河南城中村改造项目总体定位及开发策略图文并茂

郑州市XX城中村改造项目总体定位及开发策略研究2023/7/61思源顾问2012年8月思源经纪2目录本案的本体解析及地块价值判断本案的开发环境及市场前景研判本案开发的难点与机会点分析本案的开发模式及运作思路建议本案的总体定位及规划布局建议本案总体经济测算及开发计划建筑风格建议及景观设计建议总体营销策略及启动区营销建议——附件链接——2023/7/62思源顾问XX城中村基本情况解读XX位于郑州市城区的南部，二七区与管城回族区交界处，隶属管城回族区；XX城中村改造范围东至：京广铁路，西至：佛岗村，南至：南三环路，北至：长江路。XX城中村改造安置区规模：郑东新区省政府二七塔郑州火车站经济技术开发区市政府广汇PAMA本案地块价值判断本体解析项目规模单位总用地面积3000亩村民安置用地400亩总安置人口4000人安置住宅总建筑面积520000平方米商业/办公用房建筑面积65000平方米安置区总建筑面积585000平方米2023/7/63思源顾问项目地块内土地使用性质、开发强度等差异性大，东南部建筑密度高，西北部以耕地为主服装加工基地XX村中心区公交总站公园射击场物流中心花都港湾物流中心农用地地块价值判断本体解析2023/7/64思源顾问项目地块外围现状功能区分布地块价值判断本体解析西南侧佛港城中村用地项目西侧村落项目西北侧建成社区项目北侧“天地惠城”项目北侧回迁房区项目东南侧商业/物流区2023/7/65思源顾问XX是郑州市的南大门，外部交通便捷、内部交通不畅通往市中心通往市中心通往市中心通往郑东新区通往经济技术开发区连通郑少高速连通西环路客技路：连通长江路与郑新路至许昌至许昌本案京广路紫荆山路城东路中州大道航海路长江路南三环路郑新公路地块价值判断本体解析2023/7/66思源顾问XX周边市政配套设施尚不完善，城市建设面貌落后地块南北两侧市政道路、管线配备较为完善；地块内部及东西两侧市政燃气、采暖等配套设施尚未接入，现状道路分布杂乱无章；地块北侧长江路地块南侧南三环路地块价值判断本体解析2023/7/67思源顾问XX周边城市功能不健全，公共服务设施不足地块南侧物流产业基础良好，拥有中部地区最大的摩托电动车物流港；地块内部仅有一所学校和少量低端的休闲娱乐配套；区域整体的公共配套、服务设施不足地块价值判断本体解析2023/7/68思源顾问XX区域开发的限制性条件分析地块价值判断本体解析市政道路/铁路的影响：地块周边及内部的市政道路和东侧京广线将整个区域分割成五个板块；长江路两侧均有高压线：该高压线不可移动，对长江路两侧地块的使用造成不便；保留区：XX区域内部保留区分布零散，对整体规划产生一定影响；高压线南三环客技路京广线邱寨佛岗黄河学院宇通公司用地12345678还迁区长江路高压线编号功能1市政公交车站2中学3小学4已建成项目5铁路货运堆场6市政公交车站7在建区域（暂不考虑）8已建成项目“花都港湾”9已有开发意向（暂不考虑）左图中标注地块功能列表92023/7/69思源顾问地块价值判断本体解析根据板块的自然划分，结合地块现状、用地规模、临路状况、未来开发难易程度等方面因素对地块价值进行判断地块现状；用地规模；临路状况；拆迁量大小和难易程度；未来开发利用的难易程度；价值判断评价指标C区D区A区B区保留区B1AB2C2023/7/610思源顾问XX区域内各版块土地价值判断C区D区A区B区保留区B1AB2C板块划分临路状况地块现状用地规模拆迁量和拆迁难度未来开发利用的难度综述评价A南临南三环，北临长江路，东临客技路地块东南侧集镇区拆迁量大，西北侧农用地拆迁量小，花寨路贯穿南北，内部保留项目较多

地块内部及周边配套/服务设施较好，具备宜居社区的建设条件，是区域内价值量最好的板块；最优B北临南三环，东临京广线地块内部多为物流、仓储及集体企业的经营性用地；村委会希望最后启动该板块，以争取较多经济收益

位于南三环南侧，分为两个功能独立的板块，可以充分发挥其独立性、交通便利性，具有较强的商业价值；中等C西临客技路，东临京广线北部和中部为集镇区，南侧为物流企业用地

由于地块狭长、环境差、难以利用的缺点，可考虑开发配套商业、公共服务设施、还迁区等物业类型；较差★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★评价指标：高中低地块价值判断本体解析2023/7/611思源顾问2012年8月思源经纪12目录本案的本体解析及地块价值判断本案的开发环境及市场前景研判本案开发的难点与机会点分析本案的开发模式及运作思路建议本案的总体定位及规划布局建议本案总体经济测算及开发计划建筑风格建议及景观设计建议总体营销策略及启动区营销建议——附件链接——2023/7/612思源顾问本案赔开发喘环境奶研究郑州迈城市召发展渴态势阿分析本案喇开发到环境表研究郑州宜市地案产市乌场分熔析郑州自市房夸产市嫂场分隶析郑州唤市城真中村蓝改造捎研究20衰23尘/6扫/3扬013思源毒顾问经济占人口历史症文化区位帮交通城市鸣发展谱及规纹划郑州建市城愚市概撒况豪——挺“雄肃峙中彩枢，室控御戒险要给”郑州伞市是组河南布省政绕治、凉经济对、文植化中拆心，悄北临业黄河且，西皱依嵩炒山，宁东南坐为广成阔的捏黄淮扮平原惊；郑州孔位于劝全国丑经济悟地理捎腹地背，具奋有贯委通东捎西、般连接梅南北钱的战岭略作搞用，励是沟捕通、霉促进届全国照各经毁济区盏交流扑、联死合的堵中枢逼之地满。行政区划辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个全市总面积7446.2平方公里市区面积1010.3平方公里建成区面积282平方公里2006年末全市总人口724.3万人20苦23巡寿/6懒/3局014思源宾顾问郑州巡寿已经所成为帮一个浴铁路露、公恋路、猎航空因、邮偷电通父信兼符具的说综合享性交补通通相讯枢你纽城彩市郑州另交通凳、通感讯发筑达，谷处于献我国摘交通掠大十蓝字架佩的中笑心位内置。■陇钩海、杀京广死铁路王在这浆里交嗽汇；■寄10难7、离31价0国派道，盲京珠趣、连蛮霍高吧速公暑路穿屑境而喂过；■新仔郑国痕际机怎场与贷国内墓外3立0多送个城混市通鞭航；郑州森拥有拾亚洲统最大述的列骑车编闻组站旁和全置国最增大的是零担停货物傻转运答站；一类际航空艰、铁海路口坟岸和裤公路葱二类芦口岸健各1糖个，锡货物筹可在尾郑州贝联检驻封关联直通离国外享。邮政葱电信财业务倒量位叹居全架国前瘦列。经济灶人口历史坦文化区位朱交通城市矛发展贷及规北划20盆23岁/6耳/3艺015思源岩顾问郑州臣依托膨“地活处中而原、伤通衢乌天下座”的葬优越仪条件使，全锦力打灯造成垮现代习化的晋商贸框城市建成求了功草能完洪善、思交易戚规范犹的农颗产品厦期货瞧和现陡货市南场；建成押一大税批大节型批置发市日场，享使郑裕州成券为全昌国重仰要的捐商品薄集散避地；零售信市场既不断修上规敌模、害上档刮次，狼成为刘中原赔地区堂各类隔消费捆者的命购物济中心铸；科技繁人才泊等生密产要乌素市里场初蚕步形拆成，皇成为狐中部距地区熔的技经术交齿易中规心；各类辟商务置会议源纷纷堡在郑广州举总行，充确立床了郑婶州在弦全国推商贸椒活动贫中的器中心河地位经济裳人口历史饲文化区位挖交通城市桌发展笋及规包划20遥23亩/6合/3雕016思源输顾问郑州错市内垃外综肯合交壳通体嫂系协燃调发测展：雄未来翠将形陕成快包速路雅、环途路、柱城市眼主干蚊道以爽及轨才道交棉通相祖结合沟的立均体化坦交通咸网络经济躲人口历史狸文化区位孟交通城市塔发展显及规喉划20拦23闭/6虏/3包017思源乖顾问郑州书经济踏快速源发展愚，未犹来将勺更注夏重速缎度与画质量洋的平沾衡近几晴年来御郑州稍的G躺DP香增长捕较快牢且增俩速一碍直在赢加快道，总右体G纯DP稼增长世势头丽强劲家。基澡础设立施的复改善锤，经贫济基鸡础的帝积累侧，外召部发上展环晚境的洒改善吨，将书促进冠郑州断经济凑的跨乘越式湾发展怪；随着厅中原尖城市饺群构丧想的疾实施稍，郑她州作拥为核地心城策市，棋将进础一步脆保持屑经济镇发展堆的高退速增沃长。经济昌人口历史证文化区位涉交通城市菌发展粱及规众划郑州歇市历爱年G绕DP泊增长妄情况要统计队表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP总量828.2928.31074.11335.21660.62013.5（亿元）增幅13.70%12.09%15.71%24.31%24.37%21.25%人均GDP（元）————15507189952332027956增幅——————22.49%22.77%19.88%数据鲁来源梅：郑分州统倘计年惠鉴20企23皂/6炕/3击018思源伐顾问郑州狸市的奶经济夸发展夕水平伟与周稼边省触会城赢市相礼比处瓦于中香游水篮平，轨财税愤较低剥，经议济活岩力较怎强，档政府绒财力范有限稼。随着找我国他经济谅总体霜增长锄的走叮势，放各城粘市经观济发徒展呈日现不楼同程混度的迁增长鲁，郑随州的料GD券P总市量在钥周边墨七个梁省会吹城市膛中位软居第家四；从财菌政收摘入角昏度看丘，郑劝州要廊落后粮武汉客、济峰南许斩多，铅与其鬼西北酷部城锦市水帅平相毕近。经济危人口历史欢文化区位芳交通城市笼发展庆及规槐划数据晨来源呀：各泼城市忽统计等公报20黄23重/6欧/3舒019思源工顾问随着届郑州怠城市夏建设值和经散济水兰平的欢不断选发展子，城沾市规斯模不巴断扩织大，躲人口慈呈稳哨步增纲长的距态势经济狡人口历史里文化区位叛交通城市捉发展丝式及规串划依托崭自身纠的“乔中枢梢”优垫势，哈郑州阶市集售聚了何大量蝴的人盐流、膜物流砍、资灵金流运，城广市人顿口不迹断增书长。随着静郑州新市经虎济产腊业的布快速料发展妹、城剩市魅批力的像增加液、城施市规斯模的长不断删扩大初，郊丢区人市口的英城市怕化进脉程将颈不断像加速迎，外刻来人颂口的罗数量谢和素趴质都狮将有槽质的枣飞跃翼，为个城市活房地巨产的北发展弃提供棚源源殊不断仔的发吐展动幸力。数据勉来源锅：郑躬州统秒计年校鉴20疑23桐/6慨/3箱020思源蔽顾问近年属来郑殊州市苹人均椅可支湾配收垮入和贝城乡凉居民窄储蓄撞存款毁余额起都取饿得大克幅增溪长，恭并且冬具有巩较强款的增气长潜嘱力，是为房拥地产男市场孙的可洗持续溉发展荒提供兽有力女保证禁。经济汗人口历史堆文化区位政交通城市瞎发展磁及规浩划郑州秃市居券民收填入统订计表年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）66337495864796671064011822增幅——13.00%15.37%11.80%10.07%11.11%在岗职工平均工资（元）————13537150241669418861农民人均纯收入（元）315533773631418347745559城乡居民人均储蓄存款余额（元）————15029171002031722377数据谊来源紧：郑傻州统臂计年齐鉴20现23监/6虫/3些021思源德顾问郑州吵城市拆的历膊史沿砍革二十志年代现，郑瞧州市盏规划摸范围碍：东匆起经妖五路词，西糠至京养汉铁岔路，贤南起屿陇海续铁路牙，北泥至农订业路裤，面程积为称10柏.5略平方落公里听，中田心位秆于现胆人民火公园毯附近五十闹年代盟，随茶着郑家州西鱼部工篮业区枯的发朽展，泊“工映业居宅住”刃带动州了城剩市向彩西的座逐步名扩张控；八十宿年代青，郑散州规送划为登至九薪十年雾代末栽成为鲁拥有翠10旅0万锹人口鹅的特气大型驻城市猫，城退市规判模向吼四周斜扩张鸟；19国95播-2川01瓦0年逝郑州刚总体伴规划别中，竭城市智规模龙进一叹步向戚四周帜扩张生，同跃时将改郑州伞经济雁技术住开发合区、怀高新扑技术谢开发热区纳舟入总失体规禁划中婆；经济译人口历史升文化区位价交通城市畜发展飞及规莲划20菌23汉/6捐/3袄022思源层顾问郑州莲市总奖体规久划（抛20珠06唉年－事20碑20赢年）郑州攻城市洒性质令：河南敌省省饺会中部衰地区馅的中呀心城沙市全国标重要唱的综车合交坑通通茎讯枢肠纽和薯现代末物流蔑商贸尺城市国家柄历史备文化指名城经济字人口历史健文化区位技交通城市丧发展姥及规割划2010年2020年总人口400万550万暂住人口80万以上150万以上建设用地360万km2500万km2郑州队市中培心城始区人偿口和聪建设孔用地极规划梯表数据艇来源俭：郑桃州市寻总体早规划功（2斧00食6－省20林20滨）20册23泥/6便/3机023思源芬顾问郑州菊主要梅发展栏方向旺：东龟移—毒—郑搂东新戴区开华发和乐郑卞恨一体近化郑东奴新区坐远景典概念捎规划差范围抛15暴0多恨平方渴公里夏（其宪中起控步区诵33荒平方瓣公里瓣，分俗为六粪大功烧能区汇。分区规划面积功能CBD3.45平方公里郑州市的中央商务区商住物流区23平方公里CBD的功能支撑区龙湖区40平方公里商务、居住、旅游、娱乐和休闲龙子湖高校园区22平方公里主要由高等院校组成科技园区18平方公里用于安排科研院所和研发机构国家郑州经济技术开发区50平方公里是郑东新区的工业支撑区经济搁人口历史瓦文化区位真交通城市凡发展杏及规倘划河南柔省委延、省宝政府损决心而将郑淡卞一狮体化哥打造虏成中腿原城晕市群架的先副导区摊和示诞范区那。落实阅中央含“中眯部崛头起”书的发沫展战吓略。郑卞聚一体球化发偿展战藏略及略郑开分大道抢产业俘发展箱带规剧划20伤23谱/6昂/3习024思源禾顾问本案疲地处闲郑州洽城区康南部此，是禾郑州妙城市盐发展幼中的胁一块唐“凹摇地”城市中心区北移郑东新区西部老工业区东扩本案郑州坝北移陕东扩赤战略犹的实何施带注动了狸城市储北部拿和东耽部区衔域的按发展堤；西部侵老工窃业区舟的改捐造势添在必智行，霸未来洗西部淹区域弃拥有每较大匹的发寨展潜昌力；郑州辫市南塞部区眉域一静直没谊有明埋确的籍发展捡政策嫁支持牛，发纱展较午为缓辉慢，游但随坡着众极多城阔中村庸改造饲项目贿的实悉施，财市中环心用窝地的俊逐步谨减少蒸，具仔有后扒发优兼势。经济五人口历史左文化区位绸交通城市甲发展愧及规妇划20单23行/6溉/3塞025思源蔽顾问郑州两是中园国历厦史文邮化名美城、级首批织中国阁优秀快旅游里城市出、国抚家卫莲生城峡市、键国家谈园林伐城市良。郑州区历史柏悠久寄，是鞭中华拒民族搁的发队祥地砖之一误，孕恢育了航中华症民族挤及其烛光辉吨灿烂挤的文垂化。桥曾有访夏、踏商、给管、脉郑、哑韩5桑朝为畜都，经隋、谁唐、艰五代厨、宋吸、金桃、元哭、明贞、清恢8代载为州循。郑万州地龙区在脖历史抱上相芬当长仗的时乔期内栽曾是闭国家蚊的政雄治中割心。辖区饿内发孟现有缩慧距今惹80搜00后年的叶裴李获岗文妨化，灰距今库50傍00团年的衣大河涛村、丽秦王概寨等秩多种牙类型样的仰怨韶文捞化与辟龙山浙文化夸遗址丑。隋开硬皇十助六年物（公依元5坏96约年）玻置管套州治揪所。饲管城及作为斥郑州曲、管蛮州州向治，吗成为乎郑州崖地区易政治厨、经云济中披心。宜隋炀副帝开矩通大述运河山和通炊济渠施后，罗郑州退一度拒“商锄旅往拖返，懂船乘礼不绝火”，城成为猜全国损水陆湖交通缴的重访要枢剃纽。经济植人口历史融文化区位蛾交通城市亚发展虏及规妈划郑州刺城市灯建设辨中对鹿历史法、人区文资挥源的纸挖掘销不足怒，缺选乏城崭市特捆色和驱凝聚召力！20芝23球/6化/3享026思源爆顾问经济妻人口历史遣文化区位受交通城市谷发展秃及规欧划嵩山田风景估名胜驱区北伐港阵亡源将士么纪念堵碑二七腹广场砖牌牢坊街中牟茫孔子弊回车除庙商城迅遗址20午23垂/6洽/3笔027思源膛顾问郑州汗城市客发展阳态势玩研究绞小结郑州香区位宝、交百通优超越，遇在中暂原城密市群胸构建含和郑覆卞一掘体化毅进程挖中，都作为跑首位历城市躬，吸夺引力停将不滨断加歉强，王发展户潜力奋巨大台；1.城市装发展桶方向器为“隙北拓庸、东她移”乐，东驳移为驼主要壁方向腿，X拿X村魔从来辈就没朵有处阴在城误市主让发展提方向刺上，扯基础饭差，兽题材役少；3.郑州嫂市经盏济腹淹地广涝，经裕济发灭展基腿础较瞎好，疤商贸值物流束业发垂达，佳经济印活力顶高，正居民里收入倘不断杯提高阿，消泡费力泪不断表增强竿；2.1.郑州严历史娇悠久答，文冰化底默蕴深阻厚，皮现代植城市岛建设窑过程阅中，键历史激文化钳淹没廊比较抖严重或，本树案开楚发可荒以突锯出地两域文促化特萄色。1.4.20秤23统/6慈/3剃028思源户顾问本案殊开发餐环境直研究郑州厚城市塘发展话态势暮分析本案宏开发屑环境偷研究郑州例市地肢产市姓场分雷析郑州简市房谷产市矮场分奇析郑州购市城禁中村华改造者研究20碌23基/6皂/3器029思源绘顾问郑州福市近淋六年仿来房部地产授投资蕉情况吊分析住宅总述商业资料代来源窗：郑惧州市腥历年限国民孤经济垄和社无会发餐展统行计公百报郑州价市近犁六年崇来房仔地产凉市场偶取得叛了较理大的荒发展销，房柴地产异投资隆额一碑直保勿持快悼速平凳稳增园长态未势：制06构年的云投资缎总额寨比0什1年诉翻了善近5善倍，友进入石04持年后栏，在匙国家拍宏观薪调控虹不断灶加紧用的环贼境下敞投资脉额仍涌然大米幅增桂长；郑州赌市房走地产鞭投资凯每年到以不伐同幅挺度比充例增盈长，不同时杜其在仓固定阔资产灵投资监额的蝴比重碍也相滋应增边长，遣表明龟房地犁产业较在国衣民经菌济地翁位越双来越嘱重要震。办公酒店20霉23捡/6讯/3精030思源援顾问宏观调控政策进一步趋紧胡锦抗涛在拔中央永经济在工作新会议歼上明器确提积出了乐加强吨对房淘地产哥市场许的合循理引别导和映有效缴调控进一来步加太强、搅规范突外商帐直接拥投资巧房地遍产业秤审批骨和监久管新土墨地储蒜备管票理法却遏制席变相龄囤地加大评对土绒地违舰法案旱件的掠查处绩力度进一步遏制投资性购房需求上调郑准备薯金率以“扇户”尿认定轧第二擦套房鞋贷货币乒政策遣由“触适度哥从紧激”调跳整为余“紧玩缩”市区哗可开布发用汪地停遮批，细规范竹城中敏村改乎造《加强却土地妈调控他严格樱土地鬼管理赔的通糕知》《进一止步规过范城藏中村描改造婚的若唇干规陈定》（10哲3号文既）房产旨政策烘环境糟分析住宅总述商业办公酒店20过23窃/6字/3购031思源承顾问郑州占市房然地产仿市场拘的供俯给量嘱、销恢售量波、成键交量悟都呈阅逐年驰放大毅的态舒势注：篇07颗年仅絮包含券1月张至1牧1月猜的数葡据。万平米万平米年份2003年2004年2005年2006年2007年预售面积（万平米）6455466007501013销售面积（万平米）399504599750853成交量（套）————429786842179835住宅总述商业办公酒店20副23辛/6讽/3攻032思源定顾问06买年郑曲州市探房地赏产市们场供某应的乔主体六依然松是住缺宅类站物业拳，商朽业和阴写字地楼在蜓总供志应量阿中所独占比己例较摘小分类施工面积06年新开工面积竣工面积商品房销售面积住宅20665411918560641181347539298190平方米住宅250431312690205336268119772经济适用房15352046303286638917283993别墅/高档公寓1318933612413135910449181写字楼163351963212812567873891商业33551781331412455390351552其他99877061263016680643484合计266528781176177648660088008225资料醉来源府：郑境州市惯统计冶年鉴住宅总述商业办公酒店20付23奇/6复/3训033思源刺顾问06怠-0赤7年亦间郑庄州商早品房汁的供泻应量帆、成螺交量绿、成品交价姥格都惭出现乡丰不同郑程度堤的涨姜幅。资料妻来源蓬：易塑居研浙究所住宅总述商业办公酒店20视23妻/6宣/3品034思源景顾问西瞎平国有肺企业忙集中敲、效产益平斥平、经济底活力故不足居住醋环境鼓较差南音贫区域缠发展场落后揭、配裂套设熊施薄敏弱城市棍形象毛差等郑州历房地啦产市讯场各夏板块神特点辨概述北场富基础像设施普完善籍、房户地产宴开发起步村早发篮展成跪熟东汽贵行政划、经时济、孝文化探中心诊、经济绣基础帐雄厚意、郑费东新怪区住宅总述商业办公酒店20亿23拥/6真/3嫁035思源栽顾问郑州棉市房溉地产幅市场秒供应果的主守体是背商品粮住宅检，呈驳供需徒两旺僻态势郑州美市商妖品住蛙宅供琴应量半呈上梯升趋趴势，招从分闲月统娃计来捕看，07年总议体供衫应量姥略大饶于06年；月成魔交量索集中猾在40吗-8踏0万平我方米疯之间粪，07年的6月－8月三祸个月考的成甘交量信突破浇了80万平拆方米僵；资料扑来源纪：易匪居研患究所住宅总述商业办公酒店20粥23位/6模/3险036思源田顾问07号年郑扫州市蛋住宅么市场细价格淡稳步修上涨侮，三辆环以敏内基默本上炊没有原低于熊45乘00挨元/羞平米岁的项朗目07年11月郑州住宅均价为3876元/平米，如果剔出政策性住宅价格影响，均价应在4200元/平米，三环以内基本上没有低于4500元/平米的项目。住宅总述商业办公酒店20跟23也/6菜/3根037思源准顾问热点区域东部笑、北抚部区材域依先然是塘开发客热点彻，随押着西学部老叛工业闪基地愤改造弦的深胃入，翻未来汁将有障较大材放量火；随着镇众多砖城中饲村改插造项透目的符入市武，未药来几金年市揭区内表总体们供应蔽量较克大。郑州伪市住珍宅市歌场特嗽点概狱述建筑形态高层夏大盘罪时代罢到来晨，市撒中心同区高瘦层住由宅成玩为供腐应的波主体卸，三暖环外逐围以古小高担层、什多层诱为主继；户型特点住宅侵市场蒙需求毕的主背体是差中小头户型永，面烈积为布：70－90恢㎡、90－11蜻0㎡、11萝0－13斯0㎡之间既；销售情况郑州软住宅浸市场涨整体需销售六情况进良好积，市田区内遗的小蜂户型千产品缩慧多以哪投资没客户却为主仔，而80搏㎡左右宪两居窗、95僚㎡左右昂三居锡多为碍自住男客户罪；郑州糖住宅赔市场钩的客世群类壁型主积要包疗括：室郑州炒本地挺客户麻、周督边地盯市客谜户以麻及外狸地在粉郑州棕工作窑的客建户。附件胀1住宅总述商业办公酒店20配23伪/6酷/3牙038思源奇顾问郑州嫩市商雹业物般业的咐供应笛量和虾成交开量都零出现速不同耻幅度匪的增疮长，爪但成坐交均培价下蓬降幅驾度较贿大1-任9月份增，商阶业物起业供厅求情生况总杠体表哥现较种差，显全市言累计锐新批夺商业斩面积10话1.抓18万平族方米锋，成旋交46爹.4细7万平造方米赠，成巨交面献积仅惯占新狗批面歌积的45上.9往2%；新增跨供应决量主倚要集尝中在稻金水标区，触同时挥金水丽区和手郑东病新区博也是朱消化纷量最通大的悼板块航；1-蓝9月商骗业物五业的具平均汁消化氏速度败为5.珍16万平歼方米/月，脑目前信商业调比重患放量牢较大都，未滤来市韵场竞技争加翠剧券；住宅总述商业办公酒店20丑23起/6职/3警039思源推顾问20惕12既年8积月思源拳经纪40郑州每市传帖统商杯圈布僵局分交布图二七拿商圈郑东诸新区贵商圈碧沙幼岗商岭圈紫荆碑商圈东风泡路次肝商圈经三政路次泳商圈住宅总述商业办公酒店三大央传统药商圈三大般新兴纪商业晌集中耳区一个察规划革商圈花园轮路商御业带20潮23北/6仗/3垃040思源视顾问20断12张年8众月思源包经纪41郑州米零售味商业炮概况住宅总述商业办公酒店20齿23固/6奥/3翻041思源掀顾问郑州逮市批受发业图分布非图——滚东建调材、利南食粉品、纱西纺马织、遥北汽羊车、圾中服掩装火车站服装、小商品类批发市场农林类批发市场郑汴路建材类批发专业市场汽配类批发市场食品类批发市场住宅总述商业办公酒店20创23菊/6展/3照042思源国顾问20味12股年8绿月思源彩经纪43郑州捎批发痕市场渔概况住宅总述商业办公酒店20够23登/6社/3炮043思源摊顾问20倡12修年8士月思源扑经纪441.融资渠道单一，资金来源不足同质化产品严重，缺乏创新产品商业地产招商难，悬而未决是问题局部供应量过大，整体供应量不足商业地产人才奇缺，行业后继乏力商业地产产供销脱节，缺乏资源整合者郑州水商业影地产矮发展础不平捐衡，胡存在虾很大杏市场杠空间此。住宅总述商业办公酒店郑州嗓商业部地产铲问题惜：20疗23剑/6也/3促044思源链顾问复合化发展倾向目前传统商业出现初步复合化态势，发展空间很大地域化倾向新项目重视中原特色塑造，但多不太成功生态与娱乐化、休闲化倾向个性化、主题化倾向尚未出现住宅总述商业办公酒店郑州涛商业伐地产逆发展睁机会啊点商业阔发展闸趋势20载23劣/6撞/3喂045思源遭顾问郑州织近年狂来写球字楼广市场拴的成很交量键与价树格不猜断增公长，马但供债应量答远大陪于消集化量郑州棉写字浙楼市惯场的崭成交危量和漠价格跨出现更不同竟幅度棒的增裙长，搬郑州助整体异商务瘦氛围管逐步可增加奴；供给面积成交面积近三肿年来幼郑州处写字飞楼产宿品供监应量迁逐年舅攀升爬，但梨消化导量增推长缓猫慢；住宅总述商业办公酒店20著23攀/6俱/3检046思源员顾问郑州暮市办匀公物洽业市税场处酸于起油步阶典段，艺供需纷都比瞎较小岂，波仪动大砍。07饭年以榴来，野写字盾楼市语场的趣供给捞极不领均衡副，一务旦价贝格上氧涨，咱开发承商就挣增大对供应丹，而采一旦重价格乳下滑兵，则烛谨慎难上市懂。从整盗体上城看，谁办公衰物业匆新批浩准预习售面放积仅覆占整头体商躺品房炕新批削准预滴售面肚积的宇1.悼77颗％。住宅总述商业办公酒店20第23掀/6仿/3饿047思源丙顾问纯写蜘字楼耍主要光集中镇在金互水区救和郑坏东新兵区，蛮要求仙商务殃氛围洲浓厚郑州域市场众纯办冷公产饮品主锈要分妈布在利郑东腹商圈抖、金色水（窜经三罢路农星业路词）商雪圈、双紫荆燥山商授圈（山紫荆按山路庙、金最水路评）华城国际中心省汇中心总部企业基地盛润国际广场绿地峰会天下格拉姆中心蓝码地王大厦浦发金融中心海联国际顺驰第一国际曼哈顿国际广场建业置地广场郑州国贸中心鑫苑金融广场住宅总述商业办公酒店20钩23疑/6粒/3雀048思源托顾问未来类郑东夫新区封新增抬写字费楼供寒给近鸡16炕0万必平米堆，将环成为花郑州革写字标楼市杜场最匆大、澡最具芬主导锄性的好区域县。郑东重点项目名称项目概况绿地峰会天下

5T新理念产品核心，挑高10.2米国际级现代化商务大堂,超宽公共走道；总占地面积4095M2，总建筑面积约4万M2，共28层，售价7000元/平米；蓝玛地王大厦中原首家全钢结构写字楼,国际甲级写字楼,5A智能化配置，1000平米商务大堂，地上30层，总建筑面积5.6万平米；顺驰第一国际提供5A级智能系统、6大商务配套、3大服务体系，占地面积4394.51平方米，总建筑面58364平方米；格拉姆中心过中式古塔和西式哥特风格结合，总的建筑面积为100000平米，主力户型为62/87/89平方米；海联国际是一个集商业、金融、办公、休闲为一体的、多功能双5A级国际交流中心大厦，总建筑面积为6万平方米，主要面对来郑投资的外商、港澳台侨胞；住宅总述商业办公酒店20科23办/6怪/3概049思源秆顾问郑州负市办饺公物袍业租略赁市蛛场研洋究高科漆技企亦业的低研发山中心链，倾勺向于启选择过在城棋市边姨缘区绕域、撑自然迹风景爸优美雷、多腐层、凡低密蒙度的蝇办公兰物业宾内；大型挪的商司业运丈营客阳户则旁需要酬城市仇中心输地带忍、交纷通便地利、找繁华装区域允内的漏商用依物业戚；创业扮型中玻小企姻业，夫更愿添意选烘择成荷本经竖济、季办公爽条件饭优良若、具晋有发崖展潜厘力的局城区收边缘固地带物业繁面积轻划分景：租赁抢面积煮主要变区间稍多为10姓0-们20召0平方向米的撤中小扶户型构，其耐次是30够0－50阿0平方烤米的职大户滔型。物业炸租金肤水平哪：郑州编中高妄档的屠纯写普字楼具租金摧一般蛮在1.谊2元/平米/天-1蒸.6元/平米/天之肃间，吗最高茅档的紫写字法楼“凑裕达旬国贸秃”租齿金达使到3元/天/平方剪米；郑州性商住愈楼租况金一拦般在0.织4-易0.挠8元/平米/天之惩间；办公载物业纯的区撒位对舌租赁在价格器的影摄响非要常大驳；主要锡客户贿需求红：住宅总述商业办公酒店20鸣23敏/6风/3勇050思源汁顾问一二三写字念楼呈邀区域罢化分归布态赢势：晕表现宪为“否双地尺标”匆（东塔面的草未来碗大厦野，西彩面的帆裕达宫国贸铲）、湿“大沉十字输”（目经三绿路与李农业渴路两庙条主梦干道殿形成坏的十垦字交杰叉）胀、“炸一个始区”稠（即杜郑东公新区看CB闹D）泊。商住荷楼冲飞击写娱字楼困市场铺：商皇住楼景建安推成本妹和经永营费肚用均蚁低于植写字攻楼，触分流胆了相轿当一踩部分稻的写绳字楼寨客户华。办公帆产品肺小结企业背需求调面积餐以1宗50叮—3雁00茧平米中为绝野对主牵力；拾多数炼写字界楼的嫂综合中配套铺不足香，不苹能满尿足客档户的妻需求献尤以猜电梯舒和停联车位宫问题购最为地严重通。住宅总述商业办公酒店20妖23中/6沾/3涝051思源执顾问郑州赴酒店惹业发庭展呈膝现高银端酒皂店与剂快捷导酒店隐并举叙态势目前援郑州罩已经巾建成旬或在堤建、员规划筒建设交的高奋档饭屈店（先五星讽或准莲五星葵）不杏低于10家；从２器００棍２年贪第一漏家快堵捷酒良店诞撞生至声今，锣酒店甲业正茄在刮榴起一鼓股“被快捷吨”风翻，４诞年多惑的时蒸间，最郑州铁大大撤小小尺的快韵捷酒棚店已智经有蓬百余良家。酒店类型全省数量郑州数量五星级44四星级4917四、播五星慕级酒咽店快捷血酒店住宅总述商业办公酒店20绢23涛/6置/3欣052思源驴顾问郑州公酒店滔业布担局特寇征明柄显，服依政所务、甩交通晃和商幻玉务分绢布。住宅总述商业办公酒店附件耕220依23硬/6勤/3铸053思源模顾问郑州阔酒店定业面择临良环好的芝发展勺机遇高星现级酒颈店发府展良格好，岗选址竿条件局比较米苛刻差；星级国酒店胜月度鹊平均纠开房很率达拼到了倡80弯%经济爽型酒砍店以芽其特霉有优斧势发刘展良非好；设施久齐全宿，性纪价比腊高整洁径卫生端，服孟务规案范客群折广泛戏，旅庆游、具普通隆商务安全庙感好玻、舒暗适度剩高郑州处商贸券、会俯展等升功能短的强匆化为止酒店技业带衔来发致展空怨间住宅总述商业办公酒店20棒23钞/6坐/3垄054思源应顾问房产更市场勿研究佳小结房地览产市旱场发尖展迅牧速，佩市场尊供需树两旺猎，今捏年9体月以模来，观全国用房地扇产观榜望气础氛变渠浓，惠需要凡制定竟应对在的开惜发策圾略；1.郑州汽市房镜产区爽域发系展不少均衡筝，南眉部区摘域比刮较落围后，箭供应筐量和蔬消化围量都旗比较遮小，刷供应美产品碑档次蜻也不怜高；3.住宅焰是房焦市的迫绝大穴主力自，商猪业供邮远大呜于求消，潜子在供重应量漠巨大腐，办留公物话业还谷处于览起步疲阶段安，非南住宅吓物业民的开咏发需产要精浊准定酸位；2.1.郑州聋作为营中原亭城市苹群首晓位城骆市，嫩房地墨产需简求旺复盛，验自住苍客群捆比重狐高，射注重迎性价艺比，沃经济沸型2橡、3贵居比沸较受续欢迎鹅。1.4.在X仓X区歇域开暂发商体业、各办公壤、酒悄店开添发存馒在风搭险与广机遇果并存法，把父握最株新开债发方聪向，养促进霉公建砖物业怖客群鉴互动表。1.5.20狂23茄/6必/3吵055思源铸顾问本案管开发票环境邻研究郑州层城市唤发展大态势肯分析本案吼开发剑环境探研究郑州密市地挥产市掉场分耕析郑州恒市房联产市兆场分献析郑州挺市城相中村暴改造故研究20抓23萌/6雾/3宏056思源框顾问未来炕市内病五区朵新增容建设僚用地膊原则川上不舰再用季于商宋品住供宅开热发项当目严格塑控制想新增厦建设俭用地玻：汽■在盲新一秋轮土奸地利拒用总判体规粱划修四编完监成之围前,鞋规划撕建设陆用地板指标口、年蹄度计拘划指皆标由克市政带府统戴一调购配。■市辉内五韵区新魄增建敢设用川地不你再用震于商土品住穴宅开催发项却目，盈主要仁用于巡寿促进蹄经济旦社会盟可持扬续发抽展的徐产业细项目轻以及绝关乎皆国计乓民生裳的公绪益性解、基昏础性紫设施箭项目军,。商品洽房开袭发建项设用脑地主桶要通赔过城假中村黑改造狗来提盼供：■城拜中村父改造舰项目幼、工认业企古业搬埋迁项妇目将梳成为准郑州涌市区蛾下一辛步房永地产配开发眼的重菊点。资料爹来源兰：郑丧州市钟人民冰政府系关于陪加强普土地烦调控问严格崖土地上管理唉的通膜知“首郑政况文〔陡20焦07庸〕1贞38配号”20盛23器/6腰/3崖057思源钟顾问近3睬年来旋郑州迫市城惊区土飘地成宁交量甚明显存减少资料俭来源双：郑甚州市格国土陵资源秀局20锋23胸/6造/3挺058思源蔑顾问20早06乒年郑本州市谎区通驻过招异拍挂剧方式撕共成嘉交了门13芒块土党地，彩共1业95崭5亩掩，成瓦交总酸金额过约1修5亿你元。位置用途容积率面积（亩）成交价格（万元）成交日期使用年限土地使用权人桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.27483302006-9-2870郑州建投鑫苑置业有限公司伏牛路西、颖河路南普通商品住房2.513.882542822006-12-570河南志鹏置业有限公司货栈街南、107国道西普通商品住房2.544.8665101602006-12-570河南建业住宅集团有限公司嵩山路东、棉纺路北普通商品住房2.520.653553102006-12-570河南建业住宅建设有限公司南阳路东、宋砦北街南普通商品住房264.9335280002006-12-570河南建业住宅建设有限公司太康路北、二七路西商服设施512.41454002006-12-1340郑州丹尼斯百货有限公司赵庄街南、大学路东其他商务3.828.555549202006-12-134070郑州深信投商用置业有限公司陇海西路南、华山路西普通商品住房2.588.2255195202006-6-2870河南龙源房地产开发有限责任公司陇海西路南、昆仑路东普通商品住房2.5106.968225602006-6-2870郑州地产长城房地产开发经营有限公司大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.521762006-4-470河南巨制置业有限公司京黄公路西、贾鲁河东其他用地0214.0515412006-4-450河南太极置业有限公司京黄公路西、贾鲁河东其他用地01136.173862006-4-450河南高鑫园房地产有限公司未来路东、金水路两侧普通商品住房6187.9530737.8912006-1-2570河南升龙置业有限公司合计——1955.373150322.89——————资料著来源络：郑腐州市热国土插资源巧局20尘23旁/6牛/3蒜059思源蜓顾问20袋06怠年郑朋州市抵土地怒楼面研地价毁集中羊在1触20贺0-源20优00纷元/膨平方长米之伤间，厦平均截楼面浆地价糕为1修41木6元奴/平跪方米位置用途容积率面积（亩）成交价格（万元）每亩地价楼面地价（元/平方米）桐柏路西、朱屯路南普通商品住房232.2748330258.101935.77伏牛路西、颖河路南普通商品住房2.513.88254282308.451850.68货栈街南、107国道西普通商品住房2.544.866510160226.451358.70嵩山路东、棉纺路北普通商品住房2.520.65355310257.101542.60南阳路东、宋砦北街南普通商品住房264.933528000431.213234.08太康路北、二七路西商服设施512.4145400434.991304.98赵庄街南、大学路东其他商务3.828.55554920172.30680.12陇海西路南、华山路西普通商品住房2.588.225519520221.251327.51陇海西路南、昆仑路东普通商品住房2.5106.96822560210.901265.43大同路北、南彩路西普通商品住房4.54.52176483.561611.85京黄公路西、贾鲁河东其他用地0214.0515417.20——京黄公路西、贾鲁河东其他用地01136.173866.50——未来路东、金水路两侧普通商品住房6187.9530737.891163.54408.86合计——1955.373150322.89————资料狭来源迎：郑化州市贯国土梨资源险局20镜23期/6册/3抖060思源同顾问20走07谷年郑输州市软区成钢交地钟块的姜楼面年地价旗较0茎6年题有所秧提升粒，但膨成交团量较柜06芽年有易所减程少，质平均运楼面姜地价掠为1洲78售0元厦/平舞方米成交时间土地坐落土地用途成交面积（平方米）容积率规划面积（平方米）成交额（万元）每亩地价楼面地价（元/平米）使用权人2007-9-4滨河北路、郑花公路西住宅22.391.738.0681200241.772133.30天地置业2007-7-25长江路住宅2.142.55.359820306.021836.11建海置业2007-7-26建设西路住宅1.6534.9511150450.452252.25鑫苑置业2007-4-3鸿宝路住宅21.860.9620.992132065.011015.80天地置业资料凭来源框：郑唐州市家国土托资源荷局07刘年郑芳州市殊区部粪分成稠交地蛇块细址况表20哥23候/6皂/3蜡061思源最顾问近年棉来郑催州市牺土地挨的楼紫面地轨价呈瓜较快禁增长讲态势资料且来源名：郑著州市卫国土仇资源倒局数称据计叹算得吧出郑州“地王”发展史时间地价（元）单价（万元／亩）面积（亩）拿地企业位置2004年4月26日5.91亿137431.2思达集团花园路和东风路2006年11月3日8330万25932.247鑫苑置业有限公司桐柏路与朱屯路交叉口2006年12月5日2.8亿43065建业住宅（中国）集团南阳路东、宋寨北街南2007年7月25日1.1150亿450.524.8鑫苑置业有限公司建设路与伏牛路交叉口2007年8月17日7.5726亿351.6215郑州世纪长城置业公司航海路北、朝凤路西2007年9月4日8.12亿241.77335.85河南天地置业有限公司郑花路西、滨河路北2007年12月26日14.092亿369.59381.29郑州尚锦房地产开发有限公司淮河路南、航海路北20过23时/6薪/3房诚062思源悦顾问土地搂市场郑研究穗小结市区眠中心淹位置响土地穿越来签越稀劈燕缺，弯土地践供应朵逐渐彩向外疾扩展柏，供蚁应区亲域有摇扩大跌的趋概势；1.建成忧区内阅新增酱建设芝用地靠原则返上将色不再抖用于注商品垫房开地发建牵设；3.出让煌土地筛容积蚁率普尚遍较唇大，恳单宗西地块娘面积谋较小辨，土辈地价会格上毕涨较车快，劣预计驳未来是还将典有较愤大上捞升空堪间；2.1.净地药、储红备地企出让垄将逐史步减仔少，瞧城中盟村改极造项船目、郊工业悼企业掏搬迁沸项目惭将成旬为重眉点；1.4.20店23锋/6工/3肌063思源泪顾问本案盈开发岂环境临研究郑州津城市医发展趁态势来分析本案奖开发谎环境凭研究郑州凭市地室产市卧场分骂析郑州访市房举产市稻场分矩析郑州编市城筝中村成改造奶研究20德23圆/6浮/3倒064思源伞顾问郑州混市城悠中村视改造刃总体滴规划倾导则现状逮：建成岛区内递有9楼4个驾行政哗村，村民服宅基唱地占齐地约疼12辫18葬公顷宇。规划根目标务：按照匆建成么区域暗中心烟城市证总目挺标的脏要求隆，通进过全军方位恋的综险合改守造，衰促进做城中甚村在扮居住挠环境尺、管梁理秩怒序、破经济觉发展炎和文梳化心诉理等钥与城跌市全夹面融宣合。总体敬部署萌：有计冶划、筹分批浪次进狡行；目前指应以拳三环械以内训为主旋；完善及城市铜空间庸结构汉、提邮升城苏市功武能；完善苏城中胸村公逃共服伐务系航统；引导皱城中草村经天济的翅多元鉴化转晴型建成区内城中村现状分布图本案20搅23潮/6钞/3豪065思源潮顾问序号项目名称区域被改造村庄占地面积(亩)总投资(元)开发单位1信和·普罗旺世金水区西史赵村160630亿信和(郑州)置业有限公司2郑州国贸中心金水区西关虎屯村707.6亿河南新田置业有限公司3曼哈顿广场金水区燕庄村29130亿河南升龙置业有限公司4风雅颂金水区柳林村186－河南风雅颂置业有限公司5十二里屯项目金水区十二里屯21017亿河南信宇房地产有限公司6白庙项目金水区白庙33150亿深圳市淞江投资担保集团7任寨新村项目金水区任寨新村80－郑州广厦置业有限公司8加拿大温哥华广场郑东新区八里庙村27010亿枫华(郑州)置业有限公司9长城·阳光新干线中原区旮旯王村、周新庄、三关庙村、罗庄村、岗坡村100025亿郑州市长城房屋开发集团有限公司10桃源居二七区焦家门村13.437800万郑州市长城房屋开发集团有限公司11大上海步行街二七区－10315亿河南华诚房地产开发公司12淮河平安商场二七区路寨30014.5亿路寨村委会13高寨村项目二七区高寨村91818亿郑州正大房地产公司14翰林世家二七区菜王村341.85亿郑州市长城房屋开发集团有限公司15升龙国际中心二七区小李庄38114.092亿郑州尚锦房地产开发有限公司16惠文·鸣翠苑惠济区毛庄村110－河南茂祥不动产有限公司17下坡杨项目惠济区下坡杨村800余15亿郑州天河置业有限公司18姚寨项目金水区姚寨村－－金成房地产公司开发郑州浸现在叛进行干的城嗽中村笨改造汪项目队与普缩慧通房愈地产吴开发他模式仗类似20陵23念/6永/3凯066思源候顾问郑州态市城回中村咐改造旁形势辣紧迫掀、任桐务艰析巨，播政府残压力论大城中序村改档造形唉势紧密迫：■郑璃州城勿市已表经进奏入跨侨越式凡发展菠的时传期，仪城市挣框架顾在不返断拉良大；贩城中冈村像质现代来化城璃市的梦“疮济疤”认一样遵，成系为城窗市扩陕张中贸的不冶和谐渣因素箱；■郑芝州市户政府葵下决考心大拼力治上理城执中村舱，2查00姐3年蝴9月沈郑州去市城扒中村愁的整刻体改加造拉猛开序摩幕，险5年隙出成壤效；城中仗村改赚造任压务艰基巨：■根渠据郑采州市有规划南，将删对2善82判平方缓公里诸建成晓区内富的1吵0万亏亩土唇地上拌30羞万常岭住人猴口居悔住的安14涝3个虏城中京村进歉行改孩造。20肠23肢/6倍/3活067思源役顾问郑州妖市城汤中村撤改造垮在探亮索过逝程中司，政立府逐咏步加宜强调浓控力佣度和赤深度第一前阶段《郑亩州市招城中剖村改彼造规次定（捎试行寸）》（郑竹政【徒20闹03渔】3饱2号捆）《郑焦州市闲城中藏村改脉造规睡划土敞地拆烟迁管糖理实抬施办浴法（潮试行亦）的窑通知卸》（郑否政【疤20董04好】3服5号殊）第二芝阶段相关怜政策贩的制逗定与仔实施奏规范种了郑葛州市寻城中矩村改歌造市厌场，瓜同时芦增加碗了开堆发商腊运作续项目哈的难旅度；城中存村改饿造的像社会弃责任回转嫁乞给开乖发商骗，增盘加了称改造虾开发列的难蛙度，评也提距高了环开发狗商议吸价能洪力。《郑句州市拘进一首步规插范城晒中村牵改造挠的若影干规逢定》（郑雨政文语【2搬00正7】煌10征3号政）《郑革州市饱人民罗政府劈燕关于津城中碰村改文造中驰廉租防住房灭和周首转房包建设怖有关期问题泉的通物知》（郑猫政文结〔2范00扬7〕嫩20软8号悄）附件史320得23嗓/6愚/3哥068思源荡顾问开发未商主萄导的连市场滴化运射作通过峡招标舱、拍腥卖、珠挂牌阁方式谣确定钩房地犁产开秃发企僵业参静与改芽造，仙即在10塘3号文笼的限乐定条灰件下涝由取贸得开义发权读的企妥业进赖行改常造和创开发执建设印。经区羊政府器批准礼，村（性组）裂可自析行筹郑资进旨行改萌造目前痕郑州望的城乐中村抹改造租以开京发商碧主导但的市剧场化箭操作店模式丈最具内可行屈性自行另改造骄的村译（组悔）应配成立粥全资螺集体兽性质铅或全东体村钳民合岗股性洋质的抗房地稀产开鲁发企门业，窝经村因民（捉