房地产住宅项目价格体系的制定含案例

住宅项目价格体系的制定2009.06.25

ThePricesystemforResidentialProject“一本天书”多想

多做

多试多学多累积多沉淀圣经SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司1基本步骤定义项目属性现场评定系数制作价格表格代入计算价格进行价格统计撰写定价说明

2步骤一：定义项目属性现场评定系数 与客户充分沟通，了解开发设计重点获取准确的总规图、平面图(设计图)明确楼宇编号；明确坐标方向充分理解项目坐落、户型布局等各因素准备工作一3准备工作二组织一个现场评分团队最好3-4人派发统一的“定价评分表”选择常态的天气避免在极端天气进行定价评分表的制定尤为重要，是之后制定价格和价格说明的重要依据4注意事项项目负责人负责对各项水平因素进行图像记录（拍照）。每位评分人员除了评分还要简单文字记录当时评分的根据。项目负责人需要对所有的评分算术平均后得出综合评分表。5目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司6目录：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產顧問有限公司7价格表制作方式的说明其实就是定价方向，可以让思维更清晰，目的更明确。根据营销策略，专业厘定价格策略，比如预定均价、推货策略等；根据前期与客户的沟通，以及对项目的现场考察和理解，找出项目定价的关键因素；明确价格制定的方向，比如并加以说明。1.价格表制作方式说明8参考案例一：北西东南A座B座C座环城高速丫髻沙大桥高压电线91011参考内案例妄二：从产污品方弦面无凑法拉偶开价役格差拜距，且即户足型产失品所扇占评励分比段重小121314目录当：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明15参考柴案例谈一：总体说明16参考驶案例巷二：1718水平泉因素坛一般粪可分晴为：户型印设计印、景猜观视猫野、眉朝向滤、通苏风、甩采光烦、噪闯音、剥楼距……每个半因素打权重更的厘顺定：前期愧和客团户充女分沟共通+项目连的深胶入理挥解+累积伴的经遭验3.每个插因素森的评众分等防级和灭评定黎标准碧：评分织等级锋的划叮分存元在一槽定的骑主观逼判断绕，最扶好是直组员巧在充谦分理私解项砖目后持商议节拟定缴，拟苍定等独级后唉项目取负责魔人需陪用文愉字在表评分些表上滑明确棚表述评分瞎楼层胸的选加定：标准乐户型县一般炮以中箭间楼浮层为乏基准后层，禽如果恶是奇础偶数旺楼层街户型浑不同筑需要陶选择糕两个留相邻絮的中租间楼室层进樱行评涨定水平系数评定19参考适案例虫一：202122232425262728293031323334思考/讨论钱：在案挖例一脉中，精为什梳么景胳观评王分等誓级是5-蒸10分（P2在2），氏而噪钱音评获分等伙级是3-辟10分（P3埋0）呢宣？在水营平系勿数表均中，妥第三剩列的辱数字边代表懂什么驱，如运何得意来？35参考叛案例妙一：3637383940414243444546474849505152535455思考/讨论获：在案队例一采中，江水平迹系数主和的逗计算爪公式这是：各因事素分吗值×权重堪，然秆后相鉴加在案歌例二悠中，束水平秘系数钥和的乘计算第公式突是：各因势素系短数相值乘两者核的区塘别在劳哪里夏？两个借案例坚在系桃数评刘分上兔最大影的区顾别是舱什么舒？如借何理原解和浪运用匙？56垂直系数评定垂直桨因素膝的评肚定按吵同一焰单位颈因为朝楼层呀的变捉化而邮引起跑素质角差异育进行鬼打分萌，一他般分够为：视野兵景观幻玉变化、采鼠光变烛化、折空间辰感差丘异、赚心理渴优越蛾感差牲异、阀客户仔心理狼感受盒、项目直特殊始情况层差赢类型拍一般材可分鞠为：斜线颈型、虹折线粮型、训梯级渴型层差宫差距忙：因应标建筑石的高厉低、晕推货宽策略帝而所壮有不饼同，嗓具体末要根雷据拟淹定均不价、从户型钟面积闲等因洽素调隔整思考/讨论欧：层纳差类缸型、迈差距句与建著筑的谎高低睛、推获货策凭略之伴间有歇何联薪系？57参考悲案例废一：58596061626364参考忧案例亭二：656667686970717273特殊影响调整遇到躲以下奶情况喇，需狡要对齐特殊掉楼层功或户尝型做菠出特稻殊层腊差和磁系数旧调整杏：示范策单元梨层赠送育面积对开销视野粥明显疾差异供需易要求客户罪喜好……74参考量案例辫一：7576参考哭案例耀二：777879808182补充说明参考穿案例箩一：83参考芳案例御二：8485868788目录恭：1.价格表制作方式说明2.评分系统说明3.价格统计总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响调整补充说明89注意犁事项1.安静付无干柿扰的虎环境撒。2.清醒蚊的头劫脑。3.过程神中随监时记轨录号服需要乌补充稍考虑坑的事乓项、挨疑点把、备测忘等胃事项闯。4.仔细谦验算秩和核才对。5.科学局命名这不同理情况托下调谷整出摘来的靠价格梯表。步骤上二：家制作桶价格统表格捏代子入计砌算价笛格90设置狭好系驼数表更，单内独开位设一告个Sh戴ee犯t。设置页好所袭有单强元的专基本虹资料粥表格目，并杠设好你各单永元与喘系数贫表连川接的龙公式双。代入槐预定丸单价侍，严暮谨测籍算每娇个单倍元，葵确保砖无误篮。单独母开设灵一个Sh过ee扫t作汇稀总。见附件制作架过程91步骤压三：直进行魂价格楼统计撰写师定价椒说明价格东统计宫内容渠必须痰包括正：总价程统计给、单垦价统损计、膀分项降统计犬、阶撑段性筐推货近统计价格盘统计劫方式瓦必须趣包括惑：表格肚、柱路状、由点线把制蛇定价细格的席所有棉资料宪，包泉括图很片、朋照片胜、系义数评堵级标吨准、朋系数喝评定宴依据纪、系黄数表船、价龙