河北安平某商住地产项目提案

****营销策划提案区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考理解趋势2008地产市场宏观趋势--宏观面趋变，市场出现博弈，产品出现高低端分化，需求仍未满足。中央政府致力于对房地产市场供求关系的均衡调控一直没有放松，2007年迎来全国性井喷，随后又迎来以银根紧缩为核心的新一轮政策调控。种种迹象表明，2008年房地产宏观调控将从土地、金融、税收等进一步深化调控，不可否认这些变化将对地产行业的未来发展产生深远的影响。2007年底随着所谓“房价拐点论”的出现，地产市场出现了消费者与开发商的搏抑。预期2008年房价将可能出现两极分化。完全走市场路线，高端产品价格还会持续上升，但升幅不会像2007年那样快，可能维持在6%~7%左右。而普通住房价格基本趋于稳定状态，尤其与两限房、经济适用房、廉租房相类似的房子，价格可能是稳定的。未来房产品的各类市场需求与政策导向下的市场供应存在一定供需矛盾。房地产营销的难点在于找到突破项目潜在消费需求的心理诉求角度，这需要更细致地细分消费市场，更细腻地分析消费市场的潜在需求。从以往仅在产品面找到项目独特的营销亮点过渡到从市场消费面找到项目主力消费群体独特的市场需求，并以此为原点从产品、服务等各个方面进行攻破，这将是我们做产品营销的方向。区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考理解城市安平县隶属河北省衡水市,辖3镇5乡，230个行政村，32万人口，总面积505平方公里。丝网与养猪是安平的两大支柱性产业。各类丝网企业门店达12000多家，从业人员12万余人；养猪专业村80多个，养殖小区34个，从业人员达3万多人。2006年，全县生产总值55.2亿元；全部财政收入2.4亿元；全社会固定资产投资20.4亿元；外贸出口总额16453万美元；社会消费品零售总额实现13.4亿元；城镇居民人均可支配收入达到8087元；农民人均纯收入达到4248元。2006年县城建成区面积13.2平方公里，常住人口10万余人，城市化率达到32%。安平城市化发展目标，到2010年把安平建成15万人口，经济、社会、环境协调可持续发展的衡水市次中心城市。区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考r区域发展潜力多年以来，安平房地产业一直平稳发展。根据安平房管局信息显示，截止2003年，安平县城有住宅7940套，总建筑面积833240㎡。随着全国房地产业的发展，2006年以来，安平房地产业也经历了历史大发展，一方面表现在成规模的现代化住宅小区如雨后春笋般拔地而起；另一方面表现在房价的快速提升，2005年前住宅市场价格基本在800元/㎡左右，目前高层最高价已经超过2000元/㎡，多层最高价超过1500元/㎡。以目前的房地产发展态势分析，安平房地产正经历着快速发展的高峰期。截止2007年7月，安平县城有近10个在售住宅项目。入市的开发项目参差不齐，有别墅、高层住宅等高档产品，也有配套不齐、品质较差的低档项目；有十几栋的大型成熟社区，也有2—3栋的小型项目；因此，作为有10万左右人口的安平县城区域，房地产供应市场可谓产品类型多、楼盘数量多，市场供应量大。房地产消费方面，多数消费者认为现有房价高，房价增长快，但安平的中高品质楼盘销售周期一般在一年左右，整体住宅市场表现为供求平衡、销售较好的状态。

安平捧房地在产市画场特离点市场满发展苏势头认迅猛产品油向品析质化至发展社区辩向规茶模化疲发展需求揪向高畅档化心发展竞争半对手惠祥贸新城毯：分二矿期开格发，掀一期恳三栋格，二目期三悟栋位盏置祝：为全民街粒与北列新大膏道交物叉口尖东北果角规蜓模嘴：共违6栋疏高层站住宅锹，总秘建筑丝式面积耳11该万㎡分为肃商业标和住肉宅区案两部业分，层夜数但：1待2层岸、1米8层户轻型搞：三省室，狡四室乡丰，顶茫层为倡楼中扫楼户型岛面积脏：1盈30堂——裁28凭0平能米目前渴价格压：2左08逼0—雹—2坟70合0元中/平咳米；暖均价叶约2淘50御0元末/平建米物困业筑费：退0.墨4元乌/平调米/商月车龟库堤：地代下车姿库；耳价格匠：4矿.3疏万/信个竞争惰对手凯旋摩城：本项截目集叠高层融、多绒层、不别墅柿于一树体位苗置冷：红俯旗大萍街与原东马哈路交蔬叉口考西北粪角规叼模茅：分倾三期换进行挖，一爷期多东层1剖1栋这，二河期多斑层1碑9栋向，三除期1袜7层忽高层堪3栋户剃数锹：一泛期5吐28宁户，臣二期味91鲁2户烛，三种期3睛06品户。凯旋御城有当6栋走联排旁别墅菌销戴售只碧剩2杏套（蒸均萌价炮：1气80截0元暴/㎡朽面痒积：虎28映0㎡肚）主力猜户型惊：三挑室两话厅两布卫多层背价格舍：1酬50氧0—战17轮00娇元/各㎡物两业基费：眠0.洒2元牵/㎡超/月开发末单位誉：安销平新跨峰房华地产势有限全公司设计冈单位腔：石明家庄逮天艺振建筑急材料敏有限作公司综合泽情况绝：一渐层为眠车库宫。本貌小区汪采用指地热趟，地煮下温勾泉供黑暖方蚕式。2期蕉销售颠率：宽60犯%：绿化汗率：肆30掉%区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考理解姥项目项目念素质**俯**区位现状些进度SWOTS（疼优势掘）S把tr焦en冠gt携hW（驰劣势湖）W磨ea吉kn补es愉sO（皮机会皇）O茎pp根or汇tu矿ni洲tyT（留威胁济）T羽hr拆ea怕te作n项目残SW延OT倚分析项目滔SW开OT扫分析优势迟（S捉tr印en挎gt兆hs质）位居仅繁华财城中凑央，扇具唯腐一性庆和不卫可复辣制性积。紧邻顷县府劣，绝取版显涛赫地掏段；地上袭26滚层，到安平炉地标科性建宗筑；综合父配套佣齐备样，生春活、舞交通尿便利畏；融合直购物通、休炒闲、反娱乐格、商煎务、现居住斧多种烂物业墨形态估的多润元聚竞合体劣势摸（W姨ea景kn较es搅se驳s）受土芽地局伯限，疑环境乔绿地钟小，桐缺乏朱大型拴社区胖的居坛住氛斤围；项目僚临近易主干住道，翁居住补环境碑嘈杂政。产品基设计厨品质嘴度不惭够，煌舒适绘度差哪。无勇法充沃分承停载项各目高圣端形待象。项目割SW者OT幼分析项目哄SW和OT涂分析机会描（O沃pp宏or铃tu漠ni面ti豆es沈）安平绵地产石市场拉趋于疾成熟螺，消浴费者鼠趋于柜理性睡，产悬品将脾出现殃分化拣，高素端客桐户更还需要号具有选个性喉和品硬质的邮产品版。本缠案产趟品个宰性鲜谢明，伤从产卡品本乎身来嘉说能遍够满逼足高常端客鸣户的死基本备价值璃取向烛。通壮过针睛对目聪标客清户的曾产品皱塑造天和挖搅掘，耽可以楚很好夺的实息现现至金流转和利梅润率景。威胁援（T守hr牧ea骡ts塘）20楚08嚼地产各市场扑将是残各种拨力量缩慧博弈塘的一酱年，码随着只宏观索调控伟的深产入，佛市场脱将出推现更炎多的什不确伟定因王素，惜最有辩可能律的是聪消费液者的批房价每下调保预期关同开舍发商独利润扰率之杏间的析博弈歇。因晓此如圾何能溪够更倒好的撇在细淋分市裂场中俯找到唱产品危的目再标客侧户，挎提升迎项目戴品质头，挖溪掘诉售求，航准确发传递飞产品谅信息矛并得袋到反圣馈将基是考鸣验我唯们的箱产品捆和销的售团蜻队的裙关键胁。项目芦SW些OT听分析区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考理解柏企业**滋*房睬地产劝开发贺公司若经过早数年愁来的丽潜心职耕耘谈，成旅功开玩发了够多个峡在安平平颇养具影炎响力吨、深厌受消障费者备信赖统的项怒目。安平饮也正坦在走住出无绿序化另作业驱的模起式，窜整个姑房产降市场故是向响着品塔牌化岁、品牛质化检、专火业化斗的方拨向发蝇展。**哗*房要地产核公司围是还竖处于独上升锁态势晓的专誉业地冻产企哥业，昼蕴藏冻做安瘦平地功产市弄场领洲导者秧战略脸潜力仇。**究**跨的面顾市，正是爪树立幕公司堤品牌变力的此最佳肯时机吐！品牌影响力聚合力区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考目标恰市场衰和客穿户客群分析年龄箩构成地：3厅0~离50正岁职业材构成随：私虑营业港主、孔政府阳公务连人员权重喂因素杯：提克升生销活质象量重视鲜子女困教育显示初自身告荣耀晴身份精神鸟境界羽追求客群分析消费破特征渐：他们法追求剂财富甚，同掌时也环追求亚生活火质量违；他丢们很讲舒适俗的在冠他们姻所在谋的层快次生瓣活着尾，并醋积极患的往晃更高偏的层孩次攀殖爬；他们填属于钱非首申次置滨业人况群；他们榆易接劣受新皮事物束，并持且有筑比较则高的侧鉴赏奖力；他们熔大多用有车闸，活贸动范症围广丝式；他们瘦希望塔能够验生活柄在离蛙主城斑区、欠商业校中心猎不太役远的栏地方辫，车恭程最批好在这15矛分钟羡以内职。他们消喜欢狮清净摔，但剧又不猾喜欢壤太清捡净的宿地方门；他瘦们希依望远漏离喧欠嚣，牧但又他希望竭生活茄中有串点热同闹。他们著既不淘显得衬很张茂扬，逮也不恐显得晴很内元敛；护他们捉既有眼理性悠，同驶时又扭不缺船少对酒生活最的热序情。客群分析商业坡版块号——他们斤大多夫为老王安平圾人，凳对安林平非刺常熟场悉；他们慕年龄迈多处铸于4秒0~喜55受之间拨，对岗事物忧有一谣定的跪理性盯经验经判断惜；他们逢多有斧相对披稳定鹅的收物入，绢有一示定的须资金气储蓄晃；他们泽中部戚分私您营业接主，惊对商故业有辉自己凶的需诞求；他们版中有拳很多叛人倦眼了拼餐搏，尿在完警成一拿定积滔累后企，有回享受芬生活卵，追攀求自励由的客需求屈。区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考项目阅定位思考斤源点满足目标客户自我价值的实现通过马斯洛需求理论我们可以看到，人们在进入富裕阶段后的需求会以自我价值的实现为主，自我价值的实现所对应的心理就是社会和他人对自身价值的尊重和认同。我们的产品定位高端，除了能够满足人们最基本的生理需求、安全需求、尊重需求外还能够成就自我价值的实现，因为我们的产品不单单是住宅本身，而附加在住宅之上的生活方式才是本案的灵魂，一种精英阶层的生活方式。定位鸣提炼**根**把，安五平地袖标，但地产肌新高恭度**梳**列，代答言高领品质及的生娘活**趣**释，为纺社会绢精英赤人士妈度身遥订造县*忽**梯*，爽不可宪多得析，限其量供洪应拴**拾**栽，带语给人析们无摇限的旧期待垦与遐产想…踢…定位屿语提危炼坚守援城市本核心牵·引涛领城在市生物活定位祖语提冒炼商业旋版块嫁——消费副品位闯·购盏物天扔堂区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考营销愿目标第一附目标谷：项答目顺引利销颗售第二扮目标颤：完润成*传**盈*安斗平地象标建漠筑、惹地产检新高凤度的赤项目袖形象垒打造双；完成大**迅*公塌司品渐牌力硬的锻廊造和样提升钟，成相为安震平地塞产领蚀导者观。区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考营销狡策划推广策略销售策略营销孔策划推广粗语提突炼你的机生活后，别俭人的拍梦想以项唉目为奶核心士，以幸客户众为中贯心来展胞开推航广。让客肠户充孙分认屑知项亭目，差使销斗售成保交成蹲为一征种自狼然。推广欧策略川提炼充分压满足警客户此的价猪值认目同感醉、提喘升感推广锤策略依提炼我们远有责盯任，女也有随必要把告知免客户丑，他壶购买罩**浸**析得到淋的是屡什么修！他得株到的员是一璃份稀赠缺，公不会工再有悠的珍捎品。他得女到的弊是一艰种尊阁崇，迹是别偷人羡所慕的笔目光泛。他得合到的录是一蚕种保婚障，诸福及牛下一邪代的巨受益申。销售绿策略项目杠导入校阶段鞠：推广脑主题皮：**讯*·**职**――括―中央暂地标夜，为视物质巡寿赋予茅精神夺，为键财富司界定疆揭域此阶丽段项女目亮喊相，吵以*绒**袭地产疲公司付历程棚与实随力为绪切入界点，横着重届强化要品牌航形象捧，同摄时引的出项雀目的技区位包优势腿，产绞品高武端形崇象同岂公司盖品牌滩相互弱辉映率。手段委：售简楼部备、围钉挡、发宣传盏物料丧到位姥，在潜显著适位置租设置骄精神版堡垒厉，销扑售入宿场开目始接鹅收客键户咨夕询项目士推广误阶段炉：推广贴主题虾：*睁**·**闪**――室―中央欢地标娘，高司度决穗定视河界。围绕血区位恼、地哨标、但高端穗配套粒等做胀文章腹，塑吴造产肌品的梢品质触与个见性。手段况：限鸭量发衬售VI限P卡操作时说明蚁：开焰展大户规模福项目封推广写，项亿目前捡期只选咨询专不销漆售，亦不对处外公唉布价触格。趋意向慎客户女可发泼售VI橡P卡。VI废P卡作拣为开挥盘时训享受互优惠支和优束先选炮择房旗号的爽凭证匹。VI鸭P卡为谦不锈思钢质若地，鄙卡上区有项助目LO嫌GO及VI划P编号砌，每葬一张VI撞P卡对涉应一专个客日户，蚕做好衬登记许，纳壁入VI模P客户炕档案察。销售删策略项目柳内部泛认购仰阶段魂：推广竖主题膀：*行**·**不**――垂―中央汪地标排，你废的生猎活，旨别人途的梦议想。此期辛间的物项目有推广属以产买品细老节出姐发，狱从产宋品带情给人县们的浩一周奔内个逝生活厨方式拥说起抗，围伸绕品那位高流度，美品位壶住宅赞、品深味生临活等劫主题沃，阐微述楼志盘的食软硬移件。动作城：根旺据咨鸭询期未积累堂的VI宣P客户管及其弹他相计关因浊素确焰定认蹲购时株间，衡向VI秤P客户蜘电话梯要约介，届胡时公般布价牛格，陕持有VI蹈P卡的烧客户拢可优停先选集房号毯并享著受优灰惠销售坐策略销售服策略项目姑开盘按阶段腔：推广婶主题身：*稳**·**将**――钥―中央摧地标各，梦唐想生扑活，番触手捏可及埋。公布漠开盘床时间伟，结似合裙社楼商奶业，墙重点信突出母本案夕所承批载的徒高端驳生活止方式己，及冶稀缺占性，慕促使珠正在稍犹豫赵中的疮目标舍客户惩签单沾。为萍商业孟的销暖售做元准备漫。手段苍：综秩合造调势，疾开展碗社会雾公关击，提含升产被品口千碑传趟播。车根据沸认购接情况烤选择闸开盘蚕时间冈，并怠予以犬实施呼。销售辈策略项目迅操作盟的整乡丰个流棋程始最终贯掘穿*悉**毁品牌炼形象域，用费产品流来打歼造品足牌；以品匹牌影联形象栗为产舱品赋蜜予影呜响力陶；两者煤相符市相承河最终难实现隐产品赚的市悠场认秩同及招**附*品票牌的锐锻造坡与提吓升。区域发展潜力项目素质战略发展开发计划现金流管理规划深度思考考核指标体系产品设计营销策划理解城市理解项目理解企业规划设计景观设计建筑设计推广策略销售策略项目开发理念项目定位目标市场和客户营销目标操作阶段理解趋势持续思考产品捐设计产品设计建议我们响认为膛产品骗存在陪的问碌题受土饺地局南限，法环境夏绿地冒小，嫂缺乏病大型糖社区发的居剪住氛热围；项目霞临近岩主干医道，开居住炼环境旧嘈杂货。产品胃设计亏品质绒度不瓦够，岗舒适殿度差留。无梁法充剩分承畜载项授目高辱端形条象。产品设计建议具体井表现潮：开间诸小一个趴绝对丹高端索的产越品，雅却是萝不足婶4米混的开狭间？户型格配比执不合陡理一个棒绝对转高端交的产滥品，低那些伶两室女的房顺子所纵面对玻的客舅群是吨不是隶狭窄翼？商业任区分换布造垂成项栽目整舰体品时质降思低。狭长富过道矛状的照商铺巩真的南就是橡我们爸利润隙点获忧取的衡主要寸支撑说吗？产品设计建议目前姑规划叛设计荡方案1#猴楼2F骡商业2#别楼4F双商业产品设计建议调整庆一：取消剧1#制楼西胆侧单兆元户污型。原因震：设脸计不侮合理优，面刷积浪赔费，省不适面合高浊端客春