年北京亚洲花园项目可行性报告

房地产项目

研究报告

目录

第一部分土地市场和供求状况第二部分目标区域市场现状第三部分住宅市场消费分析第四部分地块分析第五部分目标客源分析项目综述第一部分土地市场和供求状况

北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年的300公顷。1、土地供应市场

土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。

北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。1、土地供应市场

1、土地供应市场

去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。1、土地供应市场今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应；由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。1、土地供应市场

2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

本案周边除今年年初高价拍出该区域的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。

一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况

可以看出，本案在区域市场竞争上不存在很大的压力，在区域范围内本案的唯一性非常明确。

3、2005年北京市房地产市场运行状况

据北京市建委、市统计局、市国土局、市发改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况报告显示：

3、扶20宇05壁年北挽京市策房地疲产市释场运肤行状幅况■住召宅用谢地供预应情饶况20翠05化年，摘全市普住宅塞供地抛为8咱80倦公顷拢，规慕划建附筑面庙积1躲19崖6万觉平方芝米。业其中笼，出伸让住船宅用企地5莫85勉公顷玩，规宴划建盒筑面抹积6夹79宵万平灾方米被；划扶拨住经宅（千经济爷适用帽房）维用地捷29胁5公卷顷，蜻规划军建筑封面积州51栗7万痛平方钱米。3、创20朵05主年北两京市坐房地萌产市雄场运茧行状竟况■住累宅施湿工、桐新开正工情灿况20香05傅年，兼全市使商品谁住宅蚁施工把面积能为7贺28离3.求4万田平方笋米，竹比上育年增榨长7眯.8嘴％，车高于稀04倚年1眉.4您个百姐分点躲；商考品住胁宅新灯开工安面积茧19兔83碰.2临万平擦方米他，下员降1座0.赔1％虾。3、吊20毅05度年北董京市纪房地爸产市不场运禾行状址况■住蛾宅供誓销情露况20锻05步年，掀全市成住宅混买卖斗成交庸40裤79墙.2算万平果方米或，同浪比下吸降4锐.1因％。争其中址，商肌品住从宅现奸房买摩卖成顶交1鉴21晕4.秋7万唱平方灭米，烦比上聋年增敌长2斯0.愚2％颈；商在品住林宅期异房预欺售成利交2剩15窗2万盘平方须米，姥比上窗年下龙降1兵8.逃7％匙；存完量住邀房买夜卖成谁交7伯12似.5嘱万平榨方米程，比济上年财增长奋19宾.9孙％3、殿20能05近年北晃京市两房地霞产市拨场运像行状菌况3、兆20晶05潜年北需京市懂房地泰产市百场运秃行状钓况■住率房成照交面柱积情循况20壮05耕年，爹全市飞预售灾的商搜品住杆宅中集，以乒成交胀套数援统计扫，商朗品住饲宅单彼套建障筑面匪积主要萍集中项在8宵0－攻14怪0平猜方米服，占安商品狠住宅司成交忆总套袜数的阳48芬％。3、提20警05观年北录京市挽房地打产市恒场运辞行状杠况■住丹房价蹈格情处况商品笑住宅角期房屈预售养价格明。2愉00行5年期，全龄市商蜡品住程宅期权房预促售平惜均价脊格6卸72煎5元而/平砖方米引，比留上年迷上涨崭了1隔08交3元拥/平移方米坑，涨祸幅为益19帆.2作％；鸭其中倚普通扰商品传住宅爹67面21粒元/全平方奔米，裁比上周年增细长1专0.章9％伐。3、强20父05呆年北待京市论房地窑产市奋场运瘦行状视况小结哈：去年耐上半笼年继概续受奔到宏咱观调横控的纲影响刘，成钥交量静持续胀下挫啦，但磨到8海月份店以后恳交易霜量逐点渐上糖升，桐且房系价依董然上扣涨，蒸但总喘体成吩交量起比2食00立4年缎略低予；这是报由于塌北京庙本地堪购房欣者和队大量嫌外地紧在京勇购房亏置业枝需求翅并没谈有下稳降，贵北京爪住宅钓市场土的需读求量馆依然垦强劲嘴。4、竟20垫05拢年9顿月至次今房叼地产默成交斑走势◆商吩品房季成交及走势撇（住近宅+堵写字早楼+汁商业疼）4、梨20艘05摸年9爸月至仿今房鞠地产鹿成交肆走势◆商疮品房简成交模走势鼠（住迁宅+敢写字论楼+泥商业沿）4、务20焦05僻年9季月至然今房办地产如成交秩走势◆住坡宅商恳品房夹成交驴走势4、史20斧05肌年9耀月至坐今房命地产能成交习走势◆住缓宅商鸭品房忘成交菜走势4、传20琴05障年9或月至丢今房稳地产净成交仙走势◆住斥宅商米品房姻成交糕各区嗓分布4、佩20狂05勤年9岔月至颈今房纵地产肚成交双走势小结躬：1、锯从上瘦图可束以看唤出北婆京住岛宅市刊场依档然是卫消化聋量的翅主力律产品崭，占谈到总雷成交察量的遣90海%左鲜右。2、兆今年爆年初蜡交易载量有矮所下忘降，谊是因斤为房蹦产传扇统的犯销售拨淡季振，3匀月份灯交易圆开始畅上升欠。3、斜交易版量以休市区南为主肚，分顿布量吧朝阳云略高剪。4、欧20您05号年9万月至停今房塘地产吴成交骄走势北京病20道05糠年成文交量奏有所啄下降嘴，是撇客户捡需求氏受宏邪观调予控的覆影响蔑有所接抑制醒，希苗望房调价有贼所下齿降，但大乎量的悉自住怜刚性闲需求杰，又谈决定贵了他苗们不棚会等舅太长继的时印间，桃经过臭20响05萄年的志观望师，抑盐制的眨需求抢被大霉量积墙累，麦20蜻06把年部慰分人惰群的烫需求伞被释叮放，这也纤使2汪00利6年白的成惊交量啄逐渐医回升版，由拿于宏浆观调敏控的争延续秃影响孔性，李预计牲20卷06技年不累会再饱出现市像2都00好2—性20夜04加年那拍样大高的年厘增长模幅度常。第二丽部分目标伞区域表的市羞场现译状一、文目标希区区居域房辰地产鱼市场前供应柜情况目标隆区域属于励二环真内成差熟商犯圈，雕商业盒、写灰字楼熔、住舌宅各猛种产驰品混泪合的熄综合假性成乡丰熟区六域，阳南临冻CB唉D中狂央商慰务区闲，北遇临东道直门责交通返枢纽镜。目换前周苍边写堡字楼撤供应牙量较相大，粗以中销央商工务区巨为主袍，住驼宅多隶为去胶年的便老盘债的后章期产肢品在将销售池，有痛少量着新盘虏，市记场环形境较稿好，枕供销颗两旺霉。一、振目标黄区域贫房地礼产市辰场供豆应情们况区域内正坚在销肝售的写字牧楼有：写乞字楼信1；妨中央础商务淹区销什售的持写字壳楼有粗：写字遣楼2、写字妈楼3、写字店楼4、写字粥楼5、写字重楼6、写字聪楼7等。正在眯销售住宅迟有：住遵宅1各、住宅躲2、住宅状3、住宅断4、住宅洲5、住宅执6、住宅胆7、住宅做8、住宅钟9、住宅威10等，苦总体作产品撒档次延较高肾，全嘱部为奴精装拖修房道，大货户型膊居多顺，部辱分楼墙盘全泛配置吉。二、壤个案寄分析1、妨海晟倾名苑促（5围期）开旅发渴商忙：北京躲市海响晟房购地产趋开发摄有限盆公司位恩置：东城闹区东忠直门弓外大蓬街乙木36苦号建筑抛形态摸：板塔陈结合产品夕类型乘：住宅病、小膊户型扫公寓酸（精刘装修闯厨卫叙家电伸，全乡丰配置誓）建筑凳面积撇：总建哥筑面帜积：债21公万平凡方米搜，5舌期公沟寓：下约：传5万洁平米殃左右主力尚面积懒：住宅甜90越、1吹30碰平米兼、公裤寓：虚45捉、奋73钱平米平级均奋价：整盘注14叫50愉0元览/平痰米（泰目前靠在售酱均价守18救00姜0元坦/平驳米）销婶售揪率：整盘呜90贤%开盘嘉日期顽：5期炭公寓型：2怖00材5.听9物业孔管理蛇：仲量丝式联行二、坐个案悦分析综述喇：该案皱与本礼案地姜段相号近，咽但交途通及那周边铅小环菌境较碧差，参在区幻玉域内挑属于远较为芬具有餐代表炒性的售高档织住宅本，1柴期到善4期肥已经胶入主活，且额已成线为周柜边外偶籍人美士的怖租房鸡热点晕，指5期日开盘洋后也镇受到选市场拣的追绳捧，户总共昆50怒0多封套公和寓在血一月室内预桌定3柄00策多户信，小碍户型总、精辫装修溜、全幅配置偿、8解00说0平狮米会阶所、勤全方傻位物兆业管促理、执全球歪租赁霸服务争、是萌其卖之点。二、填个案健分析2、嗓工体略3号开启发旁商：北京税市世均纪中行基房咽地产壤开发允有限忧公司位摄置垒：朝阳效区工脂体西韵路3涛号建筑颂形态伞：塔楼产品餐类型疲：办公贵、小烫户型防公寓纹（精滥装修微不含羡家具遣）建筑估面积和：63律00旬0平衔方米主力举面积彻：公寓胃：6狂6-盒10绣4平愉米平茅均废价：公寓半17轰00港0元拍/平惧米销现售康率拆：办公稼（整断栋已要售）骑公寓婚：5罚0%开盘鹿日期奥：公寓茅：2唉00竞5.投10物业旗管理耽：戴德需梁行欺（顾恳问）二、蔬个案冻分析综述圣：该案范紧邻得工体阻，地邀段较蹄好，件交通绪商圈免成熟挪，但宜该案您以写常字楼坏和商励业群弄房为刘主，反缺乏牵内部交环境增，绿巾化几饺乎没揭有，辞塔楼岩结构考，公妄寓南港侧面崭对写脖字楼限，采绸光有秆影响饮，5挑0%禽户型认朝北耻，销撤售并笔不理简想。二、封个案券分析3、僚当代燥MO尼MA开隶发舞商：当狐代置娘业位说置：东愈直门直迎宾跪国道歪北侧建筑叠形态：塔期楼产品队类型：住亚宅、尼商业菌（精焰装修麦）建筑尖面积：2忽2万唐平米饰住宅镜13搬.5统万平让方米掠，商业缓8.侦5万料平方赛米主力郊面积：娘1远30驱--两30档0平殃均势价：整能盘1吩60筐00蹄元/洞平米见（目谷前对乏外均袖价1暴90农00摄元/麻平米孤）销比售悟率：不凑详开盘吴日期：2厚00嫂5.牌4一透期开拣盘，惜20厉06术.1能二期二、再个案皆分析综述烘：该案惨由美兴国著睁名建言筑设冲计师娱斯蒂碌芬.哭霍尔药担当颈设计耐，空瞧中连送廊、锐屋顶消花园槽、水泼上影果院、绿五星碰酒店维、恒期温恒评湿系袋统，么与万霞国城拍构成柴了一奔个大妄型居忧住区伏。该案幸由于杨产品辨建筑赵形态棚缺乏染住宅赤概念躁，装搜修风娇格单浸一，哑开盘希情况鞋不理指想。但连荒廊式勿的“设空中档会所敏”、哭恒温蛙恒湿麦系统易是该帝案较赚为突朽出的县卖点斜。二、暑个案资分析4、行新城快.国届际开轧发黄商：北嘱京万自置房良地产歇开发迟有限楼公司位凑置：北怎京朝仔阳区胡朝外酿大街禁6号建筑如形态：板凭楼产品渐类型：住垮宅（肉精装闲修）建筑枪面积：团32加万平道方米主力群面积：开9糊0、索12峰0、剃14瓦0、袖28来0、竖30耍0平调均搁价：整辩盘1剑70练00扶元/陶平米匠（四尊期预届计均既价1卡90狂00蜡元/孟平米籍)销售围率：整傻盘7杠0%开盘盘日期：苗一期夕20编02随-0蜡6、溪二期算20贺03蔽年1问0月啊、三坏期2朗00拜5年驴03播月、框4期虫尚未监开盘物业丸管理：走第一施太平扁戴维涌斯二、破个案培分析综述富：该案邀为中猪央商重务区痰具有陆代表昏性的廊纯住呈宅小阻区，湖1、酿2期抛已入建住，盲3期摊开盘副均价庆18调00杰0左甘右已记全部闪售罄强，四胁期尚搭未开警盘，筐该案悠位于如商务贷区中英心位弹置，租周边住密集真的办额公为钉他提注供了塞优质乐客源柏，丰字富多巨样的鼠房型需也为疮不同赌类型忍的客溪户提肺供挑栽选，脾该案修为板巾式结钓构、跨社区键环境让良好权，物纳业服挽务等子提升仍了产锁品形盾象，伙这些贿成为伐其市筋场热鼠销的挣重要趁因素绵。二、芬个案陵分析5、裂维多剩利亚技花园疲公寓开极发答商：北摊京正滚旭晶放典房属地产珠开发殊有限滑公司位宝置：朝中阳区余朝阳装公园走西里芦南区棕15暖号建筑益形态：板悄式庭焰院围浓合产品军类型：住悦宅（坏精装扫修、占厨卫援）建筑剪面积：4焰80忍00酿平方悔米主力竿面积：1落30采、1音53蠢、2屠23庸、2乳52平均削价：整持盘1谱50洽00筛元/驴平米抛（目狮前在漆售均咽价1资80贪00客元/妻平米醋）销提售巩率：4拆0%开盘合日期：挡20拐04穴.9物业唯管理：中舌信物截业管脉理公闹司二、浓个案啦分析综述测：该案削建筑梅外型雨独特回，波馋浪形秩围合损建筑钉，现舟代简律约风浴格，服院内扇设花高园，慎顶层药建阶涌梯形懂屋顶际花园届，室滔内精碧装修毁，但河有朝鸭北户职型，子朝南其部分恒均价秋21解00细0元渣左右恭，去塘年开咽盘以播来，遣销售短并不板理想套，主漆要是沙由于吓中国遣传统穷居住漠概念芦不接轮受、谁户型设偏大日、对赌视情茶况严笼重、绕回音锈现象竭等所既造成迈。二、睡个案盐分析6、唉幸福代村开课发僵商：北谈京天佩鸿集眨团公运司位帖置：东筹城东片直门蝇外新恩东路产两侧基地胃面积：9盗80酒00刚平方组米建筑御形态：板泄楼，捞内复强式产品寄类型：公倘寓、例写字柿楼、色商业胸（毛影坯）建筑弹面积：5余50香00雕0平辩方米主力乓面积：努办公嘱：6仗00蓄-1冒00愁0，确公寓姻：2罚00眨-4脚00平服均斜价：写姻字楼桑、公惩寓：字14课00垮0元草/平图米（愧毛坯筋）销柳售扎率：1蛇期在碧售，超2、启3期兔待建篇，1闲期商诸业销夹售完阴毕，比公寓满20虹%，混写字捡楼5液0%开盘院日期：宣20柴05衔.8二、浅个案腊分析小结轻：由此阁可见灰：户利型结萝构合桥理的劣项目保在市济场反盏映良板好，押那些碗户型绘偏大怕，总嚷价偏秃高的都项目摆市场究销售钳不甚浸理想扔。二、银个案念分析目前玻北京训住宅砍市场野消化暮以自务住为薄主，雀很多册项目纺虽占素据黄灾金地性段，宁但脱平离了壁客户阻实际感需求壁，定讲位过枪高、榨总价魂过高纯、户任型面暮积不垮合理昼是通窃病；所以隆在本古案规救划过化程中炒，产甩品可咸以高收起点伟，高跳规划扶，以菜符合姥工体飘板块锁的黄筹金地辽段，者提升仔产品裙附加科值，籍但户喇型设般计需领做到握符合黄市场斩需求级，合怖理的可面积廊，合锯理的流得房吼率，狗合理东的户诵型配停比。第三掉部分住宅匀市场商消费号分析三、知住宅栽市场踩消费典分析1、宁调查暮购房衰计划从右祖图表们可看犁出，族本次收调查旱所取盛得的呆调查籍样本赖大部犁分为割以上践所说己的住险宅市斧场的换现实跪购买搁者与眼潜在怕购买零者。差90培.9怪%的考调查姑者表图示他形们将湾会在绸三年绳内买赶房，承其中猾70俊.5踪蝶%的揭人表迈示只闷要有炉适合陵的房座子，作他们艘就会责选择升购买慕。另辛有9钢.1欠%的周调查惨者已梅经购冰买属通于自顽己的匹住宅拦。图表随1训调查距对象认购房询计划椒分布搏图三、盯住宅份市场直消费授分析2、品消费睛者购划房动铃机从调狭查所拖取得哗的数云据看垮，大夫多数六消费种者选烛择购肃买住浸房是含出于组自住嗓的考猫虑。壳只有昂26症.2副%和渔7.钓1%朋的调渠查者祝购买不住房疤出于僻投资颈与二萍次置刷业的宽目的挨。以负上数吹据反排映出桌北京渣地区纱现有化个人骗住房生保有矛量还纪不是爆太高再，住狗宅市足场将谜有很绢大的宵发展望空间包。图表帜2瓶调查絮样本扶的购趁房动冠机三、上住宅欲市场倡消费阵分析3、棚消费横者购太房区钩域选昏择对于习北京蔑城区让来说裂，消露费者礼在选应择购肢买住揪宅时虾，更级倾向蜂于选厘择东象区与必北区颠的住斤宅项止目。血（详债见下闻图）辞而相锦同品材质的蝇住宅什项目淡，东暮区和恼北区锯住宅意相对舞要比翁西区伟和南滚区更奖具有捧竞争份优势犬。图表怜3叨消费提者购哈房区黑域选初择三、勺住宅态市场狠消费悲分析4、称消费毁者购净房选狼择位受置消费耗者在研选购邮住房户时，拼76哥.7蒸%的估消费升者将仿首先洒选择蔬三、浆四环牧之间军的住邀宅项妇目；促16茶.3拿%的索消费颈者将讨会首蒙先选匠择位待置在泉四、租五环岛之间爬的住超宅项惩目。王另有汉4.闲7%枝和2刮.3尊%的槽消费父者的亲首选信位置铜为二送、三切环之宿间和叼二环安以内鸡。从励消费凡者选弱择的卸人数奴看，仇三、幅四环畅之间肤的住弊宅项察目将失更受呜消费缴者的害青睐京。图表记4盘消费观者购参房选刮择位钢置三、恢住宅珠市场取消费朴分析5、屠消费植者购略房产闷品选泡择消费食者在傲选择理购买盘住宅笔时，痰对板赌楼更犯具有觉明显物的倾宴向性受。5炮9.笨1%咬的消芳费者睬在选蓝择购锁买住西宅时木，会增选择狮购买胁板楼席，2磁5.赔9%筒的消眯费者投持只涝看设删计而慰持无内所谓必的态深度；且另有以11用.4胁%的唉消费挑者在愧选择呜购买左住宅矿时会经首先伍选择满高层伍住宅踪蝶。图表挺5布消费裕者购双房产傍品选误择三、汇住宅享市场稀消费交分析6、射消费躲者购牵房选击择户摆型从消费费者请选择冲购房役的户乖型看拖，目达前住丸宅市皇场的惹主打盯户型牺应为锦两居新或者等三居汪，7察0.劳5%麦的消串费者平购房映时，渗将会浊选择蚀购买志三居福，另贸有2喉0.肃5%旗的消缩慧费者活将会糊选择乐购买疼两居挥；选舱择购外买四淹居或偷一居驳的消愤费者酒只占详调查馆样本封总体沿的6在.8爹%和煮2.隶3%乓。图表慕六里消费止者购驻房选坡择户逃型分帐布图三、角住宅粱市场翅消费学分析7、惭消费闹者购绝房选洒择面扁积从下础图所敏示数壶据可顿看出院，消喂费者刮购房衔面积饶选择巧主要榜集中狼在1羊20纠—1洗60酱平方预米之也间。的相对脚来说允，购看买面鱼积在水10届0平生方米贫以下运或1最80凤平方息米以箭上的鞭消费削者还疮处于谢少数各。今黑后相久当长够的一庄段时托间内索，1靠20滥—1尸60尺平方戴米的路中等银面积夫住房池将成兆为住见宅市咱场的兰主流其。图表砍7松消费染者选混择购散房面静积分宅布图三、飞住宅滔市场缝消费笼分析8、愁消费贡者购亩买户篇型与姻面积碎交互侦分析消费递者在最购买脆两居大住宅夹时，昂12沟0—信14烈0平师方米堤的住源宅面映积会态成为里他们砍的第冈一选浑择。岸消费尖者在哭购买闸三居杰时，顾将会傅首要贪选择掏的面如积为耕14盏0—获16级0平量方米菠。但途从所兆取得锻的数槐据看辰，面籍积为逮12疏0—赌14翠0平般方米追与面睬积为您18艳0—宵20迁0平帮方米问的三播居将榨成为别三居栏住宅贝市场汤的有宿效补剧充。图表傅8久消费缝购买榜户型衫与面箱积交同互分董析图三、拐住宅愤市场心消费休分析9、培消费恭者购房诚房选待择条摩件消费索者在冤选择摸购房性时的盟主要福条件臭为本磨地区绝生活多是否旬方便梳，其升次为刻物业悟所在黑位置望的交物通、矿环境贤、物汗业本弓身的绳管理齐水平保。因拴此一汪个住震宅项员目是银否能裳够成剃功销务售主盖要因死素不肉在于焰物业会本身宫所处监地理欧位置陪的好品坏，抖而是啊在于逢物业皂本身舰是否部具有百完善醉的生六活配务套服寨务设桶施。捆随着殿住宅通消费聚市场终的成倦熟，谁越来猫越多絮的购岗买者剖开始监关注即住宅伴自身胆的景薄观规捉划与猾投资渠潜力乞空间狡。图表独