高新五金机电城建设项目可行性谋划书

目录第一章总论1.1项目建设背景、目标及意义1.2项目概况1.3可行性研究报告编制的依据1.4可行性报告研究范围1.5项目经济技术指标1.6研究结论及建议第二章项目商业市场环境分析及营销战略2.1商业市场环境分析2.2营销战略2.3综合评述第三章规划设计条件、原则及设计方案3.1规划设计条件、设计原则3.1.1规划场地环境及周边环境3.1.2总体规划设计原则3.1.3平面布局3.1.4交通组织3.1.5景观设计3.1.6规划指标建筑技术经济指标3.1.7建筑方案设计3.1.8公共设施方案3.1.9消防系统3.1.10景观规划系统第四章项目开发、前期及施工进度4.1项目开发实施进度计划4.2项目建筑工程规划手续办理进度计划4.3项目建设工程实施进度计第五章投资分析及项目经济效益评价5.1开发总投资总成本方案及投资效益比较5.2项目投资分析5.3总成本费用估算表5.4销售收入和经营收入预测表5.5损益表5.6财务现金流量表5.7盈亏平衡分析5.8投资来源及资金使用表5.9项目资金运行策略5.0综合结论1.1项目建设背景、目标及意义通过对建设背景及建设目标的描述，将阐述项目开发对社会、政府、企业本身的积极意义。1.1.1项目建设背景四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。四川省副省长杨志文指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。张学忠书记、张中伟省长对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001年四川机电行业进出口比例达到了50%以上，2002年四川机电进出口首次突破10亿美元，名列全国十强。这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场。1.1.2项目建设目标本项目的建设目标，根据绵阳五金机电行业的发展状况看，是可以设定为具有一定规模和档次的五金机电专业交易市场的。从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美感，且在功能布局上符合五金机电业的特殊需求：集展示、交易、办公、居家、仓储为一体的现代物流中心。从经营管理上看，侧重“先商业，后地产”的营销模式，努力达到甲乙双方共同期待的双赢：拥有一个管理规范、商业氛围浓郁的现代化专业交易市场，同时又能在规定时间内达到资本变效益的终极目的。1.1.3项目建设意义1.1.3.1为社会、政府、群众及地方经济的发展提高带来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在地区的劳动就业状况，提高地区商业的知名度及美誉度。1.1.3.1.1社会效益:绵阳市从城市规划来看，原有的一环路沿线商圈已经远远不能满足经济发展的需要，各种大型的交易市场、物流中心在交通上已受到很大的制约；从经营方式看，市场的发展趋势已向着专业化、规范化方向发展；从绵阳目前的五金机电行业现状看，仍处在沿街为市的原始经营状态；从市场环境看，绵阳已形成长虹电器、九洲电器集团、川西北矿业、九零三、长钢等一大批工业企业，因此该项目作为一个填补绵阳市场空白的项目，作为一个为川西北地区工业企业配套的项目是很有价值的。1.1.3.1.2经济效益:商业的发展势必会促进地区经济的发展。本项目具有相当规模、功能完善、配套齐全，其本身既可产生巨大的经济效益，同时，随着地区商品贸易的繁荣，又可带动周边交通、金融、服务及房地产等第三产业的发展。本项目的开发，将从一定程度上提高高新区特别是项目所在区域附近居民的经济收入，将大幅度增加国家及地方税收收入。相信历经三到五年的精心培育后，本项目可为绵阳高新区的地方财政带来每年数千万元的可持续税收，创造巨大的经济效益。1.1.3.1.3环境效益:在项目设计上，我们力求吸取国内经济较发达地区的先进商业模式，并结合绵阳本地区域的实际情况，立足于人们生活的客观需求，建设一座具有社会价值、高品位文化底蕴和符合公众利益的现代化商业建筑。本项目的设计立意新颖、思路超前、环境优美、气势不凡，是体现多主题的功能完善的综合型购物场所，将购物、休闲、娱乐完美地融为一体。项目的建成，将为绵阳高新区的城市建设又平添了一座以自然生态为主题的具有现代都市气息的标志性建筑。本项目坐落于绵阳城西高新技术产业开发区中心地带，东与万向装饰建材城、汽车城呼应；西接永兴工业园，北倚科创园，新希望集团大商汇物流中心、长虹家电城、温州商贸广场等大型商业物流集散地近在咫尺。与此同时，本项目还紧邻市政府规划中的二环路、绵兴东路，扼守绵阳西大门，直通成绵高速路；与绵阳市高新区管委会仅一街之隔，与绵阳市人民政府所在地——原高新区火炬大厦也就三个公交站的路程，其交通之便捷，物流之顺畅，路网之四通八达是有目共睹的。由此可鉴，高成本的投入将会给项目所在区域创造巨大的环境效益。1.1.3.1.4改善劳动就业状况:预计本项目可直接与绵阳市再就业工程接轨，安置解决下岗、待业、荣转军人等200余人就业，间接提供更多的就业发展机会，为政府排优解难。本项目属劳动密集型产业，设置劳动岗位数目相当可观。岗位技能涉及高、中、低三个层面，主要是中、低层面，职能技术的掌握相对容易，适合中青年多个年龄段的就业。同时也为绵阳市职工下岗再就业提供宽广的理想化平台，对绵阳市社会的安定团结也起到积极正面的影响。1.1.3.1.5知名度和美誉度:本项目引领绵阳在商业建筑领域与经济发达地区同步。通过创立商业建筑品牌，提高绵阳市在省内外商业领域的认知度。随着在改革开放后的飞速发展，现正成为省内大城市中一颗耀眼的新星。山不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则名，该项目的成功运作必将营造一个完美的现代专业市场购物环境。1.1.3.2对企业本身的发展有以下意义:本项目的开发，在为我公司带来巨大的经济收益基础上，还将会在其它方面产生巨大的效益，如:提升我公司在省内外同业态商业领域的地位；提高我公司在省内外的知名度、美誉度；拓宽我公司主营业务的领域；创造我公司商业房地产开发的初级模式及开发流程，为我公司发展商业房地产业培养专业管理人才。1.1.3.2.1资本升值房地产经济的增长始终是社会经济增长中较为重要的一个组成部分，在我们国家进一步扩大内需的政策基础上，商业房地产的开发是目前社会经济的热点，也是许多资本追捧的热点行业，结合我公司企业发展的特点、优势，本项目的成功运作将会实现我公司商业运作的根本利益并最大化，从而达到公司资本的升值。1.1.3.2.2提升我公司在国内同业态商业领域的地位在目前国内商业环境条件下，通过本项目的开发运作，会为我们公司在今后与合作企业合作时提供良好的资产结构业绩，产生更多的合作机会；另一方面，本项目的建设开发及运营过程增近了公司与当地政府的合作，建立了良好的企业与政府的合作关系，为公司在西南区域的发展，创造了良好的发展条件，并在同业态商业企业目前在西南区域竞争较为激烈的市场环境中增加企业竞争力提供了有力的基础，从而提高我公司在同业态商业领域里的商业地位。1.1.3.2.3提高公司在省内外商业领域的知名度、美誉度通过对商业项目的运作，会有大量的专业信息、媒体进行关注，同时我们也对项目的推广进行了一系列策划营销活动，筑坝蓄水。在目前的商业领域里，项目的规模及投资额度在绵阳均已达到相当重量级的水平，所以本项目的成功开发及运做将会引起商业领域里的企业、专家、学者们的广泛关注，从而提高我公司在省内外商业领域中的知名度及美誉度。1.1.3.2.4拓宽我公司主营业务的领域:作为商业房地产开发项目，五金机电城项目成为我公司主营业务拓宽的一个标志性项目，从此，可以通过自营、联营、招租、出售等一系列方式对物业使用权限进行经营。拓宽了以往只是自营或招租等方式对物业运营管理的经营模式。1.2项目概况1.2.1项目名称：温州商贸广场——绵阳高新五金机电城1.2.2建设地点：绵阳市绵兴路西段，现绵阳高新区管委会对面1.2.3建设单位：绵阳高新建设开发有限公司1.2.4企业性质：国有1.2.5法人代表：梁勇1.2.6项目负责人：陆原1.2.7建设规模：1.2.8建设期限：一年1.2.9资金来源：项目开发资金由绵阳高新建设开发有限公司、四川尚高房地产开发有限公司和绵阳市高新区迈特房地产开发有限公司三方共同投资。1.2.10场地现状：（见下图）1.2.11项目功能构成：本项目在功能上集展示、交易、办公、居家、仓储、物流于一体，能充分满足各种实力层次商家及消费者的多样化需求。1.3可行性研究报告编制的依据：本项目可行性研究报告编制的依据是《绵高管委函（2005）19号》的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。1.4可行性报告研究范围通过对项目建设开发过程中投资、策划、设计、工程建设各项计划的可行性、合理性、准确性等方面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营销战略；规划设计条件、原则及设计方案；项目开发、前期、及施工进度；投资分析及项目经济效益评价；项目组织管理与保障措施等。1.5项目经济技术指标温州商贸广场—绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表1-1表1-1项目技术指标总规划用地面积其中1代征绿地面积2建设用地面积总占地面积总建筑面积其中123456789容积率停车位指标分析总建筑面积1商铺2精品专卖店3餐饮娱乐休闲会所4住宅5配套设施经济指标1总投资额包含住宅开发万元不包含住宅开发万元2投资利润率包含住宅开发%不包含住宅开发%3全部投资回收期(不含建设期)包含住宅开发年不包含住宅开发年1.6研究结论及建议在本项目可行性研究报告中，我们系统地将温州商贸广场—绵阳高新五金机电城项目的开发计划、条件等进行了论述，将项目开发的前、中、后等各个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解决，提供了详细的计划进度安排。研究结论为本项目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投资符合公司企业发展战略要求。投资、策划、设计、工程建设计划的可行性、合理性、准确性均已进行了详实的论述，项目可以实施。但鉴于本项目为我公司第一个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。在此前提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各种有效资源及社会优势资源，全面、深入、标准、优质、高效的对项目加以定位开发。人员专业、资金充实、决策及时和政策环境良好是我公司目前的客观状况，希望天时、地利、人和以及特殊的历史条件，让项目成为公司再造的一个辉煌。第二章项目商业市场环境分析及营销战略2.1商业市场环境分析2.2营销战略2.3综合评述2.1商业市场环境分析本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境进行分析。2.1.1宏观政策环境继2000年国家推出西部大开发的战略方针之后，2001年11月,中国成功加入世界贸易组织。在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房地产发展的两大利好。绵阳市委政府确定了2005年全市奋斗目标：GDP完成526亿元，增长14％；固定资产投资完成150亿元，增长20％以上；社会消费品零售总额完成173亿元，增长12％；城镇居民人均可支配收入增加500元，达到8200元；农民人均纯收入增加150元，达到3050元。绵阳坚持“工业强市”战略，深入实施“工业千亿工程”，坚定不移走新型工业化道路。全市工业总产值由1985年的16.5亿，增加到2002年的453亿，增长26倍；工业增加值达到119.3亿元，增长14倍；工业上交税金占地方财政收入的70%。由此可见，以科技闻名全国的绵阳，工业依然是其经济的重要支柱。2.1.2宏观经济环境1、政府出面多方联手打造成、德、绵经济走廊为搞好绵阳“十一五”规划编制工作，配合国家做好成渝地区区域发展规划，2004年8月13日，在省委的倡议下，绵阳、成都、德阳三市发展计划委员会就提升成、德、绵区域经济竞争力，以及如何搞好“十一五”规划和构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。会议认为：成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜力的区域之一，也是国家“十一五”规划中提出需要整合提高的城市密集区。成、德、绵经济总量占全省约48%，是四川的经济核心，成都的都市经济、德阳的重型机械装备、绵阳的科技城建设，将构建四川“十一五”期间最有发展潜力的经济增长区域，也是成渝经济区域最重要的经济发展组成部分，应当加快、加大经济协作。为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作战略伙伴关系，指导三市“十一五”规划编制工作，三市计委将联合组建《“十一五”期间成德绵区域合作与开发思路研究》课题小组，就三市共同关心的问题进行深入研究。三市计委达成了“情况互通、信息互通、相互促进”的意向，将进一步加强相互间的沟通和学习。三市计委共同探讨了在市场经济体制下，该由政府解决的，加快经济发展的平台建设问题，对三城市基础设施、能源、现代物流、通讯信息、金融、专业化协作等问题进行了讨论，对建立通讯本地化、金融协作、城际快速通道、轻轨建设提出了积极的建议。同时，从产业结构调整与互补发展、优化区域产业结构和空间产业布局，加强跨区域产业整合和协调，打破地区间的贸易壁垒，构建与市场相适应的产业网络，形成统一的大市场，促进区域间资源的流动和共享进行了讨论。2005年1月31日，四川省发改委正式批复同意编制《成德绵区域发展规划》（川发改规划[2005]43号）文件，编制和实施成德绵区域发展规划，不仅对统筹成德绵地区经济社会发展，进一步发挥其龙头和骨干作用，而且对于促进四川全省经济社会的跨越式发展和绵阳科技城建设，都具有十分重要的作用。编制成德绵区域发展规划，推进成德绵区域经济发展，得到省发改委的赞同，将成德绵区域经济发展写入了2005年四川省人大工作报告。积极融入成渝经济区的发展绵阳市四届五次会议第3号提案中提出的《主动融入成渝经济区，建立“成绵经济合作战略伙伴关系”》的建议案受到广泛的重视，结合“十一五”规划的制定，市计委已将“绵阳在成渝经济区的地位和作用”作为一个重大课题进行研究，并在编制绵阳“十一五”规划时，将绵阳加入成渝经济区作为重要内容之一编入规划，在四川形成绵阳、成都、重庆三个区域经济的组成结构。2.2营销战略根据本项目的整体战略计划，公司针对其位于绵阳城西高新技术产业开发区中心地带，进行了前期市场调研，在获得大量市场信息数据的前提下，以确立项目的营销与推广核心、尊重市场客情与营销环境、顾及内部资源与开发实力为前提，结合项目的地块规划特点与项目开发条件，制定了较详尽的项目开发策略与营销策略。为明确营销资源和传播，本章节进一步总结、界定了项目的产品总体规划特点与项目品质形象定位。依此提炼产品卖点与策划要点，总结项目的核心理念与营销主题，确立项目总体推广思路，并本着近细远疏、循序渐进的原则，对不同阶段的战术特征与企划思路予以界定和描述，从而保障营销推广方案的可执行性、可持续性、可整合性、可拓展性。同时，基于商业物业与商务公寓在本案开发中的难点与不确定性，分别就相关区域环境、经济趋势、业界态势、可比物业状况等立项指标，进行了全面、科学的再次调研与深入分析，进一步得出二者以及二者统一的市场定位、产品规划、经营分析及销售控制等结论。2.2.1项目初步规划布局特点及功能构成依据本案“1拖2商铺”+“超市”+“住宅”的规划主题；结合项目地块的形状特点及规划条件，并顾及到本案开发策略的制订与实施。对项目的规划与商业的定位结合提出适合本项目的规划及建筑形式设计要求。2.2.2市场调研数据统计成都市场各项统计数据本次调研在成都地区的调查范围，主要以成都西门生资一条街、长久机电城、金府机电城为重点。此区域相当一部分商家实力雄厚，信誉良好，在成都乃至整个四川都具有影响力和代表性，具有相应的调查价值。调查员在的调查过程中，采用典型调查和抽样调查交错进行的办法广泛收集来自一线目标商家的不同看法。据统计，本次调查仅调查表发放一项就达到1200份，收回调查表642份，经筛选后确定有效调查表500份。与此同时，与调研人员进行深入交流的大商家也高达百余人，其意见和建议自始自终引起调研人员的高度重视。整个调研工作，调研人员都围绕如下问题展开——目前阶段在四川除成都之外还有比较适合建五金机电交易市场的城市吗？统计表：地点 选项有没有不清楚没填西门生资一条街11491910长久机电城12871918金府机电城14012204总计382285832（2）饼形分析图图形说明：认为在二级市场已经能有机会建设五金机电城的商家占76%；认为还不具备建设能力的商家占6%；对二级市场情况不了解的占到12%；没填此项占6%。（3）数据分析以上数据充分反映，业内人士认为在川内二级城市建设五金机电项目是切实可行的。尽管有12%的商家在接受调查时表示出对二级市场不是很了解，不便发表意见,同时也有约6%的商家直接持反对意见,但并不影响命题本身的可行性。毕竟绝对值太过悬殊。总数不低于20家的知名商家在接受调查时甚至毫不避讳的告诉调查员，如果真有具备一定实力的开发商要在省内二级城市建五金机电市场，那绵阳、自贡、乐山应该是首先要考虑的城市。这些城市都具有相应的发展基础。尽管绵阳地处成广高速中段，位置尴尬，但其作为省会城市副中心的发展战略，同时也作为一个闻名全国的科技城市，其巨大的发展潜力是任何商家都不能轻易忽视的。在二级城市要想成功兴建五金机电市场，你认为应具备的基本条件是什么？（多选）统计表选项 地点西门生资一条街长久机电城金府机电城总计良好的硬件142172166480足够的消费能力150170164484管理规范140168147455有一定社会影响力120128152400产品质量可靠120149160429服务水平不断提高135141155431交通方便150147145442经营成本低148162157467良好的政策环境112138120370有一定规模118126156400没填64616（2）条形图（3）数据分析结论根据上列统计表我们不难看出：商家对“足够的消费能力”尤其关注，冠居各项之首；“良好的硬件设施”、“交通方便”和“经营成本低”则充分吸引了被调查商家的注意力；“管理规范”及“服务水平不断提高”则反映出的日渐强化的管理及服务意识。本次调查列出的十小项调查内容，无疑是引起了被调查五金机电商家的普遍关注。对这些作为一个成功市场运营必须的条件持无所谓态度的商家则仅有16家，说明现在的商家对市场运作的要求已经大大提高，完全可用今非昔比来描绘。这在一定程度上增加了市场运作的难度。成都五金机电商家及外地川内销售商家的入住打算：统计表地点 选项愿意不愿意以后再说没填西门生资一条街6821504长久机电城6735496金府机电城9858413总计23311414013饼形图数据分析结论由上表可以看出：接近半数的商家(即46%)愿意到经济比较发达的二级城市所兴建的五金机电市场去发展；有28%的商家对二级市场持观望态度。在此需要特别指出的是，调查人员在调查中发现，表明不愿到二级城市去发展的商家，除了自身实力不济外，其文化素质、风险意识、发展愿望、企业规模及业务网络等方面均存在一定的局限性。在二级城市建五金机电交易市场，你更愿意选择以下哪些城市？统计表选项 地点西门生资一条街长久机电城金府机电城总计乐山554851154绵阳577174202德阳283441103眉山10233366自贡324148131内江25273183广元12203365其它2125没填1381233（2）柱形图（3）数据分析结论统计后发现：接受调查的成都大商家普遍认为,在四川具备建设专业机电市场的前三名城市分别为绵阳、乐山、自贡，其中选择绵阳的占到愿意到二级城市发展的商家（233家）总数的86.7%，远高出乐山和自贡。4、作为五金机电商家，你的客户群体最集中的城市是哪些？统计表地点 选项成都乐山绵阳德阳眉山自贡泸州内江广元宜宾其它没填西门生资一条街271419129119881084长久机电城4118182012121010131065金府机电城44153210129911991313总计1124769423332282930292722（2）柱状图（3）数据分析从商家客户的集中情况可以看出：成都商家的销售渠道辐射相当广泛，遍及省内各地；在省内二级城市中，排在首先位置的依然是绵阳，其次是乐山，德阳、眉山、自贡、广元。5、如果入住一个新建的五金机电交易市场，对商铺的需求你更愿意租还是购买？统计表地点 选项租买说不清楚没填西门生资一条街10251108长久机电城7248226金府机电城8861302总计2621606216（2）饼形图（3）数据分析结论数据显示：要求租和买的商家比例较之以往发生了相当深刻的变化。要求租赁的商家占被调查商家总数的53%,而表示在适宜情况下可以考虑购买的商家竟然占被调查商家总数的32%，这是四川五金机电行业从来没有过的事。业界资深人士认为,这一购买愿望已然跃居行业发展最好水平。这说明，即便是按照运作商业地产的方式直接销售商铺，目前的大多数商家无论在心理上抑或是潜意识中还是能接受的，同时也说明不少商家通过自己持续不断的苦心经营已经具备了相当的经济实力，具有营销和置业的双重能力。有12%的商家对此问题不能说清楚，说明对该项目及市场消费还持有观望的态度，看其发展的情况而定。商家对商铺产生不小的购买欲望，这对投资开发者来说无疑是个好消息，因为这在一定程度上可以确保市场的进一步稳定和繁荣，同时也对完全依靠普通投资者而产生的经营风险起到了相应的遏止作用。6、如果你入住二级城市的新建的五金机电市场，你对商铺的租金价格的期望值是多少？租金统计表地点 选项10元以内10—20元20—30元30—40元40元以上没填西门生资市场188037151317长久机电府机电城204348271610总计53190105765026（2）饼状图（3）数据分析结论数据显示：39%的商家接受10—20元/月的租金，21%的商家接受20—30元/月的租金；二者之间具有一定差距。其中5%的商家没有填，说明具体的价格，还需要看市场建设后的具体情况而定。根据以上数据，我们不难判断：市场运作初期的租金定在10—30元/月这一价格段，是不会让商家感到多大意外的。这是商家能普遍接受的价格范围。7、如果你入住二级城市的新建的五金机电市场，你对商铺的销售价格的期望值是多少？销售统计表地点 选项3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它没填西门生资市场9838101322长久机电城754161133金府机电城4262115448总计2151412778103饼状图（3）数据分析结论数据显示：对购买作出判断的商家，认定价格应该控制在3000元每平米左右的占整个被调查商家数的43%，而认定可以接受3500元每平米的商家仅占整个被调查商家数的28%。值得重视的是，有21%的商家对此没做选择，这说明商家对买商铺比租商铺更加谨慎。行业专家认为,新建市场商浦的销售价格,在实际运作中还需要看很多因素，在此不作深入论述。8、你对商铺面积的需求是多少平方米？统计表地点 选项40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它没填西门生资市场905917136412长久机电城643423158206金府机电城57452375856总计21113863351914614（2）饼状图（3）数据分析结论数据显示：选择40㎡商铺的商家占被调查商家总数的41%，选择80㎡商铺的占被调查商家总数的28%；选择100㎡的占13%。由此可见，商铺面积在40—100㎡是最容易被五金机电商家接受的；需求500㎡以上商铺的商家达到7%，说明成都的商家实力偏强，对面积的要求要比二级城市商家的大。9、如果采用租赁形式，你愿意一次签定几年租赁合同？（1）统计表地点 选项1年2年3年4年5年其它没填西门生资市场32561902933长久机电城27611803666金府机电城32751734241总计911926931221310（2）饼状图图表说明：1年占18%；2年占24%；3年占14%；4年占1%；5年占24%（3）数据分析结论数据显示：商家对租赁期限要求至少在两年以上，其中需注意两个问题：一是租赁期定为5年,商家可以接受的比例竟然高达38%；二是4年是个特殊数字，有忌讳。有18%的商家选1年，这部分商家很明显是对市场能否运作成功持观望态度。如果市场启动成功的话，租赁2年以上的商家保守估计也将达到62%以上。10、你使用商铺的主要功能是什么？统计表地点 选项批发货物仓储办公产品展示其它没填西门生资市场8922344303长久机电城7626272704金府机电城8712233036总计2524884100313（2）饼形图图表说明：批发货物占49%；仓储占10%；产品展示占20%；办公占17%（3）数据分析结论数据显示：对准备入住新建市场的商家来说，市场设施真正吸引他们的,依然还是批发货物及产品展示这两项主要功能，两项功能加起来占整个功能需求的69%。11、入住商家对市场功能有什么要求？统计表格地点 选项交易展示商务办公信息沟通物业管理没选西门生资市场592927271951长久机电城3738103219126金府机电城6727162128137总计163945380663014（2）柱形图数据分析结论数据显示：接受本次调查的商家，对市场的交易功能提出明确要求，其次才是展示、办公及信息沟通功能，这几项要求占据主要的功能。12、单项调查：市场运作过程中，哪些配套服务在商家心目中比较重要？（可多选）统计表地点 选项停车物管工商税务银行物流仓储通信装卸餐饮环境政策其它没填西门生资市场331391426191911111011201长久机电城3230141728321616171311222金府机电城4939192345402119242119391总计11482425499915646524441814(2)柱状图（3）数据分析结论此单项调查显示：商家对市场的配套服务普遍重视，其重要程度的依次是：停车>银行>物流>物管>政府政策>仓储>税务>装卸>餐饮>工商。13、一个8万平米规模的五金机电市场最好能容纳多少商家？（1）统计表格地点 选项1002003004005001000其它没填西门生资市场212966241081长久机电府机电计541222006733222（2）饼状图（3）数据分析结论数据显示：在一个经济比较发达，工业基础条件相应较好的二级城市发展五金机电市场，吸引外地商家注意力的一个不容忽视的重要因素是市场本身的规模。在此项调查中，一个8万平米的市场，认为应当达到300户商家的占了被调查商家总数的41%，认为应当在400户左右的商家占了被调查商家总数的13%，而认为应当在500户以上的商家仅占被调查商家的7%。14、市场在招商过程中和开业后的培育期中，需要投放大量的广告宣传吗？统计表格地点 选项要不要其它没填西门生资一条街133284长久机电城138206金府机电城16155总计4325315（2）饼状图数据分析结论数据显示：选需要投入广告的商家占被调查商家总数的86%，而选择不需要或不太重视这个选项的商家仅占被调查商家的13%，这充分说明兴建一个全新的并有一定规模的市场，广告宣传对入场商家商家来说是非常重要的。这在很大程度决定了商家的去留，决定了市场的兴衰，这是投资者必须高度引起重视的。15、你愿意到二级市场去发展吗？统计表地点 选项愿意不愿意以后再说没填西门生资一条街885520长久机电城985829金府机电城7650281总计262160771饼状图数据分析结论数据显示：本次调查选定的目标商家，已有53%的商家愿意到二级城市发展，其中首选绵阳的商家被调查商家的35%，如果算上其它二级城市及部分县级城市的商家，这一比例还会更高。这和我们展开调查前所估计的情况大体一致。而选择以后再说的商家也占到了被调查商家总数的15%，说明对二级市场的发展持观望或考虑态度的也不在少数。但有一点是可以肯定的，省会中心城市的实力商家对经济相对发达的二级城市的商机是普遍看好的。B、绵阳地区及周边调查(绵阳城区、江油、三台、安县、梓潼、广元、德阳、)由于项目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之竞争对手的突然增加，使调研组一行在绵阳本地收集商家数据具有了相应的难度，因而导致了本次调查在绵阳城区收集的直接数据显得不够充分，好在调查员及时改变调查策略，通过与商家的反复交流，还是掌握了比较详尽的一手资料。这些资料的把握，对于本项目的确立与否，将起到至关重要的重用。选项 地点绵阳城区江油广元三台盐亭安县梓桐总计乐山21122154绵阳13225103212175德阳8110596眉山12581228自贡77109197内江4357155广元12112其它85518没填3030在四川省二级城市建五金机电交易市场，你更愿意选择以下哪些城市？（1）统计表（2）饼形图数据分析结论数据显示：如果二级城市兴建五金机电交易市场，愿意选择在绵阳做五金机电交易的占了被调查总数的33%，遥遥领先于其它二级城市。在二级城市要想成功兴建五金机电市场，你认为应具备的基本条件是什么？（多选）统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计良好的硬件7111411117足够的消费能力1433121管理规范121411120有一定社会影响力1031418产品质量可靠1511411225服务水平不断提高6141113交通方便1641421129经营成本低10341119良好的政策环境163114126有一定规模202241231没填（2）柱状图数据分析结论数据显示：兴建五金机电交易市场应当具备的条件这一命题引起了接受调查的绝大部分商家的高度重视。他们认为，具备的条件的重要程度依次是：有一定规模>交通方便>良好的政策>产品质量可靠>足够的消费能力>管理规范>经营成本低。3、对商铺的需求你更愿意租还是购买？统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计租85132221买5117租售结合141116说不清楚617（2）饼形图选项百分比数据分析结论数据显示：租（41%）>买（14%），说明该地商家在经济实力上的不足，但也有14%的商家是具备信心和实力的。另外，31%的商家对租售结合的经营思路是接受的。4、你对商铺的租赁价格的期望值是多少？统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计10元以内/月612111110—20元/月8121311620—30元/月1331111930—40元/月4440元以上/月0饼状图百分比数据分析结论上列数据可以看出，超出30元每平米以后，是商家难以接受的；而在10—30元每平米的范围内则是商家普遍能接受的；低价对22%的商家有一定诱惑力。5、你对商铺的销售价格的期望值是多少？（1）统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224（2）饼状图百分比图表说明：3500元左右占47%；3000元左右占45%；4000—5000元无选；其它占8%。（3）数据分析结论数据显示：如果按照商业地产的操作模式兴建产权式机电交易市场，对商铺产权的销售价格而言，兴建初期的售价定在3000—3500元/㎡这个范围，需要购买的商家或其他投资者是能够普遍接受的。超出这一价格底线，销售难度将明显加大。当然，这一数据反映出的结论是并未将市场成功运作后的增值因数考虑在内的，这需要特别注意。6、采用租赁的形式，你愿意一次签定几年租赁合同？统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）饼形图百分比（3）数据分析结论数据显示：赞成一次性租赁5年的商家占了被调查商家总数的33%，而赞成一次性租赁3年的商家则占了被调查商家总数的35%，由此说明，打算租赁的商家，大多喜欢租赁的时间长一点，以避免市场方的短期调价而带来的经营成本增加。而这是建立在商家对市场的发展普遍看好的前提下的一种心态。反之亦然，如果商家大多考虑短期租赁，则很难给市场的发展带来真正的帮助，市场的前景将变得暗淡。7、对商铺面积的需求是多少平方米？（1）统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计40㎡41121980㎡10112115100㎡9211114200㎡5117500㎡11131000㎡以上11其它0（2）饼状图百分比图表说明：40㎡占18%；80㎡占31%；100㎡占29%；200㎡占14%；500㎡占6%；1000㎡以上占2%；其它无选数据分析结论数据显示：通过对商铺面积的需求，可以分析出该地区商家实力的基本机构，40—80㎡属中小规模商家，占49%；100-200㎡属中等规模商家，占43%；500—1000㎡属大规模商家占8%。因此在这个地区的中小规模商家的商铺需求在40—200㎡范围，其中80㎡为最受欢迎的面积。8、使用商铺的主要功能是什么？（多选）（1）统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计批零货物2851321141仓储312118办公411118产品展示8112214其它0（2）柱状图比较（3）数据分析结论数据显示：大多数商家对市场功能的使用，首先是用于货物交易，其次是产品展示、办公及仓储。由此可见目前该地区商家对市场其它功能的要求不高。9、作为商家，你对市场功能有什么要求？（多选）统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计交易312211138仓储16311122商务51218办公411118信息沟通911112物业管理415展示1611119其它0（2）柱状图百分比数据分析结论数据显示：绵阳及周边地区商家依然对市场所须具备的功能有明确的要求，他们认为，市场功能的重要程度依次是：交易>仓储>展示>信息沟通>办公>商务>物业管理。关于这一点，与成都的商家观点大体一致。10、市场哪些配套服务比较重要？（多选）统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计停车场24221421238物管922111218工商6121212税务921214银行121141120物流1532411126仓储912321119通信31241112装卸121221119餐饮41122111环境5121110政府政策1611132125其它0（2）柱状图比较数据分析结论数据显示：市场的配套功能重要程度依次为：停车场>物流>政府政策>银行>仓储>装卸>物管>税务>工商>通信>环境，因此可以看出，该地商家对停车场、物流、政府政策三项是非常重视的。11、市场的建筑规划结构哪一种更符合将来的发展？统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计全钢结构21413231普通砖混511111212其它44（2）饼状图百分比数据分析结论数据显示：过半数的商家（65%），对全钢结构是接受的。。12、对现有经营环境是否满意？统计表选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计满意15121120不满意1941111128（2）饼形图百分比数据分析结论尽管有成熟的口岸，但过半数的商家（58%）对目前市场经营环境是不满意的。13、现有经营环境的优势表现在（多选）：（1）统计表格选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计租金12221121122口岸1942421133物流72413消费1342120管理3418（2）柱状图比较（3）数据分析结论目前商家对其经营环境的满意重要程度依次为：口岸>租金>市场消费>物流>管理14、现有市场的劣势表现在：统计表格选项 地点绵阳城区江油广元德阳三台盐亭安县梓桐总计市场规划1322411225交通81111113租金718政府政储1021114（2）柱状图比较（3）数据分析结论当前经营环境的主要问题按严重的程度依次为：政府政策>市场规划>仓储>交通>租金2.2.2.1项目周边针对性区域业态及统计表A、绵阳及周边区域商圈分析（一）绵阳市区商圈情况绵阳五金机电商圈的形成呈现出自发的特点。五金机电商家主要集中绵兴路及临园路、剑南路一带（数条沿街为市的街道），商家总数450家（包括一部分汽配商家）。其中，具有相当实力和品牌知名度的商家不足10%，商铺面积在50平米以下的商家占整个商家群体的70%以上。据了解，此区域的商家几乎没有自有产权的商铺，完全靠租赁。该商圈由于地处闹市区，加之多年积淀而成，在消费者心目中还是具有一定的知晓度。但由于其自发形成的特点，自然缺乏必要的规划和管理，其散乱无序和低层次的特点在短期内将难以改变。取而代之的势必是规划良好、有规模、上档次、管理规范的新兴市场。绵阳目前还没有这样的五金机电市场。由于该商圈口岸早已经形成，一部分在此发展起来的商家尽管面临严峻的竞争形势，尽管居高不下的房租早以让他们怨声载道，但由于没有新的更好的发展机会和空间，他们也很难从这里走出去。他们也显得很受伤，很无奈。依恋和突围正是他们现在深藏在心底的矛盾心态。纵观省内各地近年来的发展情况，生产资料交易市场与建材市场等大宗交易场所由市内向市外整体搬迁已成为一种必然。照此推论，绵阳机电商圈的裂变正即将开始。三汇、蓝田等开发商的市场运作无疑成为加速裂变的催化剂，同时不排除还将有开发商介入。至此，全面裂变和提升绵阳五金机电行业的时机已经出现。把握住最佳时机无疑会创造新的成功。商家分类统计表序号产品类型数量备注1电动工具49冲气钻切割机刨木机2轴承配件163阀门164水泵165量、刃具76劳保用品67电线电缆348电气开关配件25开关配电箱9电机及农机23工程电机升降电机农业机械10五金配件26钢丝嵌标准件11水暖材料1512日杂工程产品1313气压工具6空压机气泵14钢筛网材1015橡胶制品16密封圈三角带传送带17钢丝绳7大小有色18仪器仪表8实验室器材电气表19消防器材6消防栓灭火器20发电机4工程用私用21工业风机422工程机械设备31搅拌机震动绑矿山机23园林机械2总计：450家B、绵阳周边市县调查情况:（1）江油市：江油市位于绵阳北面，距离42公里。绵阳对江油的经济辐射比较强。江油属重工业城市，目前有长钢、川北矿业、双马水泥、903等一大批国家重点企业，其工业比重占据绵阳市的重要地位。该市机电商圈主要集中在汽车南站、东大街等地段较分散，商圈多为自发形成，有商家120余家。商家经营缺乏规范，进货渠道比较广，成都、重庆、绵阳、外省厂家。（2）盐亭县：盐亭地处绵阳东南面，交通便捷，距离绵阳市91公里。该县地理位置限制了城区的发展；县城区做五金机电及机械商家共14家。产品主要有泵业，电机，电线，电器及农业机械。商家经营场地较乱；商家们进货大部分都在成都。（3）梓潼县：梓桐县位于绵阳东北面，距绵阳39公里。交通状况良好，绵阳对该地的辐射作用很强。据了解，梓桐县为农业大县，工业企业并不多。目前机电商圈主要聚集在县汽车站文丰楼附近，约31家商家。从构成来看，普遍偏小，实力弱，销售产品主要：五金工具、农机及配件、水泵、电动机设备。（4）三台县：三台县地处绵阳南面，交通便捷，距离绵阳市区66公里。城市发展较快，已有省内及国内2家知名水泵制造企业，他们分别是剑门和蜀龙泵业。在调查时了解，该县作五金机电及机械经营的商家共37家。三台多家有实力上商家对我们项目较感兴趣，商家们目前进货大部分都在成都，部分在绵阳。三台商家主要集中在新西门干道；该干道汇集了泵业，电器，电线电缆，轴承，电机及农业机械。（5）安县：安县位于绵阳西北面，距离44公里。交通便利。工业企业比较少，只有少数矿业、水泥企业存在。目前机电商圈主要集中在北客站周围，有商家10多家。绵阳对该县的辐射较强。C绵阳城区竞争对手调查据目前调查发现，绵阳高新五金机电即将面临的两个主要竞争对手是三汇和南田两家公司。三汇公司具有一定的市场运作经验，同时也在绵阳具有相应的实力和品牌知名度，是本项目运作最强劲的竞争对手。蓝田公司现有项目在区位和硬件上均具有相当不错的优势，只是由于运作能力方面的原因，导致市场定位飘忽不定。该市场硬件设施良好，尽管已经建成近两年，但一直招商不成功。究其失败原因，我们发现，该市场之所以出现目前这样的尴尬情况，主要是其缺乏具有专业运作能力的运作团队，加之公司高层意见不统一，使招商难度人为加大。可以这样说，这是一个还没有睡醒的竞争对手。关于两个主要竞争对手的细致情况，见下表——（表一）对手名称及介绍市场优劣势分析名称：南田五金机电城介绍：投资商为绵阳南田房地产开发公司，该项目前期规划为小商品批发市场，但招商效果不佳，近期转项做机电、汽配等，目前仍处于招商状态。最新调查显示，该市场目前的招商工作也遇到了一定的困难，机电商家正式入住的还没有，倒是有16家汽配商家入住了。意向性入住的五金机电商家约10余家，其他商家至今没有明确的态度。从现在的招商情况来看，该市场最终是百货商场还是汽配商城抑或是五金机电城，很难说清楚。优势：（1）位于平政汽车站，交通地理位置比较好（2）市场为现房（3）建筑结构合理，配套设施基本齐全，适合作市场（4）招商价格具有一定优势（5）招商已启动劣势：（1）招商对象不明确，有兼收并蓄之嫌（2）招商宣传缺乏力度（3）招商团队能力缺乏对手名称及介绍市场优劣势分析三汇机电城介绍：位于原三汇建材市场旧址，市政府已立项，从6月开始拆迁，预计拆迁需1个月时间，修建7个月，2006年2月基本完工，主体为5层，1层为机电商铺，2层为办公，3、4层为住宅。占地约12亩。优势：（1）政府已立项，并开始建设（2）有一定市场品牌影响力（3）具有一定的市场运作经验（4）距离原成熟商圈近劣势：（1）地址仍受交通、仓储的制约规模小，后期发展困难难以吸引外地品牌商家难以形成垄断性地位盛元机电城优势：位于老商圈，目前消费成熟劣势：市场容量比较小，房屋结构老旧，交通受局限，形象比较差剑门五金机电管材市场优势：位于老商圈，目前消费成熟劣势：规模相对较小，建筑结构差，商家结构比较杂乱（表二）D、调查对象的综合分析1、成都调查数据表明:■76%的业内人士认为：在川内二级城市建设五金机电城是可行的。■在二级城市建设五金机电城需要具备的最重要的五项条件包括：足够的消费能力>交通方便>好的政策>管理规范>有一定规模接近半数的商家（即占被调查总数的46.6%），认为省内经济基础较好的二级城市已有条件做五金机电城；还有约占被调查商家总数28%的商家对二级城市做五金机电市场持观望态度。具备建设五金机电专业市场的前三名城市分别为绵阳、乐山、自贡，其中选择绵阳的占到愿意到二级城市发展的商家（233家）总数的86.7%，远高出乐山和自贡。从商家客户的集中情况，可以看出成都商家的销售渠道辐射情况，在二级城市中，川北的绵阳、川南的乐山，排在首先的位置，其次是德阳、眉山、自贡、广元。要求租和买的商家比例较之以往发生了相当深刻的变化。要求租赁的商家占被调查商家总数的53%,而表示在适宜情况下可以考虑购买的商家竟然占被调查商家总数的32%,这是从来没有过的事。业界资深人士认为,这一购买愿望已然跃居行业发展最好水平。租金在10—30元/月，这个范围是商家能普遍接受的。■对购买作出判断的商家，认定价格应该控制在3000元每平米左右的占整个被调查商家数的43%，而认定可以接受3500元每平米的商家仅占整个被调查商家数的28%。值得重视的是，有21%的商家对此没做选择，这说明商家对买商铺比租商铺更加谨慎。■选择40㎡商铺的商家占被调查商家总数的41%，选择80㎡商铺的占被调查商家总数的28%；选择100㎡的占13%。由此可见，商铺面积在40—100㎡是最容易被五金机电商家接受的；需求500㎡以上商铺的商家达到7%，说明成都的商家实力偏强，对面积的要求要比二级城市商家的大。■商家对租赁期限要求至少在两年以上，其中需注意两个问题：一是租赁期定为5年,商家可以接受的比例竟然高达24%；二是4年是个特殊数字，有忌讳。有18%的商家选1年，这部分商家很明显是对市场能否运作成功持观望态度。如果市场启动成功的话，租赁2年以上的商家保守估计也将达到62%以上。市场的功能，交易及产品展示功能加起来占整个功能需求的69%。■市场配套服务重要程度的依次是：停车>银行>物流>物管>政府政策>仓储>税务>装卸>餐饮>工商■选需要投入广告的商家占被调查商家总数的86%，而选择不需要或不太重视这个选项的商家仅占被调查商家的11%,这充分说明兴建一个全新的并有一定规模的市场，广告宣传对入场商家商家来说是非常重要的。这在很大程度决定了商家的去留，决定了市场的兴衰，这是投资者必须高度引起重视的。已有53%的商家愿意到二级城市发展，其中首选绵阳的商家被调查商家的33%，如果算上其它二级城市及部分县级城市的商家，这一比例还会更高。这和我们展开调查前所估计的情况大体一致。而选择以后再说的商家也占到了被调查商家总数的15%，说明对二级市场的发展持观望或考虑态度的也不在少数。但有一点是可以肯定的，省会中心城市的实力商家对经济相对发达的二级城市的商机是普遍看好的。E、绵阳及周边地区调查数据表明:■愿意选择在绵阳做五金机电交易的占了被调查商家总数的33%,遥遥领先于其它二级城市。■认为建五金机电城需具备的条件：有一定规模>交通方便>良好的政策>产品质量可靠>足够的消费能力>管理规范>经营成本低。■租（41%）>买（14%），说明该地商家在经济实力上的不足，但也有14%的商家是具备信心和实力的。另外，31%的商家对租售结合的经营思路是接受的。■超出30元每平米的租赁价格后，商家表示难以接受；在10—30元每平米的范围内是普遍能接受的；低价对22%的商家有一定诱惑力。■3000—3500元/㎡这个范围是商家普遍接受的价格。■倾向租赁期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租赁期最受商家欢迎。■通过对商铺面积的需求，可以分析出该地区商家实力的基本机构，40—80㎡属中小规模商家，占49%；100-200㎡属中等规模商家，占43%；500—1000㎡属大规模商家占8%。因此在这个地区的中小规模商家的商铺需求在40—200㎡范围，其中80㎡为最受欢迎的面积。■直接用于批零货物交易的占主要，其次是产品展示，可见目前该地区商家对其它功能的要求不高。■市场的功能重要程度依次是：交易>仓储>展示>信息沟通>办公>商务>物业管理■市场的配套功能重要程度依次为：停车场>物流>政府政策>银行>仓储>装卸>物管>税务>工商>通信>环境因此可以看出，该地商家对停车场、物流、政府政策三项是非常重视的。■过半数的商家（65%），对全钢结构是接受的。■尽管有成熟的口岸，但过半数的商家（58%）对目前市场经营环境是不满意的。■目前商家对其经营环境的满意重要程度依次为：口岸>租金>市场消费>物流>管理■当前经营环境的主要问题:按严重的程度依次为：政府政策>市场规划>仓储>交通>租金F、成都及绵阳周边地区综合调查数据表明:成都商家有46.6%的商家愿意到二级城市发展，其中愿意到绵阳的占86.7%，远高出居第二的乐山；绵阳地区周边商家选择绵阳的占78%；因此说明，绵阳是川内做五金机电最富吸引力的二级城市。■10—30元/月的范围内是普遍能接受的租金价格。■在销售价格的调查上，成都商家表现出对绵阳房产市场的普遍不了解，因此以绵阳商家的选择为标准更加准确，即3500元左右。■3—5年是最受欢迎的租赁期限。■40—100㎡是需求量最大的商铺面积。但要以市场的定位来综合考虑。■从成都商家的客户辐射面看，绵阳居首位，表明绵阳地区市场的五金机电消费容量在省内二级城市中是最大的。■市场配套服务重要的需求包括：停车场、物流、物管、政府政策支持、仓储、税务、装卸、银行、工商、餐饮■商铺功能的要求是：批零货物、商品展示占主要功能。2.2.2.2项目地块分析就上述综合分析来看，本项目的开发在面临多方面威胁的同时，也面临诸多机会。本项目作为商业地产在绵阳高新区绵兴路西段展开运作，算是要硬生生地在此造出一个全新的、充满活力的黄金商业口岸来，难度是可想而知的。建议开发商从运做一开始即以“塑造”和“培育”为核心，稳扎稳打，既不失大气，也不浮躁冒进。A项目地块条件及开发条件分析1、地块条件分析优势：项目地块与绵阳市高新区管委会仅一街之隔，与绵阳市委、市人民政府所在地———原火炬大厦也仅三个公交站台，处于未来绵阳市政治经济中心地带，口岸位置上佳；地处绵阳高新区绵兴路西段，紧临长虹厂，与万向装饰建材市场同一大道，相隔几分钟车程，具有一定的市场基础。随着该区域开发土地量的减少，其区位优势市场开发潜力将更加明显；项目一期、二期以7万平米左右的容量开发，已形成一定规模效应，具有规模优势；地块所处位置交通便捷，距离新希望等物流基地、火车货站（待建）及高速路近在咫尺…..劣势：项目周边区域配套不够完善，居民购买力有限；项目区域流动人口稀少，商业氛围严重不足；项目地块瘦长（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不规则，且有两组高压线从中穿过，加之A宗地块和C宗地块均紧临居民区，交通及拓展空间受到一定限制；项目启动后，同业竞争对手势必竞争更加激烈；如果不整合一二期已经建成的温州商贸广场,则显得规模不足。2、开发条件分析机会点：随着成德绵经济走廊及成渝经济圈的逐步推进，以及高新区招商引资步伐的明显加快，项目所在地势必形成以长虹、新希望物流中心与生资物流基地为开发热点的黄金商圈；项目开发前期，该区域已有万向市场的成功运作，在此基础上提升商圈形象，增值潜力巨大；市委市政府搬迁到高新区原管委会所在地——火炬大厦，高新区管委会搬迁到温州商贸广场——本项目所在地的街对面，这一重大的政治重心变化，势必给高新区经济环境的迅速改变创造难得的机会，当然也为本项目的开发奠定了更好的环境基础；目前的竞争对手所有项目在规模及运作思路上均有一定局限性，客观上为本项目的运营留下了“后门”；鉴于本项目为行业升级换代的初步设想，在一定程度上避免了和本地区域内的竞争对手进行低层次的区位及价格等方面的竞争，从而锁定在运营方面的策略优势；商业地产的定位特征及专业运营策略，加上强大的广告支撑，为本项目获得更大的成功奠定了坚实的基础。威胁：竞争对手已然先行蚕食原本就相当有限的行业资源，增加了本项目的运营成本和难度；未来政治经济中心的区位优势，可能在一定程度上导致开发商和经营管理公司盲目乐观，从而出现不理智的短期行为；真正的威胁不在项目本身，而在于本项目开发者的意识和经营管理者对机遇的把握能力。B、项目开发建议（1）、尽可能地建一个有规模、上档次，并在当地区域内从规划设计上看可以领先五到十年的“生态型”五金机电物流中心，全面提升行业形象。（2）、按商业地产运营的基本策略分阶段整合温州商贸广场一、二期资源，以图据此形成更大规模的五金机电专业市场，从而最大限度地提升本项目在本地区域内的良好商业形象。（3）、充分引进外地有口皆碑的优势企业入驻本项目，形成品牌企业阵营，凸显狼群效应。（4）、投入大量资本进行品牌整合推广，本着“先商业，后地产”的原则作大市场，留住商家，发展商家，满足投资者的利益回报。（5）、强化开发商在硬件投入上的超前思维，充分满足经营商家和投资者对项目环境和功能的挑剔心理。C、项目业态描述2.2.2.3.11拖2家带店商铺1拖2家带店经营模式，无论是经济发达的江浙一带，还是商业氛围浓郁的成都、重庆，只要是新建设的具有相当规模的五金机电专业市场，均十分盛行。这一模式集产品展示、办公、仓储和居家于一体，拥有相应独立的商务空间，在成都被商家称之为“独立式黄金商铺”。这一模式尤其受到异地经商商家的喜爱（据了解，即便是绵阳本地，做五金机电产品贸易的商家，也有超过60%的商家是来自外地的）。而本项目设定的目标商家，除去本地一部分有实力和品牌知名度的企业外，将有很大一部分（约70%）来自外地，因而以此模式为重要组成部分的本项目，在一定程度上能够满足他们的需求。2.2.2.3.2超市本项目中提到的“超市”，是与“泊来品”洋超市有本质区别的。它应该只是一个概念，是为代理众多品牌的实力商家量身定做的展示中心，是满足“细化产品门类的齐全化”这一业态特色的具体体现。“超市”建筑空间完全可以根据商家的实际需求自由隔断，但商家所经营产品的类别必须符合项目自身功能分区的要求。鉴于“超市”良好的展示效果，将是品牌大商家的追逐对象。2.2.2.3.3住宅住宅是本项目的一个重要组成部分，约占整个项目建筑面积的1/4。开发方之所以这样考虑，主要基于以下几个方面的缘故：（1）、A宗地呈倒三角型，且紧靠另一房地产开发的大型住宅小区，适合住宅开发；（2）、温州商贸广场一、二期对住宅的成功销售，增强了投资者的信心；（3）、与本项目仅一墙之隔的一大型新建住宅项目，在近期把握政府搬迁的重大利好迅速提高销售价格获得良好回报，成为一个现实的榜样。2.2.2.5结合以上统计数据对本项目分析2.2.2.5.11拖2家带店商铺结论（1）、租赁：商铺租赁是本项目在运营上的主要方式，其状况怎样，将直接关系到本项目的成败。1拖2家带店商铺，是为满足生产企业驻外办事处或异地经商的中小型商家的需求而定制的。结合绵阳本地行业异地商家较多的实际情况看和我们对外地商家的特定需求，我们认为，1拖2这种模式的商铺是能够为这些商家所接受的。此模式商铺虽然在本项目中占有相当大的比重，但应该不是招商的难点所在。（2）、销售：商业地产运营，只要很好的解决了商业部分运作，对投资者的吸引力就显得难以抗拒了。由于1拖2商铺（单个独立式商铺）总面积控制在90平方米以下，很适合中小投资者进行投资。本地区域的其它专业市场在这方面的运作已经积累了很好经验，可以适度借鉴。我们认为，此模式的销售难度不大。2.2.2.5.2超市结论（1）、租赁：鉴于“超市”是作为品牌企业的展示中心来推出的，因而从一开始就备受开发及经营方关注。此模式在本项目中的面积仅次于1拖2家带店模式，地位尤其显赫，是招商的核心所在。只要对这类商家制定足够优惠的价格政策，就目前所掌握的情况看，来自成都等地的商家还是表现出相当的兴趣。（2）、销售：结合项目开发及经营方先期达成的共识，以及此模式商铺在本项目的运营中具有十分重要的作用，应对其销售进行全面控制。具体做法是：在市场正式对外营业的前三年主要考虑只租不售的策略，但密切关注有需求的买家。2.2.2.5.3住宅结论本项目所开发住宅，由于数量不大，加之套型布局合理，区位优越，不存在太大的销售难度，一直为开发及经营方所看好。2.2.2.5.4主力户型组成结构户型结构及主力户型及比例统计表区域户型占总商业面积122.2.3项目综合定位明确项目的品质与形象定位,其作用体现在两个方面:首先，对于项目开发而言,品质与形象定位界定了项目的开发方向、档次级别、规划效果、规模功能、区域文化等。定位，在这里确定了目的、描述了效果，也对开发商及相关机构提出了总体要求；其次，对于项目营销而言，品质与形象定位确定了项目的营销资源、传播起点、推广标的，正是基于正确的定位，才会有清晰的营销主题、推广思路、传播方向。故，品质与形象定位在项目开发与营销的过程中，是目的、是起点、是要求。在前期，它以形而上的旗帜角色界定着规划与开发要求，描述着产品蓝图；在中期，它以居高临下的地位决定着营销策略，引领着传播态势；在后期，既定的品质与形象定位则最终成为务实的产品和务虚的品牌。综上所述，依据近期的研究结论，并充分顾及本案的地块规划条件与项目开发背景，充分理由将温州商贸广场—绵阳高新五金机电城项目的品质、形象予以区域内的高规格定位，让既定品质造就项目在区域内的产品地位，让既定形象成为项目未来的品牌特征，让定位成为项目开发的旗帜与标榜。2.2.3.1项目品质定位本项目的品质定位，综合开发方和经营管理方的开发思路和策略，拟定为绵阳地区档次最高、规模最大、功能最全、理念最新、底蕴最深的五金机电专业市场，对绵阳周边具有较强的辐射能力。2.2.3.1.1档次最高新颖、独到的建筑设计风格，充分体现了本项目开发方在专业市场建设上的审美造诣和对建筑档次的不懈追求。2.2.3.1.2规模最大商业使用面积不低于3200平米的规划，无疑是绵阳地区目前规模最大的五金机电专业交易市场。如果将温州商贸广场一、二期整合起来，商业使用面积将达到50000多平米。2.2.3.1.3功能最全商业、办公、居家、仓储、停车位应有尽有，使用功能齐全。2.2.3.1.4理念最新融多业态于一体，统一招商、统一营销、统一管理，精心打造市场品牌、商家品牌。2.2.3.1.5底蕴最深倾力造就一种与众不同的文化底蕴，不断强化品牌专业交易市场的市场感召力。2.3综合评述本案营销策略的特点房地产项目营销策略的制订、推广与实施，从来就是一个复杂、全面、讲究逻辑性、科学性的过程；本案的立项规模与开发周期，更使营销推广策略既要顾全项目的整体开发进程，也要充分顾及到各阶段的企划战术；企划推广与营销组织，是实施营销策略的两条主要线索，是界定传播策划与行销实施的重要依据，是确定执行方法与工作分工的必要条件；就本案而言，营销组织与企划推广的规划要素，既覆盖了项目开发全程，又存在于开发策略与营销推广的各个阶段中。第三章规划设计条件、原则及设计方案3.1规划设计条件、设计原则3.1.1规划场地环境及周边环境3.1.2总体规划设计原则3.1.3平面布局3.1.4交通组织3.1.5景观设计3.1.6规划指标建筑技术经济指标3.1.7建筑方案设计3.1.8公共设施方案3.1.9消防系统3.1.10景观规划系统3.1规划设计条件、设计原则3.1.1规划场地环境及周边环境3.1.2总体规划设计原则规划设计从现代商业基本特征出发，力求城市、项目、人三者的和谐共赢。尊重城市规划要求，解读城市区域控规实质，本项目规划设计不追求量的极大扩张，而着眼于质的内在增长，综合考虑社会效益，经济效益，环境效益的统一。并力求遵从绵阳市规划管理局最新制定的《绵阳市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》。3.1.2.1科学的功能分区，根据地段的实际情况合理地组织和控制各个功能分区的位置、面积及层高，满足容积率、建筑高度、及退缩距离的控制，从而合理控制用地规模和建设规模。3.1.2.2建筑物的造型应充分体现出五金机电市场的现代商业气息，注重建筑体量的长宽比例、尺度限制、高度限制，使统一的建筑体量能达到空间上和视觉的一致性。并特别注意建筑天际线的形式，以达到完美的都市景观。3.1.2.3科学组织人流，车流，物流，并合理解决商业建筑的垂直交通体系，同时满足商业和住宅的停车位。3.1.2.4注重开放空间系统的规划，配合建筑物各主要入口、活动节点，景观方向，可为开放空间及景观植栽，以加强建筑物使用机能，并美化周围环境，提供民众休息场所3.1.2.5合理组织绿地及绿带系统规划，注意树种树型的选择，排列形式及距离及与人行道规格的整体规划配合等，并结合小品、绿化等人性化的考虑形成完整有序的景观设计。3.1.3平面布局3.1.4交通组织3.1.4.1各功能分区均有各自独立的平面交通体系3.1.4.2垂直交通体系方便迅捷3.1.5景观设计3.1.6规划指标建筑技术经济指标3.1.7建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。3.1.7.1平面设计3.1.7.2立面设计3.1.7.2结构设计3.1.8公共设施方案3.1.8.1供水排水水源为城市自来水供用管网，进水管径为DN200，由市政管网预留口接入，并按建筑给排水工程设计规范要求设计如下：3.1.8.1.1用水标准和用水量住宅生活用水：0.192吨/人.日，K=1.92商业用水：0.140吨/人.日3.1.8.1.2给水设900T消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台，建设区4间水泵房，在住宅屋顶设单元屋顶水箱（每单元一个）。城市自来水管不小于DN150，设一组水表装置。3.1.8.1.3室内给水和消防给水系统室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1-3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。普通消防供水系统：由上行，下行，水平干管和竖管组成水平和立体供水系统。充分考虑消防给水，消火栓，自动喷淋消防水箱，消防水泵等设施。3.1.8.1.4室内外排水室内污水排放量按供水量的85%-90%估算，室内排水需经室外化粪池处理后进入城市排污管网。室外雨水按雨污分流制排入城市排水管网系统，雨水量按成都市地区暴雨强度公式计算。3.1.8.2供电3.1.8.2.1供配电系统3.1.8.2.1.1负荷等级工程消防用电设备，设备机房，发电房，变电站，小区道路照明等为一级负荷，光彩工程为二级。3.1.8.2.1.2供电电源及电压3.1.8.2.1.3主要电力供应指标商场KW住宅KW3.1.8.2.1.4计量方式10KW系统进线设专用计量柜，住宅每户设集中专用磁卡式或机械分户电表。3.1.8.2.2照明及电力设计3.1.8.2.2.1配电方式商业部分应考虑树干式供配电，分区供电采取树干式配线，配电室到用电点。住宅按5KW/毎户，商业按8KW/毎户。3.1.8.2.2.2照明设计有普通照明，应急照明，商业照明，住宅照明，景观，光彩等照明，照度标准按国家标准及成都地区照明标准的中间值选取。商业主要光源为荧光灯，住宅光源为普通照明灯。后期由用户装修自定。在住宅楼梯及公用建筑疏散楼梯口，过道，地下车库通道等位置，设安全出标志灯。在通道及转弯处，设疏散标志灯。3.1.8.2.2.3电力设计消防设备按消防中心指令开停机，通风空调系统集中联动控制设备均设置手动控制功能。3.1.8.3供气采用城市管道煤气供气方式。主要用气的地方为住宅、会所、休闲娱乐，煤气用量按民用建筑日煤气标准估算（住宅每户每月40立方米），城市煤气管道预留式直接接入。3.1.8.4弱电设计商业、住宅、地下室等通信线路由绵阳市市话网直接引入，住宅设数据、语音模块化插座。数据语音均采用MBID高速传输方式。住宅范围内设保安监控系统，单元防盗系统、可视对讲系统，出入口及重要部位，设红外对射、微音器，商业设CCTV保安监控，防盗警系统，网络通信系统，宽带或ADSL由电信部门提供增值服务，有线电视，光纤入户，每户设3到5个电视用户盒。商业设监控系统广播系统，宽带系统，有线电视。3.1.9消防系统设火灾自动消防报警系统，紧急广播系统分区，分层、分区域报警系统。3.1.10景观规划系统注重环境细节，如颜色的运用、雕刻、喷泉及特殊场所的细节等；注意商业招牌与建筑及环境的和谐关系；注重户外休息区及儿童游乐设施的考虑；注重入口大厅、中庭、楼面装饰的综合考虑；注重室内室外的地面设计。第四章项目开发、前期及施工进度4.1项目开发