土地一级开发项目成本测算精细化讲解

土地一级开发项目

成本测算讲义一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录7/6/20232一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】7/6/20233一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

7/6/20234一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

7/6/20235土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7/6/20236土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7/6/20237土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7/6/20238是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7/6/20239二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

7/6/202310三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费7/6/202311（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费7/6/202312（一脏）项活目前榜期费择用2、物委托恒编制剧修建妹性详复细规宏划和泉区域武内的角管线灯综合押等规乌划方年案费待用→20果01款年国烤家计您委《关轮于放阿开和掘下放孕部分登商品妻和服者务价何格的哄通知各》（活计价老格[施20拿01虑]1纵21蜡8号风）中取脚消了锡19逐93圣年由眠建设痒部、尽国家姑物价江局联宣合颁昌布的丙《城年市规撤划设娇计计电费标差准》浆，放掉开了其规划轰设计稻市场体。→20属04畅年6博月，罢为了亮规范委规划射设计脱市场练计费旁，中荒国城哑市规谎划协吧会在须全国喊范围絮内进桐行调绢查研丙究，才制定红并发罢布了《城仇市规课划设散计计奶费指旁导意惊见》，作请为城牛市规井划设卖计计降费的虾参考顺依据男。6/挨30更/2旱02砖313（一您）项者目前攻期费末用3、胳工程妹勘察团、测雄绘、串定桩磨费用20招02影年1绍月7炉日国落家计忘委、技建设弱部以桥计价哗格[共20聋02突]1显0号雨文发覆布了《工快程勘奶察设榆计收辨费管言理规肉定》，从么20黄02层年3薄月1惰日起时执行王。应裕根据乡丰该文愤件规赵定核强算工翼程勘移察费陡用。建筑雹用地裙拨地死定桩每：《关奏于测投绘产议品收柜费标麦准的闷通知东》【农京发轮改〔切20夫06挤〕1豆00勤9号焦】6/赵30清/2伸02阁314（一承）项婆目前菊期费唱用4、灶环境幕影响裹评价蒸分析颜费用20队02消年1浴0月因28附日全演国人攀大通特过了氧《中荣华人誉民共查和国突环境真影响裕评价材法》躁，规搏定：忌在中妄华人紫民共档和国适领域若和中猛华人诱民共蛇和国割管辖底的其呀他海拘域内惕建设适对环明境有方影响抄的项场目，汁应当伴进行文环境辨影响旱评价产。随掏后，劣国家两计委音、国喉家环确境保涨护总倒局发谜布了《关很于规石范环国境影邪响咨遭询收猛费有幸关问半题的趴通知旋》（艳计价扰格［提20筹02橡］1壶25鸡号）。该搂通知便中规斜定了陡项目业前期臂进行惹建设皇项目巷环境拆影响框评价园分析亭，包且括编再制环偿境影邀响报哪告书宁（含熔大纲菜）、仆环境萍影响抚报告没表和湾对环伪境影然响报祥告书仪（含某大纲蜂）、瓶环境挠影响玩报告膏表进涛行技镜术评急估的佣费用居标准领，可吴以作纹为核纸算环凳境影胀响评垃价分利析费受用的集依据无。6/愿30殖/2赢02径315（一标）项货目前染期费移用5、监交通使影响瓣评价斧分析炸费用北京糊市规霉划建欲设委考员会霉早在市20披01客年就缠发布度了《关榨于对纳部分略新建至项目装进行部交通潮影响瓦评价邪的通使知》形市规环发[煌20亲01却]1监00写1号。规暖定需俯要进解行交矮通影禽响评轮价的溜项目盒需由笼项目薯业主肠方委脸托符精合资暗质的葱设计相或咨碰询机倦构进忌行交数通影障响评首价，惨并按炕照《谜北京迈市建虹设项国目交赛通影峡响评驼价准辨则和虚要求笼》编昨制咨乖询报税告。全进行想建设办项目刺交通阵影响闹评价邮咨询鸣工作海的机诉构应填具有齐城市鬼规划众和交朵通咨拢询甲盆级资壮质。轮但对碗委托选编制权交通教影响雹评价说报告植的取极费标恰准没宋有明不确规抖定，卷实践怖中可旁以参虚照委随托规县划设勇计咨崭询的朴标准食及市反场行汇情协遍商（徒目前刘收费政标准抹通常伴在0案.5～2斯元/挥平米浙不等）。6/州30口/2泪02批316（一售）项羽目前凶期费宅用6、线地震宴影响赤评价衡分析丛费用20蔽02弹年1共月1膨日起施锅行、拘中华呼人民维共和江国国葛务院畏令（白第3钳23嘉号）馒公布舒的《嚼地震足安全黎性评未价管冠理条凉例》污规定封：新锦建、朱扩建愤、改仁建建候设工页程，往依照京《中砍华人火民共柱和国知防震汗减灾级法》仰和本械条例剥的规右定，逢需要爱进行兼地震剩安全纳性评属价的寻，必传须严锋格执击行国悼家地泰震安冷全性骡评价怖的技戴术规壶范，浪确保罚地震拍安全当性评六价的郑质量田。建爱设单姨位应药当将蚕建设症工程赏的地叫震安坐全性饲评价眨业务勺委托垒给具殖有相石应资裤质的蹦地震屡安全牵性评拌价单责位。旁地震煤安全搁性评急价单震位对妈建设途工程逃进行技地震虎安全魄性评荷价后苍，应素当编灯制该密建设饰工程爹的地迹震安弓全性辨评价炭报告旬。目锄前，端全国搏各省导市对叙地震程安全秒性评映价收绣费标脖准都生有不项同的象规定落，北寨京市租的工封程可兆依据耽原北京顶市物凯价局叹20埋02润年9响月1起8日张京价氏(收仓)字暂[2盏00财2]何36哭1号恭文件刷《关戏于地殖震安剃全性拿评价级收费涉标准桑的函到》的规丝式定进崖行核注算。6/舌30荒/2叫02压317（一陡）项涨目前围期费病用7、地价崭评估锋费用19笔94俘年1堪2月霉12猛日，亮国家腊计委疑和国铸家土波地管栗理局柔联合疏发布伸了“睛关于亡土地旋价格惹评估仰收费哈的通壤知”缩慧，通玻知规智定：忠“土桨地价玻格评陡估收裁费是订房地鸦产市架场重灯要的鸽经营杜性中背介服来务收计费行紧为，雁评估屠机构射要按福照‘盲自愿坚委托奔、有战偿服陷务’卧的原场则与艘委托她方签鬼订合惨同，页开展谅评估击服务瞎工作柴，收外取合电理费迎用。伐凡具惧备土翠地估少价资凭格并圾经土尤地、法物价搂部门推确认决的单版位，盒可接凭受土什地所气有者盐或使已用者杀的委续托，扰对土烧地价们格进谷行评订估，终并按原本通给知的炉规定间收取柿土地泉评估蛇费。哪”1耐99传7年南12形月1潮日北垄京市粉物价瘦局发齿布了京价略(房杨)字访(1艘99新7)明第3衰98筹号文亭件《半关于谷房地垫产中博介服闪务收叛费的逐通知酷》，对岸我市酿房地宅产中器介服觉务收御费的株有关盐规定卷进行宏了修俯订，扁规定常“房哥地产讨价格联评估掏收费钻、土色地价舞格评穗估收找费标薄准实泽行政逐府定巴价，肆其收拌费标坐准按脆照标养的总昏额采猜取差产额定沙率分兆档累露进制丽。6/陆30佛/2袍02雨318（一辨）项葛目前居期费绿用8、工程牌设计光费及溪施工擦图审漆查费工程杂设计裁费的走测算谅可依饿据2借00食2年袄1月昌7日刚国家脚计委甲、建绍设部建以计吩价格黎[2冷00禁2]抢10伍号文徒发布狂的《工程哪勘察丢设计饥收费针管理楼规定纠》中的谁有关晶标准桃结合究实际易情况链测定轿。施工瘦图审众查是掠目前遇基本沙建设戒程序炉中必纺须的脱环节愈。2秩00沾4年阿8月眼23聋日，芝建设顷部1剑34炎号令至发布来的《退房屋列建筑赶和市密政基驻础设颤施工突程施锁工图产设计阔文件论审查老管理况办法烟》中扫再次剥明确亿规定纲“施剖工图拆未经蚕审查息合格维的，康不得饼使用员”。威但相惠应的泉图纸扇审查讨收费旋标准泊，国忘家没胀有统止一规纠定。反北京摄市可扯执行市规粘发[茄20呼01特]7编61恳号《闻关于夕开展箱施工协图设祖计文你件审汤查工答作的畏通知场》中第霸五条牺“审辫查收隐费：悲在国野家正退式下给达施精工图隔审查帝收费段标准挪前，阅北京糟市的户施工爱图审坏查单醋位暂晋按国口家发渔展计毯划委忍员会计价打格(报19我99跑)1排28莫3号垮文件竭中《切工程率咨询奥人员债工日愚费用诸标准娃》执行谊。”6/猾30认/2炉02慎319（一戒）项华目前崭期费仅用9、招标轻代理简费、按招标炼服务灿费原国家寻计委责关于秒印发饮《招证标代多理服梦务收腔费管致理暂德行办赖法》崖的通煮知料计价痰格[薯20逗02哑]1晌98毯0号文中包明确与了招刷标代顿理服火务收蝴费标蛾准。招标刚代理诉服务流收费北速查剃表6/善30龟/2控02匆320（一丢）项谎目前香期费舌用10棕、工程拌保险命费建设继部和榨中国进保险梅监督懂管理泪委员秒会于余20假05恼年8盯月出辟台了所《关云于推熔进建词设工协程质祖量保伐险工慎作的蝇意见就》建唐质[鹊20暂05探]1共33方号婚，指插出：吉“建畅设工套程质原量保谣险是碰一种咽转移窜在工艇程建逗设和鸣使用际期间哭由可窜能的害质量造缺陷院引起伶的经铁济责油任的尿方式姻，它舱由能忙够转垒移工缓程技床术风软险、慎落实闲质量忘责任挎的一逃系列横保险详产品辞组成表，包逼括建交筑工可程一筝切险沈、安衔装工起程一袄切险射、工芹程质景量保妇证保充险和夺相关赖职业挣责任旺保险哄等。珠其中猫，工河程质冈量保蹲证保夏险主百要为熄工程宣竣工劲后一酸定期喷限内涝出现刷的主揉体结诉构问替题和田渗漏恢问题唇等提丸供风尊险保计障。站”。竭可见舰，工虽程建岁设领船域涉吸及到宜的保蹲险品丢种主蚂要有塌职工竹意外缝伤害寄险（灯雇主品责任授险）齿、设羊计责佛任险舰、工猾程质哲量保迫修保孟险和辞建筑季（安椅装）殿工程绳一切研险。麻但具能体费绸率，务市场委浮动奶较大壁，建抄设工变程一愈切险锻一般旁为投负保金捞额的健1%朋左右广，第塑三者队责任福险按宵比例烧投保雅。但飞20尼04乌年1头1月鸽中旬愧进行葬的北逢京地丘铁4狐、5刃、1托0号蚁线建团安险浮及第筑三者刮责任辆险合成同费雁率却侦是5戚‰左并右。炒20锈05喘年深促圳地典铁项签目中隙，工搞程质遗量险另和运矮营初液期的赢运营拖险合亿计也何低至侨投保笔金额但的5愤‰，告可见乔目前挪保险吐业竞吴争是典相当叼激烈黄的。纪因此姜在项蓝目前诞期阶抽段，算估算烦工程社质量颗保险卖费非肃常困渔难，步可以活暂按均建安午工程殊造价刻的1袜%-复2%鸣估算挑。6/族30锣/2零02溉321（二陷）征芬地、光拆迁摩费用包括钟：1、滋征地充补偿政费用2、权拆迁炸补偿聚费用3、希房屋翠拆迁饱评估旱费、敞拆迁巨服务树费4、没拆除挠工程肢费用5、话古树腹保护抽及文师物古钻建修当护、阶还建门费用6、岗其它6/低30梯/2铸02汁322（二成）征泉地、胶拆迁柄费用1、甜征地佣补偿器费用根据由土地阵所属仍的不义同区配域及立其被荒征用恋前的幅不同武用地冬性质匹相应唱发生备不同肃的征军地费糟用。本市给行政顽区域歌内依框法征检用农程民集石体所淡有土妹地的葡，根亦据20伤04年5月21日北斗京市庆人民赌政府叫令第14青8号公庸布的《北京租市建现设征仪地补矩偿安挖置办良法》进行棍补偿帆安置凭。征磁地补线偿费避包括固土地凭补偿舍费和销安置告补助经费。沃涉及伪青苗把和其第他土漂地附调着物胖的，抓还应灶当向手所有勺权人血支付乎青苗货补偿刻费和世其他腐土地快附着霸物补弦偿费侨。青皇苗是剃指尚赛未收矛获的类农作想物。长其他米土地粮附着押物包们括房胀屋、固水井攀、道应路、率管线可、水阻渠等悟建筑屠物、未构筑就物以婆及林至木和坏其他就经济订作物格等。本市选征地症补偿护费实帮行最负低保星护标龄准制底度。册征地卸补偿彼费最这低保杜护标寇准由档市土眨地行唤政主达管部繁门以豪乡镇锡为单扫位结答合被饲征地陡农村甩村民晴的生衡活水搜平、多农业搞产值狂、土腹地区狠位以恢及本框办法批规定悔的人鬼员安翼置费代用等产综合亿因素雕确定棵，报览市人锯民政鸟府批粮准后却公布召执行蓬。征尤地补弄偿费氏最低刮保护艇标准就应当辞根据目社会球、经解济发徒展水裳平适脑时调讯整。6/扯30拌/2刑02模323（二完）征喘地、艇拆迁伞费用2、扛拆迁倍补偿夹费用根据馆房屋伤所属谜的不霞同区体域及絮其不价同属大性相插应发崭生不字同的质拆迁晶补偿易费用辫，计按取依浇据亦届不同袋。城市肠房屋络：根据20辈01年11月1日北京杯市政遵府令禾第87号公资布的《北京胶市城池市房胆屋拆缩慧迁管宝理办阿法》进行商拆迁仔补偿遣费计稼算。城市喝的住热宅房穷屋消：（20班01）12却34号城市垮的非承住宅饼房屋子：京企房地下评字傅（19疤99）65壁6号被拆宗迁房辽屋重习置成数新价外：视京国尖土房头管拆[2木00赞3]仇80悄8号6/呆30累/2颈02妈324（二侨）征赚地、茧拆迁规费用集体浊土地赔房屋甚：根据20惹03年6月6日北京称市人牙民政穴府令厌第12晕4号公快布的《北京包市集轿体土枪地房讲屋拆引迁管崇理办黎法》进行攻拆迁住补偿伤费计御算。拆迁骂补偿偶：京国锁土房钉管征[2暑00除3]至60棒6号被拆挡迁房朴屋重测置成坛新价帖：樱京国春土房父管拆[2举00乌3]森80漫86/淘30翁/2从02画325（二魄）征类地、敬拆迁穷费用3、蛾房屋糟拆迁鲁评估痕费、弊拆迁楚服务幼费19刮97年12月1日，煤北京水市物骡价局仇发布晒了《关于侦房地泡产中类介服豪务收旦费的隐通知》京价(房)字[1吓99消7]第39铲8号文，对友我市泉房地拉产中渐介服达务收酸费的革有关债规定征进行司了修谢订，巩规定鸣“因肉征用腊拆迁玻对房私屋进扇行价钱格评读估的蔑，按晕补偿拉价款供金额拜的1～1.翠5据%向征堪用拆钞迁单粗位收偶取评蛮估费轮。”《北京故市物段价局狠、北绝京市林财政录局关垄于房范屋迁柄管理屋费和接房屋柏拆迁共服务嫁费收挠费标蚕准的祖复函》【京价艘（收狱）字声（19衡93）第23意8号】：房屋自拆迁弄管理策费歇：不神超过斗房屋迅拆迁秧补偿拨安置醉费用0.熊5%房屋你拆迁根服务励费：取不超誓过房畅屋拆顽迁补避偿安紧置费宫用的1.乓5％6/脉30粥/2摊02填326（二奴）征喜地、虚拆迁贯费用4、存拆楚除工萄程费振用拆除克工程乘费用已应按薪照工斗程实辈际需饱要估蹄算拆突除工硬程量厉，并吧套用订相关磨估算嫌指标久或概概算定袍额，远充分吧考虑起渣土幅运输恭、消佳纳等刊因素既进行稠测算讯。6/浪30茎/2含02脑327（二另）征打地、纯拆迁塑费用5、低古恋树保摩护及闹文物布古建落修护便、还桌建费毒用根据逃古树回保护李方案窜和文趟物古婚建的塞修护禽、还组建方雨案，保套用衰相关仙估算驼指标驾或概覆算定淡额，禁充分汗考虑抚修缮忍、保巴护、宫还原愉等因括素进挺行费僻用测岭算。6/糖30硬/2怀02杜328（二喊）征筑地、冤拆迁由费用6、狡其它指根头据国尿家或可地方姿政府臂要求么在征栗地、咸拆迁哑过程悦中还域需发串生的倡各种增费用绩，如坦：耕附地开窑垦费幸、耕铃地占糟用税鼓、菜事田基沈金、敏防洪查费、艳提前医搬家诵奖、台支援比重点抚工程游费等祥等。6/爆30脑/2冠02握329（三翻）公依共区幕域市访政基舟础设拉施建裹设费谈用包括暗：场地捞平整果费用侮及为妹各二男级开烈发单恩位提恼供施取工临勤时供争水、疗供电科设施母、临铺时道警路的米铺设鄙及维便护费芽用区域肌内永尘久性锦道路好、桥冲梁建巷设费狐用市政镜管线夜建设允费用(包括炕雨水顽、污品水、塔中水泄、上网水、霉电力驼、天走然气可、电衔信、热热力把等)市政挠场站爱建设豆费用(包括霸雨水总泵房吸、燃晌气调摩压站屿、热赏力站倍、开职闭站饿、区改域中机水站以、区具域管舌理中滤央监郊控室史及涉图及城钩市安搭全的筑公共缘瑞设施铁等，脂其建需设费怕用视提规划易情况从而定)配套浴公共丢设施情建设肢费用(区域虑内的筐交通怠智能锋化系肯统隶、公筹共标竞识指脆示系燃统、弃安防训监控举系统召、公猎共卫贿生间足、垃哈圾收毒集转牢运站竞、狗消防其站、帖派出薄所、呆邮局恼等)6/锣30拐/2白02闹330（三挖）公印共区机域市瘦政基搅础设伙施建晋设费旨用本部家分费孩用是戏指在干土地勤一级京开发博区域狗内，激各二容级开桶发地你块红律线范堡围外训的公挣共区唇域的毒市政末基础甜设施签建设作费用将。这所是土握地一私级开中发成店本中防的另尚一重出要组喘成部盐分。应在圣不同妈阶段武根据究控制追性详鞭细规嘱划，捡或修尊建性党详细拒规划都，脸或初矮步设铜计图逝纸，结或施撒工图烛纸，诊参考患相应恭工程线的估烛算指那标，框或概脚算定佳额，抱或预陆算定松额测犁定。6/仁30韵/2静02孝331（四谢）区载域内巷公共盗环境咽景观术建设畏费用包括折：绿贱化（号花草辉、树党木的该种植菊）、叼微地帖形、肢艺术胸小品耐、喷陈泉、朵地下述出入煌口的茎处理拘、休秘息座掀椅等顺。本部锻分费例用是扎指在们土地变一级蔑开发恒区域响内，案各二沙级开伯发地竭块红搂线范精围外叹的公俘共区认域的挖环境椒景观罪建设制费用畜。这决是土责地一程级开闷发成侄本中忌的一牢项重妄要组萌成部校分，粮应在霜不同纯阶段置根据依控制忙性详炭细规境划，余或修烛建性激详细烘规划炭，或暴初步帆设计那图纸趁，或剩施工砖图纸躺，参亏考相惊应工刘程的忘估算设指标蛇，或床概算民定额冠，或医预算许定额咳测定较。6/芝30欲/2标02个332（五查）区关域内摊公共咱配套观设施惭建设馅费用包括改：市榨政管店理用涉房建赚设费统用；秋机动武车停脾车场柳（库吓）、鞋非机裙动车膜停车千设施阵建设秀费用致；规羡划中冬其它介须纳叨入土死地一淡级开堪发成贺本的骄配套仿设施抖建设灰费用启。在不亲同阶璃段根奥据控副制性劫详细新规划狸，或己修建袭性详阅细规卖划，辜或初份步设拒计图挂纸，肾或施筐工图庸纸，托参考佛相应什工程招的估菊算指牧标，乡丰或概钻算定史额，龄或预约算定迫额测瓦定。6/决30碎/2坡02猫333（六粮）工检程建脑设其瞒他费柄用包括积：工程扶监理掘费竣工门图编妙制费建设罪期区同域管怕理费酸用项目郑竣工火后移培交管前理单厉位前牺的维胖护管缺理费宪用项目括后评苗价费客用其他6/闸30娃/2内02然334（六归）工怒程建沾设其恐他费膨用1、吸工程急监理陪费19蚂96径年1要月1扯6日蒜，北笨京市丹建委疯发布慢了《北治京市护工程减建设盈监理肌费收营费标头准实比施办灾法》(京玻价收友19涉96词第0怖43坚号)每，规雄定：冶实行由监理览的工氏程，鞭监理芒费按任工程蜂的总腔造价溉百分减比计冈取，街用插锡入法本计算蕉。建律设前箩期阶索段按睡工程尽概预槐算的屠0.直1-斑0.迎2％词计取炼。6/瞒30骨/2先02吃335（六散）工涛程建鼻设其概他费逮用2、舒竣工志图编倘制费20受02集年国册家发暑展计那划委民员会花和建乡丰设部握联合胳发布初的《工逐程勘友察设贺计收狂费标斧准》吗[2眠00建2]中《肚工程续设计宪收费留标准帽》1乱.0须.1家6条割规定旅：编扮制工扬程施什工图留预算翼的，投按照呼该建境设项凭目基台本设排计收断费的计10绞%收毫取施闭工图毕预算蛮编制砖费；惕编制致工程具竣工峡图的套，按垃照该谷建设尸项目病基本壶设计解收费乐的8隐%收接取竣只工图技编制忌费。6/萍30事/2评02游336（六受）工辆程建哨设其凯他费柱用3、建设牛期区爪域管然理费协用包括予安保悉、环论境保枕洁、颈临时崇绿化及、美退化等丹费用恶。这甘部分即费用开在项麻目初妙期很抱难估股算。慕不同埋的土御地一树级开敏发项定目建纱设区车域的逼面积捆、基轨本状桑况、红区域根周边愿的环完境一寇定后镜，即担基本席明确雅每年辟需要荣多少坝保安巩、保遇洁人箩员进趟行公侮共区晃域的僻管理膊，需丢要做篇多少冷面积塑的临炼时绿裁化，厕整个纵区域锤的建纲设期融几年毕等，睬再据督以测粥算相蹲应费吃用。6/吨30寒/2语02坛337（六黎）工竟程建膀设其臣他费炕用4、舱项目纲竣工锣后移景交管毯理单拍位前尿的维逆护管借理费窜用这部杀分费阔用主蝴要是叶由于漂目前托土地锋一级宁开发婶项目扛完成锅后，贼形成坑了大退量的伤资产歇，而驶这些赴资产蛇的管刮理主拍体比素较复女杂，圈例如史：道箱路、狭水、丢电、过（天救然）提气、捆热、抵交通扬设施匹、园锻林景镇观绿设化设友施等外都分谦别归企属不搞同的矩管理厦单位尽，产债权移惯交尚乞未有识规范刻的模泪式和骄程序框。这兽就造晕成在税土地邮一级耀开发篮任务乘基本浪完成默后，刊可能叔还会丽对资灶产进册行一姿段时更间的蔽照管步，对怖有些秤项目阁还要朱从社略会利首益角蝇度出催发，妻进行屠运营团。为焰此，层土地帜一级门开发盖主体斧还要始支出边一笔甜管理孙费和文运营钞费。安这笔设费用掌根据贞不同娃一级璃开发亲项目李的情搁况，金千差伤万别蹲，不播一而办足，夏须慎腾重对汽待，抵认真记估算脑。6/碑30写/2邪02蜓338（六土）工伤程建垂设其毕他费瞎用5、浑项目包后评溉价费耗用指在属土地尿一级钢开发天工作衣完成抢后，巴由土限地一甘级开锈发主作体组逝织，辉委托月专业数咨询似公司柴从经碰济效纲益、镇社会盈效益缩慧、环蔑境效珍益出障发对脆整个赚土地戚一级秩开发冈项目会和开却发过乐程进火行公萌正、跑客观些的评突价。拍该费积用可漆参考池国家唉有关盯工程非咨询敲的收苍费标肌准测殃算。6/床30具/2炒02盏339（六柜）工怀程建倦设其森他费药用6、确其他指其产他归述属项伍目前逐期及螺其他柔费用努的项绳目。比如寻：委相托代李建的西项目液还会锻发生能“代碧建工做程管苏理费仙”等。污染固区域良，还暂需要乒环境摸整治踩费用坝。6/废30船/2黄02泼340（七演）管可理费指土声地一斯级开康发主旨体在哈土地新一级夫开发沈全过吓程中史所发干生的甲管理先费，谢包括杜土地揭一级辛开发气的建钻设期棉和代向政府叛进行胸土地巾出让转的销壤售期士。该选费用津应根贸据项嘉目的梁具体兔情况梅和土共地一房诚级开丹企业凳的管约理水兴平、唉资源棒投入喷情况穗等进里行核著算。20葬05骄年8达月3荷日，贯市国额土局须发布艘了关于扮印发母《北机京市训土地些储备艳和一释级开援发暂涌行办促法》舟的通韵知拉京国候土市踩[2丑00氏5]挖54查0号堪文，其隙中第搬十三秘条规械定：土土地义储备在机构滑负责惹实施父土地役开发牧的，小由土斯地储俗备机恋构负涌责筹富措资偿金、订办理滤规划退、项蚁目核队准、饺征地丹拆迁逝及大岭市政凤建设叨等手自续并赵组织这实施幼。其咳中通颤过招抹标方盼式选魄择开赚发企纽奉业负线责土振地开喝发具词体管帅理的才，开救发企桥业的搜管理云费用虎不高雄于土宜地储穴备开尾发成爬本的架2%充。以橡招标垮方式超确定棍开发萄企业错后，禽土地禾储备催机构证应当很与中押标开池发企嘉业签掌订土剪地一是级开凝发管能理委骑托协挂议。6/劈燕30们/2究02堵341（八雷）财摩务费梨用指一凑级开断发过勿程中抗所发妨生的毙相关凉财务妙费用普。其测已算依惭企业远（或增项目醉）的过资本沟结构舰和融探资能严力不窄同而锯有不荡同的汪融资赚方案撞，因疾此融猴资渠裳道、虹金额距和期偿限完抬全不杆同，怜其融傅资成某本应抄视具亦体情侵况分罪别测祸算。6/脱30刺/2膨02欧342（九甚）销恢售费响用包括此土地卷一级葬开发腰主体农为提傻升开骑发区玩域的谢土地者价值贝，吸院引二滚级开见发商贵和最昂终用邀户，贯完成窑土地教出让要任务泰，尽亭快收离回开借发成细本而升进行庆的策萝划、捏推广变活动姨，和骨因此苏发生永的各编种广驰告、司宣传偶费用缸等。目前墨政府症对土立地一啊级开贩发的羊销售餐费用驱提取凯比例风没有套专门权规定崇，而旁且市烂场中每二级谜开发烘的销虾售经橡验不瓦适用垂于土硬地一拿级开扰发的闲销售腥，已偏实施渡完成春的土京地一悦级开叹发项日目尚谋不多翁，因慈此没脏有太统多的劫经验批数据辣可供比借鉴门。这垂就需间要企冷业根饱据自苏己项嘴目的咳土地稠出让缸计划圣分别喉测算烈。也嫂可以映按预饲计销史售收牢入的财1%尝计取鼻。6/向30困/2较02跃343（十顾）应灭纳税扎费土地艇一级衬开发衔涉及对的应级纳税庆种主荷要有斯：营记业税技、城乒市建施设维吼护税坑、教蝴育费泰附加亚、印急花税刃、进寸口设茧备关罩税等勾，所禽得税魔。具体钓纳税赵额计纽奉算方阔法详扎见国余家相创关税圆收政煮策的音规定床。6/下30酷/2承02炎344（十液一）神不可洽预见个费包括俊基本廊预备织费和毛涨价诸预备寄费。视不乔同阶恋段的欠测算宋精度监不同脉，而平以开盟发成自本为斯基数歇，适愧当计折取一由定比紫例。6/闻30凯/2晶02时345四、陪成本顿测算族报告捉的编陶制以上拥是土探地一样级开谋发项窄目的娇成本度构成疗及其勉测算劝的相悲关依朱据。镜我公母司据始此编近制了土地慨一级占开发飞项目乓成本起测算存通用妈模板，作层为成委本测晌算的敞模板绑。测算薪报告慈编制迁包括爽：1.编制测算阻表格民；2.屠编劫制测柳算说俱明；3.旋编秒制测珠算分丽析。6/揪30渴/2剧02宏346四、济成本帐测算凝报告衔的编障制项目偷土地妻一级状开发醋投资将估算堪及投糟融资帝分析（一县）投陵资估省算1、榨总投劈燕资估挥算2、慕估算枝所依贤据的弓相关条资料3、感估算失依据典的相然关文杰件6/讽30槐/2放02根347四、扒成本险测算果报告虏的编倒制（二）尝投融筛资分负析1、揉资金椒使用绸计划2、梯融资谱额度浙及融蹈资成罩本3、绘融资难渠道悔及模其式4、宗贷款殖本息季偿还附相壮应表鸡格6/英30封/2吵02痕348四、躺成本虚测算巨报告呼的编厌制土地社一级掀开发始经济忠效益齿分析扣及资堵金平陶衡（一绢）经细济效逼益测五算及羞分析1、晌测算捡及分维析前便提投资触测算烧和市熔场预托测数携据项目掏开发添周期龟及时借序安炉排6/辽30亦/2我02茶349四、汪成本搏测算愉报告云的编院制土地呜一级暑开发盘经济粘效益脑分析回及资伤金平榴衡（一御）经叹济效容益测海算及威分析2、毯相关钞数据粘的确狂定毛地保价的近确定招拍沃挂交邮易价欧格预殃测土地衔出让讨一级育开发毯企业新收入税(碰费)涂率贷款睡利率财务亚基准蹲收益贫率I阶c6/槽30传/2对02宫350四、怎成本援测算肌报告志的编灿制土地驰一级职开发浴经济胡效益浮分析英及资眯金平精衡（一县）经日济效污益测休算及长分析3、座经济泊效益袖分析可经怖营性灵出让姿面积葱及销烫售计缘瑞划土地热挂牌鸡出让丙平均胆底价土地拢上市亚出让绵收入疗、成吧本、拌税金降、利绑润6/毒30沉/2若02笛351四、妥成本恩测算特报告暮的编浪制土地辽一级喉开发狮经济个效益赌分析幸及资来金平愤衡（二既）财礼务分概析1、视项目所财务青盈利帐能力棋分析财务秀内部投收益侧率F委IR呆R(洋%)财务沃净现狮值N莲PV零(万宏元)投资炕回收挪期(忠年)投资懂利润略率2、透偿债赛能力括分析3、次资金流平衡饥分析6/侮30剪/2感02芹352四、疗成本访测算问报告嗽的编束制土地旁一级恼开发密经济卡效益送分析斩及资土金平帝衡（三）听不确诱定性侄与风垫险分抚析1、购不确约定性羞与风瞒险2、夹不确姓定性后分析盈亏村平衡推分析敏感斤性分恶析6/磁30驴/2阅02沫353四、秘成本辆测算约报告筐的编坐制土地申一级零开发粪经济便效益佣分析鸡及资匠金平仿衡（四刻）结研论与森建议1、而结论项目郊盈利帐能力誓如何项目搜的偿刺债能斤力如衬何项目泳风险荷怎样项目摆是否佣可行2、犯建议6/绢30志/2箩02搏354编制半流程牢如下讽：基础万数据冷收集叔、整跳理根据越通用骂模板欣测算裕成本测算编制说明测算衬依据缝：原告始资板料、猛数据柱，政系策文状件需说伐明的抄问题质：测筝算方脖法、倡取值惹、原战因测算枕分析腾及结旧论汇总晃编制四、螺成本唐测算伪报告层的编泳制总测棵算报妈告样表6/恰30味/2使02满355五、锯土地压一级劣开发拼项目标成本森的管懒理与涛控制土地冠一级帐开发刮项目寒在其惠内容非组成商、开钱发宗弹旨、畅开发古方式掘、开搁发时淹序等古方面灭都有钥着不释同于插一般怀房地逆产开扮发项海目的汇特点涝，因蛛而其奥管理饱和控演制体馆系、盯工作肃流程钉及其忘控制璃的关浇键环秘节也智不同暗，共史性之针外还续有其棋特殊滚性。代因此飘，科亦学合赵理地各确定应其成五本控奥制目漆标，晃要建座立一择整套党完善返的成安本管藏理工炮作体垄系、袖制度厅和流台程。6/鸣30垦/2极02付356五、扮土地锯一级绣开发纵项目届成本所的管穿理与仰控制1、汁决策性体系除：是匠战略节管理毫层面刑，决涉定了损企业冒控制欢造价详管理奥的方训向和艺模式步，具貌有长品期性撕和整事体性什，是绸企业践核心饶竞争检力所败在，沃包括爸长期仗战略倦成本雕等重广大决径策的楚制定拖和执颜行，燥由企尤业领微导班怜子组筝成。（一槽）工唇作体汗系6/伞30变/2珍02泼357五、执土地可一级费开发议项目苏成本夫的管考理与报控制2、痛内部撤专业绞管理玻体系琴：是猴落实蹦和分解解战昂略成董本目搜标的椒层面刺，包味括计仅划执面行情敢况和却管理泳效益席监督查、考煤评，吼是企兴业造认价管课理部州门的妹首要躬核心则任务铸。主分要包倾括：要制定郑公司布年度垒成本厨控制沃计划碎；分覆解、网落实陡战略陶成本枕目标盼，实剂行公友司全器面预驶算；智及时斥沟通秘、传词递和农获取膊信息副、适依时调舍整计犯划；剖协调顽组织免相关形部门餐配合彩、全会员参罩与成醉本目懂标的福管理潜和控熔制等突。（一础）工泳作体喘系6/性30垂/2爽02辣358五、愿土地纵一级亿开发和项目匆成本社的管析理与剖控制3、副制度赤体系摘：完狸善的既制度吸体系客是项范目成漏本管纷理实沙施顺枝畅、桶高效摸的前仪提和县保障希。建两立和怜完善梅诸如恰：成派本管羊理办竿法、额招投机标管舅理办成法、限合同累管理兄办法体等一妈系列工的成净本管甲理制隶度，夕并严愉格按德之执阴行，凤是成奋本管岩理和患控制毫的制什度保思障。（一与）工戒作体许系6/泥30分/2阁02志359五、牧土地蜡一级叫开发搏项目夏成本猜的管范理与兔控制4、嘉操作什体系松：是是成本澡管理损和控菜制的篇基础臣层面故，具懒体由腿各项躲目部母的成积本管混理人词员落阔实，央是成蜻本管校理和茅控制由的具轮体化父和实燃施控珠制载道体。帖主要纵包括湖对分达解后段的成鱼本控验制目黄标的瓣落实歌、关宏键点辩的控臣制、溉工作猴效率富的提台高、杰项目怠完成雄后的胀后评年价和克效益匙分析眼等等袜，本嗓层面莲成本踏管理穗的特姐点是亏具有亿系统墓化、晕程序傍化和倡模式粥化。（一馋）工踪蝶作体征系6/功30尸/2饮02悔360五、染土地京一级谊开发袜项目极成本没的管边理与底控制5、婚专家戒体系低：是续项目胡成本堂管理闪的强企力支登持，采权威目性指通导意题见对事项目波成本绢管理盈的意嫌义很河重大盒，是奏不可里或缺界的。丽具体嚷主要摇表现搬为：塌为建牙设项社目运巨作过览程中吵各阶浅段、显各环申节成