黄材镇十八湾农庄旅游项目可行性方案

PAGE黄材镇十八湾农庄旅游项目可行性研究报告黄材镇人民政府目录TOC\o"1-3"\u第一章 项目概况 11.1 项目选址 11.2 项目分期 11.3 指导思想 11.4 发展目标 11.5 项目定位 21.6 总体思路 21.7 近期重点 2第二章 项目开发条件分析 32.1 现状和问题 32.2 主要优势 32.3 主要机遇 42.4 主要劣势、威胁 4第三章 市场分析及产品构建 53.1 长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 53.2 产品需求角度的市场分析 83.3 旅游市场开发策略 103.4 游憩模式构建 103.5 旅游产品定位 123.6 游玩线路组织 12第四章 功能分区与项目设置 144.1 总述 144.2 综合服务区 144.3 农事体验区 164.4 景观游憩区 174.5 野营拓展区 184.6 森林保育区 20第五章 形象标识与市场营销 205.1 旅游形象简述 205.2 旅游形象定位分析 215.3 市场营销 215.4 旅游节会 23第六章 基础设施配套 246.1 交通配套 246.2 给排水配套 256.3 电力电讯配套 256.4 环卫设施配套 266.5 解说系统配套 26第七章 环保及旅游安全 277.1 环境质量保护 277.2 旅游安全 287.3 景区防灾 28第八章 投资估算与效益分析 298.1 投资估算及项目分期 298.2 资金筹措 318.3 效益分析 31项目概况项目选址项目位于宁乡县黄材镇松华村大冲里，为一处狭长山谷，南北两端分别以古塘堤坝和李家坟山处山顶为界，东西两侧各以山脊为界。大致范围为:南至28°10′20″N，北至28°11′10″N，东至112°08′38″E，西至112°08′19″E。该区域东西平均宽约200m，南北长约1.5km，总面积约30ha（合450亩）。项目分期旅游开发是一项长期、渐进的工程。依据规划项目的资源条件、资金实力、市场趋势等各种情况，将松华生态休闲农庄旅游发展期限划分为近、中、远三个时段，分别对应于2009年-2011年、2012年-2015年、2016年-2020年。近、中期着重于项目建设、游憩方式的摸索和市场的拓展，远期则注重产品更新转型。指导思想脚踏实地，因地制宜，紧抓特色，滚动发展。要认清优势与不足，本着经济可行的原则，充分利用本地资源物产，吸引互补型的优良资金，坚持“特色就是生命”，打造极具乡土气息的特色产品，先易后难，分期分片，滚动发展。发展目标近期：项目启动初期，主要以推介休闲型旅游产品为主，在2009年实现50人/日的接待规模，在2011年达到100人/日的接待规模，2009年进入乡村旅游服务接待单位名录，2011年被评为四星级农家乐；中期：随着互补型优良资金的加入，旅游产品将逐步由休闲型向度假休闲并重转变，形成200人/日的接待规模，并不断进行景观建设，2013年被评为五星级农家乐；后期：结合市场需求进一步进行产品更新和转型，成为宁乡县域内独一无二的山村旅游目的地，2019年被评为AAA级旅游景区。项目定位总体定位：长沙大河西乡村旅游的一颗新星。产品定位：以山村酒店、生态餐饮为重点，以农事体验、山地观光、山野拓展为辅助。市场定位：积极溶入大沩山旅游线，近期以宁乡县及长沙市区为主要市场；中期开始拓展株洲、湘潭及周边其他城区市场。总体思路依托环境、气候、景观、物产4大优良资源，开发山村酒店、生态餐饮、农事体验、山野拓展、山地观光5种旅游产品，设置综合服务区、农事体验区、景观游憩区、野营拓展区、森林保育区5个旅游功能区，尽快解决路、电、水3大基础问题，重点抓好产品设计和市场营销2项关键工作，将农庄打造成为长沙市大河西乡村旅游的1颗新星。近期重点建好水电路，搞成综合区，摸索好的玩法，打开市场局面。项目开发条件分析现状和问题规划区所在山谷中有昊天园林工程实业有限公司建设的猕猴桃基地，该基地由湖南省农科院提供技术支持，通过8年持续投入和建设，已基本建成并实现了经济收益。对于旅游开发，该基地老板也已有所谋划和行动，做了一些基础工作，打下了好的基础。目前，该项目主要存在以下问题：整个生态休闲农庄还没有确定一个明确的区域界线；当前的猕猴桃基地老板没有两侧山林的承包权，而要开发和保持谷中良好的生态环境和景观条件，就必须维护两侧山林的完好；基础设施方面，入口道路还没有硬化，山谷中的供水和景观用水是个难题，供电情况也不理想；目前的开发商实力不强，资金上存在缺口；没有旅游经营经验，需要一个具备较强旅游市场开拓能力的合作伙伴；休闲农庄的具体项目、产品的形式和特色等方面，尚没有一个明晰的概念。主要优势环境优势林茂土净，水清气洁，环境清幽。景观优势植被茂盛，林相优美，流水潺潺，春有杜鹃，秋有红叶，具备很好的景观资源条件，是开发乡村旅游的好地方。区位优势区位优良、交通便捷、可进入性强。规划区毗邻长株潭城市群，与周边主要城市均能快速便捷地到达，距宁乡50公里，距长沙80公里，距湘潭85公里，距株洲100公里。后起优势规划区此前未有过旅游经营，还是一张白纸，而且本身规模较小，可塑性、灵活性极强，同时又具备生态农业等良好基础条件，只要合理规划科学发展，后起优势明显。主要机遇氛围机遇规划区处于大沩山旅游区范围内，临近密印寺、沩山漂流、峡溪漂流、千佛洞、三福门及清羊湖等景区，只要找准定位，就一定能利用好这种旅游行业发展的氛围。市场机遇城市居民离退休者、家庭、自驾车者、机关团体等市场主体的旅游消费需求持续增长，“长假改短，短假增多”，短途旅游、郊野旅游越来越盛行，对乡村旅游的需求量越来越大。政策机遇新农村建设对发展旅游业积极支持，目前经济危机形势下拉动内需、加强基础设施建设的政策，以及国家对于乡村旅游的一贯支持等一系列的利好政策机遇。主要劣势、威胁名气劣势旅游经营完全要从零开始，没有半点知名度。资源劣势虽然规划区内景观相对良好，但不能成其为吸引力因素，游客不会因为这里的风景而来到这里；此外，水资源不足，供水、水景营造及相关活动的组织成为难题。生态威胁规划区面积较小，生态系统单一而脆弱，面临火灾、洪灾、雷电灾害、虫害等多种威胁。竞争威胁周边区域如本镇龙泉村的旅游项目对本项目存在一定的同质竞争威胁；各成名景区对本项目存在一定的屏蔽威胁；外围农民可能形成一定的分流威胁。尤其是在目前经济危机形势下，对于刚刚踏进旅游行业的经营者来说，所可能面对的挑战更是未知的。市场分析及产品构建长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征笔者对曾参与规划编制的长株潭地区某景区所进行的调查数据进行了引用：市场面宽，潜力巨大市场面的宽度可以通过游客的人口学特征来反映。当现实市场的人口学特征越接近客源地的人口学特征，市场发育面就越均衡。通过最近的调查经验发现，长株潭现实旅游客源市场的性别、年龄、文化程度、职业与家庭人均月收入等指标都呈现相对分散分布，与长株潭建成区现有人口学特征接近，表明长株潭周边休闲度假市场发育面宽广，均衡度较好，说明了休闲度假产品能广泛适应长株潭市场，潜力巨大。旅游活动注重亲情出游方式是旅游消费行为的重要征之一，游客选择不同的出游方式，反映了内心深处的心理需要指向。最近的相关调查数据显示，多数游客是与家人一起（32.25%）或亲友结伴（28.81%）前往休闲度假，由单位组织的占21%。家庭市场与亲友市场是长株潭休闲度假市场的重心，也是区别于标准观光旅游重要特征。参照群体作用显著调查显示，33.95%的游客是通过亲友介绍，获得休闲度假信息的。其次是旅游宣传册（21.77%）等，这反映了参照群体口碑宣传对游客的出游决策存在着高影响现象，从另一个方面也揭示了休闲度假开发必须重视游客经历对潜在市场的作用。同时，网络（7.93%）已成为人们获取旅游信息新兴途径和选择旅游目的地的重要参考，应加强网络营销的力度。自驾游与单位组织渐成主流调查表明，汽车是目前出游最主要的交通工具。其中自驾车的比例高达34.51%，单位车占24.33%。这种结构在客观上受到交通条件的制约，在主观上，也反映了特定人群的偏好。这与异地观光旅游多选择飞机、火车与长途汽车有较大差异。指示休闲度假地建设中应充分注重道路、停车场的建设，加强交通组织的管理。存在明显的理想时间距离统计数据表明：对于城市周边的休闲度假，所有游客有一个心目中理想的时间距离，即：游客休闲度假的理想距离围绕1～2小时车距双向递减，集中度明显。随着交通条件的改善，2小时左右车程可以覆盖200km范围的乡村，覆盖面比较明确。过远觉得行程太累，太近没有出游的感觉。出游动机凸显休闲度假多数游客选择休闲度假的动机是休闲度假、释放工作压力和观光旅游，约占80%。说明我国旅游业已从异地观光旅游逐步走向了本地休闲与度假旅游，符合旅游业发展演进规律。“乡村”概念吸引人们前往缓解压力旅游吸引力是人们做出旅游决策时的重要影响因素，调查表明，“乡村”概念成为多数游客认定的吸引源（48.00%）。其次才是休闲度假活动项目、综合服务和距离和交通条件等。同时，游客选择休闲度假存在三大自身性原因：缓解工作压力（28.26%）、景点本身的吸引力（24.85%）和时间上更好安排（20.45%），三者差别不明显。说明乡村本身的吸引力是休闲度假行为的首要决定因素，而价格和费用问题关注程度并不高，这与异地观光旅游有较大的区别。出游频率高客观上，城市周边的休闲度假目的地，使出游的时间限制、空间限制、费用限制较小，随着人们生活生平的进一步提高，会越来越普及，成为城市居民的经常性消费活动。调查表明，休闲度假出游频率高，约九成的游客有过多次城市周边短程旅游的出行经历。存在季节差异，冬季明显偏冷长株潭周边休闲度假存在一定的季节性，春秋季节成为旺季，夏季为平季，冬季为淡季。访谈得知，春季是乡村美丽的季节、秋季是乡村收获的季节，最吸引人；部分人夏季嫌热，多数人冬季怕冷，人们难于选择这样的季节前往。旅游花费高，消费潜力大长株潭城市周边休闲度假的现实旅游花费较高：约六成游客花费为200～599元，也有约一成的游客消费超过1000元。在未来休闲度假花费方面，有一半游客集中在200～599元，而愿意花费1000元以上的约占两成。与现实相比1000元以上花费等级上升近一成，因此，长株潭休闲度假的市场潜力巨大，可以通过开发好的项目来挖掘其消费潜力。“乡村特色”倍受青睐“乡村特色”普遍受到了游客的欢迎。约八成的游客愿意乡村特色商品；超过一半游客最喜欢“乡村特色”和“乡村元素”产品。因此，开发具有“乡村特色”的旅游商品和产品对提高休闲度假的经济效益具有重要意义。产品需求角度的市场分析除应弄清楚主要目标市场即长株潭市场的总体特征外，我们还应对不同专项需求的细分市场特征进行分析，以明了那块市场是我们所需要或不需要的。这类专项旅游需求市场主要包括生态休闲市场、怀旧市场、自驾车市场、银发市场、学生市场、自由人市场、本土消费市场、商务政务市场及香客市场等方面，通过分析我们可以得出结论，生态休闲市场、自驾车市场、学生市场、本土消费市场和银发市场是松华生态休闲农庄的重点目标市场，而怀旧市场、自由人市场、商务政务市场不是我们的重点。细分市场特征分析产品重点生态休闲市场年龄在30—50岁之间，多数学历较高，以企业中、高层人员或私营业主为主，个人月收入在3000元以上，倾向于高价高质、与众不同、知名度高的旅游产品，偏爱休闲度假、修身养性的旅游方式，追求轻松自由、不同寻常的感觉，多数喜欢与家人或朋友同游，大多自主安排出游计划，对交通工具、住宿条件、旅游设施、服务水平的景点质量要求较高。山村酒店、生态餐饮、山地观光怀旧市场年龄在30—50岁之间，倾向于中高档价格、差异于现代文化特征的旅游产品。决策谨慎、安排周密，体现在对于确定性、安全性、舒适性的要求较高。出游主要集中在黄金周、工作日（公差）、带薪假期等，这类人群一般喜欢“过夜游”，以满足其差异化的生活需求。农事体验、生态餐饮、山地观光自驾车市场倾向于中高档价格、文化和自然特征兼备的旅游产品，出游时间多集中在周末、黄金周以及带薪假期。多选择短途路线为主，长途路线为辅（3小时休闲市场），倾向于以家庭为单位或以车友会、俱乐部为单位的集体出游，对旅游地停车、住宿、安全等条件要求相对较高。山村酒店、农事体验、生态餐饮、山野拓展、山地观光银发市场年龄在60岁以上，经济基础强，有充分的休闲时间，对于确定性、安全性和服务的要求较高。不容易接受新鲜事物，但一旦接受可长期发展。此类市场对要求配套完善，对养老、养生和健康有极高的需求。山村酒店、农事体验、生态餐饮、山地观光学生市场倾向于中低档价格、高内涵的旅游产品，求知、交流、探奇、娱乐欲望强，注重旅游产品的参与性、体验性和教育性，对精神层面的追求高于对物质层面的追求。该人群主要以寒暑假消费为主体，大多有朋友、家人或恋人同行，对旅游产品要求较高，对文化、生态、历史、宗教类景点有较大热情，就规划区而言，“亲近自然”和“山地生态”是其主要出游引力。山村酒店、农事体验、生态餐饮、山野拓展、山地观光自由人市场年龄在18—30岁之间，已参加工作，收入中等水平的青年人群，倾向于价格合理、富有特色、功能多元化的旅游产品。追求独立、自由、个性、新奇、时尚的旅游方式，属于风险偏好类型，知识层面相对较高，有强列求知欲和交际欲，出游率高，倾向于自主安排出游计划，与朋友、同事、家人出行的比例较高。山村酒店、农事体验、生态餐饮、山野拓展、山地观光本土市场黄材、宁乡等近程消费市场，主要消费目的为接待、聚会和日常休闲，是规划区的长期消费目标群体，主要消费集中于餐饮、接待、周末度假、旅游购物（农产品）。山村酒店、生态餐饮、山地观光商务政务会务市场25岁以上，各年龄层次都有，住宿标准一般在中等偏上水平，参加旅行社的比例较低，多参加单位组织和自助旅行，在旅游目的地游览的时间一般较短。该市场潜力不可低估，随着政务活动的增加，其出游力将会有很大的增长空间。生态餐饮旅游市场开发策略通过对长株潭城市居民休闲度假市场分析，可以看出包括松华生态休闲农庄在内的大沩山旅游区所面临的巨大休闲度假市场需求。针对长株潭城市居民休闲度假旅游市场特征，松华生态休闲农庄在开发市场和设计产品时应注重以下方面的问题：重视散客旅游市场，尤其是亲友结伴旅游市场；打造休闲度假线路，突出乡土特色，进行特色营销；注重道路与停车场建设，改善旅游通达状况；加强与各旅游、汽车、自行车等俱乐部的联系与沟通；营造亲情氛围，强化口碑宣传，强调特色服务、温情服务；提高满意度，增加重游率，提倡跟踪管理、折扣营销；做好春秋两季，平衡季节差异，打造避暑产品，挖掘冬季特色，冲淡季节影响；游憩模式构建在解决好“吃、住、行”之外，还要多在“游、购、娱”等方面多下工夫，通过“观→学→养→乐→跟”这种参与性强、“养成式”的游憩方式，来实现产品的价值和达到预期的目的：观观花、观果、观叶、观农。观花，利用林地和田土，通过利用自然原有和人工栽培，做到四季有花可赏。春有杜鹃、梨花、桃花、樱花（可林间间植）、油菜花（外围）；夏有石榴、栀子、茉莉、凤仙、文竹、仙人掌、荷花、牵牛等；秋有桂花、菊花、百合等；冬有木瓜、梅花、山茶、水仙、一品红、君子兰、马蹄莲、仙客来、樱草等。另外，计划在峡谷深处开辟一处兰花基地，届时兰花培育与旅游经营相得益彰，旅游经营为兰花基地带来人气，兰花基地提升旅游品味。观果，逐渐改变目前只有猕猴桃果品的现状，今后将针对观赏需求“多种类，少数量”地种植一些果木，可选种类包括木瓜、梨、桃、李、樱桃、金桔、葡萄、杨梅、桑葚、柚子、柿子、枇杷、草莓等，主要注重于观赏价值，不一定采用良种，而以挂果期越长、观赏性越强越好，并可借鉴遮光印字水果手段。观叶，观林相、观植物叶片，如竹、芭蕉、棕树、梧桐及各种色叶植物等。观农，观赏农作过程、农作器具等。学学耕、学种、学栽、学做、学采摘、学设计、学农俗、学土玩，总之，学一切易于学习而城市人从未体验或久未体验的乡村活动和知识，可选活动包括耕地、播种、移栽、采摘、初加工、农俗讲述、踢毽子、打陀螺、走高跷、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、放羊、喂鸡、丢沙包等。养通过购买、认养、租养果树、花株、林木、小动物，来颐养天年、培养爱心，使得幼、老、女、侣等类客人在农庄有事可做，使其心旷神怡，既产生实实在在的经济效益，又让游客享受真真切切地放松。乐通过参与易于组织，又让人快乐的项目，如摸鱼捞虾、农作运动会、野营活动、篝火晚会、土屋KTV、土制乒乓球、多人跷跷板、亲子手推车、伴侣喜服秀等，畅怀放松。跟通过玩乐，强化纪念性的购买需求，产生跟进式的购买行为，如购买水果、花卉、土特产等；通过跟踪服务，禅僧跟进式的口碑，促进“客带客”形式的市场拓展。旅游产品定位先易后难，逐步构建以山村酒店、生态餐饮为重点，以农事体验、山地观光、山野拓展为辅助的旅游产品体系，满足目标市场多样化的旅游需求。盈利重点：山村酒店、生态餐饮；引力辅助：农事体验、山地观光、山野拓展；游玩线路组织农庄规划项目初步建成后，可自身单独或结合周边景区开发为1－2日游线路：内部游线组织农庄一日游农庄接待中心（9：00）→参观磊石小屋→花溪→兰花基地→山顶观景台→午餐（11：30）→土玩场→四季花果园→烧烤场→晚餐→回程（18：00）。农庄二日游A方案第一天：农庄接待中心（9：00）→入住磊石小屋→山顶观景台→兰花基地→午餐（11：30）→花溪→四季花果园→晚餐（17：30）→土屋KTV（或棋牌）；第二天：早餐（8：00）→土玩场→烧烤场（或钓鱼）→午餐→回程（15：00）。B方案第一天：农庄接待中心（9：00）→野营登记→山顶观景台→兰花基地→花溪→午餐（11：30）→野战对抗→土屋KTV（或棋牌）→晚餐（17：00）→篝火烧烤；第二天：早餐（8：00）→四季花果园→土玩场→午餐→回程（15：00）。外部游线组织一日游方案农庄接待中心（9：00）→四季花果园（或其他）→午餐（11：30）→其他景区→回程。二日游方案第一天：农庄接待中心（9：00）→入住磊石小屋→土屋KTV（或野战对抗）→午餐（11：30）→其他景区→花溪→晚餐（17：00）→篝火烧烤；第二天：早餐（8：00）→四季花果园→兰花基地→土玩场→山顶观景台→午餐→回程（15：00）。功能分区与项目设置总述划分景综合服务区、农事体验区、景观游憩带、野营拓展区、森林保育区5个旅游功能区。各功能区块之间并没有严格的界线，它们是部分重叠交叉的，进行分区是为了分析起来更加明晰。功能区比例主要功能核心项目综合服务区10%游客集散餐饮住宿游客接待中心、停车场、农事体验区20%农事体验田间游乐花果园、兰花基地、菜园、鱼塘、土鸡围栏、马头羊围栏、梯土整理景观游憩带10%山地观光农园游赏大门、奇石草坪区、小品、花溪、山顶观景台、林下游憩区、游道环线野营拓展区10%生态餐饮棋牌娱乐入口游道、营地、林间拓展区、土玩场、烧烤场、篝火区、野战对抗场森林保育区50%农家宾馆山野酒店景观树种、防火树种在各个功能区的项目设计中，始终围绕“因地制宜、紧抓特色”的指导思想，坚持“土极而近乎雅”的风格信仰。所有房屋一律采用天然卵石或漂石砌筑而成，房屋顶盖则覆以茅草、杉树皮、小青瓦，景观营造多采用茅屋、夯土、原木、砌石、陶器、竹器、马灯等乡土符号。综合服务区综合服务区位置以原老房子为中心，向东、南、西三方拓展，集中游客集散、餐饮、住宿、娱乐、购物等功能，是整个农庄的心脏，这里的房屋全部采用石砌或土筑，形成农庄核心特色，外墙不加修饰而内墙以石灰抹平，内部器具设施要求舒适而动感。游客接待中心：设于现老房子东面，为游客提供入住登记、咨询、导游、寄存、休息、购物等服务，占地面积约60m2，1～2层，内设存放区、咨询台、休息区、洗手间、导游区、小超市。停车场：在综合服务区接待中心南面修建一处生态停车场，面积约300m2，可停放小车20台，另在接待中心东南面公路旁修建小停车场一处，面积约60m2，可停放大巴2台。停车场采用水泥铺建，各车位之间栽植有景观树，保留停车场一侧的梯土墙。并在石墙上设置滴水竹枧多个，引老井水，下放置石臼盛之，形成独具特色的石臼洗手盆。餐厅：在原老房子处分期新建及改造餐厅约200m2，包括一个大厅和6个包厢，餐厅菜肴全部采用绿色原材料烹制而成，拟将土鸡、山羊菜品打造成农庄的特色招牌菜品。棋牌室：设棋牌室3-5间，另外各客房中也可提供棋牌及点心、茶饮服务。土屋KTV：独具特色的夯土或土砖砌筑的KTV包房，冬暖夏凉，音箱效果极好，同时富有野性色彩。吧房：整合茶室、网吧、书吧功能，并提供一些小型活动如投壶、掷飞镖等。磊石客房：分期新建客房约1000m2，包括1个小会议室。分别配置不同的内部物品，用作普通客房、单身客房、情侣房、家庭房、老年静养房等不同用途，并相应地赋以不同的名称，如观云、闻莺、听泉、习画等。客房内卧具、卫生间、空调、电视、网络接口齐全，并提供洗衣和叫醒服务，方便、舒适。老井小院：将留存的老井修葺后形成一处景观，并在各栋石屋之间留出一块空地，形成一个具有复古主义色彩的老井小院，是休憩休闲的理想场地，可兼作露天餐厅。农事体验区农事体验区主要是分布在田土区域，其主体是猕猴桃园。猕猴桃园：保留现有的大部分猕猴桃园，在游客服务中心背面的猕猴桃架下围养土鸡。四季花果带：分片种植多种花果两用的果木，并引进反季节品种以弥补不足，使游客一年四季到农庄都有花可赏，有果可尝。并可推出印字水果体验服务，如游客亲手培育的印有自己或亲属名字的桃子等。马头羊围栏：在现新房子北面建一个马头羊围栏，用以关养购买来的马头羊，游客可体验放羊、喂鸡等。梯土整理：谷中原本有很多梯土，现均已荒芜，可将一部分比较集中的梯土整理出来，栽植一些观赏树种和花卉，以及用作游客租种体验之用。鱼塘：在规划小停车场对面及现有新房子北面各挖掘一口山塘，面积分别约1.2亩、1亩，蓄水，放养家鱼，供游客享受垂钓之乐。游客可自带钓具，也可到游客服务中心租借和购买。菜园：辟菜园子，种植时令蔬菜，实现农庄餐厅部分有机蔬菜自给；各类蔬菜分垄而植，在距离游道较近的一端树立木牌标明种类以利于游客识别，并留取少量空地以供游客体验之用。景观游憩区景观游憩区严格意义上应称作景观游憩带，它是沿游道而分布的一个区域，功能主要定位于交通和游赏。大门：景区大门设计成一段已部分坍塌的磊石墙，上面歪歪斜斜地挂着用小原木做成的几个大字，即“花溪小屋欢迎您”，城墙外是一片草地，点缀着一些奇石，这就是奇石草坪区。奇石草坪区：位于大门两边，面积约50m2，栽植了一种乡村常见的草皮，草坪中间点缀着几块奇石。花溪：从奇石草坪区开始，到兰花基地止。通过对小溪沿途进行杂草杂木清理，以及一些地段进行花草栽植，形成一条可观石、可赏花、可亲水、可摸虾的趣味“花溪”。景观小品：主要包括一些石景、树景、亭榭，以及一些农家器物的大小摆件，如小桥、水车、石磨、碓、犁、耙、片石墙、山石盆景等。山顶观景台：游客接待中心西北面山顶上有一棵大梓树，我们因此将该山顶名为梓树顶。规划在山顶上这棵梓树上修建一个观景台，可实现树上观景。林下游憩区：在梓树顶下方开辟一块林下游憩区，用于森林静养，呼吸负离子和植物精气。游道环线：规划修建农庄游道环线，主要包括登山游道和亲水游道两个部分，二者在野营拓展区连通。登山游道：接待中心—梓树顶—户外拓展区；亲水游道：入口—花溪—户外拓展区，沿花溪修建，并可在沿途修建1-2个小亭子和几处景观小品。游道沿线通过杂木清理，让一些石壁、石罅露出来，从而成为景观点。野营拓展区野营拓展区主要位于猕猴桃基地北面尽头的一块区域，包括一块平地和周边的坡地，主要用于野营和户外拓展活动。入口游道：由游客接待中心修建一条游道到达猕猴桃基地西侧山坡的台地上，游道长约0.5km，宽2m，后期可改建为公路，以缓解停车压力。营地：现猕猴桃基地北端西侧山坡有一处台地，面积约15亩，规划辟5亩建设野营地，包括树下营位区、吊床区、公共厕所、商店及管理房等，共设营位50个。林间拓展区：在营地入口一侧的台地上及级缓坡地带的林下设置拓展运动区，面积约1亩，巧妙运用树干及地势，设置秋千、梅花桩、索桥、独木桥、单杠、过夹墙、信任背摔、挑柴担、峡谷荡跃等户外游憩及拓展项目。趣味土玩场：修建土玩小广场一个及土玩小屋一座，提供成品土玩租、售及土玩DIY材料、工具出租，亲子同乐、同龄同乐，包括踢毽子、打陀螺、走高跷、跳房子、下土棋、推磨、舂碓、丢沙包、土制乒乓球、多人跷跷板、亲子手推车等。烧烤场：在营地东南面修建烧烤场一处，烧烤灶位20个，烧烤场周围的杂木及枯枝要经常清理，并配置有消防灭火器材。篝火区：在营地与烧烤场之间设篝火区，用于夜间篝火烧烤晚会。野战对抗场：在烧烤场西北面山坡及山窝中设置野战对抗场，满足背包客及真人CS迷的需求。冷浸浴沙滩：炎炎夏日，游客还可以在花溪的沙滩上洗个凉水澡。森林保育区森林保育区包括未直接被旅游开发利用的其他林地区域，其中为美化林相景观，会在其中间植景观树种，如水杉、鸡爪槭、马褂木等；还会在其中培育几条防火林带，栽植木荷等树种。形象标识与市场营销旅游形象简述准确、具有强烈感染力的旅游形象，是提升旅游区品味、传播旅游区理念的重要途径和必然举措。旅游形象的基本认知旅游形象可以实现对内梳理关系、统一认识；对外明确地位，清晰印象。它包括旅游形象理念体系（MI）、旅游视觉形象识别体系（VI）、听觉形象识别体系（AI）、行为（风情形象识别体系（BI）等。旅游形象一旦建立便成为无形资产，需要最大限度的保护其所包涵的品牌价值，并最大化的发挥其作用。旅游形象建立的途径旅游形象体系的建立，主要依据以下三个方面的把握：一是通过综合分析旅游区地脉、文脉及旅游区发展愿景，从中提炼出最具代表性、操作性、前瞻性和亲和力的元素，进行设计和打造；二是正确把握旅游区与相关的重点旅游区之间的关系，考虑如何实现消除形象屏蔽现象，最大限度地实现形象叠加；三是在旅游形象的打造实施过程中，要分清重点和步骤，尽可能在最短时间内，突出相关重要节点，实现旅游区形象的高效提升。旅游形象定位分析基于将农庄命名为“十八湾”生态休闲农庄的前提，通过分析后将农庄的旅游形象定位如下。优选形象：春夏秋冬·变换着十八湾的柔情——十八湾生态休闲农庄定位阐释：“春夏秋冬”：直指农庄的景观特点，四季如一季，四季花开不谢，四季硕果累累；同时指出这里就如世外桃源一般，安宁幽静、安乐和谐，随时都欢迎人们的到来。“变换着十八湾的柔情”：点出了农庄的名字，也点出农庄的特色建筑，磊石小屋、夯土小屋；同时指出了农庄是享受私密环境的好地方，可以尽情彻底放松自己。市场营销营销意识特色意识：所谓“人无我有，人有我优”，紧抓乡土特色，形成区域精品；基地意识：注重团体消费的力量，立足资源，契合需求，做“块产品”；炒作意识：新兴旅游产品的适度炒作是有必要的，有助于形成“人气”。营销策略产品策略：常规产品+时令产品。作为一个定位为短程游憩休闲性质的农庄，应足够地重视回头客，在产品方面除了配置常规性的项目如外，还应适时推出时令产品。价格策略：项目自选+各样折扣。游客到农庄消费产品种类和数量都由其自身选择，农庄还可以根据游客对象、地点、时间、消费次数的不同，实行各种折扣活动，如对单位团体游客、旅行社团队、学生等实行优惠价格，在黄金周、周末、旺季和淡季实行不同的价格，以及与各单位制定特约价格等。渠道策略：所谓渠道，就是有效促成消费者消费的通道。渠道的建设是循序渐进而非一蹴而就的，结合农庄自身情况，应该是先易后难，由单纯的零阶通道向零阶通道与一阶通道并重转变。前期，通与顾客面对面的交流沟通，吸引本地消费者前来；后期，在注重自身宣传的同时，寻找合适的旅行社、俱乐部及其他组织机构建立合作伙伴关系。公关策略：应关注以下几种公共关系的建立与维系：媒体公关——经常性、灵活性的邀请有关媒体前来报导采风；行业交流——积极参与行业活动；汇报沟通——与主管部门保持良好沟通，争取其理解和支持；社区公关——支持和引导社区居民的参与和保护。促销策略：广告——选择经济、有效的媒体进行广告宣传；组合——与互补性较强的景区企业联合促销，如“买家居奖农家乐”、“买电器送旅游”、“先进工作者奖励旅游”等。生态休闲市场怀旧市场通过平面媒体宣传和媒体高曝光率拉动此类人群的旅游消费；促销宣传持续长期进行，可逐步发展VIP长期或常居型消费群体；加强与旅行社合作，提供更多、更详实的旅游宣传材料。自驾车市场提供客房预订、停车位等服务；加强与车友会、车迷俱乐部等组织的合作；逐步发展VIP消费群体；注重在时尚类、汽车类别、旅游类别平面媒体的宣传促销。银发市场保持项目的高曝光率，通过相关老年对口管理机构或保健单位进行渗透式宣传。学生市场产品宜中低价位；产品以内涵丰富、游览时间较长的修学和体验为主；旅游接待设施不必豪华，只要卫生、舒适即可；与学校等单位联系，建立校园旅游代理。自由人市场尽量安排可生态探险，可休闲度假，可康体健身，还可体味乡土风情的游线。本土消费市场通过户外广告、口碑传播、相关单位定向营销及旅游专店的展示拉动消费需求。旅游节会结合自身，关注时尚，结合农庄旅游项目建设进度，旅游区可以选择适时地组织、举办一些节会活动来进行促销，提交下面这些例子以抛砖引玉：端午相聚·樱花小屋——端午樱桃节；绿色信仰·健康人生——猕猴桃采摘节；走近花溪·亲近小屋——花溪亲水活动；红叶醉秋·魅丽身影——书画摄影采风；浪漫山谷·幸福一生——特色婚庆活动。等等。基础设施配套交通配套入口公路入口公路已有较好的路基，规划在2009年完成水库～接待中心路段的水泥路面硬化，长1.5km，宽4.5m，纳入通村公路笼子进行建设；中期打通接待中心～野营拓展区的道路，长约0.5km，宽3m。游道环线规划修建农庄游道环线，主要包括登山游道和亲水游道两个部分，二者在野营拓展区连通。登山游道：接待中心—梓树顶—野营拓展区，长约1.8km，平均宽度1.2m，不进行硬化；亲水游道：入口—花溪—户外拓展区，沿花溪修建的亲水游道，长约1.2km，平均宽度0.8m，片石、卵石等形式的路面。停车场地近期在综合服务区接待中心南面修建一处生态停车场，面积约300m2，可停放小车20台，另在接待中心东南面公路旁修建小停车场一处，面积约60m2，可停放大巴2台；中期在野营拓展区修建一处生态停车场，面积约200m给排水配套给水目前农庄内无其它居民点，猕猴桃基地生产及生活用水均取山溪水，由于农庄离集镇较远，规划预计农庄旅游经营开始后将仍然需要取用山溪水，但溪水水量季节变化太大，因此规划在溪水上游修建拦水坝一座，沿花溪建滚水坝多处，修挖水塘3处，以解决枯水季节的用水难题。在综合服务区和野营拓展区分别修建60m3和20m3蓄水池一座以供生活用水，生产用水取山塘水。排水农庄内目前尚无排水及污水处理设施。旅游经营开始后将产生大量生活污水，溪水无法自净，因此必须先进行处理后才可排入池塘，规划在新房子北面现猕猴桃园中远离公路一侧建一个污水处理站；严格实行雨污分流排放，公路、游道两侧应建设排水沟，迅速有效的排除地表水。排污处理工艺流程如下：生活污水生活污水厕所污水化粪池栅栏沉淀池氧化池排入池塘（农田或林地）电力电讯配套农庄内目前用电直接采用220V低压接入，规划采用10kV高压接入，设计负荷150kW；接入电信网络，满足游客上网需求；电视采用卫星接收器接收后进行信号分转。综合服务区西北侧上方闪窝中建变电房（机房），集中进行变压、网络信号分转和卫星电视信号分转，机房引出的输电线路全部采用地下敷设接入。环卫设施配套农庄内目前没有还没有进行环卫设施建设。规划在农庄内道路沿线、观景点等区域设置垃圾箱。综合服务区、野营拓展区等区域按50m2一个垃圾箱设置；环形游道沿途按80m一个垃圾箱设置；垃圾箱外观要与周围环境相协调。在综合服务区、野营拓展区各设冲水式公厕一处，蹲位分别为15个和10个；在山顶观景台附近设旱厕一处，蹲位5个，厕所的建筑形式、体量大小、色彩均应与周边环境协调。解说系统配套旅游解说系统的设计要求醒目、清晰、易于理解、形式恰当和系统完整，又包括交通导引、景物解说和劝导警示等方面的内容。农庄外围的主要路口，要经过审批后设置交通标志牌，以便于游客顺利进入到农庄；农庄入口、农庄内部的公路和游道，以及通向各栋客房的路口，均应设置交通导引牌示；各景点应配简介，各树种、作物均可进行牌示，以便于游客识别；陡坡、崖壁、深潭、机房等存在安全隐患的地方一定要设置警示标牌，以防造成危害。环保及旅游安全环境质量保护农庄的空气、林木、水资源一旦遭到破坏将给旅游经营带来毁灭性的打击，因此相关保护至关重要。大气保护农庄内目前空气清新，大气环境质量优良。旅游经营开始后，应尽量多使用电能、太阳能、天然气等清洁能源，要尽量减少使用柴薪、煤、石油等燃料；停车场、公路两边栽植能吸收有毒气体的树种，加强绿化。水环境保护农庄所在山谷山体蓄水能力较弱，只有惟一的一条溪流，且流量较小，生态环境脆弱，水资源尤为宝贵。应加强植被绿化，提高水土保持能力；生活污水、厕所污水经处理达后方可排出；合理设置垃圾收集设施，防止游客将垃圾、纸屑、果皮、塑料袋、食品等杂物丢入水中，污染水质。噪声控制合理布置将“动”“静”两种形式的旅游活动场所，在空间上进行一定的隔离；土屋KTV和客房均采用夯土或石砌等形式，以具备良好的隔音效果；旅游旺季一般不进行工程施工；在公路两侧多种植树木。固体废弃物处理农庄内的垃圾要及时清扫，集中收集，争取做到日产日清。动植物的保护对整个农庄规划区进行封山育林，并对一些树种进行挂牌保护和说明介绍，让游客更多的了解植物，了解大自然，提高环保意识，丰富游趣；禁止非法狩猎活动。旅游景观保护重要景点景观要加以保护，尽量保持其原真性，加强景点景观周围的植物绿化、美化。对道路沿线的景观采用“显佳景，隐劣景”的做法，合理组织道路布局，突出农庄的景观特点。旅游安全良好的社会治安和健全的安全保障体系可以给游客提供一个安全的旅游环境。农庄内应在水旁、崖边、林内、公路急转弯等地段设置防护设施和警示牌，以提醒游人在攀登或游玩时提高警惕。应备有救生设施和担架、医药箱等急救设施。景区防灾防洪加强水土保持，疏通排水沟，夯实路基，修建护坡，防止滑坡、塌方、泥石流等灾害的发生，随时关注天气情况，有险情隐患及时通知游客，组织疏散逃离。防火加强防火宣传，加强火种管理，不得在野外林中用火；配置足够的灭火器材，并及时进行更新；种植防火树种，形成防火林带；重点做好野营拓展区和综合服务区的防火工作。防止食物中毒采用清洁的饮用水和食品原材料，保证厨房良好的卫生状况；出售卫生、合格的商品；提醒游客不得随意取食瓜果，不得饮用生水。投资估算与效益分析投资估算及项目分期从旅游设施、基础设施、接待设施、公共设施、环卫设施、保护设施等方面对农庄的旅游建设投资进行估算，力求与实际投资规模的误差不超过30%，并同时分配的项目建设的分期，详见下表。十八湾农庄旅游投资估算表单位：万元分区项目名称备注总投资近期中期远期综合服务区游客中心60m2（房屋建筑1000元/m266餐厅200m201010棋牌室60m624土屋KTV80m835吧房50m55磊石客房50个床位，1000m100304030老井小院30m2（场地建设500元/m21.51.5各项目内部设施按每床位1万元计算50152015农事体验区猕猴桃园更新维修费用，2万元/年246810四季瓜果带4亩（农作物栽植500元/亩·年，下同）1土鸡围栏1000只/年，20元/只246810马头羊围栏100头/年，100元/头12345梯土整理5亩（2000元/亩）11鱼塘5亩（4000元/亩）22菜园2亩0.5景观游憩区大门预算2万元22奇石草坪区50m2.52.5花溪8亩2景观小品20处，平均每处0.5万元1055山顶观景台2011林下游憩区522野营拓展区营地5亩11林间拓展区1亩，4万元44趣味土玩场4201010烧烤场灶位20个，每个500元11篝火区100m1055野战对抗场场地4亩，器械10万元1111冷浸浴沙滩100m11森林保育区景观林景观林10亩11防火林带防火林带30亩320.50.5交通设施入口公路硬化长1.5km，宽43030野营拓展区公路硬化长0.5km，宽3m1010登山游道长1.8km，宽1.2m4.631.6亲水游道长1.2km，宽0.8m3.52.51停车场近期360m2，中期200m2281810给排水设施供水项目建设水坝多处，90m3蓄水池、15001055排水项目建设小型污水处理站1处、排污管道500m，排水沟2000m1578供电设施供电项目建设变电房1座10m2、变压器1台、输电线1500m及其他5221电信设施电信项目建设电话线、有线电视线路、网络光缆及其他11环卫设施环卫项目建设垃圾箱40个、垃圾收集站1个、旅游公厕蹲位30个5212解说系统解说牌设置交通导引、景点解说、植物解说、安全警示牌共计50块0.50.5其他费用建设单位管理费直接费用的5％237106勘查设计费直接费用的2％99不可预见费以上总费用的5％246810合计--50623017799根据初步估算，十八湾生态休闲农庄旅游开发总计需要投资506万元，其中近期内需要投资230万元，中期需要投资177万元，远期需要投99万元。资金筹措基础设施建设多争取财政资金；尽可能地引进在营销和旅游经营方面拥有优势资源的资金作为合作伙伴；林权方面可采取租用、入股、承包等多种方式。效益分析经济效益按照年均接待300日，日均接待50人，人日均消费100元计算，年旅游营业额为150万元，扣除折旧等成本，按旅游业常规利润率30%计算，年旅游利润可达45万元；此外，农、副产品收入初期将达到20万元/年，并随着旅游经营逐年增长。社会效益该项目实施后，不仅经济效益良好，也具有明显的社会效益。可以促进附近农业多元化发展、吸收农村剩余劳动力、增加农民收入，促进农村和谐。目录TOC\o"1-3"\u第一章 项目概况 11.1 项目选址 11.2 项目分期 11.3 指导思想 11.4 发展目标 11.5 项目定位 21.6 总体思路 21.7 近期重点 2第二章 项目开发条件分析 32.1 现状和问题 32.2 主要优势 32.3 主要机遇 42.4 主要劣势、威胁 4第三章 市场分析及产品构建 53.1 长株潭城市居民休闲度假市场的总体特征 53.2 产品需求角度的市场分析 83.3 旅游市场开发策略 103.4 游憩模式构建 103.5 旅游产品定位 123.6 游玩线路组织 12第四章 功能分区与项目设置 144.1 总述 144.2 综合服务区 144.3 农事体验区 164.4 景观游憩区 174.5 野营拓展区 184.6 森林保育区 20第五章 形象标识与市场营销 205.1 旅游形象简述 205.2 旅游形象定位分析 215.3 市场营销 215.4 旅游节会 23第六章 基础设施配套 246.1 交通配套 246.2 给排水配套 256.3 电力电讯配套 256.4 环卫设施配套 266.5 解说系统配套 26第七章 环保及旅游安全 277.1 环境质量保护 277.2 旅游安全 287.3 景区防灾 28第八章 投资估算与效益分析 298.1 投资估算及项目分期 298.2 资金筹措 318.3 效益分析 31目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设性质 11.1.3项目建设单位及性质 11.1.4项目单位负责人 11.1.5项目建设地点 11.1.6项目建设规模及内容 11.1.7项目建设期限 21.1.8投资规模及资金构成 21.1.9资金筹措 21.2可行性研究报告编制依据与范围 21.2.1编制依据 21.2.2研究工作范围 31.3研究结论 3第二章项目建设的背景和必要性 42.1项目建设背景 42.2项目建设必要性 62.3项目建设的可行性 82.3.1宏观政策面 82.3.2资金筹措的可行性强 82.3.3外部配套条件好 8第三章项目建设条件 93.1项目地址自然条件 93.1.1地理位置 93.1.2气候状况 93.1.3资源优势 93.2社会经济条件 103.3工程地质情况 113.4项目场外资源共享条件 123.5项目配套建设条件 133.5.1项目供电 133.5.2供水与排水 133.5.3供热及供气 13第四章项目建设单位基本情况 154.1主要职责 154.2内设机构 164.3派出机构 174.4人员编制和领导职数 17第五章项目建设方案 185.1建设原则 185.2指导思想 195.3功能分区与布局 195.4建设规模及内容 195.5工程设计方案 215.5.1土建工程建筑结构设计 215.5.2给水排水系统方案设计 225.5.3采暖通风方案设计 235.5.4电气设计 23第六章环保及消防和节能