某住宅小区建设项目可行性研究报告-2

PAGEPAGE42目录第一章项目总论………1第二章拟建项目情况…………………8第三章项目区域概况及社会经济发展状况…………13第四章市场分析营销策略……………14第五章项目技术方案设计……………19第六章项目建设条件…………………23第七章环境保护与节能节水…………26第八章、项目招标管理…………………29第九章项目进度计划…………………31第十章投资估算及资金筹措……….32第十一章项目财务评价………………33附表一成本测算…….40附表二现金流量表………………….41第一章项目总论一、项目概况㈠、项目名称：某住宅小区㈡、项目建设单位：江西省房地产开发有限公司（国家一级房地产开发企业）㈢、项目负责人：欧阳曙光㈣、项目建设地址：官园小区（芦洲大道与秀江东路交汇处，状元州斜对面）㈤、项目建设性质：房地产开发㈥、项目建设规模及主要建设内容：按照统一规划，分步实施的原则，“·某住宅小区”项目总规划占地208亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000㎡，计划分三期开发。一期净开发用地面积约75.41亩，开发建筑面积约80430㎡，沿芦州大道至中央水景部分开发二至三个组团，完成部分公建配套及主入口广场建设和园林绿化、区内基础设施（道路、水、电、通信、煤气、智能化系统等）；二期净开发用地面积约78.19亩，开发建筑面积约82029㎡，沿中央水景以西建设规划中多层住宅组团、组团内配套、道路及绿化；三期净开发用地面积约49.4亩，开发建筑面积约58541㎡，完成沿秀江东路小高层及剩余部分的开发，建设主要内容为小高层组团、花园洋房组团及其余配套、公建、道路、绿化等部分的建设。㈦、项目总投资及资金来源：本项目的开发建设资金来源主要由自有资金、银行融资、销售回收款构成。具体构成比例如下：二、项目实施进度安排本项目拟分三期实施，近期实施一期工程，计划建设经营期3年，结合一期工程的开发建设情况及销售进度逐步进行二、三期的开发。三、投资方基本情况江西省房地产开发有限公司成立于一九九九年，隶属于福建集团，注册资金10888万元，是一家集房地产开发、工程施工及物业管理为一体的具备国家一级资质的房地产企业。公司全面实施国际ISO9002质量体系管理，以“正直构筑繁荣”为企业核心价值观，奉行“构建新都市、共享好生活”的经营理念，自1995年进入宜春以来，先后承接了宜春市袁山东路、昌黎路、明月北路、高士北路、秀江公园护栏及道路、十运村小区道路、国安路等达8000万元的基础设施工程。并于1998年投资开发安居工程商业配套项目——商贸街，该项目总建筑面积达7546平方米，工程投资近2000万元，充分发挥了公司在房地产领域的开发优势和力量；同时，在宜春市委市政府的大力支持和高度重视下，斥巨资8亿元开发建设高士北路综合项目，该项目全长2公里；2001年公司投资1000多万元建设商住综合项目——鸿福楼，该项目总建筑面积为15000平方米。随着企业实力的发展，2002年公司再度斥资1.5亿资金兴建宜春市首座高档智能化住宅小区——丽景山庄。该项目占地141.3亩，总建筑面积12万余平方米，是宜春市首个大规模、智能化、花园式精英生活社区，项目户型荣获“中国优秀户型设计”大奖、“宜春市园林示范单位”、“江西省经典楼盘”、“江西省优秀物业管理小区”等殊荣，项目销售取得了良好的业绩，赢得了消费者的一致好评。公司在生产经营过程中，按时纳税，积极履行纳税人应尽的义务，自成立以来，共上缴纳税2500万元，被宜春市政府授予“纳税大户”和“纳税百强民营企业”光荣称号，并多次被政府各级职能部门评为、“诚信单位”、“先进私营企业”、“先进房地产开发企业”、“泛珠区域房地产开发品牌企业”，在房地产开发和市政工程领域中树立了优质的形象。四、项目申请报告编制依据㈠、《江西省企业投资项目核准暂行办法》(江西省人民政府令第145号)㈡、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》㈢、建设部《房地产开发项目经济评价方法》㈣、市国土局《“·某住宅小区”土地使用权证》㈤、市规划局《“·某住宅小区”建设用地规划许可证》。原规划用地许可证用地名称“高士北路项目投资开发用地异地补偿”已改名“·某住宅小区”。㈥、南昌有色冶金设计研究院《“·某住宅小区”项目建筑设计方案》第二章拟建项目情况一、项目开发实施条件“·某住宅小区”项目地块选址官园小区（秀江东路以北，芦州大道西侧，状元洲斜对面），项目毗邻环境优美的秀江河和新市政府行政中心。项目地块临江景线长达300米，纵深400余米。项目宗地总面积213.07亩，共由四块组成，(其中:A地块:1.68亩，B地块:5.24亩，C地块:185.09亩，D地块:9.03亩，人行道12.03亩)，临街长达1470米。㈠、自身条件成熟1、本项目是较优秀的滨江题材项目，沿江分布有部分城市商业及居住区，是城市未来居住首选地之一，项目地块临江沿线长达300多米，纵深400多米，具有无敌江景优势，为项目建造中高端大盘奠定了良好基础。2、项目旁即为状元洲、水浮桥、橡胶坝、30-70进深的沿江绿化带、护堤健身道等设施给项目的休闲、健身、赏景带来很大的便利。3、项目周边集中政府机关单位，该区域目前没有较大规模开发小区，项目周边即为江西省最大的体育中心，对小区品质营造极为有利。目前已有9、10路公交车通达，交通便利。4、项目北侧即为市政府新的行政中心、市政配套设施日必须将日趋成熟，项目增值潜力有很好的市场前景。5、生活配套：市第二人民医院官园分园、春台中学，仁智幼儿园。项目地南侧将有秀江公园，具备健身、休闲、观景之功能。6、周边有大型体育中心、广电中心、移动大楼、保险大厦、电力公司、袁州区财政局、大型超市，与市政府新行政中心相毗邻。7、地形现状较平毯，开发时可减少场地平整费用、降低开发成本。㈡相关部门审批（预审）程序已到位1、土地征用情况：土地征用工作完毕并取得该宗地的《国有土地使用权证》。2、规划方面：已办理《建设项目选址意见书》及《建设用地许可证》，项目的总体规划方案已通过宜春市规划咨询委员会评审通过。3、环保部门已出具项目环境保护初审意见二、主要经济技术指标根据宜春市中心城区总体规划发展趋势，按照“统一规划，分步实施”的原则，“·某住宅小区”项目总规划占地213.07亩（其中净开发用地面积203亩），总规划建筑面积221000㎡，计划分三期开发。“·某住宅小区”项目一期工程经济技术指标序号项目数量1小区用地总面积50273㎡2小区总建筑面积79430㎡3可销售建筑面积住宅建筑面积70978㎡商铺面积3373㎡杂物间2909㎡幼托面积2530㎡4容积率1.585建筑密度25%6绿化面积19490㎡7绿地率40%8住宅总户数596户9会所/10独立汽车库111个11露天停车位43个12地下车库44个13垃圾站/14道路面积10275㎡15景观等其他设施16排水去向连接周边道路排水管“·某住宅小区”项目二期工程经济技术指标序号项目数量1小区用地总面积52127㎡2小区总建筑面积82029㎡3可销售建筑面积住宅建筑面积70978㎡商铺面积3373㎡杂物间2915㎡幼托面积/4容积率1.585建筑密度25%6绿化面积19490㎡7绿地率40%8住宅总户数596户9会所/10独立汽车库111个11露天停车位43个12地下车库43个13垃圾站/14道路面积10275㎡15景观等其他设施16排水去向连接周边道路排水管“·某住宅小区”项目三期工程经济技术指标序号项目数量1小区用地总面积32933㎡2小区总建筑面积59541㎡3可销售建筑面积住宅建筑面积53234㎡商铺面积2529㎡杂物间2181㎡幼托面积/4容积率1.585建筑密度25%6绿化面积14618㎡7绿地率40%8住宅总户数447户9会所/10独立汽车库84个11露天停车位34个12地下车库34个13垃圾站/14道路面积7706㎡15景观等其他设施16排水去向连接周边道路排水管第三章项目区概况及社会经济发展状况一、项目区概况㈠、地理位置宜春市位于江西省西北部,地处东经113度54分-116度27分,北纬27度33分-29度06分之间,东与南昌市、抚州市接壤；南与吉安市、新余市为邻；西与湖南省和本省萍乡市毗连；北与九江市交界。全市东西长约222.75公里，南北宽约174公里，土地总面积18669平方公里,地形由北向南,由西向东倾斜。全境以丘陵、山地为主,平原面积占总面积的25.49%,丘陵面积占39.05%,山地面积35.48%。㈡、气候条件：宜春市的气候具有亚热带湿润季风气候特点。气候温和，雨量充沛，四季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。全年平均气温17.3℃，全年月平均气温最低为1月,平均气温为5℃，月平均气温最高为7月，平均气温为28.8℃。年平均降雨量1720mm，年平均日照时间1762.3小时，年均无霜期269天。素有“二、社会经济发展状况近年来，按照市委、市政府确定的“把宜春建设成为赣西经济中心城市”总体构想，以思想大解放，对外大开放，促进体制转轨、经济转型，加快工业化、城市化进程为目标，全市国民经济运行出现喜人的变化，各项社会事业取得极大的进步。尤其是2004年成功举办了令人瞩目的第五届全国农运会，对宜春城市品位的提高、经济和社会发展都起到极大的推动作用。2005年，宜春经济在提前一年完成“十五”计划发展的基础上，速度进一步加快，综合经济实力持续攀升。宜春市生产总值为372.2亿元，比上年增长13.2%。其中，第一产业增加值98亿元，增长4.6%；第二产业增加值156.3亿元，增长21.5%；第三产业增加值117.9亿元，增长11.0%。产业结构进一步优化，三次产业增加值在生产总值中的构成，由上年的28.8：38.8：32.4调整为26.3：42.0：31.7。2005年，宜春市财政总收入跃上30亿元台阶，达到30.92亿元，比上年增长22.1%，其中地方财政收入18.16亿元，增长15.79%。。城镇居民人均可支配收入7132元，农村居民人均纯收入3164元。房地产投资保持平稳运行。2005年宜春市房地产开发投资15.7亿元，其中用于住宅建设的投资11.5亿元，增长14.5%，占房地产开发投资的比重达73.2%。全年商品房销售建筑面积92.2万平方米，增长3.6%；商品房销售额12.3亿元，增长56.7%。第四章市场分析营销策略一、宜春市中心城区房地产业发展状况近年来，宜春市城市建设实现惊人一页，城市面貌焕然一新，房地产开发拉开了新的序幕，自2003年市政府采取了一系列激活房地产业的举措，中心城区房地产业呈现持续协调发展的局面，2005年度宜春城区房地产市场继续保持平稳运行，呈现如下特点：㈠从房地产开发投资看，2005年中心城区房地产开发投资6.42亿元，同比增长9%。投资的方向主要是普通商品住宅，占总投资的80%。㈡从房地产开工面积来看，2005年宜春城区房地产新开工面积为49.56万平方米，同比增长7.22%，其中住宅小区新开工面积为44.6万平方米，占总开发量的89%，同比增长48%。㈢从房地产竣工面积看，2005年宜春城区房地产总竣工面积为48.91万平方米，其中住宅竣工量为44.12万平方米，同比增长46.77%。㈣从房地产销售面积看，2004年中心城区房地产交易总面积为68.51万平方米（其中商品房交易30.54万平方米，二手房37.97万平方米），2005年交易总面积为71.81万平方米（其中商品房交易46.61万平方米，二手房交易25.2万平方米），总量同比增长4.81%，其中商品住宅销售42.87万平方米，同比增长38.11%，占总销售量的91.97%。㈤从房地产销售价格看，2004年底城区商品住宅的平均价格为1053元/平方米，2005年底商品住宅的平均价格为1225元/平方米，同比上涨了16.33%。㈥从商品房的空置率来看，2004年城区已竣工的商品住宅空置面积为1.21万平方米，2005年为0.75万平方米，总空置面积为1.96万平方米，空置率为4.44%。2004年非住宅（主要是商业用房）空置面积为2.22万平方米，2005年非住宅空置面积2.57万平方米，总空置面积为4.79万平方米，空置率为18.49%。房地产开发产业已成为市级财政政增收主要增长点。2005年中心城区房地产及相关产业的税收8000多万元，占到市本级财政收入的50%左右。房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是量的增多，更主要的是品质全面提高。一方面更注重开发质量，着力制造品牌，出现了一批环境优美、舒适宜人的居住小区；另方面，整个城市居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色的生态人居城市，吸引人们从四方八方前来买房置业。通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热的现象在宜春中心城区尚不存在，判断一个地区房地产是否过热，空置率这一指标非常重要，空置率的高低是“判断房地产市场是否总体健康”的关键，2005年宜春市商品住宅空置率为4.44%，远远低于国际上通行的10%的警戒线。本项目以住宅开发为主，一期工程住宅开发面积达总建筑面积的95%，开发风险较低。二、市场预测㈠、从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2005年城乡居民储蓄存款余款289.89亿元，增长16.7%，城镇居民人均可支配收入8230.23元，增长1098元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。㈡、从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调（近期略有上调），而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。㈢、从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正从“无”到“有”、“有”到“优”、“优”到“又”转变，二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。㈣、从需求关系看按照2020年宜春中心城控制区（含温汤）面积180平方公里、总人口60万人、城区控制面积140平方公里的规划思路。到2010年，城区建成面积达到44平方公里，常住人口40万人。未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有一个急剧扩张的阶段。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。三、市场品牌定位“·某住宅小区”定位中高端产品。锁定目标客户群：宜春市对房改房上市全面放开，住房升级换代的购买团体已经形成。我们必须抓住有利商机，及时推出升级换代的产品以满足市民对居住消费不断发展的需求。四、营销推广策略“·某住宅小区”项目以住宅为主，仅规划部分商业以满足小区业主生活配套，属住宅项目。项目总户数约1640户，商业面积约9275㎡。做好住宅部分的营销推广，聚集人气后，商业及其它部分仅为配套使用，不存在任何销售压力。“·某住宅小区”的营销推广依据为项目的产品定位、目标客户群及当地房地产市场动态，分别制定项目总体营销策略和项目年度营销策略；根据项目工程进度及黄金周时间节点制定阶段性营销策略、大型推广活动、SP促销活动。一、二、三期营销策略做到统一性和系统性，实现营销推广效应最大化。根据项目总体营销策略及开发进度、分步实施，逐步执行。本项目共分为三期工程，各工程将分别分解成二～三个标段进行施工，根据各标段工程进度（达到预售条件）阶段性推出房源，本案目前营销推广工作重点在一期工程，在推广的同时加强小区前广场、园林绿化及中央水景的建设，采用“先造景观后建房”的开发理念,尽早将项目卖点精彩展现在市民面前，将规划图变成城市风景线。销售周期：根据宜春房地产销售基本情况，销售周期可划分为：引导期、预约期、第一强销期、持续期、第二强销期、持续期、扫尾期。销售工作重点在引导期、预约期和第一强销期，在引导期和预约期做好销售引导工作，吸引市民眼球，积累目标客户群，为项目开盘做好准备工作，对项目的销售起到关键性作用。㈢产品价格策略：本案产品价格策略将以市场比较定价策略为主，采用市场比较定价策略和成本加成定价的综合策略。本案产品定位为中高端住宅，建筑品质在“丽景山庄”的基础上有适度拔高，整体价格策略低开高走。多层价格每平方米计划定在1500-1700元之间；小高层在1600-2000元；商铺在2800-3200元之间，车库在1800元左右。第五章项目技术方案设计一、编制依据㈠、用地现状地形图及用地红线图；㈡、宜春市城市规划管理规定㈢、《住宅设计规范》GB500368-2005㈣、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95，2005年版㈤、《汽车库、修车库、停车库设计防火规范》GB50067-97㈥、其他国家及地方相关规范，法律及规定二、项目定位该项目系宜春城北首个“临江题材”的高档住宅小区，江西省房地产开发有限公司将以引领宜春市房地产市场的高度，全力营造宜春一流的“园林式、标志性、人性化”的高品质复合社区。使之建成后成为业主居家、休闲、健身、放松心情的绝佳归所。三、规划设计㈠规划设计原则1、突出小区规划建设的先进性、引导性和市场性，探索宜春面向二十一世纪可持续发展的综合社区开发模式。2、以人为本，创造舒适、方便、健康、公平、经济、实用的高质量人居环境和社区文化；3、结合地形，突出地方特色创造丰富的城市景观，建立生态式园林社区；4、设计具有标志性、合地域气息、时代个性；5、应用先进技术手段，建立全方位人性化管理服务系统；６、积极发展新技术，提高住宅科技含量，创造更为人性化的居住空间；㈡规划布局小区由近60栋的多层住宅、花园洋房、小高层、及南北、东西两条主景观构成，空间上采取围合式布局，规划4～5个组团。组团住宅群体空间依各自的体量组织的空间形式，形成不同的空间感受，通过不同的尺度、标高的空间层次创造高低错落、层次丰富的群体空间；在不同的区域设置不同的建筑类型，增强小区整体的识别性，充分展露高档住宅群的尊贵。㈢道路交通组织根据小区地块特征，将主入口设于靠城芦州大道一侧，另设２个处出入口，车形为环状穿过式；尽量减少车道占地面积，留出用地作为人行和绿化面积。停车场：采用路边地面及地下停车方式，集中与分散相结合。利用小区道路周边空地设置临时停车位。以步行道与车行道为纽带，结合花园社区及组团绿地布局，步道以优美的曲线构图为主，在路网中形成比较活跃的构成因素并结合场地、休息娱乐设施、室外小品的设置，强化了小区内景观特质并充分顺应了散步者的心理要求。㈣公建设施配套小区公建采用小区、组团两级结构，分片集中布置，规划加强对文化、体育、康乐、教育设施设置，提高社区生活、文化品位、公建分布结合绿化体系布置。小区各类服务性公建、商业公建、娱乐类公建。布局合理，有良好的服务半径和出行条件，方便大众。垃圾收集与处理：项目配套规划有一个生态性环卫设施房作垃圾收集点、作为小品构筑物以美化环境，由物业公司集中至转运站，再由环卫车运至处理场。污水处理：小区生活污水接入城市道路污水干管，排至污水处理厂。㈤绿化景观系统通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个精品社区的景观特色；采用多、高层结合的住宅布局，让更多的用地用于绿化和活动场地，使小区平面灵活多变；以高层住宅布局小区边缘，起到了控制小区整体空间的作用，具有强烈标识性的高层住宅向外延伸，使得小区天际轮廓线高低错落、层次丰富；中心绿化区的环境设计体现出地形特征及小区特色，开敞的花园社区与细致的宅间辉映，早坪与景观的搭配匠心独运，丰富了小区的空间内涵，与高层接壤处保障绿化的融入和通畅，为环境设计提供一种全新的思维，中心区的绿色向四周拓展，周边区域的绿公体系注重引入，形成条条绿色廊道，为小区环境增添一道亮丽的风景线。㈥物业管理小区内物业管理引进沿海先进物业管理技术和理念，全封闭式管理，在小区入口设物业管理中心，并设置阅览室、图书管、文娱室、小卖点等，以提供业主交往活动与服务空间。在小区四周及出入口设立电子巡更系统和远红外线感应防盗系统和报警系统、远程管理、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算机系统、宽频网络系统单元门可视对讲系统等。四、单体设计㈠单体平面设计1、住宅户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅设计真正意义上的“以人为本”，所有户型均有宽敞明亮的起居室。起居室串联宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境。厨房、卫生间主卧室与书房的共存、可分、可合均是现代人商品生活的要求。2、合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。起居区与休息区明确干湿分开，起居室下主卧室均有良好的景观朝向。开间与进深适宜，空间完整，通风良好，富与空间上的变化。㈡单体户型设计住宅设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性、标准化和智能化需求，普遍贯彻以下原则１、明厅、明厨、明梯、明厕，使住宅视野良好，通风顺畅；２、明确公私、动静分区；３、注重邻里交往，重视与自然的沟通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋顶花园和大露台；４、注意与四新技术的结合，考虑综合布线，实现通讯自动化和家庭办公。第六章项目建设条件一、场地条件㈠位置及地形、地貌拟建场地位芦洲大道与秀江东路交汇处，秀江河畔，地势较平坦，现主要为菜地，场地为秀江河一级阶地地貌单元。㈡地层、岩性经勘察揭露出的地层有：回填土，第四系冲积、堆积、砂质粘土、中粗砂和砂夹卵石层，第四系冲积粘土层、下伏基岩为二叠系茅口阶炭质页岩夹灰岩，现依序分述如下：1、杂填土：色杂，成份杂，主要由粘性土、杂砾和耕土等组成，湿，结构松散，高压缩性土层，工程性质差，广泛分布，厚度变化较大，为0.5—4.6m，平均为1.19m。2、砂质粘土：黄色，湿可塑状态，粘土夹砂，底部为粉细砂；具砂感，具粘结性，冲积堆积产物，中等压缩性土，工程性质一般，广泛分布，层厚为0.6—3.6m，平均为2.23m。3、中粗砂：黄色，湿，稍密状态，含少量砂卵石，云母及石英片等，冲积堆积产物，中等压缩性土，工程性质一般，广泛分布，层厚为0.4—1.9m，平均为0.93m。4、砂夹卵石：黄色，饱和，稍密——松散状态，以中粗砂为主，卵石含量为20—40%间，成份以石英为主，多呈园状及次园状，大小多为2—6cm，河床相堆积产物，中等偏低压缩性土，工程性质较好，广泛分布，厚层为0.7—2.95m，平均为2.07m。5、粘土：俗称“白泥土”，呈淡黄、灰白、灰黑色，粘性强，多夹砂及风化碎石，土质不均匀，手捻沾手，具滑腻感，浸水具弱膨胀性，可塑状态，抗剪强度极低，为岩层风化残积土成因土类型，与强风化岩呈渐变接触。工程性质较差，局部分布，见于场地东侧ZK3、ZK12—ZK16孔等6孔，层厚0.7—2.8m，平均为1.67m。6、岩质页岩夹灰岩：灰黑、黑色，泥质胶结，据野外钻探经验，页岩属泥岩类，强度软，灰岩多呈节理裂隙极为发育，完整性差，广泛分布。上述各岩土层分布、厚度、埋深详见工程地质剖面图及钻孔柱状图。㈢地下水勘察期间钻孔揭露场地地下水类型主要为孔隙潜水，其上层滞水主要富集在杂填土层和砂质粘土层，中粗砂和砂夹卵石层为含水层，水量较丰，粘土层为相对隔水层，其地下水主要由秀江河河水侧向补给，水量较丰富，对建筑材料无腐蚀性。勘察期间测得终孔地下水位为1.6—2.5m。二、岩、土参数的选用及地基承载力的确定1、杂填土：湿，结构松散，承载力值低，高压缩性土，不能选作基础持力层。2、砂质粘土：据原位测试标准贯入实验统计修正击数N=5击，得其承载力特征值为145kpa，另据所取原状土样的室内实验数据，孔隙比e=0.732及液性指数IL=0.50，按0.75回归修正，得其承载力特征值为172kpa，建议采用145kpa。3、中粗砂：据原位测试重型（2）动力触探实验统计修正击数N63.5=5击，得其承载力特征值为200kpa，建议采用200kpa。4、砂夹卵石：据原位测试重型（2）动力触探实验统计修正击数N63.5=8击，得其承载力特征值为320kpa，建议采用320kpa。5、粘土：据原位测试标准贯入实验统计修正击数N=5击，得其承载力特征值为145kpa，另据所取原状土样的室内实验数据，孔隙比e=0.972及液性指数IL=0.06，按0.80回归修正，得其承载力特征值为152kpa，建议采用145kpa。6、岩质页岩夹灰岩：据邻近相似地层工程，其中风化岩层单轴饱和抗压强度标准值建议采用8Mpa。三、结论查《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）（江西部分），本区抗震设防烈度为6度以下，设计基本地震加速度值为小于0.05g，设计特征周期为0.35S。属无震区，建筑可不作抗震设防。拟建工程其安全等级为二级，场地地貌单元为秀江河一级阶地地貌单元，地势平坦，未发现明显不良地质作用，地层结构较复杂，种类较多，场地及地基等级为二级，综合勘察等级为二级。区内无全升年活动断裂地裂缝、土洞、滑坡、泥石流等不良地质作用，地表未发现有塌陷、地下采空现象，地势较开阔，故本场地稳定条件较好，适宜本工程的建设。第七章环境保护与节能节水一、环境保护编制依据及执行标准㈠、《中华人民共和国环境保护法》；㈡、《建设项目环境保护管理条件》国务院令253号；㈢、《开发建设项目水土保持方案管理办法》；㈣、《开发建设活动环境管理人员行为规范》；㈤、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；㈥、《污水综合排放标准》（GB3838-2002）；㈦、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）。二、污染源和污染因素分析㈠、施工期废水来源主要为工程施工废水和生活污水。㈡、施工期对环境空气污染主要为施工时灰土拌和，土石方开挖、回填与施工车辆等作业的二次扬尘。㈢、施工机械和施工车辆产生的噪声对周边环境的影响。㈣、施工垃圾和生活垃圾对局部环境的影响。三、环境保护治理措施方案设计本项目建成后不会对周围环境造成污染。但须注意工程施工过程中的环境保护和文明卫生。㈠施工期废气污染控制措施1、施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；2、保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘。并尽量减缓行驶速度；3、加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。㈡施工期噪声污染控制措施1、执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。要合理安排施工时间，夜间（22：00-6：00）及午间（12.00-14：00）不进行高噪音的施工作业，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，或批准后方可在指定日期内进行；在高噪声设备周围设置掩遮物；尽量将搅拌机运行时间控制到最低限度，最大限度地减少因施工而产生的高噪声对周围声环境的影响。2、将施工现场的固定噪声源，如临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边声敏感点处；采用商品混凝土，避免混凝土现场搅拌。3、工地周围设立围护；4、规定运输车辆出入路线，尽量避开居民区。㈢施工废水、建筑垃圾污染控制措施1、施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体；2、施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流；3、严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。㈣施工期清洁生产与综合污染防治对策1、用先进的施工技术；2、加强施工管理；3、适当采用预制装配施工方案；4、采用先进的施工机械设备；5、采用优质、环保型的工程材料。在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围内。四、节能、节水㈠节能、节水原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新型建筑材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备以及建筑材料。㈡节能措施1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。3、建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。㈢节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。3、所有单元均安装计量表，便于管理和考核。第八章、项目招标管理一、编制依据㈠《中华人民共和国招标法》；㈡国家发展计划委员会《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》；㈢国家发展计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；㈣国家发展计划委员会《工程建设项目自行招标试行办法》；㈤国家发展计划委员会《评标专家和评标专家库管理暂行办法》；㈥项目建设单位提供的有关资料。二、招标管理按照《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条第五款规定，本项目为商品住宅开发，属关系社会公众安全的公用事业项目，同时根据第七条规定，由于本项目勘察、设计、监理服务单项合同均在50万元以下，拟采取议标方式选择队伍；工程施工进行招标。㈠招标内容：项目招标内容主要是工程施工。㈡招标组织：由项目建设单位编制招标文件和标底并组织招标。㈢招标方式：招标工作应贯彻公平、公正、公开的原则，可请招标办、公证处等机构进行监督指导，坚持合理价位内最低价中标的原则，所有项目的工程预算应按市场价计算。建议针对不同工程项目，结合项目建设进度安排，确定不同的招标子项。招标方式为邀请招标。㈣评标与中标：招标工作应贯彻公平、公正、公开的原则，择优选择中标单位。投标单位标书的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。评标委员会由有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自分包或转包的，可依法取消中标资格。项目招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√√√勘察√√√监理√√√建筑工程√√√第九章项目进度计划本项目拟分三期实施，近期实施一期工程，待条件成熟，再进行二、三期开发。本次报告仅拟定一期工程进度计划。计划在一年半时间内完成。建设进度如下：2006年11月底，建筑方案设计完毕2006年12月初，编制项目申请报告报告并报批2007年1月底，综合管网施工图设计完毕2007年4月底，报建领取《建设工程规划许可证》2007年8月，工程开工做基础2009年1月，工程竣工第十章投资估算及资金筹措一、投资估算依据㈠、《投资项目可行性研究指南》㈡、《全国统一安装工程预算定额--江西省单位估价表》㈢、《全国统一建筑工程基础定额--江西省单位估价表》㈣、《全国市政工程预算定额--江西省单位估价表》㈤、材料单价依据宜春市建筑定额管理站发布的《2006年三季度主要外购材料》并结合市场调查价格确定；㈥、其他相关定额及价格依据二、投资估算1、主要技术指标：开发用地面积：213.07亩（其中净开发用地面积：203亩）（2）容积率：1.58（3）开发面积：221000M其中：住宅198717M2；商铺8693M2；车库、柴棚间2、总开发价值：36610.92万元3、总成本：31943.81万元4、税后利润：4667.11万元三、资金筹措本项目的开发建设资金来源主要由自有资金、银行融资、销售回收款构成。具体构成比例如下：四、成本测算（详见后附一表）四、现金流量（详见后附二表）第十一章项目财务评价(一)贷款还本付息表单位：万元序号项目合计建设经营期2006年2007年2008年2009年1借款还本付息1.1年初借款累计/4024.009000.009000.001.2本年借款14000.004000.005000.004000.001000.001.3本年利息1897.7324.00469.73792.00612.001.4年末本息偿还10897.73493.734792.005612.001.5年末借款累计4024.009000.009000.005000.002还本付息资金来源2.1投资回收10897.73493.734792.005612.00备注：1、银行贷款利率按年利7.2%，还本付息来源为销售收入。

2、本年应计利息=（年初借款累计+本年借款/2）*利率。（二）项目财务评价项目静态盈利分析销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表单位：万元类别计算依据合计建设经营期销售税金及附加销售收入*5.62%2057.542006200720082009/277.771337.4442.37投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计建设经营期20062007200820091投资总额31943.819245.688031.9712591.642074.521.1建设投资30046.089221.687562.2411799.641462.521.2投资利息1897.7324469.737926122资金筹措31943.819245.688031.9712591.642074.522.1自有资金111805245.683031.972920.352.2银行借款1400040005000400010002.3销售收入再投入6763.815689.291074.52（2）土地增值税计算表土地增值税计算表单位：万元序号项目名称计算依据交纳金额1销售收入36610.922扣除项目金额35353.412.1开发成本24242.04序号项目名称计算依据交纳金额2.2开发费用4205.422.3销售税金及附加2057.542.4其他扣除项目取（2.1）的20%4848.413增值额（1）-（2）1257.514增殖率（3）/（2）3.56%5增值税率（4）≦50%30%6速算扣除数07土地增值税（3）*（5）-（2）*（6）377.25（3）利润总额：36610.92-24242.04-4205.52-2057.54-377.25=5728.57（4）所得税：36610.92*3.3%=1208.16（我司按销售额3.3%核定征收）净利润：5728.57-1208.16=4520.41指标评价：A：全部投资的投资净利润率：5728.57/31943.81*100%=17.93B：全部投资的投产利润率：（5728.57+2057.54+377.25）/31943.81*100%=25.55%C：自有资金的投资利润率：5728.57/11180*100%=51.24%本项目以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，说明本项目可行。2、现金流量与动态盈利分析（1）全部投资现金流量见下表评价指标A税前全部投资：FNPV=-9221.68-3111.56+9629.55+5625.58=2921.89 当I1=47%时FNPV1=-3474.47 当I2=48%时FNPV2=-3504.88FIRR=47%+（-3474.77/3474.47+3504.88）*（48%-47%）=37%+3.08%=40.08%B：税后全部投资：FNPV=-8383.35-2608.70+7824.83+4019.77=852.55当I1=50%时FNPV1=-1748.94当I2=51%时FNPV2=-1804.43FIRR=50%+（-1748.94/-1804.43+1748.94）*（51%-50%）=50%-31.52%=18.48%全部投资现金流量表（IC=10%单位：万元）序号项目名称建设经营期20062007200820091现金流入\4942.4823797.107871.341.1销售收入\4942.4823797.107871.342现金流出9221.688054.0414167.552245.762.1建设投资9221.687562.2411799.641462.522.2销售税金及附加\277.771337.40442.372.3土地增值税\50.93245.2181.112.4所得税\1630.10785.30259.763净现金流量-9221.68-3111.569629.555625.584折现净现金流量-8383.35-2571.547234.823842.355税前净现金流量（3）+（2.4）-9221.68-3156.5310414.855885.346税前折现净现金流量-8383.35-2608.707824.834019.77税前、税后全部投资的FNPV均大于0；FIRR均大于基准收益率，说明本项目可行。动态盈利分析A：净现值（FNPV）开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将项目每年的净现金流量按基准贴现率预算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初第0年）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。a：净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前税后全部投资的FNPV大于0；说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。b:基准折现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率。一般取稍大于银行同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目的基准贴现率选取时，将同期央行的前期贷款利率上浮，取IC=10%。B：内部收益率（FIRR）内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。内部收益是项目贴现率的临界值。本项目属于独立方案的评价，经上面计算，税前、税后全部投资的IRR分别为40.08%和18.48%；分别大于同期贷款的利率和基准贴现率，说明项目可行。项目经济效益指标汇总表单位：万元类别

项目静态指标动态指标FNPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资17.93%25.55%2921.89852.5540.08%18.48%自有资金51.24%\\\\\资金来源与运用表及其分析资金来源与运用表单位：万元序号项目名称建设经营期20062007200820091资金来源9245.6812974.4530699.458871.341.1销售收入4942.4823797.107871.341.2自有资金5245.683031.972902.351.3银行借款40005000400010002资金运用9221.688547.7718959.557857.762.1建设投资9221.687562.2411799.641462.522.2借款还本付息493.73479256122.3销售税金及附加277.771337.40442.372.4土地增值税50.93245.2181.112.5所得税163.10785.30259.763盈余资金（1）-（2）244426.6811739.901013.58累计盈余资金244450.6816190.5817204.16根据上表，本项目每年累计盈余均大于0，故从偿债能力分析来说，该项目是可行的。结论：从项目经济分析来看，项目税前、税后全部投资净现值均大于0，内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于0，故从盈利能力及偿债能力分析来看，该项目是可行的。目录

第一章总论 11.1项目摘要 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设单位及负责人 11.1.3项目建设地点 11.1.4项目建设年限 11.1.5项目建设规模与产品方案 11.1.6投资估算及资金构成 21.1.7资金筹措 21.1.8运行费用与效益分析 21.2可行性研究报告编制依据 31.3综合评价与论证结论 31.3.1综合评价 31.3.2论证结论 4第二章项目建设的必要性和可行性 52.1**市畜牧业经营发展现状 52.2项目建设的必要性 52.2.1全市各商品猪场的全面快速发展提供优质良种猪的需要 52.2.2是为全社会各规模猪场深入技改进行试验示范的需要 62.2.3为提高公司的综合经济效益、社会效益、带动家产脱贫致富作出贡献的需要 62.3项目建设的可行性 72.3.1有政府的重视和支持 72.3.2项目承担单位具有较强的科技开发和推广能力 7第三章市场需求分析与预测 10第四章项目承担单位的基本情况 11第五章项目地点选择分析 13第六章生产工艺技术方案分析 156.1培育种猪的特征特性 156.2种猪等级评定标准 156.2.1种用仔猪评定标准 166.2.26月龄后备种猪评定标准 166.2.3成年公猪（12月龄）评定标准 166.2.4成年种母猪评定标准 166.3种猪分级标准 166.4主要生产技术方案 176.4.1建立标准化的生产系统 176.4.2标准化的绿色、优质、高效养猪技术集成应用 176.4.3生产流程 18第七章项目建设目标 217.1总体目标 217.2项目建设规划 217.3项目建设规模 217.4总体布局 22第八章项目建设内容 238.1项目建设标准 238.2项目建设内容 238.2.1土建工程 238.2.2配套设备 25第九章投资估算资金筹措 279.1投资估算依据与说明 279.2投资估算 279.2.1建安工程费用估算 279.2.2设备投资估算 299.2.3其他费用估算表 299.2.4总投资估算 309.2.5资金筹措计划 31第十章建设期限和实施进度 3310.1项目建设期限 3310.2项目实施进度安排 33第十一章土地、规划和环保 3511.1土地与规划 3511.2环境影响评价 3511.2.1环境影响 3511.2.2环境评价 35第十二章项目组织管理与运行 3712.1项目组织管理 3712.2项目建成后的生产组织 37第十三章效益分析与风险评估 3913.1社会效益分析 3913.2经济效益分析 4013.2.1销售收入及税金估算 4013.2.2总成本费用估算 4113.2.3财务效益测算 4313.2.4不确定性分析 4313.3生态效益分析 4413.4风险评价 45HYPERLINK"file:///F: