河南公寓住宅项目市场及营销策划方案

提案构架1、市场主要楼盘调研2、市场现状分析1、区域主要楼盘调研（一）XX市场分析2、区域市场特征分析2、项目规划解读3、项目卖点挖掘1、总体定位1、项目立地条件分析2、形象定位4、价格定位3、客群定位（五）营销策略性思考（二）区域房地产市场分析（四）项目基础定位（三）项目解读（六）视觉表现部分1、整体营销策略2、整体运营轴线一.XX市场分析1、市场主要楼盘调研

2、市场现状分析

1、市场主要楼盘调研

XX

项目规模：一期两栋高层，一栋小高层，户型以80-89㎡两房、116-127㎡三房为主

述求卖点：源于英伦半岛的生活典范，酒店式臻品豪宅、地源热泵

销售现状：3800元/㎡，小户型销售60%，130多㎡房源占总房源的20%，目前销售一半

XX

项目规模：总建面61230㎡，临街两栋18+1层品字楼，四栋11+1层建筑,户型以100㎡左右的2-2-1，101-132的3-2-1户型，136-143㎡的3-2-2户型

述求卖点：商虞一体化通道、板式建筑，周边学校配套

销售现状：6月26日开盘，一期四栋11+1层264套当天销售约160套，成交均价3200元/㎡

1、市场主要楼盘调研

XX项目规模：总建面73028㎡，两栋高层，三栋小高层，6栋八层电梯洋房述求卖点：献给追求优雅居住生活的人们！销售现状：8月13日开盘，销售均价为3450/m2

，现一期已售磬，二期内部排好正在进行中。

1、市场主要楼盘调研

XX项目规模：10栋9层半、4栋18层，4栋高层，建筑面积12万㎡述求卖点：板式、建筑品质、景观，首席原味欧派生活城销售现状：正在展示阶段，一期推5栋9层，户型面积为90㎡两房、118-134㎡三房，144㎡四房，前期已发放VIP卡200张，预计近期开始排号，价格预期4000元/㎡以上。

1、市场主要楼盘调研

XX项目规模：共6栋楼，2栋5层公寓、2栋12层小高层、2栋15层高层，板楼，户型面积40-140㎡，共366套，团购94套；述求卖点：双气，水岸生活，62米超宽楼间距销售现状：7月2日开盘，开盘均价3400元/㎡，首期190多套房源，当天销售约110套

1、市场主要楼盘调研

XX项目规模：总建面7万㎡，共11栋楼，12层、18层，共485套房源，户型面积120㎡、130㎡、140㎡三房销售现状：7月9日开盘，开盘均价3200元/㎡

一期推4栋170套房源，销售110套左右

1、市场主要楼盘调研

普罗旺斯

项目规模：总建面8万㎡，8栋12层、18层高层建筑群，一期以118㎡、142㎡平层三房以及38-79㎡的立体户型为主，二期户型有少量98㎡两房，其余皆为130多㎡、140多㎡、170-180㎡的大三房为主

主要卖点：法国风情小镇的建筑风格，退台花园洋房，立体户型，建筑材料、地下车库

销售现状：一期三栋楼1月份开盘，目前销售70%，二期正在排号，钻石卡交5万成交均价不超过3500元/㎡，金卡交2万抵3万，8月1日开始正式排号

1、市场主要楼盘调研

怡佳百合

项目概况：占地100亩，建筑面积10万m2，由12栋多层、6栋小高层、3栋花园洋房,户型以80-90㎡两房，107㎡3房2厅1卫，120-130㎡3房2厅1卫

主要卖点：商丘首席百亩样板雍景生活城，多层、板式，低密度，新古典主义建筑社区幼儿园及儿童活动设施配套完善

销售现状：一期开盘售价3600元/㎡，现价4000元/㎡，销售基本完成，二期近期准备启动销售。

1、市场主要楼盘调研

XX开发商：郑州百XX有限公司项目位置：昆仑路与民主路交叉口往南500米路西建筑规模：占地190亩建筑面积：20万㎡建筑形态：由39栋多层、小高层和高层组成容积率：2.0绿化率：40%双气，市政供暖。主力户型：79㎡两房，95多㎡3房2厅1卫，107㎡3房2厅1卫，126㎡3房2厅2卫销售进度：一期2010年12月5日开盘，均价为2500元/㎡，二期于2011年7月2日开盘，均价为：3200-3300元/㎡。二期共推5栋楼，1栋12层的小高层和4栋多层5套，200套房源，现销售已至尾声，79㎡余3套1F，126㎡余2套顶层。工程进度：一期今年年底交房，二期现在主体已封顶。三期于2011年8月底-9月初开始排号，具体三期推哪部分房源还未确定。

1、市场主要楼盘调研

XX开发眼商：XX发展昌有限水公司项目肥位置民：平合原路厘与货案场路乡丰交叉垮口建筑称规模填：占棉地85亩，商建筑榜面积14万㎡建筑透形态借：由12栋8—醒12层的宰小高店层组避成。容积烂率：2.炮9绿化萝率：40有%双气前，市似政供电暖。主力剥户型凉：61芒㎡的一郑房，80废-9挠0多㎡御两房器，11萍0多㎡3房2厅1卫，12钉7㎡只3房2厅2卫，13价6㎡扣3房2厅2卫销售致进度臣：一反期已建全部把售完窑，二壁期已衡售80设%开盘好价格怠：一来期价柿格：23满00冤-2收50旦0元/㎡，二醋期价柿格：31迎00元/㎡三期苏还未艘定具体邻操作光时间团。1、市旁场主坑要楼跌盘调动研XX投资范商：撞意设大利XX集团暗公司开发扇商：摘商丘全温信独房地花产开遗发有成限公协司项目蠢位置竹：商盈丘市设昆仑巴路建筑舌规模输：总厉占地20梢0亩，熄总建相筑面吧积：26万㎡愧一笔期10扔0亩，户建筑漠面积秀：12万㎡建筑伏形态堵：由13栋6层的资多层狂、10栋12层小嘱高层乌、花亚园洋降房组升成容积稻率：2.短0绿化脊率：50窃%主力物户型卷：80倚.8意㎡、10忌8.细7㎡、12厚6.驰37缴㎡、13遣4.呈36顷㎡、13筐8㎡、13丹0㎡、12透5.孔82早㎡、12牺9.仍92蜂㎡、10蔑0.昼57辆㎡.销售乔进度眼：售田楼部俘于一凉年前乞都已捧经对队外开付放，闯但是明一直慎水采湾取任掌何销驾售动凑作，疯现在叹对面德宣称够下个阳月要羊有相觉应的街销售靠动作走。配套圈设施歇：24小时眼热水捕、地钩源热抗泵、贡恒温抖恒湿瘦恒氧1、市示场主陵要楼帮盘调象研圣地下亚哥项目多位置短：商拥丘市香民主斯路与限昆仑鹊路交编叉口妄西南酷角建筑蜓规模侮：总遍建筑融面积改：28烤47沫08乒㎡其中纵住宅坡：21隶35怨75译.7备4㎡，幼咳儿园犬面积僻：15沟00政㎡建筑琴形态覆：由8栋11层小伙高层野，2栋10层小站高层旗、3栋26层高赠层、6栋17层高厚层组各成销售挪总户披数：19脖53套容积根率：1.怖94绿化拼率：46惠.9缓%主力凝户型济：39昼.8定3㎡、78擦.6挣5㎡、96顶.8窄5㎡、11衣8.赞7㎡、14妇1.市36恳㎡、13尖7.强04规㎡销售驾进度拢：9月15日开墨始排硬号开盘及价格奔：预绝计：墙住宅30技00以上植。1、市充场主僚要楼喘盘调充研XX开发鸟商：荒商丘狐市XX开发由有限萍公司项目清位置抵：锦径锈路约与君羊台路存西北喘角建筑烟规模耻：总仿用地12拌51哄7㎡、总包建筑患面积23馅52琴2.摧87名㎡。其灵中住弱宅22烂09尊1㎡，商议业12玩99给.㎡建筑准形态约：由11栋11层的看小高疲层组豆成销售沃总户凭数：33形6套绿化伴率：31铁.5愚7%容积净率：2.干1建筑命密度浇：26啄.6不4%地面码车位奏：12健0个主力歼户型吊：93字.8澡5㎡、11碑9.诉22容㎡、11圆7.上31丧㎡、86绵.7你3㎡、12威5.强63劳㎡销售共进度拼：一愈期推4栋11层小艳高层贷，7月16日开吹始排令号，副交50彼00抵10比00菜0，现所已排旷至20贸0号。9月份愤开盘出，开总盘时宫价格28岁00元/㎡。一期婚交房帝日期派：20府12年5月工程床进度遣：一众期所碌推的4栋都胆已将捧近封蹈顶。1、市途场主谊要楼魄盘调匪研XX开发铃商：磁南昌汁市XX开发僚公司愈商丘导分公辣司项目楼位置滥：平嫂原路昼与文您化路袋交叉森口往权南50亚0米路贿东建筑旨规模泼：总锄用地17忆90箭6㎡、总昌建筑扇面积32鼓00糊0㎡建筑呈形态词：由10多栋12层的中小高甜层组秤成销售阶总户呀数：33撞1套绿化胸率：31拴.5海%容积敞率：2.终5建筑渔密度技：27摇.9哀%主力稀户型予：10懂1㎡的二需房、94盘㎡二房密、12贯2㎡三房扭二厅挨二卫染、13清6㎡三房期二厅退二卫销售挺进度扣：一季期推鬼沿街绪的4栋楼理，共情计14梨0套房握源。8月7日开柴始排练号，绍交30互00伯0抵35孔00药0，现胳已排汉至50盐0号。袄于8月21日开伤盘，袄开盘辫价不肿低于33该00元/㎡。一期林交房望日期赏：20球12年5月工程室进度秃：一顿期所旋推的4栋都居已封速顶。1、市份场主壮要楼击盘调吨研XX二期开发而商：先江苏XX项目纲位置艇：昆叙仑路跨与新雀兴路祖交叉杜口（闷梁园筝区区庙政府馒东北剂面）建筑株规模辉：总还建筑裳面积20万㎡建筑睬形态盟：由17栋5-仙6层的芒多层攀组成绿化之率：35跨%主力嫁户型琴：80齐㎡的二砍房、93伍㎡二房株、98洁㎡二房浙、11船4㎡三房美二厅盒一卫冤、14捧0㎡、15恩0㎡四房覆二厅妻二卫花、17底0㎡复式销售扒进度悲：一私期为03箩70国际民城，号当时核开盘唱价15堆00左右详，二刻期于5月份踏排号化，6月25日开辉盘，铸开盘密时推颤售18午0套房辣源，肥价格呈为28邮00猪—3焦00绞0元/㎡必,现在珠是持法续销春售期俱，现峡已销惑售70纽奉%，四纷层以舌下房灿源基臣本没移有。希优惠创措施棕：一盯次性98折，缎按揭灰无优仅惠。一期拔交房厕日期尸：20状12年3-忘4月配套穷设施里：8重智狗能化拜，送红壁挂哪炉，减无市头政供尿暖。1、市戏场主肠要楼知盘调胃研XX开发稼商：偿商丘救市XX项目且位置纯：民够主路思与昆游仑路杯交汇蚂处梁调园文担化广骗场西20地0米（锐平原芹医院使旁）建筑丸规模肃：总争占地较面积伤：29分23岛5㎡，总迟建筑菌面积41秆16萍9㎡建筑嫌形态要：由12栋8-寺12层的什电梯步洋房娘组成绿化封率：35帖%主力意户型淘：89教㎡的二国房、98跪㎡二房坊、12猎7㎡三房链二厅族一卫排、13严6㎡销售宫进度趴：一误期推3栋楼引，于5月29日开骑盘，渣开盘滥时实释际成刷交价28握00元，孔现已售90粪%，主愁要余12悦7㎡着2套，13友6㎡绑8套、18驻0-阁90渗㎡6套，饰现在缸房价业为32颗00元/㎡，1F送院保价格41足00元/㎡务.优惠味措施蠢：一平次性98折，次按揭旋无优党惠。一期炉交房钟日期及：20胞12年5月1、市初场主赵要楼叮盘调掘研2、市猛场现赞状分贺析区域存分布顶明显XX市场挑根据潮区域饲密集崇程度挂大致滴可分违为五键大板迷块，满即：以东跑开区担为中样心的礼东部享板块牌；以“陆商字德”为缠中心素的南场部板侄块；以梁姨园区老委为端中心印的西对部板喷块；道北倾的老巨城区疗改造载板块圆；民主聪路以贯南，扎南京穴路以籍北神艘火大很道以苏西，克凯旋柿路以零东的墨中心南板块庄；近年锹来由序于中罢心城兰区土拖地稀浅缺，夏逐渐登向城拳市边爆缘扩哑散，讽东南稀、西惯北成规为热撒点区域；拒中心俗板块缘瑞鲜有采新项奇目上旗市。2、市斥场现郑状分答析小高赴层、爱高层录成为轻主流肌产品可开侧发土千地日垂益稀武缺土汁地价婶格突肥飞猛据进，晌容积筝率限纺制放列宽，歉近两唇年来小高青层、抽高层野产品棋成为维市场贷主流肆，多童层建坡筑成伙为稀完缺和党高端额产品袍；建筑卡风格浩更加绒多样宣化市场纹竞争屿日益企激烈卸，各辰项目江在产置品打该造上屡更加遭注重放差异崇化竞押争，服其首域要表艇现为建爪筑风够格差尼异化镰的凸闲显，选尤以却欧陆即风盛台行，朋并受选到市绣场热恩捧；经济书舒适播型户脉型青道睐有扶加80圾-9掀0㎡两房震、10捕0-隐11何0㎡小三颠房最康受欢管迎；10鼓0㎡两房娃、12割0㎡三房腔次之箭，13誉0㎡以上夕大三孕房、拨四房化在各尾楼盘肺去化楼速度哥明显逼缓慢篮；价格卧持续齐稳步崖上升08年金互融危晌机后液两年减内XX价格昆大幅站提升猜，提方升幅卫度超淋过10孔00元，今年撇以来慈房价行更是聚节节雕攀升桃，目下前商咬丘市绝中档爆楼盘蚀均价贪达到35伏00元；2、市妖场现佩状分酬析住宅栏科技康逐渐主被重茅视目前些部分耀项目御为摆示脱同红质化毛竞争尼，努矩力塑傅造产谢品功扣能卖溉点，开住宅糊科技宝在各楼暮盘中治开始睁应用谱，低漏碳环堂保生痛活理隶念逐饭渐被毙接受烤；停车舞位成揪为主饱要配状套设摆施近两滑年来舟商丘德市私宁家车位拥有慰量猛透增，搭是否点有足汇够的胸停车梨位已犯经成学为继酿景观偏、物业伏等置袍业选命择要冲素的具又一纺关键炎因素喇，甚闯至大榜有“策一票哀否决竟”之蚕势；2、市食场现宴状分渣析按揭蜘客户谊有增弟无减政策典调控赏力度灿空前崭严厉韵，住细贷利订率密彻集上坑调，宾首付竖门槛饥儿提扔高，肤采用闸按揭访贷款购河房的巧客户杀依然锡有增德无减缠，部雷分楼党盘按添揭客之户比读例达昨到8成以幸上；刚性般需求粉成为哪主流随着滚商丘吩市房袖地产叠市场占的高盏速发爬展进誉程和别房贷升政策符的调芝整，惹刚性激需求篇客户有比例雁首次络突破投颜资和碍改善微型客把户总凳和成研为市候场主绒流；2、市租场现秩状分猾析专业丘营销妥倍受显注重受XX区域炕性分就布集货中，幅同期罚上市姿项目笛多，格价格滩差异而小，认产品翻同质化严失重等橡竞争亦态势泊影响馒，绝旦大多男数项足目均队聘请植专业车营销洽策划桑公司吸在产粘品打造、宗形象枯包装剩、整绸合推姨广、拢销售忙组织砖等方漫面倍笨下功掀夫以粪期达竞到有出效降擦低项目开会发风皆险和纤快速柿、高到效销铁售的戏目的吐，但肌目前量商丘训市策进划代肠理行欧业市渴场混乱，轰代理猴公司填专业恭能力踩良莠丸不齐有、鱼青龙混昂杂令层人堪宋忧；2、市常场现繁状分胃析二、您区域势房地唤产市设场分纹析1、区刻域主干要楼它盘调益研2、区四域市烦场特距征分奶析区域别主要英竞争质楼盘撑调查东方XX位于筛三明沟路与茧长江珍路交迅汇处寸东南衣角；一期阅纯多目层住鼓宅已访于20费10年销肚售完弟毕，古二期词沿长抢江路模和三肿明路返由五铁栋28层住披宅组俗成，叮两梯巾四户抢；以80钩-9赠0平方悠米两漆房10斩0-落11渣0平方意米三颗房12生0-细13叹0平方范米三福房为层主力搅户型吐；目前败二期喝拆迁肝工作统过半鸣，预模计年梦底正顷式施痛工，姥同期黑，项纷目形初象入吉市；20粗12年第荐三季撒度进生入正迎式销额售阶匹段；二期畏主要么卖点快：两谋面临喂主干拴道优姨越地步理位孔置，慢与帝料和水掀上公捐园为激邻，甜九州度路运师河桥风架通叫后距他金世丝式纪公棵园百米拨之遥校，二萌期小猴区内躺南北60米东侮西10额0米超导宽景赶观绿闷化。1、区碑域主浊要楼坡盘调判研鼎鑫.学院国派位于珠宜兴翅路南易实验耐中学肢东；一期简四栋18层，旺二期元一栋22层均持为板街式建鸡筑，帜二期护位于栏威海质路与金宜兴敌路交寇叉口奋西北不角由勾一栋幕板式高层煤和两敌栋点孟式高丧层组融成，泼目前舍三期穗开发择暂不法考虑枝；该项菠目一宿二期密用地胃性质播为教孙育用声地目研前正侦在办袍理土留地变桐更手拔续，趟预计蓝年底矛或明循年年茅初正兵式施明工；户型脏规划射在原蜡规划悄基础牲上正逢在做问调整健，调枪整后匹户型滑以三增房为嘉主，两面积泪控制客在11学0-燥-1年20平方暖米左艳右，同时鞋考虑监其中薄一栋茧规划殿为点遮式结超构，疼内设示部分奋小户同型；主要见卖点每：市总中心脉成熟度地段柄，教狐育地显产，用一层遭架空训和全程地下坑停车软位，涂车位肚比例卡达到1:览1以上旱；容阀积率高所，景味观绿惯化率谣低，帐楼间吩距不棕足（1:弄0.欠7）等迎成为舱项目戏规划彻硬伤控。1、区北域主稻要楼碍盘调哈研区域堤房地碍产市金场特书征土地画稀缺梯开发那项目咽少，伯目前演在建颠项目拨上市男时期猴集中榆，高层寸住宅惨容积赌率大组，价创格水忙平接恶近，昌客户意群体霉相近等成惠为本焦区域植主要点房地响产市蒙场特抖征。2、区猫域市埋场特途征分阶析三、田项目舰解读1、项纱目立债地条婶件分玩析2、项狭目规舅划解倍读3、项寄目卖暗点挖驼掘地块搅周边符情况项目河四至：本污项目旁地块御西至咸凯旋极路，炼北临证运河乘绿化彩带，冰南至狱南京估路，弄西至凤三明悟路，输三面改临路夏一面罗临河柿，地理喉位置撕相当厅优越著。五分准钟之储内的泽生活前圈：南深有商日丘市飞最好密的医芳疗机挂构—市第馆一人钻民医护院；装北有储华文搅购物出广场、城宜兴锐路菜辟市场绑、家怀电大廊世界吴、京泼港小净学、细实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