汤泉逸墅策略提案

汤泉逸墅广告推广策略规划CANDO北京西部地产市场状况1、西部市场开始兴盛东部楼盘这两年由于供应量巨大，个个新盘又相邻甚近，难免出现短兵相接的巷战。而京西的项目却一直寥寥可数，靠近西四环的美丽园曾凭借低密度板楼胜出，再下来是世纪城大规模的开发，北京印象和郦城的开盘当时看起来虽来势勇猛，但是周边的项目也还卖得不错，曙光花园推出的智业园、水云天也都顺着大势全部售罄。2、西部的山水住宅大战开始升温京西最近开盘的观澜国际花园由上市公司天鸿宝业开发，总建筑面积近20万平方米，建筑形态为月牙状弧形板楼。项目西边环绕着曙光森林公园，北部是鲁艺文化公园，往南走则是玲珑塔公园。昆玉河东岸有水景体育公园、露天游泳池、景观大水车、假山石林沿岸而布，既能实用又成景观。

此外，3月初，万柳绿化区内的康桥水郡就已经正式开盘。该楼盘总建筑面积10万平方米，全部是一梯两户的板式住宅楼。北京万科今年将在圆明园附近推出新项目万科“西山庭院”BLOCK，社区由13个庭院组成。在北京站稳脚跟的福建世纪金源集团已经推出世纪城的三期产品。因开发万柳绿化区内首个住宅项目“光大花园”而闻名的鄂俊宇，现已改任万城置地的总经理，正在开发“万柳”的最后一块地。在观澜国际花园南侧一个名叫“绿波·漫板”的板楼项目也正在酝酿之中。另外，在西四环与京石高速公路相交的岳各庄，一个总建筑面积达80万平方米的低容积率大社区已经开工。3、昆玉河畔区域竞争激烈目前京西沿昆玉河已经推出来和将要推出的项目，个个都有其独特的卖点和吸引消费者的地方。昆玉河北起昆明湖南至玉渊潭，从玉渊潭逆流而上，是中房集团两年多前推出的项目颐源居。颐源居沿昆玉河岸而建，在整个昆玉河流域算是好地块，但是由于是分批开发，前期已经建成的楼对后期的楼在观景方面有遮挡。另外，山水住宅追求的是宁静和休闲，颐源居紧邻西三环主干道和公主坟地区，繁华方面绰绰有余，休闲味道稍淡。

沿昆玉河继续北上，在车道沟桥以南，昆玉河在这一段，视野开阔，人气也不缺。

从车道沟桥沿昆玉河北上，目前正在销售的楼盘还有鲁艺上河村、碧水云天等。鲁艺上河村紧邻鲁艺文化公园，整个社区规划效果良好，只是户型不理想。距离圆明园不远的万科西山庭院，虽然不临昆玉河，但主打的是低密度住宅和老北京庭院的情节。

京西楼市特别是昆玉河沿岸相继上市的项目众多，新楼盘与老项目碰撞，相互之间的竞争已在所难免。1、西部市场开始兴盛2、西部的山水住宅大战开始升温3、昆玉河畔区域竞争激烈西线住宅项目从北到南可分为三大板块：A)以北四环内昆玉河水系住宅。价位分布：8000以上，自然环境优越。其中万柳区是中关村的三大居住区之一。成熟的高尚生活区已经形成。B)远大路周边大盘项目。价位分布：6500左右如：世纪城、郦城，规模社区带动整体区域的经济格局发展，商业和居住日渐成熟。C)安慧桥周边中低挡项目，价位分布：5500左右。如、美丽西园、乐府江南、自由度、幸福时光。>>>结论分析本案处于B、C之间，四环路以西，地理位置特征显示：地块周边项目较少。区域高档项目稀缺。对与高档项目的买家：选择的条件——无懈可击的内在品质与外在条件是买家认可的条件。独特的区位特征和文化使买家有一种相同社会阶层的认可和归属感。作为高档产品的买家更注重与自己有同样身份、地位，眼光和品味的人靠拢的心理需求。项目写真1.位置：西四环边，是公认的北京最适合居住的上风上水之地。这样的区位价值也是本案的核心利益点。2.周边环境:世纪城和郦城两大规模社区带动整体区域的居住氛围，但以南，本案附近沿四环住宅项目多为中低档普通住宅；周边现状缺乏自然环境；和生活配套，如大型超市。尚未形成高尚住宅的区域化。3.交通：紧邻西环，交通网线连接西到旅游胜地香山、八大处；东连接苏州桥、航天桥、紫竹桥、中关村商圈；东南连接西直门商圈。便利的交通线拉近了本案和西部主要商圈的距离。和远郊别墅项目比较，成为本项目的一大优势。4.规划：从规划看，地块呈南北狭长，所有建筑都坐北朝南，保证所有户型的采光和通风；临四环为二期公建，一方面使居住区远离公路噪音干扰和粉尘。一方面阻隔居住和公路间距，保证居住的私密性；社区内三个园林组团设计；四季温泉贯穿园林，温泉会所和园林特色将是本案的一大卖点。5.产品特点：4，6层带电梯板楼；温泉入户；2-4居不同面积多种户型可供选择；6.价位:4层均价9000，6层8000>>>项目SOWT分析SWOT1.地域特色：四环边，交通的便利无可比拟。2.建筑特色：4-6层带电梯3.配套特色：由温泉引入带来的多种温泉享受（温泉会所）。4.园林特色：四季温泉园林，飘逸的美感。1.期房，作为购买高档、高价项目的买家，更注重现实。2.周边自然人文环境较差，生活配套缺乏。3.周边中低档项目，使区域价值定位明显,直接影响到本案的品质和市场认同。1.今年18号令会对高档项目需求有一定影响。2.从当前看，本案的入市时机正好错过金九银十的最好时机。3.本案价格在区域市场中较高1.西山效应成为本案先天的“无形产”。2.本案体量适中，和现在的市场需求比，市场消化潜力很大。>>>产品定位京西温泉低板高档住区[私密性]（低层、离公路近300米）[尊贵感]（温泉）[现代感]（四环路为生活提速）市场竞争环境扫描项目名称规划价格（元/平米）现状广告推广主题诚品建筑南北区：4.8.12层板楼，3居为主，东西区：9层，1.2居为主，全部精装，主力户型140-160平米3万平米园林，种樱花等花类乔木。会所的咖啡图书馆南北区：8300东西区：7300一期03年底完工04年3月底入住打人文牌知识英雄世纪城三期远大北路以北，临昆玉河，绿化带，，翠叠园，12层，50米楼间，户型为80-220平米，2-4居；特点户型多样；shoppingmall04年10月开业640004年3月入住世纪城生活城郦城103万平米，1.26容积率，临绿化带，4.7层板楼，户型120平米，12.14层塔楼，130-150平米，3居6300今年开盘专业人群品位宅邸上河村西三环，威尼斯之恋，5-8层，准现房，1.55容积率，5000平米人工湖，170-200平米，3-4居为主。780003年底入住水上生活上层建筑乐府江南30万平，9层电梯，70-158平米，2-4居，精装，江南园林，保健会馆，600011月开盘，远眺西山近品江南主要竟品案例分析>>>结论分析西四环沿线项目一个总体印象是大盘多，受世纪城和郦城两大盘的影响，周边项目普遍规划都力求完整。相比，本案的规模较小，低层建筑及地形沿四环呈狭长的特点比较明显。2.区域均价在6000-7800左右，本案的定价显然超越了区域的价格水平。3.周边项目消费群的特点是：不是某一类人群，购房者的层次不同。本案所在位置尚无高尚生活的氛围.4.该区域项目都较注重园林的营造，本案虽然有中心园林和中心广场，但本案的温泉则是区域内唯一的，成为本案真正的USP。5.周边项目社区建筑高低不一的现象明显，突出本案4-6层，南北朝向的社区规整有序的特点。6.大区域居住氛围的日渐形成，但，尚为形成对高档项目的购买者的吸引。如何将高档项目买家的注意力拉到本案，是推广的指向。7.广告风格：以山水为依托的，或大气或品位的营造。虽有世纪城和郦城的大气磅礴，康桥水郡的高贵气质，但有亮点和区域突破的很少，为本案的广告推广制造了一定的表现空间。市场霜竞争皇环境妙分析——钓重要偶提示支撑熔超碧越区壤域的骨价位粒，突陵破区峰域属往性——高档敢社区印形象营造昼独特缸的社鞋区文劣化，鸡创造真西部喘高档茫社区谢领导嘴地位——身份德归属糠感[尊考贵男]上风膨上水辆，温堵泉园指林，夜4-表6层子电梯般低板久,尊解者之果居[从乒容饭]本案脸四环放路边版，出爬入从杂容，得生活秒加速悠度[气羡度沿]本案俗地形艺沿四怠环呈盘狭长稳走势涝，周烛边视即野空打旷，币孤居严一处拒，南大北朝乐向，沿整齐刚化一滔的低剃层建更筑群祖。城乡再无业婆、失扩业、京半失殖业者农业听劳动险者产业谢工人商业紫服务池业员垦工阶个体弱工商刷户办事升人员专业街技术赠人员私营头企业肿主职业少经理国家害\社袋会管雾理者消费混群体秩研究主要劫目标剖客户赖来源①私营企业主②应聘于外企、三资企业的高级职员③工程师及各类市场稀缺的高级专业技术人才④国营大企业及垄断行业的“老板”⑤传媒、演艺界、体育界的明星社会希阶层捡划分本案坊不同涝类型棵产品泽的定挥价（松总价付10亮0-序30扛0万详）目标福客户吨及分漆类分布互区域条：（撕以交拼通通裁达方繁向）紫竹豪桥一务带中关膀村西直心门及臣连带课的金黄融街整个败海淀猴、西泄部地寄区（符四环尾）北旧京皂“金治领结”阶甘层定寻义血：领导娇者他们此是社剂会精灵英高香度集韵中的绍阶层钞，他幸们的笨年龄串在3练0岁碍至4呀5岁锁之间碍，受过痰高等灶教育壁（海肤外留姻学经耳历）摘，经孩营策返划能染力，稀专业贺技能眨强、好有一定鼓的社哑会关晕系资纵源，湿年薪脖10坝0万揭人民毛币以茂上。酷这个继阶层验不一狗定拥驾有生产铜资料差所有颠权，另但拥母有一备个公盘司最协重要耳的技站术和班经营味管理睁权。>>云>含主力刘目标鞭客户屈定位>>桥>廊目标搅消费传者特授征分析月收线入上幼万,核心秋年龄押在35排-5弃0岁间斧。参加妨的社跨会活蹈动较据多，乒经历裳丰富,信息将灵通航，敢闹于冒朋险，锻善于嫌经营用管理抗。3.他们切要经余过充葱分的门市场岩调查帖，获沈得必堤要的耀信息吸，来茂随时幸修正局自己陡的决钳策。来有自昆己的搁信息劝来源亏渠道匀，比盖较相着信主锹流媒掏体的悬权威寇性。4.他们徐已经含对自餐己的毕人力苦资本过进行逐过大遇量投倍入，椅而且蓝还要炉继续阳不断细地给痒自己旋“充玩电”乡丰，不企断充巩实或腊更新桨自己筐的知泥识。5.大多使有海勇外生慈活背阀景，联或有闪很多凑机会薪接触胜国外舒的环牢境和槐思想全。6.特点挖：有集文化荷，有酷家庭婶观念救。讲究扎品位,敏锐薯的观戚察力饭和非蛋常理炎性的卡购买旦习惯有自乔己特着定的析生活悟习惯茎及思挪维方帖式，庄不易伍受外抚界左盼右应酬肾颇多;经常纱飞来品飞去粘的头跳等舱没客人事务形繁忙,私人勺秘书湿协助颠搜集己日常竹资料采及世烛界各寸地经扭济信磁息;主要沟通讯扭工具夸依赖普电话脏及网吵络出入郊五星著级酒擦店,高档门休闲滴娱乐撑场所;有固岂定的系社交妄圈,参加客高档私次的南高尔莲夫球黎会,一次隐性消束费,不无伏故增牢加还块息负纹担。拥有康悠闲蜜的生送活状婚态并纲追求疯更多8.不愿达循规木蹈矩,喜欢含创意赏人生>>杏>贵他们波的生卫活状映态产品点与目主标消驰费群角相似小处自信枪和高识端，拐是人隙群中鲜的精窄神领英袖，议是建队筑与绒目标绣买家翅的共育同特胆性同样岗的特迎质：氧尊贵陪、从瞧容、巴气度既需谊要都批市的西便利唤亦想狗摆脱静都市棵的繁瞧杂广告括推广核心音形成再导向辉——枕建立距西部瓶高档咱社区扣领导怠地位推广坑核心兄概念膏的形眠成必度然满野足两氧方面锋要求保。其一蚊：形踪蝶成鲜盆明的苏区域符市场柄差异湖度，你塑造牛特立息独行烛的形批象气他质。其二缓：符翼合本骡案目感标客宪群的司心理袭特征戒，迎币其所鸦好，摧建立鞋本案播的关蛮注度旨和偏肯好。推广句基础搬支撑支撑蛇超越殖区域翼的价传位2.弥补驰区域墨缺乏身高尚胜生活穴氛围着的不吴足3.满足代有效键目标庆客群柏的身犬份象剑征推广丧价值让核心仔(S敞OL考GA罚N)从容济尊崇腰境界[从殿容夫]:出门继即是驼四环默路，黑不受喉拥堵攻之苦低层爽带电墙梯建旁筑沿路劳南北读走向撑社区绝规划蚀，流市畅[尊茎崇]：上风夺上水泽王方者之南尊唯一田有温意泉的祖社区掀：四季酸温泉馋园林温泉雨会所区域通内唯险一4堆-6企层带卷电梯潮的高唐档社薯区35内6套校，少距数人摘的生稼活空绣间[境障界]铅:一种垂气质念(产裹品特丑质V抓S建捉筑精欲神)一种枕生活宗(静串心\盈养生剪的温樱泉文铃化)一种艇高度准(与骑众不扣同,痕反朴侧归真办)推广半核心跑概念闷导向通过高贵圣的方号式表纳现广虏告追捧邮探讨拳的艳稳羡评丙价方客式表册现新大闻生活惯化的垫方式找主持励活动与区妨域同驱类产绣品比与低扭端生羊活比高端积的产莲品特绵质尊贵凡的生娱活方蹲式满足驴身份傲和品叉位生绕活需波求推广施策略推广徒目标目标扩：建捡立西秆部高毁档社佛区的播霸主贺地位怕，最明终实日现目虽标客幼群的我认知透和购成买。7．慨2推坐广策省略核影心一期岁推广杜时，禁利用您二期钻公建不地块渴，沿嘉四环京边，准设置苍大型下（高客度最浑好高辫10验米以季上，棒长5映00朋米（间整体鸦地块翻长约窜70妖0米询））耀路牌泪。目的拒：车流滤变客贱流目标堤客群伴一定奔是有馋车族从，而拒本案弄紧邻券四环莫路，洽地