昆明城市综合体项目营销策略报告图文并茂

xx项目营销策略案（针对一期塔楼）汇报说明本报告重点针对昆明的整体市场进行分析，以及对昆明的商业、办公、公寓市场环境进行剖析，通过对本案核心价值体系梳理及客户群锁定，并根据最新工程及营销节点，对本项目一期营销策略及推盘计划进行调整和部署。>>汇报框架>>一目标解析>>二大市趋势及竞争判断>>三项目核心价值体系>>四目标客户圈层锁定>>五项目营销策略及推售计划>>六推广部署及分阶段执行计划>>七营销费用预算在探讨本案营销策略之前，我们先来看看《项目工程及营销节点》

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6月12月3月6月9月12月2月9月工程节点图一期拿地二期拿地一期+-0一期封顶二期+-0一期开业二期封顶二期开业在探讨本案营销策略之前，我们先来看看《项目工程及营销节点》5月8月6月5月11月10月9月7月12月xx营销节点图2012年2013年客户会成立展示中心开放营销推广启动二次认证秋交会内部认购社会化招商1月选铺解筹预售许可证目标解析Part1xx全案目标明确|战略目标本案作为螺投集团战略性项目，我们需完成全新的市场份额开拓；完成中心板块的项目运营作为首个具有“城市中心”意义的都市综合体项目，我们需沉淀更具有企业战略借鉴意义的营销经验，为后续的更为高端的产品开发，积累力量。|品牌目标在逆市中，完成螺投集团品牌认知的再次升级；完成集团全新“都市综合体”产品线的完善，获得市场认知，并为xx的价格上升创造差异化竞争基础。|价格目标在平衡速度-价格关系基础上，实现与昆明可比项目的价格对接，乃至重新定义区域高端产品价格天花。|速度目标项目策略速度目标与公司年度任务相结合的灵活速度掌控。2012~2013年营销目标明确|年度销售目标13年5月入市，开盘旺销。高速+高价+高品牌年度目标销售金额？亿元，回款？亿元。考虑实际市场情况，本案面临严峻市场及消化压力，合理调整项目年度目标：2013年实现销售额？个亿，回款？个亿|品牌目标螺投集团都市综合体产品品牌概念导入与首发体验，建立市场的品牌价值认知基础，形成高价的品牌产品线预期。|形象目标实现项目的极度差异化形象认知，项目品牌形象建立，并为2013年奠定项目品牌溢价空间。大市走势及竞争研判Part2宏观市场Part2.1未来一年宏观市场走势判断1、经济形势：伴随国际国内形势转变，国家经济增速将放缓趋稳，中国经济进入新一轮去库存周期；国际形势看，外需下行将加剧中国目前去库存压力，货币政策难言放松，国内经济形势依然严峻；2、政策走向：房地产行业政策控制房价目标明确，房价还未出现实质性下降，CPI未有大幅度下降，保障房未大量供给，这决定了行业政策将持续趋紧调控；3、周期分析：房产市场先于经济发展进入下行调整阶段，2012年全国房产市场不容乐观，中国房地产开始进入库存周期，与中国经济的库存周期的叠加效应增加了行业调控的复杂性。昆明市场整体情况Part2.2一主平：主要按指主遭城区生一环批路以切内的徒区域位，形菜成引市级夺主中捎心两副屋：在呈尚贡新肆区吴根家营葡形成醒一个允市级典副中伴心，在并主城哀南部无巫家凡坝机颠场搬辉迁后死的用筑地形开成一余个市葵级副岩中心沾；两区语：在主呢城西注／北乡丰两个蚊方向铅布局裤两个须区级红服务智中心滔；多点坦：在中象心城睡区布固局若牧干基慌础性瓶居住巩区级援和居妇住小归区级岩公共闪服务融单元；昆明熟城市焦发展竿变革傲：城倍市配嗽套规价划——形成迹“一斗主、增两副饲、两炸区级蜜、多妨点”魔的普完善腰配套上体系一主伸规划彼布局结合彩中心烟城区兵未来咸发展率的要痰求，鄙规划冲形成自一主絮，两俯副两的区级架／多止点的盒公共仍服务香设施潮配套芽体系林．《昆明孔城市辩商业有网点肝规划数（20啦02稍-2鬼01例0）》——本项饮目靠循近一恭环商诸业核宵心区惯，商乱业价逗值高槐、商贡业氛岁围浓炮厚昆明浑城市边商业或体系醋构成喝为：1个市贯级商族业中栋心、3个区筝域商糊业中陪心、卖若干惕个社旦区（搜居住寺区）子商业喜中心，远箩景增绿加西工部、缠东部跑区域蜓商业矩中心1、市设级商轧业中帝心招：一环批路以男内及烧周边要区域船，规仆划形接成“驼四心曾六街者九区妥”，汁四心兄即：宗近日酿公园汽、小灭花园提、白疼塔路套片、觉小西贞门四舱个商苦业核贩心区衰；六伤街九祖区即仍：六异条特朴色商稍业街捎九个殿商业偷区；2、区促域商控业中束心：北部爸、南芝部、假东南给部区喊域商萄业中俱心；3、社公区（叉居住撒区）求商业扎中心亩：人口党规模色达到3万人恐以上昆的居叼住区游。每1—遵2万人嫌配置仓一个茫超市列（或勒生鲜脂超市掩）筝，每30活00人或30登0米为凳半径币配置托一个革便利策店。昆明班商业验服务肢网络辟体系解规划颤共三炼级，昆明荒主城塌区定刮位打越造中尤心城俩市商优业中监心；昆明处中心块商业睁布局——本项构目区译域将星成为势中心有商业浙、南纹市中侧心连江接带缸的商行业商糠务功来能区中市蛙区发梁展规爸划：煎根据甜昆明漏市总陈体规斯划，芽主城载中心连区指墨二环抢路以姑内的迈昆明闷主城就中心扶区域约，规颠划面送积46平方飞公里阳；中市省区集微中担伶负城词市中称心功扰能，本项功目位钞于现约有中多心商惊业和睬南市渔区过鸦渡地肝段，的承接施中心农区的祥商业止商务霉功能劣。昆明羡城市垄商业渴发展高格局——城市令中心毅将集梦聚商省业、创商务按联合鸣效应险价值城市旁发展矩变化训将带查动项恩目地冷块的方属性怎变化，项麦目商眨业价招值的桶较大津程度向提高驳；随着社昆明段城市群大规沿模扩强张，主要扑城市台中心清将由涉原中壳心区宵扩展鞋至一汪至二扮环为雨界的骗的新蜻城市性中心，这漆对于盼未来松中心叠区的筝商业假、商佩务价蚊值起崇到巨垄大的坏联合著效应功；昆明荡城市旧发展址依托郑城市史双向滤主轴朝扩展：南北柏主轴挺北京陡路、他东西丽主轴泽人民筐路。南北主轴东西主轴商业只一级辛市场——供应然结构馋平衡分、供仍应成坟倍增续长，钥西、浸北将批成为糕继东逼、南脂、呈战贡后鹅的开涌发主锈场图1.锤20蛾07重-2轻01惰1.袜8土地腔供应赢结构图2.晨20签07拦-2退01坡1.亮8土地趋供应伪区域智分布土地起供应震结构星：20递09盲-2冻01戒1年居住奥、商剂业、巨商住事用地板供应书占比没较为喉平稳叶，但课整体擦放量讨成倍接增长富，其中册商业帆用地拦增幅3.裁14倍，良商住稿用地18倍；土地白供应坏区域美：除中至市区救供应栋减少穗外，估主城授区其独他区申域均抖成涨阿势，棍涨幅费排序邮为西笼市区>北市玻区>南市泽区>呈贡>东市茧区，芝其中西市渔区和农北市栽区涨删幅上涨千亩置，东钞市区葵、南竿市区草、呈兼贡在20腊10年大穴放量浅之后掘，20胶11年涨节幅仅健逾百栋亩。这数意味浮着未滚来开宽发区深域继野东、裂南市晕区、馆呈贡睛之后遍，西引、北插市区态将成洗开发殖主场症。土地茎成交芹结构泰：居住:商业:商住=1袍2:悔1:意7，商递住用序地占宪比大寇幅增馅加预洲示未马来商赌住项矿目将炒占据浅一定息市场答，商歉业用识地20大11年供慕应加月速，伴同时见成交叮情况弦也较挣好；土地陆成交谣区域健：主城腥区成够交量皇排序蛇依次溜为南>北>西>呈贡>东>一至励二环>中心塌区，施其中退南市赴区高糊达近罗七千锻亩，未来旋中心落区、炎一至匆二环封开发叶建设谦淡出怜市场巷，南祖市区祖、北龙市区扒、西华市区颠成开悲发主煮场，圣东市祸区再屿次启端动开秘发。商业去用地塌成交眼价：中心效区地雨价最顷高达18怀90万元/亩，护其次首为西捕市区62窄5万元/亩，其仆他市模区除搬东市坑区较社低外智，价淡格区菊间在33殿4-宪39徐9万元/㎡，讲西市侨区商趣业用额地成俗本将鞋大幅注增加满。图3.驱2腐00忘7-片20第11年商脚业用谊地成径交价（万忍元/亩）商业役一级枯市场——商业钟商住且用地捉加速类成交际，成坑交价透大幅划攀升等，商耐业以阀中心赞区为仇首、帽西市连区紧爷随图4.卡2灵01鉴1年1-垄8月昆际明成屿交土净地结论构（勒亩）商业浑二级照市场——松20砌05赶-2岗01群0年商逝业地槽产供么需受染政策赢及城醒市发红展双墨重影怜响2008年昆明商业地产总供应量及销售量最大，分别为137.7万㎡及99.6万㎡，国家在2007年为抑制投资需求、防范和化解金融风险及抑制房地产泡沫，出台系列严控楼市调控政策，其影响在2008年凸显，致使开发商及投资者转向商业地产；从2008年下半年开始国家为应对经济危机，刺激经济增长，利于楼市的调控政策开始实2009年后，昆明城中村改造项目的开发商为适应市场及尽快回笼资金，先推出住宅项目，导致商业项目滞后供应及销售；从图表也可以看出，昆明商业地产销售率逐步上升，尤其是从2008年开始，平均销售率超过了70%以上，说明昆明商业地产市场非常的活跃。注：鼠供应庄量包短括销趣售的旦集中析商业比、专独业市森场、脱社区搭底商情等主偷要商而业物律业，休纯租后赁的脱商业久（如套新螺景蛳湾希）没乏有计泼算在亿内商业创二级男市场——翁20扒05故-2借01祥0年昆支明商叉业地菊产价浩格变巡寿动幅欢度较膜大，桶整体裕呈上凑涨趋舱势数据分析昆明商业地产价格变动幅度比较大，整体来说呈上涨趋势，且上涨涨幅相当大，特别是是2008-2010年，分别较上一年上涨32.21%、41.27%；分析原因，进入2007年以后，商业地产的概念在业界逐渐引起关注，各种关于商业地产的研讨也在热烈的进行之中，地产界掀起一股商业地产热，价格疯狂上涨；2010年商业地产成交价格达到35000元/㎡，较上年涨幅达22.51%，注：番供应副量包秆括销特售的矮集中仅商业每、专散业市直场、乞社区异底商暴等主塑要商蛾业物扔业，锅纯租悲赁的丑商业族（如阅新螺拢蛳湾摔）没休有计关算在瓦内20煤10年国重家出赴台一情系列葛针对现住宅创的限购突政策四，部辰分投五资者仁转向妹了商壳业地淡产；随着券昆明骑重大事基础思设施工的不漫断完钩善完随善，昆明筒形成脱了多眼个区随域性全商业水中心爷。小结1、城偷市发滑展变慎革：城市长规模紫、城昼中村缝改造柜、道袋路交翁通变喷化、永居住粱环境侨改善亮、城泳市配贤套规辈划，给城夕昆明挑市商难业带爽来巨蔑大变斥革，仁向城暑市多定商业磁中心练，商口业中滚心转畜移承历接进录行发下展；城市拆发展厅以城跨市中说心沿脾主轴葡扩张貌的趋南势，本项思目地升理和拍项目候属性挡，所烘在区家域承鹿接市律中心诞商业贫、商伍务主稠要功朽能；2、商耍业地段产发呀展：商业纯地产母受政在策和朴城市婚发展救的主灿要影烟响，夏回顾龟历年商业盆地产酒整体洲呈上罢涨趋壶势，目妄前房谦地产浴市场距整体溜开始腔下行倒阶段锻，将对梁商业今市场义产生织一定压程度晶影响；昆明恳商业膜规划泛多中风心的故雏形逮已经颈基本炸呈现驻，从遗目前资商业亩一级揪市场友供应发以中领心区览为首碰、西勿市区核紧随愧的情查况看马，中心袭区和膀西市裳区存尼在巨贡大的璃商业萄机遇仍和市极场竞辟争。3、市请场供坊求情荐况：目前叶土地说供应通比例顶看，喂主要朝供给静仍以蹈住宅树为主淋，商每业成铺交量鼠呈现乏上升神态势盾，供虏大于疮需的鞭状态歇，整殊体成烂交均谅价快和速上门升；从区堡域成任交价唉格和艳成交趟量来废看，源中心茶区和寇西市稿区成拢交量卡最大剥，成吩交价蓄格上执升一呢倍；昆明赔商业港市场晨分析Pa酿rt传2陪.320哥01年起兽步；20辆02年部彼分商雷业出悼现危惕机；20坡03年大寸规模透出现扭危机龟；20博04年商恐业地提产步星入元矿年；20驻05年商架业高闯歌猛批进群再雄并腰起亮；20锈06年商稻业开趋发走湖向多群元化磨；20肿07年的蝴商铺棵开发摘是对属市场锻格局甘的补蹄充和惑升级那换代史；20县08年昆垦明商亮业市求场形接成购石销两管旺的详局面焦；20锅09年昆狮明楼浙市出祥现城授市综豆合体屠，商恳业配违套伴衡随增旦量；20吹10贤-2挑01监1年住忙宅市协场诸董多限伴制同腐时，笋商业南市场插开发漫投资落热情忆高涨恋。昆明摧商业锣地产叔发展室历程Ⅰ商业柿起步炉危机吹阶段Ⅱ商业桐开发询高涨乔阶段Ⅲ商业倘供销肾两旺掀阶段昆明什商业吩地产永历程摔按时测间发渗展主僵要表恼现如付下：昆明在商业堆发展键特点丛、代叛表商父业项吉目时间特点代表商业项目2004年昆明商业地产开始形成“商圈”概念汇都国际、大商汇、昆明走廊2005年第一批复合地产、城市综合体开始斩露头角汇都国际二期、顺城、北辰财富中心、昆明老街、云南印象城2006年

重点开发一环三市街、开发走向多元化，住宅底层大型商业街开发，加强了主城商业地位MOMA、兴杰站·现代城、翠湖钻界2007年2007年商铺是对市场格局的补充和升级换代，8大区域遍地开花，商业走向专业化、高档化的全覆盖进程；一环和广福路成本年商铺重点投放地，形成新一轮的商铺格局世纪城shoppingmall、正义坊、颐高数码大型商业、MOMA二期、顺城、东陆座以广福·商业中心、锦波商界·广福美食城、富城商界二期为主的大型商业地产以理想·红树湾、水映长岛、玫瑰湾为主的底商结构2008年购销两旺，以配套名义开发的小区底商锦绣天下，成主导市场的商业产品，带租约销售、安全回购等商业投资模式层出不穷，顶级旺铺竞相登场新南亚风情商城、云南映象Ⅱ期·故乡的云、光辉城市、银海领域、国贸西街、上东大街、金色商业街、新亚洲·体育城星天地商业广场、云大知城商铺2009年这些城市综合体项目已经分布于市中心区、北市区、南市区及西市区，与昆明的商业规划区域不谋而合。百富琪、和谐世纪、南亚风情·第壹城、中央金座、经典壹城2010年2011年在住宅限购令的利好情况下，昆明商业地产在2010-2011年大放异彩世纪金源shoppingmall、北辰财富中心成型；滨江商业街、启鸿假日、版筑后街、七彩俊园、益龙万象城等社区灭商业用去化乓情况——插20性05妙-2惭00决9年去陷化速艺度33叮5-州87凶00泽㎡/月，循均价50标00会-4他70长00万元/㎡145981211121356891120嚷06年月份/年份昆明筛走廊昆明局洋人拌街新西垮贡码海头实力街郡城昆明第老街金色向俊园言金色萌商业找街银海恰领域央国贸挨西街城市深理想朝花际曦拾-朝花推钱巢上东虫城上更东大隶街20翠05年20说07年20刚08年20术09年20粱11拨.1体量2.痒8万㎡撤，去速化速最度13淋06宜㎡/月，抹开盘鸦均价1.扒8万元/㎡中体量27肢00㎡，趟去化握速度45考0㎡部/月，娘售价3.笑2-言3.夺48万元/㎡中体量27芝52旋0㎡，告去化知速度13搬10越㎡/月，挺均价65筛00元/㎡南体量2万㎡链，去焦化速扩度20效00晕㎡/月，放开盘版售价50宫00元/㎡起北体量值约10万㎡下，去耐化速唱度52房诚60善㎡/月，钓售价3-半9万元/㎡中体量87线00㎡，缓去化浙速度87翠00梨㎡/月，誓均价1.半2万元/㎡东体量25编72袭6㎡，杏去化爆速度17叔15霞㎡/月，悬均价1.垃8万元/㎡（销克售期巷间涨恢幅最日高达2倍）南体量67圆00㎡，察去化索速度33架5㎡闪/月，沙均价1.窝4万元/㎡一至险二环体量80室00㎡，携去化丧速度80避00逮㎡/月，乒均价1.等4-次1.李6万元/㎡西体量辜近3万㎡加，去点化速芦度15尖00悠㎡/月，20析09此.6开盘伍价1.裁2万元/㎡，20际10牌.9均价2-差4.激7万元/㎡一至座二环社区淡商业纤去化是情况——犬20面10断-2粱01恭1年单邻个项另目推钢售体发量为40偶00剃-9都00但0㎡，僚去化亩速度41元0-当50系00电㎡/月，诸均价2-被5.虎9万元/㎡1234567981011121234567891020则10年20栽11年月份年份中央愁金座中央递丽城齐中央酬商业向街滨江绩商业青街云上乘城商堤铺启鸿醉假日滥商铺版筑旺后街推售挨体量约2万，去条化速析度约50左00掠㎡/月，2万-3万元/㎡南推售援体量67粱00竞㎡，去掩化速遵度78呢0㎡费/月，墓均价4万元/㎡一至夏二环一至庙二环推售和体量78叛00㎡，总去化战速度21期00脚㎡/月，拿均价4万元/㎡一至尘二环推售拦体量96展20㎡，莲去化卫速度16数03呜㎡/月，画均价4.扮5万元/㎡西推售伏体量47冻00㎡，全去化装速度41颂0㎡安/月，挑均价5.涝9万元/㎡一至怒二环推售宜体量1.误5万㎡捷，去具化速赶度40狗00辈㎡/月，渡均价4.械8万/㎡1社区肥商业骑面积的分割——面积条分割按区间顿跨度美较大嚼，集杏中面尼积区页间为10侦-3需00㎡

分隔面积（㎡）051020243050801001502002502603003503804004505009502007实力郡城昆明走廊2008城市理想上东城上东大街银海领域国贸西街2009朝花曦拾-朝花钱巢2010中央金座中央丽城中央商业街2011版筑后街启鸿假日商铺云上城商铺滨江商业街5.搞48仆-4盐47躬.2哄9㎡24呀-2膝57坛㎡10卡-9铺50的㎡24窃-2祥60定㎡10披-3新80㎡10判-4挨00㎡20堂-3查00㎡10然-3惧50㎡30望-3寻00㎡12店-1剪52㎡15棋0-搂30饺0㎡80取㎡社区盗商业堵去化凑特征方反映——去化启梯度狸按年轰限划季分不如明显患，去类化受浩区位遗、地恳段、址面积箭、价挺格等移综合检影响每次斩推售豆：大多净按开甜发量内推售去化很速度磁：最好87邻00㎡/月最差33犯5㎡醉/月销售情年限古：1年半销售顷价格零：1.挖2-挽4.柳2万元/㎡区域叛分布盟：各区董域均话活跃20耗0620韵0720顿0820刃0920誓1020性11年限梯度每次粗推售盗：大多掌按开逗发量怒推售去化狗速度禁：最好20餐00悉㎡/月最差45哨0㎡华/月销售伯年限役：1年半销售唇价格酒：50甩00元-3费.3万元/㎡区域蹈分布师：以中为她主，豪南其温次20挤05每次访推售宴：40寇00负-9爸00地0㎡/单个傻项目去化拍速度条：最好50腔00㎡/月最差41忧0㎡窝/月销售授年限隆：一至弃二环3-倍6个月航，其他记区域6个月-1年销售鹅价格厨：2-肚5.痰9万元/㎡区域乞分布轻：以一咬至二由环为轻主社区驱商业象营销旋策略盏分析价格它涨幅裕：以一跟至二使环为艇例，20词09年1.涉4-招4.答7万元/㎡，20饶10缸-2按01耍1年2-虏4.管8万元/㎡，20烛09哪-2船01始1年期逐间社磁区商等业价泼格涨蝇幅不线明显返；推售女策略:1、推备售量恐：20截09年以系前推仍售量讽一般材按开吼发量洋销售跃，销吨售时枝间跨粪度大20育10棍-2杠01尼1年采取映多次杂推售吗、小柏步快度走的岸销售芹策略搂，推骗售量40畏00淹-1梦50额00㎡左穿右；2、时倚间节懒点：编开盘隔时间券节点弱集中铲在每舒年前狗半年逆（集秆中在仅每年8月份柱之前瞎）。集中蹈商业吨去化令情况——单个兄项目凳推售时体量25窝00沿-9扬30冬0㎡，规去化戚速度36炎0-柱13斤00㎡/月，尺均价3.汇5-脚6万元/㎡1234567981011121234567891020群10年20剧11年月份年份一至吹二环体量80替00悼㎡，去耽化速绵度13喇33浪㎡/月，干均价4万元/㎡南一至冲二环南呈贡一至的二环1百富泊琪商峡业广烟场奥宸巷财富下广场益龙武万象笨城南亚圆风情掩第壹锻城中央怕商业蝇广场顺新冠时代百大装新都愈会汇都茶国际槽二期南体量43慕20㎡，婚去化宁速度36榴0㎡孝/月，拒均价4-灾5万元/㎡体量93着00㎡，瞎去化涛速度77卵5㎡毁/月，乓均价3.壳7万元/㎡两次秘推售蛋体量22估00㎡，姑开盘姥售罄换，去希化速豆度11问00㎡/月，封均价3.足5、6.有5万元锻㎡体量25牲65㎡，胖去化泪速度85北5㎡狡/月，鼠均价4-蒙12万元/㎡体量60那00掩㎡，去急化速腿度83绩0㎡歪/月，纤均价5.携6万元/㎡体量34认00宾㎡，去被化速吐度85型0㎡鄙/月，缸均价3.扭3-午5.份9万元/㎡集中月商业棵面积肥分割——面积鄙分割投区间幸较社鼻区商晚业跨榨度小费，集歇中面全积区鸭间为10喂-2裳00㎡范堡围

分隔面积（㎡）061020305070100200300350400450500700986150020002007汇都国际二期2008中汇商业广场2010百大新都会顺新时代南亚风情第壹城中央商业广场2011益龙万象城奥宸财富广场百富琪商业广场10克-3礼40㎡9.项88串-9布86㎡20幼-2骂00菌0㎡20嫂-7肆0㎡6-擦50㎡10默-2彻00㎡20捆-5偶00㎡表.集中脆商业莫分割的面积国区间10沃-1妄50妹0㎡集中梁商业闭去化现特征劈燕反映——去化尊按年段限划以分不套明显漂，去骄化受椅区位液、楼戏层、薯面积列、价妥格等锁综合讨影响去化灵情况济：集中腔商业针整体蹈去化祖没有法社区重商业烘好推售乏体量语：34值00泛-8陕00期0㎡键/单个屡项目废，较太社区舒商业呈推售罩量更命小、严更集荷中价格怖范围呀：3.级5-充6.漏5万元/㎡，价壤格整吹体高云于社悉区商潜业区域该分布贵：一至央二环辨、南漆市区捧为主除南找亚风假情第微壹城披中央挣商业期广场垦销售蹦最好血特殊行外，叠其余穗销售策去化浊情况旋：20约11年去汉化速盏度：83装0-卫13扮33摩㎡/月20母10年去歪化速漠度：36贺0-腾85茄5㎡钉/月南亚舍风情心第壹驴城中坛央商剂业广族场分别罪于20诊10胞.1烈0、20叹11挎.5推售晴商铺类，两派次推型售面乐积共永约22反00㎡，开盘荒即售饺罄（上去化泉速度粱计为11凑00房诚㎡/月），为20奸10年、20杨11年集奋中商亭业去汇化的握最好武情况沃。整体柳去化胖情况去化锣速度特殊挥情况未来1-百3年昆势明市删场推沾售项筛目——未来宫商业况推售伶区域呢集中割，竞顾争愈钞发激诉烈，总差异最化与安模式屋创新遭较为毕关键序号项目名称区域面积区间（㎡）1国际银座经开区63-1202骏信国际汽配城经开区140-50003南亚未来城东35-1514南亚风情第壹城·锋尚mall南待定6时尚假日南146-5167百大新都会呈贡70-9808实力大学城商业中心呈贡40-709大学城新天地商业广场呈贡5-200011呈贡俊发假日街呈贡110-95012龙润财富慧都呈贡110-30013中央金座·金座新天地南30-16014水岸公馆·缇香溪岸南待定16高顺铭都南900以上17云都国际西7-30018马街摩尔城西待定19大润发商业广场南35-11420呈贡龙成老街呈贡30-8021银河中央北70-140根据歌目前都项目钻推广帅现状暮分析炮，未来1-登3年昆偷明市套商业沿地产谈的推粮售量咱仍然嗽比较眨集中，且韵主要上为呈尖贡片糟区和桶南市凝区；未来巾小面耗积商杀铺仍毁是开苏发商敢针对轻置业绸投资柿者的醒主要哪推售璃对象，从袜目前您商铺工的去修化速摇度看躲，较赵大面蹄积的汇商铺战开发扭商被但动自姜持的骨可能哥性极凭大；整体穷昆明挨市场馅的消序化能演力有悔限，20侄10串-2碍01东1年商善业地半产的婶放量忘已占惯历年惕商业猛地产法高位灯，未来世商业右的差遭异化近与模帜式探网索将敬成为浩商业赔地产言成功尾投入木市场伍的关运键要悔素。目前辽推广碧商业掉体量榴预测——未来两昆明挨中心哀区、荐一至透二环包商业伐项目悄预测项目名称建筑面积项目属性区位营销阶段昆港城9万平方米赵家堆、李家堆片区城中村改造一至二环推广昆明西城国际金融60万平方米，其中回迁房21.65万㎡西山区棕树营二号片区（红庙村）城中村和旧城改造项目一至二环推广七彩俊园集中商业56767.64平方米城市综合体中心区推广时代之窗总建筑面积约20.6万平方米城市综合体中心区推广葡萄街区5万平方米街区商业小厂村城中村改造项目一至二环推广大宥城总建筑面积约70万平方米城市综合体中心区推广东南亚南亚大世界总建筑面积100多万平方米城中村改造项目一至二环推广水晶广场总建筑面积6.5万平米未知中心区推广云纺国际商厦总建筑面积218624m2（租赁性商业物业）中心区推广合计城中村改造项目总建面9+60+100=169万㎡，其他类型项目总建面20.6+70+6.5=97.1万㎡，已知商业32.63万㎡——推广按中跪心区哭、一济至二它环目颂前推直广项舌目进祖行初恒步测通算，讨城中卷村改丹造项秀目按揭照总纷建筑顿面积世的20宋%商业紧体测绘算：16诵9*20迎%=控33仍.8万㎡傅，和桃其他晕类型剑项目声按照15急%商业从体测拉算：97统.1*15娃%=篇14秤.6万㎡语，连询同已觉知商况业10强.7你7万㎡跌。综上印，未们来昆丙明中畅心区嘉、一考至二考环的允竞争业商业矿体量馋测算昨总计辛约33由.8翁+1万4.货6+威32墙.6备3=蒸81彩.0师3万㎡讯。20冻11年商唱业开呢盘在锦售情钟况——开盘筑推出蜻产品养量较斥少，吗销售胖率集祥中在50罗-7狼0%项目名称区域商业类型面积区间推出房源（套）开盘销售（套）销售价格开盘销售率开盘时间启鸿假日城市西商街24-258㎡52858787元/㎡15.00%1.15新都昌商业广场一至二环集中式商业19-130㎡368192负一层均价3.9万/㎡、一层均价7.16万/㎡、二层均价4.7万/㎡、三层均价3.9万/㎡、四层均价2.06万/㎡、五层均价1.6万/㎡52.17%4.23百富琪一至二环商业广场7-578㎡31937765元/㎡29.03%4.28云上城一至二环底商10-2873㎡371944625元/㎡51.35%5.14南亚风情第壹城南地下负一层黄金小铺20-70㎡282565000元/㎡89.29%5.15奥宸财富广场南商铺8-81㎡292335037.49元/㎡79.31%5.22

商墅296-399㎡7523447.60元/㎡71.43%121乐淘淘一至二环地下商铺10-50㎡825618000元/㎡68.29%6.19益龙万象城一至二环集中式商业6-50㎡1077459712元/㎡69.16%7.16版筑·后街一至二环独栋商铺5-447㎡2385147778元/㎡21.43%7.31益龙万象城一至二环集中式商业10-54.7433191.6-3.94万元/㎡58%8.13商业咱市场丙小结1、供描应情溪况：20职11年推悔售商付业项系目以已一至尖二环蝇、南广市区滴小批阀量推钢售为蒸主，盟开盘扒销售盆率集微中在50逐-7拿0%，供灭应较仁往年活急剧话减少践，销扩售价岔格集答中在2-鸽4万元/㎡；2、去湖化情拒况：商业车去化唯按年命限划五分不牌明显经，主搅要受荐区位眯、楼疗层、龙面积族、价古格等香综合绒影响应；集中效商业体单孤个项声目每丛次推斗售体品量34呜00掌-8梢00裳0㎡，去碗化平枣均速佳度20捷10年为36捧0-掘85脚5㎡区/月、20撇11年为83他0-新13赢33买㎡/月；社区任商业单个图项目蜜每次何推售毒体量40食00滑-9鸟00染0㎡，20种11年去扭化最吴好50滋00垃㎡/月、仇最差41残0㎡趁/月，极一至桂二环菠以内朝商业识项目率历年珍价格由涨幅歼不明璃显；3、商阳业预币测：未来鱼商业填供应镜以呈小贡片崇区和敌南市支区为拢主，蒙小面越积商暗铺仍泉然是元主要欧推售幸对象犹，未坦来市飞场去暂化速惹度将斥较大闯程度馋减缓优；昆明集写字长楼市哀场Pa滑rt葵2界.4昆明截写字等楼市遇场发杠展背卫景1、99世博期间写字笋楼99年世行博会茅前后，昆明秋写字招楼开峰发、需求狂快速穴上升，出尤现较造多新灿建写字矩楼、改始造酒改店写赵字楼饼及商钱住写角字楼捧，盲目略开发偷致使过后票几年市场魄去化台速度缓慢，空续置高镜达60瓶%、出曾现低归租金己、低膝售价挖、低梅物管买。2、政灶府调莫控消南化写字扒楼昆明计市政驳府99年出巨台《恼关于锻在市嫁区不亡再审输批、宾同意范建设记高层温建筑信项目溉的决疤定》，这篇个停咽止决定厘及国盘家相戏关政勿策（轮如税踏费政躲策规物定19扭98年6月30日前旷建成阁的写吃字楼乐，在20明01希.1露.1践—2切00钻2.医12码.3预1期间迟销售眨免征3%的契程税）的有力夕调整舱，在经历糖长达7年漫映长痛得苦的消化撕期后呀，昆补明写贱字楼织市场米从疲给软状扯态中根逐渐膀复苏贴和升义温。3、20举07年后晕大量幅写字隔间启结动经济扶发展催生新著的市禽场需朽求，瓜市场舅存量陈不断贷被新泳增企焰业消柱化，槐需求斩品质求不断养提升途，写巴字间华项目持续增多，顺吸城双般塔、闹世纪鄙中心啊、俊庆发中宗心、织南亚带之门颗写字碍楼均销为20学08年以淡后建摄造，涛档次和规格核较高。从未拴来的爸城中昌村改安造来喷看，柴大量应的写柳字间屿产品载将进愈入市欢场，未脏来硬贡件及刷软件歇设施慨管理暑达到5A标准责的写制字楼挤是昆计明写陶字楼汉发展辟的主赞要趋舞势。中心区联盟商圈世纪城版块滇池路、广福路版块北辰商圈昆明波写字舱楼供扬应以钉中心抵区为座主，良其次滤为南>北>西>东；主城寒区写贩字楼馋供应都分布劳呈“块三横冈三纵踢”；主城妥区写雷字楼猪沿城识市主盘干道抽分布冰，主堡要集宴中在润北京蹈路、器人民少路、胀青年计路、论东风保路沿阀线。昆明缩慧写字加楼市治场——目前蹈入驻落写字南楼主陕要分辆布1、甲痕级写耽字楼慎：分布截：主斩要集冷中中急心区急、一伶至二纷环，趴北、闷南市棚区较豆少分租布，泡东、踩西市慈区无管分布租金汇：11恢0元/月·㎡以上2、优兴质写滋字楼兰：分布馆：绝业大部股分集裕中在比市中石心北赶京路旨与青绒年路贸附近歪，其役次是毁一至治二环饺，南秆市区2个，窃北市饭区2个；租金姨：50谋-1洲40元/月·㎡；3、中旗低端巨写字国楼分布会：集杠中在续中市雅区一拢环以灶内租金终：30众-8趣0元/月·㎡；写字道楼按胞档次宫分布昆明妨写字注楼市杂场二燃级市克场——历年巷供求眨情况复苏期复苏高速发展期（万㎡）（元/㎡）以20鲜09年几师个标韵志性侄专业摄写字垫楼入对市为兰转折伤，昆明规写字司楼发冠展目庙前已除步入着复苏条高速洋发展萍期；20轨09年供货应最童多，年罢均成鼓交24留.2浪8万㎡凡，成交运价年嚼均涨匠幅21风.9递5%，20性10殊-2饲01什1年涨万幅最露明显；受投创资意堪识和仪开发挤工期什综合翠影响榆，目前职新增盟供应重极少染，但居未来生大批代城改府综合它体潜棕在供糠应量垦巨大。昆明谁写字咐楼市蕉场——医20必09年专弟业写北字楼载主要耗开盘安项目序号项目名称区域建筑面积（万㎡）容积率每百㎡车位数（100㎡/个）开盘时间开盘价格（元/㎡）1顺城双塔中心区5.54.492.182009.3140002金领地一至二环3.03.990.762009.880003俊发中心一至二环4.25.30.752009.9120004领域时代北市区2.73.00.472009.590005顺新时代南市区1.13.432.72009.98800从容钥积率县来看并，容石积率涛较高扔，基扫本为芽城市蛛规划验开发灯各个扶中心争区域毫的大破型项近目；从车位惯配比看，大多达到顿甲级星写字仿楼车描位规狼划标冶准；车位押成为素新开旬项目辟一大栗卖点爷，开歇发商较多认真场对待车位蛛规划兰开发悦；从价堡格来想看，表写字鄙楼项够目是轰在20俩09年“酒火爆闷”楼缠市环穷境下袍涨幅佳最小匙的地关产物增业之蓝一，育价格芹涨幅誓偏低子的影滋响因办素，表主要虹源于炸市场怠需求飞问题型，当寨时市顶场受岔专业仪写字岩楼的姿用户残或投委资者淹限制峰，缺卡乏价狮格持壳续上挖涨的型动力尽。序号项目名称区域开盘时间户型区间（㎡）开盘均价（元/㎡）推出房源（套）开盘销售（套）销售率1南亚第壹国际A座南整栋卖给中国石油作办公大厦2南亚第壹国际B座南整层销售，未对外销售3南亚第壹国际C座南2010.4.25107.09-299.29/329.6911000155155100%4世纪中心中2010.8.1553.94-312.042200013078（73套隔断，5套整层）60%5财智心景一至二环2011.8.638.39-120.581613836035198%6上海东盟商务大厦B座呈贡2011.1045.02-134.716500（含3500元/㎡精装修）39928070.2%从20它10年4月份-2盯01铁1年8月份博，昆抚明有3个写辜字楼铁推出耕市场仿，总分共推鱼出64溪5套，尽面积被区间脖在在38会-3朋29㎡，担可进欣行自绞由组称合，阅南亚血风情惑第一市城的C座推个出当怕天全馒部售认罄，弦其他杠两个灵项目约目前挨的销傲售量它在80宰%以上伟。开侨盘均企价在11垦00葱0-跌23盛00悦0元/㎡，唉其中揭世纪稠中心膛为5A级甲愧级写楼字楼潮。昆明射写字户楼市坊场——宵20焰10涉-2眨01烈1年1-您10月专录业写喝字楼旅开盘但项目市场答去化驻梯度刊反映——诱20猫06掘-2赠01理1年写然字楼括去化谣呈现3个年鹅限梯好度去化赶速度怒：多为杰开盘杨当天统售罄销售捕价格蜜：11娇00慰0-晓16肚00势0元/㎡建筑昨面积齐：3-勾18万㎡/单个诊项目区域贩排序棋：南、丘中、阁呈贡去化骡速度功：0.蛙25然-1剂.7万㎡/月销售俱价格细：80蝴00胞-1匀30惯00元/㎡20总0620晕0720臭0820绩0920证1020泰11建筑纲面积炊：2-敞3万㎡/单个刃项目区域声排序符：北、泛中、冷西去化懒速度遗：0.叙07睁-0海.2万㎡/月销售愧价格渡：46蒙00屋-6喊80队0元/㎡年限梯度建筑甲面积茎：2-粪5万㎡/单个监项目区域挡排序昼：北、滥中、辫南年供兽应量荷：5-批6万㎡/年年供议应量胀：16万㎡/年年供须应量谷：13焰-3穿0万㎡/年昆明猎写字婚楼市织场——未来忆将推直售的铃写字颂楼项合目项目名称区域建筑面积均价目前营销状态开盘时间云上城5A甲级写字楼一至二环约3万㎡1.4万元/㎡在售2011年年底志远城市综合体一至二环约4万㎡——展示——葡萄街区一至二环约4万㎡——展示——广基·锦悦四季一至二环约4万㎡——展示——金尚俊园一至二环————展示——南亚之门一至二环——1.8-2万/㎡展示——世纪浩鸿商业广场南约6-7万㎡——展示2011年年底天森金海国际南约4万㎡7100元/㎡在售——邦盛水岸御园南————展示2012年别样蓝天南约2.4万㎡——展示——润城南————认筹——东信中心城南约17.4万㎡——展示——云安阳光城西约3.2万㎡——展示2011年底经典双城西————展示——未来洒写字嚷楼开霸发市中场环吴境分邀析预沉测、酬应对酷策略预测径：未洋来市侨场竞丝式争激刑烈、各市场忍去化应减缓1应对叠策略苹：入袄市时棵机选微择应章变最钉为关服键23营销钩策略毙：项典目放酿量视疫同期爬市场僵放量彼而定4未来僚开发央市场倾环境耳分析办预测赴、应周对策佩略调研宝显示迟，较匆多项找目一绝般在六住宅扇、商骆业推仗售之霜后再森销售许写字您楼产饥品，翻加之益考虑策工期前等因降素，折城改瓣项目徒入市箭时间疾节点当将延泳迟，要求柳开发本商方丢面应掠对市毛场变喊动、亭及应些变的梨能力丘较高平，抓枯住入摄市时昆机，涝适时建调整拥入市秀时间尼及策材略。目前轰写字妥楼新介增供侄应极绕少，叙市场返去化颈速度20皆11年达绞到峰若值，压但未届来大洲批城尽改综差合体址潜在婚供应辈量巨评大，即市场赶去化林将减存缓；预测琴：未踩来写天字楼姜市场母政策纯形势惕依旧未来嫂国家氏宏观挡、昆仙明微强观市款场在达写字凉楼市坟场的临政策颠预计朱形势枣依旧胃，与住环宅市旨场不贵同，娱写字抛楼价誉格及灯销售仗情况萍主要驶受昆彼明市沉场波汽动影怪响。由于陈主要皂考虑盼昆明闷写字科楼市骗场波闷动情钞况影喝响，营销谋策略但重点凤在于驳市场慎放量狸的控霞制，招商昼与市富场对碑外推都售同汁时进贪行，菠根据熊市场灿同期麦放量策进行谷放量众。昆明订公寓鼠市场授分析Pa妻rt雹2野.5公寓登与住只宅的捆区别进及关玩系公寓住宅产权年限一般为40年，商业用地70年产权，居住用地功能用途商、住两用居住为主区位分布一般为城市中心区、商业成熟区；突出位置核心性、需求便利性一般无限制；突出居住氛围、工作便利开发成本商住公寓投资成本较高：土地成本较住宅高投资成本较公寓低客户群体商务、投资客户群体：小型公司办公置业、首次置业年轻人自用、投资、自住兼投资需求投资回报1、银行信贷、税费是重要影响因素：50%首付款规定及还款年限限制，让不少投资客“以租养贷”的成本被提高；2、与租赁市场的高相关性：公寓供货量增加，挤进公寓投资市场的客户必然增加，伴随的租赁压力同样加大，租赁市场竞争愈发激烈，公寓投资回报有可能会有所降低；3、对商住公寓来说，水电费用普遍高于市政的一倍，物业管理费一般也较高，如果空置的话，高额的管理费会让业主压力不小；投资回报受市场售价、租赁市场等影响两者关系公寓的市场变化与住宅市场的量、价以及行业政策的影响有高度相关性：

1、住宅售价<公寓售价，客户购买偏向住宅，公寓去化速度放慢；2、政策影响因素（诸如住宅限购），普通住宅在密集政策的压力之下成交量有所下降，公寓项目因此活跃，投资客转向投资公寓和商铺，公寓去化速度加快；昆明际公寓股分布入市年限项目名称2006年上海沙龙、拿铁公寓、时光俊园、双龙汇、傲城、顷城名筑、新光世纪、MOMA艺术造城2007年汇都国际、知本时代公寓、樱花丽景、新干线、集大广场、东寺公寓、家天下铂金公寓、北辰财富中心2008年糖果公寓、顺城公寓果壳中的宇宙、东陆座、新南界、星雅俊园2009年SOHO俊园、七彩俊园一期—七彩之门、壹米阳光、中央金座、顺新时代2010年西山新城一期、和谐时代、中央丽城9号公寓、百富琪、新亚洲欢乐城、鼎易天城、欣都龙城、云都国际、中天阳光100、合金公寓2011年Ø新亚洲体育城七期•星宇园、万科•金域缇香20扒06昆-2假01渴1年公倦寓产级品的拳区域伏供应不同宝区域不公寓学在20衔06诉-2丸01众1年的夺供应馆情况20铁06年－20懂11年昆梢明公奶寓区膏域分规布变姿化明哄显；20金07年以净前公疏寓的离分布齿主要与在商要务区和、商朝圈聚陷集中伸心区供和一盐至二悲环区腊域；20贪08年至袋今，悄城市格化进案程发劣展迅锣速，肿昆明巾城市着呈同昏心圆贝式发扬展，慢商务恶中心漂呈现赴多点拼式分忆布，乘公寓饿产品脊逐渐瓜发展链到三杯环以倍内；二级趁市场炭供应低量——20无06－20拔10年市幅场供店应量撤起伏崖不定起，于20锻10年集荷中放李量，20痕11年受蓬新政赏影响议，市因场供咽应量刷急剧糠萎缩20它06年－20祖11年昆跌明公锤寓新阵增供景应量毁起伏黑不定妻，但凝至20董10年新学增供歌应量醉达到涨最大冒值为59饱29就06平方啄米，箭主要解原因开在于厕昆明宵城中级村的咽大量稠改造俊，于20吗10年集溉中释型放；与20斤10年月斜均销次售量孙首榜瞒达到讨最高皮值对茎应，20露10年昆抗明公狮寓市或场达脖到了样前所请未有养的高耐度；自进思入20僵11年以就来，投资艇投机摩客户匀受到专抑制系，市浑场信崇心不赴足，开直发商漆亦受朴到严宣重影帜响，月均依销售额量大嚷幅度岔下降的同突时，毒供应兔量也谱降到伏了20萄06年以追来的怕低谷致，截探止至20粮11年底荡，仅钥达51盯18伍0平方房诚米（洗数据姓仅为陪今年棵开盘失项目催，内耗部认自购未卫计入投其内和）。月均诞消化何量——20荒08年经弓济环晌境改毛善、眨接受考度提择高及询政策疮宽松女，至20丹10年实干现跳币跃，20依11年新降政实杠施，丈月均误消化钳量大户幅度铅降低20裂07年公轨寓市裁场呈悟现下番滑，赌自20铁08年开晓始回径升，道月均偿消化枕量于20托10年达莫到最欧大值些为15铲05名9㎡冷/月；20和11年由于协政策士紧缩直，客辫户信栗心明净显不熊足，傍公寓胀投资亭市场航呈现冠明显危下降蔽态势肥，位剧居榜燃首的追项目英月均里销售品仅达54从06孟㎡捎/月，下友降幅啄度高偿达64牺%。观望秘期观望姑期市场搅良好MO偏MA艺术际造城掉樱悼花丽通景塞星雅德俊园SO饰HO俊园颜西寸山新斩城一赞期叛红星惹国际价格谣水平——惑20口06略-2滚00值7年公茄寓价抄格稳衰定略班有上去涨，20专08后实冻现大掩幅度弃提升洞，产腿品亦翼实现考多元差化发桐展，粉接受就度提易高90赛0060长0040窜0030鼻0020苗0620划0920撤1020证0720蛇0850声0070势0080预00主力阁价格54采0066盼0060竖0020惧1180长0070警0085孕0012证00助037姻00入市惜年份46稼0040运0052强0015宇00考0自20珠08年以逢来，渗公寓鞭市场辩接受芽度大光幅提器高价嫌格上谱涨较该快，护最开佛始主篇要集辫中于航昆明铺传统臣市区惧，进巡寿入20抚10年，柳昆明风新兴教区域你（如动新亚太洲欢把乐城澡）公欣寓也星发展额迅速幻玉，价苗格分近极化互，同燥时众贞多公太寓项尽目开采始以课精装总修入任市，咽拉高翠了整棚体价擦格，20茎11年受丘昆明汗市场爪环境菜下滑挣的影疗响，违公寓限价格帖略有贸回落20皮06－20金07年公柜寓市怪场接堤受度跪较小虚，价蓝格变驻化不谊大，帽集中惨于37矩00－52万00元/㎡10斩00扯020舱06－20饭07年公址寓价花格集涌中于37拴00－52荷00之间坐，略们有所粒上涨咐，但各幅度理较小毅；20每08年均旗价上夫涨幅影度达30谎.4榜%，20未09年均饰价上机涨幅杠度达33输.3虽%，20抓10年以本来，扯昆明昌公寓狸供应织发生亲较大垦变化哪，较邮多以厉精装产交房钢，并葛且众也多传锄统市牲区以饺外项诵目以吃较低牙价格仁入市姑，价沟格呈均现分惑极化如，均棉价上船涨幅踩度难石以统展计，画但较杯好区段域精担装房牵源价部格至15健00眼0元/㎡。20丙11年公逆寓开黎盘项狮目相陶对较炒小，金受政便策、网区位举等因木素影幅响，码价格中略有怕所回帮落，劳集中果于80严00－12怀00镜0元/㎡；政策验前后障公寓蒜产品离的消嚼化率面情况年份项目销售时限（月）价格开盘销售率2009SOHO俊园67400开盘80%2009七彩俊园一期—七彩之门48500开盘80%2009中央金座

7300售罄2009顺新时代67600（精装）6600（毛坯）售罄2010西山新城一期138600开盘84%2010和谐时代128000-12000开盘77%2010中央丽城9号公寓810000-12000开盘31%2010百富琪67800-8600开盘85%2010新亚洲欢乐城176000－8000开盘80%2010中天阳光100146000剩余25套左右2010合金公寓18500（精装）7800（毛坯）售罄2010欣都龙城149000－12000（毛坯）14500（精装）86.3%2010云都国际118800开盘42%2011新亚洲体育城七期•星宇园0.2