安徽蒙城县东农场地产项目可行性策划书

蒙城农场项目可行性分析报告目录第一部分项目总论…………51．项目概况………………….51.1项目位置………………51.2项目周边现状…………51.3项目性质及主要特点…………………51.4项目地块面积及边界…………………61.5研究工作依据…………62.可行性研究结论…………62.1市场分析预测…………72.2项目地块分析…………72.3项目规划方案…………72.4项目工程进度…………72.5投资估算………………72.6项目财务与经济评价…………………82.7项目综合评价结论……………………83.主要规划经济指标………84.项目存在问题与建议……………………8第二部分市场研究…………9蒙城楼市特征……………91.1区域开发……………….91.2市场供给………………102．蒙城住宅市场……………102.1住宅产品业态配比……………………..102.1.1住宅市场供应的产品特征…………12.1.2户型配比……………112.2楼盘销售………………112.2.1蒙城楼市……………112.2.2销售价格………122.2.3销售面积…………122.3营销手段………………132.4区域市场需求形势……………………132.4.1市场对社区配套关注情况………132.4.2意向消费者对房屋面积的要求…………………142.4.3意向消费者对房屋套型的要求…………………142.4.4购房时看重的因素………………152.4.5消费者可以接受的最高房屋销售单价…………152.4.6消费者选择的付款方式…………153．蒙城商用房市场………163.1商用房形态分类………163.2商用房市场形势………174．市场预测……………….174.1消费群体、市场购买力分析…………174.2市场形式预测…………184.3近两年蒙城房地产市场预测…………19第三部分项目研究………201．项目宗地状况…………202.本项目居住条件分析…………………212.1区位交通条件分析…………………212.2学校及教育条件分析………………212.3商业及日常生活设施………………213.项目SWOT分析…………213.1优势（S）……………213.2劣势(W)……………223.3机会(O)…………….223.4威胁(T)…………….224．项目消费群的定位……………………235.项目定位方案…………235.1项目产品方案………235.2主要功能建筑规模指标……………24第四部分投资估算及风险分析……………241．项目投资概算………….241.1建筑成本估算………241.2财务费用…………….261.3管理费用…………….261.4项目开发总投资……………………262．项目未来售价预测………273．土地价值估算……………274．项目总投资估算…………285．投资利润额……………..296．投资利润率………………297．项目风险分析…………..30第五部分综合结论…………31附件1：蒙城东农场项目开发建设方案简表………………32附件2:项目规划效果图……………………33第一部分项目总论项目概况项目位于蒙城县东南新区，城市发展主方向上，蒙城未来核心版块区。项目原为蒙城东农场用地，占地面积97260平方米，约145.8亩，地块平整。目前，项目内原有建筑物业基本拆迁完毕。1.1项目位置项目西临码头路，与牛群商贸城隔路相望，东接蒙城九中，北到规划中的体育场路，紧靠体育场路是农贸市场、庄子花园社区，西北是金天地社区、金天地商业街，南至307省道，东南是汽车城。1.2项目周边现状本案处于城市发展主方向上，是蒙城房地产开发集中区域。经过近几年的规划、开发、建设、发展，项目所属区域已经形成了较为浓厚的生活居住气候和商贸氛围。周边市政生活配套比较完善，区域位置得天独厚，发展潜力巨大，优势相当明显。从交通上看，项目南临307省道，北至体育场路，西靠码头路，离县委县政府约10分钟车程；307省道西接阜阳、南达蚌埠，形成较为便捷的路网结构。学校教育配套完善。一中、六中、九中、电大等重点中学高校环伺四周，六中是蒙城县初中部最好的中学，一中是蒙城县高中部最好的中学；此外，项目四周还拥有众多的小学、幼儿园等，具有良好的教育文化氛围。商业、日常生活配套齐全。庄子花园、凤凰城等住宅项目的成功入住，牛群商贸城的开发建设及运转经营，街道商业聚集，人气渐旺，金融银行、医疗卫生配套齐全。1.3项目性质及主要特点项目原为蒙城农场用地，现已收归国有，属经济性建设用地。地块平整，呈长方形。1.4项目地块面积及边界（图）1.5研究工作依据本次测算严格按照国内房产行业内一般规划条件为依据，并结合本公司多年实战经验而进行；其中，建筑安装工程造价按《阜阳工程造价》“部分结构类型单项（单位）工程平方米造价经济参考”结合不同结构类型的经验参数修正后确定。2.可行性研究结论本着一贯严谨、科学的工作态度，通过对项目及所在市场全面细致的调查、研究、分析，本公司对本项目进行了专业的可行性研究，形成了项目可行性研究报告，主要内容包括：宏观经济环境分析，房产市场现状分析，购买需求分析，投资利润及风险分析等。得出的结论是：本项目具有非常好的优势和机会点，投资回报利润丰厚，无任何财务风险。2.1市场分析预测经济的飞速发展，加快了传统住宅观念的转变，提供了改变居住条件的物质基础，良好的市场环境孕育着巨大的消费需求潜力。购买力的提升，房价的抬升，市场吞吐量的加大，进一步刺激了蒙城房产市场的有效需求。预计，从2008年起，蒙城房地产市场将进一步放量，有效竞争开始出现。2.2项目地块分析本项目有着众多的优势和机会点，地段、交通、配套，良好的市场环境，无限的区域前景，都是本项目的优势所在，为项目的价值抬升提供了坚实基础。区域前景看好也面临着市场竞争的进一步加剧，路网健全、交通便捷也同时存在着噪音和灰尘的污染。从地块上分析，本项目优势大于劣势，机会大于威胁。只要牢牢抓住机遇，银企合作、化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为蒙城整体经济的发展做出贡献。2.3项目规划方案市场定位建立在住宅小区合理的规划基础之上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案。从方案的规划和户型上提高本项目的档次，覆盖中端消费群，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。2.4项目工程进度建议采用用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力。就本项目的规模而言，分2-3三期开发为佳，分批次、分组团推售，推广进度与开发进度保持密切一致。2.5投资估算土地价格是一个首要的因素。对本项目而言，土地价格又是一个不确定因素或者是可变因素。因此，在对本项目进行可行性分析时，就存在着投资成本估算的难度。开发商可以通过项目可行性报告，衡量土地价格，进行投资。2.6项目财务与经济评价根据本报告测算，项目预计总投资额为2.9478亿元；项目总销售收入为3.9681亿元；销售费用：39681×2％=793万元销售税费：39681×5.5％=2182万元项目总收益=项目总销售收入-项目总投资-销售费用-销售税费=39681-29478-793-2182=7228万元。由此可见，项目收益良好，无任何财务风险。2.7项目综合评价结论本项目具有良好的外部环境和内部环境，各种优势明显，国家宏观经济环境运行平稳，区域房地产市场刚被激活，正处于迅速起步阶段，市场开始放量，需求旺盛。处于城市的发展主方向上，区域前景看好；本区域内居住环境基本形成，有着较为浓厚的居住生活氛围；教育、商业、日常生活等基础设施配套齐全，路网健全，交通区位条件佳。经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据蒙城目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足蒙城县城市居民新的住房要求，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。3.主要规划经济指标序号项目数量1总用地面积97260㎡（145.8亩）2总建筑面积165324㎡3住宅面积151344㎡4商铺面积12180㎡5容积率1.706物业经营管理用房1800㎡7可售住宅面积151344㎡4.项目存在问题与建议项目规模较大，预计总开发期在3年左右，开发周期相对较长，给本项目带来了一些潜在的风险，特别是国家宏观经济政策大环境；因此，应随时关注国家行业政策的变化，随时做好调整应变准备。前期策划尤为重要，前期策划做好了项目就等于成功了一半。本项目具有良好的区位优势，也潜在着激烈竞争的威胁，在做好产品的同时，应充分整合各界资源，协调资金周转，为项目的营销推广做好准备。第二部分市场研究1.蒙城楼市特征首要特征是价格因素，市场对产品的质量、风格、环境等因素的关注还处于萌发阶段。产品规划、建筑设计等完全根据事先的假设，从个人的角度出发，制定完成的；对于客观的市场及消费者的接受能力考虑较少，开发商的思维、消费者的观念仍停留在产品本身的建造上。蒙城房产市场正处在迅速起步阶段。1．1区域开发目前，蒙城房地产开发主要集中在蒙东南方向，二环以外、307省道的区间地带。代表楼盘有建居苑、金天地、庄子花园、凤凰城、牛群商贸城、鸿业·名居等，这些楼盘本身规模都比较大，容易形成气候。部分较早开发项目的成功入住，营造了区域内的居住气候，引领了片区的开发进程，进而带动整个房产市场。蒙东南居住商贸于一体的住宅新区基本形成。大规模楼盘的开发建设，使得区域内可供开发建设的土地存量越来越少，市场活跃的同时竞争日趋激烈。随着房产市场逐渐升温，外地房产商的进驻，蒙城东北版块也开始活跃起来。在建的楼盘以鸿业·时代广场项目为代表，在勘测的规模较大的项目以电大附近的安置区为代表（约有200亩）。1.2市场供给2007年蒙城县房地产在去年有较快增长的基础上继续保持良好的增长势头，牛群商贸城的经营趋势渐好，庄子花园、凤凰城、丽都花园等规模较大社区成功入住，对蒙城地产开发建设起到了良好的引导作用。2007年1-3季度全市房地产开发投资完成3.07亿元，增长47.18%，商品房销售面积达27.85万平方米，增长53.64%，其中销售住宅18.83万平方米，预售面积达35.13万平方米，房地产市场呈现投资销售两旺景象，销售增幅大大高于同期投资增速，空置商品房得以有效消化，房地产处于快速起步发展阶段。2007年1-9月份蒙城县商品房市场态势版块投资额/万元施工面积/㎡新开工面积/㎡竣工面积/㎡销售面积/㎡住宅20700万46.7万㎡30万㎡20.7万㎡18.83万㎡商业7200万10万㎡7．3万㎡5．02万㎡合计27900万56．7万㎡30万㎡28万㎡23．85万㎡2．蒙城住宅市场2.1住宅市场供应的产品特征目前蒙城市场上供应的产品以多层为主，部分小高层、Townhouse；主力户型集中在110㎡—140㎡之间，以三室为主，部分两室、复式，方正实用，南北朝向；产品风格均是现代风格，简捷明快。像庄子花园、丽都花园、凤凰城等投入使用的小区，在建销售的楼盘如建居苑、鸿业名居、光大小区等都具有这种特征。市场供应产品特征表建筑风格传统风格、现代风格社区功能满足基本的居住需求，部分有健身等服务设施，不注重环境的营造建筑面积主力户型三室，面积集中在110㎡—140㎡之间，宽敞户型结构经济实用，不注重居住的私密性层高层数多层、小高层装饰毛坯朝向南北朝向采暖通风自然通风采暖2.1.1住宅产品业态配比2.1.2户型配比目前蒙城房地产市场销售的主力户型仍然集中在130平方米左右的三房，这个面积从全国来看，都属于比较大的，并且从多个新开工项目的平均户型面积来看，未来两年蒙城在售楼盘的户型面积都会以此种户型为主力户型，大面积户型的开发将会成为未来两年内蒙城房地产开发的主流。从2007年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角。100㎡－120㎡的住宅销售量占总销售量的42.38％，均价为1800元/㎡左右。120－140㎡的住宅销售量占总销售量的30.46％，均价为1700元/㎡左右。而60㎡以下的住宅户型几乎是市场空白。2.2楼盘销售2.2.1蒙城楼市蒙城楼市均价在1850元／平方米左右，部分楼盘的单价突破2100元/平方米，以鸿业名居、建居苑、牛群商贸城C区为代表（商住楼），主要集中在蒙东南新区。蒙城的房价在持续上涨，楼市销售量在持续上升。今年1至9月，蒙城房地产竣工面积38万平方米，累计销售商品房23.85万平方米，销售量与竣工交付面积基本同步，占竣工项目7成多，销售量同比增长1．37倍；已签订的各类商品房合同预售面积32.13万平方米，同比增长67％。2.2.2销售价格蒙城房地产市场需求主体仍然以首次置业的消费者为主，其购买住宅主要集中在城市发展主力方向上的蒙城东南新区。2006年蒙城县商品房平均价格为1558元/㎡。蒙城近几年的房地产开发都集中在蒙城新区，由于区位等条件没有明显差异性，所以，楼盘价格差别也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。2004年-2007年蒙城商品房均价走势蒙城目前房价上涨的主要原因是蒙城价值的总体提高和人们对蒙城未来发展的良好预期。2007年上半年蒙城县住宅销售开门红，价格区间在1600-2000元的价位销售量最高，可见随生活品质的优化，消费者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费。1600元以下的大多为经济适用房和集资房。2.2.3销售面积2006年蒙城县住宅销售总面积为：18万㎡，其中100－120㎡的住宅销售量为7.63万㎡，占总销售量的42.38％；120－140㎡的住宅销售量为5.48万㎡，占总销售量的30.46％。依此计算，100㎡—140㎡的中大户型销售就占了整个年度销售总额的72.84％，比重是相当大的。而90㎡以下的户型和140㎡以上的户型销售为28.16％。2.3营销手段房产市场营销几乎一片空白，既没有专业的市场分工，也没有专业的销售团队，开发商既承担了建设的责任也承担了销售的任务。在现有的市场上能够看到”营销”大概只是简单的楼盘包装。包括工地围墙、广告语、售楼部的包装及销售单页的印做，置业顾问缺少统一的制服，部分楼盘更干脆地派个开发商代表在售楼蹲点。营销概念在当地市场是陌生的,楼盘开发出来后很多都是自然销售的，就象衣服挂出来后就会有人买一样。所以，虽然蒙城房地产的营销几乎等于零，但是它的楼盘去化量及速度都是挺惊人的。蒙城的房地产市场还处在起步阶段，刚刚具有商业味道的蒙城房地产正酝酿着新的突变。随着市场被逐步激活，蒙城房地产价格开始迅速攀升，这是一个供需基本平衡，需求依然旺盛的市场。只要牢牢抓住机遇，银企合作、化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为蒙城整体经济的发展做出贡献。2.4区域市场需求形势2.4．1市场对社区配套关注情况由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套：认为绿化程度最要的占49％;认为学校教育最重要的占24％;认为购物重要的占17％;认为医院重要的占12％;认为公关健身场所重要的占8％;意向消费者对社区配套设置的应用上的调查发现：使用频率较高的主要是购物中心、综合市场、学校、医院等区配套设施。2.4.2由此可以看出，消费者在选购住房时对面积的选择主要呈现以下特征：选择90㎡以下的消费者占总人数的15％；选择100㎡-120㎡的消费者占总人口的40％；选择120㎡-140㎡的消费者占总人口的31％；选择140㎡-160㎡、160㎡以上的消费者分别占总人数的9％和5％。从以上几组数据可以看出，消费者在蒙城购房首选的面积集中在100㎡—140㎡，对于这个面积段的房屋，消费者购买时主要考虑的是居住的舒适性。2.4.3意向消费者对房屋套型的要求从以上几组数据可以看出，消费者在购房时首选的套型谁室2厅的住房，这主要是因为很多消费者把购房当作第一居所来考虑，因此在选择时愿意选择面积稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒适性。2.4.4购房时看重的因素从上面可以看出，意向购房者最关注的问题是物业的销售价格、居住地的交通便利性、社区配套、项目地理位置。2.4.5消费者可以接受的最高房屋销售单价由于受当地经济条件的限制，很多消费者对房价的接受程度相对较低。但是仍有相当一部分消费者在购房时对房屋质量、档次和品味相当看重。2.4.6消费者选择的付款方式储蓄相对较低，因此对银行按揭的一览程度非常高。由此可以看出，消费者进入一个销售现场时最关心的问题主要集中在销售价格，位置（楼盘位置、具体单元的位置），面积（户型）。不难看出，价格仍然是项目所有问题中最受关注的问题。因此项目的价格策略必须结合当前市场的实际，规划设计对应市场销路的产品，做好产品定位，制定适合的价格，以利于项目的销售。3．蒙城商用房市场2005年下半年，蒙城县商铺价格大起大落，今年上半年，商铺指数走势开始恢复正常，属于稳中有升的趋势，以牛群商贸成为代表。目前，蒙城商业房产在建的有牛群商贸城C区、鸿业·时代广场及一些住宅附带商铺，总建筑面积约10万方，市场均价在4600元/㎡——5600元/㎡之间。3.1商用房形态分类按用途可将蒙城商业房产分为综合性商场、商务楼、商业街、铺面等三个形态。综合性商场如牛群商贸城，商务楼以鸿居时代广场为代表，商业街以金天地为代表；商业铺面较多，很多住宅小区都配有一定量的商业铺面。由于物业层次、区位的不同，价格也有较大差异。各形态商业所占市场比例图2007年，开发商注重商业配套的意识更为明显，1-3季度商业批准预售面积达7.22万㎡，但供应与需求相差甚远，可见该区域的市场还处于初步适应阶段。3．2商用房市场形势

2007年前三季度，蒙城商铺需求量减少，各价格区间成交量都比2006年有所下降，所成交的商铺多分布在6000元/㎡以下的价格区间。目前，蒙城的中小型商铺80m2

随着蒙城经济的发展和城市的投资建设，蒙城县的商业经济变得越来越活跃，特别是蒙城工业园及东南新区的规划建设，政府招商引资力度的加大，外商的涌入等诸多因素共同促使了蒙城商业的活跃。反映在房产市场上最直接的是商业地产形势日趋看好并渐见规模。4．市场预测4.1消费群体、市场购买力分析近几年，蒙城居民住房消费比重不断扩大，在较大程度刺激了蒙城房地产的发展，2007年前3季度，蒙城县销售给个人的商品房销售金额约为3.05亿元，占商品房总销售金额的比例为87（上年同期是82％），净增15个百分点。从居民消费趋向分析，今后几年，住房消费仍将大量挤占居民其它消费支出，对经济的持续增长起着越来越重要的作用。蒙城城镇居民住房消费的重大转变，购房和居住支出已成为蒙城居民家庭主要的一次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入达到2896元，人均储蓄存款年末余额3066元，其中用于购房支出580元，居住消费比重也从2004年的7．1％上升到20％，增加11个百分点。居住消费增长呈不可抵挡的趋势，城镇居民的住房消费成了家庭的重大消费之一。调查资料表明，2006年蒙成城镇居民家庭住房自有率（包括部分自有房）达到27.6％，比2004年提高了5百分点。2004年底，蒙城城镇居民住房人均居住面积达到22.6平方米，低于全国平均水平。根据蒙城县政府所做的十五规划，力争在2010年蒙城人均居住面积增加到35平方米，则未来三年预计蒙城将新增住房面积为140万平方米，并且有相当一部分是由商品房市场供给。由此可见，随着经济的发展和收入的稳步增长，蒙城消费者对商品住宅的需求潜力是相当大的。根据调查资料显示，目前蒙城县仍然有近3600缺房户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有近500多户，在蒙城县老城区尚有相当数量的危旧房需要改造。今后几年蒙城居民消费潜力巨大。预计，在2010年蒙城县净增人口3.1万左右。随着经济发展，城市化进程的加快，未来三年内蒙城的城市人口增长速度要明显超过这个数字，预计到2010年，整个蒙城县区人口将增长为25万人，比目前的20万人有一个较快增长，这部分人对住房的需求的数量也是比较大的。由此可以看出，在蒙城，住宅消费仍有巨大的潜在市场，它预示着蒙城房地产业有着广阔的发展空间。从购买力分析，蒙城城镇居民人均可支配收入在2006年达到2896元，比年平均增长6.8％；另外，截止到2007年9月，蒙城城乡居民储蓄存款余额为6.13亿元，比2005年降低了2.3个百分点。分别比2004年、2003年都有降低，而与之相对应的则是蒙城县商品房销售收入的节节升高，这说明随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强，更多居民把收入投入到房地产中。4.2市场形式预测2006年蒙城面开展了国有土地资本运营工作。国土收购储备中心投入收购资金2800万元，收购储备和预储备土地16宗，面积596亩，实际价值可达3亿元。2006年已经公开出让10宗土地，面积127.40亩，总交易额8374万元。其中4月11日公开出让的4宗20亩土地，有29家开发商参与公开竞争，成交价达2280万元，并创下了每亩229.67万元的亳州市出让土地最高价。7月21日挂牌出让2宗国有土地，面积分别为11.32亩，41.4亩，分别以1200万元、2610万元的价格成交，高出挂牌起始价1390万元。在蒙城县的城市规划中，为了促进工业园区和城市新区的建设，使蒙城县发展向东南方向转移，为以后蒙城新一轮的发展打下良好基础，老城区在近几年内基本不再对外出让房地产开发用地，未来蒙城房地产开发项目将主要集中在城市近郊城乡结合部，同时加快城市基础设施的建设。政府投资的拉动效应必然会带动蒙城商品住宅整体价格的上扬，并且从整个蒙城来看，蒙城房地产价格仍然偏低，发展的空间和潜力都较大，估计未来两年蒙城县的房地产价格仍会有较大幅度上涨。4.3近两年蒙城房地产市场预测我们凭着对蒙城房地产市场的了解，结合我们前期所做的大量的市场调研工作，略作简单的预测。4．3.1.新盘上市量明显增多，区域整体预售量将有一个大的上升。首先，受新的预售标准限制，蒙城大多数房产企业在2007年都有新项目已经开始运作，这些项目将大多在2008年正式面市，其次，现有蒙城楼市的热销物业预售储备量明显不足。后继开发仍需较长的时间；居民的购房需求将进一步释放，商品住宅销售面积将持续增加，房地产市场良好的态势将持续全年。4．3.2.个别“短、平、快”的项目将增多，竞争加剧由于上市新盘数量增多，购房者选择余地较大，势必对目前的房地产的竞争格局造成影响，竞争将更加激烈，房地产市场的繁荣必将吸引一大批中小形房地产企业纷纷找项目，进行开发，这部分企业实力和能力不足，其开发物业将主要以短平快项目面目出现。4．3.3外商入驻，楼市开发有增无减蒙城房地产企业的现状是实力有限，营销和操作手法落伍，企业竞争力不足，这为资金雄厚和操作手法老练的外地房地产企业无疑提供了绝佳的机遇。预计，随着外地房产投资企业的进驻，蒙城总的开发量定会有增无减，物业质量、品位有望在此带动下进一步得到提升。4．3.4.房地产开发投资的重心区域将集中在蒙城南二环路和东二环两侧，牛群商贸城附近和蒙城电大附近。在南二环与307省道的区间板块投资房地产，风险性较小，利润不薄。蒙城电大附近有着靠近良好的原生态优势，同时地价成本不高，适宜建造满足大多数蒙城中间阶层的中档商品住宅，并且周边人口众多，人气较旺，在此开发商品住宅极具市场。蒙东南新区区域发展前景可观，符合城市发展方向，物业升值空间广阔，现有的政府大配套都修建于此区，牛群商贸城等大型配套项目的建成更坚定了投资者的信心，政府资金的流向将吸引大批房地产商跟随在此开发商品住宅。综上所述，由于未来住宅新增供应的加大和需求的旺盛，商品房价格将进一步上涨，同时楼盘数量增多，竞争将更加激烈，房地产竞争的重心将开始进入营销时代和物业综合素质时代，将使蒙城房地产市场的发展进入一个崭新的阶段。第三部分项目研究1．项目宗地状况项目区位图本项目位于蒙城县东南部，原蒙城农场用地，西临牛群商贸城，东接蒙城九中，北到农贸市场，南至307省道。地块平整，基本呈长方形，占地面积97260平方米（145.8亩）。从周边地块发展情况来看，本案所处位置为城市东南部，比邻牛群商贸城，是蒙城县房地产开发较为集中区域。区域内代表性楼盘有牛群商贸城C、鸿业名居等，随着庄子花园等社区的入住，区域居住气候已经形成。项目区位图本案正处于城市发展的主要方向上，周遍配套完善，区域位置得天独厚，发展潜力巨大，优势相当明显。但作为临路物业，其弊端为噪音污染；所以从地块上分析，优势与劣势并存，只有通过投资者决策与权衡才能达到最大优势平衡点。2.本项目居住条件分析：2.1区位交通条件分析从路网结构上分析，本项目位于307省道北侧，体育场路南侧，东临九中，西至码头路，离县委县政府约10分钟车程；307省道连接阜阳及蚌埠，形成较为便捷的路网结构。从路况上分析，307省道过往车辆较为密集，灰尘、噪音等一定程度上影响了本项目的居住形象。2.2学校及教育条件分析项目周边有县一中、六中、九中、电大等，其中六中是蒙城县初中部最好的中学，一中是蒙城县高中最好的中学；此外，小学、幼儿园等环伺四周。本项目可以整合相关资源，提高本项目的附加值。蒙城九中2.3商业及日常生活设施蒙城九中农场后商业由于本项目处于蒙城县城市规划发展方向上，是蒙城近年内重点开发建设的居住生活区，早在牛县长在任期间牛群商贸城版块就作为蒙城重点区域开发建设，如今庄子花园、凤凰城等住宅项目已经成功入住，街道商业聚集，牛群商贸城的经营日渐好转，人气渐旺，区域内已经形成了较为浓厚的居住气候，周边商业及日常生活配套等也很健全。农场后商业3.项目SWOT分析3.1优势（S）◆地理位置得天独厚，交通状况良好；◆居住气候已经形成，周边配套完善；◆区域发展趋势看好，市场极具发展空间；◆原农场用地，自然原生态良好，环境较为优美；◆大规模地块，后备土地资源充足，易于形成区域品牌；◆由于区域的地理位置独特，易形成本项目产品的稀缺性,升值潜力巨大。3.2劣势(W)◆开发规模大，如产品和市场定位不好将造成巨大的销售压力；◆濒临307省道，有噪音、灰尘污染，出入不便；◆品牌尚未建立，公众对本项目信心有培育过程；3.3机会(O)◆蒙城县房地产界尚处于起步阶段,而房地产将逐步走向规范化、规模化和品牌化,本项目为发展商向”三化”进军,成为今后蒙城地产界的领头羊提供了前所未有的机遇；◆蒙城县很多楼盘小区内各种配套不完善,发展商的承诺只流于宣传表面,未落实到实处,忽视自身产品的完善.只要本案充分认识到配套的重要性并引用高级楼盘配套先行的开发模式,将可能成为蒙城地区第一个真正意义上的高尚人群聚居地。◆纵观蒙城房地产,大部分没有形成鲜明的产品风格,也没有注意内部环境的营造,这就给本案规划设计以发挥的空间,规划设计出有鲜明特色、给广大市民耳目一新、可留下深刻印象的产品；◆从营销宣传角度来看,本地房地产商严重缺乏营销理念，基本上以坐销为主,没有自己的个性及创意,给本案制造了创立个性主题的先机,容易以主题创立品牌。3.4威胁(T)◆牛群商贸城C区、鸿业名居等楼盘尚在规划和热销之中,并已抢占先机,宝贵的中高端客户在不断流失；◆区域内开发楼盘众多，竞争激烈；◆政府对房地产政策逐步收紧,如开发周期性太长,容易造成资金压力。综合以上分析，本项目有良好的居住环境，处于城市的发展方向上，前景较好，教育商业日常生活等基础设施较为齐全。是片较为成熟的居住生活区。蒙东南房地产发展迅猛，基本保持供求两旺的发展态势，区域地产市场的发展，区域内竞争激烈。交通区位条件较佳，随着本区域的开发建设，不久的将来此区域一定是蒙城未来的核心。4．项目消费群的定位基于蒙城经济的进一步发展和蒙城城市建设而导致的城市面貌的焕然一新，未来蒙城房地产市场购房的主体将会在目前的基础上有所变化，个人购房的比例还会进一步升高，并会有更多的周边乡镇居民来到蒙城购买商品房，目标客户群体的总量增大势必会促使蒙城的房地产销售面积和价格在现有基础上有一定增长。通过对项目的考察和初步的分析，本区域的楼盘目标客源以以下的目标客户为主：●蒙城县与周边乡镇县市的商家与成功人士●城区的党政机关，企事业单位管理人员该类客户属于有实力在本项目落户的阶层，也是我们在销售初期重点的客户来源。他们拥有较高的社会地位，亦有一定的财富积累，是我们项目最庞大的目标消费群。●在蒙城当地经商的外地人●有投资观念的外地人士●在外地工作的原籍本土成功人士5.项目定位方案根据蒙城现有市场的现状及对未来发展的预测，把项目定位为中高档楼盘，以大多数工薪阶层为主要目标客户群，兼顾少数富人群体。5.1项目产品方案在产品的规划设计上，尽量做到针对性与完整性的统一，针对不同层次目标客户群，组合设计产品，通过挖掘卖点，提升形象，有效刺激潜在客户群。最终让我们的产品得到市场的拥护和喜爱，形成高认可率，引爆蒙城市场。因此，在产品规划设计上，注重普通多层和复式豪宅的有效配比，注重多层和小高层的配比。在户型设计上，以市场主导户型为主，同时要超越市场，引领市场。以120-130左右的3室1厅、3室2厅为主力户型，以80-90平米、140平米以上的中小户型和大户型为辅。5.2主要功能建筑规模指标地块编号用地面积建筑面积分部物业建筑类型设计用途面积分配（平方米）蒙城东农场972491653234层复式住宅多层住宅144006层住宅多层住宅11678411层住宅小高层住宅20160体育路商业多层商业5640307省道商业多层商业6540其它(幼儿园\会所)多层公建1800合计97249165323165324第四部分投资估算及风险分析1．项目投资概算（不含地价）1.1建筑成本估算1.1.1前期费用费包括市场调研，可行性分析研究，地形图测绘，施工场地的施工用水接通、施工用电接通、施工现场的道路开通等工作的花费。按每平方15元计，前期费用为：15元/㎡×165323㎡=248万元1.1.2勘察设计包括总体规划费、单项工程设计费、地质勘探费、市政、园林绿化设计等工作。按每平方20元计，为：20元/㎡×165323㎡=331万元1.1.3建筑安装包括建筑工程费、安装工程费。建筑安装工程造价按《阜阳工程造价》“部分结构类型单项（单位）工程平方米造价经济参考”结合不同结构类型的经验参数修正后确定。本项目按建筑安装费用为700元/㎡计，为：700元/㎡×165323㎡=11573万元1.1.4室外配套包括居住小区3米以下幢间道路，小区绿化、化粪池、窨井，排水、排污管线，等费用。按80元每平方算，计为：80元/㎡×165323㎡=1323万元1.1.5税费及其他费用包括城市基础设施配套费、水增容、电增容、电力建设、白蚁防治、人防防工程等费用扣除政府应给予减免的税费。按80元每平方计，为：80元/㎡×165323㎡=1323万元1.1.6公共道路及绿化费用本项目公共道路及绿化面积为59218，按100元每平方米计，为：100元/㎡×59218㎡=592万元1.1.7管理费用管理费用为前期费用、勘察\建筑\景观设计、建筑安装(综合)、税费及其他费用的百分之二。为：（248+331+11573+1323）×2％=269万元此外，不可预见费用为前面总费用的3％，计，462万元。总建筑成本，合计为：248+331+11573+1323+1323+592+269+462=16120万元蒙城东农场地块投资成本估算表序号项目单价建筑面积（M2）总价（元/M2）（万元）A前期费勘察\建筑\景观设计20165323331C建筑安装(综合)70016532311573D室外配套801653231323E税费及其他费用801653231323F公共道路\绿化10059218592G管理费（A+B+C+E）×2%269H不可预见费（A+B+C+D+E+F）×3%462合计975元/平方米161201.2财务费用（不含土地价款的利息）按正常的开发速度，项目可在3年的时间内完成开发销售，假设建筑成本在开发期内均匀投入，按开发期的一半计算利息，则建筑成本的利息额为：16120×1/3×[(1+7.2%)2.5-1]+16120×1/3×[(1+7.2%)1.5-1]+16120×1/3×[(1+7.2%)0.5-1]=1801（万元）1.3管理费用指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用，由于地块为参加拍卖竞拍而得，故土地成本的管理费用忽略不计，管理费用按建筑成本的3%计算：16120×3%=484（万元）1.4项目开发总投资（不含地价）项目开发的总投资额（不含地价款及其利息）为16120+1801＋484=18405（万元）2．项目未来售价预测根据工程所处位置、周围环境和蒙城房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区普通多层住宅均价定位为2200元/m2，复式定位为2800元/㎡，小高层定位为2500元/㎡，低层商铺均价定位为4500元/m2，内商业定位为3500元/㎡。销售收入见下表：地块编号分部物业建筑类型设计用途面积分配（㎡）测算单价（㎡）销售价格（万元）蒙城东农场4层复式住宅多层住宅14400280040326层住宅多层住宅11678422002569211层住宅小高层住宅2016025005040体育路商业多层商住564035001974307省道商业多层商住654045002943其它(幼儿园\会所)多层公建180000合计容积率1.70165324240039681注：以上价格为开发商扣除折扣后的实收价格。销售收入为纯收入。3．土地价值估算采用假设开发法估算本地块的市场价值。计算公式为：地价＝销售收入-建筑费-利息-管理费用-销售费用-销售税费-预期利润其中：建筑成本：16120（万元）财务费用：土地利息计息周期按3年计算，财务费用总额为：1801（万元）+[(1+7.2%)2.5-1]×地价=1801（万元）+18.98％地价管理费用：484（万元）销售费用：39681×2％=793万元销售税费：39681×5.5％=2182万元预期利润：（地价+建筑费用）×20%=地价×20%+3224（万元）所得税：预期利润×33%=地价×20%×33%+1064（万元）地价计算：地价＝销售收入-建筑费-利息-管理费-税费-预期利润地价=9626（万元）计66万元/亩考虑4.1%的买方税费，地价=9626万元÷1.041=9247万元计63.39万元/亩可售楼面地价=9247万元÷16.53万平方米=559元/平方米4．项目总投资估算4.1土地成本按土地价值评估的价格计算土地成本，土地价款为9247万元。4.2建筑成本按报告建议的开发方案，建筑成本的投资估算额为16120万元。4.3财务成本按开发周期3年计算，土地价款的计息期为3年，假设建筑成本在开发周期内平均投入，建筑成本的计息期为开发周期的一半，两者的利息总额为3628万元。4.4管理费用指项目开发过程中，开发商可能产生的项目管理费用，由于地块为参加拍卖竞拍而得，故土地成本的管理费用忽略不计，管理费用按建筑成本的3%计算为484万元4.5项目总投资额项目总投资额为上述四部分投资的总和，总投资额为：9247万元+16120万元+3628万元+484万=29478万元5．投资利润额按报告前述对项目未来销售均价和投资总额的估算，分析项目投资的利润额：项目预计总投资额为2.9478亿元；项目总销售收入为3.9681亿元；销售费用：793万元销售税费：2182万元项目总收益=项目总销售收入-项目总投资-销售费用-销售税费=39681-2947-793-2182=7228万元。6．投资利润率根据前述对项目投资利润的分析，计算项目税前总投资利润率和税后总投资利润率：税前利润率=项目总收益÷项目总投资=7228÷29478=24.52％项目投资利润表序号名目数额（万元）1销售收入396812减：销售收入-总投资额2.1土地价款9247（拟63.39万/亩）2.2建筑成本161202.3财务成本36282.4管理费用4843总投资额294784销售费用7935销售税费21826税前利润72287税前利润率24.52％7．项目风险分析7.1政策风险06、07年被称为房产政策年，在这两年内国家相继采取了一系列金融政策，对国内房地产行业进行了宏观调控。国家采取的一系列宏观调空措施，规范整顿了房地产市场秩序，且这些措施已开始在市场上发生作用。因此，就目前形势看，国家在一两年内将不会有大的行业政策出台，房地产行业将处于一个相对平稳的环境中运行。因此，在本项目开发建设周期内不会存在大的政策风险。7.2技术风险本项目开发建设单位拥有充分的城市基础设施建设、房地产大盘开发的经验，具有雄厚的技术实力，能够及时掌握先进行业科技，对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量等有先进理念和丰富实践，同时又能准确判断不同层次房地产市场的要求，及时满足消费者需求变化。鉴此，本项目也不存在技术风险。7.3经济风险房地产投资经济风险主要包含市场利率风险，购买力风险、资金变现风险等。7.3.1根据前文对蒙城市场的调查、分析、预测，蒙城房地产正处于起步阶段，有效需求旺盛，购买力强劲。因此，本项目不存在购买力风险。7.3.2本项目开发建设单位实力雄厚，所有开发建设资金全是现金流，没有向他方融资，因此，根本不存在利率风险。7.3.3房地产投资需要高低度重视资金变现风险，这一点是本项目要充分考虑并要有效控制的。根据本项目的规模，预计开发建设周期为3年左右。建议采用分期开发，分批次分组团推售，合理控制开发、推广节奏，以规避购买力风险。第五部分综合结论项目可行性分析报告是在充分的市场调查的前提下，力求科学、态度客观、数据准确的基础下，充分考虑蒙城县房地产市场的情况下，有针对性的完成的。客观分析了蒙城县的投资环境、潜在需求、购买力、购买人群等各个方面，我公司认为项目开发可行。蒙城县房地产正处在快速起步期。从价格来看，蒙城房价在迅速攀升，均价由04年的800元/㎡上升到现在的1700--2000元/平㎡；从面积来看，原有的住房面积已不能满足人们的生活需求，要求面积多在100平方米以上，提升居住生活的舒适性是必然的；从户型来看，三室二厅的住宅是市场需求的主力户型。商品房的开发迎合了当地居民的住宅需求，庄子小区、凤凰城、金天地小区、鸿业名居等一批商品房的兴建充分说明了这一点，市场前景好，给项目开发创造了良好的态势，确保项目开发成功。预祝项目成功开发，双方合作愉快！阜阳市宏泰房地产顾问有限公司2007年11月6日附件1：蒙城东农场项目开发建设方案简表分析单位：宏泰房地产顾问机构编号项目开发建设方案1规划指标用地面积97249㎡2总建筑面积165324㎡住宅面积151344㎡商业面积12180㎡幼儿园、会所面积1800㎡容积率1.70建筑覆盖率30.0%日照间距1：1.25绿化率28.0%经济指标销售收入39681万元总投资额29478万元销售费用793万元销售税费2182万元利润总额7228万元投资利润率24.52%方案评价指数★★市场风险系数★★附件2:项目规划效果图说明：所附效果图为本报告专用，目的是为了便于项目陈述形象化，作为项目规划设计等其他参考用途。地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过200G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章概述 41.1项目背景与概况 41.2主要技术经济指标 61.3结论与建议 6第二章市场分析与需求预测 82.1项目外部环境发展现状及趋势分析 82.2市场需求分析 8第三章建设规模需求分析 113.1车站设计生产能力的确定 113.2车站规模指标的分析 113.3车站总占地规模 15第四章建站条件及站址选择方案 174.1站址选择原则 174.2地理位置 174.3社会条件 184.4站址方案选择 18第五章总平面布置及配套工程 205.1站运站业务流程 205.2车站设施和设备建设 205.3总平面布置 265.4土建和配套工程 26第六章环境影响、节能、劳动安全与消防 286.1环境影响与保护 286.2节能节水 286.3消防 29第七章组织机构与人力资源配置 307.1组织机构设置 307.2人力资源配置 307.3员工培训计划 31第八章项目实施进度 328.1建设工期 328.2项目进度管理 33第九章本期工程投资估算 349.1估算编制依据、说明 349.2项目投入总资金估算 349.3资金使用计划 35第十章融资方案 3610.1资本金筹措 3610.2债务资金筹措 3610.3申请上级扶持资金 3610.4融资方案分析 36第十一章财务评价 3711．1财务评价依据 3711.2财务评价基础数据选取 3711.3运营收入估算 3711.4成本费用估算 3811.5主要财务评价报表的编制 3811.6财务评价指标 3811.7不确定性分析 3911.8财务评价结论 40第十二章经济评价 4112.1影子价格及通用参数的选取 4112.2效益费用范围计算、调整与转移支付处理 4312.3评价结论 50HYPERLI