某商业广场商业定位及经营思路

**购物广场

商业定位及招商经营思路的报告1三明商业创中国商业服务第一品牌三明商业创中国商业服务第一品牌第一部分商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位

为做好**购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：

A、物业本身特性B、商场独特的地理位置C、项目周边的消费力D、项目周边的商业现状E、居民的消费习惯2A、物业本身的特性

中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业;100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺…..3B、商场独特的地理位置交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地；人口密集，有很大的普通居民消费市场…..4

C、项目周边的消费力周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。

D、项目周边的商业现状工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。

5E、居民消费习俗追求低、中档消费就近方便，价廉物美，服务多样城乡区间商业消费观念6

综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼**购物广场的总体功能：

1.生活消费的便利性；2.就近商业的消费习惯；3.综合性多功能商场；4.商业休闲与餐饮娱乐结合5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等

最后，总结得出**购物广场商业的总体功能定位为:“集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物广场。7二、项目形象的总体定位我们主要从以下几个重点因素考虑，将**购物广场的形象推向市场：A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次）

街铺林立，零散杂乱，档次低

中档的商业市场空白8B、从混乱单一的商铺布局，寻求多功能市场（综合性）

周边商铺，多而乱，行业单一

多功能综合性商场9C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所

（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚

（现代性）

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总结，**购物广场的形象总体定位为：[主体形象]

海珠西部首个大型纯商业的购物广场！[辅助形象]

工业大道南最高档次的商业大厦！（海珠的商业1号)11三、楼层功能定位的总思路

根据**购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：A、项目开发成本及模式（只租不售）B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）C、项目的经营利润（快速回笼资金）12D、物业梦本身灰的规塌模（或中型扶规模胳）E、商家哑对租滤金承济受的收限度F、行业剥经营胳对楼洽层的明要求G、楼层调交通肠特点H、商铺队面积塞和间箱隔种遮类I、业态惑的组咏合需宰求J、同行粉业市讽场的饱竞争狱力从而健得出哭**春购物蒙广场当各楼认层功用能的浅精确芬定位现如下饱：13楼层面积规模板块名称功能及经营范围-1F3600㎡大型停车场主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。1F2424㎡**名店城麦当劳（中国首个迷你店）

主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百货、儿童婴儿用品等。2F-3F5225㎡大型超市经营日杂百货、生活用品、家用电器、生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。4F2632㎡数码世界家居天地主要经营通讯产品、数码产品等。或经营小件的时尚家居精品，布艺5F1300㎡大型酒楼特色美食等。**抹购物堤广场第楼层央功能秋精确浅定位按表14**挽购物服广场歉功能晋分布问示意活图15四、息各楼亭层精徒确定倾位的砌综合使分析总体凳思路炎：根据逃项目英的总折体定糊位和颈开发则模式合，借用忆最有麻价值责的物梢业(泼首层退)快速点回笼攻资金勾，规厘避风您险；以适掩合超竿市经蓬营的洁楼层秩(二杨楼、合三楼奏)出今租经倦营，营造洒商业季卖点颜，提墓升项岔目的装附加泳值其它屠楼层末(四释、五户楼)利润摧获取笛的另触一途葬径和律功能锅配套。16各楼转层精膜确定床位具挥体分佳析：负一脸楼：摊大型评停车翼场支撑遭理由贱：楼层界下陷帝，商涨业价希值不窗大，泡不利推于经丛营；作为戏商场配的车岩库配捉套，蔬方便提顾客征停车废；收益秒方式顿：按小窃时出师租收傍费，锄统一讨管理17一楼双：*膀*名千店城折、洋快擦餐支撑做理由泻：作为不整体妄项目粘的开避发成姓本收那回，校规避逗风险停；对接团高租销金高刚回报架的利朝润期逆望；商铺付经营接者需灾承受洗高租泻金，胶追求融零售或高利洲润，爸必须休依靠殿品牌踩经营腹；树立专商场版的形粮象、司档次咱，吸眼引客床流；单层稠规模袍受限徒，必辫须整墓合二芝楼经气营，单装修温弥补宋，产讨生规份模效趣应，连聚人惭气；错层索经营方的需混求；收益季方式盛：独立哄收银托，商凝家租具赁，握统一高管理川；18二楼车、三合楼：派大型拒超市支撑幕理由奥：楼层飘相对你一楼竞，商精业价衫值偏提低；对接池一级揪主力设店能薪承受独的租数金；提升箩楼盘添的商撕业附泄加值迫，激方活相评邻楼阅层(乒四楼顽、一筛楼)肃；超市届经营伸规模尤需求邮，单蚕层面匠积不谢够；利于周汇集摧人群繁，带渴旺利观润楼第层（戏如一邮楼、潜四楼酱）；遵循发商业凡的“置二八滚定律除”，效增强枝投资耻经营层者的部信心盲；收益艇方式雹：对外朴出租蛛，由扛超市狮自己茧独立矿经营隶。19四楼骑：石按溪购使书城炸/数闹码世酬界/械家居缝天地支撑衰理由文：市场壶空白格，周科边人蝇群文虽化韵国味强揉，学侧生群壶体消富费潜沃力大朴；周边具新建洒楼盘辰多，朝对于朴家居营饰品外的需考求大偿；满足阁都市挖人的柱时尚崇消费逗潮流看；满足度多功佛能购溜物广叮场的迫需要慨，为循都市卷人提惯供休常闲商仔业场鞭所；行业绕消费小稳定羊，适贺用高狸楼层找出租烧难的品经营穴风险侍；开架误式铺甜位间广隔，租利于迅营造彻通透捕感，适避免眼死角梨铺；消费虎群目霜的明充确，甚利于戴成行柔成市浸经营陶；市场名经营炮的生可命力宣利于吴回收桃成本坊，避鼠免多意次出味租，脱增强杆投资巾信心掠；符合而错层使经营荷的整声体思泛路，借激活散楼层槽人流荷。收益盟方式汉：独立何收银送，商惰家租售赁，淘统一婶管理档。20五楼喇：特故色风医味大界酒楼支撑撒理由泛：市场柏空白夜，营缓造主渐题特晨色，语利于火收租们的稳岛定性炭；避免贸与周键边成伟熟的想大型圈酒楼哑竞争困(华府安、下东江休)但大约酒楼撇招商蹲时间姑长，嘴引入续困难晃，承侨受租个金低撤；美食畏主题风的独感特性叉，区哗别于跌其他呀的美膏食酒逗楼；收益漠方式腔：独立谨收银拣，商锡家租禾赁，伴商家淘自己董统一恒管理然。21小结根据械功能仆的总尝体定锐位、全形象粱定位松，从使而制束定出倚上述绘各楼舱层的筛精确厚定位商，吻系合市茶场需惕求，喜在操占作上挂具有脂可行艘性!22第二候部分背*球*购窄物广田场经职营思档路一、向经营茅总思否路在综粗合多候功能遣性定裂位的守基础周上，验主要物由商柏家自码主经扯营，湖独立锦收银款，发犁展商询提供却统一爽公共肾配置势，公税共部膜分装珠修，腊统一劈燕平台缘瑞管理恰（物饺业管暮理）迈，保重证各厦系统送的正徒常运逝转，果营造汽一个穿舒适风的购狼物环葬境。23第二涌部分府*段*购捏物广邀场经泡营思贯路二、熄各楼熔层的鲜经营汤思路负一骡层：你地下昏停车叠场经营拼思路偷：建立砍独立显的车眼场管谷理体咬系，蜓提供饶24匀小时图停车乔服务滤，建围议1扎0元引2小核时，尝针对肢百佳完购物鬼的顾惯客可论与百品佳协御商免娃费停若车等俗。（室如顾载客在挺百佳丽购物光，可柳在服场务台您领取遇免费艘停车旬卡（岂2小格时）距，每统月由闸物业在管理陆公司倦与百邪佳物刷业部宰结算更，按耀5折飘优惠肾。24首层露：*轰*名克店城经营正思路丸：建议劲由商话户自菠主收客银，豪统一努管理料（营快业时粱间早点上9捆：3撤0-嫁晚上愁10学：0闲0）且，在聪装修跪方面肺，沿谷墙铺耳建复哈式商垒铺，泡一层辛经营绒，夹供层外论设橱价窗，狸内做抓仓库勤，复哀式橱宜窗、苹复式龄商铺晌，双争重价跟值。赢独立躲门面疗的全茂间隔腿铺；淘中间休铺全芒设为贡半间睬隔铺臂，即旬1.叮4米甜高的菌间隔问板组竭成店列中店灰。25建议煌商铺乘面积返：实用席面积象10㎡-考30丑㎡构/个目为主泳流，50裳㎡富-军80葵㎡照/个骨为补嗽充。经营诱范围竹：精品钟百货种、化赵妆品搭、皮翅具、矩内衣纲、休商闲服窄装、啄眼镜扎珠宝迎、鞋扭帽、控药业冤、美介容、预茶叶旁、冲翁印、级通讯滚产品京、商畅务中筛心、穴烟草糠专卖芽等。26精品掠百货德类：以中版档消孝费为知主，叶低档跑为辅塌，如剩“艾菲盖儿”、呆“顶好涌饰品”最，客再配其个体蚕经营勉者，济占楼段层面虽积的巾10缩慧%。化妆锤品类潜：以中嫌档消务费为右主流绸，如硬“雅芳”、所“小护波士”、仇“李医益生”、洁“美宝跨莲”、呜“玉兰档油”等，占楼线层面斥积10焦%。皮具阶鞋帽庸类：以适打合白忽领一恨族消臂费为张主，租中低板价位许服装朱专卖敲店，峡如“以纯”、关“佐丹凯奴”、讽“班尼拿路”、炮“曼奴”“、驼”生活悉几何“、海”蓝海敏军“，渠占楼饱层面挖积3债0%珠宝棉眼镜啊：以中登档市移场为痛主，喉如“明廊”、核“先施”、尽“点石”、镰“斯贝犁雅”、疯“华置今珠宝”等蹲，约药占首懂层楼概层面御积的夫8%石。27药业须美容坡：以普方通市邮民消咐费的宏为主遮，如傻“海王阀星辰”、罢“保利康”、辉“雪姬挎美容”、蹲“琦雅浮美容”，作占楼楚层面描积的链6%怜。茶叶苍冲印学：中档页产品陵，如动“柯达牲冲印”、时“天福爹茗茶”等晒，占陵楼层面册积的贤5%尖。通讯存产品秩：普通饶数码唯产品挺，有鄙相机社、手何机，缠通讯琴等，高如“龙粤”，利占楼颈层面艇积的梢5%煎。其他臣类：以低连档市苗场为黄主，地如烟兰草专描卖、约咖啡苹甜品断屋，迟商务中占心，冷占楼导层面嘱积的卡18磨%。麦当孙劳餐助厅：占楼炎层面爸积的含8%消。2829二、欠三层毯：经秆营百跌佳超趴市将二妙、三久层整肌层出碌租给辨百佳摔超市访，独搜立经宇营，匆以百号货日骆杂，类生鲜贱水果逐，家役和电北器，肿生活席用品浆，饮圾料奶挠品，壶各类党蔬菜臭等。二、摇三层提用来蜻稳定锅收租娱，保哈证成阳本分森摊，盗将一以层、渗四层昌作为守利润家楼层晨。引进乘百佳脉区别疾于其确他超润市的舟原因牵：1.甘营造黎缤纷侮时尚构的商飞业氛垦围；2.分增加乐其它斗楼层耐的附宽加值烈；3.柴百佳苦的实怠力雄轧厚，启利于贴稳定茧收租艳；4.鸦百佳燥本身辩就是倚活广咏告；5.酱百佳弱巨大呼的商屋业联箱盟，铜利于瞎快速仪招商洒……30四层议：多赵种业刃态组塞合或炉者单尖行专步业卖筹场如：深数码悠电器斗、石荣溪书仍城、值美居乘天地扣、儿孙童乐跟园等府。数码勤类：a整层铜经营畏：引饥进苏宁、东泽鄙、国刚美、史顺电等电蜓器连奶锁店b多种割业态惰组合拌：引女进龙粤赛、中备国联肾通、剖迪讯父通等通挡讯产根品。石溪耕书城：a、整层豪经营摊：引瓶进广东就省新挺华书监店集壶团；b、多种你业态背组合利：引捕进三咪缩慧书层粱、书溪吧等多厨门面握成行巩成市罚组合端经营勿，配毅合数脉码、狠美居包板块莲。31美居垦天地帐：a、整层崇经营撕：引卧进联邦爸家居露广场，经认营小啦件精细品家唐居、登干花布样艺、斗家居齐配饰话等；b、多种拥业态升组合愧：引督进精运品家脂居、号干花终布艺思、家短居配隆饰等儿童哈乐园巴：a、整层笼经营傍：引穷进中气华广巷场或愉天河喊城的奇乐患儿欢族乐谷；b、单层亭经营阻：引裁进多拾家童攀装、渴儿童剧用品召、文耀具、蚂玩具唱等商家丙组合欺经营能儿童迅乐园烂。五层择：特仰色大鸭酒楼整层疲出租滥给一贤个商程家，柏经营尾特色离餐厅持，如辜“澳门奶街”、惨“黄果坐树”、洋“不见吐不散”，恐配合槽多功夜能商贯业广地场的柏需求番。3233第三蛾部分纤招商茅具体轰策略一、州参考推新港槽路百贡佳首常层，天晓港桶湾百处佳首牺层，锄保利饶丰百跃佳首螺层的珠定价树，商宏户组信合组梳织并扫开展颂**茶购物酒广场伸一层愈和四洗层的爷招商裕工作艇(包屿括定欲价、坊分区挎、分秆类、丹商户节组合暮等)二、盏针对栗重要弊商家纤草拟岗“商驴业说万明书滨”，浑如苏宁、联邦等。三、熄针对杏首层滚商铺绝，计务划定隐人、迈定铺贸、定惠客招慈商，热采用患一铺幅谈五芒家模饿式，嘱快速冤招商。34四、胶针对贞重要兼商家秋或有按影响接力的熟商家伶，以绵一定柏优惠豆的条跪件吸科引其榴入场败，提狭高其络他商意铺附然加值捕的策四略展惩开招茧商，歌如“佐丹赞奴”、熄“明廊”、膝“海王”等咸。五、隶主动沾上门弃，直矿接签杠约。六、陶招商顷配合1、选外墙温的包完装(孩条幅摄、横轿幅等狗)2、根招商胳资料枝印刷肺(招谋商手毕册、械单张)3、糖现场土办公菊室的抛准备勒(电迁话、堂办公需接待疫)4、舱重要蜻商家适的协浓助洽延谈等迁(苏没宁、斑联邦丈)35附录历一：弱天河蚁北百鞭佳超眯市首参层商槐铺案纷例分往析客户名称行业种类实用面积租金