宜春旅游地产项目开发思路沟通

[2009]CHBG09宜春旅游地产项目开发思路沟通稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南昌大音营销策划有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。8月26日下午与罗总沟通项目基本信息后，公司即组织部分高层于26--27日到项目现场进行初步了解。时间紧凑，大音策划现就项目开发的初步思路与甲方进行初步沟通汇报。我们对项目做一个形象的比喻：一个带着“脚链”的地产开发项目旅游开发为虚、地产开发为实我们将力图打造一个：一个带着“项链”的地产开发项目旅游终成特色，稀缺资源增强地产开发价值环城南路宜春南路本项目北侧长江理工东侧怡兰花园西侧半边山公园南侧半边山项目四至初期规模：600亩旅游地产开发，规模大，难度系数高旅游地产开发模式1、旅游景点地产观光为主，各类自然资源风景区、人造景点，主题公园2、旅游住宅地产第一居所3、旅游商务地产商务酒店、会所4、旅游渡假地产渡假别墅、高尔夫、产权酒店大音策划观点：1、旅游地产开发是行业发展的一个趋势；2、旅游地产开发门槛高，并且基于模式、目的、规模等因素，在国内取得较大开发成功的项目有限。住宅地产：小学生商业地产：中学生旅游地产：大学生宜春旅游：观光、渡假型关键词：1、旅游发展成为经济的主导型产业，空间较大2、旅游资源不断丰富，形成较大量的消费人群3、自然资源山、水、禅寺形成了观光、渡假为主要特征的旅游模式本项目：地段优势明显、山景坡地资源是主特色关键词：1、规划发展方向与特色2、地块资源优势3、规模优势大音策划观点：——山地资源，良好的植被，较大规模的开发空间，形成项目旅游开发的主要价值支撑。项目本项目开发旅游地产的策略主张：1、跟随策略：——充分借助宜春旅游发展带来的大量游客资源，通过借势来吸引客源；2、风险控制：——尽可能减少硬件性、一次性的投入规模；3、良好的盈利模式：——选择产业本身具有良好赢利能力的项目，实现旅游项目独立发展，并获取长期性盈利。基于大音策划的策略主张，我们认为拓展基地的发展思路值得商榷。1、客户资源没有利用外部旅游客流优势；项目需要单独拓展客户资源。2、发展空间门槛低，容易被其他地区项目取代难以形成更大范围的辐射力3、经济关联独立性发展，难以形成更大的关联性

大音策划对本项目旅游开发的建议农业旅游题材题材本身关键词

可持续性

高增长性

延展性强

自然基础

可挖掘空间大大音策划认为：农业旅游题材挖掘空间大，适应性强，亦能获政府支持。对项目开发关键词

投入可控性

产业链长，或可获利

高品质起点，提升地产开发价值建议：做花卉农业旅游要点阐释：以花卉观光游为核心——做特色，成为宜春旅游的主要景点，吸引来宜春旅游的客户挖掘花卉节庆文化——利用花卉/木特点，延展出“菊花节、桃花节、荷花节、梅花节”等主题性节庆文化，不断制造吸引游客的亮点做产业链——形成种植、科研、观光、销售、深加工的产业链，独立形成具有较强盈利模式的旅游项目花卉行业的发展前景广阔、发展速度快1、花卉业已成为一项世界性的产业——2001年全球花卉产品交易额超过2000亿美元；我国花卉种植面积也已达370万亩，销售额215．8亿元，出口创汇近亿美元。2、发展花卉产业优势多——自然环境优越，气候适宜，山清水秀，可用耕地多；生物资源丰富，特别是一些垄断性物种资源，像金边瑞香、虎舌红、云锦杜鹃等，具有较强的市场需求潜力。3、发展潜力巨大——据统计，除大规模苗木外，南昌市80％以上的绿化苗木和鲜切花卉都要从外省调入；——2005年全省花卉种植面积已达到35万亩，年花卉销售收入达18亿多元。4、专业化、规模化程度低、品种结构不合理，具有较强资源整合空间带动产业链发展，增强地方政府经济，易获支持1、本项目花卉旅游做龙头带动，联合政府做大花卉产业。——以项目为龙头，周边乡村、尤其是到温汤、明月山的沿线乡村，各自形成不同特色花卉产业；——产业链完善，形成地方政府的支柱性产业，能够获得政府的支持。2、通过花卉特色，增强宜春的旅游特色，对客户产生更强的吸引力，辐射范围更广。——观光性强，完善和提高区域旅游资源；3、绿色农业产业发展有获取政府专项资金支持的可能。——政府为整合与提高江西绿茶的影响力，专门对绿茶行业给予高达上千万元的资金支持；——南昌茶叶大市场的发展，各级政府领导都给予支持。项目开发的短中长期目标开发规模启动期发展期成熟期开发阶段初期目标：花卉景点核心驱动力：花卉资源景观、花卉节庆客户定位i：本地、旅游客主打产品：特色花卉功能定位：观光旅游中期目标：产业链完善的旅游景点核心驱动力：花卉产业开发+文化节庆客户定位：本地、外地游客主打产品：农业观光、消费中心功能定位：观光旅游+休闲远期目标：区域旅游标杆性综合旅游景点核心驱动力：农业开发+旅游产业客户定位：本地、外地游客、商务客、渡假型客户主打产品：花卉、会议型酒店、高尔夫功能定位：观光、度假、商务标杆旅游景点：到宜春必到之处观光、休闲、科研、种植、销售为一体的复合型大产业链。大音策划对本项目开发的建议项目开发建议1：长期目标，注重开发协议中的“三权一利”树立长期的开发思路，注重权益保障。一权：对于区域开发主体的单一主导权确认；二权：对于区域规划的实施控制；三权：对于区域土地出让权的明确；一利：通过建立土地增值收益的利润分成机制，进一步捆绑与政府的合作关系。大音策划认为：整体开发以“价值导向”为主，局部开发“速度导向”。项目开发建议21、立项阶段——通过特色花卉产业立项，获取政府支持，圈定更大范围开发区域。——成立花卉科研性企业，参与进来，从名义上获得更多利好。——联合相关农学院/科研机构来造势。2、初期开发——联合行业知名企业，进行启动。——逐步完善产业链，形成科研、种植、深加工、销售的完整链条，达到盈利。3、中后期——开发高尔夫，提升休闲渡假特色。4、地产开发——初步认为，项目应建5星级酒店。——依托片区发展前景，做高端产品。区域开发思路项目做大做强项目开发将最终成为：一个带着特色旅游的复合型高端地产项目开发的典范。谢谢现在是讨论时间出品：南昌大音策划2009年9月谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH安全阀基本知识如果压力容器(设备/管线等)压力超过设计压力…1.尽可能避免超压现象堵塞(BLOCKED)火灾(FIRE)热泄放(THERMALRELIEF)如何避免事故的发生?2.使用安全泄压设施爆破片安全阀如何避免事故的发生?01安全阀的作用就是过压保护!一切有过压可能的设施都需要安全阀的保护!这里的压力可以在200KG以上,也可以在1KG以下!设定压力(setpressure)安全阀起跳压力背压(backpressure)安全阀出口压力超压(overpressure)表示安全阀开启后至全开期间入口积聚的压力.几个压力概念弹簧式先导式重力板式先导+重力板典型应用电站锅炉典型应用长输管线典型应用罐区安全阀的主要类型02不同类型安全阀的优缺点结构简单,可靠性高适用范围广价格经济对介质不过分挑剔弹簧式安全阀的优点预漏--由于阀座密封力随介质压力的升高而降低,所以会有预漏现象--在未达到安全阀设定点前,就有少量介质泄出.100%SEATINGFORCE75502505075100%SETPRESSURE弹簧式安全阀的缺点过大的入口压力降会造成阀门的频跳,缩短阀门使用寿命.ChatterDiscGuideDiscHolderNozzle弹簧式安全阀的缺点弹簧式安全阀的缺点=10090807060500102030405010%OVERPRESSURE%BUILT-UPBACKPRESSURE%RATEDCAPACITY普通产品平衡背压能力差.在普通产品基础上加装波纹管,使其平衡背压的能力有所增强.能够使阀芯内件与高温/腐蚀性介质相隔离.平衡波纹管弹簧式安全阀的优点优异的阀座密封性能,阀座密封力随介质操作压力的升高而升高,可使系统在较高运行压力下高效能地工作.ResilientSeatP1P1P2先导式安全阀的优点平衡背压能力优秀有突开型/调节型两种动作特性可远传取压先导式安全阀的优点对介质比较挑剃,不适用于较脏/较粘稠的介质,此类介质会堵塞引压管及导阀内腔.成本较高.先导式安全阀的缺点重力板式产品的优点目前低压储罐呼吸阀/紧急泄放阀的主力产品.结构简单.价格经济.重力板式产品的缺点不可现场调节设定值.阀座密封性差,并有较严重的预漏.受背压影响大.需要很高的超压以达到全开.不适用于深冷/粘稠工况.几个常用规范ASMEsectionI-动力锅炉(FiredVessel)ASMEsectionVIII-非受火容器(UnfiredVessel)API2000-低压安全阀设计(LowpressurePRV)API520-火灾工况计算与选型(FireSizing)API526-阀门尺寸(ValveDimension)API527-阀座密封(SeatTightness)介质状态(气/液/气液双相).气态介质的分子量&Cp/Cv值.液态介质的比重/黏度.安全阀泄放量要求.设定压力.背压.泄放温度安全阀不以连接尺寸作为选型报价依据!如何提供高质量的询价?弹簧安全阀的结构弹簧安全阀起跳曲线弹簧安全阀结构弹簧安全阀结构导压管活塞密封活塞导向不平衡移动副(活塞)导管导阀弹性阀座P1P1P2先导式安全阀结构先导式安全阀的工作原理频跳安全阀的频跳是一种阀门高频反复开启关闭的现象。安全阀频跳时，一般来说密封面只打开其全启高度的几分只一或十几分之一，然后迅速回座并再次起跳。频跳时，阀瓣和喷嘴的密封面不断高频撞击会造成密封面的严重损伤。如果频跳现象进一步加剧还有可能造成阀体内部其他部分甚至系统的损伤。安全阀工作不正常的因素频跳后果1、导向平面由于反复高频磨擦造成表面划伤或局部材料疲劳实效。2、密封面由于高频碰撞造成损伤。3、由于高频振颤造成弹簧实效。4、由频跳所带来的阀门及管道振颤可能会破坏焊接材料和系统上其他设备。5、由于安全阀在频跳时无法达到需要的排放量，系统压力有可能继续升压并超过最大允许工作压力。安全阀工作不正常的因素A、系统压力在通过阀门与系统之间的连接管时压力下降超过3%。当阀门处于关闭状态时，阀门入口处的压力是相对稳定的。阀门入口压力与系统压力相同。当系统压力达到安全阀的起跳压力时，阀门迅速打开并开始泄压。但是由于阀门与系统之间的连接管设计不当，造成连接管内局部压力下降过快超过3%，是阀门入口处压力迅速下降到回座压力而导致阀门关闭。因此安全阀开启后没有达到完全排放，系统压力仍然很高，所以阀门会再次起跳并重复上述过程，既发生频跳。导致频跳的原因导致接管压降高于3%的原因1、阀门与系统间的连接管内径小于阀门入口管内径。2、存在严重的涡流现象。3、连接管过长而且没有作相应的补偿（使用内径较大的管道）。4、连接管过于复杂（拐弯过多甚至在该管上开口用作它途。在一般情况下安全阀入口处不允许安装其他阀门。）导致频跳的原因B、阀门的调节环位置设置不当。安全阀拥有喷嘴环和导向环。这两个环的位置直接影响安全阀的起跳和回座过程。如果喷嘴环的位置过低或导向环的位置过高，则阀门起跳后介质的作用力无法在阀瓣座和调节环所构成的空间内产生足够的托举力使阀门保持排放状态，从而导致阀门迅速回座。但是系统压力仍然保持较高水平，因此回座后阀门会很快再次起跳。导致频跳的原因C、安全阀的额定排量远远大于所需排量。

由于所选的安全阀的喉径面积远远大于所需，安全阀排放时过大的排量导致压力容器内局部压力下降过快，而系统本身的超压状态没有得到缓解，使安全阀不得不再次起跳频跳的原因阀门拒跳：当系统压力达到安全阀的起跳压力时，阀门不起跳的现象。安全阀工作不正常的因素1、阀门整定压力过高。2、阀门内落入大量杂质从而使阀办座和导套间卡死或摩擦力过大。3、弹簧之间夹入杂物使弹簧无法被正常压缩。4、阀门安装不当，使阀门垂直度超过极限范围（正负两度）从而