河北某住宅开发项目前期策划营销推广方案

唐山西山道项目营销报告阳光胜道至诚服务目录1、市场2、市调3、客户4、产品5、营销6、推广—市场—金九银十

近几年来，唐山市区商品房销售价格基本保持不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。发展中国家房价收入比在4-6倍之间比较适宜。但2009年上半年，唐山市区城市居民人均可支配收入为9226元，按户均3人计算，年户均可支配收入约27678元，同期唐山市区商品住宅销售均价为4876元/平方米，单套住房建筑面积按90平方米计算，则每套房438840元，房价收入比达到了7.9倍，高出了房价收入正常比值。从紧缩到放松 作为河北省的经济龙头，唐山的经济实力不容小看。2008年，唐山第一次跻身“全国GDP3000亿元俱乐部”，2009年，唐山GDP全国名列第十九，总量逾3800亿元，增长11%，稳定快速的增长势头再次凸显了唐山强大的经济实力。唐山雄厚的经济总量引起了商家的广泛关注，众多商业巨头纷纷将橄榄枝抛向唐山。商业地产巨头不断入驻，带动了新商圈兴起。小结国家开始执行适度放松的货币政策以应对全球性的经济危机，扩大内需保持经济增长成为当前宏观层面上的大的基调，各个地方开始相续出台房地产救市政策，但效果还没有显现出来或不足以扭转当前的局面。传统房地产市场交易的金九银十已经过去，成交量持续萎靡，没有出现期盼已久的井喷或回升。

—市调—房地产市场分析唐山市2010年7月份商品房成交情况市中心区（路南、路北、高新）新建商品房成交情况成交套数

7月份市中心区总成交1215套，较去年同期下降了31.66%。其中：住宅成交995套（路北区669套、路南区196套、高新区130套）；非住宅成交220套（路北区45套、路南区76套、高新区99套）。成交面积

7份市中心区总成交12.36万平方米，较去年同期下降了28.01%。其中：住宅成交9.91万平方米（路北区6.9万平方米、路南区1.72万平方米、高新区1.29万平方米）；非住宅成交2.45万平方米（路北区0.67万平方米、路南区0.81万平方米、高新区0.97万平方米）。成交均价

7月份市中心区商品住房成交均价为6223元/平方米。其中：路北区商品住房成交均价为6337元/平方米，路南区商品住房成交均价为6190元/平方米,高新区商品住房成交均价为5658元/平方米。7月份住宅成交价格区间统计价格区间（元）套数面积（平米）比例30万以下19310629.0548.74%30万-40万794879.7419.95%40万-50万584109.9514.65%50万-60万332879.488.33%60万-80万202142.115.05%80万以上132333.833.28%7月份住宅成交面积区间统计面积区间（平方米）套数面积（平米）比例60以下1859335.6146.72%60-801439755.6836.11%80-90151288.583.79%90-100181708.884.54%100-140242763.76.06%140以上112121.712.78% 09年9月份到10年7月份商品房成交价格走势图市场撇概况垮：1、室区域讯位置买：更唐山殖地处魔环渤斥海湾苏经济愈圈中五心位太置，磨临渤滤海，封依燕荣山，部与秦教皇岛屿市接共壤，丘借势粪北京捕、天而津，煤是联善接华哲北、鸟东北嫌两大腰地区蹄的过绒度环燃节和摘走廊父。巴现辖诉2县嗽级市患（迁尺安、依遵化挑），车6县昂（滦佣县、爹滦南底、乐丸亭、工迁西宜、玉来田、扣唐海鼓）6春区(筋路南情、路薄北、器开平阻、古炉冶、折丰润源、丰米南)丧和6慕个开殃发区今（高正新技搬术开舍发区伍、海偷港开蹄发区他、南惜堡开旅发区喂、芦拒台经睡济技角术开奏发区统、汉外沽管香理区消和曹塌妃甸晨工业诱区）冬。总社面积叹13顶47俱2平鸡方公割里，畏人口佣约7萌50挡万左掌右。交通舍运输典：京沈组、唐产津、烦唐港湖、西执环四饲条高池速公谨路在辆唐山准境内届全长含达到鹊28扣8公伸里，常构筑涝成"帖Ｏ＋港Ｘ"任型的视高速春公路暂主骨大架，筐高速央公路膨密度部达到仰每百棒平方馆公里抢2.独12欧公里饶，达后到世砖界发倍达国殿家和傍地区你水平衬。市绣区周售围有贫唐山席北、忧唐山茂东等屋8座犹大型旦互通盯式立团交桥挽，略位于瓣环城胁高速瓶的八井个方长向，宝从市窃区任淋何方酷向出誉发，驰都能弹很快饼进入钱全国甩高速吴公路比网，标真正之实现慈了四士通八逮达，丙方便倡快捷刘。高掌速公烦路网令的崛微起，晨一改适城市石之间遮的时准空概庭念。欺从唐筝山进晌京（碗北京法）一做个半弱个小隆时，筝到卫衣（天遣津）搅、出衔关（枯东北巨）1月个小棉时，在下海绢（京距唐港连）4坦0分厅钟，遍极大围地促款进了带唐山搏与这赤些地怕区间而人流释、物跟流、代信息担流的降沟通练，改根善了铅唐山充的投其资环嚷境。城市在区域汗划分拣：唐山疫市辖闷17宗个市客辖区希、其颗中下纳辖2晒个县大级市涌。面树积1业32脂06性平方公里，人沾口7树35番万（样20青09单年6寻月）城市岗规划摩：20爷08滨年起占，以段“四依大功弊能区抗”建盯设(渐曹妃荒甸国眠际生蕉态城供、凤平凰新搜城、急南湖虚生态埋城、俱空港虎城)环为重塞点的玻现代科化大辈规模链基础甩设施价建设达格局炒已经佩形成抽。唐篇山曹政妃甸辞国际肠生态堡城（住唐山照与瑞今典意添大利絮荷兰窃新加荷坡等约合作管，全叙国只窃有上催海浦堵东中抵英生益态城快，天龟津滨泊海新佛区中皆新生框态城常可以振与之装相媲以美）它到2奔02旧0年弃，将蹈累计膊投资字一万追亿元械，建政成一梅座1都20钻万人耐的世罗界一搬流的快生态榆城市忌、港眉口城删市、标示范叮性城脸市、车国际萍性城少市和倍环渤喉海中辰心大绑都市鸡，这均座由掀智慧淋的唐好山人待民建蜻设起漏来的哲国际味生态胀大都霞市，错回答横了未移来1宰00谱年甚溪至2乘020年都后世俗界城典市发缓展的娃方向屯！唐山愚市高新魄区路北冻区路南炊区开平贱区渤海组湾经盆济发孟展趋戚势五星互级酒趣店：惰唐程山锦为江国厉际饭何店，5唐山遍渤海施国际届会议眨中心蹦（渤率海国独际大笋酒店顾）。丝式四配星级趟酒店屋：唐俩山昌欣盛国珍际酒全店、离唐山坛锦江轰贵宾柄楼饭矮店、朱唐山终新华狡大酒篮店、捏唐山高海澳索大酒阁店。爬三星剥级酒循店：朱如家潜快捷浇唐山烧新华棕东道扒店、匀唐山逮饭店沙。不二眠星级续酒店贺：格凑林豪晒泰唐腿山胜握利桥鸭店。俊经济网型酒董店：村唐山嘱世博季商务糠酒店稿、唐子山金企槟酒盟店、匹唐山左如玉率酒店榨、唐共山凯净源饭首店、谦唐山棕锦峰舍商务哲大酒任店、翅唐山肌爱时勤特套院房酒谊店等瞒共计22家。社交有挂影响京餐饮挤酒家蔽：鸿输宴饭严店、倾松子铁芋泥丧、外厦婆桥盗川味围自助础火锅蝴、好愚伦哥匆比萨梢、开受滦大壮酒店六、京轰唐宾范馆、箱御粥毛坊，冠凤凰筑园美侦食城崖火锅崇，东护来顺屡火锅松，不询少于10锐0家。KT悲V、酒醉吧：唱亨利KT杯V、银告座KT制V、天折上人敢间，挠蓝妮门儿酒葱吧，滩亨利灾酒吧惑等娱咽乐场非所TV、酒斑吧共桥计24。炉大型椒商业偶中心漆：三虑利、车唐山归百货斤大楼斩、华喜联、桌远洋蚊城MA扒LL、艾腐特、植等共姨计7家。赛茶漠楼：借唐山础六福槽茶艺诉楼、千金泽爆园茶怎艺楼做、碧肥露轩冶茶楼态等12家茶旧楼；泼咖精啡店疼：两斯岸、垒上岛添、乐世可可析共6家咖勾啡店迅。消费绳场所唐山床市居笛住用臣途基拆准地府价图唐山做市商悬业用帐途基宁准地鸡价图相关芽数据来自营唐山地统计女部门戚的数巡寿字，际2厅009年1歇至1例1月役，我兄市房趣地产络开发谢投资逼完成素18蚊8.保21泥亿元赶，同稳比增扑长1桨.2哪倍，破同比国增幅堵已连花续9桌个月糕保持巷在1富倍以味上，昆增幅饼比1洗至1披0月他回落伪10摆个百种分点禽。其中蜡，商托品住愈宅开累发完乎成投补资1济40瞧.8妥3亿迅元，祖同比拴增长志1.盛1倍平，增忆幅比模1至踩10草月回我落6件.8岭个百乓分点帖，占捐全市裕房地适产开胶发投由资的乔74汽.8侍%。多其中墓，9坦0平眨方米拢以下倍商品仿住宅凳完成器投资软76没.6键6亿怠元，确占商货品住割宅开肆发投仆资的亮54认.4柳%。僵商业喷营业给用房僻完成炸投资死19吩.6喉0亿誉元，誉占房皮地产嫁开发色投资肚的1帜0.受4%蚊。1商至1诉1月最，全剑市房应地产鹅开发占企业卵完成赌土地椒购置临面积涛26葬4.币49病万平杆方米誓，同技比增末长2屠3.胜9%逼；完罚成土截地开尖发面丙积2挑07色.6器2万乳平方疤米，亡同比柿增长吼40阿.5抖%。1至饱11才月，闷全市框房地晌产开芦发房旋屋施匀工面母积1稳41罚3.续62袜万平摇方米芝，同恋比增察长1欧.1酸倍。范其中结，商怜品住虽宅施跟工面吼积1蜂18科7.磁20床万平艘方米任，同愤比增脆长9妖3.牙8%随；房骑屋新芹开工艰面积纠76第3.原75盼万平痰方米挺，同猎比增筑长1夫.3卧倍。犯全市教房屋碌竣工究面积俘15释7.雕57阁万平法方米直，同停比增痕长4堡7%援，其网中，塔商品料住宅而竣工岩面积猴14刮4.龄93笛万平暮方米帽，增秘长4毅7.察6%格。—在售缴项目—个案休分析项目名称均价户型范围主力户型优惠政策新天地鹭港7000元/平米8100元/平米(精装)一居52-76二居80-100三居106-153跃层145-186二居一次性97.5折凤凰世家8000元/平米(尾房)14200元/平米(别墅,暂定)一居：61-65平米二居：70-103平米三居：114-117平米二居无梧桐大道8500元/平米二居：89-115平米三居：130-190平米四居：246平米三居一次性95折荣泰尚都8000元/平米22000元/平米(商铺):一居55平米二居87-102平米三居139平米跃层189-220平米72-177平米(商铺)二居一次性96折按揭98折军创凯旋城6500元/平米(尾房)一居77平米二居87-88平米三居112-138平米二居无万达广场8900元/平米50000元/平米二居88平米四居193-231平米三居114-139平米三居一次性91折按揭93折金色和园6700元/平米二居88-90平米三居113-143平米二居一次性96折按揭98折个案呀分析解读死竞争水项目树立绵本案动核心路北分区新天沃地鹭启港物业岩类别吓住陷宅项目亮特色楚宜垮居生监态地闪产,景观暖居所建筑清类别梢小椒高层吓、高腿层装修晴状况视毛堤坯,精装更修物业卖地址建路轧北兴渠源道家和翔谱云道催之间矮，光鼻明路醒两侧交通宪状况杠乘现坐46路、20路、77路鹭娘港小陷区下银车或若乘坐38路、56路鹭微港小欣区下婆车，伴向西炉走10禁00米路窃西占地胆面积:5水72戒80厚0平方据米建筑遣面积:8要59左20朗0平方生米容积勒率：2绿化纤率：39兴%物业命费：嘉约1.苏5-梁2.按0元/平米.月总户灰数:3挽00阴0户开发滑商:唐山察新天摘地房不地产悄开发尝有限拥公司均价锅：70控00元/平米录，81爱00元/平米块（精扎装）户型丛范围:一居52者-7及6,二居80酿-1似00至,三居10缴6-跑15项3,跃层14挣5-包18盗6主力烛户型僵：两毅居80找-1爪00平米优惠闹政策阔：一签次性97浩.5推广粒方式牢：户荒外、第围档纯、报乓广、直网络优劣估势分田析：优势耗：1、项陪目景龙观设毫计好少。由宣庭院世园林铁、景鸽观步晕行道导、中席心公膀园，渡点、德线、启面构反成的毫立体贵化园单林景较观体软系，蠢四季皱有景盲，移始步移摘景。2、项帆目配捕套完删善且匠有会坛所。3、项偿目安侮全系辱数高喉。全弯面引翻入了醉先进针的智芽能化氏管理驳系统奖，如次可视乓对讲某带室绒内安堆防系捉统；捆小区袋闭路剥电视庆监控役系统衰；背喷景音浮乐及止公共惨广播磨系统禽；无男线巡图更系大统；秃车宝辆出崭入口撞管理旷；门辰禁及绍一卡比通管惯理系长统；元周界宵防盗现报警陆系统瞧；防坛雷接约地系座统等歪。劣势姜：1、项债目规买模大镇，物课业管勤理难城度大泉。2、户驰型设稳计不甚人性贩化，佩部分坝户型——厅的悬设计畅采光染不好炎。凤凰摆世家物业茅类别拾住荷宅、请高档妇住宅嫂、别抖墅、瓜花园阔洋房项目五特色涌特斤色别割墅,豪华阔居住看区,宜居懂生态糠地产建筑趟类别关高序层、畏小高吃层、杨多层抵、别灶墅装修镰状况垃毛声坯物业阁地址含路杠北友姥谊路绘与兴榆源道悬交叉历口西交通输状况46路、77路凤垄凰世鹿嘉站惨下车磨，30路38路德秩源里交下车泪西行10校0米开盘粥时间20蠢09邮-0奔8-巴08（住冠宅）羊，别怀墅未欺开盘入住美时间快现狮房（添住宅葛）占地敲面积:2肥68关39论8平方吓米建筑困面积:5群60享00浅0平方楚米开工画时间:2臭00催8-规10睬-1驶0容的积王率2.袄20绿竞化壳率32逼.8腹0%物轿业跨费1.大50元/平方纤米·止月物业罩公司虚唐弹山永旺和物傻业管若理有四限公墨司开葡发坡商咐唐山裁市兴前盛房做地产除开发忆有限仅责任麻公司均价绩：80脚00元/平米公（住细宅尾裙房）顿，14闹20灾0元/平米羽（别晒墅）主力促户型录：两抄居70哈-1传03平米办（一狐居：61皂-6盏5，三劫居：11唱4-尼11标7）优惠层政策秋：暂终无推广序方式标：户姑外广弓告、撒围档下、网垄络优劣帮势分哀析：优势：1、多小区蚊景观锐设计鞭好。侮由大阴型中学心组猪团景醋观、凯内庭尖园林轰组成铺，创托新的陪采用营枯山男水的冰设计晕理念姨，打黑造了高一个击以水鉴为主馒题的郊水社膊区。承为了夏能够脑使社股区四外季有孙景，叨运用枯了丰活富的傻树种姨以及患景观值小品业。2、叹小区叫做到忍了真系正的哥人车山分流逐。车瓦位空齿间让迷位于周步行妹空间批，每渣个组殃团独洪立的悉地下梯停车沙场真叉正做贝到了巴使人置车分搜流。3、碧建筑灶设计驰人性弱化。许建筑振全部耻采用挡规则潜方正痛的建宇筑形介体，度以控炼制建渣筑体畏形系因数，牺减少泽空调柄和采孝暖的出能源罗消耗歇。住宅若外墙灭面采羽用1际00作厚的帅挤塑难聚苯宵板保垫温，渣屋面拜采用撞11榴5厚外的挤生塑聚疲苯板璃多层欧保温特体系胆，保赌证达辉到国胁家最君新要巡寿求的溉65稀%的两节能围指标岸；中壳空玻食璃断葱桥铝颤外门欠窗，瞧同时揭以太奸阳能缘瑞热水洪器，稳太阳数能路病灯等质节电纤的设发备和艳用具柄节约劈燕电能灿，降眨低用旁电能摧耗。4、冈小区鱼安全堵系数从高。洲为了景增强寸小区乘的安末全性税与便乐捷性妹，采晕用车串辆管愚理系吊统、狸周界蕉防范变系统祖、电西视监驾控系婚统、揉门禁被管理存系统颂、居丑家安匆防系闲统、忠可视纱对讲五系统咏、智猪能布粪线箱返系统虑、背督景音龙乐系性统等屿，全失面打夫造智倚能化椒小区葡。劣势：1、这小区已为普为宅、身洋房沈别墅缩慧混合京体。富人员亲结构筛层次秤不匀诞衡。2、阅小区旺容积宏率较饶高，栽人口乐密度逐大。3、馆社区洒规模红大，樱物业馆管理活难度剃大。梧桐弓大道物业绑类别激住制宅项目容特色辱豪义华居煤住区,花园被洋房建筑药类别有高渠层、因多层装修桥状况滑毛抢坯物业旦地址白路痒北友虑谊东胜路东祸侧，炎裕华汤道南坊路与谢朝阳输道之苹间交通共状况56路、38路梧体桐大艘道站造下车速即到开盘浙时间20孝08爷-4诉-2盗6入住衔时间栗现签房占地斗面积:1东87累80婆0平方德米建筑供面积:4鹊91钱10链0平方罗米开工耕时间:2惩00在8-晕01汁-1户5总户叙数:2咐80反0容辆积他率2.浙00绿局化桃率30胃%物兔业顷费2.妈48元/平方虹米·愿月物业演公司裤朗已城物万业有尿限公怕司开艳发去商薄唐山核中冶决置业舟房地口产开爪发有格限公止司均价:8的50欺0元/平米户型道范围:两居:8直9-克11企5平米,三居:1纱30枪-1缠96平米,四居:2杯46平米主力纷户型:三居:1陈30袖-1恢96平米优惠在政策:一次竭性95折推广服方式究：报廊广、笋广播腿、口袄碑优劣惭势分喘析：优势诵：1、项蔽目的芽物业警配套闲设施趴先进病人性拜化。站户式倚中央略空调+新风+加湿聪”系艘统，未考功虑到乒唐山茎干燥草的气完候条烧件和稻工业耍城市塘的空碰气质瞧量，乏“梧隙桐大榜道”冻特别就采用丘户式匀中央步空调绿、新还风及双加湿假系统旅，实波现对唯居室秃温度呀与湿优度的碧自由跟控制凡。2、项姜目位独置好糟。处劳于唐习山市尿西北巷方向刘，远丽离东过部重驻工业塑带，偿空气戒质量观更佳铅。3、项止目户组型设拳计好银。采姓用别辛墅的餐户型率设计魄理念尝，所看有户炮型实桶现明静厨明芹卫，匆大面陵宽、皇短进羽深、耗多阳康台设恒计，丧高层壤部分究户型场进深乱更短伞至6.赔4米。渣在高桐层户服型中锤，“寻梧桐姻大道调”设驴计了汪非常漫难得辛的三盾面采头光的寻起居敏室。枣在多链层户弱型中六，设冒置入续户空恶中花陡园，孔其豪刮华主万卧拥倍有大白面积歇阳光场主卫宪和超窄大更垫衣间唤，别芳墅也碗自叹砌弗如奴。4、人湾文环页境好虑。本绕项目意为唐牵山市超首家风高档谎住宅惊。劣势化：1、项穴目地酿处凤款凰新丧城，色竞争外项目罩多。2、生映活相纽奉对市结中心覆尚不匙完善蚁。3、销拒售价影格相爪对于宫周边寇项目旅价格买较高始。荣泰枝尚都物业米类别邻住桑宅、举商铺项目乓特色降配州套商饺品房,打折筐优惠腿楼盘建筑沫类别驱高赔层、嫁多层装修束状况彩毛移坯物业电地址脖路勤北朝常阳道蛛与学辰院路丛交汇晨处西塔南角交通董状况20路、30路、38路天先元小药区下责车东临行20煎0米开盘百时间20馋09娃-1惜0-寨2入住需时间20畏10大-1执2-雨30占地假面积:5析88乒01平方警米建筑淹面积:1宏43纲99研3平方倾米开工难时间:2剃00贯8-年08沫-1盘5竣工澡时间:2茫00留9-竭11矿-3拘0总户颜数:1悟15宾6容阳积艇率2.牌00绿抹化喘率35朽%物业黑公司昆众蜘和物裙业管提理公代司开盟发姿商钳唐山倘帮泰米达房粱地产虹开发在有限嘉公司均价:8短00赤0元/平米(住宅),茄22博00令0元/平米(商铺)户型划范围:一居55平米,两居87栗-1缴02平米,三居13倍9平米,跃层18隆9-灶22差0平米(住宅),紧72刺-1鞭77平米(商铺)主力由户型:两居:8糕7-隔10筑2平米优惠猜政策:一次穿性96折,按揭98折推广燥方式良：户盾外广承告、室报广优劣构势分凤析：优势撇：1、位剖置优泪越，撇地处鞠凤凰煌新城奖中心容位置广。2、项央目安痕全系例数高模。小难区引钻进的钢先进德智能杀化管底理系搜统运赠用了己光纤刺入户督、可坝视对划讲、毁背景路音乐按、出穗入口茄监控壳、车爸辆智泥能管笼理系绍统。3、准冒现房翼，入粮住时熔间早猜。劣势这：项目稻为住飘宅商砖业综既合体任，且抢为非题封闭乌式小霸区，毯人员朱较杂均乱。军创棍凯旋赌城尾房彩项目:物业黑类别皆住凯宅项目乒特色团配沈套商脑品房建筑等类别鸽小箩高层装修叼状况咱毛封坯物业拥地址经路衡北卫粮国路鹅与朝吓阳道橡交汇巷处交通却状况奖公惑交车17，29，45，68，99，到磁空军叠招待汇所下庄站下咐车北谷行50米即样可到挎达开盘兵时间20念09计-5入住盛时间拘现案房占地萍面积:1洒59规48平方挤米建筑菜面积:7涉37潜03平方醉米开工揉时间:2曲00倘8-算07殖-0扔1竣工餐时间:2馋00伟9-境12奸-3皆1总户伐数:6竖07容伍积哪率3.芬50绿葵化略率35沫%物容业撒费1.急80元/平方抱米·野月物业鼠公司隙唐忽山凯偷旋物申业管哀理有箩限公幻玉司开辽发萝商陈河北箱军创茄房地滔产开奴发有周限公翁司最低验价:5潮80脾0元/平米均价:6赵50语0元/平米(仅20套)最高古价:7筒21叫0元/平米户型粪范围:一居77平米,两居87鞠-8症8平米,三居11哭2-交13头8平米主力疫户型庄：二骨居优惠晋政策:无优劣菊势分学析：优劣扭势分藏析:优势晶：1、现牌房，学即买国即住涉。2、项摧目户托型以注二居杯为主续，接垫受人歌群广孤。3、超畅大楼博间距不，最兽大可追达78米。劣势衔：1、尾比房，壳选择幅余地默小。2、项版目建后筑多移为板逢塔结叛合，拘部分欲户型骨设计穴不合框理。唐山朱万达偿广场路南华区(从包括福南湖隆生态委商务羡区)在售橡项目物业烈类别苏住词宅、阳购物劈燕中心为商翻铺店酒店盛写然字楼项目跌特色阔复穴合地心产,配套庙商品赴房,投资桐地产建筑姻类别杰高忠层装修狸状况偶毛奔坯物业竟地址跌路凤南长算青楼,紧邻痕抗震木纪念抢碑广现场东帝面交通踏状况2、6、7、8、10、10特快档、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路开盘为时间20督09巷-7荡-1烛8入住判时间20讨11驻-1占地访面积:2劝10午00多0平方庄米建筑生面积:1丹00越00意00平方六米开工朴时间:2艘00东9-丧03编-2膊6总户断数:2粱00离6容纵积提率3.地56绿姥化喂率35障%物统业渴费1.眠88元/平方为米·月物业絮公司惩大知连万毕达物踪蝶业管盗理有绢限公捕司唐淘山分托公司开版发钢商舍唐山子万达竭投资驰置业凶有限垮公司均价侵：89屠00元/平米前，30错00锦0元/平米(商铺)户型递范围短：两叛居88平米劲，四蜘居19拒3-非23稍1平米主力明户型鄙：三挪居11膜4-触13脊9平米优惠探政策罪：一呜次性91折,按揭93折推广板方式成：户立外广币告、家报广委、口列碑优劣赔势分米析：优势版：1、开压发商林势力魂大，块名牌无知名诊度高摊。2、地万理位垂置优傍越，惨处于点唐山戒市中禾心。3、配涛套成艰熟，渡生活敲方便洞。劣势爱：1、在啦同区前域、仿同物语业类州型中逃，价掀格最备高。2、以墙商业指地产嗓为主押，住纱宅为障辅，崇居住型环境圣杂乱巩。金色色和园物业踩类别醒住亏宅项目融特色装宜堪居生严态地脂产,景观雕居所建筑杠类别恐高冒层、挑小高厚层装修咏状况静毛灵坯物业忽地址浸路混南燕福新路馋和新洲岳道淹交汇睬处,永乐纺园东50咸0米交通期状况43路，40路，35路，78路正贺泰楼芽下车钥东行15给0米左俭右开盘萄时间20枣10劣-4盾-2渣4入住眠时间20刚11弟-1招0占地非面积:3粥87宗60平方黎米建筑泥面积:1旅10奶00伐0平方争米开工红时间:2反00维9-帝08影-1陈6竣工脏时间:2恋01叠1-舟10孩-3偿1总户开数:9伯27容幸积芳率2.娘20绿洋化圆率38羽%物椒业走费1.汇30元/平方涂米·月物业岩公司棚昌楼隆物雄业管劈燕理有善限公够司开萝发短商碎唐山糠市昌播隆房姜地产诊开发旗有限正公司均价锄：67名00元/平米主力索房型缸：两秩居88炭-9赶0平米捷（三昨居11汉3-油14企3平米熟）优惠乳政策渔：一稿次性96折，限按揭98折推广字方式瓶：户屋外、吸网络世、报鸭广优劣暂势分分析：优势励：1、项酷目所罗处位绸置为唐南湖糟生态盲区，眠升值感潜力介大。2、价除位相自对于教周边亩项目腹最低驻。3、户材型设猪计人壁性化仰，使撑用率沃高。劣势诊：1、项涂目周邮边尚振未成鉴熟。2、交慕通不须便利凑。3、项炕目周再边人断员杂辩乱。通过坝以上耻项目符可知条:1、尼在售惠项目绳90惨%以罗上为直现房临或准胜现房凶；2、煎价格旅区间尚在6滤70壳0-针89搬00瓦之间冠，且际优惠服政策肆：一邮次性听在9斑6折渗-9央8折温之间贪，按妥揭在员98谜折-荣99耗折之喝间；万达尘为9论1折确。3、路北椅区在盆售项腐目与歪待开熄盘项课目数翠量之保比为资22次：2偏9路南已区在挨售项学目与售待开浆盘项兵目数其量之华比为奥4：使16从而肚可知颂20嘉10湾年下她半年野及2症01员1年具房地暑产项宜目竞挽争压举力加漂大；4、坚主力故户型税以二捡居为爪主；5、物业辆形态稳以高胁层为南主，伸建筑辫结构促为现竟浇剪锦力墙弓为主顽；6、逮楼盘敲推广佣方式睬以户母外广泉告、冷道旗克、电焦视等疲为主季。消费啄者购胶房需香求分毯析—客户—职业砍特征从上泡图中火可以顿看出出工业切、文栋化、到机关必单位煤等为枯主力穷目标星群家庭读构成本项危目客租户的压家庭叠结构波以三毯口之猾家为答主。年龄艇构成客户谦家庭伶收入购房愿目的客户阅关注坦因素客户关注因素所占比例位置10%交通5%物业管理10%户型5%社区环境3%配套设施10%小区规模2%房屋质量15%价格40%客户法购房橡偏好喂及信搂息渠雅道购买皮面积购买捕户型信息祥渠道购房友付款摔方式方面刃：贷款枯购房叔是唐山消费速者的棚主要艇购房裂方式泡。唐山目前搂贷款奋首付叫款比苗例在唱40铁-5松0%随之间混。在货降款购胶房者搭中，撞商业芬贷款月是主垃流，也超过击五成翠的受咬访者鼠会通线过商四业贷低款。公积臭金贷池款的锤比例迟也比命较高嫁，近懂三成锤。二成誓受访翅者会午选择挎现金冲一次匠性支暴付。通过请以上它在售爬项目麻的客绿群分镜析，刷可得居本苍项目爬的客港户定背位：1、二讽次置您业者年龄等：35阵-5那5岁家庭挖结构素：三产口之岁家或足三口撤以上职业俭：政治府机批关干他部、得高级馋公务秧员、荷国有怖企业恋管理咸层收入酷来源斤：薪清金、趟经营迁利润收入伍数额乌：50安00元/月以望上关心曾问题网：价选格、识位置虹、户第型购房维目的步：改第善居亦住环页境交通他工具朽：以宫中低良档私崭有汽位车、洞单位忠配车牛为主心理稀：缺售乏自拥信、体有一罗定的辫攀比廉心理洽。2、首拌次置稻业者年龄隔：25贷-3访5岁家庭错结构腿：两次口之搞家或售三口捉之家职业拒：普坊通公受务员虚、教照师、扔白领牵、自场由职贯业者收入努来源祥：薪镇金、绿经营欢利润收入应数额碌：30警00元/以上关心榨问题素：价傍格、辨位置购房坦目的返：婚幸房、萄改善绢性住千房交通兄工具逮：以针乘公伞交、弯打出拐租汽鹅车为特主，稿低档睡私家债车为按辅心理催：缺束少主脉见，布喜欢差追求自潮流据，只待需稍筹加引龙导便抚可激腰发他穷们的润购买请欲望幅。该构类客午户群老的存水在对百于项凡目推弓广起傲着推既波助牲澜的眨作用跃，将腹成为金重要丑的宣勺传群伴体。花园西洋房治客户叉：追求有天遥或有狗地的丛类别墅日生活戚方式；国企卡品牌成为抽他们气购买盈提供娃了信心渠保障；认可沫城市秆边缘币化的生拳活方献式、有亲纽奉近自厚然的承内心跪需求；时间菌成本俊胜过持交通不成本，自驾誉车作辛为家仗庭的产主要玩交通冠工具池；具有够前瞻茫的眼塌光，认同菜区域片未来允的发怨展前军景；绝大脖部分柱客户鸭属于金字杏塔的宁中级伸向上馅那部祖分人盗群，对产袭品细棵节非馆常挑评剔；无论触是第责一次保置业绕，还倍是第促二次攻置业寒，这隶里都仓是他乏们的第一烂居所；大部职分客冒户都早就漏具有蛾置业紧能力，在南看本包项目降之前刃并没有领碰到偶让他尼们心脚动的谢房子；理性蝇、内样敛、注重困产品桌内涵和居驱住的创实体混感受愤；商业但客户大型帅书店凝，文纸具用酸品市报场等曾。（由满足详周边阿大学四）大型窗商场桑超市稀（满介足社淘区配俩套）电影遵院（英满足吧文化崭市场肝）本项寇目周看边餐饮介类较证少。匹社区瓶配套冲商家牙暂时愚进驻顷意向绞不强茎，考虾虑到伙此类佳商家欣跟居参民入家住率践关联介性强壁，随即着工纱程进讲度的枪加快魔，后惕续销售及经塘营压模力不置大。结语一个冠具有淡浓厚络的西请部情疼结，对生明活和奥居住宫品质/精益跟求精蹦的知岁本阶逮层。—产品—国企辛品牌值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