房地产市场调研培训《住宅篇》

房地产市场调研

《住宅篇》房地产市场调研的四步曲为什么要进行市场调研？为达到上述目的，我们要进行哪些方面的市场调研？如何获取上述资料？市场调研报告的成文为什么要进行市场调研？序曲—项目前期策划阶段—

1.研判在某时点上，特定区域或板块是否适合做房地产投资？

2.研判怎样的产品更能适合目标客户需求，并能避开市场竞争；在销售过程中，如何调整产品策略已适应市场的变化？

3.研判什么样的价格定位更适合目标客户需求，什么样的价格策略更能得到客户认可，在市场发生变化时，如何调整价格策略？

4.研判特定项目应该采用什么样的推广策略，如通过那些通道来推广，采用什么样的促销手段。在市场变化时，如何调整推广策略？

—项目制订策略阶段—

1.研判项目在区域市场中具有竞争力的潜在价值；

2.研判项目在区域市场中所扮演的角色（即市场定位）；

3.通过对目标客户群的锁定，研判项目的推广策略及价格策略；

4.通过对政策面及市场销售动态的了解，研判项目的入市时机；—项目销售阶段—

1.根据市场变化及销售结果的分析，调整推广策略及销售策略；市场调研的重点第二步曲—项目概况—

1.了解项目基地包括：项目名称、项目地址、售楼处地址、开发及交付时间、开发地块规划、总/

部分占地面积、总/部分建筑面积、总/部分容积率、总/部分规划户数、总/

部分车位数及配比、总/部分绿化率及总/部分施工进度

2.了解开发团队

包括：投资商、开发商、住/商规划设计单位、景观设计单位、承建商（即施工单位）、监理、营/销策划公司、物业公司及其他具有特色的开发团队成员

—产品概况—

1.了解产品形态包括：建筑形态及结构、房型分类及面积、房型配比及总/部分得房率

2.了解配套及建材

包括：外立面材质及颜色、电梯（品牌、轿箱装饰、载重量/人数、速度）、公共部位装修材质及颜色、室内天地墙材质及颜色（全装修房需附建材及物件品牌）、门窗形态材质及颜色、卫生间天地墙材质及颜色（全装修房需附建材及物件品牌）

—销售概况—

1.了解销售道具包括：售楼处销售道具（模型、看板、样板房及其他运用于销售的特色物品）、销售员销售道具（楼书、房型图、单片及其他销售员用于帮助销售的物品）

2.了解销售状况包括：推案进度（楼栋）、销售进度（房型）、销售速率（开盘期、持续期及近期）、销售价格（开盘基价、开盘起价及最高价、开盘均价、调价比例、主力房型均价、楼栋均价差、房型均价差、车位价）、价格优惠方式及额度（从开盘至今）、及其他对销售存在影响的潜在因素

3.了解销售服务

包括：大定有效期及定金额度、签约有效期、贷款服务及其他与购房者有关联的销售服务亮点内容

4.了解目标客户群包括：前往看房及购房的客户群体类别、客群偏好—项目周边环境—1.商业配套包括：大小超市卖场、餐饮、娱乐、购物及金融场所

2.公建配套包括：各级教育配套（公立对口、私立）、医疗设施配套、社会治安配套及其他政府职能机构

3.交通设施包括：公交站点、轨道交通配套

4.人文景观包括：公园、公共绿地、文化宫、纪念馆、图书馆

5.邻近商圈

包括：商业或办公的开发聚集区域如何获取市调的资料第三步曲无法假完成徐市场朱调研增的五偷大理四由一、对天气饲不好二、门路途夜太远乎、车货费又爹不报汗销三、峰网上萍资料出少四、盘对方搅不愿罚意透馅露五、积楼盘删已售沿完市场阔调研驾的精隔髓勇敢牲大胆锤的尝披试不折徐不饶节的精俗神—获取血调研灭信息每的3个基有本途绳径—楼盘慕调研朽方法撒之一《网络张查询改法》目前或网络思查询捷已经氧成为眨市场鸦信息且调研最的主军要途起径之翁一，徐可以桥通过元以下掀方式恶：政府锈部门露建立硬的官填方网住站，家如网判上房揭地产合等，抹由于胶现在牲有许弦多城愈市都严实行浑了网耻上销惭售，曾对所拘有在哪售楼变盘的姓报价队和成院交价狐进行骆公示面，成青为房债地产棍价格只调研拴的重次要手着段之奶一，丢但缺吼点在紧于网磨上房蓄地产腊的价丽格均按表现罩为均格价形鹅式，存无法英体现渣出楼股盘的焦价格裕范围痕；各类篮房地拥产相班关网纳站，画如上桌海热猴线、耻安家黎网、往焦点降房地餐产网肃、搜牢房网冒等，扑这些谢专业细的房之地产某门户榨网站匹，都创会建层立自吹己的玻楼盘联信息扔库，趟将所雹调研债到的春楼盘技信息昆包括狗价格岭信息齿，在木网上防公开潮，但伟由于座更新矩速度掩、调助研质也量和肆专业获性等椒方面迷的局距限，滚其价应格的扭准确超度无播法充朱分保坐证，以因而滨只能储作为婚参考胶依据白，或续在进燥行异绵地调扒研时源斟酌出采用移。—获取少调研馆信息卧的3个基符本途斧径—楼盘届调研拔方法提之二《电话若寻问萝法》销售庄员通术过打织电话尘到售迹楼处夺，询腿问楼伶盘相艺关情扩况。药这种深方法换可以夺节约唤调研殃的时坦间、臭人员伏和费钟用，岁但一做般建袋立在枣对调种研对搬象已湿经有贵了一失定程画度的蔑了解串，资挥料比烛较完野备的剧基础匠上，具常用新于常盟规调止研，闷但在哥对于缎相关爽信息话的真眨实性抽方面奋存在影不足宋，仍饰需要暖与现歌场调尤研相柿结合虎。—获取距调研慌信息谜的3个基酸本途愤径—楼盘浑调研榨方法胜之三《现场忆调研储法》现场雄调查赴，这迅是房刻地产秤楼盘习调研沈中最粘主要价的方贼法，扣实际键操作赞过程妈是访鸦问法微和观逆察法笛的结凤合。膀一般者来说述，销理售员框可以钞选择狠客户预或调肥查人托员的仰身份冬进入山销售茶现场知，但贿在进亿行产湿品调园研的抬过程倾中，验客户往身份盈更为洽便利路和有锹效。历销售资员通联过索谜取楼割盘资宣料、兄听取劫售楼鞋人员故介绍绪，掌秤握目截标楼市盘产卖品的滤规模倡、户魔型等胞信息皮；同驼时，牺通过顾诱导柱售楼认人员灿对产周品进绍行详针细介察绍，辜结合团对施睁工现绘场的峡实地见观察牺，了图解产顶品在怠技术嗽、材芬料、宜设计舌等方吵面的块特色英，获严取建状筑设葬计及随施工柔企业犬的有琴关情秋况；衫此外公，调拐查人盛员通勇过对朱现场涛气氛薄的观乞察和剧与其笋它客辟户的贤交流债，了努解客宏户和秃业主绢对该蕉楼盘军产品麦的意导见和赴接受坏程度焰。有很贞多事豆，其您实并叫不在问于多到么难震做，搅而是丸取决侨于你脖愿不谱愿意触这样办去做词。——某位叉成功梯人士楼盘萄调研喷方法牙之奇载招《拦截导调研庸法》拦截缩慧调研丽法指宴的是软在市件调楼耳盘的诞固定桥范围有内（醋例如泡售楼阶处门折口、博马路厚对面皱、马暮路转牧角等稿教隐抹蔽处胸）拦城截从去该售宅楼处追出来围的客骡户进裂行面痕访调饶查，带可以盏在较讨短时裤间内乒获得旁一定集的有春参考塔性信向息，插是进圈行目息标客移户需枯求调羞研时刘常用讲的方慈法，个同时脉由于闻其调念查的佛内容哈较灵逃活性众，因显此会属对楼聚盘调产研起颂到意登想不倒到的律作用富。市场监调研扩报告喷的成稻文第四痒步曲—资料淋与思钉路的蹲完美规结合—1.将所意有调壮研到晋的资钱料进仓行归禁类整窜理，组根据姿调研拘表格异的要柱求，各将已知的猴内容签进行箭完整少填写翠。2.对未圈能获短取信窗息的暂主要枕原因膜及已慌采取滋的补词救方塑法进到行书吐面阐不述，供上猛级参弓考及答决策周。3.将调暖研对蝴象与话本案傻的优员劣势拆进行坝对比孝分析绍，阐假述自絮己真兽实的荣看法窑，使引祝起上雾级的绞注意仇，以腊更好握的调按整策蜻略。4.通过欢实地吹调研使能亲这身感