某地产防渗漏开裂空鼓攻坚战略

打好防渗漏开裂空鼓攻坚战集团工程管理部2012年2月9日1、目前集团相关技术标准2010年集团颁布了《万科住宅建筑构造图集（一）》---防渗漏和防开裂工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准：

(1)集团装修工程工艺工法及节点详图；(2)集团水电专业工艺工法节点；(3)万科住宅建筑构造图集(二)。1、目前集团相关技术标准防渗漏图集（一）：主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防开裂做法。其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求和节点做法。如何安排工序，在什么时间节点上工程应该做什么是本图集编制的一个基本出发点，作为项目工程师，必须对工艺流程和质量控制点了如指掌，只有严格按工艺流程施工，对质量控制点负起监督检查责任，防渗漏工作才能步入常态。1、目前集团相关技术标准装修工程工艺工法：

主要包括吊顶、窗台、楼地面、洁具、木作五部分内容。其中吊顶、楼地面部分除对装修工艺工法和观感质量提出要求外，对防空鼓开裂、防渗漏也有节点做法要求。该图集有关防渗漏节点包括：（1）门槛石防水做法（先铺法）（2）门槛石防水做法（后铺法）（3）门槛防水做法（混凝土挡水槛）（4）淋浴房挡水槛防水构造安装工程工艺工法：（1）重点规范现场安装环节的施工工艺（2）在装修观感方面给予了更多关注（3）强调消除安装工程对结构安全的影响，楼板面取消压槽做法，给水管走吊顶（4）加强裂缝防治预控（砌体开槽要求），预防管道渗漏（柜体内水管施工工艺）1、目前集团相关技术标准防渗漏图集（二）

（1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法；（2）补充多层洋房渗漏节点；（3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求；（4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。应该说全集团防渗漏、抗裂体系已基本建立，当然还需要万科工程人以孜孜以求的态度，对技术标准不断完善，目前更重要的是贯彻执行，将节点做法落实到具体的工程管理之中去。今年各公司要把杜绝渗漏，防空鼓、开裂作为一项重点工作开抓，做到成品无破损，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的质量。2、目前防渗漏工作的薄弱环节主体结构：（1）阳、露台、厨卫不降板不利于防渗漏，导致室内木地板发霉；（2）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏；（3）大降板(沉箱)卫生间未设置缺口梁，贴砖施工时敲出缺口导致防水层破坏。砌筑抹灰：

（1）高层项目使用爬架，因工期紧张导致外墙砌体质量差，增加了渗漏概率；（2）洋房、别墅项目对砌体灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞不密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生；（3）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴劈开砖和文化石造成渗漏；（4）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工；（5）墙体改移、后加窗施工工序过于简化、工艺粗糙导致渗漏；（6）阳、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂料起皮。2、目前防渗漏工作的薄弱环节水电安装：（1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏；（2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利；（3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏；（4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水管成为导水管引起渗漏；（5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成渗漏；（6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量不过关导致渗漏；（7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；型材、门窗安装、塞缝：（1）切割塞缝材料发泡胶导致渗漏；（2）钢副框的使用，导致渗漏问题增多；（3）保温板条粘使外墙渗漏隐患加大；（4）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。采用所谓的半精洞口做法,给防渗漏增加难度；2、目前防渗漏工作的薄弱环节（5）保温板返至窗洞口四周，未预留企口做法，节点处理不好造成渗漏；（6）窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏；（7）凸窗窗体质量不高，安装未采用加强措施导致渗漏；（8）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏；（9）窗框拉片随意固定，拉片设置未做到内高外底；（10）窗周塞缝普遍质量差，未彻底返工重新塞缝导致大面积渗漏；铺贴施工阶段：

（1）厨卫地面瓷砖先贴，后装门槛石；施工完门槛石未进行闭水检验导致渗漏隐患未及时发现和处理；（2）阳台地砖干铺，水泥沙浆积水，积水从反槛底部渗出；试验检测及管理：（1）结构闭水、防水层施工后闭水、贴完地砖后闭水制度坚持不够；（2）门窗淋水和外墙淋水操作不规范，导致渗漏问题未能及时发现和处理，从而埋下了渗漏隐患。（1）强调结构自防水是防水技术的关键

现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土构造结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。（2）防渗漏水要体现防排结合

施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效（3）合理选用防水层材料

防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不够科学，需要进一步明确3、主要渗漏防治技术做法

（4）外墙防水防护工程做法

过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准做法（5）关注建筑节点的防水要求

需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏点（6）防水管理

每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。目前各公司提交的防渗漏体系关于外墙防水做法体系深度不足，需要根据建筑构造图集（二）补充完善。防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执行情况3、主要渗漏防治技术做法

坡屋顶漏水比平屋顶多，问题在于混凝土浇筑质量差，现要求大于25°坡屋顶采用双面支模工艺，确保混凝土质量质量屋面混凝土结构需要进行抗裂验算这是一个常见做法，也是一个不太好做法，应该采用降板（升板）解决渗漏问题。尤其在阳台、露台，尽管都做混凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的基层处理难度大，往往处理不好而出现渗漏水，应采用一次现浇工艺或留设企口）3.1、主要渗漏防治技术做法—结构自防水通常砌块本身能满足外墙渗漏水要求，大多因为灰缝质量而渗漏。所以推广加气砌块及其干法施工工艺并加强砌体技术间歇时间控制，将减少收缩裂缝的产生，提高自防水能力3.1、主要渗漏防治技术做法—结构自防水混凝土外墙是防治渗漏水方面最好的解决方案，需要大力推广推广日本三段式模板拉结螺杆的应用，杜绝拉结螺杆孔德渗漏水尽管萍有降肃板设超计，像但普箱遍存新在边迈梁没稳有降洽低导尚致实巡寿际没政有降繁板，戏新标模准提欲出解裤决方源案用降板工艺解决湿区水渗透到干区是最为简单有效方法3.霸2、牵主要饮渗漏鹊防治登技术冈做法季—防瞧排结篇合对于平屋面，推荐屋面结构自找坡，便于排水屋面戏保温疮层内浆的水导分在小高温迎时变骆成水疑汽，挡压力抚较大舌常导阴致防肾水层筹的破鄙坏3.跃2、筐主要犬渗漏称防治欢技术醒做法排—防喷排结找合下沉位式卫迁生间第设置泄侧排攻地漏架是防云水工戏程中徒防排元结合牙的典淋型例隔子公共竞部位竿地下扒室底庆板采爽用排青水做慕法，摸将简替化防首水做就法3.搁2、异主要想渗漏伏防治岸技术蕉做法修—防遥排结拨合通常贵采用盒的防集水材抢料有潜：高粱分子饺防水计涂料喜；聚号合物茫水泥糠防水议涂料梅；沥矛青防近水卷喉材；妇聚合务物水开泥防挡水砂网浆；丧普通恐防水诵砂浆纤。尽酱管都才是合店格防同水材困料，伸但防薪水效变果还夫是有会明显脉差异需要这综合煌防水童材料栏性能唤、使库用部检位、葱施工谷条件摔合理输选用凑，做办到与贤结构舌刚柔售互补迎：使用部位防水层选用地下室底板采用自粘沥青防水卷材，或聚氨酯涂料，地下室外侧墙采用聚氨酯涂料，限制采用防水卷材地下室顶板沥青防水卷材或聚氨酯涂料外墙一般采用聚合物水泥防水砂浆（保温层或饰面粘结材料符合防水要求时可以替代），干挂系统采用高分子防水涂料，雨水少的地区用普通防水砂浆屋面及露台聚氨酯涂料或沥青防水卷材厨卫间及阳台聚合物水泥防水涂料3.妖3、菜主要舰渗漏备防治旧技术抗做法刊—合渡理选园用防堤水材支料无外倘保温期外墙输防水衔防护自工程焦做法3.束4、蹦主要具渗漏陵防治踩技术冷做法盗—外写墙防辈水体轰系3.捐4、教主要街渗漏籍防治挨技术肤做法森—外迹墙防丹水体弄系高吸号水率辱的外诉保温拉外墙毙防水坟防护宴工程界做法严格甘说要斩限制区保温勇砂浆冬用于碑砌体殃外墙即外的姑做法3.秩4、赖主要纪渗漏胁防治则技术慕做法展—外之墙防里水体肝系低吸匆水率丛的外阻保温孝外墙伶防水肆防护绍工程扭做法外门界窗防躬渗漏荡一直陈都是惩关键跑部位亿：（1项）外欢门窗乒型材激要满捕足力篮学要吓求，源要通习过力芬学验概算选植用型杆材（2闪）外读门窗傅型材挠选用侨要成锐体系困，满优足自否身防宗水要驳求（3响）配却件质颜量可堡靠，愧保证庙密闭示性及铁耐久寻性（4碍）外瓣门窗铲套上稍有滴垂水线刷，下距窗台装向外傻坡水喇大于厌5%（5堆）铝如合金灿外门阳窗优租先采咽用干杀硬性饮防水热砂浆亿塞缝至，外警侧做午防水糊层加缎强，齿塑钢则窗在画15屿0c妇m以的下部合分也茄要采例用干冰硬性带防水笼砂浆称塞缝会。研蒜究采骡用注星浆法亩塞缝驰及塑某钢窗字采用踢砂浆粱塞缝（6帝）淋肝水试槐验3.辩5、绢主要狭渗漏接防治查技术杀做法旦—防怠水节歪点外门将窗套嘉本来但是起午到防汉雨水喷作用滋，但侮目前皂应用刘适得荷其反墓，成床了导拾水板崭。主炕要原承因是设门窗缸套型塞材不矿是专缺用型悄材没油有排脾水坡刻度、营没有恼滴水朴线、渣固定愿方式轮不对国外荒干法哭工艺尿不能涛简化随使用袭，也腿不能炒与湿较法工鼓艺简桑单混学合使叛用，促需要扇策划落好3.阿5、胞主要挑渗漏营防治己技术猛做法痕—防生水节械点出屋饥面烟脾道通丑风道炒渗漏粮时有妈发生嚼，出脆屋面姐井道给要用衡混凝弯土现誓浇，粘盖帽甩采用装成品屋面爆天窗们应该气是专烟业厂贿家产戏品，贱而不倘是几方根铝爬方通启固定犬块玻翠璃这竖么简孝单3.闭5、赵主要穗渗漏佳防治密技术境做法旱—防问水节热点公共饮楼梯荷间一呜般没降有防往水要哀求，率但如林果在港住户炎旁边湾的楼觉梯就挠要小盼心，违考虑宏防水掘要求室内厨外必醉须有秀不小园于3背00个高差爪，首萌层地皱面必转须按耽照楼花板配粮置结泪构板储，并参做好搞地面勺防潮3.骄5、节主要异渗漏胆防治耗技术垫做法肉—防胀水节指点外墙懂面上耳一些掩小砌闹体、留门窗会垛等之，因甩为约封束不泽足，查容易存开裂沿渗漏纪水，承推荐炼采用去钢筋跌混凝缓土构冒造砌体欲与混镰凝土志接触种面因坝不同腥材料腹弹性报模量踢不一专样导谣致开躁裂渗锈漏，厨所以参采用歼混凝良土反兵梁防窃治墙扎上外伙挑线款条渗桶漏水3.镇5、识主要的渗漏半防治颤技术爽做法丧—防青水节鼓点厨卫柱间门伍槛石搜应在碧厨卫桃间饰倒面前绣先安俯装，您严格挽采用振座浆被铺贴迎并在横迎水盘面做鞋防水慨加强鉴于唱卫生方间地箩面采诊用干植铺法炒，砂夕浆疏狮松导允水，申所以冻淋浴藏房设握防水黄槛3.僵5、男主要流渗漏繁防治玻技术恭做法印—防缩慧水节劳点穿楼芳板屋勿面的石管道椅采用豪防水油套管筝是最岸好防码渗漏膛做法皱，在或屋面忠必须改采用止水拥节是活解决积管根罩渗漏华水的巧好办堆法，茄要加耽大推学广力易度3.经5、哭主要娘渗漏畜防治蚕技术束做法扇—防帆水节金点给水袖管道总预留兵长度浓要合客适，泻阀门泪直接嗽与管所道连猪接，汇减少创渗漏刊隐患计。有地咐柜的布，取生消地血柜背悠板，盯改贴套瓷砖教，便摘于安骨装及享防渗窄漏给水疗管道折阀门珍仅能权设置折在湿月区3.舅5、辞主要堤渗漏盲防治茅技术虫做法见—防叙水节秘点每一锯公司遵都要玻制定沸防渗挡漏开权裂体淹系，忽在集英团标袖准基猎础上锦规范滨统一抽公司坝的做停法。屈气候际条件繁差不券多的住，区堆域应屯统一钓做法厦。防水时体系榴要列湾入设炉计任插务书挣及承梦包合鸦同，袍在做合好过绢程控穿制的礼基础宏上，葛有防狼渗漏吵要求质的，铃严格猾进行捷闭水铜，淋筐水试航验。锄设计悟任务蹄书要宵明确源的防翅水节横点要党求。严格脑核查糕项目斤的防腥渗漏框体系夫执行朵情况禁。加习强检正查和卫验收讲，杜机绝渗岔漏发想生。3.讲5、降主要吼渗漏荡防治潜技术费做法舅—防付渗漏剩管理（1配）砌旨体裂订缝解窜决主阁要方携法：与混柳凝土插墙拉雾结筋之拉结偶可靠上下离各两辜层外枪墙设祸置抗孤裂柱光或腰倦梁吸水宽率高需的砌罚体材问料采替用干必法施拐工工剑艺严格峰砌体滔流程谢，每稠施工泉之间部有间煎歇时涨间，驳让砌能体逐渣步完滴成收黎缩（2麦）不星同材俯料交佛接处惰裂缝尿解决悄主要唤方法挤：抹灰气层内另采用咱增加惠钢丝广网，聋其他梢材料醒采用棕粘贴碌绷带思加强钳或打倦胶封族闭（3庙）楼科板屋扰面结诱构裂天缝屋面倘及外勺挑结企构要售进行箱抗裂址验算悔复核加强喇