蓝天国际假日酒店-可行性方案(初稿)

绵阳市蓝天国际假日酒店可行性研究报告初稿绵阳市荣兴酒店投资有限公司第一章总论一、项目背景1、项目名称绵阳市蓝天国际假日酒店建设工程(暂定；下同)2、项目业主概况名称：绵阳市蓝天国际假日酒店筹备组项目负责人;XXX项目地址：绵阳市机场东路邮编：621000联系电话XXXXXXXXXXX可行性研究报告编制单位：绵阳市荣兴酒店投资有限公司：5、可行性报告研究工作范围：项目建设的必要性；建设规模；场址及建设条件；工程方案设计；环境影响；劳动安全卫生；组织机构、进度计划；招标初步方案；投资估算；资金筹措；财务评价；社会效益评价；研究结论与建议。有关项目功能使用方面的内容，以及建设所需要的有关原始资料事宜，由绵阳市荣兴酒店投资有限公司负责提供。目录总论项目概况项目投入总资金及效益情况结论与建议。第二章建设的必要性一、项目建设的必要性第三章需求分析与建设规模一、需求分析二、市场预测（一）政务、商务、会务、大型喜事宴会接待的客源（二）外地来绵阳旅游及商务的客源

三、项目基本定位四、周边环境分析五、城市消费能力分析六、酒店建设布局设想七、经营宗旨分析八、项目拟建规模第四章场址及建设条件场址二、建设条件(一)自然条件(二)施工条件第五章工程方案设计一、设计概况二、项目概况1、建设地点：绵阳市机场东路2、建设目标:以会务、宴席、客房、康乐接待为一体的园林式酒店。3、建设规模：酒店建筑面积为18000m2。4、主要技术经济指标规划建设净用地面积11000m2主体综合楼7000m2（2）餐饮综合楼4000m2（3）配套设施2000m2（4）康乐中心辅楼2000㎡（5）环境、道路、景观建设3000㎡三、项目投入总资金及效益情况(一)项目一次性总投资5600万元，年均收入2549.78万元，成本率33.5%、年均费用率（工资、能耗、维修、税费等）50%；投资利润率16.5%；（二）每8年大型维护装修改造一次，每平方费用约1000元，计每次约1500万，消化每次大型维护装修改造投入约3年。（三）综上两项；投资回收期约20年。四、结论与建议。本项目建成后将成为绵阳市会务、大型喜事宴会、客房、康乐接待的高档休闲场所，必将进一步提升绵阳城市形象，提高接待档次、接待能力，充分发挥在绵阳对外开放和发展旅游等方面的作用。本项目建设有一定的市场需求空间，建设条件具备，方案合理，财务评价指标可行，具有良好的社会效益和一定的经济效益，建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序可分期实施。建设工程满足酒店要求标准和功能定位的要求，重点打造商务接待区、会务中心、喜事宴会接待区、酒店入口景观、以及酒店设备设施等；以及其它配套景观和设施建造。整个建设工程从设计、施工到今后的经营管理应合理地开发利用，做到环境保护和可持续发展兼顾。第二章建设的必要性一、项目建设的必要性1、项目的建设是提高接待规模和接待档次的需要绵阳市的、会务、商务、喜事会、宴席接待能力和接待档次急需提高，因此，蓝天国际假日酒店的建设工程是为了提高绵阳市人民生活品质的需要，从而为蓝天国际假日酒店努力发挥优势、扮好角色、与时俱进，蓝天国际假日酒店作为绵阳市重要的政务，会务、商务、喜事宴会接待中心，能同时接待喜事宴会1270人用餐、住宿200人、休闲娱乐150人、会议接待200人的接待能力。2、项目的建设是促进绵阳旅游业的发展和人民生活的需要发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲娱乐进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位。3、项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要绵阳作为四川省第二大城市，目前接待更高层次旅游的酒店不多，因此，随着绵阳经济的不断发展和绵阳城市地位的不断提升，建设一个能够体现绵阳城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。蓝天国际假日酒店是展示绵阳形象的重要窗口，其建设工程显得尤其必要。项目建设能促进绵阳市经济和社会的发展

蓝天国际假日酒店的营业收入由餐饮、住宿、娱乐、及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目市场大、且均是适合各类层次消费的政务、商务、宴会、假日休闲的项目，均易获得投资成功，同时蓝天国际假日酒店的建设可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。第三章需求分析与建设规模一、需求分析（一）、绵阳市星级宾馆设施现状绵阳市主要星级宾馆一览表酒店名称星级客房数（间）床位数（床）餐位数（座）富乐山国际酒店四星124205500长虹大酒店四星196344800绵州酒店四星3125001200绵州温泉酒店四星263468490王子大酒店四星228398400绵州开元酒店三星133221700五牛大酒店三星68120200桃源大酒店三星144234450九龙宾馆三星75155430浣花宾馆三星108208300七曲山大酒店三星88154250奇峰国际酒店三星121225400北川西羌国际大酒店三星164301260江油太白大酒店三星1512831000江油宾馆三星1462651200江油明华饭店三星100150450江油国际大酒店三星103303320由上表可知，绵阳市星级酒店主要为三星级，四星级酒店也不多，度假休闲酒店较少，接待大型喜事宴会能力较弱。二、市场预测蓝天国际假日酒店的客源主要有以下几个方面：

（一）政务、商务、会务、大型喜事宴会接待的客源蓝天国际假日酒店作为绵阳市的政务、商务、会务、大型喜事会接待中心，同时保障不正常航班旅客的食宿，这也是蓝天国际假日酒店最稳定的客源。同时，绵阳市是我国重要的国防军工和科研生产基地，工农业生产基础较好，四川省区划调整后，其经济总量仅次于成都，在四川省的经济发展中发挥着越来越重要的作用。绵阳科技人员和智力资源密集，有一大批实力很强的军工科研院所和企业。交通便捷，城市建设已形成较好基础，2012年，国务院作出了关于同意建设绵阳国家级经济技术开发区的批复，因此，随着绵阳科技城建设步伐的加快，绵阳各种类型的会务，商务、大型喜事会宴请等活动将随之增多，这也将为蓝天国际假日酒店带来稳定的客源。（二）外地来绵阳旅游及商务的客源

旅游经济正成为第三产业中引人注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，绵阳的旅游也随着这种气候热了起来。1、自然旅游资源绵阳市自然旅游资源表现出秀、奇、惊、险等特点。有大熊猫保护区——王朗（九寨后山）生态旅游景区、蜀中一绝（天然画屏）――窦圌山、翠柏浓荫――七曲山、十二碧峰――罗浮山温泉之都、林海杜鹃――千佛山、猿王洞等景观。2、独特的人文景观绵阳历史悠久，有着以皇帝元妃嫘祖故里为代表的上古文化；以李白故里为代表的汉唐文化；以七曲山大庙为代表的文昌文化；以白马藏族风情为代表的氐羌文化；以富乐山公园为代表的三国文化。以及极富地方本土特色的道教文化、佛教文化和当代文化。3、高科技旅游资源绵阳境内还有堪称电子科技、彩电大王、中国民族工业典范的长虹商贸中心；核工业科技馆和亚洲第一、世界第三的空气动力研究发展中心“827风洞”。同时，来绵阳投资合作的外商，台、港、澳地区及国内其他地区的投资商越来越多，他们对于接待设施的要求也越来越高，这也为蓝天国际假日酒店提供了较大的政务，商务客源市场。三、项目基本定位本项目的建设定位为绵阳市重要的政务、大型喜事宴会、会务、商务、延误航班保障等。四、周边环境分析本项目地处绵阳市国家级经济技术开发区内，与民航机场、民航管理局相邻、与区政府、塘讯镇政府、与多个国家科研单位，企事业单位相距不远，与川音国际艺术学院相邻，交通便利，环境绿化典雅。五、城市消费能力分析绵阳市作为四川省第二大城市，经济快速的发展，人口不断的增长，消费能力不断的在提高，社会需求越来越大，社会要求越来越高，在一般的餐饮消费也能达到人均30——60元之间，高标准一般在100——200元之间，综合人均消费能力在80元左右，客房消费能力在120——500元之间，综合人均消费能力在120元左右，综合以上消费分析，本项目拟建一个餐饮综合人均消费在80元左右，客房消费在200元左右的综合型酒店。六、酒店建设布局设想1、经上述分析，酒店拟建客房标准间50个，单间35个，普通套房10个，总统套房5个，共计房间100个，大、中、小会议室三个。2、餐饮拟建1000人同时用餐的大厅一个，豪华包房18个餐位220个，西餐厅一个50个餐位，3、休闲康乐中心一个容纳150人消费，七、经营宗旨分析1;本项目的经营的方向为、政务、商务、会务为主要接待，档次高，环境优雅，服务优良，消费适中，力求高效，快捷、满意。2：次主要经营为以大型喜事宴会为主，酒店拟建设一个1200人同时用餐的一个大型喜事宴会大厅，绵阳市作为四川省第二大城市，城市总人口已达到150万左右，在绵阳市现有的酒店经营中能达到一次接待量上1000人同时开餐的酒店并不多，仅此一家，而他的停车位，环境等远达不到消费者的需要，所以在本项目的筹建开始就考虑到这点，建设好后从环境的布局，停车位的布局，中、西式的婚礼的布局，婚庆礼仪公司的建立，一并完善到位，力求打造绵阳市第一个顶级的高端喜事宴会综合型酒店，从而达到绵阳市的社会效益和酒店的经济效益，建设绵阳市南大门的一个新名片。八、项目拟建规模本项目拟建规模如下：规划建设净用地面积11000m2本次建造面积18000m2（1）大堂综合楼7000m2（2）餐饮综合楼4000m2（3）康乐中心辅楼2000m2（4）配套设施辅楼2000m2（8）环境景观建造3000㎡第四章场址及建设条件一、场址建设地址位于绵阳市国家级经济技术开发区内，蓝天国际假日酒店现需用地面积约16.5亩，地形为坡地，相邻有著名的川音国际艺术学院、绵阳南郊机场。美丽的南湖边，环境优美、绿树成荫，二、建设条件(一)自然条件l、地理区位绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经103°45′-105°43′，北纬30°42′-33°03′。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤。全市幅员面积20249平方公里。2、地形按地貌主要类型分：山区占61.0%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。3、气候绵阳是亚热带湿润气候，年平均降水量826毫米～1417毫米，平均气温14.7℃～17.3℃，极端气温-4.5℃～39.4℃，无霜期平均253天～301天。4、资源绵阳市生物资源十分丰富，绵阳市境内有植物4500多种，其中药用植物2100多种，主要林木树种300多种。其中，国家级保护植物60多种，主要有兰花类、苏铁、珙桐、红豆杉、大王杜鹃等。由于海拔高度、气温和植物垂直分布明显，形成种类繁多的植物生态群落，为野生动物的生存提供了良好的栖息环境和食物基地。绵阳市境内有脊椎动物800多种，其中兽类约100种，鸟类420种，爬行类40种，两栖类50种，鱼类190种。国家一级保护动物25种，二级保护动物60种，省级重点保护动物35种，省有益动物约50种。5、生态环境经大气自动监测系统监测表明：2011年绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。水环境按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。2003年，绵阳市城区功能区噪声平均昼夜等效声级为55.1分贝，比上年下降1.5分贝。6、电信全市固定电话机用户达98.31万户，增长28.1%，其中住宅电话46.48万户；年末移动电话用户达119.69万户，比上年增长33.5%；国际互联网用户达到15.4万户。7、供电绵阳市年均供电量超过13.5亿千瓦时,能保证本项目用电的要求。8、供水绵阳市年供水总量为5372万吨，能满足全市人民生活和生产建设用水的需要。9、供气绵阳市区年天然气供气量超过2亿立方米，能满足项目建设要求用气。(二)施工条件l、天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在工程区15km范围内开采或采购。其储量和质量均能满足要求。2、主要外来材料的供应：本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。3、施工电源：本工程施工电源由绵阳市电力部门供应。因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。4、施工队伍及设备：施工队伍通过招投标方式，在市内外竞争，择优选择有能力承担本工程施工的国家一级专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。绵阳市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。第五章工程方案设计一、设计概况（一）设计依据1；根据绵阳市国防科研发展的需要：根据绵阳市民航发展的发展需要：根据绵阳市国家级经济开发区的发展需要：根据绵阳市川音国际艺术学院的发展需要：5、绵阳市市政府提出的意见与建议；6、国家现行相关规程及规范；7、旅馆建筑设计要求；8、中国星级饭店设计。（二）地理位置概述蓝天国际假日酒店位于国家级经济开发区内毗邻绵阳机场、川音国际艺术学院，环境优美，绿树成荫，庭院式建筑风格，楼台、亭廊与自然形成有机的和谐。（三）场地环境分析酒店建设的场地自然环境景观优势明显，拟建筑与地形结合较合理，此次通过对建筑的布局和体形、体量、立面的优化设计和建设工程的精心设计，辅之以人文景观的设计。建筑与景观设置充分考虑结合地形，点、线、面结合使整个酒店生机勃勃，生态环境优美。二、整体景观规划设计（一）设计原则1、大胆创新，用发展的眼光整合各功能区及道路系统的基本原则。（二）功能布局功能布局主要分为三大板块；1、第一板块为：会务区依据专家建议会议区在道路入酒店区的左侧。这个位置的好处是起到会务与酒店食宿的动静区分。由于会议人流较多、且车流量较大，把会议区放在酒店的前端是比较合理的。此外会议区虽与酒店住宿区独立，却又通过人行步道等连接形式，很近的与酒店客房部联系了起来。考虑把大量的绿化和景观区放在道路的左侧，会议中心藏于景观后。人可以在梯级绿化前下车通过步行梯道上会议中心，也可坐车直达会议中心的后部下车。车辆下人后可就近停入后部的大型绿化停车场，停车场可容纳100多辆车辆。会议中心均考虑为庭院形式，由150人大会议室，60人中会议及2-3个小会议室围合而成。围合空间的内部是优美的园林绿化。第二板块为：酒店住宿区（商务区）酒店住宿区，由大堂、早餐西餐厅、康乐中心、（1）．综合楼和后部餐厅为统一的餐饮区；大堂的功能和设施健全。（2）、入口与大堂进入大堂前的广场后进入大堂。大堂前的景观打造以泰式风格建造，并与建筑及环境更好的融合。(3)、第三板块为政务区政务住宿区分主要是独体建造，独体建造设立在水域水景内。三、交通路线交通路线为大环线加内部环线形式。各功能板块间道路联系紧密、方便、快捷。极大的利用了原有的道路的视觉感观。四、景观1、设计概念设计围绕以下概念展开：自然化以自然景观为线索，创造与自然契合的景观系统；园林化采用含而不露，曲径通幽的造景手法，注重空间尺度以及建筑与环境的相互融合；精致化追求景观节点细部的精致和整体环境的和谐细致。2、景区组织①整体景观设计：分为中心景观、景观主线、庭院景观三个层次，三个层次互为依托，互相渗透。②景观主线：是整个酒店的主要景观带及水系景观，同时又是主要的人行步道。3、植物造景：植被与种植的设计分为草木、灌木和乔木三大部分，分别植于草坡、集中与组团绿地及宅间绿地。为了给客人提供一种现代都市人无法享受到的自然情怀，保留了大片的原生态树林。在人工造园区域，在植物造景上追求四季色彩分明、变化明显的花草品种，局部依靠大的景观树作为视觉中心。从而植物、建筑、山水自然的融合在一起，使园林空间层次丰富、空间感强烈，令人信步其间，颇有意趣。五、给排水设计根据甲方及现行国家有关规范，本工程设置有生活给水系统、生活污水排水系统、雨水排水系统、热水供应系统、消防给水系统，生活给水可建1000立方米高位水池供应，消防给水可建200立方米高位水池供应，热水由区域集中热气热水炉供应，生活污水经化粪池初步处理后排入已建污水管网再经已建生化处理设施进一步处理，最后排入市政污水管网，雨水经管、沟收集可排入新建雨水管网再排入市政雨水管网。七、电气消防设计（一）负荷性质及供电措施本工程根据《低规》，本工程属一类建筑，其消防用电设备电力如消防泵、自喷泵、消防电梯、排烟机、正压送风机、火灾自动报警及联动装置、火灾事故照明及疏散指示标志等消防用电设备均按一级负荷要求供电；采用专用电缆，双回路放射式供电至末端配电箱（柜）自动切换。（二）保护方式本工程采用控制中心报警系统，在各个建设区域及公共场所设置相应火灾，安全报警点，迅速及时的处理一切安全事故及隐患一：消防报警室在确认火灾后，能切断有关部位的非消防电源，并接通报警装置及火灾应急照明灯。二消防报警室确认火灾后，能控制所有电源，并接收其反馈信号；九、主要技术经济指标规划建设净用地面积11000m2本次建造面积18000m2（1）大堂综合楼7000m2（2）餐饮综合楼4000m2（3）康乐中心辅楼2000m2（4）配套设施辅楼2000m2（5）环境景观改造3000㎡

第六章环境影响评价一、环境现状（一）、空气环境质量现状绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。1、二氧化硫绵阳市城区环境空气中二氧化硫年日平均浓度为0.050毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996二级标准。日平均浓度范围为0.001-0.337毫克/立方米，最大日平均浓度超标4.6倍。2、二氧化氮绵阳市城区环境空气中二氧化氮年日平均浓度为0.024毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996一级标准。日平均浓度范围为0.002—0.088毫克/立方米，最大日平均浓度超标0.1倍。3、可吸入颗粒物(PM10)绵阳市城区环境空气中可吸入颗粒物年日平均浓度为0.079毫克/立方米，达到《国家环境空气质量标准》GB3095—1996二级标准。日平均浓度范围为0.003—0.260毫克/立方米，最大日平均浓度超标1.6倍。4、降水2003年绵阳市城区降水pH年平均值4.83，比上年下降0.55，酸度比上年增强；酸雨雨量占总雨量的60.4%，酸雨频率50.8%，分别比上年上升了7.1和8.7个百分点，酸雨pH年平均值4.62，比上年下降0.02，酸度比上年增强。5、降尘绵阳市城区降尘的年月平均浓度为6.51吨/平方公里·月，比上年下降5.5%，达到四川省暂定降尘标准7吨/平方公里·月。6、硫酸盐化速率绵阳市城区硫酸盐化速率的年月平均浓度为0.35mgSO3/100平方厘米·碱片·日，比上年下降5.7%。（二）、水环境质量现状按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。1、地表水水质依据《国家地表水环境质量标准》GB3838—2002，按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，绵阳市城区涪江干流地表水水质状况如下：涪江平武水文站断面，水质达到地表水环境质量I类标准。北川通口断面，水质达到地表水环境质量Ⅱ类标准。南湖、丰谷、塘汛等3个断面，水质均达到地表水环境质量Ⅲ类标准。2、饮用水源地水质依据《国家地表水环境质量标准》GB3838—2002，按照四川省环境保护局水质月报规定的12个必测项目进行评价，涪江桥集中式饮用水源地水质达到地表水环境质量Ⅲ类标准。（二）、声学环境质量现状1、功能区噪声绵阳市城区功能区噪声平均昼夜等效声级为55.1分贝，比上年下降1.5分贝。2、交通噪声城区交通干道交通噪声平均等效声级（共56个监测点）为67.6分贝，达到《国家城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中规定的4类标准。3、区域环境噪声绵阳市区域环境噪声（共监测213点）平均昼间等效声级56.3分贝,达到《国家城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）2类标准。二、主要污染源（一）施工期1、机械设备及运输车辆噪声。2、施工场地扬尘，施工机械及运输车辆排放废气。3、施工废水、民工生活污水。（二）、营运期1、一般生活污水、生活垃圾。2、噪声（空调、进出车辆等）。3、餐厅油烟。三、环境保护措施（一）、施工期1、噪声：采用适当的防振降噪措施，合理布置噪声设备位置和合理安排施工时间，使施工机械设备噪声的影响降至低水平。2、扬尘、施工机械及运输车辆废气：加强施工区的规划管理，将建筑材料（主要是黄砂、石子）的堆场定点定位，并采取防尘抑尘措施。同时加强对机械、车辆的维修保养，禁止以柴油为燃料的施工机械超负荷工作，减少烟度和颗粒物排放。3、废水：废水经化粪池处理后，通过城市污水管网排入污水厂，对受纳水域影响甚微。（二）、营运期1、废水：废水经化粪池（餐厅先经隔油池）并经消毒处理后，排放废水中氯、粪大肠菌群等指标能达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准后，经过消毒处理后的污水可视同于一般生活污水。2、固定废弃物生活垃圾采用塑料袋收集，日产日清，由城管部门送市政垃圾场处理。3、废气厨房油烟经油烟净化设施处理后（去除率>60%），达标排放。4、设备噪声中央空调机组及空调机组选用低噪型设备，并采用减震和隔声措施，设备噪声<70dB（A）。10米外（敏感点距离>10m）可衰减至50dB（A）以下。第七章劳动安全卫生为了贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，以保障工作人员的安全与健康。二、执行标准及依据1、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部令第3号）；2、其他国家规范和标准。二、建筑及场地布置本工程建设地点位于绵阳市国家级经济技术开发区内，地块四邻情况对本工程劳动安全卫生无明显影响。三、劳动与安全防护（一）项目建设过程中危害因素分析1、因人员流线和服务车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害；2、机电设备或电器设施因设计、安装不当造成的触电危害；3、机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害；4、风机、水泵等噪声对操作人员的伤害；5、工程施工的工作餐厨房夏季属高温作业，易变质。（二）劳动与安全保护措施1、在设计中充分考虑人流、车流分开。2、机电设备和器材安全性能指标须符合国家标准；3、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范执行；4、电力配电线路采用三相五线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器；5、对风机、水泵采取减震、消音措施；6、加强对施工工作餐的人员技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。第八章组织机构、劳动定员和人员培训组织机构及劳动定员蓝天国际假日酒店建成后组织机构及劳动定员拟设置如下：1、执行董事：1人；2、总经理：1人；3、副总/财务总监：1人；4、总经理助理：1人；5、行政质检主管2人、6、综合部：共6人，7、人事主管1人、8、人事培训主管1人、9、微机管理1人10、员工更衣室管理员2人、11、员工公寓1人；营销部：共4人，其中经理1人、财务部：共3人，其中经理1人、会计主管1人、总出纳1人、后勤部5人后勤经理1人采购员1人、库管3人、、保安部：共12人，其中经理1人、领班2人、监控员2人、保安员7人；工程部：共8人，主管2人、电工4人、锅炉工人2人；宾馆前厅部：共15人，其中经理1人、总台领班1人、商务中心领班1人、车队领班1人、司机2人、总台接待5人、大堂吧员4人、餐饮部：共37人，其中经理1人、餐厅领班4人、餐厅服务员30人、迎宾员2人、厨房：共42人，其中总厨1人、副厨师长3人、厨工15人、厨师23；客房部：共34人，其中经理1人、房务中心领班2人、布房领班1人、楼层领班4人、洗衣房领班1人、布草员3人、楼层服务员20人、文员2人。总计：172人。三、人员培训项目建成后，由于硬件设施的改善和服务要求的提高，在项目建设的同时，需要对员工进行专业培训，因此，在项目建设期间必须同时进行现有人员培训和公开招聘各类人员，以便在项目建成后，各岗位人员能及时顺利工作。项目组织机构图详附表一。第九章项目实施进度计划一、编制原则本项目建设工期和进度安排是在建设资金按工程进度计划到位的前提下进行编制。二、实施进度安排根据现有施工技术水平，考虑该项目的具体情况，拟将该项目建设分两期实施：一期工程主要是重点打造酒店入口景观、大堂接待区、政务接待区、商务接待区、会务区、大型喜事宴会接待区，建设工期为12个月，具体实施进度计划如下：1、2012年11月—2012年12月，完成规划方案、可行性研究报告、立项、勘察、施工图设计等前期准备工作。2、2013年1月—2013年10月，完成主体结构工程建设。3、2013年11月—2014年3月，完成室内外装修。4、2013年3月—2013年4月，完成设备采购及安装工程。5、2013年2月—2013年4月，完成室外总图及环境。项目进度计划安排表详见工程进度计划表附表。第十章项目招标初步方案一、工程概况本工程主要内容包括大堂，大堂综合楼，餐饮综合楼，2号楼，会议中心楼，室外管网及景观环境建造等工程；本项目总工期为1年，拟于2013年11月底完工。二、项目招标范围根据国家发展计划委员会令[2001]第9号令，特编制本项目招标初步方案。招标范围本项目招标范围包括：勘察、设计、建筑工程施工、安装工程、工程监理、主要设备、重要材料等全部实行招标。招标组织形式根据建设项目建设内容不同，采取自行招标和委托招标的组织形式，其中：勘察、设计、监理、主要设备、重要材料采用自行招标；建筑工程、安装工程采用委托招标。招标方式本项目采用公开招标和邀请招标方式，其中：勘察、监理、主要设备、重要材料采用邀请招标；规划设计、建筑工程、安装工程采用公开招标。三、资质要求本项目的勘察、设计及工程监理的资质等级要求达到国家甲级资质。对工程施工方的资质要求是：为确保工程质量和满足进度要求，应选择一级资质的施工队伍承担本工程施工。四、工程招标基本情况本工程招标基本情况及审批部门核准意见表详附表十八及十九。第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算编制依据1、本工程总投资指本次建设固定资产投资。2、本工程方案设计图纸。3、本估算采用投资指标估算法，根据四川省建设厅二0一0年颁发的《四川省建设工程工程量清单计价定额》以及绵阳市市场材料价格调整，并结合本工程实际情况综合测定。4、建设场地的自然条件和施工条件。5、按国家发改委的有关规定，固定资产投资方向调节税按缓征计。6、按国家发改委的有关规定，涨价预备费不计算。（二）投资估算结果根据上述原则，本工程总投资5600万元，具体估算结果如下：建筑工程2000万元安装工程 400万元装饰装修工程 1860万元设备购置 800万元其它工程费 180万元园林绿化100万元营运资金200万元其它费用60万元总投资 5600万元二、资金筹措1、自筹资金三、资金分年度使用计划根据工程进度安排，全部投资使用计划可于一年内安排。详见附表五资金来源及使用计划表。第十二章财务评价一、评价依据及方法根据《建设项目经济评价方法与参数》的有关规定和国家现行财税制度，按照本项目特点，对本项目各项财务指标进行测算和分析，并对项目盈利能力、偿债能力和抗风险能力进行分析，以评价其抗风险能力。二、财务评价基础数据与参数项目计算期本项目计算期取定20年。其中有效建设期1年，经营期19年。基准收益率参照同类项目收益率和银行贷款利率，基准收益率取定为17%。贷款利率银行贷款利率I=6.12%,按可能得到的贷款渠道预计。4、税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税、教育费附加、交通建设费附加税率分别为为7%、3%、4%；企业所得税税率为33%；盈余公积金按10%提取。三、经营收入分析蓝天国际假日酒店收入来源主要有客房收入、餐饮收入、娱乐及其他收入，具体计算如下：1、客房收入：（1）平均房价的确定蓝天国际假日酒店建成后，标间的平均价格为200元/间，项目建成后，景观等基础设施条件的优势，酒店的内外装修和室内配套设施的完善，都将使酒店的品质得到极大的社会认可，参考类似酒店并结合绵阳市的实际情况，综合确定蓝天国际假日酒店标间的团体平均价格为200元/间.天（优惠后），散客的平均价格为260元/间.天（优惠后）。（2）标间数量及入住率蓝天国际假日酒店客房数量为100间，考虑季节等因数的影响，酒店平均入住率按70%确定。（3）客房平均年收入蓝天国际假日酒店是以政务、商务、会务接待为主，旅游接待为辅的酒店，因此，初步估计团体客人占客人总数的80%，散客占客人总数的20%，则客房平均年收入为：平均：200元/间.天×100（间）×70%×365（天）=511万元2、餐饮收入根据其他同类酒店的经营数据，及蓝天国际假日酒店的餐位并据此估算餐饮收入，蓝天国际假日酒店餐位数量共计1270个，人均消费60元，上座率按30%平均：1270*2=2540*30%=762*60=45720*365=1668.78万元根据上述分析，蓝天国际假日酒店建成后平均就餐人数为390人，平均消费为60元/人1/餐，4、娱乐收入根据蓝天国际假日酒店建设的娱乐设施和结合其他酒店的娱乐收入初步估计项目建成后娱乐收入为每年270万元。5、其他收入其他收入主要包括会务等收入，初步估算为每年100万元。四、年成本支出预测职工工资及福利项目建成后，预计项目建成后职工人数将达到172人，职工工资及福利平均按1.9万元/人.年计算,则全年职工工资及福利为：172（人）×1.9（万元/人）=326.8（万元）2、水、电、气费估算年水、电、气费为：18+60+37=115万元年收入估算表。餐饮收入1668.78万元*52%=867.76万元客房收入511万元*65%=332.15万元康乐收入270万元会议其他收入100万元合计总收入2549.78万元合计年毛利润1569.91万元年支出估算表工资支出326.8万元水电气支出115万元工商税务支出130万元其他支出300万元土地使用支出200万元资产折旧1.5%=370万元合计总支出1441.8万元估算年利润为128.11万元估算年利润率24%七、结论根据财务评价，该项目的全部投资回收期为19年。第十三章社会效益评价蓝天国际假日酒店作为绵阳市重要的政务、喜事宴会、会务、商务、接待中心。其社会效益主要体现在以下几方面：圆满地完成政务接待任务，接待水平逐步的提高和优质的服务，努力打造绵阳市南大门的窗口形象2、有利于提升绵阳城市形象并促进绵阳旅游业的发展绵阳市作为四川省第二大城市，近年来，前来绵阳投资参观旅游的境外、港澳台地区和国内其他地区的人员越来越多，投资者和游客对服务水平和服务设施的要求也越来越高，因此，蓝天国际假日酒店的建设工程有助于提升绵阳城市形象，提高服务水平，达到改善投资环境和旅游环境的目的，从而促进绵阳市社会经济的发展。3、有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定蓝天国际假日酒店建成后，将为社会提供200余人的就业机会，创造税收130余万，在当前就业形势不容乐观的情况下，这也有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。第十四章研究结论与建议根据绵阳市酒店业的现状，我们已经详细分析考察了绵阳市的酒店餐饮市场，蓝天国际假日酒店的建设必要性，并就该项目的基本定位、拟建规模、建设条件、建筑方案、项目组织机构、工程进度、财务评价、社会效益等方面进行了评价。通过上述分析，我们认为，蓝天国际假日酒店建设工程已经具备了一定的建设条件，资金筹措方案可行，建设方案合理、财务评价指标可行，我们认为该项目的建设是可行的，建议建设单位按照基本建设程序，加快前期工作进度，争取项目的顺利实施。目录一、 项目可行性研究总述 11．项目基本情况 11.1项目名称 11.2项目运营模式 11.3合资公司股权比例 11.4合资公司经营模式 11.5我司经营角色 21.6项目的实体依托 22．项目合作单位 32.1蓝海公司 32.2海南泰通达 32.3北京大慧 32.4三家公司的关系 33．项目合作背景 44．项目的必要性 45.项目投资预算以及财务评价 55.1项目投资预算 55.2财务评价 56.项目主要风险 57、项目编制依据 68、项目可行性研究结论 6二、项目合作必要性 71.有利于促进我司扭亏和持续健康发展。 72.可以充分发挥博鳌公司在海南当地的优势。 83.项目符合海南省“十三五”发展规划 84.项目可以充分利用海南独特的海洋资源优势 95.项目符合集团“一带一路”战略发展方向 96.项目有利于发挥集团内部物流业务的协同效应 107．项目有实体交易平台作支撑和补充 10三、行业和市场分析 101.国内外大宗商品交易市场发展现状 101.1相关名词定义 101.2相关市场发展过程 111.3国外大宗商品交易市场发展现状 121.4中国大宗商品交易市场发展现状 121.5海南大宗商品交易市场现状 142、水产品市场发展现状 162.1全国水产品市场现状 162.2海南水产品交易市场现状 173.本项目市场分析 183.1现货需求分析 183.2现货供给分析 193.3线上交易产品选择 19四、项目合作方案及发展规划 201.项目合作模式 202.公司组建方案 202.1股权结构 202.2时间计划 212.3出资计划 213.公司机构设置 213.1公司治理结构 213.2公司部门设置 223.3人员选聘机制 234.项目退出机制 235.公司发展规划 245.1战略发展规划 245.2经营发展规划 24五、投资及财务分析 251、投资预算及资金筹措方案 252、财务分析 252.1财务评价依据 252.2基础数据 252.3营业收入 262.4税金及附加 262.5总成本费用估算 262.6利润与利润分配 282.7投资现金流量 282.8财务盈利能力分析 282.9敏感分析 282.10财务评价结论 28六、社会影响分析 296.1项目建设将大力促进海南渔业产业化的进程 296.2项目的建设将有利于提高海南水产品的综合生产加工能力 296.3丰富食品供应，改善人民生活 296.4规范市场、增加税收 29七、主要风险和对策 301.系统性风险 302.技术风险 303.经营风险 314.管理风险 315.竞争风险 326.政策风险 32八、可行性研究结论 33附表 34目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.1.1项目名称 11.1.2项目建设性质 11.1.3项目建设单位及性质 11.1.4项目单位负责人 11.1.5项目建设地点 11.1.6项目建设规模及内容 11.1.7项目建设期限 21.1.8投资规模及资金构成 21.1.9资金筹措 21.2可行性研究报告编制依据与范围 21.2.1编制依据 21.2.2研究工作范围 31.3研究结论 3第二章项目建设的背景和必要性 42.1项目建设背景 42.2项目建设必要性 62.3项目建设的可行性 82.3.1宏观政策面 82.3.2资金筹措的可行性强 82.3.3外部配套条件好 8第三章项目建设条件 93.1项目地址自然条件