出让集体土地使用权的管理分析

出让集体土地使用权的管理分析1、关于集体土地。把集体土地纳入征税范围。扩大了税基。土地增值税新增应税行为：〃出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。〃。首先，对集体土地使用权，我们姑且认可〃出让〃这一词，但地上建筑物的〃出让〃又是什么东东呢？用词不细致啊。其次，什么是集体土地的〃出让〃呢？就是集体土地所有者将使用权出让给买受人的行为。即主体是所有者一一比如村集体。出让完成后，应该进行土地使用权的变更登记。此时，村集体就要交土地增值税。取得土地使用权者再将其转让，这不应再理解为〃出让〃了，那么还交不交土地增值税？看起来是不该交，土地增值税只由村集体交。但是，如果买受人以土地使用权作价投资入股，却应该交土地增值税。就是说，直接卖使用权不征税，作价投资要征税。莫名其妙。从这个意义上讲，买卖小产权房，只要销售主体不是村集体，依然不交土地增值税。另外，如果不走土地使用权变更登记这一步，村集体直接把建设用地土租给别人，这算不算出让使用权呢？交不交土地增值税呢？租赁的一般理解就是：所有权不变的情况下，对使用权的让渡。这样理解就是出让使用权，就要征土地增值税。租金如果年年收，这个税又该怎么计算呢？如果对村集体出租集体土地按租赁理解，不按出让使用权理解，就不征土地增值税，那么，只要不登记，就能避税？不少集体的土地归根到底是当年斗地主分来的，这个取得的成本如何确定？没法确定！所以，《征求意见稿》第十条进行了核定征收的授权，由省级政府规定一个征收率来征税。《意见稿》同时规定：〃土地承包经营权流转，不征收土地增值税〃。理解这一点，要首先理解集体土地。集体土地分为农业用地、非农用地。其中农业用地就是承包土地，非农用地包括了宅基地、经营用地、公共用地等，按现有政策，只有非农用地才能出让使用权。农民承包的土地进行流转，也用于农业，所以不应征土地增值税。但如果真把农业用地违规占了流转给别人修房地产，如果构成〃出让〃还是该征，未来被查处再说，税先得收了。如果集体按租赁处理，收个50年租金，交不交呢？不好说。国有土地所有人是政府，很规范，现在集体土地所有人是农民集体，不太规范啊。越是不规范，越应该把政策规定清晰。2、扣除项目国务院确定这个也好理解，立了法，原来由财政部确定的权力，上收到国务院，由国务院制定《实施条例》。总体的扣除项目，计算方式与原条例规定，基本一致。同时，免税的权限，也上收到国务院。重要的一项免税是对个人转让房产的免税，这个法一旦生效，以前财政部的免税就没有依据了，要免的话，国务院来定。炒房客挣了那么多钱，不征也对不起百姓。3、土地增值税成为了登记的前置授权土地不动产登记在税务上的前置授权，目前只有契税。这说得过去。现在把土地增值税加上去，没有交土地增值税不给登记。让登记机关守门，自己管理倒是方便了，反正你要过户就得去打税。但是，法理上是有问题的。契税的纳税人是登记人，所以，自己不交税自己就无法过户登记。土地增值税纳税人是销售方，不是登记人，自己的登记利益竟然受制于对方是否纳税，这搞成〃株连〃了，万一对方没了，永远不能让登记？咋解决？让受让人交税？正常的商业经营倒无法进行了。我是不赞成的。没有交税，应该查、应该罚，岂能以不登记了事？4、清算政策的权限原条例的规定，清算的具体办法，由省级地税局来规定。现在立法了，权限上收，清算办法规定为国家税务总局规定。但又聪明地加了一句〃各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。〃不要小看这一句，如果没有这一句，各省就不能再自行制定自己的清算土政策了，土地增值税的清算就不会各地各政策了，实现了全国一盘棋。有了这一句，各省人大可以制定〃具体办法〃，又可以实现各地政策不同了。从已有实际情况来