大学城北人才专项用房工程可行性论证报告

杭州经济技术开发区人才专项用房及配套公建设施工程项目建议书-PAGE10-杭州经济技术开发区人才专项用房及配套公建设施工程项目建议书一、项目概况项目名称：杭州经济技术开发区人才专项用房及配套公建设施项目建设单位：杭州经济技术开发区城市建设发展中心建设地点：下沙大学城北区块拟建规模：地上建筑面积155332平方米，其中人才专项用房141000平方米，配套公建（含商业、社区和物业管理用房）14332平方米；地下建筑面积44668平方米。投资规模：项目总投资估算54932万元，其中：建安工程费46782万元，工程其它费用5534万元，工程预备费2616万元。建设所需资金由杭州经济技术开发区财政筹措解决。二、项目建设背景杭州市政府对人才引进工作一贯十分重视，近年来，市委、市政府在解决和改善全市各类人才住房问题上下真功夫、硬功夫，取得了突破性进展和明显成效，但是当前的人才住房问题形势依然严峻，为了进一步统筹破解各类人才“住房难”的瓶颈，市委、市政府印发了《关于建立人才住房保障体系，把杭州打造成长三角地区人才高地的实施意见》（市委办发【2009】60号文），并根据文件精神，制定了《关于实施杭州市人才保障性住房三年行动计划的意见（讨论稿）》，深入实施人才强市战略，有效整合现有人才住房政策，进一步营造良好的人才环境。去年年底的人才专项用房建设工作专题会议上又进一步明确，解决人才住房问题是进一步营造良好人才环境，吸引海内外人才来杭创业发展、共建共享“生活品质之城”的必然选择，也是加快打造长三角地区“人才高地”的必然选择。要按照“扩面、稳价、提质”的要求，打造人才保障性住房体系“杭州模式”。“扩面”，就是要制定人才保障性住房建设三年行动计划，三年拿出500亩土地，建设150万平方米人才专项用房，用于解决人才住房问题，同时将申购对象扩大到机关事业单位、企业、大专院校、科研院所等各行各业，只要符合条件的人才，都可享受人才专项用房。“稳价”，就是各级党委、政府要提供行政划拨土地，减免各种配套费用，按照成本价出售人才专项用房，确保人才专项用房售价控制在同类地段商品房价格一半以内，绝不在人才专项用房上赚一分钱。“提质”，就是要拿出“黄金地段”土地，实施代建招标模式，由品牌房地产公司代建人才专项用房。杭州经济技术开发区是国家级开发区，管委会领导对人才引进工作十分重视，为建立与人才需求相适应的住房保障体系，打造人才高地，加快人才房建设和申购工作，研究决定成立开发区人才房建设和申购工作领导小组，并启动杭州经济技术开发区人才专项用房及配套公建设施工程项目建设工作。三、项目建设的必要性1．项目建设是杭州经济技术开发区进一步改善投资创业环境，缓解创业人才住房困难，提升区域创新能力，促进经济可持续发展的迫切需要。杭州经济技术开发区是经国务院批准的国家级开发区，管委会领导认真深入贯彻省、市的战略部署，深入实施“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略，加快打造“国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心”的目标，努力改善投资创业环境，积极培育创新主体，引进留学人员创办企业，包括加快外籍人才引进、海归博士来杭创业等，实施人才创业行动计划等。但居高不下的住房价格成为了城市发展中排斥人才的反推力。为破解这一难题，市、区政府采取了各种措施，积极开展新的人才住房保障体系探索，强势推进人才专项用房建设，打造人才保障性住房体系“杭州模式”，极大的缓解人才异乡创业“居住难”问题，以此作为吸引人才，提升区域投资环境的重要手段，解决人才创业住房困难，解除创业后顾之忧，为城市经济发展注入新的活力。另一方面，位于经济技术开发区的下沙大学城是浙江省最大的高教园区，云集了杭州电子科技大学、中国计量学院、浙江理工大学、浙江工商大学、杭州师范大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等14所高等院校和18万在校师生。开发区作为高新技术企业的集聚区，未来的人才引进数量将迅速增加，因此必须营造留住人才的环境和条件，建设人才专项用房势在必行。2.项目建设是杭州加快构建“生活品质之城”，实现城市发展目标的需要。杭州为浙江省省会，长江三角洲中心城市之一，我国著名的风景旅游城市，国家历史文化名城。杭州市第十次党代会贯彻科学发展观，把打造“生活品质之城”作为杭州的发展目标和城市品牌。这一目标的提出，有利于更好地构建和谐社会，更好地落实以人为本、以民为先的理念。今后5年是杭州从中等发达城市向发达城市迈进的关键时期，能否真正进入发达城市的门槛，要靠杭州的广大市民是否真正享受发达城市的生活品位和生活质量，是否拥有相应的幸福感、满意度来证明。杭州经济技术开发区人才专项用房的建设有利于改善创业人才的生活品质，有利于实现城市发展目标。3．项目建设是整合提升现有人才住房政策，确保“黄金政策”发挥“黄金效应”的内在要求。近年来，针对各个层面人才的不同住房需求，杭州市已经制定出台了一系列人才住房政策，建立完善人才专项住房建设和申购政策体系，可以有效整合现有人才住房资源，有利于打好破解人才“住房难”问题的“组合拳”，清晰、简洁的向各类人才呈现杭州人才住房政策的“全景图”，最大限度的发挥这些“黄金政策”吸引和留住人才的“黄金效应”。4、项目建设是构建人才专项住房申购长效机制，实现人才住房政策公开、高效、持续运行的制度保障。杭州市打造长三角地区人才高地的突破口是破解“住房难”问题，破解“住房难”问题的突破口是建立人才专项住房的长效机制，是实现人才专项用房申购的制度化、规范化和程序化，形成长效机制的一种有效形式。5.项目建设是开发区统筹安排人才专项住房资源，协调解决各类人才住房问题的现实举措。项目的开发建设，可以保证开发区通盘考虑各个层面的人才住房需求，综合运用多种人才专项住房政策，统筹各类人才专项住房资源，调剂余缺，实现人才专项住房供给与人才住房需求的动态平衡，达到体现市里统一要求与彰显系统和地区特色的有机结合，尽可能满足各类人才的住房需求。四、项目选址经杭州经济技术开发区管理委员会研究，并通过征求规划管理部门意见，确定本项目选址于下沙大学城北区块，该地块位于文汇路以东，高教二路以北，汇安路以南，东侧至规划道路，地块基本呈长方形，居中以规划道路自然划分为两块用地，项目总用地面积161亩，其中建设用地93.2亩，代征绿化用地67.2亩。该地块容积率不大于2.5，绿地率不小于30%，建筑密度不大于25%。五、建设条件初步分析本项目用地西侧靠近绕城公路和沪杭高速二通道，紧贴八五零护塘河，南侧隔高教二路与浙江金融职业学院相望，北侧隔汇安路为规划中的36班中学，东侧与规划中的幼儿园也仅几百米的路程，交通便捷，市政配套设施完善。该区块周边均为居住用地，环境条件良好，地势平坦，无空气、水等污染，适于居住。六、项目建设规模杭州经济技术开发区人才专项用房及配套公建设施项目地上总建筑面积约15.5万平方米（含公建配套1.4万平方米），容积率不大于2.5，另建地下人防停车库、设备用房建筑面积约4.5万平方米。根据《关于建立人才住房保障体系，把杭州打造成长三角地区人才高地的实施意见》（市委办发【2009】60号文）的文件精神，参照《关于实施杭州市人才保障性住房三年行动计划的意见（讨论稿）》的要求，结合开发区的实际需求，并按照不突破规划要点的要求，确定本次拟建的人才专项用房户均面积在100平方米左右，配套公建以满足项目自身居住人群需要为主，初步确定建设规模为：总用地面积：62133平方米地上总建筑面积：155332㎡其中：公寓建筑面积:141000㎡配套公建（含商业、社区和物管用房）:14332㎡地下建筑面积：44668㎡居住户数：1410户容积率：2.5建筑密度：25%绿地率：30%地下汽车泊位数：1128个七、投资估算和资金筹措本项目为政府投资的保障性住房，根据《关于成立杭州经济技术开发区人才房建设和申购工作小组的通知》（杭经开管发【2010】10号）的文件精神，确认了项目开发建设和管理的归口单位。参考类似工程的投资情况和本项目的建设标准，经初步估算，建设总投资约需5.5亿元（详见工程投资估算表）。建设资金由区财政筹措解决。八、项目建设进度项目建设周期为34个月。2010年3～4月完成项目可行性研究及立项审批2010年5～7月确定设计单位，完成方案设计2010年8月完成初步设计2010年9～10月完成施工图设计，进行施工招投标2010年11月项目开工建设2010年12月～2012年12月项目施工并竣工验收。九．项目经济效益和社会效益初步分析杭州经济技术开发区人才专项用房及配套设施项目属政策性用房，对申购对象、申购条件和申购程序均有严格的条件限制，销售价格实行政府定价，市区两级党委、政府提供行政划拨土地、减免配套费用，由物价部门根据土地出让时的开发成本确定成本价，政府要求不在人才专项用房上赚一分钱。如从经济效益分析，本项目投资无明显效益。但从社会效益分析，项目建设对杭州经济技术开发区改善创业投资环境，提高综合竞争力，吸引更多人才，实现经济可持续的快速发展具有十分重大的意义，社会效益良好。

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节项目名称及承办单位 1第二节研究工作的依据与范围 2第三节简要研究结论 3第四节主要经济技术指标 5第二章项目提出的背景及必要性 7第一节项目提出的背景 7第二节项目建设的必要性 13第三章市场预测与需求分析 19第一节车用生物燃气市场发展分析 19第二节有机肥市场分析 23第四章建设规模与产品方案 29第一节建设规模 29第二节产品方案 29第五章厂址选择与建设条件 31第一节厂址方案 31第二节建设条件 32第六章工艺技术方案 40第一节项目组成 40第二节生产技术方案 40第三节生产设备 53第七章原辅材料供应 56第一节原辅材料供应 56第二节公用设施 58第八章工程建设方案 59第一节总图运输 59第二节建筑结构工程 62第三节公用工程 70第九章环境保护、劳动安全卫生 75第一节环境保护 75第二节劳动安全卫生 77第十章节能与消防 84第一节节能 84第二节消防 89第十一章企业组织与劳动定员 92第一节企业组织 92第二节劳动定员 92