某房地产项目营销分析

08年上半年合肥房地产项目销售分析.（....），提供海量管理资料免费下载！合肥市宏观经济运行分析全市房地产市场概况土地市场情况市场情况分析市场供应情况分析市场销售情况分析分区销售情况分析报媒广告投入量分析结构框架.（....），提供海量管理资料免费下载！宏观经济运行分析.（....），提供海量管理资料免费下载！从增长速度看，06年和07年上半年的GDP增长很快，GPD增幅一直是在同步上升的，据预计合肥市08年上半年GDP将达到828亿元。GDP的涨幅显示出合肥的经济正在进入高速发展的阶段。07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。08年一季度同比增幅度达17.4%，高于全国、全省6.8和3.9个百分点。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定。GDP增长.（....），提供海量管理资料免费下载！全社会固定资产投资&房地产投资08年一季度全社会固定资产投资和房地产投资同比涨幅分别为69.9%和62.9%，基本延续07年4季度趋势。从07年三季度开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化。辉达观点：08年2、3季度房地产投资所占比重有所下降，这是由全社会固定资产投资的高速增长和房地产投资的持续稳定变化所造成的。.（....），提供海量管理资料免费下载！CPI及房价同比变化图表中可以看出，合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升，到了今年，合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPI的涨幅。辉达观点:目前的房屋投资尽管收益不高,但风险小,保值功能仍然相当明显。拥有适当的房产不啻为一种战胜越来越高企的CPI的途径..（....），提供海量管理资料免费下载！全市房地产市场概况.（....），提供海量管理资料免费下载！第一部分、土地市场情况07年上半年合肥市共有25块土地成交，08年1-5月份合肥市共有19块土地成交。08年的土地成交面积较之07年下跌明显，但成交金额较之07年来说有较大的上涨，土地地价的提高和住宅商品房销售状况的不稳定性是08年土地成交面积减少的原因。从08年5月份开始合肥市土地部门出招“切块”招商取得明显效果，土地成交量和成交价格都有幅度提升，土地成交方式的转变已经标志了楼市开始朝着小量成交的方式转变。08年5月份万科成交了总面积为334.59亩的两块土地是今年成交最大的，12多亿的成交金额也让人瞠目的，折算得出其土地成交价格为5466.49元/平方米，扣除其中一部分的商业用地影响，辉达预计万科未来推出的精装住宅销售价格在8000元/平米左右。与去年相比较，08年的土地成交量中本地开发商投资减弱，外地开发商投资加剧，大量资金的引入带动地价的上涨，很多本地开发商无力承担地价涨幅，外地开发商掌控市场趋势明显。.（....），提供海量管理资料免费下载！07年1-6月份08年1-5月份面积（亩）2400.1091553.296面积（万平方米）160.01103.55金额（万元）322836.12412996.31.（....），提供海量管理资料免费下载！受让人面积(亩)合肥一航万科地产有限公司334.59安徽恒茂房地产开发有限公司287.16安徽高速公路房地产有限责任公司284.667淮北金方房地产开发有限公司、安徽省安福置业有限公司155.46侯其涛、赵世崇102.409合肥市光盛房地产开发有限公司89.51江苏省建筑工程集团有限公司60合肥港荣投资管理有限公司40安徽富利置业有限公司32纪茗瀚30晨帝置业投资(合肥)有限公司25.67合肥市包河区房地产开发公司23.23安徽置地投资有限公司19.22合肥新站建设投资有限公司18.01安徽千城置业有限责任公司12.95中国石油化工股份有限公司安徽合肥石油分公司10.6安徽省地税局4.36合肥绿地置业有限公司3.46.（....），提供海量管理资料免费下载！辉达观点：土地开发朝着一方面是资金雄厚的开发商向大面积土地进军、而另一方面是资金不足的开发商转向投资于小面积低地价地块，两级分化的加剧拉动地块价格的上涨，未来的区域价格相差的幅度加剧。.（....），提供海量管理资料免费下载！第二部分、市场情况分析.（....），提供海量管理资料免费下载！一、市场供销情况相比可以看出08年上半年的市场供销减衰，市场供应趋势减弱，深圳等一线城市的销售状况对合肥楼市均造成观念性的影响。供销变化非常明显，08年供应套数同比上涨21.67%，而供应面积同比下跌了1.84%；08年销售套数同比上涨了30.64%，销售面积同比上涨了26.85%。套数量在增大，面积量在减少，说明了小户型的供应量和销售量均有所提升。08年供应面积与套数较之07年而言小户型供应量增加，小户型理念更加深入。.（....），提供海量管理资料免费下载！

套数（套）面积（万平方米）单间面积（面积/套数）07年1-6月份新增27047344.15127.24销售27809314.68113.16供销比97.26%109.36%

08年1-6月中旬新增32908337.82102.66销售36331399.18109.87供销比90.58%84.63%

.（....），提供海量管理资料免费下载！辉达观点：小户型供应量和销售量的增加说明了城市加速发展的同时，随着市政府加强普通商品房的建设，加快经济适用房和廉租房建设，限制大户型的开发比例，提高中小户型的开发比例等一系列宏观调控措施的出台落实、中小户型为主的普通商品房将大量上市，购房者会面临更多选择，合肥房地产市场真正迈入以普通消费型为导向的开发趋势。在满足大部分人的普通消费需求的同时，一批满足高质量消费需求的高端住宅也不断推出，未来合肥市的住宅会出现小户型和高端住宅共存的两级分化的局面。.（....），提供海量管理资料免费下载！二、全市销售情况市场销售套数提升较大，但面积的提升相对套数较小。这说明受宏观调控政策的影响小户型的销售量在逐步扩大对全市销售格局的改变。受小户型的影响，均价拉动明显。小户型的定位一般是选择安逸舒适的生活理念，为了提高品牌效应，开发商提高宣传手段刺激消费。同比销售涨幅不高，部分地区的销售已经开始萎缩。高层销售所占比例不断增加，均价受其影响也提升很大。.（....），提供海量管理资料免费下载！

套数（套）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）07年1-6月份27809314.68100.103181.0308年1-6月中旬36331399.18145.72辉达0.41.（....），提供海量管理资料免费下载！

套数（套）面积（平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）07年1-6月份1月份448150.4716.723312.682月份315237.7410.592806.823月份355940.3813.003219.414月份438650.9315.252994.595月份682674.1824.343281.136月份540561.0020.203312.1408年1-6月份1月份870098.3834.193475.112月份373244.1314.373256.993月份681976.2927.183562.434月份646163.9224.453824.605月份775485.4533.373905.616月中旬286531.0312.163920.52.（....），提供海量管理资料免费下载！销售量变化月同比增幅开始下跌月环比销售基本延续去年同期趋势，但变化量却没去年趋势明显.（....），提供海量管理资料免费下载！销售均价变化.（....），提供海量管理资料免费下载！辉达观点：多层淡出市场趋势明显，高层将逐步取占销售主体，新推出多层将是高品质住宅，低价多层住宅将退出舞台。均价受销售情势及地价影响仍会不断提升。下半年全市均价将突破4200元/平方米，扣除集资房类项目影响全市均价将在4800元/平方米左右。.（....），提供海量管理资料免费下载！三、分区销售情况排除宏观调控等因素影响，合肥房地产市场最大的特点就是强势的政府主导意味。安徽省和合肥市历任政府均将城市规划最为重要的政绩考评内容。回顾近年来合肥房地产市场的发展过程，不难发现历任政府对规划的强势推行极大地带动了合肥外围区域房地产市场的发展，包括高新区、经济区、政务新区以及目前正在大力推进的滨湖区和北部生态区。通过大量的资金投入和政策倾斜，合肥市政府和安徽省政府将新区的道路拓宽，将原城市中心的配套设施大量搬迁到规划新区，如将重点学校（合肥一中、合肥四十六中）搬迁至滨湖区，并大量增建公共设施，如政务新区的文化体育设施、医疗等等。同时与开发商合作进行住宅开发，然后以政府补贴的形式鼓励公务员购房，或以抽签的形式作为经济适用房进行分配。政府的这一颇为急进的强势做法并未产生抗性，而是得到了市民的广泛认同，亦从侧面反映了合肥房地产市场受政府主导因素的影响之大。辉达观点：政策的影响推动区域房产的变化，带动板块地段的销售量提升，销售价格提升也受其影响，未来区域发展强势地区以合肥市政府开发发展地段周边销售为主。.（....），提供海量管理资料免费下载！城市规划在新的时期，合肥迎来了重大发展机遇，国家“中部崛起”及安徽省“东向发展”战略的实施，对合肥的发展提出了新的要求。为全面贯彻科学发展观，落实市委、市政府面向未来的“141”城市空间发展布局，紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题，充分发挥省会城市和全国科教基地的优势，促进合肥奋力率先崛起，《合肥市城市总体规划（2006-2020）》提出把合肥建设成为先进制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨湖城市。

.（....），提供海量管理资料免费下载！一、中远期规划中合肥的区域划分根据合肥市建设规划(2006～2020年），可以看到规划将中心城区划分为老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区八个城市分区。1．老城区环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。2．东区瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。3．北区除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。4．西区蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口控制在48万左右。5．南区包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口47万左右。.（....），提供海量管理资料免费下载！6．经开区

312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。7．高新区东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。8．滨湖新区

312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。.（....），提供海量管理资料免费下载！此外，今年还将重点做好城市生态公园片区控规、清溪路———二环西路———长江西路———合九铁路片区控规。开展“三点四线”城市设计，“三点”指的是潜山路与长江西路交口、金寨路与望江路交口、二环西路与长江西路交叉口等城市节点地区的设计；“四线”指合巢路、临泉路、四里河路街景风貌设计和四里河岸线景观设计。二、近期关于道路问题的规划省城道路不畅、交通堵塞问题由来已久，今年编制城市综合交通规划将为彻底改善交通状况做好前期准备。老城区综合发展规划也是一部“重头戏”，重点研究市四大班子办公楼搬迁后土地如何置换问题。.（....），提供海量管理资料免费下载！城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。.（....），提供海量管理资料免费下载！近期城市发展方向

近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。

近期城市重点发展地区

近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。

.（....），提供海量管理资料免费下载！各区供应量分析高新、经开、政务三开发区供应量同比下降，同比销售量下降，但销售均价同比上涨明显，三区销售目前是一个缓冲期，舒适的生活环境仍会带动销售提升，但短期内不会出现太大提升。蜀山、包河继续强劲上市。地段优势的明显，片区化的销售集中性是两区销售持续的原因。.（....），提供海量管理资料免费下载！

新增套数新增面积08年07年同比08年07年同比蜀山区4880361335.07%52.2246.9611.19%庐阳区42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河区97114274127.21%107.753.48101.38%瑶海区2813235919.25%28.4127.373.79%高新区11971355-11.66%12.9419.84-34.76%经开区33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政务区16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站区4689356631.49%46.847.36-1.19%滨湖区1254

18.88

.（....），提供海量管理资料免费下载！辉达观点：下半年全市销售片区集中化明显，片区销售差异明显，望江路沿线区域和合作化路沿线区域销售会出现明显上涨变化，区域地理位置优势、交通便利和周边配套设施齐全等影响将推动销售量和均价的提升。高新区、政务区销售会出现短期低迷，但随着新盘的不断推出，其区域优势逐步体现，在低迷期过后会仍有上升空间。.（....），提供海量管理资料免费下载！分区销售情况分析区属销售差异化已开始非常明显，包河区的销售量大幅度提升，逐步占据市场主体；而高新区、政务区已有逐步退出市场的形势出现。包河区销售非常强劲。包河区的高销售量主要是受到滨湖区建设影响，产品的升值吸引大量购房者。还有回迁房等房屋集中备案对其销售也有一定影响。政务区的销售同比下跌非常明显，传统看重升值空间非常大的思想已经淡出购房者理念。.（....），提供海量管理资料免费下载！

套数（套）均价（元/平方米）08年上半年07年上半年同比08年上半年07年上半年同比蜀山区5379463016.18%39673388.317.08%庐阳区4145344020.49%37453164.9318.33%包河区102413974157.70%33853736.55-9.41%瑶海区273826134.78%40083087.4529.82%高新区1558134915.49%44463880.6414.56%经开区34464261-19.13%32372503.3729.32%政务区14162547-44.41%42793174.7334.77%新站区6403500028.06%36612985.4622.61%滨湖区1835

3539

.（....），提供海量管理资料免费下载！同比销售变化情况图.（....），提供海量管理资料免费下载！辉达观点：开发商加速洗牌尽管合肥市房地产开发商整体上还在死守高价、维持高利润，但开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度提高，产业生存方式正在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，土地与资金这两种资源的配置状况在发生改变：一方面，大批中小企业资金链日益绷紧、断裂，生存空间缩小，开始卖地求生；另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。2007、2008年合肥市新出让土地很多被部分大企业所垄断，行业集中度不断提高。.（....），提供海量管理资料免费下载！蜀山区销售情况销售不断上涨，目前均价持续在4000元/平米，从供应的建筑类型上看，高层的占比明显增加，小高层、多层的占比则持续下降，别墅的面积占比也在不断减少。蜀山行政区由于价格适中，区域内已经形成诸多成熟的生活住区，交通及生活条件便利，受消费者青睐，加上自然环境资源优势明显，消费者购买欲望强烈。辉达观点：蜀山区下半年销售持续上升，优势地段和品牌项目带动区间销售的上涨.（....），提供海量管理资料免费下载！08年1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套数12724559968561333421环比

-64.23%118.90%-14.06%55.72%

均价3762.713885.063989.534233.234012.253980.00环比

3.25%2.69%6.11%-5.22%-0.80%.（....），提供海量管理资料免费下载！庐阳区销售情况庐阳内楼盘多分布在一环沿线和一二环之间，与合肥市的主商业中心距离很近，交通便利，同时该区域内的住宅价格在合肥市属于中等水平；因此虽然北区不属城市发展的重点方向，但是价格适中、生活和消费的便利性还是让不少消费者选择庐阳区作为自己买房的首选区域。

销售量有小幅度攀升均价增长速度快，主要受区域销售影响较大。庐阳区在售的新建商品住宅比较集中的区域有亳州路一带和蒙城北路沿线；区域内楼盘销售集中，高层和小高层为在售新建商品住宅的主要建筑类型。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套数995249538878936535环比

-74.97%116.06%63.20%6.61%

均价3297.903528.823813.633647.003938.974438.49环比

7.00%8.07%-4.37%8.01%12.68%.（....），提供海量管理资料免费下载！包河区销售情况高层建筑为销售主体，提升带动包河区均价。包河区位处合肥市东南上风口，城市中心南移的发展趋势已经家喻户晓，滨湖新区建设毫无疑问如同政务新区一样为其周边的房产带来大的发展空间，诸多利好使得消费者对包河区的信心和购买积极性增强。辉达观点：包河区地域广阔，销售区域集中，马鞍山路沿线仍是下半年销售重点地段。销售量涨势将停，但销售量不会大幅度下跌。均价受望湖城“桂香居”、滨湖春天等一些集资房类项目影响大，随着时间的发展，预计均价仍将不断上涨。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套数26231588180512672186728环比

-39.46%13.66%-29.81%72.53%

均价3303.622709.823332.663737.863813.423402.93环比

-29.15%22.98%12.16%2.02%-10.76%.（....），提供海量管理资料免费下载！瑶海区销售情况销售已无上涨趋势，随着淡季的来临销售量不会有所提升。小户型的推出及购房者的心态影响，均价节节攀升。新增供应量增加，小户型数量有明显增加。区内周边地区带动销售，本区销售没有太大的竞争影响，新站区和龙岗开发区对其销售的影响较大。辉达观点：瑶海区下半年销售将会朝交通繁华地段靠近，紧靠新站区的地段是销售重点区域。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份

6月中旬套数678209479631612131环比

-69.17%129.19%31.73%-3.01%

均价3824.893956.843995.254022.624169.874175.99环比

3.45%0.97%0.69%3.66%0.15%.（....），提供海量管理资料免费下载！高新区销售情况新增供应减衰，新开发项目很少，受品牌项目影响大。高新区新建商品住宅整体价格不断上涨，只要是受其高新区内高档楼盘林立、自然环境优美，成其享受型住宅的影响。高新区的新增量较少，土地成交量也萎缩，高新区的高品质住宅的主题内容已经让很多购房者采取敬畏的观看态度，较高的价格也难让一部分人承受。辉达观点：政府目前以开发高新区高新产业为主，高新区销售量受其影响短期无大变化，但地理优势仍推动均价继续上涨。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份

6月中旬套数388116362334311145环比

-70.10%212.07%-7.73%-6.89%

均价3844.294208.084266.274574.154874.804281.68环比

3.45%0.97%0.69%3.66%0.15%.（....），提供海量管理资料免费下载！经开区销售情况销售受到高架桥等道路设施的影响，销售量有缓慢上涨趋势。均价开始攀升，品牌项目销售增多从去年与政务区、高新区相通的道路建设的不断完成，随着道路的优化，经开区的一些优势逐步体现了出来，比较舒适的环境氛围，房屋价格也不是很高等等吸引了越来越多的人群关注，买房者开始逐步关注经开区的房屋。尤其是在高架桥的开通后，可以从数据的销售中看出经开区的销售量开始出现了缓慢的提升，虽然提升量不是很大，但是可以看出，经开区已经在购房人群中占到了一定的比例，其占购房者心理上的地位也在逐步的提升。辉达观点：经开区销售将稳步上涨，均价也会小幅提升，下半年均价会提升到4100元/平米。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套数702303746630686384环比

-56.84%146.20%-15.55%8.89%

均价3460.863238.062735.543167.123317.173798.14环比

-6.44%-15.52%15.78%4.74%14.50%.（....），提供海量管理资料免费下载！政务区销售情况销售量持续低迷，新增供应减少，地段优势转移均价近期涨幅较大随着消费者对政务文化新区认识程度的加深，消费者对政务区的购买热情明显回落；随着经济区整体价格的提升，部分低价楼盘相对偏远且生活配套上的劣势明显，使得消费者对政务区的选择比例也有明显下降；蜀山行政区的选择比例明显上升。辉达观点：下半年消费者购房以未来升值空间大、看重中长期价值的投资型心理为主，销售量不会有太大提升，但地段优势仍影响均价上涨，预计均价将会上涨至5000元/平米。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套数248110272269361147环比

-55.65%147.27%-1.10%34.20%

均价3819.794156.444077.314188.544590.544924.64环比

8.81%-1.90%2.73%9.60%7.28%.（....），提供海量管理资料免费下载！新站区销售情况新站区作为合肥市重点发展的商贸和物流区域，内有多个大型市场，而且合肥新火车站以及汽车站都坐落在该区域内。由此带来的庞大的生意人和相关从业人员这促进了新站区板块房地产快速发展。销售量下跌趋势明显，均价上涨趋势缓慢新站区经过十几年的发展，原先规划面积已不能其快速发展的需要，房地产的开发也受到一定的制约。但是近年来站后板块开始不断活跃，供应体量不断增加在一定程度上缓和了这一矛盾。此外站后板块又坐拥生态公园和瑶海公园两大良好景观环境，也越来越受到消费者的关注。辉达观点：新站区销售仍会以靠近两大公园区域为主，站后板块占销售主导地位。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套数2048696105112551058303环比

-66.02%51.01%19.41%-15.70%

均价3536.843644.093643.123779.343726.043860.74环比

3.03%-0.03%3.74%-1.41%3.62%.（....），提供海量管理资料免费下载！滨湖区销售情况只有滨湖·明珠和滨湖·品阁2个项目备案均价不断提升，地段优势有所体现辉达观点：滨湖区虽然有较大的升值空间，但是整区的规划实施周期很长，配套设施都还没齐全，虽然有部分楼盘开始定位于滨湖区，但是下半年滨湖区销售量还是不会出现很大的波动。但受关注程度影响，投资量将会向滨湖区方向集中。.（....），提供海量管理资料免费下载！

1月份2月份3月份4月份5月份6月中旬套数40919657134127171环比

-52.08%191.33%-40.28%-20.53%

均价3402.223597.253417.373619.53785.523725.76环比

5.73%-5.00%5.91%4.59%-1.58%.（....），提供海量管理资料免费下载！从上述统计数据可以看出，目前合肥市场上普通型住宅为市场主角，单价与单套面积成正比的现象比较普遍，结合市场实地调研的情况，辉达数据研究组发现市场上一些大型、实力型开发企业所开发的项目，由于物业品质较高，整体项目定位为中高档，故售价较高，且通常以大房型为主，结合一些小面积（如60－70㎡左右）房型的配置。此外，合肥市场的住宅去化仍以内部消化为主，而外部来合肥购房者所占比例仍无明显变化。高层比例不断增加，高层建筑成本等因素的影响拉升了合肥楼市的整体销售均价。多层的稀缺及多层的优越性拉高楼市的销售价格。由于调控的深入、规划限制、土地成本提高等多重因素制约，合肥的房地产行业盈利模式正从地产盈利模式向产品盈利模式转变，从单纯的抢占土地资源转而考虑质量、性能、户型等产品力因素，追求设计创新能力，房地产业步入整合期，行业的生存方式正在转变。销售总结.（....），提供海量管理资料免费下载！开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度提高，产业生存方式正在转变从近期房产市场的信息看，合肥房地产市场一方面是个别片区同质化严重、性价比不高的楼盘出现销售不畅的情况；另一方面是一些资金实力雄厚、性价比高的楼盘销售节节攀升。尽管楼市整体情况看淡，个别项目销售势头依然十分火爆。究其原因不仅在于开发商的品牌优势，更因为其大手笔宣传营造的“高性价比”攻势策略，和一步到位的价格策略。.（....），提供海量管理资料免费下载！报媒广告投入量分析.（....），提供海量管理资料免费下载！说明：本次统计的广告投放为08年4、5月份开发商在合肥晚报、新安晚报、安徽商报上的广告投放分析。5月份广告投放次数开始减少，4月份楼市销售量开始滑坡对5月份的冲击明显，开发商开始对投入广告的效应有所顾虑。半版广告投放量增加38次，整版虽仍占广告投放主体地位，但所占投放比例开始滑坡。开发商在广告投放中更加注重次数影响。.（....），提供海量管理资料免费下载！5月份住宅广告投放次数较4月份减少明显，非住宅类广告投放次数变化不大。辉达观点：对于5月份的传统销售旺季，广告投放量却有所减少，说明开发商对目前楼市信心不足，对楼市发展前景不明，有部分开发商已经开始减少投入量采取保本销售的策略。.（....），提供海量管理资料免费下载！谢谢观赏辉达数据研究

再见.（....），提供海量管理资料免费下载！通过辛勤的工作获得财富才是人生的大快事。一个人一生可能爱上很多人，等你获得真正属于你的幸福后，你就会明白以前的伤痛其实是一种财富，它让你学会更好地去把握和珍惜你爱的人。7月-2313:1713:17:40人只有为自己同时代人的完善，为他们的幸福而工作，他才能达到自身的完善。每项事业成功都离不开选择，而只有不同寻常的选择才会获取不同寻常的成功。13:17:4013:177月-23论命运如何，人生来就不是野蛮人，也不是乞讨者。人的四周充满真正而高贵的财富—身体与心灵的财富。人生没有彩排，每一个细节都是现场直播。对产品质量来说，不是100分就是0分。成功的经理人员在确定组织和个人的目标时，一般是现实主义的。他们不是害怕提出高目标，而是不让目标超出他们的能力。管理就是决策。13:1713:17:407月-23经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。再实践。2023/7/613:17:40世上并没有用来鼓励工作努力的赏赐，所有的赏赐都只是被用来奖励工作成果的。除了心存感激还不够，还必须双手合十，以拜佛般的虔诚之心来领导员工。2023/7/613:1713:17:40预防是解决危机的最好方法。我们不一定知道正确的道路在哪里，但却不要在错误的道路上走得太远。不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。沟通再沟通。06七月2023多挣钱的方法只有两个：不是多卖，就是降低管理费。我所做的，就是创办一家由我管理业务并把我们的钱放在一起的合伙人企业。我将保证你们有5%的回报，并在此后我将抽取所有利润的50%。请示问题不要带着问题请示，要带着方案请示。汇报工作不要评论性地汇报，而要陈述性的汇报。2023年7月6日在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝项，无人能比。沟通是管理的浓缩。7月-2313:17:4013:17员工培训是企业风险最小，收益最大的战略性投资。人类被赋予了一种工作，那就是精神的成长。企业发展需要的是机会，而机会对于有眼光的领导人来说，一次也就够了。7月-237月-23发展和维护他们的家;至于女子呢?则是努力维护家庭的秩序，家庭的安适和家庭的可爱。犹豫不决固然可以免去一些做错事的可能，但也失去了成功的机会。管理是一种严肃的爱。7月-2313:177月-23选择?选择这个词对我来说太奢侈了。没有商品这样的东西。顾客真正购买的不是商品，而是解决问题的办法。一个人被工作弄得神魂颠倒直至生命的最后一息，这的确是幸运。从管理的角度来讲，两点之间最短的距离不一定是一条直线，而是一条障碍最小的曲线。13:177月-2313:17:40自觉心是进步之母，自贱心是堕落之源，故自觉心不可无，自贱心不可有。06-7月-237月-237月-23切实执行你的梦想，以便发挥它的价值，不管梦想有多好，除非真正身体力行，否则，永远没有收获。一个有坚强心志的人，财产可以被人掠夺，勇气却不会被人剥夺的。时间和结构。13:177月-237月-23南怀瑾说：“心中不应该被蓬茅堵住，而应海阔天空，空旷得纤尘不染。道家讲‘清虚’，佛家讲空，空到极点，清虚到极点，这时候的智慧自然高远，反应也就灵敏。”13:1713:17:417月-2313:17你不能衡量它，就不能管理它。拖延将不断滋养恐惧。2023/7/613:17:4113:1713:17:41想法)，而是你是不是愿意为此付出一切代价，全力以赴地去做它一直证明它是对的。2023/7/613:17:417月-23谢谢各位！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1

若有控制电压加在控制绕组上，且励磁电流和控制绕组电流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωt