武汉福星惠誉沙湖可行性研究报告

中国武汉·福星惠誉沙湖项目可行性分析报告本报告研究操作说明报告作业期2003年1本次研究系列相关作业内容1、消费者座谈会本次调查研究，共进行了4次消费者访谈会，由武汉市各个片区中高端客户组成。分别来源于武昌老城区（司门口一带）原住居民及购房者、汉口老城区住户、汉口江岸片区居民、徐东片区消费者。（我司将在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料）2、专家研讨/座谈会主办了一次专家研讨会和三次专家座谈会，邀请武汉知名的业界开发商、教授、政府官员及业内专家。在现场考察地块后，进行了汇报和讨论。他们表达了对项目的一些看法，同时提供了不少有意义的建议和意见。（我司将在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料）3、现场调研及文献研究对现场展开了一系列的专题调查研究，主要包括：徐东片区住宅情况及总量调查；徐东片区商业物业现状调查；武汉市重点片区及典型楼盘调查研究；积玉桥拆迁办公室访谈；《武汉市年鉴》、《武汉市城市规划1996—2020年》、《武汉房地产2000—2002年总结报告》分析研究；地块周边项目销售人员沟通摸底，完成片区已购房客户的研究；几次到武汉市规划部门了解片区详细规划政策和最新的规划方案。4、经济测算基础数据调查对于武汉房地产的开发成本，我司以武汉市2002年市场行情和湖北省建筑工程造价站、武汉市建筑工程造价站所公布的2002年市场建安工程信息价为参照依据，同时依据我司经验进行修正，得到本报告经济分析中的相关计算依据。5、武昌区消费者市场调研为把握现实市场消费情况，聘请29名华中科技大学在校大学生对武昌城区中高收入家庭展开入户调查。回收问卷1500份，其中有效问卷1260份，得到了相当详实的居民消费意向及其对房地产的综合看法。部分调查结果在本报告中有所体现。福星惠誉沙湖项目可行性分析报告参与人员直接参与人员：中国房地产估价师，经济师赵石中国房地产注册估价师唐劭博中国房地产经济师经济学学士，高虹经济师，会计学硕士侯志伟中国房地产经纪人房地产估价师喻建辉参与协助作业人员：徐义中建筑规划师，建筑学学士梁勇刚企业管理经济师於军策划经理吴云崖高级策划师边旋策划师祝青策划助理王丹华中科技大学吴婧华中科技大学

目录第一章市场分析——战略性分析……1一、武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析………………1（一）武汉市城市特征……………………1（二）武汉市房地产发展阶段判定………1（三）武汉市目前中高档楼盘统计分析…………………1二、武汉市房地产热点片区重点分析………1（一）项目所在徐东片区分析……………1（二）与本项目存在较强竞争性典型片区分析…………1（三）其他重点片区分析…………………1三、可对比性典型大盘个案分析………………1（一）共同特征……………1（二）差异点分析…………1四、目标客户研究………………1（一）基础信息……………1（二）共性需求特征………1（三）隐藏和延伸信息……………………1五、商业物业调查分析…………1（一）徐东大街商业物业租金与价格情况………………1（二）商业物业售价分析…………………1（三）本项目地块商业价值分析…………1六、市场分析结论………………1（一）基本结论……………1（二）综合结论……………1第二章项目分析——战术性分析…………………1一、项目基本情况………………1（一） 地理位置及规模…………………1（二） 土地成本状况……………………1（三） 地块及周边街区现状……………1二、片区市政规划分析………1（一） 片区整体规划及城市功能定位…………………1（二） 片区道路规划影响分析及措施…………………1（三） 片区景观绿化规划影响分析及措施……………1（四） 片区商业规划影响分析及措施…………………1（五） 片区基础教育/公交/医疗规划影响分析及措施………………1（六） 沙湖水质治理规划………………1（七） 沙湖周边其他居住用地规划影响………………1三、项目分析……………………1（一） 目标客户分析……………………1（二） 项目SWOT分析……………………1四、项目开发思路及策略………1（一） 项目开发思路确定基本原则……1（二） 项目开发思路及策略……………1第三章项目经济分析………………1一、成本分析……………………1二、效益分析……………………1三、风险分析……………………1（一） 价格指标敏感性分析……………1（二） 容积率指标分析…………………1四、经济分析结论………………1第四章 项目可行性分析综合结论及建议…………1第一章市场分析——战略性分析武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析（一）武汉市城市特征内贸型城市——主导商贸面向省内两江四岸，自然隔离形成功能分区汉口——商业繁华之地武昌——高校、行政集中区域汉阳——工业与科技区九省通渠——华中地区中心，水陆空交通枢纽，中国的芝加哥社会消费品零售总额2001年达到685亿元，增长13.2%，商业发达产业结构比为：6.3%:44.1%:49.6%，第三产业中批发零售业和贸易餐饮业对GDP的拉动最大；是经济增长的主要动力□每年接待约2000万人次的国内外游客（二）武汉市房地产发展阶段判定1、人均GDP与发展阶段关系宏观经济人均GDP增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展武汉人均GDP增长12.0%，因而可以初步判定武汉房地产发展目前处于快速发展阶段。2、武汉市房地产市场化程度判定市场化评价指标体系表指标名称公式测算方法评估标准城镇住房私有率M1=H/P=商品房建筑面积/住宅建筑总面积M1`=M1/60%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为50%-70%，我国取60%住宅消费支出比重M2=Y/C=家庭月住房消费支出/家庭月生活支出M2`=M2/15%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为13%-20%，我国取15%房价收入比M3=A/I=一套中等水平住房市场价格/居民家庭年收入M3`=1-（M3-5）/5发达国家平均为5，我国取5房地产金融化深度M4=R/F=房地产年贷款总额/金融机构年贷款总额M4`=M4/20%市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为30%，我国取20%房地产投资多样化指标M5(投资多样化指标)M5`=M5线性内差法发达国家一般不高于20%，我国取国有住宅投资达30%为完全市场化，100%市场化为0住房价格市场化指标M6=W/D=竣工商品房总面积/竣工总面积M6`=M6整体市场化程度计算M=（M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/6市场化程度与发展阶段关系对照表阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展减缓发展需求目的生存需求生存需求改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展速度超速快速平稳慢速发展主导者政府主导市场调节增强政府干预减弱市场主导，政府宏观调控市场主导市场化程度M〈50%50%〈M〈80%M〉80%M〉95%武汉房地产市场化程度判定：M=58%，市场化程度符合快速发展阶段市场特征住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现。但武汉由于土地市场因素，导致价格猛增未能形成，土地市场进一步清理与规范将使住宅价格与投资迈上新的台阶；区域市场发展不平衡，地段时代特征依旧明显；土地市场对商品房市场调控功能不明显，有可能出现泡沫；政府政策对房地产市场的发展起着决定性作用。（三）武汉市目前中高档楼盘统计分析针对武汉市目前的中高档住宅，我司选取了一些典型样本进行了调查。这些楼盘代表着武汉房地产市场的发展水平，市场口碑较佳，属于武汉市场目前房地产第一集团军。同时其业主层面相对较高。它们有如下共同特点：价格基本都在3500—4000元之间，相对比较持稳；相对都依托有利的景观资源；产品形式以小高层/高层住宅为主，素质相对高于其他楼盘；开发商拥有一定经济实力，社会资源整合力较强，采取市场化运作方式；其客户层面为武汉市中高端客户，购房一般为多次置业。项目名称项目描述在售主力户型单价万科四季花城占地：410亩金银湖片区3/2/1：108M23/2/2：126、132M2复式：169M2洋房均价2600元/M联排别墅3600-4200元/M永清庭园建筑：7万M2高层住宅，解放公园后3/2/2：144、148、151M24/2/2：162、196-197、228M25/2/2：190、207-209M2均价3600-3800元/M香格里嘉园占地：20亩高层住宅，洪山广场旁3/2：116-121、166-197M24/2：192-198M24/3：210、250M25/2：186M2均价3300-4700元/M东湖林语占地：80亩联排别墅2/2/1：98M23/2/1128M23/2/2140M24/2/2：168、190M2复式：189-293M2均价4100元/M丽岛花园占地：240亩建筑：16万M2多层/小高层/别墅3/2/2：127、142-159M24/2/2：176M24/2/3：212-218M24/3/3：220M25/3/3：265M多层/小高层均价：3000-3500元/M别墅4000元/M以上中环大厦占地：5220建筑：64000M2均价3600元/M2世纪华庭占地：6100建筑：4.24万M2五房25%四房62%三房12%均价4100元/M2怡景花园占地：1.1万M2建筑：7万M2四房42.4%三房33.7%二房6.3%均价4600元/M2由此可见，目前武汉市有较大一部分中高消费阶层正在支撑着武汉楼市总体价格的上扬。这些楼盘在过去一两年时间里，销售状况普遍较好，价格提升平稳。二、武汉市房地产热点片区重点分析（一）项目所在徐东片区分析徐东片区是以徐东大街——武汉内环主干道为轴线，向两边发散的狭长区域，作为武昌区和青山区的城市交接线，延伸到武汉东湖风景区。区域内原有的农村集体住宅与新建的现代小区相互混杂，城市主干道的形象尚未完全形成。整体上还没有良好的城市规划，沿线仍有不少老工业企业零星分布。但由于区位的优良性，以及众多住宅小区与大型商业场所烘托出的一个新兴城市区域，目前已经超越了原来的城市商业副中心的规划。1、片区及周边项目市场供应量分析

项目名称总用地（亩）总建面（万M）均价（元/M）开发期数/规模户数（户）2003年供应量预计（万M）时尚欧洲46.512.526007栋16层（三期）9006世纪彩小高层15都市经典460502900一期22万M144318蓝湾俊园17917.22900一期10885天源城210302600一期6栋小高层8欧洲花园1627607栋5新新花园3082530一期部分剩余3740凯旋门广场12.74.938002栋高层2343.5沙湖别墅2057.83780现已售完1150东湖林语605.7410024栋4552.5注：上表已经扣除项目已售部分，并对开发周期进行了简单划分与框算片区今年市场供应量接近50万M。由于本片区已经成为武汉市的一个开发热点，供应量比较大。但综合而言，片区内项目大多是区域性楼盘，辐射能力有限，其消化范围基本局限在本片区内。2、片区房地产市场特征（1）徐东地区发展是属于一种典型的“桥梁经济”模式，房地产价格平均提升幅度在武汉市一直保持领先，有小步快跑架势。作为联通武昌区、青山区和江南、江北交通的关联地带，独特的地理区位使得周边房地产迅速发展。由1995年6月长江二桥通车时的1000元/m2左右，发展到1999年1400元/m2。2000年末，多层均价已达到近2000元/m2。目前小高层价格突破3000元/m2的势头明显。（2）市场容量加大，对周边区域客户的吸纳能力得以加强。伴随二桥过桥收费采取年票制、迎宾大道扩建、过江轻轨工程等利好消息，汉口的原住居民在徐东片区楼盘消费中的比例逐步放大，一般项目都有10-15％左右的客户来自汉口。青山区来咨询的客户比例也较大。这种趋势仍会逐步扩大。（3）区域房地产市场销售量和总体规模是武昌地区最高的，成为武汉住宅消费亮点。徐东物业旺销的同时，带动了中北路沿线房地产。中北路沿线现已成为天源城、世纪彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等小高层聚集区，均价超过2500元/平方米。区域楼盘大部分今年即将收尾，潜在楼盘所在区位将向周边扩散。（4）缺乏真正的品牌物业，物业品质提升力度不大。与武汉其他片区对比，没有出现能够领导市场的品牌公司及项目。项目形式虽然发生诸多变化，但大部分项目的内在整体素质提升不大。3、客户分析根据与本片区项目销售人员的沟通与实际了解，片区消费者具有如下特征：（1）由于徐东沿线小高层均价在2700元/M左右，主力户型为3房2厅(120m2左右)，因而购买者年龄主要集中在28—45岁左右，平均家庭人口为4.2人/户。9（2）复式住宅主要购买对象为40岁以上的私企业主和政府官员，属于重复置业。大面积的豪宅较受其偏好。（3）由于本区域内高校、科研单位相对密集，文化氛围逐渐浓郁，因而楼盘采取的媒体宣传方式、阐述的内涵与楼盘销售业绩正向相关。客户层面相对较高，受教育程度较高。区域整体购买力较强。（4）长江二桥通车以来，伴随着政府系列规划的制定与实施，汉口消费者过江置业呈上升趋势。一般楼盘中汉口客户比例超过10%。片区项目对青山消费者的辐射力也在逐步加强。（二）与本项目存在较强竞争性典型片区分析根据项目之间的距离、规模、辐射范围、档次和潜在客户的交叉性，确定以下片区与本项目有较强的竞争及可比性（汉口老城区因为未来规划建设的改变，与武昌中心老城区的距离会因为过江隧道的建设而拉近，形成一定竞争及可比性）。本文将每一个片区与沙湖地块的竞争关系划分成如下四个等级：A——直接正面竞争片区；B——直接非正面竞争片区；C——非直接正面竞争片区；D——非直接非正面竞争片区。1、汉口城区市场特征分析：（1）以高层为主的开发模式，销售速度缓慢。功能划分较多，一般是商住两用，相互之间干扰很大，居住适用性下降；由于客户对市中心高层项目的习惯认知，加上房屋总价较高，项目销售周期一般都大于2年，烂尾楼密度较大；（2）项目一般地块狭小，规模小（一般多为5万平方以下），绿化率低（一般不超过30%），但配套非常成熟。由于旧城改造的系统性难度，项目大多为见缝插针式开发，周边环境较为杂乱，容积率和建筑覆盖率高起。城区项目最大的优势就是周边生活配套完善，交通便利；（3）价格攀升幅度较小，局部有停滞或下降趋势，一般多在2500—3000元/平方米左右。由于新居住中心的涌现，城区人口郊区化现象明显，大型商业物业也向边缘地带延伸，导致中心区生活环境便利性与生活品质高尚性并不成正比；（4）传统景观资源楼盘优势明显。武汉老城区某些区域中拥有良好景观资源，如公园、湖泊、游园、广场、长江、汉江等，使得物业价格得以保持，并随产品素质提升而呈跳跃式攀升，基本价位一般都在3500元/平方米左右；（5）住宅产品形式发生分化。如商务SOHO，产权式酒店，小户型公寓，全大户型楼盘开始产生；（6）户型普遍以130—260平方米片区竞争等级描述：A2、金银湖片区金银湖片区属于武汉市的北部郊区，拥有丰富的土地资源和水资源，自然环境绝佳。北有武汉天河机场，东有汉口火车站。虽远离市区，但依靠已经通车的金山大道、金山一路、机场高速路以及目前正在紧张施工的马池路等交通线路，都将拉近其与市区的距离。目前已开通几路公交线。市场特征分析：（1）项目规模大，集中式开发形成扎堆效应。楼盘占地基本均在400亩以上，整体对外部客户吸纳能力较强。如万科四季花城有10%的客户来自武昌，常青花园有1/4的非武汉城区客户。品牌效应在本片区充分发挥作用，楼盘价格直逼市区。片区汇集了一批实力强劲且又能征善战的地产品牌企业，如万科、耀江、沿海物业、美好愿景、新世界等；（2）产品形式多样。片区内楼盘低容积率特征明显，产品包括多层、小高层、高层、联排及独立别墅等各种形式；（3）片区市政配套尚不完善，居家生活支持不够，在一定程度上限制客户选择，是片区楼盘需要解决的最关键问题；（4）在产品开发上均对自身楼盘品质采取高要求态度，同时赋予了项目附加值，形成了良好的区域整体楼盘形象。片区住宅均价已由两年前的1100元/平方米直逼目前的2000元/平方米大关，已经超过部分城区价格。片区形象提升较快，但区域内楼盘形象不是很统一；（5）完全竞争势态明显。万科、沿海物业、浙江耀江等外地开发商介入，区内供应规模很大，导致市场竞争异常激烈。各个楼盘割地独立而战情况严重，限制片区整体优势发挥；（6）片区内楼盘自然景观较为优越，拥有丰富湖泊资源，基本围绕“水”主题大做文章。片区竞争等级描述：B3、南湖片区市场特征分析：（1）以南湖为中心，辐射武昌区、洪山区大片区域客户，已经是一个相对成熟的居住片区，小区内部配套较为完善，基本可以满足居民的需求；（2）由于楼盘价格体系升幅较为平稳，已经初步赶上武昌旧城区。但由于开发的不均衡，片区内部价格差距很大；（3）品质与价格已经开始脱胎换骨。如丽岛花园、水蓝郡等一批临湖别墅的出现，在很大程度上提升了整个武汉市的房地产开发水平；（4）片区开发重心逐步向南湖以南，湖岸线后方发展，主要物业形式以临湖别墅为主。片区竞争等级描述：A4、光谷（汤逊湖）片区市场特征分析：（1）价格上涨幅度很大，总涨幅在全市各城区中仅次于金银湖，为第二位。两年来单价上涨近600元/平方米，涨幅超过30%；（2）开发重心向纵深方向发展，向江夏郊区和长江三桥方向延伸，不少大盘正处于内部筹备阶段，如保利高科、武昌光谷万科城市花园等。本片区将来必然成为武汉中档楼盘竞争的一个热点片区；（3）珞瑜路沿线的开发已经到达顶峰，依托珞瑜路周边高校林立，主打“文化”品牌。借光谷之名，打“科技”品牌。开发商都积极拓展邮科院、华工科技、关东科技工业园等极具购买能力的目标大客户；（4）楼盘品质发生变化，已经由原来的中低档向中高档转移，楼盘价位已经突破2000元/平方米；（5）开发方式变化伴随开发热点迁移，大盘化、郊区化、亲水性成为最直接的体现。开发量在10万平方米以上的小区占洪山地区总开发量的50%，产业基础雄厚，众多大盘不断推出。片区竞争等级描述：B5、后湖片区市场特征分析：（1）借助市政热点地区支持，价格快速提升，发展势头迅猛；（2）中高档商品住宅价格虽然达到较高水平，但楼盘品质明显低于金银湖片区同价位楼盘，同时存在大量经济适用房；（3）由于地理位置区域局限，决定后湖片区楼盘主要客户来源为汉口居民；（4）楼盘多以“绿色生态”为主题；（5）楼盘开发规模普遍较大。片区竞争等级描述：B（三）其他重点片区分析1、水果湖—东湖沿线水果湖—东湖沿线是湖北省委所在地，优越的环境景观、地理位置和完善的基础配套使该片区物业拥有得天独厚的资源。片区市民拥有稳定的职业与收入，消费能力旺盛。这些也是该片区房地产价格偏高但销售较为持稳的根本原因。由于该片区是成熟的典型城市社区，所以其可供开发的土地相对不足。而且作为武汉城市名片的东湖，为保证其景观的延续性，规划上已经不批准在湖岸周边进行进一步的房地产开发。片区后续的增量市场将面临萎缩，对沙湖项目不构成严重威胁。其客户资源的市场份额将成为附近片区项目争夺的焦点。2、汉阳片区（1）汉阳整体楼市的发展明显落后于武昌和汉口，楼盘普遍价格位于1700-2200元/平方米之间；（2）传统商业中心地区楼盘优势依然存在，价位较高，达到2200-2500元/平方米；（3）新兴沌口区域依靠良好景观，价格攀升较快，成为汉阳房地产发展新兴热点；（4）武汉居民住宅消费地域局限，限制了大部分的汉口及武昌居民前来置业；（5）片区住宅亮点不多，有特色和品质感的楼盘欠缺，整体素质低，无论产品还是营销包装都比较粗糙；（6）汉阳片区住宅以多层为主，产品品质一般。

三、可对比性典型大盘个案分析作为武汉大盘开发，有一些成功的先例。尽管一般大盘都在城乡结合部，与本项目区位上有所不同，但依旧有许多可以参考借鉴的地方。本报告特选取武汉几个具有典型代表意义的大盘，进行分析。A、金银湖片区：四季花城B、南湖片区：丽岛花园C、沌口开发区：金色港湾（一）共同特征1、项目所处区位是城郊结合部，但交通尚较为方便名称四季花城丽岛花园金色港湾方位临金山大道、张公堤，傍金银湖临珞狮南路，与南湖相连临沌阳大道，依三角湖区位东西湖区（郊区），距离城区10分钟车程洪山技术经济开发园，已经接近城区武汉经济技术开发区，离城区20多分钟车程2、所在区域在建设之前，都没有成熟的优秀项目，周边楼盘素质与价格较低名称四季花城丽岛花园金色港湾开发前周边相关项目常青花园/恋湖家园一些村民集体住宅奥林苑，香榭丽舍当时均价（元/M）11009001100目前多层均价（元/M）280035002300时间跨度（年）2—33—42—33、均具有优良的自然景观资源4、规模相对都比较大，营销周期比较长名称四季花城丽岛花园金色港湾规模占地410亩，总建面30万平方米占地240亩，总建面20万平方米800亩，50万平方其他经济指标容积率：1.05绿化率：40%容积率：1.25绿化率：65%容积率：0.93绿化率：46%开盘时间2001年11月开始内部认购1999年9月开盘。2001年5月开盘5、目前都是所在片区成功楼盘，成为片区领跑者6、感性的推广在前期为项目起到重要作用，且推广力度都比较大名称四季花城丽岛花园金色港湾定位欧式小镇低密度生态社区武昌首席高尚人文社区50万平方意大利风情小镇推广口号有一个美丽的地方丽岛花园，生活特区让生活更现代，停靠一生梦想7、项目成功开发，对片区价值的提升有着重要贡献，对其他项目价格有很大地推动作用；8、形象定位都比较鲜明，产品形式较为丰富，都有别墅、小高层、联排与多层（二）差异点分析1、辐射范围各有不同和偏重名称四季花城丽岛花园金色港湾辐射区域汉口主城区，部分武昌、汉阳武昌、洪山为主沌口开发区，汉阳区客户描述小资，白领，35岁左右私营业主，科技人才，45岁左右企业管理人员，官员2、面临的问题各有不相同名称四季花城丽岛花园金色港湾主要问题销售速度减缓，竞争压力增大基本销售完毕，没有土地资源片区消化能力较低，容量有限其他问题市政基础设施跟不上，营销费用上升企业品牌未与项目一起提升，区域形象欠佳价格继续提升空间不大，其他竞争楼盘品质提升很快四、目标客户研究（一）基础信息1、中等收入者对住房面积要求集中在100—130平方米，高收入者需求面积在150—1802、喜欢实惠的促销政策和产品形式；3、住房消费还是目前中等收入者考虑最多的消费形式；4、虽然居民对于福星沙湖项目所在区域目前的认知并不是非常高（主要原因是周边市政配套未到位），但是对于未来本片区的发展，未来的形象是非常认可的。（二）共性需求特征1、认为保持充分沟通非常重要，对项目相关规划、城建方面的信息非常渴望知晓，要解决房地产信息的不对称、开发商资讯问题；2、多数人对产品本身的要求大于对服务的要求，这与武汉房地产发展的层次有关；3、消费意识在苏醒，要求改变住房素质的呼声很高，消费潜力巨大，有效需求有待释放；4、对未来的预期持谨慎乐观态度，相信自己收入会有所增加，这与全国经济发展大势息息相关；5、对开发商做品牌的思路表示认同，认为品牌企业的项目卖得贵是理所当然；6、认可政府的规划对城市发展起到非常重要的作用，但对政府实施规划速度持不认同的态度。（三）隐藏和延伸信息1、武汉客户需求需要引导，产品、地域区隔不是绝对的。尽管目前武昌居民是项目的主要客户来源，但汉口会有许多客户会关注或过江置业，年轻人更有跨区置业意识，但同时也受到很多局限，对产品的综合素质开始看重。消费观念开始逐步清晰，个性化需求明朗趋势加强；2、本项目不能专门作为纯高档项目，认为市场容量风险较大，可以作为中高档综合性住宅社区；3、口碑宣传在营销中的作用很大，羊群效应明显，武汉人好凑热闹——需要在前期造势方面多努力；4、本项目由于特殊的地理位置，因而作为城市中心、超大规模的高尚社区，其目标客户来源是全武汉市，而并不仅仅局限于武昌。武昌各区域（水果湖、徐东、积玉桥、老城区、湖北大学等）高收入者是本项目未来客户的基础；汉口高收入者中不满汉口居住现状，要求改善、提升生活素质的人士是本项目获得成功的必备支撑；5、各种客户群体在全面了解未来规划以及小区的品质、档次形象后，普遍认为未来2-3年后的价格可以达到3500元/平方米以上，对未来的信心较足。五、商业物业调查分析（一）徐东大街商业物业租金与价格情况物业名称（方位）物业描述月租金分布（元/m2）说明徐东平价大型综合百货商场—万一楼260年租给麦当劳：一楼租金为元，每三年递增二楼200凯旋门广场同上—万一楼140主要按分区划分租金，调整幅度元左右。二楼100销品茂大型购物休闲中心，集中式消费场所，万一楼240主要按分区划分租金，调整幅度元左右，品牌优先二楼200凯旋门广场旁门面小型店面45——55一般12——15m徐东平价旁临街门面小型店面售价6000——65002001年期房全部售出徐东专业建材市场专业市场45——60一般35-40平方，后附30平方的仓库（9元/m2）（二）商业物业售价分析根据商业物业租金与价格的相互比例关系，按物业年租金ⅹ12.5=物业售价的常规计算方法，可以得出如下数据：物业名称（方位）年租金（元/m2）售价（元/m2）说明徐东平价一楼312039000把大型商业物业的价格简单平均后，按对片区影响和时间给予加权数：徐东平价（），凯旋门（），销品茂（），计算出大型商业物业的基准参考价格二楼240030000凯旋门广场一楼168021000二楼120015000销品茂一楼288036000二楼240030000凯旋门广场旁门面540——6606750—8250由于店面计价标准不同，且销售时间各有不同，简单取其中值平均计算沿街店铺销售价格徐东平价旁商品房临街门面7000—8000徐东建材市场540——7206750—9000（三）本项目地块商业价值分析开发商业物业对于提升项目内居民的生活素质，丰富物业品种，规避投资风险是不无裨益的。由于本项目规模较大，自身的消费需求很大，且未来交通较为便利，同时沙湖经过治理、开发，未来也将成为徐东——中南商圈内消费者休闲的好去处，因此本项目商业是有很大发展潜力的。对比徐东片区商业物业7625——25800元/平方米的现实商业价值，保守预测未来本项目商业总体平均价格可以达到8000元/平方米，原因主要有以下两点：1.8000元/平方米是徐东片区内较低的价位，项目开始开发，规划逐步落实以后，是可以达到这一价位的；2.8000元/平方米是一个全程均价，是以静态观点来看待其收益的，根据徐东地区住房价格每年10%以上的上升幅度，显然这个商业物业定价偏低。六、市场分析结论（一）基本结论1、武汉市的高档楼盘价位一般超过3500元/㎡左右，但其品质还有待改善。领跑楼盘对片区的价值提升贡献较大，将片区价格在两年内提高50%以上；2、徐东片区是一个成长的热点片区，价格处于一个快速增长的阶段。访谈客户认同片区高尚楼盘价格在未来两年内可以达到3500元以上。3、沙湖项目可以自成体系，项目开发、住宅价格应打破地域限制，塑造武汉城市中心第一社区地位与形象，突破单一项目概念，提升到武汉高尚街区层面（单一项目建设→街区营造）；4、徐东片区项目有10%以上的汉口客户，且这一趋势正在增长之中，表明汉口的中高收入者已经可以接受过江置业的观念；5、重视武汉市民的口碑运动，加强公共关系工作（客户前期服务），加强与政府、市民的三边沟通。开发高尚物业，企业品牌支撑作用重大，福星惠誉企业品牌的规划与整合、提升、宣传、推广势在必行，且须立即开展；6、项目开发须进行产业复合化，成为支撑项目档次、消化市场容量压力的核心方法。提升市场、扩大需求，实现项目开发的综合价值（项目收益、企业品牌、拉动武汉城市居民居住生活发展的社会价值）。（二）综合结论由上述分析可见，本项目从市场可行性角度分析，是可行的。第二章项目分析——战术性分析一、项目基本情况地理位置及规模1.宏观地理位置福星沙湖项目地处武昌一环线以内，沙湖北侧。2.微观地理位置项目地块北侧临近重型机床集团的铁路专用线。西侧紧邻待建的武青四干道。西北角为规划中高速铁路线。南侧紧邻待建沙湖环湖绿化带（公园）及环湖公路。3.规模总居住用地面积：428亩+117亩+101亩=646亩土地成本状况总地价款（含土地开发补偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等）=（428+117）亩×146.7万元/亩+101亩×（33.5+25.74）万元/亩=80000+5983=85983万元楼面地价=85983万元÷74万平方米=1162元/平方米注：74万平方米为按容积率1.85计算所得总面积。（3） 地块及周边街区现状地块现状场地东侧湖岸场地西侧湖大家属楼场地南侧沙湖全景场地北侧油料所基地入口由于地块目前是油料所的农业科研基地，因而现状平整，但地势相对低洼。从东至南至西沙湖景观较为突出，但北侧周边不成熟，目前形象较差。且目前缺乏从市政主干道进入的良好道路条件。南侧沙湖水质相对较差。与地块临近300-400米二、片区市政规划分析由于本片区的市政规划对于本项目最终的成败将起到至关重要的作用，因而我司将本部分内容从前述市场研究部分中单独拿出，在本章节——项目分析中，集中针对本项目开发的各个方面展开重点分析。同时提出一些具体应对思路及措施，供福星惠誉参考使用。经过对武汉规划设计院、规划局方面的管理、设计人员的深入访谈及研究《武汉城市总体规划（1996—2020年）》、《武昌区E18~21片区控制性详细规划》（初步稿）、《地块用地布局及景观控制示意图》等政府规划文件，我司经过实地考察分析对项目未来的规划及应采取的措施做如下分析：（1） 片区整体规划及城市功能定位总体功能定位——成为武汉市内环线内的中心高尚居住区域片区将作为居住和文教用地（湖北大学周边预留地块），沿沙湖边将作为绿化长廊，供片区市民休憩娱乐。（2） 片区道路规划影响分析及措施对于道路的层次问题，由于城市主干道——内环线对与城市交通的重要性，武汉正在着力解决交通阻塞现象，内环线扩充已经提上议事日程：将通过环岛、高架桥、立交桥把内环线的交通流量扩充50%，成为武汉市最主要的城市主干道。3月1、武青四干道规划将打通由青山到武昌中山路（转到洪山）的城市干道，道路将从本项目地块边缘通过，作为地块与油料研究所的分割线，到达沙湖边湖北大学的东北角。相关性：——武青四干道的贯通将把项目直接与徐东商圈联系起来，作为城市主干道，将在项目居民外出便利性和商业价值提升上提供直接的支持。对策建议：——将干道与新规划路的交叉地带作为集中商业物业，沿干道安排商业门面与公建配套，以尽能利用、创造商业氛围，满足项目业主的消费需求，将物业层次多元化，并规避由铁路及干道带来的噪音、灰尘的负面效应。2、沿湖大道——作为沙湖规划的一部分，为展现良好的自然资源景色，将在沙湖边修建一条宽20M的环湖路，环湖路与沙湖之间作为城市的自然景观带；地块将退50M作为绿化，将形成一条别具特色的城市“绿带”围绕沙湖。相关性：——尽管沿湖大道的建设把沙湖变成“私家湖泊”的愿望打破，但城市景观带的建设必将吸引一部分人流，建设好沙湖的最大收益者将是未来小区的业主，绿化带也将成为小区的一大景致。对策建议：——在规划中考虑开放式的原则，将沙湖的景观面利用度扩大，方便居民欣赏、亲近沙湖。可以建议政府沿湖大道仅作为步行系统，保持湖岸的幽静。这样地块内部的景观带可以与湖岸绿化带联为一体，最大化的提高景观利用度。3、新规划路（见沙湖地区2003-2004年实施道路建设示意图）由现在的徐东平价与湖北大学的中段，经项目东北面和都市经典项目沙湖面将规划一条与中北路、武青三干道垂直的一条城市道路。另外，由徐东大街到项目的武青四干道局部以及新规划路到中北路部分将提前于今年4月动工，这将打破地块与外界相对孤立的局面。相关性：——新规划路的建设将为居民出行以及与武昌中心商圈（中南片区）、沿江片和东湖风景区的交通提供一条新的选择。部分路段的提前施工将有利于项目的提前启动及展示，给目标客户以信心。对策建议：——争取规划路的命名权，将道路作为项目的“展示牌”。4、京广高速预留线由于现已动工的青山长江四桥将承担部分铁路运输，京广线的预留线将从地块边缘经过，与武青四干道部分重合，一直延伸到武昌火车站。相关性：——铁路的噪音和对交通的阻隔将不利于居住素质的提升，对项目的销售产生抗性。对策建议：——防护林隔离噪音必不可少。可能情况下争取赶在铁路施工前将临铁路部分物业开发并销售出去，定位可以稍微低一点，为小区吸引人气。5、过江隧道延长线车站路与武车路之间（今年中期中间将实施工程）过江隧道，由沙湖南面经过，由于沙湖阻隔，可能将规划建设一条跨湖桥通向洪山广场方向。相关性：——过江隧道的贯通将极大的刺激片区地块价值的提升，短期内相关项目的汉口客户将呈几何级上涨。跨湖大桥将成为沙湖的一道风景。对策建议：——届时争取开通由过江隧道开往小区的业主专用车，可以设置观景台。沙湖地区2003-2004年实施道路建设示意图（3） 片区景观绿化规划影响分析及措施在城市规划中将对建筑高度和体量的控制，创造优美的城市轮廓线。确保对长江、沙湖等水面的通透性，建设滨水的林荫道和休憩场所，均衡布局城市各级公共绿地，结合生态走廊布局，规划面积在70hm²以上的，包括沙湖的几个大型市级公园。1、绿化用地：地块内部沿沙湖将是最大的景观绿化带2、市级公园：地块外部东北角将是武汉市内环规划中的城市公园。对策建议规划中可以尽量考虑公园对项目的景观提升效应。一期如果从此方位开发，可建议政府先行建设公园，这样将大大的促进项目一期的价值提升，实现项目价值的均衡预期实现。（4） 片区商业规划影响分析及措施项目地处目前正在快速发展的徐东商圈辐射范围内，目前商业配套一般，虽然在整体规划中并不是一个相对的商业或金融/贸易区，但由于徐东商圈辐射能力的逐步上升，以及上述规划道路的建设而带来的商机，加之项目本身建筑面积70~80万平方大社区的内部消费需求，因而本项目商业物业的未来前景是有上升空间。但同时也需要福星惠誉公司选择恰当的商业开发方案，从而实现商业价值最大化。（5） 片区基础教育/公交/医疗规划影响分析及措施基础教育：湖北大学附属中学；三角路、积玉桥、三层楼小学；三角路中学；47中。除湖北大学附属中学属市级重点中学外，其他都较为普通。对策建议：——与名校联合办学（外地的也可以），从幼儿园到高中的学校，解决消费者子女上学问题，可以吸引置业投资人士。可以建议政府用对外招标、企业适当赞助形式降低风险。医疗：铁路医院、医科大附属医院、积玉桥医院等中型医院，设备较为陈旧，形象欠佳，且与项目尚有一定距离。对策建议：——划出一部分公建用地，采用同同济或协和医院合作形式，建设一个商业性的社区服务医院。公交线路：——和平大道有近30条公交车和大量的小巴通行，交通较为便利，但地块附近没有公车通行。对策建议：——开发第一期，靠湖新规划路建设成功后，可以与公交公司商议部分线路改线，由新规划路通行。提前让部分市民了解项目周边情况。（6） 沙湖水质治理规划全面实施武汉中心城区湖泊的综合整治和保护工作，使主要湖泊水质达到国家Ш类标准；武昌沙湖、洪山广场、水果湖一带的空气质量达到国家二级标准，接近国家一级标准。扩建沙湖污水处理厂，达到二级处理标准。对策建议：1、生活排污不得向沙湖排放；2、提请政府适时监控沙湖水质，通报媒体公开排污单位，加快沙湖水质改造进程。（7） 沙湖周边其他居住用地规划影响1、积玉桥老城区2002年12月，积玉桥成片改造纳入实施规划，改造总面积达1680亩，拆迁总建筑面积约110万平方米，动迁居民9000余戶、企事业单位84家，将用1-2年的时间完成拆迁任务。拆迁后产生的用地将作为储备用地，据介绍将作为城市居住用地。2、基地西南方三角地块湖北大学与本地块中间，仅以武青四干道为界，估计面积200亩左右，按规划是居住用地。尽管福星公司有优先购买权，但由于目前获取该地块需要经过市场途径，其中有一些不可控制风险，应该密切关注地块动向。3、武汉重型机床厂地块作为武汉市大型工业企业，武重厂区拥有800多亩的土地，伴随工业企业的外迁，该地块即将全部作为住宅用地投入市场。已经有部分地块开发正在实施，项目名称“天源城”，大部分系小高层住宅。因为地块处于中北路中段，会阻截大量的水果湖及武昌洪山客户，这对于片区将是直接而且正面的竞争，必须引起项目高度的重视。4、武昌一环线以内地区为工业发展严格限制区，通过调整土地的使用功能，对区内绝大多数工业有计划地搬迁改造，腾出用地发展第三产业或其他公共设施，创造条件改善环境，逐步外迁武汉旧城、积玉桥、建设大道、徐东路沿线污染企业，建设多个居住新区。对策建议：——武汉旧城区改造将作为近几年的一个重点，片区的改造将有利于城市中心地位的上升，同时为项目带来许多对手。尽管项目有利的区位、景观资源和先开发优势可以成为阻击对手的有利武器，我们也要保持清醒的头脑，密切关注事态的发展，并根据实际情况适时调整战术思路。

三、项目分析（1） 目标（2） 客户分析由于本项目具有以下突出特征：地理位置独特——长江二桥附近，且处于一环路以内，辐射武昌以及汉口；规模超大——70-80万平方米规模的武汉城市中心大盘，独一无二；2500米独有市政规划的7万多平方米的市政环湖绿化及公园；因而本项目的目标客户来源应定位、也必须定位于：以武昌中高收入居民为基础，面向全武汉，辐射湖北其他城市（3） 项目SWOT分析项目当前现实SWOT分析（含义：本项目就目前所拥有的各方面综合条件，针对目前的市场状况而开展的综合分析）福星惠誉可控制性分析优势（S）劣势（W）S1：毗邻长江二桥，辐射武昌以及汉口S2：超长临湖面优势：S3：市区一环路以内唯一大片成片土地；S4：70-80万平方米城市中心超大社区S5：距徐东、中南成熟商圈较近W1：区域目前形象不佳，美誉度较低W2：土地成本相对目前武汉市场状况较高W3：高压线以及规划中的铁路从地块经过W4：目前相对远离市政主干道，缺少公交、交通不便W5：目前与汉口成熟商务区存在一定的断层W6：沙湖水质较差，在3-5年内难以获得全面改善W7：项目团队能力水平一般机会（O）O1：政府对土地的控制及对本项目的大力扶持O2：沙湖片区的未来规划全面提升项目价值O3：武汉市内缺少高素质的大盘O4：徐东片区整体的快速发展O5：汉口居住环境改善较慢，武昌置业趋势上升——在今后福星惠誉无任何改变能力，完全处于被动的因素：、、；、、；、；、、；——在今后福星惠誉拥有一定参与的机会，在一定程度上发挥改变能力，处于部分主动的因素：、；、、；——在今后福星惠誉拥有相对完全的控制能力，基本处于主动的因素：、；、；；由此可见，福星惠誉应采取“牢固把握完全能控制的类因素，争取加强不完全控制的类因素，密切关注无改变能力的类因素变化”的综合思路。具体措施在下述项目未来预测分析中阐述。威胁（T）T1：未来市场大盘的冲击T2：开发周期过长带来不可预期的风险T3：未来武汉整体房地产市场的价格提升较慢T4：市政规划的配合不能按期完成项目未来SWOT预测分析（含义：本项目未来上市销售时，综合因素变化能够实现以及福星惠誉有能力实现的SWOT分析）福星惠誉作用程度分析优势（S）劣势（W）S1’：辐射全武汉市及周边地市S2’：产品综合品质一流S3’：初步形成景观优美，良好人文氛围的高尚社区形象；S4’：交通便利，综合配套服务全面S5’：福星惠誉企业品牌一流，拥有高素质、高水平专业队伍W1’：高速铁路负面影响程度W2’：个别产品价格相对周边同类项目略高；W3’：沙湖水质未获得全面改善机会（O）O1’：未来规范土地出让，土地价格大幅上升O2’：汉口居民传统观念较大改变，已普遍接受到生活素质更高的武昌来置业O3’：过江隧道开始建设，全面刺激两岸往来O4’：沙湖改造全面开展，环湖公园形象初步展现O5’：武汉居民居住观念转变，基本接受高层住宅O6’：本项目成功开发而带来的更多开发机遇福星惠誉在上述四方面因素（、、、）形成中的作用程度——作用程度巨大的因素：——作用程度一般的因素：——基本无作用的因素：福星惠誉如何实现从现实向未来（期望）的转化？威胁（T）T1’：沙湖水质可能严重恶化T2’：武汉整体房地产市场由盛转衰T3’：市政财政困难，导致规划不能按期完成T4’：公司团队未获得全面改善，限制长远发展5、现实与未来SWOT过渡性转化策略分析6、必须落实工作的具体实施办法（1） 全面做到设计一流、施工一流、营销一流、服务一流，（2） 实现产品综合品质一流现代房地产成功开发，实际上是在开发过程中的各方面资源整合后，一个系统化工程的成功，是相互关联的。在本项目的开发中，应明确建立以“市场变化为导向”的核心思想，破除传统以“产品”为导向的开发思想，建立相关内部机制。工程等方面工作都应是围绕“实现未来良好销售”而展开。（4） 大盘通盘考虑，（5）不计一时得失，（6） 获取全局的胜利本项目开发，应作为一场综合战役而准备，最终的目标是实现全盘开发的效益最大化，而不能要求处处都获得最高的赢利，而导致整体的失败。因而在各期开发中，在能够满足福星惠誉基本资金流需求的前提下，在必要时应放弃部分局部收益，从而降低风险于可控制范围之内，从而实现整体收益最大化。（7） 建立一流团队（以项目组制），（8） 专业分工明确团队的建设正是目前福星惠誉所面临的一个突出问题，必须加以妥善解决（舍得付出一定的成本）从而建立内部人力资源优势体系。（9） 借助外脑，（10） 建立与一流专业公司（营销、推广等）的密切合作发展商最应把握的是“如何整合好各项专业资源，实现项目成功”，而不是“如何亲力亲为，将每一件细节工作都自己完成”。专业分工的价值就在于此。（11） 项目开发过程中，时时监控市场，建立快速反应体系由于本项目开发周期长、开发量大，因而在开发中对于市场动向的把握非常重要。基于此，建议福星公司建立目标客户定期调查研究系统，可委托专业市场研究公司，每半年开展一次（深圳招商地产、卓越蔚蓝海岸、金地集团等均采取此措施，从而保证其后期开发的项目持续热销）。（16） 确定合理容积率指（17） 标（18） 以及最佳产品构成比例，（19） 实现小区档次与销售价值的双赢容积率指标过低会导致楼面地价过高，从而一方面使得单位成本加大，同时也使得总收益减少。但容积率指标过高，也会导致项目建筑密度过大，档次上不去，从而难以兑现期望的价格，造成积压。在综合分析多方面因素后，我司认为目前确定的1.8-1.9的容积率是相对合理的，不宜再增加，否则社区档次形象难以保证。同时，与上述容积率指标相对应，规划中不同建筑高度住宅产品之间的面积配比也应合理，如果层数较低产品数量过多，会导致小高层/高层住宅建筑密度过大，同样难以销售。在后述我司将集中针对此问题而展开分析。（20） 建立市场风险与经济风险的动态调节系统，（21） 平抑总风险项目开发的风险归纳而言就是经济（即以什么样的价格销售）与市场（即以什么样的速度销售）风险两大风险。福星公司要采取的措施就是尽量避免两大风险的重合，从而使总风险始终在一个相对能够控制的合理范围内，实现顺利开发。四、项目开发思路及策略项目开发思路确定基本原则最终确定的项目开发思路必须满足以下四项基本原则：风险——能够控制项目开发综合风险在相对合理范围之内，满足福星惠誉稳健经营的核心原则；收益——在风险合理控制前提下，实现相对最大化的开发经济效益；品牌——促进福星惠誉企业综合品牌的快速建立与巩固，为企业长远发展打下牢固基础；社会价值——在实现自身价值的基础上，对武汉城市住宅产业发展做出贡献，引领、提升武汉居民接受现代人居理念。其中，“风险控制”是上述四项基本原则中的核心原则。项目开发思路及策略基于上述四项基本原则，我司逐层分析，形成最终的整体开发思路。风险如何控制由于本项目投资额巨大（预计近30亿人民币），一旦出现风险控制不合理，现金流不稳定，超过福星惠誉可以承受的极限，则后果不堪设想！综合风险分解项目最终面临的综合风险可以综合概括为一句话：——在成本与开发量相对固定前提下，项目产品最终实现以什么样的价格？，以什么样的速度？销售出去。前者为经济（实现收益数额）风险，后者为市场风险，两者共同构成项目的全部风险。形象描述如下述项目风险分解图项目风险分解图在项目综合风险分解后，如何实现两种风险的综合互动，从而使得在每一阶段的综合风险都相对较低，从而始终都能够控制在福星惠誉可承受的范围之内，保障项目的平稳开发。综合风险的动态互动调节在不建立并实行风险互动调节体系时：综合风险互动调节体系核心思想如下：通过主动调节经济风险高峰与市场风险高峰出现的时间差异性以及在不同建筑产品上的差异性，从而错开高峰，使整体风险相对平稳，始终不超过福星惠誉的可承受范围以外。具体措施将在下述的具体开发思路中加以详细阐述。项目开发思路上述综合风险互动调节体系是通过对本项目所开发的不同类型产品（别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅以及商业）的风险承担功能区别定位，并通过在项目整体开发中的开发次序安排而得以实现。不同类型产品的风险承担功能定位产品类型市场风险承担程度经济风险承担程度平均综合风险承担程度多层3级3级3级小高层4级2级3级高层5级1级3级别墅1级5级3级商业2级5级3.5级注：上表中风险评级采取5级相对程度评级方式，5级为风险相对最高等级，1级为风险相对最低等级。如此功能定位原因：（1） 由于武汉居民目前较难接受高层住宅，（2） 因而（3） 市场销售难度较大，（4） 市场风险相对最高（5级），（5） 因而（6） 就应该降低高层产品的经济风险压力，（7） 即不（8） 要期望高层住宅能够实现丰厚的开发利润，（9） 采取相对低价的薄利多销政策；（10） 多层是武汉居民目前普遍接受的住宅形式，（11） 因而（12） 市场风险程度一般（3级），（13） 因而（14） 控制其实现较为正常与合理的开发收益；（15） 小高层住宅市场风险目前处于多层与高层之间，（16） 因而（17） 目前对此产品的盈利要求也控制在高层与多层之间（由于目前小高层产品已经在武汉部分类型客户群体中的接受程度超过了多层，同（18） 时这种趋势在今后将会进一步增强，（19） 因而（20） 在项目开发中后期的小高层上可以相对增加其盈利能力的要求）（21） 本项目别墅产品市场压力相对较小，（22） 因而（23） 应承担相对多的实现收益责任；（24） 由于本项目商业处于武汉发展最为快速的徐东商圈辐射范围内，（25） 加之商业产品本身所具有的高附加值特点，（26） 因而（27） 也承担相对高的收益要求。如此定位与控制后，各项产品的综合风险都处在福星惠誉完全可以承受的相对低水平状态，而不会产生局部的高风险现象。项目开发策略合理确定项目各产品类型构成比例在1.8-1.9容积率基本确定的前提下，为均衡实现项目的中高档的品质与形象（别墅部分为高档品质与形象），我司建议对贵公司提出的比例体系：

建筑类型面积比例多层50%小高层/高层34%别墅（包括连排）8%商业8%进行调整，调整后比例体系为：建筑类型面积比例多层28%小高层38%高层14%别墅（包括连排）12%商业8%调整原因：A、 原比例体系中多层比例过大，B、 必然会导致规划中小高层及高层区的建筑密度过大，C、 从而D、 根本无法保障小高层及高层住宅拥有相对良好的景观视线、采光与通风条件，同E、 时也无法营造良好的园林环境，F、 最终导致所开发的小高层及高层住宅完全是中档住宅品质，G、 无法实现期望的中高价位。H、 多层比例过大在影响小高层及高层住宅品质的同I、 时，J、 也会导致自身品质的下降。因为在项目整体规划时，K、 因小高层及高层区的建筑密度压力而L、 必然会适当减少多层区的土地使用面积，M、 加大多层区的住宅密度。从而N、 也会导致多层产品品质的下降，O、 导致收益减少。P、 纵观各先进城市中，Q、 容积率在1.8-2.0左右的中高档社区典型案例，R、 由于出于以上的考虑，S、 大多均采取以小高层为主的整体规划方式。T、 目前武汉房地产市场中，U、 在拥有相对良好景观条件下，V、 已经存在大量客户（占全部居民比例的30%-40%）可以接受（甚至更愿意接受）小高层产品。而W、 且这种趋势仍在逐步加强。合理确定项目各产品类型价格体系在重点参考武汉目前房地产市场现状以及未来发展趋势的基础上，在重点分析项目特征的基础上，在上述风险分配原则以及面积比例调整的指导下，我司认为本项目可以采取如下的综合定价体系：项目综合定价体系建筑类型整体平均价格备注多层4100元/平方米第一批入市价格为3500-3600小高层4000元/平方米第一批入市价格为3400-3500高层3900元/平方米至少在2-3年后才开始开发。第一批入市价格为3400-3500，而同期的小高层价格达到3600-3700。别墅（包括连排）6000元/平方米别墅整体开发较晚商业8000元/平方米至少在2年后开始开发土地功能分区及开发方式安排土地功能分区示意图通过以上的四条功能不同、较为宽阔，各有特色的街道，形成相对独立的三区，从而把本项目作为三个相对独立的子项目，针对不同目标客户进行开发。从而从市场方面，一方面可以降低定位单一目标市场而可能出现的需求总量不足的弊端，同时也可以保证每一个社区内相对的纯粹性，增强吸引力。但是在开发方面，福星惠誉又可以通过各期产品组合的方式，实现每期开发经济风险与市场风险的平衡，降低综合开发风险，获取稳定的开发收益及现金流。具体开发方式：具体内容方式优点方式缺点福星惠誉选择条件方式一以2号区域一部分为开发第一站，中期结合2号区域与1号商业区域交替开发，最后开发3号区域。土地价值实现最大化；整体开发收益最高前期资金压力及风险相对较大1. 资金雄厚2. 风险承受能力强3. 可接受前期利润额不4. 高现状方式二扇型开发方式，基本每期中都有部分的1号、2号、3号物业。收益相对稳定；风险相对均衡。总收益相对低于方式一1. 总收益不2. 期望达到相对最大化3. 稳定回收收益要求具体方式选择，视福星惠誉的综合条件及经营目标而定。第三章项目经济分析成本分析项目总开发成本表容积率=1.85销售面积(S)=74.00序号项目名称计算程式单价总额（万元）备注（元/m2）一土地成本1161.9385983.001161.93为楼面地价二前期工程费2.1可行性研究及规划设计30.002220.002.2地质勘测费2.00148.002.3场地平整七通一平100.007400.002.4施工图纸设计20.001480.00小计2.1+2.4152.0011248.00三建筑安装工程费计算程式全部物业备注面积单价总额（万元）3.1基础工程费74.00125.009250.003.2地下室3.003000.009000.003.3土建3.3.1+3.3.574.00918.4067961.603.3.1多层20.72750.0015540.003.3.2小高层28.12930.0026151.603.3.3高层10.361050.0010878.003.3.4别墅及连排别墅8.881000.008880.003.3.5商业5.921100.006512.003.4电梯工程12060.007200.00120为电梯数量3.5监理74.0020.001480.003.6公共空间装修74.0030.002220.00小计3.1+3.674.001312.3297111.601312.32为按74万平方米分配四基础设施费用计算程式全部物业备注面积单价总额（万元）4.1水电消防工程74.00200.0014800.004.2水系统移交二供办74.006.00444.004.3智能系统及停车场一卡通74.0023.001702.004.4有线、电信、宽带50.00小计4.1+4.474.00229.6816996.00五公共配套设施费用计算程式全部物业备注面积单价总额（万元）5.1营销中心0.403000.001200.005.2园林绿化74.0062.504625.005.3游泳池、网球场、会所1000.005.4物业管理移交7169.52按销售收入总额的2%计算小计5.1+5.474.00189.1213994.52六不可预见费9013.32按上述五项合计总额4%计算开发成本合计一+六234346.44七开发费用计算程式全部物业备注面积单价总额（万元）7.1管理费74.0025.001850.007.2销售费7.2.1+7.2.512246.477.2.1广告宣传费7169.52按销售收入总额的2%计算7.2.2样板房设计装修费15400000.00600.0015为样板房数量7.2.3营销费用716.95按销售收入总额的0.2%计算7.2.4亮化工程800.007.2.5销售办证费用74.0040.002960.007.3财务费15000.007.4营业税及附加20791.61小计7.1+7.474.00674.1649888.08合计74.003841.01284234.52注：上表中的各项基础成本项目，我司是在重点参考2002年武汉市以及湖北省房地局统计并公布的中高档物业成本数据的基础上，结合本项目具体特征而加以适度修正的结果。效益分析（1） 收入项目收入表序号物业类型面积（万M2）单价（元）总额（万）备注1多层20.72410084952.002小高层28.124000112480.003高层10.36390040404.004别墅/洋房8.88600053280.005商业5.92800047360.006车位40005000020000.004000为车位数量7合计358476.00（2） 效益项目利润表序号项目名称计算程式总额备注1销售收入358476.002总开发成本284234.523销售利润1—274241.484成本利润率（所得税前）3÷226.1%风险分析（3） 价格指（4） 标（5） 敏感性分析变化幅度-15%-10%-5%0%5%10%15%平均单价3888411743454574480350315260总投资利润率10.2%15.6%20.9%26.1%31.3%36.4%41.4%注：平均单价为按我司确定的面积比例获得的加权平均值；总投资利润率为所得税前全部物业基准平均单价=4100元/平方米×28%（多层）+4000元/平方米×38%（小高层）+3900元/平方米×14%（高层）+6000元/平方米×12%（别墅）+8000元/平方米×8%（商业）=4574元/平方米住宅产品整体均价为4276元/平方米。由于本项目整体开发、营销周期大约为5-6年，因而福星惠誉可视自身对于每一年的开发赢利要求而决定最终可以接受的价格下降空间。另一方面，福星惠誉也可以通过适度缩减总开发周期长度的措施，在总体收益率不变化的情况下，提高每一年的开发收益率水平。（6） 容积率指（7） 标（8） 分析上图中绿色曲线为在容积率变化的情况下，对应计算得出的预期总收益（按100%销售计算）；上图中红色曲线为在容积率变化的情况下，在考虑带来的产品供给数量增加、品质下降后产生部分滞销后，在抵减滞销部分后，可以真正实现的总收益；可见虽然提高容积率可以增加总建筑面积，但是同时也带来了平均价格的下降以及空置物业数量增加的负面问题，因而会导致真正实现收益不增加反而减少。反之，容积率过低，楼面地价过高，也无法实现最大化收益。故此，我司建议本项目容积率指标的最佳范围为1.8-1.9。经济分析结论针对上述成本、效益、风险分析，尽管我司采取了相对稳健、保守地预测与分析，但也获得了相对较为理想的分析结果：总投资为284235万元；整体开发营销周期为5-6年；总体销售收入为358476万元；总成本利润率（所得税前）为26.1%因此，本项目是属于风险中等，收益中高的房地产开发项目，从经济分析角度是基本可行的。项目成败的关键，主要在于福星惠誉公司所采取的具体操作措施。

第4章 项目可行性分析综合结论及建议结合前述项目市场可行性与经济可行性分析结果，可以得出如下方面的基本结论：（1） 项目整体开发、营销周期控制在5-6年比较合理，（2） 即开发阶段控制在2003年-2007年，（3） 营销阶段控制在2004-2008年。周期过长，一方面会导致不可控制风险增加（中国城市房地产发展经济周期一般为5-8年，武汉已经经历了2年的相对增长期），同时也会降低平均每年的开发收益，导致经济风险加大（收益减少）；周期太短，也将会造成较大的市场消化压力，可能出现较多的空置，导致市场风险增加。（4） 项目容积率指（5） 标（6） 控制在1.8-1.9较为合理。与此对应，（7） 总建筑面积控制在70-75万（8） 平方米之间。如果容积率超过1.9-2.0，则难以保障社区各种建筑产品的中高档品质形象，从而导致价格无法提升，销售速度难以达到预期水平；如果容积率低于1.8，则难以消化本项目近8.6亿的地价压力，从而无法满足福星惠誉进行项目开发，预期收益要求；（9） 把握武汉住宅市场居民居住观念以及住宅产品类型选择的变化趋势——小高层逐渐被普遍接受，（10） 高层产品认同（11） 度逐渐提高各种住宅产品类型武汉居民选择比例变化趋势2001年以前2002-2003年2003年以后（预期）多层70%-80%40%-50%35%-40%小高层15%-20%35%-40%35%-40%高层5%-10%10%-15%15%-25%（12） 项目总体定位于——武汉未来十年内高品质的一流的市中心大型社区（13） 项目目标（14） 客户定位于——以武昌（15） 中高收入居民为基础，（16） 面向全武汉，（17） 辐射湖北省其他地市（18） 项目住宅产品各期整体销售均价可以达到4200-4300元/平方米。项目开发过程中各年度销售均价基本可以达到如下结果年度20042005200620072008实现均价（元/平方米）3200-35003350-38503600-41003850-43504100-4600各期价格具体实现数值由各方面条件（市场、产品、开发策略等等因素）综合决定。由于本项目总体价格处于未来5年左右武汉市场中等偏上水平，而项目的品质却是武汉一流的，因而完全可以实现物超所值，具有非常高的性价比，形成竞争优势。基于本报告各方面的分析，我司认为本项目是基本可行的，但是需要福星惠誉采取相关合理开发策略及具体操作措施（包括内部、外部，项目、企业等多方面综合措施），才可以获得全面保障。我司具体措施建议如下：高度重视、全面提升福星惠誉现有管理层综合素质（业务能力及管理能力等），管理层的素质水平在很大程度上决定着项目的成败。提升方式建议采取以对外招聘为主，内部培训、提升为辅的方式。可考虑成立独立项目组，直接负责本项目开发，直接受总经理管理；目前正在开发的城市花园以及金色华府是福星惠誉公司在沙湖项目启动前，转变与提升福星惠誉市场形象，初步建立高品质企业品牌与良好口碑，实现客户积累的重要机遇。这两个项目的成败，将直接影响到沙湖项目开发与销售的成败。一定要万分重视，包括工程质量、营销包装、宣传推广、售后服务等等多个方面；需大力改善福星惠誉所有项目的物业管理、售后服务水平，全面提升企业形象，从而为打造沙湖项目软性核心卖点——服务，做好充足的准备。否则不仅形成不了卖点，反而会形成项目污点，阻碍销售；结合项目1.8-1.9的最佳容积率指标，确定最为合理的产品构成比例（参见前述项目开发策略中相关不同产品比例建议内容）；在项目规划、设计等方面，建议聘请国际一流公司倾力打造，实现产品一流；在成本适度控制原则下，充分考虑运用国际和国内的新技术、新材料、新工艺、新产品（简称“四新”）技术进行开发；福星惠誉公司应充分考虑自身的资金运筹状况，并应密切关注国家有关房地产金融政策的变动；敦促政府加快规划中道路的建设速度以及沙湖水质治理的进PAGEPAGE1目录第一章总论 11.1项目名称及建设单位 11.2项目概况 11.3结论 2第二章项目建设的必要性 32.1项目建设的必要性 3第三章建设规模及建设条件 43.1建设规模 43.2建设条件 4第四章总体规划方案 74.1设计依据 74.2设计目标 74.3规划原则