安徽商住两用项目营销推广报告详解附图丰富

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项目营销推广报告貳零壹零年捌月拾日合肥报告的任务1、梳理“项目”核心竞争优势2、找出“项目”的客户群3、制定市场推广计划整体报告框架项目概况产品分析区域分析竞争对手卖点梳理目标客户项目定位核心价值项目形象表现市场推广思路媒体计划媒体费用预算第一阶段卖什么？第三阶段怎么卖？第二阶段卖给谁？项目要素分析第一阶段卖什么？项目所属区域本案位于合肥市南二环以外，隶属141组团中的滨湖新区，位于包河工业园内，紧邻包河大道，距四牌楼约10公里，距离新的省政府约4公里，是老城和新区的结合部，项目位置偏远。老城区本案包河大道轻轨1号线高铁站本案紧邻包河大道，北接马鞍山路，南抵巢湖，距规划中的轻轨约2公里，距高铁站约4公里。轻轨1号线：北至火车站，南达滨湖新区，预计2014年通车。包河大道：北接马鞍山路，南抵巢湖。锦绣大道：东至经开区，西接滨湖区，距本案约2公里。锦绣大道绕城高速轻轨1号线线路图轻轨1号线站点图此图仅供参考，具体以政府规划文件为准。轻轨线的建设将对本区域的交通有一定提升，拉近本区域与市区和滨湖新区的距离，提升了区域优势。本案本案27路：义城--义城小学--义城农贸市场--张大慎--大陈--大板桥--合巢--花园--小板桥

（本案）--曼迪新集团--包河区政府--滨江花月--贾小郢--葛大店--东马路口--晓珠--五里冲--姜坎--太宁路口--地调院--工大西门--宁国路菜场--大钟楼--四牌楼--市府广场27路线路14路线路902路线路本案公交出行线路包河工业园最新规划本案本案位于包河工业园内，周边规划多为制造型企业，生活配套稀少，并且未来发展有一定的限制，距市政公共绿地约1公里，距离保护绿地约2公里，自然环境较好。项目土地要素衡量指标现状区位要素：合肥市老城区和滨湖区结合处，包河工业园内交通要素：紧邻包河大道，北接马鞍山路，南抵巢湖，距离高铁站4公里左右，轻轨线2公里。自然环境要素：距规划中的市政公共绿地仅约1公里，距离保护绿地仅2公里不足生活配套要素：现有配套基本无，周边成熟的生活环境无。未来发展：东临工业企业，西邻机场，无形中地块周边未来发展受到限制。对项目地块的现有惯性认知：【远】处于合肥市141组团滨湖新城组团与老城区之间，包河区工业园内。紧邻包河大道，位于二环外。

【生】目前周边配套稀少，没有区域级消费场所。周边交付/在建小区少，人气不旺，缺乏成熟的居住环境。目标观念需弱化或改变项目属性分析项目支分析--项目吧规划社区荒规模叮：占地尿7.津85万平墙方米线，总赵建筑源面积23胞.5万平撕方米建筑业风格河：新亚余洲主蝴义建帽筑风感格社区计规划钞：14状栋住愚宅、惑2栋惕公寓六、1鹊栋写逝字楼铲及商勤业建筑伐形式鸡：小高县层、塘高层杂。主力藏户型颠：4陆0-甩10霉0平队米遣12禾6-棕16敞6平衬米项目医地块先偏东赌南朝绒向，狠分为A/瓣B/仗C三区脖，整热体产负品规师划为摊小高搅层和钞高层征，包川含住狮宅、妄公寓我、商妹业及锯写字局楼，察是一逆个综暂合性俯项目归。项目确鸟瞰靠图从建刻筑的第外立章面分代析，策采用牲了新火亚洲钓主义渴建筑异主义肌风格励，是好一种紫现代顺和传翅统元项素的氧融合浊。新亚愈洲主典义建情筑特化点：1、丰溉富的绢色彩删。2、历棵史与删现实劳、建料筑与偶环境愉之间业建立龟一种淡文脉蔑上的围勾连摆。3、浑件朴与秧典雅维完美赠结合缸。项目勿景观泳设计卡为现箭代简候约欧到式风权格，手整个莲社区剖强调绳自然帅与都瞒市生射活的早完美卧融合延。强藏化了评建筑贴的整旨体性磁，并智以现较代简钻约欧易式风吊格为遗载体泻将建遇筑与添景观但有机约融合孕。通过支景观驱的轴宝线布批局，镰将整扬个项床目有仗效的伯串联每起来遣，并滑且造卵成一借步一啊景的识完美蛾布局孟，提少升项戴目品煤质。景观呆设计瓜以水换景、矿铁艺毕、绿美篱为乐主，嫁融入幻玉开阔佩的草炒坪、毁自然倾的种愿植，验体现幼了自肿然和仅生态细的设国计理蛮念，坝其精阔心的恋搭配弄也彰困显了济一种拌现代尿感和澡时尚挎感。在设寒计上钳，体棒现一狭种尊授贵而扔不失亏自然掠的风闸格，芽代表运了一亿种亲泽近自诞然的旬都市土生活有方式宫。项目续产品防统计由图贯表统则计可霸以看议出，蔑本项适目物虫业类唯型多位元化保，各梅类产狡品融绝合于椅此，仪其中立住宅株占物缩慧业总恳量68盛%左右师，所馋以本绩案的宇营销县推广考中心筛应该顾放在膨住宅拌上。（商照业单篮位未件统计侄）C区住佳宅户边型C区可售房源户型配比面积户型数量比例166.19四室两厅两卫2015.75%142.15三室两厅两卫4737.01%126.66三室两厅一卫107.87%88.63两室两厅一卫5039.37%合计127100.00%B区住斤宅户照型B区面积户型数量比例13#E167.32两室两厅一卫6818.18%13#E240.98一室一厨一卫6818.18%13#E342.88一室一厨一卫339.09%B区面积户型数量比例14#E165.57两室两厅一卫6818.18%14#E242.75一室一厨一卫6818.18%14#E373.28两室两厅一卫349.09%14#E441.04一室一厨一卫349.09%B区面积户型数量比例7/9/11#A1100.33两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A289.41两室半两厅一卫10810.93%7/9/11#A399.25两室两厅一卫10810.93%B区面积户型数量比例8/10/12#B196.83两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B275.88两室半两厅一卫21621.86%8/10/12#B389.69两室两厅一卫10810.93%B区面积户型数量比例15、16#C199.16两室两厅一卫11611.74%15、16#C277.75两室两厅一卫11611.74%公寓户型统计B区面积户型数量比例13#E167.32两室两厅一卫6818.18%13#E240.98一室一厨一卫6818.18%13#E342.88一室一厨一卫349.09%14#E165.57两室两厅一卫6818.18%14#E242.75一室一厨一卫6818.18%14#E373.28两室两厅一卫349.09%14#E441.04一室一厨一卫349.09%合计374100.00%住宅户型统计B区面积户型数量比例7/9/11#A1100.33两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A289.41两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A399.25两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B196.83两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B275.88两室两厅一卫21621.86%8/10/12#B389.69两室两厅一卫10810.93%15、16#C199.16两室两厅一卫11611.74%15、16#C277.75两室两厅一卫11611.74%合计988100.00%住宅户型配比B区面积户型数量比例70-80两室两厅一卫33233.60%80-9021621.86%90-10044044.53%总计988100.00%物业穷类型路配比浑分析从居灭住的被物业悬类型慰看，庄本项滥目分张为住教宅和渴公寓妈，比毛例分孝别为75僚%和25访%，以住宅建为主。从物晨业的壁面积孝来看创，90平米换以下的物漏业占65哲%，说差明本编项目旁是以础中小陕户型西为主观，购豆买的酬客户啦主力之主要灭为年柴轻的料一次桃置业铅者。从物悬业的裁户型峡来看落，两宽房户箭型在80糠%以上熔，也符合键一次兆置业的需孤求。从户话型的赢设计姿来看图，部度分赠饿送入调户花窗园，降符合桐市场旬主流多趋势里，具屠有一遗定的元优势草，但是骗部分断两房某面积哀均超互过90平米眉，在行销售双上有裂一定检的困翠难。住宅霞配比姨分析从户肺型配掠比可堵以看涌出，储住宅禾主要傻以两著室户献型为牛主，侵占到看总量地的93趁%。从面词积配脸比来删看，90以下桶的户谅型占麻一半蛋以上缸，结蜡合部羡分12湖0以上键的大创户型阻，但老是90侦-1煎00平的辩占到烫总量迁的1/技3以上顶，而亿且均弓是两困房户阴型，黎这部泥分产齿品将旗会是杏我们外销售毕的一长个难评点。综合毫分析咸可以那得出暮，本攀案主柔要以鹊中小风户型愤为主狠，客席户群察面向浑年轻是的一忽次置布业者笋。住宅滩配比货分析第二绢阶段卖给废谁？区域逝市场烘分析马鞍洁山路规沿线70斤00确-8付00陵0元包河拿大道吨沿线50角00压-6稻00传0元滨湖窗新区60领00铲-7路00稼0元竞争尼区域沈分析本案6月份打，包斗河区歪均价健达67睬97元/平米妙，位祸列合纤肥市而前茅氏，可新以看缓出区刷域内田物业跌价格沸差距授较大戏，本廉项目命周边胁均价造在50刊00墓-6蛛00概0之间困，尚津低于岸市场饿均价元。以包顷河工酸业园斩及周捏边为眉主目铺标市杆场互为词竞争停性的菌可划滋分为倘三块嘉区域马鞍袖山路晴沿线滨湖凤新区包河察工业睁园均价匠70央00顷-8乳00治0之程间客户绩群主粪要来袜自马储鞍山饥路沿森线及版市区巨客户验，多被为二录次置嗽业者与本蛇案处侄于同财一价描位且统综合纽奉指数友相近巴的项屿目为5个客户惠群主匪要来溉自马兔鞍山酸路沿扬线，猾多为盘一次息置业舒者均价60泪00谦-7底00翁0主要岗客户威群来忍自省嘴内投售资客锋，大碰多为象二次间置业貌者确立哀竞争扫区域针对弄三大慢区域和现有绸项目起进行潜调查肆及初早步筛欢选得毙出以队下主护要项侵目铁根据债区域举各项漠目的料均价(5客00责0～68挎00夺)为基铸点，夏得出缺潜在摸竞争创对手银项目……竞争趋对手马鞍喷山路辜沿线兰：和昌·都汇幻玉华府朵、繁骡华·金悦怀领地匆、美鼓生·滨江面花月丛。包河燃工科业园塘：格林伐丽景少、盛怨景融预城、房诚九珑兼湾。滨秩湖愧区鸡：滨湖写假日荣、书地香门脱第。边趋缘衣区关域：琥珀·新天壁地竞争单楼盘恼分析数据户显示狗：区殖域各费项目佛产品论均以喷80螺-1碧20煌平米棉左右音为主丸，户欠型产厅品氛凳围9嚼0平叹米以王下及惊12攻0以犹上两尊大类摸型，窜90仙平米障以内爪总价每控制压在4际3-叠60饼万左战右。项目名称规模㎡均价元/㎡总价（万）主力户型80㎡100㎡玉兰公寓20万880070万88万89-220㎡九珑湾77万580046.4万58万89-129㎡和昌都汇华府30万660052.4万66万89、109、122㎡盛景融城8万540043万54万80、86、117㎡格林丽景20万540043万54万45-133㎡美生滨江花月30万580046.4万58万多层87-121㎡高层91、95㎡滨湖书香门第25万600048万60万82-90㎡滨湖假日140万700056万70万80-140㎡小结农：区位：三堪大板恒块中乞，马贴鞍山崭路沿爪线相对丈成熟刮，配阵套完件善，砌人文筑生活邪环境较其避它区急域好节，滨帆湖区逃学区佛优势跳明显筋，本蛇区域论各项私配套罚相对籍落后。交通样：马鞍伪山路旦沿线就》本蠢区域纸》滨昂湖区北。规模宫：九珑汪湾是碰大盘默社区守，将连会与农本案音形成直长期厨竞争架关系锤，格何林丽妙景尚私剩余炼较多或产品废，也日存在雕竞争洒，滨乌湖区性项目茶对本斑项目护客户蓝形成赶分流沟。户型叛：通常沸多以统80格-1大20㎡户搜型居多邪，9园0㎡以物内户帮型比艺较热核销。价格：马鞍寸山路齐沿线秋凭借锤先天呜优势气，成份为区群域的拴价格沾标杆痰，随喝着合秆肥1贿41粥组团盒建设牲，滨惨湖区牢活得业极大冠利好扯，后背天优女势明灯显，伍价格隔紧随溜其后爽，而沿本区竟域成粘为价族格洼委地。客户窝：马给鞍山廊路区悟域客符户群顿主要体为市西区二债次置肤业者厨，滨剃湖区诊多为炒二次置业化及省碌内投蔽资客躺户，春本区哑域客请户主聪要为谨马鞍六山路堤沿线冻及周览边的把白领茄和上回班族斩。聚焦慎竞争测对手项目懒：项浸目总秘用地亩约7刮.3凉万平帮方米缴，建弯有2思0栋形高层正住宅糊、一景栋幼弯儿园配，总吴建筑办面积衔约2话0万跑平方澡米欲，采盯用现朴代简敏欧风辜格建磁筑，劝两大锤中心健景观壤轴，季四进津式私眉家园膨林，吓8大福景观嚼区，冶18来处园恰林建鱼筑小订品，滚高达膛42详%绿挺化率甲，1删00怜%户牺户入些景。优势亲：靠陵近包夺河区自政府谢，配套拳成熟滑，户哑型创瓶新,周围稻在建劣小区厨较多毫，人超气较攀旺劣势广：学捆区较棕差，狗靠近册高压介线。面对后全市助推广扣，凸庭显环素境和百区位烘优势吨。目前副客户幸：马慢鞍山贤路沿抚线客据户、召周边堤客户挨。格林揭丽景『九晌珑湾巡寿』位庭于合目肥包祸河大半道与来纬二析路交览汇处劣，紧仁邻包喊河区诱政府熊；向嫩北车壳程5拖分钟炕可达刷马鞍霉山路涉繁华铅商圈费，向矿南车冰程1登0分糟钟直墙达巢疫湖风浴景区宰。穴目前井在售励31绳F高陶层。户型旧：以帮10烈5-谋12防9㎡偶三房妥为主爆，即喜将推习出7引#1蠢05恋㎡基户型优势予：紧邻疑包河该区政苏府，项欧目规模仅较大，规洪划建披设中每轻轨丽距离真较近盆。不足窄：在匪区域惠楼盘掏中单价告较高泽，生活配烛套设拒施尚声不成芒熟，踢有待然发展粱。客户觉群：险本企狮业团购榨，公捡务员厚、周而边企渣业上班针族是叠项目贞购买踪蝶的主摇要群浮体。九珑丘湾和昌年都汇广华府概况弦：项晴目总鼠占地蚂面积乘约11将0亩，挑总建株筑面乘积约30万平锦方米屋的纯贡板式抖高层枣社区尝。项裤目规腥划了17栋纯西板式摇高层付，约26闪00户。秩户洁型：胁主力迷户型退为80洋-1枣30平米肌，配宏以部主分创躺新小元复式爬产品泰，两帆房随稀心变设三房蜻、自途由成衬四房啊。优势轻：地割段配饰套成乳熟，轻轨锅和高捐架提升历交通渔优势稀。客户裹群：熔主要冶为市悼区二萌次置党业者概况盐：总划建筑妖面积绑约1京6.服5万忌平方拜米;脂其中寇地上慢建筑埋面积欧约1晚4.室2万译平方犬米,躺含2苦1栋10长-1巴1层窝小高攻层住劳宅及部塔分二套层商卵业网峰点。户型核：以签10幼0-繁12对0㎡历三房丝式为主逆，均扮价6洪80汉0优势证：城斩市集中俩供暖，商稿业配妄套较铃完善。不足钱：市戚政道眉路穿哗过，畅噪音城较大壤。客户念群：技市区红二次荐置业下者，是改善性性需帐求。琥珀榜新天矩地滨湖侨书香远门第概况存：腾户型伪：主双力户昂型为80响-9波0平米光，两曾房两倡厅+空中道花园遗。优势演：未绸来发线展潜殖力巨判大，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