xx市旧城改造项目的可行性谋划书

PAGEPAGE89XX市XXX项目改造项目可行性研究报告XXX项目改造项目可行性研究报告目录导语…………………..8项目投资建设开发实施企业简介……9一、项目投资商…………91、浙江环球房产集团全资投资本项目…………………92、浙江环球房产集团总部及下属企业单位…………...10二、项目开发商…………..11可研报告编制依据………………….12一、项目实施相关批准文件…………….12二、项目可研报告编制的相关法律、法规…………….13三、其它依据…………….14项目概况和建设开发理念介绍……….15一、项目概况…………….151、项目名称及性质……………………...152、项目地理位置………...153、项目建设规模………...154、项目建设时序和年限………………...15二、项目建设的背景…………………….161、项目的提出与确定…………………...162、项目建设开发的指导思想…………...17三、项目建设的重要意义……………….18（一）旧城改造势在必行……………….18（二）项目建设重大现实意义………….191、项目建设的社会效益………………...192、项目建设的环境效益………………...203、项目建设的经济效益………………...21第四章项目所在地商品房市场调研………….23一、区域市场调研………24（一）XX市房地产发展的动态分析…………………241、价格上升幅度大……………………..242、户型面积与购房目的发生变化……..253、客户群善于接受新事物，高层、错层接受度在提高……………..264、市场运行逐步规范化………………..265、城南、城西成为楼市区域发展两大势点…………..276、结论…………………..27（二）XX市房地产市场供需分析……281、需求分析……………..282、潜在供应量分析……………………..293、供需分析……………..31（三）XX楼市未来发展趋势分析……311、优质优价、提升楼盘品质，是XX楼市长足发展之本…………..312、房价仍将适量上涨，但涨幅相对趋缓……………..313、楼市步入规模开发期、零星开发将退出舞台……..32二、项目比较……………34（一）可比性、竞争性项目调研………34（二）XX市楼盘分布图………………36（三）对可比类项目进行全面对比分析………………37三、消费者分析…………39（一）区域消费者特征描述……………391、XX消费者的购房观………………..392、目标消费者锁定……………………..403、消费者特征分析……………………..41（二）消费者行为模式、心理动机调研………………41四、调研结论……………43第五章规划设计………………….44一、规划设计依据………44二、规划原则……………44三、用地范围……………45四、改造条件……………45五、设计构思……………46（一）规划目标及定位…………………46（二）规划结构…………46（三）地块调整…………47（四）分期建设………47（五）道路交通体系……………………48（六）绿化景观体系……………………49（七）公建配套…………50（八）住宅设计…………51六、工程管线规划设计…………………52（一）给水工程规划……………………52（二）排水工程规划……………………54（三）电力规划…………55（四）电讯工程规划……………………56（五）燃气工程规划……………………56七、主要技术经济指标…………………57规划总用地主要技术经济指标…………………57市场商业用地主要技术经济指标………………58居住小区用地主要技术经济指标………………59八、报批文本补充说明…………………60青颍公园土地置换………………60设计解放北路泉河大桥…………60历史文化保护与利用……………61各期用地规划定位………………63环境保护与节能……..64一、环境保护…………...64（一）规划设计中的环保意识与设计………………...641、对生态水系的充分利用…………….642、对生态绿地的利用与建设………….653、阳光、空气、间距与通风………….654、环境卫生…………….665、洁净燃料的使用…………………….66（二）项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护………...66二、节约能源…………...671、总体规划的节能设计……………….672、新型墙体建材的使用……………….683、推广节能照明灯具………………….684、太阳能利用………….685、材料采购…………….686、节水………………….687、节能管理…………….68第七章项目建设时序计划…….69一、分段实施时序……………………..69二、项目建设开发前期工作实绩及计划进度………..69三、项目建设计划形象进度表………..71第八章项目投资计划与资金回收计划……..72一、项目总投资与分期投资…………..72二、项目资金来源及筹措……………..72三、项目投资计划表…………………..73四、项目资金回收计划表……………..74第九章项目投资可行性分析…………………75从投入产出进行投资可行性分析……………...75（一）分析参数………..75附表一建筑面积分类分期统计表…………………..76（二）投资成本估算说明……………..77附表二建设成本分项分期汇总表…………………..78（三）产出与利润收入计算…………..79附表三销售收入、固定资产及利润分项分期预测表……………..80（四）结论……………..79二、从市场供求关系进行项目投资可行性分析……..81（一）住宅市场需求分析……………..81（二）商业房市场需求分析…………..811、独特性………………822、稀缺性………………833、有效需求……………834、附加值………………83（三）分析结论………..84第十章项目SWOT分析……...85一、项目优势（Strengths）……….851、地段优势突出，商业氛围浓厚……852、大规模开发、可塑性强……………853、自然环境优势………85二、项目劣势（Weaknesses）…….851、老城区拆迁难度……………………852、高层住宅的接受度…………………863、大面积商业用房的销售难度………86三、机会点（Opportunities）…………………...861、品牌化项目开发……………………862、经济发展趋于稳定…………………863、景观房产逐渐受宠…………………874、消费者心理预期上涨………………87四、威胁点（Threat）……………...881、大规模开发造成较长的开发周期…………………882、地块附近市场云集，商业竞争十分激烈…………88第十一章可行性研究结论…….89导语XX市是皖西北的中心城市，是一个人杰地灵、充满生机、正在加速进行城市化、现代化建设的城市。XX市委、市政府抓住机遇，努力优化城市建设投资环境，坚持改革开放、解放思想、实事求是、与时俱进的再创业的精神，吸引国内外的投资商参加XX市的经济发展和社会建设。XXX项目改造项目，根据城市总体规划，以建设一个国家级的康居示范工程为目标，通过整体拆迁、整体规划设计、整体开发建设，以完善的城市基础设施建设与绿色生态环境建设相结合，以现代高科技成果的广泛应用与悠远的历史文化承传相结合，达到能体现融XX市最先进的设计理念，最宜人的居住空间、最优美的生态环境建设于一体的旧城改造项目的典范。二OO三年四月六日我公司与XX市颍州区政府在西安“东西部投资与贸易洽谈会”签订了《XXX项目改造开发项目协议》。引起了安徽省委、省政府的高度重视。遵循《协议》精神，我公司本着高效务实、量力而行、近远期相结合的原则，编写本项目可行性研究报告，开始进行实施对该项目建设的具体工作。项目建设开发实施企业简介一、项目投资商可研报告编制依据一、项目实施相关批准文件1、2003年4月16日在西安市“东西部经贸洽谈会”上签订的《XXX项目改造开发项目协议》。2、2003年5月27日市府办领发的《关于XXXXX项目改造项目有关问题的若干意见》。3、2003年7月20日市规划局提供的项目《控制性规划总平面图及规划设计条件》。4、2003年7月21日签订的XX市[2003]－56号地块国有土地使用权《挂牌出让成交确认书》。5、2003年7月22日签订的《XXX项目改造项目市政基础设施建设协议书》。6、2003年7月23日签订的XX市[2003]－56号地块《国有土地使用权出让合同》。7、2003年8月21日市发展计划委员会下达的《关于XX市XXX项目改造项目立项的批复》。8、2003年10月21日项目一期工程《建设用地规划许可证》。9、2003年10月31日项目一期工程《建设用地批准书》。10、2003年11月14日市房产局颁发的一期工程《拆迁许可证》。二、项目可研报告编制的相关法律法规1、1997年第91号主席令公布的《中华人民共和国建筑法》；2、1998年九届人大所订的《中华人民共和国土地管理法》；3、1989年第23号主席令公布的《中华人民共和国城市规划法》；4、1994年第29号主席令公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》；5、1989年第22号主席令公布的《中华人民共和国环境保护法》；6、1998年第248号国务院令发布的《城市房地产开发经营管理条例》；7、1998年第253号国务院令发布的《建设项目环境保护管理条例》；8、2000年第279号国务院令发布的《建设工程质量管理条例》；9、建设部[2000]31号文件发布的《工程建设标准强制性条文》；10、《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）；11、阜政发[1997]118号《XX市城市规划管理办法》；12、（1995－2010）《XX市城市总体规划方案》；13、XX市人民政府2003第32次常务会议审议批准的《XX市XXX项目改造修建性详细规划》；三、其它依据1、由于该项目投资巨大，规划范围涉及面广，实施期限较长，而且全部为市场化运作。本项目的投资商、开发商委托杭州中原房地产营销代理有限公司作了两次市场调研。我们将2003年11月18日送达的（杭中营策[2003]082号）《XXXXX项目改造项目市场调研报告》作为本可研报告的最新市场调查依据。2、本报告第五章规划设计内容主要按照浙江大学安地规划与建筑设计有限公司的规划设计文本编写。3、由于投资商和开发商自筹资金进行项目投资开发建设，企业承担了全部市场经营风险，经集团公司董事会研究决定，由集团企业和XX房产公司负责编写本项目可研报告。4、由于中介机构，项目投资咨询机构对本项目的理想局限，其可行性研究分析报告不能承担本项目的投资风险和建设决策失误造成的重大经济损失。所以本项目投资、开发单位没有委托专业中介机构进行本项目可行性研究工作。项目概况和建设开发理念介绍一、项目概况1、项目名称及性质本项目名称：XX市XXX项目改造项目项目性质：居住、商业及其它配套建设2、项目地理位置1）、本项目位于安徽省XX市中心的中北部，即东径116º、北纬33º。东起颍州路，西至刘琦公园，东西向最宽处约1800米；北起泉河大坝，南边（由西向东）分别至人民路、军分区干休所、气象局大院及青颍公园，南北向最长处约1200米。2）、在项目周边和内部具存的自然河流和绿地有：泉河、西城河、东城河、刘琦公园和青颍公园。3）、本项目周边和穿越的城市道路。东西向有：拟建的河滨路和现有的青颍路、人民路；南北向有：西城墙路、解放北路、东城墙路和胜利北路。3、项目建设规模1）、建设规模范围：42公顷，建设净用地31.2公顷。2）、新建各类建筑102平方米，居住人口规模1.33万人。3）、总投资估算18.38亿元人民币，其中城市公用事业建设（城市基础配套设施、绿化、广场、区内桥梁等建设）约1.1亿元人民币。4、项目建设时序和年限1）、项目分四期建设，每一期建设周期为2～3年，每期建设可分为：拆迁、设计等前期工作、施工建设、配套管理等三个阶段。2）、项目可实施流水作业，滚动连续开发的方式。总建设年限约6～8年。二、项目建设的背景1、项目的提出与确定XX市委、市政府在进入新世纪时，提出了“紧紧围绕加快发展、富民强市、建设皖西北中心城市”的主题，认真学习沿海发达地区城市的先进经验。把优化环境作为加快发展的第一要素，把招商引资作为加快发展的重中之重，吸引兄弟地市和海内外朋友来XX投资兴业。2003年3月，投资商――浙江环球房产集团在总部接待了XX市委、市政府派到绍兴的招商小分队，被XX的招商热情所感动。立即以集团主要领导组成了考察组到XX考察。初选了一批项目作投资分析。2003年4月6日，我集团公司代表，应XX市政府邀请，赴西安参加“东西部经贸洽谈会”，并签订了《XXX项目改造开发项目协议》。该协议为本次洽谈会安徽省投资的最大投资项目协议。当时签约的投资额为9亿多人民币。被列为省委、省政府的督办项目。2003年3月起，XX全市进行了解放思想大讨论。我企业3月、4月XX之行引发了《投资商来了，XX该怎么办？》的新闻追综报导。作为解放思想大讨论的具体案例进行剖析。该思想大讨论，经实践证明，极大地改善了XX的投资环境，极大地促进了政府机关部门的观念的转变。在其后的多次协商后，扩大了项目的规模，优化、完美了项目的规划设计方案。于2003年7月21日以31148万元的竞买报价，最终确定了项目建设。2、项目建设开发的指导思想解放北大街项目，将以其特色鲜明的开发建设理念，领导XX市旧城改造的先范。1）、在城市总体规划的基础上，做好项目各阶段的设计工作根据城市总体规划，本区块的城市功能定位为：以居住为主，集商贸、旅游、办公于一体的综合社区。项目各阶段的设计为：“项目概念性分区规划、项目修建性详细规划、建筑方案设计、初步设计至最终施工图设计”必须紧紧抓住规划设计这个龙头。高起点、高质量的设计是项目成功的基础。各阶段设计尽可能进行招标，以选择最佳方案付诸实施。2）、不零打碎敲，实施成建制地整体改造由于历史原因，XX市中心的住宅小区，有的建造年代早，没有间距、没有道路（例如二里井小区），居住条件差，各类隐患无法解决。有的建设规模小，各类社区配套无法实施。解放北大街项目的成功开发，必须要从人民路开始整体规划，整体拆迁，并以此为突破口。进行旧城改造后，将使整个区块的建设内涵有一个脱胎换骨的提升。项目以国家康居示范工程为目标，这正是市委、市政府贯彻十六大精神“全面建设小康社会”、体现“三个代表”、“与时俱进”、为民造福的具体行动。而要达到这个目标，必须克服零打碎敲，“动牙科手术－－拔牙镶牙式的”旧城改造方式；而以整段街道进行街景立面设计，以功能齐全的整体规划进行居住区的设计。使改造后的解放北大街区块，成为XX市（乃至安徽省）“市容街景最壮观、居住环境最优良、配套设施最齐全、商业氛围最繁华”的高尚社区。3）、环境建设为先、城市基础设施建设为先本项目将一改往常小区开发那种先进行商品房开发，再进行环境配套建设的模式。而采用以环境建设为先，城市基础设施配套建设为先，在规划设计中，优先做好环境及配套设计。本项目地块东城河的水面将以开放式亲水园林、小桥、曲廊形式作为区块环境设计的重点，配以社区广场、社区公园、组团绿化和滨河大坝绿带等组成的绿色生态体系。本项目将新建河滨西路，并对青颍路、胜利北路、东城墙路和解放北路进行扩建改造，在道路建设和扩建改造的同时，做好各类城市配套设施（给排水、环卫、排污、电力、网通、电讯、管道燃气等）建设工作。三、项目建设的重要意义（一）、旧城改造势在必行XX（又称颍州）具有悠远的历史辉煌。“襟带长淮，东连三吴，南引荆汝，其水洄曲，其地平舒，梁宋吴楚之冲，齐鲁汴洛之道，淮南内屏，东南枢辖。”说明了其地理位置的优越与重要。是姜子牙、管仲、庄子、老子、鲍叔牙、稽康、甘罗、曹操、华佗等灿若星河伟大人物的故乡。XX老城北起泉河，东、南、西分别至东城河、南城河、西城河。是古XX历史文化的见证人，老城内城皇庙、鼓楼、刘公祠等建筑现存；东城河、西城河、南城河、黑龙潭等古地形地貌尚在；北关码头、顺河街、玉石街、聚星巷、状元巷、三元巷、文昌阁、三义街等古地名仍在沿用。但是，随着城市的发展，特别是新城区的交通便捷等因素，老城内的地市一级机构如专署、银行、邮局、检察院等纷纷搬到新区。老城区道路狭窄，公共配套设施极其缺乏，房屋低矮、破旧、简陋、高密度；房屋质量越往北越差，位于泉河坝边上的建筑多为居民私自搭设的棚户。居住条件十分低下。经济条件好一点的住房纷纷外迁，原居住地青年成家后搬入市区新房；老城区特别是本项目所在地的居民区是目前XX市区现存典型的少数“贫民区”、“棚户区”之一。随着我国经济的高速发展，十三大提出的全面建设小康社会，XX市正在努力提高人民生活质量，努力推进城市化、现代化建设。老城区已经无法适应现代人对生活的要求。如果放任老城区进一步的衰落，新城、老城之间的反差进一步加大，老城区不仅破坏了XX的整体城市形象，更有可能或会由于贫困等原因造成的诸多社会问题滋生的温床。旧城改造，彻底改变老城区的面貌是市委、市政府和全市人民十分关注一件大事。XXX项目改造项目是本届政府向外推介的重要投资项目之一。是民心项目，是德政项目。该项目的实施是势在必行的。（二）、项目建设重大现实意义本项目建设具有重大的社会效益，环境效益和经济效益。项目实施的现实意义重大。1、本项目的实施将极大的改变城市形象，提高了城市的承载力和综合服务功能，改善了市民的居住条件。对老城区进行如此大规模的成片改造，XX是第一次，在安徽省也是罕见的。项目沿河滨路建造高层住商楼，其长度约2公里，其高度在50米~100米之间，建设的气势是令人震憾的。在泉河边上形成上海外滩式的景观楼市，将作为XX市现代化的标志性街景建筑群。本项目将建设商贸中心区，胜利路、解放路、河滨路三条城市干线作为今后阜城各具特色的综合商贸街，休闲、美食、娱乐一条街。学校、医院、幼托、文体、社区、会所、银行、邮电、行政管理等一流的服务配套，将极大地提高本地块乃至XX的城市承载力和综合服务功能。高层住宅以其优美的居住环境，美不胜收的视觉效果，阳光、空气的抚慰，高速电梯的享受，全方位、无微不至的物业管理；将开创XX城全新的居住模式。极大地提升市民的居住水平。2、本项目的实施具备明显的环境效益，将对XX城市的交通环境、绿色生态环境和人文环境起到明显的改善作用。1)、a、新建30米宽的河滨路，将成为XX城市东、西向的城市交通干线，河滨路东起沙河路，西至颍州西湖。她的建成在改善东西向交通的同时，对市民和外地游客的休闲、旅游创造了一个良好的条件。河滨路将在区块内与颍州路、胜利路、东城墙路、解放路、西城墙路相交汇，改变了上述后四条道路断头路的状况。b、拓建24米宽的解放北路，向市政府提出兴建解放路泉河大桥的方案，再进一步拓宽解放中路，使解放路南接阜王路，北通至北京路。重新恢复解放路在XX城的中心商业街的地位。同时也缓解了XX市中心只有颍州路一条南北向通道的交通困境。c、拓宽青颍路、东城墙路和胜利路，改善了区块内外的交通环境。2）、本项目的实施，有利于本区块生态绿色环境的保护和优化。在环保及节能章节中具体展开。3）、本项目的实施对人文环境的保护和优化具有积极作用。a、对“城隍庙”作重点保护，在东侧新增绿地，配置介绍古颍州历史的石碑和其它小品。在南侧面向人民路，建设仿配殿式古门楼建筑一处，中轴线与城隍庙一致。城隍庙前街名称由原“建设巷”改名为“城隍庙前街”。b、在原解放路北端泉河边设置“古北关码头”一座。c、建设“黑龙潭游园”一座。d、建设8000平方米的“文昌阁广场”，以历史文化为主题。e、在新建小区保留具有历史意义的地名，主要由：顺河街、三义街、玉石街、聚星巷、三元巷、文昌阁北路等。上述历史文化遗存的保护、利用和优化在规划设计中作了具体的明确。3、本项目的实施具有明显的经济效益，将极大地提高本区块经济水平。1）、政府在不出钱的前提下，通过旧城改造，加快完成了本区块内的城市基础设施建设（城市道路，区块内桥梁，城市广场，城市绿地，排水、排污设施，电力、电讯设施等）和公共事业的配套建设。2）、XXX项目改造，通过货币安置和产权交换两种拆迁补偿形式，在拆迁范围内的被拆迁户在不花钱或少花钱的前提下，改善了居住条件，得到了较大的经济实惠。3）、本项目提供了经营环境优雅的沿街商业门面和中心商贸区，为社会提供了许多就业岗位和经商发展的场所。由于区位优势明显和规模效应，将极大地提高本区块的商业繁华度。在增加本区块经商群体的经济收入的同时，也增加了本区块政府的财政、税收收入。4）、本区块的高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较富裕居民的入住，其区块消费也将具备相应的经济效益。5）、本项目的投资商和开发商，从长远的、动态的市场经济分析，其投资具有一定的经济回报。其经济效益是存在的。项目所在地商品房市场调研房地产市场调查是市场预测的基础，是市场营销工作的重要内容之一。有调查才有发言权，我公司从XX市的房地产市场现状出发，结合XX市房地产市场的特点，通过对当地房地产市场的总体分析与预测，对项目所在地竞争性楼盘与可比性楼盘的缜密调查，对目标消费群的锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下一步的项目市场推广、总体策划思路及物业开发建议等打下扎实的基础和科学依据。目的在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发，从而使本项目赢在起点，创造出更为可观的业绩。一、区域市场调研【提要】我司自2003年5月进行XX房地产市场调查以来至今已历时半年，在这个市场讯息瞬息万变的年代，XX市的房地产市场是否也发生了变化？房价与半年前比较是高了还是低了，还有没有上涨空间？楼盘自身特点有何变化？下一步又如何发展？对XX楼市的清晰清醒，是我们项目开发的基础，也是我们项目得到成功运营的保证，以下我们用四个方面来系统地了解、分析XX房地产市场。XX市区房地产发展动态分析【现状解读】从2003年5月份到2003年11月份正好历时半年，XX的楼市却发生着巨大的变化。如果说5月的XX楼市处于低谷攀升阶段，那么11月份的XX楼市则进入了开始快速发展的新阶段。具体的变化特点可以概况为以下几点：1、价格上升幅度大从2003年5月份的700－1500元/平方米左右，集中在900-1100元/平方米左右；但到了11月份已基本在1000元/平方米以上，集中在1200-1400元/平方米，个别已上扬至1600－1700元/平方米，排屋已突破2000元/平方米，半年内上涨了近20％，而且还存在较大的上涨空间，而且当地人民对于楼市也抱着看涨的心态，楼市正处于复苏与活跃阶段。XX房价正从谷底进入逐步上升通道，预计2004年房价将有可能至1500—1800元/平方米，个别楼盘住宅价会突破2000元/平方米大关。目前XX的区域房价为：老城区（浙江商贸城为例）房价在1500－1700元/平方米；城西（水岸名苑为例）房价在1100－1500元/平方米；城南（以新天地为例）多层均价在1600元/平方米，小高层在1400－1700元/平方米。2003年XX部分在售楼盘房价对比图单位：元/㎡时间浙江商贸城敬贤山庄新大陆2003年5月1450一期别墅2500左右880起2003年11月1700二期多层均价13001100起价格涨幅250约2002202、户型面积与购房目的发生变化

XX中高档住宅市场目前形成主流供应的户型为100－130平方米的三房、90－100平方米的二房和140－160平方米的四房及180－200平方米复式，90平方米以下房型开发较少，尤以110－130平方米的三房占主力户型。目前，本地客户需求面积在110－150平方米之间，购房的主要客户为机关企事业单位员工、私营业主，以二次购房为主。由于以前XX市中高档客户以自建住房为主，而随着去年以来政府对于土地宏观调控政策的紧缩，自建住房逐渐困难。这一批市场不得不转移到高档公寓的购买上来。另有一部分中高档客户希望购买环境景观、配套、地段等都比较高档的小区，现正处于观望状态。估计在一定时间内，XX高档住宅市场尚有发展潜力。3、客户群善于接受新鲜事物，高层、错层接受度在提高XX的住宅类型呈现多元化状况主流仍以多层建筑为主，但也开始出现零星的小高层建筑，在户型设计上以100-130平方米三室二厅二卫的户型为主流，其他户型集中在90-100方的二室二厅一卫。在平面设计上仍以复式、平面为主，开始出现错层设计。XX市房地产销售的主要客户为XX本地人，主要集中在政府部门公务员、教师、经营户等，外地客户以长期在XX投资经商的私营业主为主。由于当地人的性格豪放，喜欢追赶潮流时尚，对新鲜事物的接受程度比较快，向往大上海的居住模式，因此，高层、小高层，以及错层设计虽然刚出现，但已被当地消费者广泛接受，并认为是时尚的象征。但由于高层住宅还没有现成居住样板，因此对高层公摊面积大、物管费高等实际原因一时还没有很大反应。4、开发公司多了，开发规模大了，市场运行也逐步规范了由于XX市的住宅商品房发展逐步复苏，消费市场也开始出现活跃状况，当地人投资购房的意识也开始逐步增加。许多新楼盘的销售也纷纷开始采用营销代理等分工合作的手段，销售模式趋于成熟，无论是售楼处的装修，楼书的设计还是销售人员的技巧都在不断提升中。与半年前相比，目前的XX市的房地产市场逐步迈向规模化、品牌化阶段，外地特别是江浙一带开发商纷纷涌入，带入成熟的开发与市场营运技术。5月份时，主要的房地产开发商有万和物业、龙腾房产以及一些私人性质的小型房地产开发商，楼盘一般是零星的几幢开发，除万和城市花园和敬贤山庄外其余规模都很小；但到了11月份，又新增了丽丰、顺达、港利、广厦等许多有实力大规模的开发商，而且开发规模也出现了上百亩的大规模品牌化开发，建筑面积在10万平方米左右或以上的有好几个楼盘，如港利·绿园、中南现代城、水岸名苑等等，城西新开发楼盘西苑·世纪名门，更是一个占地600多亩的规模化小区。就今后长远发展趋势，由于中大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，将会受到追求居住品质的中高档购房者的追捧。5、城南、城西成为楼市区域发展两大热点目前XX楼市形成两大楼市热点区块：一为城西，西二环附近，新近开发的楼盘有水岸名苑、中南现代城、港利·绿园以及西苑世纪名门等，集中了4、5家大型楼盘，总上市规模近100万建筑面积，其中世纪名门开发规模达40万平方米；另一块为城南，南二环以南，经济开发区，今年出让地块6块，新楼盘有龙腾·义耕新天地、城市映象、大唐花园等，上市规模近二十万建筑面积，但潜在开发规模远远大于此规模……6、结论1）XX房价上扬迅速，老百姓开始关注楼市；2）楼盘规模化、品牌化，注重形象宣传，广告投入，多采用与营销代理合作的方式，竞争开始激烈；3）外地特别是江浙开发商进驻，带入成熟的开发技术与销售模式；4）小高层、错层设计开始出现，在当地的接受程度较好；5）形成了城南、城西两大楼市热点区域。（二）、XX房地产市场供需分析1、需求分析根据XX房地产市场目前发展状况，目前XX房地产消费群主要为：解决住房需求、改善住房或者投资置业需求、投资需求等几方面。通过调研得出，XX房地产市场的需求特点表现为：一是改善性需求将在未来市场中占主流，同时受房价上涨投资高回报的吸引，XX市将会有越来越多的居民开始涉足房地产投资。二是市区拆迁力度的加大和拆迁政策的出台，大部分拆迁户将加入XX市商品房需求行列。拆迁户对商品房的需求成了XX市商品房需求的一大主力。2003年下半年XX房价的快速上扬，与拆迁购房需求量直接有关。三是周边县市消费者需求每年呈递增趋势。随着XX城镇建设的发展，周边城镇居民将会越来越多选择XX作为购房地。四是在具体需求上，区位选择：清颍公园、东城河附近的老城区（即本项目区块），其次为城西阜南路以西。产品类型上：以120～140㎡的三室二厅与三室一厅户型最受青睐。产品价格上：根据现行房价发展趋势，普遍接受的房价以1300～1500元/平方米的居多，总价在15～20万之间。2、潜在供应量分析2003年新挂牌招标地块汇总：XX市2003年土地供应基本情况统计表序号区域地理位置面积（亩）起价（万元）成交价（万元）竞得时间企业1老城区东面东城墙路，西面规划青云街南至阜临路，北至民族中学27.31101813002003年3月安徽国银置业有限公司2老城区东城墙路西侧群众剧场东侧，市医药局东侧5.647475475温州街房屋开发公司3老城区清颖东路，人民西路北侧，规划河滨路南侧，颖州北路西侧，规划三义街，建设街东侧407.4378310983111482003年7月绍兴环球房产4老城区人民中路北侧，青颖路南侧，颖州北路西侧16.84731702002003年7月XX和华千百意购物中心有限公司老城区合计457.242327613131235城南规划二道河路北侧，东清河东侧40.09211221322003年5月安徽天筑有限公司城南规划二道河路南侧，规划颖州南路东侧，东清河西侧52.76城南规划二道河路南侧，东清河东侧27.286城南沙河路西侧规划二道河北侧21.483543622003年5月XX汽车运输集团公司7城南阜南路东侧，规划颖南大道南侧40.52032072003年5月XX中源汽车销售有限公司8城南北京路南侧，幸福路北侧，青峰机械厂西侧87.57251624292003年5月浙江樟塘建筑集团有限公司9城南颖州南路东侧，林常路北侧，市建筑研究设计院南侧。6.37423273322003年9月XX亿达房产10城南颖南路南侧，二道河北侧，阜九路东侧，规划赵王路西侧171.32433567152003年9月XX天瑞房产11城南幸福路南侧规划福利路西侧52.496911822202003年7月XX中鑫置业有限公司12城南南二环路南侧，阜南路东侧31.712544602003年9月XX新伟业房产13城南规划二道河路南侧，贯清路北侧，颖州南路西侧，清路东侧262.749.355046.182003年7月XX龙腾万霖房产城南合计794.281110268.3519903.1814城西西面二环路北至规划阜临路50193519452003年2月安徽国银置业有限公司15城西东至规划搬井路西至西二环路北至规划刘琦路87.15198000198000安徽凌利房产16城西东至西二环路南至阜临路北至顺昌路134.44467846982003年2月安徽中南置业17城西西二环路西侧西苑小区东侧9.07052205202003年7月XX国银置业公司城西合计280.660520483320516318城北北京西路北侧，规划红旗路南侧18.40853013382003年9月XX金盛房产19城北北京西路北侧，规划光明路西侧81.5193187519992003年9月奉化市广厦房产20城北北京西路北侧规划园路西侧12.92482542003年5月安徽康鑫药业有限公司21城北南二环路南侧颖南路大道北侧24.8558515022003年7月安徽春益房地产开发有限公司城北合计137.677332385093总计1669.861251100.35543282.183、供需分析从XX市2003年地块供应量我们可以看到，未来楼盘的潜在供应集中在城南（794.28亩）、老城区（457.24亩，集中在本项目地块）以及城西（280.66亩）。因此，本案的实际竞争力直接来自城西与城南。城西与城南将成为众多开发商角逐的战场，而本项目因其地块的稀缺性，可以避开同地块竞争的状况，这也使得本项目能够充分发挥地块的优势。同时，本项目的开发量直接决定了市区商品房的供应量，本项目将成为市区商品房供应主体，有利于缓冲市场对市区房源的需求。（三）、XX楼市未来发展趋势分析消费者的购房理念将从“买楼买地段，向买楼买环境、买品牌、买生活方式发展”，优质优价、提升楼盘品质，是XX楼市长足发展之本。目前XX楼盘相同区块的楼盘定位基本一致，同质化竞争激烈，高品质楼盘与低品质之间的价格差别也不大，消费者的买房观念还局限于地段的比较、面积的大小，下一阶段，XX楼市将向差异化定位发展，买楼就是买环境、买品牌、买生活方式，优质优价、好房子不便宜的购房思想将进一步建立。不断涌现高品质、优秀的房产品，才能吸引消费者为改善居住环境而二次置业、三次置业，这也是XX楼市长足发展的根本所在。房价仍将保持适量上涨，但上涨幅度与今年不能相比，总体呈稳中有升。2004年将保持5－10％左右的涨幅，但2000元/平方米以上的价格压力非常大。最近国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来。但是基于房地产市场的需求尤其是改善型和投资型需求被激发，总体仍然处于快速增长的态势，预计到2004年，XX的房地产价格还会持续地稳中见涨。主要基于：第一，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。在江浙沿海地区房价涨幅较大的2001、2002年，安徽及XX的房地产市场相对较为平和，房价徘徊，去年以来终于开始从谷底启动，进入一个缓速上涨通道。本地居民以往的房产消费还局限于被动购房，随着居民消费观念的变化，改善换购型需求和投资置业型需求将被激发强化。第二，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。这两年，XX加大城市旧城改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。第三，城镇化进程加快、撤乡建镇也将带动周边人口进城居住、就业，增加房地产市场需求。3、楼市步入规模开发期，二、三幢的零星开发将退出舞台。房地产开发是一个典型的追求规模效应的行业，因此，使自身具备规模开发能力是房地产企业避免被市场淘汰的惟一途径。当然并不是所有的房地产开发企业都具备异地开发的条件。土地开发的规模化已经是势在必行。以往XX房产以单体、小地块为主，尽管面积小，但五脏还必须俱全，比如绿化、会所、车库等配套设施一样不能少，造成了不小的浪费。而大地块的开发，可以统一规划设计，同时分摊到住户身上的费用也大大减少，将有效地提高XX市住宅的档次。另外，由于外地及浙江知名大开发商在不久的将来，将登陆XX，XX的房地产开发结构将发生重大质的变化，也将逐步结束了XX多年的中小开发企业唱主角的开发时代，进入大开发商唱主角的社区开发时代。在这方面，环球集团正蓄势待发。项目比较根据本项目所处的区域，我们认为对该项目具有较强竞争力同时又有较强的参考意义的楼盘主要集中在城西（阜南路以西）和城南（经济开发区）。因此，我们对城西（阜南路以西）和城南（经济开发区）代表性楼盘进行了调查，分别选取这些区域中已建或在建楼盘进行调研分析，希望通过数据对比，能为项目开发提供参考依据。同时考虑到XX的房地产市场比较小，我们也对其他近郊楼盘进行了调研，分别比较如下。（一）、可比性竞争性项目调研确定可类比项目并作深入的市场调查与分析考虑到本项目的具体情况，我们有针对性的选择规模相对较大的项目进行类比分析，如新大陆小区、港利·绿园、怡和庄园、西苑·世纪名门、新天地、水岸名苑（敬贤山庄二期）等，可以这么说，这几个楼盘在一定意义上代表了XX住宅房地产市场发展变化的现状。纵观XX各个楼盘，重点参照以上类比楼盘，根据项目特点，归纳总结如下：1、地理位置：纵观以上项目，地理位置并不是十分突出，一般位于市二、三类地段。使得本项目优越的地理位置在竞争中占得先机。2、销售价格：各个楼盘的定价相对于5月份都有一定的提价，多层住宅价格集中在1300～1600元/平方米，水岸名苑（敬贤山庄二期）排屋的价格已到达了2200元/平方米，预计开盘时还将继续提升。3、建筑类型：住宅除别墅、排屋外，楼盘以多层为主，开始零星出现小高层。4、主力户型：除别墅、排屋外，一般主力户型面积为80―120平方米，大户型相对较少，开始出现错层设计。5、物业管理：各楼盘良莠不齐，有些大规模楼盘有了完善的物管系统，如敬贤山庄等，小区内环境较好。（二）、XX市楼盘分布图对XX市目前在售楼盘的地理位置具体分布，以下图作详细描述。（三）、对可类比项目进行全面对比分析为了对目标项目有一个更客观、更理性、更清晰的认识，同时对竞争项目更全面的了解，做到“知己知彼，百战不殆”，特拟以下楼盘对比表：a、可比性楼盘与本项目对比可比性楼盘与本项目对比表楼盘名称水岸名苑西苑·世纪名门港利·绿园怡和庄园龙腾·义耕新天地地理位置－－－－－建筑规模－0－－－周边环境0－－－－交通状况－－－－0配套设施－－－－－（备注：“＋”表示优于本案，“—”表示劣于本案，“0”表示与本案持平）。b、住宅项目调查对比汇总（详见下页）楼盘名称地理位置物业规模楼型主力户型价格（元/㎡）销售率推广主卖点龙腾新天地南二环路与阳照路交叉口7万㎡，10幢约320套多层138㎡均：1600约50％少数人的名门领地高层1400－1700水岸名苑西二环以东，人民西路以南二期：25幢多层500多户多层90-140㎡1100－1500约70％鲜活水岸、纯养绿地、养生园林。浙江商贸城人民路与颖州路交汇处12万㎡，住宅9.24万㎡多层80-120㎡1300－1700约90％XX市的聚财中心西苑·世纪名门清河西路（老飞机场）40万㎡，一期250亩多层108㎡1160－1500未开盘，预订较好40万平方米大型住宅区排屋170-200㎡1800－2200东方花园北京路上，火车站以西1万㎡，6幢多层60户多层130㎡1000基本售完鸿达·棉织小区颖上南路莲池路口南100米2万㎡，6幢多层住宅205户多层110-120㎡1430－1580约30％望子成龙的好地方怡和庄园西环二路与双清路交叉口3.6万㎡，15幢多层200多户多层120㎡996－1560约30％在书香中生活明鸿花园文峰路以北，河滨中路东侧1幢小高层小高层130㎡1280还剩4－5套大唐花园道河中路以南，颖州南路以西3幢多层，5幢复式排屋约78户多层130㎡未定未开盘复式230㎡温州街人民西路与东城墙路交叉口13万㎡多层33幢500多户多层90－100㎡预计1500左右未开盘新休闲时代，新购物天地港利·绿苑人民西路双龙桥以西200米15万㎡，一期15幢约260套，二期15幢多层110-128㎡1300－1560一期约85％和风景一起生活农丰苑XX市农林大院旧址3万㎡259套住宅多层90-120㎡未定未开盘温馨、静谧的妙境，理想的居民区消费者分析消费者调研是房地产开发中的一项重要的基础性工作。通过对消费者特征、行为模式及心理的解析，发现并锁定目标客户群，将会对项目的销售起到至关重要的作用。在该次市场调研中，我们有针对性地选择了一批消费者进行了综合调研。在区域上，这批受访者主要分布在项目周边以及颖州北路、清河东路上；在身份背景上，以公务员、企事业单位职员、教师、医生、商铺老板为主。基本上能反映出有购房能力的群体的特征及购房心理。通过调研分析，我们形成了《消费者问卷分析统计报告》（详见附件），其中在总体统计分析的基础上，我们又以受访者区域不同进行了对比分析，以此作为我们锁定目标消费群的依据。（一）、区域消费者特征描述1、XX消费者的购房观XX当地居民在置业时主要考虑的三点是：地段、配套和交通，至于房产的投资潜力，由于当地市场特点，考虑不多。在地段选择上，有较强的区域情结。目前对环境与物管的要求也越来越高。需求的建筑类型：受当地开发水平所限，XX市民对于住宅的需求仍然以多层为主，但排屋也被一部分客户所追求。底层复式与顶层带阁楼正被越来越多的XX人所接受，尤其对底层复式带花园的住宅虽然价格最贵，也最为青睐，销售比较抢手。近期房价看涨。大众虽然认为房价上涨过快，但对房价上涨仍有一定的预期看涨心理，抱着“买涨不买跌”的心态，也使不少购房者受到市场人气带动激发潜在购买。但在一定高位房价下，以及出于地段、环境、规模等多方面综合系数都较高的小区不多，一部分消费者也处于观望态度。购房群体：据了解，XX一般公务员年收入在2－3万元，教师收入普遍不高，企事业单位中以电力局、财税局职员收入较高，在5万以上，但企事业单位职员收入较为稳定，并通过按揭、公积金贷款，对房产品有较大消费力，目前是XX本地购房者的主力市场。普通XX人对楼市关注度还不够，主要原因不过于以下几个方面：1）XX楼市起动速度很快，相关知识还未被普通老百姓所接受。2）XX市民虽不满足于居住现状，但由于经济等原因无力改变，且他们的按揭买房意识还不强，没有提前消费的概念。3）投资意识不强，一方面是对楼市的不解，不敢进入，一方面收入的落后，生活水平的滞后。2、目标消费者锁定目标消费群目的：住宅以自用、投资，以改善居住条件的自用为主；商铺以自营、出租为主。目标消费群来源：大部分为XX城区市民，以私营业主、企事业单位职员为主，部分为周边乡镇居民，另有部分为外地人。目标消费群年龄层次：处于25～55岁之间，尤其以35～50岁为主。目标消费群阶层范畴：政府官员、公务员、企事业单位中高层人员、私营企业主、个体经营者、外贸从业人员等。目标消费群家庭年收入：可分为三个层次，3～5万、5～7万、7万以上。3、消费群特征分析具有较高素质与修养，普遍高知高质，崇尚文化，思维稳重成熟，注重居住环境的人文感和历史感。对传统文化有较高品味，并兼能迎合现代生活潮流与时尚，注重人居环境品味，对物业内涵以及生活意义有高起点姿态。注重现代生活节奏，对生活充满热情，有更新居住环境和追求高质量生活的心理特征，是城市社会最具实力的中坚力量。目标客户群多为白领精英和社会名流，沟通与交际方面有良好的社会背景，对本案销售推广存在一定的人际传播基础。（二）、消费者行为模式、心理动机调研根据我们对XX目标消费者的再次补充调查，对其现在的消费心理，其行为模式、心理动机可归纳如下：购房时间：大部分消费者有在1～3年内购房的意向。购买目的：当地人的购买目的以改善居住条件为主，其次为解决居住条件，也逐步开始出现购房投资意识。选择区域：首选为清颍公园、东城河附近，即项目所在地。产品类型上：当地人最喜欢1—2底层复式住宅，尤为钟意屋外有花园、院子的，高层、小高层接受度较好。需求面积81～160㎡之间各有所好，以121～140㎡的三室二厅与三室一厅最受青睐，错层因其新鲜感被广泛接受，平面仍然是不变的主流。户型追求实用性与舒适性结合。在建筑风格上偏向现代风格的设计。产品价格上：根据现行房价发展趋势，普遍接受的房价以1300～1500元/平方米的居多，总价在15～20万之间。产品选择上：消费者购买住宅时更多考虑的是地段、房价、景观环境，需要一个车位的为多数。商铺选择上：以31～50㎡左右，总价集中在20～30万之间的小面积商铺最受欢迎经营灵活，总价较低。其购买目的一般为自营与出租。对于一、二层的商铺，仍然偏向单买一层，但是随着一、二层商铺的逐步增多，两层一起买的也将逐步增加。【小结】经过在XX市一段时间的调查、人员走访以及对调查问卷的细致分析，我们认为，从当地购房需求分析，建造有规模、有环境、物业管理良好、配套相对齐全的高品质住宅，是有较大市场需求的。我们认为由于受到当地收入水平的影响，具有购买力的人群主要集中在当地的私营业主、政府公务员、教师。他们具有强烈的改变居住现状的愿望及投资购房的潜在意识。四、调研结论结论一：XX近期房地产市场购房需求得到有效释放，消费者改善型需求增长加速，房价涨幅较快，楼市从谷底进入上升通道；但楼市长期供应量仍显过大，房价将在一定高位上趋稳。结论二：一期项目的住宅定位将“新XX、新外滩、新时尚、新生活”为主题进行推广，户型定位以100－140平方米的三室二厅二卫为主力户型；商铺定位：胜利北路定位为“女性艺术一条街”，河滨路定位为“休闲美食娱乐一条街”，玉石路定位为“社区配套便利服务店”。结论三：本项目自身良好的自然环境、区块优势、稀缺性、规模化，能有效地抵御楼市风险。可营造差异化竞争，走品牌开发，引领XX房地产市场。第二、第三、第四期建设开发调研将进一步深入，分期补充、完善。规划设计一、规划设计依据1、《解放北大街综合改造控制性详细规划》（2003年8月）2、《关于XXXXX项目改造项目有关问题的若干意见》XX人民政府办公室。3、XX市发展计划委员会文件计基字[2003]344号《关于XX市XXX项目改造项目立项的批复》。4、《XX市城市总体规划》（1995-2010年）5、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2003年版）6、XX市测绘管理处提供的地形图（2003年8月）7、XX市土地勘测规划院测量队提供的XX市挂牌土地（2003-56号）地块勘测定界图（2003年5月）8、相关规划标准及设计规范二、规划原则特色性原则：通过突出自然环境与城市空间环境的有机组合，强化整体空间环境的自然性、人文性与地方性，创造出自然优美、宜人并富有地方特点的城市空间。空间有序性原则：根据各功能区域的不同条件与要求，组织整体连续的城市空间，建立自然环境与建筑要素一体化的城市空间结构。综合效益性原则：根据建筑类型，综合考虑社会、环境与经济效益，合理确定开发强度，展示与其地位相称的城市面貌。交通组织性原则：根据地块区位，合理组织街道车流、人流及地块出入口，合理安排静态交通设施及有关配套设施，保证城市运作的高效、有序与集约化。三、用地范围XX解放北路旧城改造规划用地位于XX市市中心，用地北至泉河防洪大堤，东至颍州路，西至刘琦公园，南临人民路，规划用地总面积37.33hm2。除东城河以东位于泉河及青颍公园间的地块之外，其余大多数用地均处于XX旧城的范围之内，其格局相当于解放时XX城的北侧，约占老城面积的三分之一强，可谓是地地道道的旧城更新项目。四、改造条件XX旧城的更新改造正处于一个极好的历史时期，实施的条件已经或正在具备。具体地讲，1、旧城周边新城的发展使用地周边的基础设施得到了完善，城市氛围日渐浓郁；2、XX市的经济发展速度惊人，已经成长为皖北的一座重要工商业城市，其城市规模居安徽省的前列，经济辐射能力包括皖北多座重要县市及河南周口等县市，形成了工商业集聚效应，也为城市更新提供了先决条件；3、东部地区的经济发展形成了大量资金向周边省份转移的现象，为城市更新提供了资金保障，将形成城市发展与开发商双赢的良性发展局面；4、旧城区本身也具备许多得天独厚的优势，历史上的护城河在今天成为了风景宜人的城河公园和刘琦公园，在旧城北部及东部又有宽阔的泉河及植被丰富的青颍公园，使得旧城区用地处于优美自然环境包围之中。五、设计构思（一）规划目标及定位基于XX市解放山路旧城改造用地的现状调查及分析，此次详细规划的目标在于以改造对旧城进行全面更新。1、发挥老城区地段及景观优势，建设硬件设施一流，定位高档的城市中心住宅区。2、发挥区位优势，建设规模、设施及定位领先的市级中心商业区，向北延伸解放南路商业，向西延伸人民路商区，形成点、线、面层次分明的商圈。3、结合自然景观建设多层次、多类型、多方位的景观绿地系统，提高城市工作，休闲、居住环境质量。4、积极保护历史信息，使更新的城市成为历史的载体和历史的延续。5、维护原住居民权利，有效解决居民安置问题。（二）规划结构本设计从XX解放北路旧城的区位及发展条件和目标定位出发以步行商业街为核心，发展商住平衡的城市社区。通过发展商业激活旧区的经济价值，带来活力，由此推动房地产业的发展，并最终形成拥有地域人口依托并辐射全市的商业中心节点。解放北路用地条件有限，局部用地狭小不利于大商业展开，因此本设计选择在解放北路与东城河路之间的地块设计中心商业街，该步行街以文昌阁广场为起点向北延伸，呈鱼骨状向两侧发散，与解放北路及东城河路相交。与中心商业区相邻的是北城小学及第二人民医院分院地块，该地块从现中心商业区的核心部位置换出来，一方面保证了中心商业地块的完整性，一方面处于了居住区的核心位置，其服务半径更加合理。本设计将住宅区沿青颍公园，泉河及刘琦公园布置保证居住生活的环境质量，同时使中心商业区与现有人民路及解放路的商业顺利衔接。（三）地块调整XX旧城改造项目设计中，对道路网及地块分割进行了调整以满足规划的理性要求。就地块而言，为了与周边现有区域形成良好过渡，本设计保留了较密的道路网，同时，为了避免过小的路网对小区设计的不利限制，合并了部分地块，包括①号②地块，③号④号地块及⑧号⑨号地块以形成拥有各自中心绿地的较大地块。从地块完整性角度出发将14、15、16、17号地块间的北城小学地块、第二人民医院分院及公安局家属院地块从原址置换出去。其中北城小学与第二人民医院分院地块被安排在⑩号地块，用地面积有所增加，公安局家属院将统一安排在拆迁安置地块。此外，在青颍公园附近的⑥号、⑦号地块中各取出一部分以置换位于青颍公园北侧的地块，使⑥号、⑦号地块得以连在一起形成完整的居住组团，并有利于沿泉河高层景观带的形成。（四）分期建设XXXXX项目改造工程总建筑面积达1017900m2分四期实施，其中第一期位于⑤号、⑥号、⑦号地块，总用地面积63500m2，建筑面积234900m2。分为二个住宅组团。在首期工程中包含有拆迁安置住宅。第二期工程位于8、9、10、11、12、13、19、22、23号地块，总用地面积78200m2，总建筑面积220600m2。其中⑧号、⑨号地块合并为一个地块，形成一完整的居住小区，其余地块均为独立组团。在二期工程中安排有重要的公共设施，包括迁建小学及医院，以满足日后整个社区的使用。三期工程是商业中心区，包括了14、15、16、17、18、20、21、24、25号地块及已迁出和北城小学第二人民医院分院及公安局家属院用地。三期工程的实施将形成整个旧城改建的基本面貌，进一步改善旧城的配套服务环境。总用地面积76800m2，建筑面积286600m2，四期工程包括了①、②、③、④地块，分成二个小区，总用地面积77400m2，总建筑面积275800m2。建筑以高层和小高层为主，局部多层，充分发挥其地块的价值。（五）道路交通体系XXXXX项目改造项目道路网结构基本遵循《解放北大街综合改造控制性详细规划》，在此基础上进行了局部调整。本设计范围内的主要道路均为城市次干道或城市支路，机动车流量较小。由于旧城用地北靠泉河右大堤，除泉河大堤下路外较少穿越性交通。用地内主要机动车交通均为南北走向，分别为解放北路、东城河路及胜利北路。东西走向道路主要为青颍路及郭家胡同规划道路，道路中心交叉点坐标根据修建性详规需要略微进行了调整。其中，青颍路及建设巷与解放北路的二个丁字路口被取消，改为一个十字路口，打通了刘琦公园与青颍公园之间的联系。小区内交通根据地块形状设计成环路交通或支状路交通，实行适度人车混行，遵循通而不畅的原则，减小车行速度达到可达性与安全性的高度结合。步行商业街采用适度人车分流的形式，在十字路口允许车辆穿行，在商业街主要地段机动车及自行车禁行。每一商业建筑与相领商业建筑之间通过天桥相连，形成跨越机动车道的通廊。地面机动车停车场均匀布置于各个小区中，在高层住宅群设计有地下停车库。步行商业街机动车主要依靠地下停车库，车库入口位于中心商业区建筑周边外缘。（六）绿地景观系统XXXXX项目改造项目有着优越的周边自然条件，具有现有城区其它用地不可比拟的优势。用地东侧的青颍公园是XX目前唯一的收费公园，植被良好；用地西侧的刘琦公园包含了原西城河及外城河的水系，水面开阔，植被良好。两个公园均是城市中难得的休息场所。位于东城河路东侧的东城河公园尽管狭长但视线深远，植被完善，经过治理也将成为十分优美的城市公园。泉河在基地北部流过，利用泉河大堤及其与滨河路之前的绿地可形成泉河滨河公园，该公园视野开阔是城市中难得一见的自然滨水开敞空间。本改造方案充分利用了这些得天独厚的自然环境，并提高了沿这些自然开敞空间的土地利用强度，以求景观价值的最大化。本方案过重新恢复了黑龙潭公园，使黑龙潭在原有基础上有了扩大，并使步行商业街的延伸段抵达了黑龙潭公园。成为一个尺度宜人的街头公园。在步行商业街的设计中，一条林荫道贯穿始终，步行街起点为文昌阁广场，通过一幢斜45º的高层商业建筑，将人流由文昌阁广场引入步行主街。步行街以石质铺装为主，辅以花坛、休息椅及路灯点缀，带给人一种悠闲、愉悦的购物气氛。两侧广告灯箱林立，空中通廊交错，形成独特的商业景观，成为旧城复兴的象征。解放北路两侧的底商建筑和独立商业建筑成为核心商业区的补充，也完成了现有解放中路商业向北延伸。在各小区或组团内部设计有中心绿地，在中心绿地上布置步行广场，亲子游戏区等内容。本用地中城市次级道路及支路均种植高大乔本，成为林荫道，使通往各主要开敞空间的通道景色宜人。因此，整个XXXXX项目改造的绿地体系呈点、线、面综合展开，街头公园，各小区及组团中心绿地以点状散布于整个用地；各林荫路及邻近开敞空间的景观道路呈网状穿叉于用地；刘琦公园、青颍公园、泉河滨河公园，从北、东、西方向包围旧城区，城河公园呈梭状楔入城区中。以景观而言除绿地景观及商业街景观外，沿泉河、青颍公园、东城河公园及刘琦公园的高层建筑群也成为了新景观，特别是沿泉河的高层建筑带与未来泉河北岸的高层相呼应，将成为XX城区一景，为XX跨河向北发展定下基调。沿泉河右大堤看一面高楼一面江，蔚为壮观。（七）公建配套XXXXX项目改造项目配套主要公建包括小学、幼儿园、医院、变电所、居委会、邮电、银行、超市、公共厕所、商业服务等。其中，主要的公建有：1、北城小学，该小学田原址迁建于⑩号地块，处于整个旧城改造规划用地的中心位置，距离最远点住宅区的服务半径不超过500米，迁建后的北城小学用地有所扩大，并拥有了200米跑道的球场。2、托幼所，规划用地范围内针对住宅区的密集状况于⑥号地块设立托幼所，托幼所位于小区内部中心绿地边，拥有充足的游戏场所及班活动场所。建筑指标及设施条件均具体有超前性。3、商业服务设施占据公建的大部，包括市级中心商业区及位于各街道西侧的底商建筑或高层建筑裙房。商业服务包含内容广泛，涵盖日常生活各个领域，并为银行邮电、公厕、超市、居委会等小型公建设施提供场地。4、停车场及停车库。这部分内容在道路交通系统说明中有所涉及，除中心商业区停车数量按照大型商业配比外，居住区停车按每百户20~30辆考虑，地上与地下停车比例依据建筑形式灵活确定。（八）住宅设计1、丰富的住宅类型住宅类型的多样化是基于规划地段的特殊性，使用对象的特殊性及市场发展的要求而提出的。规划中的住宅类型包括了多层住宅，点式小高层住宅，板式高层住宅及点式高层住宅。多层住宅中包括了错层，跃层等变体类型，高层住宅包括了二梯二户，二梯三户，二梯四户等类型。同时，建筑高度上的区别也使高层住宅核心筒的布置方式有所区别。在一期及二期项目中，大量多层住宅供应的对象是拆迁户，户型面积较小，日常生活中有着较强的接地活动习惯。二期的小部分及四期的全部多层住宅为商品住宅，户型面积偏大。高层建筑户型设计更多偏重于景观要求，考虑到规划中所有高层住宅均为景观房，甚至具有多面景观条件，在户型安排中也就有了相应调整而不单纯以朝向来决定户型（包括北起居和南起居等）。根据现代家庭生活的需要，在户型设计中遵循公共→秘密，动静分区及住宅户型可适应性的原则，合理布置流线，引入大起居、大厨房、明卫及灵活分隔等超前的设计以及周到的细部设计和完善的公共空间设计，改变人们心目中对住宅面积及房间数等硬指标要求，使之更侧重于实用性与建筑品值的综合平衡。2、现代的建筑形式在住宅建筑造型中本设计遵循简洁、美观、真实的原则，争取平面功能与立面设计的一致性。建筑设计风格上以现代式为主，强调内部使用功能与立面造型相一致，在景观优美的方向设计大进深的景观阳台或落地景观窗。空调分体机搁置位均得到很好的掩饰，成为立面装饰。建筑造型强调自身比例的完善，摒弃繁锁的装饰，外观清新，典雅、大方。3、日照间距各居住小区及组团的住宅单体布置严格按照《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2003年版）的日照要求，板式建筑之间的高度与间距比达到1:1.34以上，点式小高层及点式高层面阔控制在32米以内，以计算机日照分析为准控制间距。建筑物侧边间距按照多层≮6米，高层及小高层≮13米的要求控制。六、工程管线规划设计（一）给水工程规划1、需水量预测（1）小区人口数量根据小区总体规划，小区居住人口共计20500人，按21000市政人口计算用水量。（2）规划用水量指标代号用水项目用水指标备注Q1小区居民生活用水250L/人·dQ2小区公建用水按小区居民生活用水量的15%考虑Q3市级商业用水2.7L/m2·dQ4市政用水20m3/hm2·dQ5消防用水10L/S同一时间一次，时间1小时Q6未预见用水量（Q1+Q2+Q3+Q4）×15%（3）规划用水量小区居民生活用水量Q1=250L/人·d×20500人=5250m3/d小区公建用水量Q2=5250m2/d×15%=788m3/d市级商业用水量Q3=2.7L/m2·d×299300m2=808m3/d市政用水量Q4=20m3/hm2·d×(2.56+30.2×25.3%)=204m3/d未预见用水量Q6=（5250+788+808+204）×15%=1058m3/d最高日用水量Q=Q1+Q2+Q3+Q4+Q6=8108m3/d2、给水管网管径根据用水量估算，小区给水管径采用200mm、150mm和100mm的球墨铸铁管。3、给水管网布置小区采用生活——消防相统一的供水管网系统，为了保证供水安全可靠性，小区给水管与城市给水管联成环网。给水管网按120m/个设置消火栓。在小区给水管与城市给水管网接口处设置闸阀井，给水管埋深不小于0.7m。多层住宅利用城市给水管网的水压直接供水，高层住宅及小高层住宅的6层以下（包括6层）利用城市给水管网的水压直接供给，6层以上部分设置集中加压给水泵站供水。（二）排水工程规划根据城市排水专项工程规划，规划确定小区的排水体制为：东城河以西部分采用雨污分流制，以东部分采用雨污合流制。1、水工程规划（1）水排放标准小区雨水计算采用XX市暴雨强度公式i——降雨强度（毫米/分钟）P——设计重现期，取一年t——地面集水时间t1——流到雨水口的集水时间，取10分钟L——上游各段设计流速V——上游各客段设计流速设计雨水流量Q=166.74y·i·Fy——设计径流系统，取0.65F——设计汇面积（公顷）（2）雨水管网合流区雨污水经胜利北路合流管道收集后，排入城市截流干管，合流管管径为450mm~1000mm。分流区雨水经地面管网收集后，分7个雨分区就近排入西城河和东城河，管径为450mm~1200mm。2、污水工程规划（1）污水量预测污水量按总用水量的80%计算，污水总量为7530m3/d。（2）污水管网小区污水就近排入胜利北路合流管及东城墙路污水管、建设路污水管。合流管暂径为450mm~1000mm，污水管管径300mm~500mm。小区污水管道采用钢筋混凝土圆管，粪便污水和含油污水均需经化粪池和隔油池处理后方可排入污水管网，最后排入城市市政污水管道。（三）电力规划1、用电负荷预测根据《城市电力规划规范》，小区用电负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法，分居住建筑用电及公共建筑用电。居住建筑用电负荷指标为20~60W/m2，取50W/m2，公共建筑用电负荷指标为30~120W/m2，取90W/m2经计算，小区居住建筑用电量为39310kW，公共建筑用电量为35298kW，合计为74608kW，考虑到各用电单位同时满负荷运行的可能性较小，取0.75的折减第数，因此预测小区用负荷为55956kW。2、供电规划（1）供电电源、电压的选择小区电源采用城市供电系统进行供电：由胜利北路、东城墙路、解放北大街和河滨路等城市道路电力线引入，供电系统输入电压为10KV，输出电压为380/220V。（2）供电服务半径分区380/220V电压供电服务半径为300m以内，一般宜200~250m为宜。考虑到区内高层建筑较多，规划划分为12个供电分区，以方便区内供电。（3）供电线路规划小区供电线路采用地埋方式，至低压变电所的高压电缆沿电缆沟敷设，在变电所入口处均穿管埋地引入。由低压变所至小区各建筑的电缆在电缆沟内敷设，部分地段采用直埋式敷设，凡跨越道路处预埋D100镀锌钢管保护，道路每隔50~80m设过路管一处。（四）电讯工程规划根据小区总体规划，住宅按每户1部电话计算，并考虑公建电话、公共电话、数据通讯等，预测小区需电话8500部。电讯线路就近从电信局引入，在小区内设19个电话交接箱。区内电讯线路均采用地埋敷设方式，在住宅每个单元和公共建筑内设置相应容量的电缆分线盒。（五）燃气工程规划规划小区气源为天燃气，就近从城市道路引入管道燃气，近阶段可采用自然气化式