土地一级开发威尼斯水城项目可行性分析报告

威尼斯水城项目可行性分析报告TheFeasibilityAnalysisReportofVeniceWaterXXXX（海南）旅游开发有限公司2010年5月20日XXXX（海南）旅游开发有限公司威尼斯水城项目STYLEREF标题名报告提要报告提要威尼斯水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为XXXX（海南）旅游开发有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。双方达成共识，XXXX（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为双方进入下一轮谈判作好基础性准备。根据双方共识要求，XXXX（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。项目开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。鉴于海口市现成案例——北京YYYY西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。XXXX（海南）海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目STYLEREF标题名（不入目录）目录目录TOC\o"1-3"\h\z报告提要 本项目合作对策与措施针对本项目的上述分析，建议公司在本轮谈判中重点推出以下对策与措施。坚持推进控规调整调整的目标，前文已述，这里再重复一遍：在当前楼面地价3260元/平方米前提下，可出让比例65%，容积率在1.6至2.0之间。推荐合作模型的选择优先次序上述推荐的四个合作模型各有特点，方案一，风险最小，回收较快；方案三难度较大，利益较有保障；方案二与方案四都是锁定在300万元/亩价格的情况下实现100%的投资收益率。建议首选方案一，其次选择方案三，再次选择方案四，最后选择方案二。准备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功的土地一级合作开发的案例是与北京YYYY开发是西海岸新区，该案例采用的是保底封顶的做法。如果对方提出收益封顶，则该项目的收益将受到很大的局限。根据本报告第二部分对YYYY案例的调研，可知土地一级开发投资收益率最多为110%。如果与对方谈判无法实现突破，只能走保底封顶的路线，则必须考虑在投资收益率限定的条件下，投资得以迅速而有保障地回收的问题。为此，形成建议分配模式如下：作法一：分别投入，上缴10%企业投资为134213.75万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为114081.69万元、134213.75万元、147635.12万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为590540.48万元。如下图形成如下分配方式：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6至2.0的情况下，上缴10%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——32亿元之间时，政府与企业双方分配比例为64%：36%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约11.52亿元，投资收益率约85.83%）（2）在32——42亿元之间时，政府与企业双方分配比例为75%：25%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得2.50亿元，投资收益率累计达到104.46%）；（3）在42——47亿元之间是，政府与企业双方分配比例为85%：15%（注：土地售价接近250万元/亩，企业分得0.75亿元，企业投资收益率累计约为110%）。（4）在47亿元以上时，收益全部归政府方。作法二：分别投入，上缴26%企业投资为134213.75万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为114081.69万元、134213.75万元、147635.12万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为590540.48万元。如下图：形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6到2.0的情况下，上缴26%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——20亿元之间时，双方分配比例为42%：58%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约11.60亿元，投资收投资收益率约86.43%）；（2）在20——30亿元之间时，政府与企业双方分配比例为75%：25%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得2.50亿元，投资收益率累计达到105.6%）；（3）在30——35亿元之间是，政府与企业双方分配比例为87%：13%。（注：土地售价接近或稍稍超过250万元/亩，企业分得0.65亿元，企业投资收益率累计接近110%）；（4）在35亿元以上时，收益全部归政府方。作法三：整体投入，上缴10%企业投资为290441.47万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为246875.25万元、290441.47万元、319485.62万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为1277942.48万元。如下图：形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6到2.0的情况下，上缴10%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——32亿元之间时，双方分配比例为23%：77%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约24.64亿元，投资收益率约84.84%）（2）在32——42亿元之间时，政府与企业双方分配比例为50%：50%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得5.00亿元，投资收益率累计达到102.05%）；（3）在42——47亿元之间是，政府与企业双方分配比例为60%：40%。（注：土地售价接近250万元/亩，企业分得2.00亿元，投资收益率累计接近110%）；（4）在47亿元以上时，收益全部归政府方。作法四：整体投入，上缴26%企业投资为290441.47万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的回报分别为246875.25万元、290441.47万元、319485.62万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为1277942.48万元。如下图：形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1.6到2.0的情况下，上缴26%并扣减开发成本后的待分配收益：（1）在0——20亿元之间时，双方分配比例为0%：100%。（注：土地售价在200万元/亩以内，企业分得约20亿元，投资收投资收益率约68.86%）（2）在20——30亿元之间时，政府与企业双方分配比例为10%：90%。（注：土地售价在250万元/亩以内，企业分得9亿元，投资收益率累计达到99.85%）；（3）在30——35亿元之间是，政府与企业双方分配比例为42%：58%。（注：土地售价接近或稍稍超过250万元/亩，企业分得2.90亿元，投资收益率累计接近110%）；（4）在35亿元以上时，收益全部归政府方。保底封顶模式情况下的优先次序如果谈判进入北京YYYY西海岸新区保底封顶模式，建议优先选择作法一和作法三，因为比照北京YYYY的模式，减少上缴比例，从而做大可分配收益，双方的压力都比较小。XXXX（海南）旅游开发有限公司 二O一O年五月二十日目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 5142607.2制冷工艺技术方案 6769868节能方案分析 7336228.1节能依据 73176248.2能耗指标分析 73235218.3主要耗能指标计算 74272888.4节能措施和节能效果分析 76295509环境影响评价 83267939.1设计依据 8335089.2环境影响评价应坚持的原则 83134559.3项目位置环境现状 84208539.4项目建设与运营对环境的影响 8430919.5项目建设期环境保护措施 8459489.6项目运行期环境保护措施 861431110安全与消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88921011组织机构和人力资源配置 921053611.1施工组织机构 922404211.2基建项目部的主要职责 923031711.3运营管理 931573811.4人员来源、要求及培训 942246412工程进度安排 96591412.1建设工期 962284512.2工程实施进度安排 962104613投资估算与资金筹措 981057913.1投资估算 987504投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。 982228213.2资金筹措 99914314财务评价 1022440214.1评价依据及方法 PAGERE