标杆房地产集团区域化工程管理模式

GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving区域化工程管理模式探讨引言随着集团的快速扩张发展，各区域公司同时开发的项目个数也越来越多。如何在原有工程口人力资源被大幅摊薄的情况下，确保各项目工程质量输出标准的稳定性和相对一致性，并加速工程管理人才的培养，已成为各区域公司工程管理需要面对的重大课题。

深圳公司自2005年实行项目制运作以来，一直在努力探索区域化工程管理的合理模式，现就该课题与各兄弟公司交流一下经验得失，也欢迎各兄弟公司同事提供宝贵的意见建议。

引言一、深圳公司区域化工程管理体系

提纲二、对各项目工程管理的宏观监控流程三、不断完善工程标准化及制度化建设

四、工程未动，策划先行五、组织项目巡检，加强过程把控

六、工程资源整合及平台建设

七、关于提高工程客户满意度的思考

一、深圳公司区域化工程管理体系

GemdaleCorporation一、深圳公司区域化工程管理体系工程总监营运中心各项目工程组图：项目制下的区域化工程管理层级(品牌客服部)维修组营运中心在工程总监的指导下，协调各项目工程口资源，进行工程标准化及制度建设，组织各类评审及工程巡检等。

入伙项目工程维修的职能开始也设置在营运中心，后为提高客服效率改归入品牌客服部。

GemdaleCorporation一、深圳公司区域化工程管理体系营运中心自成立以来，在区域化工程管理中发挥了积极的作用——

修改完善了ISO9000工程类的程序文件和作业指导书；组织编制了《工程管理策划制度》、《深圳公司项目巡检制度》等制度。多次组织对各项目《工程管理策划书》及《防水专项施工方案》进行评审。多次组织对区域公司各项目进行巡检。

组织各项目工程口进行内部交流或对外交流。二、对各项目工程管理的宏观监控流程

二、对各项目工程管理的宏观监控流程

知识固化策划评审操作指引及标准过程检查总结与提高工程管理策划、防水专项方案等作业指导书、标准做法、金地《工程检验标准》项目巡检形成案例；总结、交流、培训图：对各项目工程管理的宏观监控流程二、对各项目工程管理的宏观监控流程

1.策划评审——05、06年深圳公司组织评审了渔农村项目、梅陇镇项目一期、荔湖城项目、梅陇镇项目二期的《工程管理策划书》及若干项目的《防水施工专项方案》；图：梅陇镇工程管理策划书评审二、对各项目工程管理的宏观监控流程

2.操作指引及标准——编制完善了二十余个ISO9000程序文件及作业指导书；参与编制金地集团防水标准做法3.过程检查——组织对深圳区域公司所有在建项目进行了十余次工程巡检；4.总结与提高——总结形成了客服案例及渔农村桩基爆破等若干案例分析。

图项目巡检三、不断完善工程标准化及制度化建设

三、不断完善工程标准化及制度化建设

一、工程类及相关ISO9000程序文件1工程监理、测量单位选择程序5入伙管理程序2施工管理程序6施工承包商选择控制程序3现场签证管理程序7战略采购管理程序4设计变更管理程序8维修管理程序二、工程类ISO9000作业指导书1工程部质量目标及测评方法11电气工程管理细则2工程部组织架构图12燃气工程管理细则3工程部岗位职责及职能定位表13园林硬景工程管理细则4工程例会管理细则14绿化工程施工管理细则5工程管理策划制度15工程验收工作细则6深圳公司项目巡检制度16工程移交管理工作细则7土方、基坑及支护工程管理细则17材料、成品半成品保护及搬运要求8给排水安装工程管理细则18施工承包商考察工作细则9暖通空调安装工程管理细则19工程施工样板制度实施细则10外墙涂料施工质量控制细则三、痛不断这完善茂工程邀标准步化及宁制度晨化建雕设三、其他1金地集团深圳公司项目制规范2流程决策点3PFMEA（潜在失效模式及效果分析）三、碌不断总完善像工程帜标准滚化及恩制度篇化建碧设标准允化工怨作的换关键汗在于屯其对咏实际采工作朗的指导世性及贯彻容执行截屏射图：羊深圳黑公司查工宿程口流程种考试战前昆培训钢筋战工程样板寇验收三、猴不断额完善兄工程垂标准枪化及其制度缝化建絮设贯彻罪执行滤各项裹工程牵制度现场锅质检赔制度现场子档案批管理冻制度工程节组现申场资尘料归鞠档安全姓文明歼定期日检查碎制度监理坊工作贱绩效液考核向制度三、数不断纱完善课工程蛇标准哥化及拌制度闻化建幅设贯彻校执行源各项握工程孔制度三、卷不断乎完善胆工程瞧标准慕化及祥制度赏化建趣设下一朽阶段摧标准总化工浙作设谈想重要较节点吓标准什做法金地跪工程逃验收芹标准四、依工程救未动供，策蕉划先素行四、亡工程仁未动桶，策蠢划先贡行工程款管理厉策划决的宗榨旨工程狱管理树策划罢的要输求采用鲜统一箩模板充分她体现蛛项目榜特点项目掌工程刚组全秀员参悔与土方昏开工亡前完目成深圳郊区域两公司凑评审编以偷致用渔农磨村工程驾管理屈策划疏书研敌讨四、肢工程府未动淋，策度划先遍行《工程初管理谢策划旦书》内容素框架篇章主要内容1．项目工程概况项目位置、场地现状及周边环境、项目技术经济指标；原始地貌图、用地红线图、地块周边详图、规划总平面图2．管理愿景及项目组织项目产品定位、工程管理愿景、团队管理愿景；项目部组织架构、岗位职责3．施工范围划分标段划分；分包工程清单；施工总平面布置4．项目工程管理特点及管理思路工程管理特点及影响、整体管理思路及重点、监理管理思路、总包管理要点、分包管理要点、精装修管理思路5．销售配合及施工总平面布置调整销售展示要求；销售展示的工程配合（施工节点配合、管理协调、展示区域的完工移交、展示期间的协调维护）；施工总平面布置的调整（主要是施工道路、材料堆放的变化）6．采购与招标监理招标、总包招标、分包与部品招标7．工程管理目标及过程控制工程目标（进度、质量、成本、安全文明）；各单位配合流程图（进度、质量配合流程、材料进场验收控制流程、现场签证配合流程，等）；过程管理的制度及措施、奖罚措施8．工程控制难点及对策重点控制的施工阶段；原材料市场波动、天气影响、新材料新工艺等风险预控；外部协调难点预控；质量通病防治；等9．项目的沟通管理进场知会；例会制度；工程月报；资料管理10．建议对公司层面的建议；对报批报建、设计、营销、成本等业务口的建议Ge岭md错al趴e彻Co六rp键or乳at豪io淡n思路忽在策陷划中薄逐渐帆明晰经验排在策浅划中膝得到恢分享四、蹦工程伯未动揉，策内划先蝇行各项与目编近制《策划订书》的感悼受全员怀参与咽很有辅必要策划熔在于恰指导控实践五、猴组织市项目灶巡检惰，加帝强过估程把平控五、鱼组织壶项目抬巡检若，加圣强过辰程把逐控深圳圾公司回项目红巡检沫几个病关键妻点：一、园成员芒要求——成立司项目短巡检泻小组棵成员双库，们成员妄来自累深圳淋区域假公司轿各项凯目工嫌程口突，原氏则上核每次关巡检心各项梢目均烫有一遣至两扎名工熔程师唱参与蓝；二、庄频率纲要求——在各柔项目偏的土奋方基站坑、府地下特室、指转换茎层、殖首层改标准签层、寒装饰疫装修滔、入辈伙前淹等重陶要节凳点进尝行巡咏检，程同时痛保证盘各项恰目每使季度胆至少慎接受烧巡检糖一次违；三、跃内容顺要求——巡检丢内容包包括回项目殃工程相管理遍制度扰建设叨及工挺程质名量、哥进度贫、安培全文秒明。四、久形式忽要求——巡检跟结果酱不打况分、沿不评循比，抗但巡英检报滔告将晶在每姻月的雅深圳煤公司巧项目它轮值基会议沉上进素行汇证报；五、盒组织糠项目槽巡检访，加蛇强过拿程把并控项目暮巡检——动员慨会巡检燥工作搂重点佛关注弃的内攻容除听了较胞重大气的，胜或相坚对共搂性的谷工程欲质量贴问题消之外贿，更跳强调石的是谦各项但目工叛程口烛的制趴度建矩设情加况。五、晃组织绳项目项巡检委，加荣强过酱程把雾控简而蜓言之独，质避量是笋标，挑制度忌是本月。项目详巡检——总结苏交流项目与巡检——工地衫视察六、蜂工程哗资源洒整合宴及平暴台建屈设六、箩工程穴资源爆整合口及平饥台建示设组织裹各公吧司、追各项愧目对工程艺流程、程序揉文件重新鸡进行哲了梳杀理。税制订动了作业帽指导臂书优化胡和培抬训计土划，吐逐步则补充宏完善IS漏O9霞00冈0程序应文件挡及作叮业指湿导书研、节抛点标鸣准做裂法及务验收义标准快。成立律了项目肠巡检疼成员笔库，成障员来谅自深章圳区袭域公如司每纯个项盾目。腐原则票上每到次工爸程巡绞检各肠个项凶目都缘瑞有工佣程师棚参与槐，从分而使脉各项原目成愧员在弊工程贫巡检纱中取卷长补捉短，划互相由学习猫。同城时建拾立项抱目巡度检网滋页，挨巡检卫信息幅共享跳。在组俗织工浑程管提理策善划书请及各泽种专申业施纳工方桥案评审时，搜召集门各项竭目工汇程口涉资源叹合力盖出谋扮划策挎。建立承包帐商及丧供应浓商名捏库，制纽奉定了忧合作酱单位沉评价盖体系湿，为挠各项纸目优琴选合库作单扶位提各供有滴利平老台。础同时奥将投标趟入围光单位捞由三渗家增贷加为钢五家，扩盏大了翻招标偷开放章度、锯增强阿了投和标单秋位间翁的竞鸦争。六、嘱工程代资源难整合六及平恋台建未设开始障对部跟分部炊品实嫂施区域筒化战重略采尚购，以支提高政采购反效率谊并保收证产壳品优消良性跌，同奖时降愉低了彩招标污成本封。建立趋和贯撒彻了仔工程播口新跃老员确工的导师坦制，形聋成传牛、帮虑、带遭和自会我加返压的算学习表氛围捷，为迷骨干冷员工疑和基众层员葬工提只供了堪各种培训虹交流机会蝇。拟制动定区揪域公渠司统一吹的工麦程检洁查表波格，以惭避免治检查洁疏漏足。拟于句近期符在区朋域公匀司工程浸系统堤建立滥技术筝专家