房地产成本控制四大核心环节管理三

房地产成本控制

----四大核心环节管理

工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立

[房地产成本控制专题研讨会2006年03月11日]一、关于成本管理的基本观点

二、目标制定的原则与过程

三、目标支解的方法

四、目标的落实–有效控制第一部分

工程目标成本的制定、支解与落实关于成本管理的基本观点1，房地产项目成本管理的基本内容：合理确定与有效控制；确定是控制的前提和基础，2，成本管理认识过程造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；成本控制—强调不能突破目标值提升价值—强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值--当前指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作3，成本管理的基本方法—目标管理，包含了目标的确定与控制两方面目标与控制关系：控制的目的就是为了实现目标控制的要素：目标、偏差测定、修正控制的过程：PDCA循环有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈成本目标的制定—基本原则1，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2，目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；规划方案确定后，形成正式目标成本施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批（可能集团审批），正式发布3，制定的要求：成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：3，制定的要求：合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持，通过市场调研和数据库；内容要明确具体，比如同样是高档，各人心目中可能不同；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统地总数，便于今后的对比分析；尽可能作为绩效考核指标；所有房地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，对用目标对控制结果的进行考核

成本目标的制定—工作案例1，某中学成本控制纲要：前期制定的过程和人员，如何调整2，某中学成本测算：全成本的范围，对产品的明确3，成本调研报告格式：4，成本目标评审要点成本目标的支解--分解是为了落实1，要满足动态控制的需要：按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上；这样分解的前提项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标2，要满足成本分析的需要：按照标准成本科目（公司内部的，没有行业标准）分解，一般只在末级科目上可以增加；3，按内部职责划分：成本费用总额分解到各相关责任部门，列入KPI4，分解到设计限额：也可以认为是目标的落实，实际上内在目标制定时就已经考虑到了设计限额5，分摊问题：作为成本控制目标以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套根据服务范围在各期之间分摊；成本目标的分解—工作案例1，按招标和合同项分解：2，按科目细分：3，责任划分：4，设计限额成本目标的落实产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本；要有保证目标实现的方法，技术经济相结合的手段；重点是在设计和招标过程中，在设计和合约中体现甲方的意图，保护设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；动态监控的环节（招标、变更、结算）与手段（软件与报表）；调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；成本班目标惕的落经实--工作杯案例1，月辽报表2，调伞整所相需文炎件：3，价而值分疾析报询告：第二唱部分工程巨量清趁单招弟标管少理为什票么要鸭采用双清单信招标肿，与生费率邻招标倡相比源有多杜大益铁处？充分浸竞争傻、了春解市范场、兆掌握声投标测细节员：在孤总价捕和单冰价上座都充抬分竞爹争，醉可以踩体现备各单妖位的魂真实稀成本生，施驳工方垂案，涌对项胜目的圾了解核程度默等，浅分析舅投标映报价往的针喷对性兼，可横以知希道其蜂重视泼程度郊，也游可以捞反映踏管理确水平耽；事先财定价炭、心匪中有甜数：省竞争各是降键价最骡有力然的武晋器，佩在投乏标阶物段甲然方处痒于主罚动地输位，龙尽可漠能确朱定总厚价和柏单价尼，进短场之析后会炮由主厉动变嫩被动镜；承包贤范围绒和内线容事婚先明狸确，赶减少柜索赔脏：促太使招约标过悬程中阳将图跨纸和渐现场评的问豪题事忠先提绢出和库解决付款阵、变锅更、千结算乘过程祸简化液、清反晰：毒减少繁了施四工过俗程中悲的扯喜皮；存在流的难逝度：搬时间打上的皱增加夕、地技方上挑的不而适应由；第二约部分工程王量清零单招赛标管免理2，清单舅招标烦的组沈织及针过程组织延者、评参与姨者、踪蝶决策诞者—根据湖各公省司的厌组织洲架构节和经飞营特因点各响环节恩的参债与人闹与参烂与度这可能挽不同；准备趴过程蛙：调静研考颤察（召广泛福性和押准对蓄性，五公司验、项百目、肾基地挨）、吗标前独会议烤、文艺件准说备（叔图纸悟、清贴单、耽技术叼要求扰、样隶板）招标磨过程狗：发吧标、宣答疑哪、开习标、塌评标池、谈奖判、辆定标幅，每孔个过络程都罢要遵穗循“束靠数陆据说溜话、龟留有涂作业特痕迹萍”的裁原则善后汽工作倾：合平同签容订与丹交底妖（合沟同附蹄件、槐材料丢问题等）、兆数据剧分析资与积刃累、劝资料害整理蛇、样昨板管槽理第二宽部分工程腐量清挺单招罚标管顶理3，清捏单招惯标的撒合同份特点基本穗概念；一先般是余总价张、单浴价、芬成本范加酬票金；赶最后遗一种喝中国如用的裤较少碌；总核价包始括固绞定总企价和毅可调柔总价程，单斧价包锣括有魄暂定汁量的西单价幸和纯诵单价株；单价/总价心合同姥的选鞭择：位要看迎具体陕项目怜的复扎杂程羽度，腊与时勉间长缩慧短，套变化法的多勇少，震图纸冒的清穗晰度秧有关多；还许可以蔬综合阔选用钢的方本式，稿单价撞中有迫总价弦，如穴，一御些内周容就锡是一缎项定相一个第价，垄局部精总价吼；总胃价中佳有单他价，各比如娱有些寨可能猾价格阿或实诱际数欢量上关差别衬较大谁的项割目，姐某消拢防工讨程种船的防须火封寻堵、玩土方界工程毛；最常鸽用的响是固鸟定单喘价的程总价袖合同锅，且扭列出谢一些粪备用拣价格艺，如孤零星锣清单掌，主灿材价蜡；包削干方厌式是祥图纸艇加清串单，丢量价肾的风工险都哀给了铺施工丘单位变更跃与调放价的或方式烘：合坡同价脱、定涝额或该其他挂参考功、商异定；疫注意依报价咸时的始成本甩水平酿；总仙之承债包的虏内容先明确在才能破包死陕，若逮想制此定品智牌必是须在谋招标湖示时罩提出浑；付款童、结硬算办捎理：他尽量徒按照嘱实际景完成忙工程养量合同鼠制定预的双久赢原老则，论要考伸虑诚抄信风羞险；第二富部分工程饺量清镜单招帖标管桨理4，关授于标减底的改讨论正确央认识拼标底钟：合必理范嫂围的僚参考攀，不慢是准捎确的洋价格争，例率：领广导要崭求说宿出到凑底哪烟个是拣准确宋的是否购需要同标底某：很哀多单趁位说伸没有填标底贡，使义没有带专门解编制聚，但掌对可疗能的乏造价静水平郊都有料个预贪期，她目标怀也是鉴一种模标底洽；如何境取定秒标底溜：调输研，明按定诸额或架市场沿价格千计算仔，甲蚁方的镰企业旷定额拨就是望成本送经验骗数据第二候部分工程戚量清掀单招交标管营理5，关至于谈醒判的搭讨论是否蝴需要妨标后填谈判池：谈栽判的终目的朋是降毅价，慎各公界司的间认识背与习康惯，剧最终屿为自惨身营罚造什扇么样器的市开场环用境；祖方式假：不具谈或细多次宝报价摸、多最轮谈剧判；如何壶有效摆的谈滨判：陶有针赞准对巡寿性：饮从质含量、付技术掉、进吵度、袄服务廉、付醋款等交方面节以及项报价申中的愿问题引入手谁负闻责：塘不同盯目的握不同翅的人框员，头从澄荡清、时优化句和摸报底的慈角度丢出发写或最往终拍贞板角点度第二耍部分工程仇量清亩单招磨标管据理6，评晕标原走则与宵要点根本勇目的逗，要谁知道鞭各家薯报价德的差您别在驳哪里萄，选惊定合沫适的绪队伍淹（产遍品和风服务称）和泰价格持，报魔证项两目顺金利实耕施合理泉低价炸的概翻念与腾把握批：技载术与哗经济岁结合额，与远项目仇特征总结合深层省次的都重点雷分析商，要狠有单棋价分摸析表喇；预防炼不平鹅衡报型价：付分项残之间骗、费携用之戚间，骂可用摩图表必须比与目姑标做姓对比傲分析表格料要统魂一，补招标跟文件涂中充霜分考常虑评卵标的馅需要第二念部分工程欣量清政单招斜标管语理7，招猎标成廉功的碎关键为自凯身营备造规嚷范的仍市场凑环境毫，才贩能得元到市束场上寇的优沫质资荷源市场脉调研剖充分铅，了蒙解投库标人哨及其绘产品垂的底睛细，饿合理披确定采入围塘的产坏品和瘦队伍梅（档疯次标盈准一殿致，召新老缎结合督）；招标布范围笛、要脊求明愿确，郑图纸麦文件尘内容物清楚投标贤报价梦的方仙式明撑确（崭如算柱量不亲同如立何处宰理）因，表君格统肾一；评标扶充分氏、到狠位总之沙：准指备充办分、碧到位筒。时往间上撑有与捞保障第二博部分工程求量清幅单招额标管珠理8，几设个常台见问芹题有特越殊照闷顾对圈象—给机蜘会，自低价竭中标怀；长俗期合漏作伙骗伴优备先图纸榴不够晌完备—先出然招标终图，顶之后迟出变使更；先炕作暂株定价却，并苹保留贯甲方真分包卧的权满利；时间视过于陵紧迫—几方驱同时钢算量洞；加广快评齐标速哲度；科准备理充分名，压伶缩谈妄判时项间第二馅部分工程涂量清寄单招旨标管愧理9，总阁包及乖主要球分包请案例总包电梯：针对稍性产死品铝合术金：王技术早标准趁的掌芦握装修颤：材屠料和恢样板语的要纠求环境叼绿化营：要本建立咬实物脊量的息标准智能榨化：死两次第三修部分工程怒成本稀数据暑库的碌建立目的驶与作粪用掌握沫市场让信息雨，积窄累经女验数孤据，思为合弟理确公定作庄数据醒支持扑，也国为保艇证公直司的馒成本肥控制相标准畜稳定铅性；要建笋立制涨度，啊将成蹈本信趣息管鞋理落这实2，数据刷库的翠主要北内容然与形捞式成本棒管理熟数据妥库包源括成吊本管增理信壮息（旬供方玩、法恨规）喊与成贸本信四息成本暖数据伟不仅介包括魄经济跪指标变（价棵的指员标）禽，还夹应包困括技弊术指至标（景量的扭指标士）；童定额辫也是冤一种唐成本俭数据岁库成本诉数据隆内容悉很多却，概市括为泛三个百层次衰的成厉本数雅据：暴项目屠及单份体、搜分部叹分项旧及专闷项工彻程、疯人材趣机及拒设备成本夏数据抱的相咬关信祖息也且要同识时记起载：科时间碍、技劫术特荒征、俩来源数据美库形丸式：雀不一临定，椒可以欺用工具做软件腥：EX扰CE占L，AE雅EC海SS等，勺也可涉以是膛专用岸软件饺：通达用（迈如明风源）睬、定专制颂（如素万科蜻、金餐地）3，数味据库表的建该立方挽法第三幼部分工程耐成本门数据洁库的耐建立1，目工的与扛作用2，数据好库的昏主要边内容哑与形延式3，数积据库晌的建钥立与已维护工作耐内容腐：建立萄制度垦与规娘范，佩制定聚成本志数据扁的标并准与蓬分类柔；分逗析整提理（BC负IS的方约法）军；录笔入与弓维护工作每时间：交在几迟个节悬点上掘进行霸：调裤研、种询价坏、招骨标、价合同钓、结栏算；抚最好篮能与桃工作峰过程卸结合所而不杰是做庆为额尺外的称工作工作砌人员：专缓职或显专业顿人员第三孕部分工程软成本痕数据家库的戒建立成本培分析柱是建觉立数波据库储的基贤础，济成本廉分析存中