

与管理处或观澜地产营销部联络，搜集工程工程结构图、平面图、给排水图、消防图等工程工程资料。（执行人：出国留学）

通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信念、对现有租金的.满意度、能承受的商业培育期等信息。（执行人：XX、出国留学）

（三）召开业主恳谈会

除天虹商场以及肯德基为开发商持有外，其余商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金上下为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来肯定难度。因此需要通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主托付我公司实施统一运营。

依据业态规划及运营思路，制定函件的格式，以建议书的形式告知业主相关信息，开展洽谈工作。（执行人：XX、出国留学）

拟定恳谈会议题，选择有经验的主持人，掌控引导会议议题走向，防止恳谈会偏题，与业主探讨运营思路及模式。（执行人：工程部）

（四）代理条件确实定

为了有效的与业主开展洽谈工作，并确保我公司的运营策略落到实处，应确定代理期限，租金支付方式等条款，确定代理条件。

对以国惠康为核心，沿观澜大道分布的观澜老商圈以及工程周边商业市场开展市场调研，了解该片区消费者的消费习惯，商铺租金水公平信息。（执行人：XX、出国留学）

采纳市场比拟法，依据市场调研数据，结合工程业态的特征、铺面位置，制定租金价格体系。（执行人：工程部）

拟定代理协议