某地产项目商业定位及招商策略报告

2013年4月10日谨呈：河源宝晟投资发展有限公司河源宝晟城项目商业定位及招商策略报告

本项目工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开发商要求，将《项目招商策略报告》内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三部分内容：工作成果项目整体工作内容第一阶段45天营销目标和战略推广执行营销活动策招商阶段划分招商流程工作计划表项目总体定位市场调研及分析招商策略租金策略合作模式推广策略案例研究形象定位主题定位客户定位业态定位宏观经济背景城市规划发展战商圈发展调研区域市场调研客户问卷调研商家需求调研第二阶段工作说明：30天调研及分析说明：实地调研与踏勘调研内容：……项目面临的市场竞争项目客户需求研究……调研区域：河源市区滨河新区周边区域……商家访谈访谈对象：……未进驻商家38家已进驻商家5家问卷调研调研方式：定向投放和街头拦访……针对问题：消费偏好消费能力消费习惯消费者属性……参考数据专业数据库：……智信恒业数据库……政府数据库：河源统计网河源国土资源网河源统计年鉴……相关专业网站：河源房地产信息网赢商网……工作说明：从城市发展的高度解读项目背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有针对性的分析，为项目商业整体定位提供市场依据。河源东城·首席时尚中心一个中心，点亮一座城市辉煌>>发展目标>>项目现况>>核心问题>>应对思路核心问题1一、项目整体发展目标36万平米·河源东城·一站式时尚中心——大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目10万平米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发品牌影响力。拔高整体价值和形象带动住宅销售积累商业管理经验培养丰富开发品牌突破现有格局全新定位破位二、项目面临的核心问题项目诊断10万平米总商业体量规模大，具有规模效应商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工，定制化可能性小，不利于招商工作所在片区人口偏少，提振商家信心难度较大前期缺乏清晰定位，商业价值挖掘不够，目前进驻商家经营状况一般项目现况二、项目面临的核心问题“位于城市发展的主动脉，引领区域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合体”企业品牌核心问题4维分析模型

区域明显缺乏商业氛围，当前人气导入有限，需要细心培养、引导。

整体定位不清晰，主题性不强，对客户吸引力有限。

宣传力度较弱，形象输出渠道缺少，客户关注度较低。

项目目前影响力有限，暂时无法通过品牌资源提升商业经营能力。区域氛围营销推广项目定位项目诊断外部空间环境经济背景产业环境商业环境各利益方需求消费者需求商家需求发展商愿景内部资源环境商圈界定地块商业价值商业SWOT分析案例研究百事达·喜荟城COCOPark商业定位定位研究业态研究招商策略三、问题应对逻辑说明：2外部环境分析>>城市宏观分析>>城市产业分析>>城市商业格局研究>>外部环境总结客家古邑万绿河源粤北生态文化名城城市名片中国绿色经济十佳城市最具发展潜力金融生态市中国十大特色休闲城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家信息化试点城市国家电子信息产业基地广东省文明城市等国家卫生城市一、城市宏观分析→河源位置：河源市位于广东省东北部，东江中上游，是客家人的主要聚居地之一。东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，城市三面环水。下辖一区五县，常住人口300万。→战略要地，枢纽城市：河源作为广东东北门户城市，占据三省通衢战略位置，成为粤东北枢纽型城市。→珠三角城市群粤北核心组团：河源市距广州198公里、距深圳163公里、距东莞183公里、距汕头396公里。是珠三角粤北组团核心城市之一。1、河源城市概况河源200公里内畅达广、深；作为珠三角城市群的核心城市之一，生态资源丰富，已经成为珠三角后花园名城之一，并占据战略枢纽位置。一、城市宏观分析河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要发展轴，是承接广深产业转移核心区域。一、城市宏观分析2、区位及交通河源已成为粤东北陆路交通枢纽，是连接珠三角与长三角的“黄金通道”和桥头堡。陆路交通：河惠高速、河梅高速、粤赣高速、广河高速及未来汕昆高速、大广高速汇集河源交通网；205国道、105国道贯通全市；铁路交通：南北大动脉京九铁路贯穿、广梅汕铁路并轨；航空交通：白云国际机场河源城市候机楼于2012年12月28日正式开通，实现无缝对接。水运交通：东江水运上至龙川，下通惠州、东莞、广州。河源火车站粤赣高速汕湛（广河）高速河惠高速京九铁路205国道河梅高速本案一、城市宏观分析河源国民经济发展势头强劲，发展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业发展的前提和基础。3、经济概况一、城市宏观分析2012年河源全市实现GDP615.26亿元，比上年增长11.6%，增速排全省第5位。河源2012年经济增速比全国、全省分别快3.8%和3.4%。预计2015年人均GDP将首超4000美金。在粤北四城中，河源宏观经济总量因行政区域和人口因素不占优势，但经济发展势头最为强劲，宏观经济增速连续多年保持两位数增长。河源城镇居民收入和购买力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来河源经济将继续快速发展，居民消费潜力良好。2012年河源城镇居民人均可支配收入增幅超过12%，达16520元。城镇居民收入保持快速增长态势。截止2012年年末，城乡居民储蓄存款余额416.29亿元，增长14.2%。2012年河源全市社会消费品零售总额增速超过13%，继续保持连续多年的两位数速度增长；总消费金额首次超过200亿元。3、经济概况一、城市宏观分析用地规模：中心片区远景城市建设用地面积达到40平方公里，包括东埔、老城和江东组团。人口规模：中心城区人口约30万（户籍人口）常住人口35万，2020年规划中心城区人口50万。人均居住面积：2005年人均居住面积27㎡；2012年人均居住面积33㎡。规划方向：东拓西控，南北整合，中心提升。发展趋势：城市整体呈带状发展，“产业往南，商住往东”格局确定。4、城市整体规划一、城市宏观分析中心城区形成“一带、两轴、三片、四廊、六组团”的“舒展的紧凑型”带型组织机构。本案河源经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速发展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业发展氛围向好。1、十二五规划及产业结构二、城市产业分析十二五规划：到2015年全市生产总值达到1000亿元，年均增长15%以上。工业主导地位进一步增强。2012年三大产业结构为12.7:51.9:35.4，相比于2008年的13.4：54.9：31.7，第三产业上升3.7%。河源工业主导的经济结构较为突出，第三产业由于旅游产业的快速发展，占比则持续上升。休闲旅游产业已经成为河源国民快速增长主要经济点之一。2012年年末，规模以上工业企业382家，其中年产值超10亿元的工业企业19家。矿产冶金、饮料制造、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业实现工业增加值187.8亿元。重要产业规划及实施方向：广东省手机生产基地、新兴高端制造基地、绿色农副产品生产加工基地、优质饮用水资源开发基地、生态旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投资拉动GDP增长比例低于50%，第三产业发展占比持续上升，城市经济驱动结构健康，走势良好。商品房市场需求旺盛，成交量价快速攀升处于快速发展阶段。2、固定投资及房地产业二、城市产业分析2012年固定投资278.59亿元，占全年实现GDP比例为45.28%。2012年河源房地产投资额为67.13亿元，同比增速14.20%，其中2011年房地产投资因调控政策效应出现大幅增长（同比增速达153.7%），2012年回归正常。2012年全年房地产销售面积128.25万㎡，成交金额50.2亿元。全市商品房成交均价3914元/㎡。河源将旅游产业作为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和餐饮业相关行业发展，批发零售业则继续保持稳定高速发展态势。3、旅游及批发零售产业二、城市产业分析2012年河源旅游总收入进入爆发增长阶段，达到132.42亿元，同比增速达到116%，实现总收入翻番。2012年住宿餐饮收入达到18.36亿元，同比增速达到28.2%，商务和旅游产业带动该产业高速增长。2012年全市已评定星级饭店23家，其中五星级饭店1家，四星级饭店2家；A级景区8个，其中4A景区4个。批发零售产业继续保持平稳增长，2012年全市批发和零售业零售额达191亿元，增速达13.3%。当前河源现有商圈主要分布在老城区，以大型购物中心为代表。城市整体商业格局朝东拓展，东城（CBD区域）板块商业中心崛起，代表城市商业发展方向，将改写河源整个商业战略版图。现有商圈：翔丰广场商圈、广晟商圈、广百商圈、丽日百货商圈；主要分布在中心城区，经营方向为百货零售，业态较为传统，整体缺乏特色经营；普遍存在交通配套不足，存在升级换代潜力和需求。新商圈崛起：以坚基和本案商业为驱动核心，形成圈河源商业规模最大、定位最高，开发理念最先进的新中心商圈，包括本案在内将共同提振区域价值，奠定东城商业板块在全城商业版图中的标杆地位。三、城市商圈格局研究1、现有商圈概况河源东城新商圈广百新一城商圈广晟广场商圈翔丰广场商圈丽日广场商圈三、城市商圈格局研究2、商业发展研究→现有商圈相对分散并形成互相竞争局面；→目前河源尚缺乏真正意义上的大型购物中心并提供一站式购物体验，难以满足河源市民日益提高的消费需求；→各商圈格局均以单个购物中心为核心，辐射能力较弱，服装、数码、电讯、中西餐饮、KTV、院线等业态混杂，环境一般；→现河源市范围内尚缺乏个性鲜明的以休闲、娱乐、餐饮为主要业态集群的商业街区。广百新一佳广晟广场翔丰广场丽日广场红星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里河源现有商业发展格局未能突破主城区的传统格局，未能形成集群。商业业态和购物空间缺乏新意，一站式MALL或主题购物街区稀缺，传统百货及购物中心面临升级换代趋势；商业街区在综合环境、规划、业态等均有较大提升潜力。三、城市商圈格局研究3、代表性购物中心从翔丰到丽日，代表着河源商业购物中心发展水平的逐步提升；“综合超市+百货零售”组合传统常规，体量均在2-3万㎡以内规模有限；新商业中心逐步引入一线理念，注意空间优化和购物环境。→第一代购物中心：广百经营状况较佳，周边环境一般，配套不足；人流动线缺乏引导，内部空间舒适度一般。→第二代购物中心：翔丰商业广场位于老城区核心地带，人气最旺。采取建筑主楼加辅楼和商业街的建筑组团形式，空间丰富，但经营业态多为基础品牌且集中略显单一，周边交通较为换乱，车位配套严重不足。→第三代购物中心：丽日购物广场开业最晚，比较注重购物空间优化和人流动线设计，业态档次稍高。备注：以上购物中心划分是按照商业主体规划理念、空间形态和业态组合标准界定，非按照其开业时间先后顺序。翔丰广场丽日广场广百新一城广百新一佳广晟广场翔丰广场丽日广场三、城市商圈格局研究4、购物中心竞争格局红星西路建材街2.3公里1.5公里1公里2.3公里传统商圈竞争相当激烈：四大购物中心直面竞争，均位于中心城区3公里核心商圈辐射范围内，经营业态和档次定位同质化度高，均以大众基础品牌为主，缺乏时尚和特色品牌。河源东城新商圈传统商圈内休闲、娱乐、餐饮业态呈点状分布，KTV、咖啡、足浴、影院、知名品牌餐饮及特色餐饮等业态主要围聚在四大购物中心，整体布局疏散，未能集群形成规模效应。5、未来商圈代表坚基商业中心：→项目规划用地23.8万平米，总建筑面积80多万平米。其中商业部分占地面积为14.3万平米，建筑面积近60万平米；该项目分三期开发，计划六年内建成。→该项目整体定位较高，涵盖大型购物中心、国际购物街区、高档公寓、甲级写字楼、星级酒店。目前处于首期施工阶段。→地处CBD核心区域，是政府重点工程。整体规划水准高，将成为整个河源市最为高档的一站式购物中心。三、城市商圈格局研究定位高，规模大，设计理念先进：将依托80万㎡坚基商业中心及本案10万㎡时尚商业中心，未来将形成河源最具标杆性的东城新区商圈，树立河源新一代商业标杆。河源国民经济发展势头强劲，良好的经济基础和发展势头将逐步带动居民消费需求的持续提升，有助于城市商业贸易环境的持续改善。◆经济环境四、外部环境总结◆产业环境◆商业环境河源承接广深产业转移的基地效应凸显，已经形成工业为主导的产业结构，同时生态旅游休闲产业全面崛起，对外辐射能力持续增强，带动相关服务业进入爆发式增长。城际、省际等完善便捷的交通畅达三省，河源依靠优美环境和交通枢纽战略位置，加速融入珠三角城市群，作为珠三角后花园生态名城具有号召力。◆城市环境城市居民收入快速增长推动购买能力持续提高，消费也存在升级需求；现有商业发展传统，新商业正朝着休闲化方向发展，商业格局嬗变产生了全新的发展机遇。3内部环境分析>>地块区域分析>>地块本体分析>>商业属性界定>>核心价值提炼项目地处中心城区东部，是城市规划发展的主轴方向，河源重点发展区域。该片区市政建设重点投入，片区发展势头加速推进，板块崛起呼之欲出！1、区位概况→项目地处城东板块核心片区，是河源城市发展主轴方向和重点建设区域。→该区域定位为综合服务功能区，集休闲度假、商贸物流、房地产、滨江商务等生态产业为主。本案一、地块区位分析城市向东主轴门户，中心价值全面崛起老城区板块沿江-江东板块越王大道东城CBD板块东城（东源板块）中心区板块河源坚基商业中心本案二、地块区位分析基于城市发展方向的区域价值：新城崛起，代言未来！与CBD整体融合为一体。项目所处区域紧邻河源市CBD，交通便利；位于东城桥头堡位置，门户价值凸现；项目位于东城成熟中心区域，行政中心、教育中心、同时兼备休闲中心、商业中心；所在东源区域为河源开发热点区域，各项交通配套完善可快速导入市区消费群；区域内目前尚缺乏核心商业集群，本项目为区域第一个成熟地段大型集中商业项目。承接CBD板块并互为辐射、互为提振，东源正加速与主城区融合；城市肌理快速重组，将消抹一切行政板块界线！二、地块区位分析区域已有雅居乐、碧桂园、深业、坚基等本外地众多知名品牌开发商进驻。全市标杆性高端物业环绕周边，如深业塞纳湾、碧桂园、鸿大城、雅居乐花园、东江首府等。265134134562越王大道本项目7主城区住区价值认同度高，已成为河源主流置业片。二、地块区位分析2、区域认同度项目总工分五期开发，总建筑面积36万㎡；商业总规划体量8万㎡。三期配套建设有政府会议中心。商业为1-2层裙楼格局，四周均临道路。全盘规划住宅总套数2300余套，预计入住业主总人数近7000人。目前一至三期已基本售罄，即将推出四期、五期推出销售。三、地块本体分析三期一二期四五期具标杆影响力的品质大盘，8万㎡巨量商业规模，区域商业中心位置难被撼动。1、商业规模客家文化公园越王大道赣粤高速东源入口老城区沿江路大学城东江画廊风景区项目可到达性高，多条城市交通干道交汇，周边道路密集，各项交通十分便利。本案2、交通条件建设大道河源站新河大道205国道→中轴主干道，中心城区客流外溢的主要交通通道：经越王大道3分钟直达坚基商业中心（CBD），8分钟路程直达市政府（中心城区）；→便捷出入省级交通：距离205国道2.7公里，距离赣粤高速东源入口3.5公里，距离京九铁路河源站8公里，3-8分钟分钟内进入省级交通；→未来快捷交通：沿江路修通后，3分钟直达老城区。三、地块本体分析3、物业规划一二三期四五期三、地块本体分析一二三期与四五期为道路分割，商业均为1-2层裙楼商业。规划形成两条商业街区。37地块东侧：紧邻东源最大的城市公园及东源县政府；地块南侧：对临东源中学，往西为霸王花小区。地块西侧：规划市政道路以及东源县部分行政事业单位。项目北侧：东源小学。三、地块本体分析4、地块四至一二三期四五期东源第一小学东源公园东源中学霸王花小区东源县政府东源人民医院市政公园尽在咫尺，如何与公园有效互动做足文章，又不致人气分散，减少交通环岛本身不足，是本项目营造商业氛围的关键。本项目东源县政府东源广场东源中学东源小学东源人民医院东源县第一幼儿园东源核心片区（本案）客家文化公园CBD赣粤高速老城区大学城东江画廊风景区1、紧邻东江画廊风景区和东江，生态环境优美；2、医疗、交通、教育、医公园、商业等各项配套设施完整；3、周边汇聚了东源县各主要行政机关单位。河源坚基商业中心5、地块周边配套三、地块本体分析→地块四面均临道路，客流导入无障碍。102路公交于项目门口设站，利于拓展对外辐射。→临近广场沿线自然展示面达250米，无高大树木遮挡，同时紧邻项目规划主入口，商业展示面条件佳。→地块东侧紧邻行政大道，是东源主要干道，展示面佳，不足在于政府单位人气较少；→西侧和南侧紧邻学校，次级干道同样具有较好展示面；→广场环岛交通车流速度较快，需要进行弱化。250米6、展示条件102路县政府站行政大道三、地块本体分析项目展示条件佳，重点利用朝向公园的宽度展示面，确立商业形象。→多个道路框定金边银角形成价值依托，使得项目商业街区整体价值较为均衡；→右侧临近东源广场，视野开阔，昭示性强，广场聚拢人气，商业价值最优。→西侧正对小学，学生及儿童类消费需求旺盛，商业价值次优。250米7、价值研判102路县政府站行政大道AABBBBCCD评估等级示意商业街内部商业价值相对均衡，临近公园和商业街区主入口综合价值最高，是项目未来商业主要形象展示面和人气聚集地。三、地块本体分析1、项目战略使命项目使命：本项目主打差异化定位战略，将与坚基商业中心形成东城双重商业中核，带动片区综合价值上行并圈定城市新商圈形象，进而圈定河源商圈东城

“双核”战略版图。四、商业属性界定→传统商圈之外，目前河源整个东城板块缺乏一个真正成熟的商业中心。城东板块居住的人群仍然只能就远到传统中心商圈进行购物。→本案商业开发体量具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成河源东城首席时尚商业中心，可就近辐射片区乃至全市范围中高端人群进行消费。→目前河源商业板块缺乏真正意义上的娱乐休闲主题型大型商业中心。市场空白：目前区域缺乏大型成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，对外影响力相当有限，无法发挥新商圈崛起的扛鼎作用；开发规模：本项目自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；人口因素：区域内开发楼盘较多，政府规划到2015年，区域内入住人口目标达到16万人。2、项目区域商业格局研判四、商业属性界定。3公里核心商圈范围内，无直接竞争对手。本案所在片区已经成熟，交通、教育、公园景观、行政单位、医疗等综合配套完善。本案一二三期已经建成入住，商业已自成中心，同时具有良好市场口碑。周边开发楼盘品质较高，未来沿江路3分钟畅达市中心，后劲足。商圈界定：“城市新区中心核心商圈”形象呼之欲出。3、项目商圈属性界定四、商业属性界定五、商业SWOT分析SWOT优势（Strengths）劣势（Weakness）机会（Opportunities）威胁（Threats）成熟地段，配套完善；8万平米商业具有规模效应；提前规划定位，对接市场需求。目前片区尚缺乏人气支撑；目前认同度达不到预期，需要持续推广植入，培养认知。片区开发持续向好，城市战略版图东移全城关注；以坚基为代表的代表性项目共同发声，带动片区整体价值认同度走高。可能的后续调控政策风险；地块周边其他项目商业入市直接竞争。发挥优势，规避劣势利用机会，转化威胁联合发声，深挖城市东移话题，强植新商圈形象。组合核心概念，倡导新理念和全新的商业体验。用实景说话，软环境搭台力引主力商家共唱大戏。合理定位，避免与直接竞争项目正面交锋。把握市场需求，以精准定位弥补现有不足。东城CRD：唯此36万㎡醇居时尚综合商住区六、核心价值分析城市东移：人口外溢板块腾飞价值兑现提速先外后内的核心价值体系组合：消费升级：30万河源人消费习惯升级换代立足城市趋势，战略突围；放眼未来，放大前景预期；衔接CBD，倡领CRD。CRD：（RecreationalBusinessDistrict）：以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、休闲等）集聚的特定区域，三大核心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功能。区域形象细分——河源真正的CRD：公园体验一站式的吃、喝、住、玩、乐、游综合服务区→旅游集散功能：紧邻东江画廊风景区和客家公园，对接万绿湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能：东源广场，尽在咫尺的市政公园。→综合商务功能：区域内唯一8万㎡大型成熟集中商业，提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮街区体验；→品质居住功能：36万㎡综合商住区，出则繁华，入则安宁，自在、闲适；→政务功能：周边密集分布东源主要行政单位，带动会议、餐饮等相关政务功能需求，本项目内社会议中心，可无缝对接。六、核心价值分析CRD价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者，宝晟城与国际领先LSC商业如出一辙。五、核心价值分析建筑精神契合：Lifestyle购物中心建筑形态是开放的易趣空间型商业街区核心资源依托：公园借题核心实施载体：差异定位＋河源全新生活主张商业灵魂契合：引导河源人由传统消费模式向休闲“生活方式”倾斜各方需求分析4>>消费者需求分析>>商家需求分析>>开发商需求分析>>各方需求总结一、消费者需求分析调查方法：街头问卷拦访，定向投放访问客户：河源市市区居民

大学城老师东源县居民调查方法访问人员样本量及甄别条件时间安排街头拦访问卷样本：200份，实际回收192份，有效问卷156份。甄别条件：受访者在18岁以上调查时间：2013年04月13-18日消费者调查1、受访消费者主要特征一、消费者需求分析受访者性别分布受访者家庭人口数量受访者年龄分布受访者职业特征分布受访者家庭月收入分布受访者生活区域分布问卷分析显示，受访者主要年龄在25-45岁间，家庭人口以4-6人居多，反映河源人观念上注重家庭。职业以私企业主和自由职业居多，家庭年收入4-8万元较为密集，生活区域集中在市区、河源乡镇及其他，分布相对均衡，具有研究意义。2、消费者主要消费习惯一、消费者需求分析到市中心逛街频率通常每次逛街花费时间平均每月在百货商场（不含家电、家居卖场/超市）中购物支出受访者到市中心购物消费的频率较多为每周一次；客单消费额集中在100-500元/每次；通常花费的购物时间集中在1-3小时内，去百货商场购物的频率较多集中在每月一次，其次为每周一次及两到三次间。去百货商场（不包括家电、家居卖场/超市）购物的频率一、消费者需求分析受访者到超市/家电、家具卖场每次消费集中在50-300元范围内；去超市/家电、家具卖场购物频次集中在每月一次甚至很少去，受访者中这类消费场所购物频次较低。受访者外出就餐集中在每周一到两次，平均消费多在10-30以及100-300元/次。每次去超市/家电、家居卖场的花费去超市/家电、家具卖场购物频率平均每周外出就餐次数平均每顿在外就餐花费2、消费者主要消费习惯一、消费者需求分析受访者常去购物场所的首要原因是环境舒适，其次是因为有喜爱的商品以及种类多、价格合理；选择商场首要考虑到的是该购物场所质量是否能保证；而通常购买较多的商品分为生活用品、女装、女鞋、休闲装，购买商品较为基础。3、购物消费习惯选择商品时首要考虑的因素逛街时通常会购买的商品（多选）喜欢常去的购物场所因素是（多选）一、消费者需求分析问卷分析显示，受访者最为热衷的菜系是本地客家菜，其次为粤菜，其他菜系接受度则一般问卷分析显示，受访者在外就餐选择餐厅最为关注的因素是就餐环境以及口味，可见河源人餐饮消费习惯较为保守。4、餐饮消费习惯最喜欢的菜系在外就餐选择餐厅时考虑的首要因素一、消费者需求分析问卷分析显示，受访者陪同孩子选择最多的休闲娱乐方式是逛公园，其次为书吧、室内娱乐活动，选择电影院和外出也占一定比例问卷分析显示，受访者平时在室内/半室内主要的体育活动为羽毛球以及兵乓球、篮球等活动。5、娱乐消费习惯陪同孩子平时主要有哪些休闲娱乐活动平时主要有哪些室内/半室内体育活动一、消费者需求分析6、对本项目看法从受访者对本项目物业的需求来看，客户最接受项目物业分别为百货商场、超市、家居用品，其次化妆品、儿童玩具珠宝也占一定比例。受访者对项目的认知认为本项目适合做舒适性的、休闲、现代、时尚购物中心。一、消费者需求分析6、对本项目看法受访者对本项目娱乐需求主要为健康会所、国际影院、儿童乐园、儿童主题卡通馆等。受访者对本项目的商业需求主要为：美食广场、大型中餐、西式快餐、休闲食品、自助餐。一、消费者需求分析问卷受访者职业和生活区域分布较广，具有样本研究意义。河源人购物需求目前仍然以中心城区购物中心为主，消费习惯以日常生活必需品和基本时尚产品为主，消费方式较为传统，购物频次不高；河源人对于购物中心的购物环境和舒适度逐渐较为注意，相比于特色功能的吸引力而言，价格导向依然突出；河源人外出就餐消费习惯偏保守，以本地口味为主，对其他口味接受度一般，西式快餐接受度稍高。调研反映餐饮消费中占据主流的是大众餐饮，客单消费金额较低，但200-300元/次中高档消费比例也较为可观。河源人平时休闲娱乐方式较少或较为传统，一方面反映出河源商业该特色类业态比较缺乏，无法满足居民需求；同时也说明市场潜在需求较大，可以加以培育引导。7、消费者需求小结1、商家需求分析说明二、商家需求分析商家需求主要采取电话访问与拜访的形式，根据项目具体情况以及商业经营业态甄选部分商家进行。访问商家主要信息包括对片区的认知度，进驻意向以及需求经营面积，租金要求等核心因素。本次电话访问商家总共38家，初步表示意向的商家为11家（已经通过邮件发送有关项目的基本资料供其参考）。其中意向较大可进一步跟进的商家为4家，进一步观望的为7家。访问商家业态涵盖百货、超市、院线、餐饮以及休闲、KTV等。60→在38个访问商家中，有意向进驻的为4家，属于观望为7家，现阶段无意向28家。→商家无意向主要原因是暂时无拓展计划，或认为片区成熟度不高，缺乏人气支撑；→商家观望的主要原因是对片区了解不深，但有相关拓展计划，需要进一步考察后进行确定。→访问商家业态为休闲娱乐的是12家，超市6家，百货零售7家，餐饮9家，建材家居2家，其他2家。2、商家访谈细分二、商家需求分析61→明确初步意向商家主要认同片区未来前景，对具体规划和租金较为敏感，不同业态需求面积大小不一，多采取租赁的方式。→商家普遍对项目所在区域人气存在担忧，认为当前人气不足以支撑项目体量，经营需要时间进行培养，未来片区人气趋旺后则整体商业价值将提升认同度；→目前受访商家更愿意实现风险公担，多个商家提出采取扣点或者业绩分成的方式，尤其体现在电影院线和百货，普遍愿意采取扣点形式；→国际连锁品牌实力雄厚，更愿意采取租赁的方式。3、商家访谈概况二、商家需求分析4、代表性商家——电影院线二、商家需求分析金逸院线成立于2004年，处于中国电影院线五强（票房）的地位。截至2012年8月为止，金逸股份旗下的金逸院线共有108家影院，除金逸股份直接投资的80家已开业影院外，还包括28家加盟影院，经营区域跨北京、上海、广州等30多个城市。4、代表性商家——电影院线二、商家需求分析大地数字影院整体定位中端，经营需求较其他院线更为灵活。现全国拥有直营影院150多家，未来一年将新建280家影院，已进入河源本地。4、代表性商家——超市二、商家需求分析大润发（RT-MART）由台湾润泰集团于1997年创立，中国大润发营业额位居外资零售业之冠。2011年于欧尚合并，拥有大润发和欧尚市场占有率超过沃尔玛，一跃成为国内最大零售商。截止2011年年末，大润发在中国各地门店超过185家。4、代表性商家——超市二、商家需求分析人人乐连锁商业集团成立于1996年，主营业务为大卖场、综合超市（人人乐）和百货（崇尚百货）的连锁经营。截止2011年1月，已在全国开设门店108家。2011年13月人人乐购网正式上线运营，成为中国第一家有实体店支撑的网上生活超市。4、代表性商家——百货二、商家需求分析天虹商场坚持“百货+超市+X”面向大众的中高档品牌业态组合模式，在此基础上根据目标顾客的不同按照“城市中心店”和“社区购物中心”两种模式经营百货商场，策略相对灵活。2012年该公司实现营业总收入143.77亿元，净利5.87亿。4、代表性商家——百货二、商家需求分析成立于1993年，总部位于惠州，民营企业性质。已开设有4家门店，迎接面积10万平米，其中惠州2家，深圳1家，河源1家。主要经营业态为“超市+百货”组合，目前正筹备在广东开设其他分店。4、代表性商家——餐饮二、商家需求分析附：商家访谈跟详表开发商需求三、开发商需求分析2打造河源最具特色和知名度的新生活方式中心，休闲娱乐消费目的地。1整体持有，统一经营统一管理，培养成宝晟集团未来长期稳定的商业经营效益贡献点；注重点商户消费者开发商关注商业周边人气，对项目的差异化概念表示认同对购物产品的丰富性和购物环境要求越来越高；打造领先的重量级商业项目，自持商业为主，控制开发风险利益方对项目的影响商业气氛培养需要特别注意在建筑设计和业态规划、招商经营悉心经营，保证项目开发的高水准制定出符合市场的商业定位，满足消费者多元化的需求，同时注意停车位等硬件配套设施的建设四、各方需求总结案例分析5>>案例选取原则>>案例分析>>案例启发一、案例选取选择从项目区位、商业体量、区位条件以及基本价值等方面考量，与本项目契合度高，具有较高的借鉴意义。从项目商业定位清晰、业态组合落位合理，经营良好，经市场验证并获得成功，可以为本项目提供操作借鉴性。甄选出深圳罗湖喜荟城以及COCOPARK商业模式研究作为借鉴。次级商业中心新区中心或中心商圈边缘10万㎡以内区位商业规模商圈级别业态特色餐饮、休闲娱乐喜荟城COCOPARK模式裙商综合体参考业态组合汇聚人气案例选择依据百仕达乐湖是深圳百仕达集团百仕达花园第五期。位于罗湖太宁路北侧东乐路以西爱国路以东，靠近东湖公园，是一个集休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，体育健身，酒店办公楼等多功能于一体的建筑综合体。物业组成：该项目占地面积4万余平方米，总建筑面积超过30万平方米，商业建面4万余㎡。包括：四栋32-34层的住宅楼；裙楼商业—喜荟城；一栋代建的34层的酒店、写字楼。◆项目概况百仕达乐湖二、案例分析——喜荟城居住氛围浓厚：喜荟城位于罗湖百仕达片区，周边主要被住宅小区围绕，居住氛围浓厚。交通便利：项目位于太宁路上与爱国路交汇处，周边道路四通八大，附近有多条公交线路；规划建设中的3条地铁线——3、5、7号线纵横交汇。◆项目概况二、案例分析——喜荟城商业定位——喜荟城在罗湖以区域型生活购物中心的型态出现，与传统的人民南、东门、地王“金三角”形成了很好互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主一次形成梯形互补。目标客群——喜荟城以服务于区域性家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中产消费者假日购物休闲、提升生活品质的需求。喜荟城的出现，正好填补了罗湖在次级商业中心上的空白，补齐了“罗湖东”这个优质居住片区的“商业短板”，使罗湖商业格局更为完善和合理。经营特色——以时尚、亲子、美食为三大主题，设计中加入艺术潮流元素。◆商业资料二、案例分析——喜荟城喜荟城采取“主力店+专门店”的门店组合形式餐饮：汉拿山、星巴克、满记、黄记煌、毛家饭店家居：全棉时代、你可居、服装：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levi’s、NIKE、CONVERSE、CROCS、护理/药品：屈臣氏、二天堂、丝域养发馆童装/玩具：翻斗乐园、成长脚印、喜洋洋吉之岛：日本永旺集团下属公司，是日本及亚洲知名的百货零售企业。洲立影城：香港洲立影院，配备有5个高档次影厅、500多个座位。圣丰城酒家：创于06年，主营“精美点心、经典粤菜”，粤菜经典品牌。西湖春天：连锁餐饮企业，创建于二十世纪八十年代中期，经过二十余年不断发展，创立了“西湖春天”、“江南厨子”、“江南味道”三大品牌，完美美容：五星级连锁美容纤体中心。GSD纤体塑身馆喜荟城其它重要品牌喜荟城主力店铺：◆业态组合二、案例分析——喜荟城主力店面积喜荟城主力店总面积约10570平方米，占总建筑面积的比例约25.9%，占总实用面积的39.2%。主力店较多，规模不集中，其中最大的是吉之岛，约5766平方米；由于自身区位条件良好，覆盖罗湖大部分住宅名盘的居民人气旺。喜荟城的业态比例中，休闲娱乐的比例相对较低，零售业，餐饮的比例较高。◆主力店情况二、案例分析——喜荟城一层平面图1层主力店与名品店结合分布，多为大众型餐饮及中高档服装类店铺，有利于聚集人气。品牌：喜荟城一层主要分布的品牌有圣丰城、汉拿山、面点王、满记、G2000、BASICHOUSE、ochirly，Levi’s、NIKE、CONVERSE、SELECTED等；定位：多为中高档品牌，符合项目定位，树立社区型家庭购物中心形象。布局：主力店及餐饮类品牌店主要分布在尽端处，多为靠近太宁路一侧，有利于聚集人气，拉动人流平面流动，提升铺位整体价值；重要服装类重要品牌店主要分布在中间段。客群：该层主要以20-35岁的年轻消费人群为主；主出入口主出入口主出入口主力店圣丰城餐饮餐饮餐饮餐饮购物中心的左边由于为地下室，为尽端，人流量较差，把主力店圣丰城酒家放于此，吸引人流，提升这边的铺位价值。把快餐店放于主入口，集聚人群，带动内部商业发展，并更好的突出项目的整体定位。备注：由于地面的高低，不平整，黄色部分为地下室、深红色部分为地上，即购物中心的一层高低◆业态分布二、案例分析——喜荟城品牌：二层主要分布有吉之岛一层、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、银行等；吉之岛一层主要为超级市场、家庭用品、小家电、个人护理品、茶酒等。定位：基本上都是国内外大众品牌，延续中高档品牌，形成连贯性；客户向上延伸。布局：餐饮和重要品牌店主要分布在两端节点和中间节点，拉动人流平面流动；电影院放于中庭广场正上方，昭示性较强，提高整个购物中心在消费者心目中休闲娱乐的分量；银行复式，使二层本身地段最差的铺位，能实现价值最大化；客群：二层的客户主要是25-35岁之间，是喜荟城的主力消费客户群体。2楼的特色主要是吉之岛、洲立影院、餐饮、时尚女装结合分布，引导人流平面与上下流动。洲立影院西湖春天吉之岛餐饮餐饮餐饮餐饮银行二层平面图◆业态分布二、案例分析——喜荟城品牌：三层主要分布有吉之岛二层、洲立影院、完美美容、GSD纤体塑身馆、反斗乐园、你可居、全棉时代、黄记煌、毛家饭店等；吉之岛二层主要为中档男女服装、男女鞋包、餐饮等。定位：主要品牌大多延续中高端大众档次。布局：本层多为美容美体、餐饮、家庭生活和儿童类品牌店，品牌性较强，客户主要为目的性消费者，使本身相对独立的店铺，得到价值提升；同时拉动人流横向移动。客群：主要是25-40岁之间的家庭消费者者，以女性为主。3楼主力店与餐饮结合分布，以美容美体作为主力店，完善业态结构，本层分布较多家庭生活、个人护理、儿童类品牌店。洲立影院吉之岛餐饮美容美体反斗乐园个人护理、娱教中心餐饮三层平面图◆业态分布二、案例分析——喜荟城COCOPark,深圳唯一公园情景式购物中心，CBD板块新兴商业代表。由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店群，并与中心城通过地下连城广场共享商业人流。COCOPark是深圳最具时尚气质的购物中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，总建筑面积85000平方米，共五层，拥有200余家国际国内知名品牌。COCOPark拥有6000平方米的全敞开下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市休闲娱乐主题。二、案例分析——COCOPARK模式打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。目的:迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。二、案例分析——COCOPARK模式二、案例分析——COCOPARK模式清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位；立足周边消费群的基础上，对外辐射。以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。定位启发三、案例启发主力店在各层结合分布，且每层的主力店业态不同。可以从垂直方向完善业态种类，拉动人流垂直流动。餐饮直接带动人气，应均匀分布在各层之间，多分布在两端以及中间节点处。主要为中高端品牌，便利性餐饮及饮料咖啡等主要分布在1F昭示性强的位置，有利于聚集人气，营造氛围。除主力店以外，重要品牌店主要分布在各层两端节点和中间节点，拉动人流平面流动。从类别分析，同类业态以及同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。礼品/饰品/钟表类商品分布在单层平面中间，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，档次中高端。业态分布启发三、案例启发商业定位6>>商业定位考虑因素>>商业定位>>商业主题定位>>商业客户定位>>商业业态定位大型综合商业商业街大型专业店餐饮休闲娱乐大型综合超市一、商业定位考虑因素一站式的综合性多元化生活时尚中心，打造出能代表河源市整体商业形象的商业购物公园结合商业步行街的融合产品，符合商业的发展方向案例研究自身状况利益方关注点外部环境可以满足开发时尚购物公园的基本条件借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心商家和消费者对时尚商业中心的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景城市商业的发展水平，为商业的发展提供了机遇和空间一、商业定位考虑因素区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，休闲娱乐和+休闲娱乐功能方向的项目缺乏，存在明显的市场空白。休闲娱乐购物专业化（=有限品种）一站式购物（=品种齐全）坚基商业中心农批市场国美广百广晟百货丽日市场空白点建材批发市场日用品市场一、商业定位考虑因素翔丰百货特色化、现代化、时尚化是打造的竞争优势，差异化是核心竞争策略！一、商业定位考虑因素92自然的生态环境，营造开放式街区式购物公园特色商业街道形式加以公共广场更多地设置聚集人气游乐设施丰富的文化活动创意零售空间，时尚聚集地

突出儿童主题，成为儿童乐园餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，河源购物天堂1、定位理念二、商业定位强烈的生态感、体验感，打造成为河源市特色鲜明的购物公园；项目在形象、业态组合、商户品牌等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心；努力延长购物中心营业时间，确保餐饮休闲娱乐业态消费需求得到充分释放，填补区域内夜间消费的空白；充分挖掘项目室内或室外的公共空间，在生态环保基础上营造舒适、宽松的氛围，使得消费者留恋往返。二、商业定位——休闲购物生活体验街区新生活时尚购物公园新生活时尚体验中心定位以快速时尚为商业核心理念，将儿童导向的家庭娱乐、品类趋优休闲餐饮概念有机组合驱动，以营造新的趋优型时尚生活方式。二、商业定位新生活时尚购物公园通过将珠宝、饰品、快时尚服装等组团，形成特色集约式快速时尚电影院、以儿童驱动的儿童早教、儿童摄影、儿童娱乐等元素构建项目特有的家庭娱乐时光含快时尚餐饮、中高端餐饮、特色餐饮、食品杂货等子行业快速时尚儿童导向的家庭娱乐休闲餐饮2、概念解读二、商业定位3、核心元素项目核心元素——现代、时尚、生态、体验感，将通过特色商家、公共空间、花园、主题特色和功能分区来体现。从消费者问卷调查中看出消费者对项目的定位为，休闲、舒适、时尚、现代的气质。现代·时尚·生态·体验感河源东城·首席时尚购物公园二、商业形象主力客群以河源及东源县中高端人群为主三、商业客户定位核心消费群：河源及东源县家庭消费群和中产阶级次级消费群：青少年人群边缘消费群：商旅人士及东源旅游人群一级商圈：东源CBD商圈主要消费人群：东源CBD高端白领、商务人士、高档社区住户主要客群特点：22-35岁，教育程度好，高收入，对新事物接受度高二级商圈：河源商圈主要消费人群:(视项目定位而定）此例应为公司白领、学生、年轻家庭主要客群特点：16-40岁，收入较好，追求新兴事物，追求生活品质三、商业客户定位四、商业档次定位采用“适度超前”原则，定位中档商业，部分采取中高端商业五、商业物业定位三期时尚家居中心一二期社区配套中心四五期休闲娱乐购物中心购物（小百货或超市）：主要经营食品类主题超市，特色鲜明，区别于周边项目，突出档次和品质享受。五、商业物业定位时尚殿堂主题购物中心食尚汇餐饮娱乐舌尖上的世界美食，饕餮盛宴食尚汇，即汇聚各地的美食，成为河源餐饮目的地娱乐：设置KTV、足浴、儿童乐园五、商业物业定位时尚

精品步行街店（加强型）打造时尚精品一条街，经营精品、饰品、鞋服、包具等五、商业物业定位有主力店模式无主力店模式需具备条件有一批品牌号召力很强的次主力店进驻，依照目前访谈商家的反馈，次主力店招商难以达到目的如果进行销售，将很难确保后期的良好经营主力店对地段及项目的认可，按照目前的商家反馈，比较理想，引进知名百货主力店的机会很大发挥主力店的带动效应，在销售的情况下，同样可以实现快速招商及后期经营旺场六、4、5期商业物业定位利于提升项目品牌和形象利于营造营销卖点，提升市场知名度利于快速招商及提升高楼层商铺价值主力店租金低，收益较差优劣势分析VS可增加业态的丰富度市场的知名度与影响力难于短时间提升小商户过，增加后期管理难度招商过程可能较长1、考虑因素六、4、5期商业物业定位两大购物广场+一个超市型MALL+特色时尚步行商业街。购物中心本身可延续MALL街的理念，主体分为几块，设置不同主题，形体上给人以精致感，体块间设计舒适尺度商业街，最大限度的将人流引入商业内部，充分挖掘商业价值。商业步行街，主要为河源及区域餐饮、娱乐，时尚购物。购物休闲娱乐餐饮超市型Mall·体验式娱乐中心·特色美食购物＋娱乐休闲＋主题餐饮2、物业定位六、4、5期商业物业定位107面积需求消费频率消费类型多维度分析低层区中层区租金水平1234七、4、5期商业业态规划形象档次51、落位原则本项目以快速时尚为核心商业理念，引领驱动家庭时光、食尚天地、时尚殿堂、时尚儿童中心四个主题模块发展，各模块布局落位遵循杂而有章原则。时尚殿堂以时尚珠宝、饰品、女装、男装、鞋等为主家庭时光以超市、家电等家庭生活主题为主。食尚天地以特色美食，中高端餐饮、休闲餐饮为主题时尚儿童中心以区域及河源的儿童摄影、儿童娱乐、儿童早教为主2、落位规划七、4、5期商业业态规划餐饮零售电影院儿童主题超市/小百货七、4、5期商业业态规划3、一层业态规划珠宝及化妆品、饰品休闲餐饮（如KFC）大堂大堂电影院休闲餐饮儿童主题区零售（鞋）中庭儿童摄影特色餐饮超市/小型百货餐饮零售电影院儿童主题超市/小百货电影院电器/顺电七、4、5期商业业态规划4、二层业态规划美食广场儿童反斗城/早教中庭零售（服饰）儿童服饰超市/小百货儿童摄影5、本项目业态比例从国内多个大型Mall的成功案例，可以得出一个Mall功能业态的黄金比例——”30：20：50“;七、4、5期商业业态规划本项目考虑前期聚集人气，建议加大餐饮比例，将餐饮比例做到24%，超市为20%，零售38%，休闲娱乐18%。项目商业价值最大化原则，尽可能多的划分街铺；所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位；铺位结构要方正实用，减少不规则铺位；铺位开间进深比控制在1：2—1：3之间；规划铺位面积适中，时尚零售面积控制在40平米以内，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高；尽量使大面积铺位划分成小面积商铺，便于后期的招商。铺面化分七、4、5期商业业态规划主通道宽度建议设置在8-10米之间，次通道2.4—3.6米之间，辅通道2米。通道当中设置部分休息椅、绿色植物或建筑小品，打造优雅人性化的购物环境。通道的设计要能够最大限度的考虑项目里面商铺平衡。通道主墙面尽可能采用外墙砖，这样可令人们有漫步室外的感觉。与指引标志结合，在通道交叉部分，要突出指引标志。通道设计参考七、4、5期商业业态规划招商策略7>>商业招商策略>>商业租金策略>>商业合作模式>>商业推广策略一、商业招商策略1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻；B．对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A．厂家优先：厂家直接合作优先引进；B．名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；C．独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；D．特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；E．经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。商家遴选策略：零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主；主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主超市或百货品牌优先考虑广东本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选丽日百货、岁宝、人人乐等；商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%左右,20%为未进驻河源市场的知名品牌，具体见招商执行报告。一、商业招商策略租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和递增率营业免租期租金价格策略132二、商业租金策略综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平市场现有商业租金水平核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况项目租金水平制定的benchmark市场潜在商业租金水平整体宏观经济发展租户访谈结果参考主力店租金范围......本项目租金水平结合项目商业概念和租户落位1、租金水平制定的依据二、商业租金策略结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为35元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，翔丰、女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月竞争楼盘项目：片区周边的市场租金为15-50元/㎡/月；租户访谈：未进驻商家按照目前市场情况1层不含主力店40-50元/㎡/月，二层租金25-35元/㎡/月通过三方面考虑除去主力店本项目平均租金为35元/㎡/月，根据不同租户租期不同，前期可以放宽免租期与装修期的时间，详见招商执行策略报告。二、商业租金策略1、租金水平制定的依据31根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率主力店15~20年次主力店6~10年关键租户2~3年普通租户1年中西正餐6~10年中西快餐6~10年咖啡厅、甜品店、饮品店3~5年2电影院15年儿童早教及摄影中心6~10年KTV6~10年健身房6~10年电玩3~5年服务类租户3年购物餐饮娱乐和服务普通租户合约期限超过1年的，租金年递增率一般为3%~8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3年递增1次，递增率3%~5%合约押金通常为1~2个月租金2、租约年限和递增率二、商业租金策略从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期经营免租期装修免租期制定合理有效的免租期吸引租户

按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业：超市4~6个月，如人人乐、家乐福快速时尚服装服饰类租户3~4个月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常为3~4个月快餐为30天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为3~6个月针对不同租户给予不同免租期：主力店，6~12个月次主力店，6~12个月关键租户，3~6个月普通租户，1~3个月对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽3、营业免租期二、商业租金策略购物中心收益运营成本租户稳定性评分说明合作模式种类品牌自营联营扣点固定租金合作分成股份庞大的运营成本支出成为迅速发展的主要阻碍扣点形式对项目收益贡献最大，需与租户沟通密切租金形式更大程度提高租户积极性，降低运营成本针对大型、行业独特性租户采取的形式虽然得到租户更多支持，但受租户行业特性、操作习惯制约也更大筛选结果91013119135315355534333三、商业合作模式商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性1、合作模式分析双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提要素，我司遵循此原则建议本项目大部分租户选用联营扣点合作模式租金联营扣点合作分成1、合作模式分析三、商业合作模式结合租户访谈，竞争对手研究和行业研究进行分析，得出各主要租户合作模式行业固定租金合作分成联营扣点购物类餐饮类个人时尚娱乐类主力店百货家庭耐用品食品杂货儿童用品电影院文化用品1、本项目合作模式三、商业合作模式四、商业推广策略“河源东城·首席时尚购物公园”形象领先：现代化、大都市、高品位、新时尚全情体验：商业氛围与环境互动式体验活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆河源精耕渠道：整合推广、创新渠道服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验1、推广主题攻略核心要领：尖/精/高

尖:直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体精:清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别高:准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖实现强势的市场效应2、推广要点四、商业推广策略以户外、报纸树立项目形象；以外展点为项目推广渠道主力以活动推广迅速聚集人气；以网络与软文制作话题；以电台电视台加大覆盖面以短信、直邮等完善客户3、媒体选择四、商业推广策略4、推广节奏四、商业推广策略代言一座城市谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实