某地产项目成本管理与控制(XXXX29)

龙湖项目成本管理与控制主讲：周世艾2012年2月9日讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制

内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制

龙湖成本管理的目标成本经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位合作资源资金来源政策与市场环境影响房地产成本的因素自身管理能力项目开发节奏/现场施工

龙湖成本管理的目的

成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益----提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。

价值工程数据分析与储存新项目可研规划设计合约规划与招标施工管理合同结算动态反馈及时结算事前定价步步跟踪准确测算

成本管理工作的重心提前准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算龙湖成本管理体系思路目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系

龙湖成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本

目标成本管理内容

编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估目标成本管理有什么作用

目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标成本管理未来的发展方向管理重心前移方案优化管理创新龙湖的项目成本管理成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系龙湖成本管理体系制度流程方法工具

（工作指引、作业指导书）业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单成本管理目标成本管理办法目标成本编制与审批流程项目策划阶段成本规划指引项目目标成本套表模板责任成本管理办法责任成本分解与审批流程设计阶段成本控制指引动态成本报送套表动态成本管理细则动态成本信息报送流程招标采购阶段成本控制指引责任成本分解套表成本绩效考核制度合同计量与结算流程经济标书及评审指引责任成本月度评估表。。。。。。。。。。。合同商务条款管理指引成本月度分析报告模板

动态成本信息归集指引成本预警通知书造价咨询单位管理指引目标成本调整申报表变更签证管理指引成本数据库模型预、结算编制管理指引项目成本指标测算表成本数据库编制指引市场成本调研表专业端口责任成本考核指引项目成本-盈利动态测算表成本部工作管理与考核指引项目主要规划指标。。。。。。项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐工程结算审批表项目总包工程清算审批表结算协议表。。。。。。成本管理部分制度流程体系成本模块：制度流程与管理工具龙湖项目主要成本费项序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等2前期费用勘察、设计费报建费

三通一平费等

3配套设施费用学校、幼儿园、会所等4基础设施费用水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程

5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等6主体建安成本建筑、安装、装饰工程7工程相关费用审计费造价咨询费

监理费、定额外检测费

物业前期介入费、维修基金8期间费用销售费用营销设施建造费

其他销售费用9财务费用贷款利息等10管理费用员工工资、福利等

建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本测算费项表比较讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊龙湖项目成本管理的内容集团公司重庆公司成都公司北京公司项目2项目1项目2项目1项目2项目1项目N项目N项目NN公司项目N龙湖集团组织形式项目N龙湖项目管理组织形式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部总经理研发专员项目负责人项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理项目财务经理专业工程师成本专员营销顾问财务专员公司运营总监项目1项目2项目3项目N某公司龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员项目职能岗位项目成本管理职能设计研发1、产品定位2、产品建造标准3、设计任务书4、设计优化产品成本控制5、设计费管理成本管理1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总工程管理1、在成本控制下的进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控营销1、市场定位2、体验区选址及标准3、销售费用（包括样板房景观体验区）管控计划财务1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库龙湖项目目标成本测算和分解目标成本测算的条件和方法经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）整理建筑标准、产品配置相应项目工程造价历史成本数据市场价格及其走势的准确把握参照本企业类似产品历史成本、在建项目成本、市场同类产品测算成本正向测算：测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据库）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本目标成本测算的方法目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线龙湖目标成本管理的阶段土地投资论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段目标成本(启动版)方案设计阶段目标成本(方案版)初步设计阶段目标成本(执行版)工程实施阶段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本目标成本形成动态及责任成本执行土地投资论证阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目团队确定产品定位和销售价格、销售进度研发部根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）造价采购部项目目标成本测算计划财务部根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；目的

对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务指标，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺项目启动阶段的成功标志

项目启动会主要内容（成果）《项目定位》《项目建造标准》《体验区选址、定位及开放计划》《项目一二级计划》《项目分期、材料供应方式范围》《项目目标成本（启动）》《项目合约规划》《投资分析模型（启动）》《方案设计任务书》《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》项目投资经济分析模型设计阶段成本分解工程部提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比造价采购部目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划研发部计划财务部财务指标计算设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本测算和分解方案设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本案例：

方案设计阶段成本测算分解方式之二，按项目实体分解方式之一，按合同计划分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标方式之一：按合同计划分解：目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价方式之二：按工程实体分解分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；方式之三：按考核责任分解分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求责任成本考核

序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、拆迁安置补偿等发展部2前期费用勘察、设计费研发部报建费

研发部工程部三通一平费等

工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套、道路工程部小区强弱电、总平工程

造价采购部5园林景观工程费用软硬景、水电、小品等造价采购部6主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费

造价采购部监理费、定额外检测费

工程部物业前期介入费、维修基金

营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部

其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部项目实施阶段成本管理工程部现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化造价采购部签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整研发部计划财务部财务指标的动态跟进资金计划审核互动动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果在签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算造价对目标成本进行调整合同变更

(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整动态成本管理动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估价已发生成本非合同性成本合同性成本已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整(含预估签证变更)动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据月度成本回顾在目标成本中对已发生、已结算的合同金额调整；对未发生合同费项进行清理、预估在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审成本研究及其它测算动态成本月报内容序号项目名称目标成本(万元)20090630动态监控本月预测金额与目标成本相比与上月相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.00--15,200.00

二前期工程费1,541.001,542.000.59-1,200.00

三建筑安装工程费36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.00

3.1总包工程27,216.0026,956.00-259.00-26,956.00

3.2总包洽商变更及索赔-1,194.00-1,691.00-496.00-

3.3分包工程10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00

四小市政配套费用6,508.006,508.00--

五维保费用0.090.08-17.00-0.041

六一～五项合计61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00

动态成本月度状况表工程竣工阶段成本管理工程部审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估设计总结造价采购部与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（执行版）比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财务指标项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和预估（结算）的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将《项目竣工成本》与《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因按规定格式形成《项目成本总结和分析》一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项为跟本、对各费项的结构分解、完成情况进行对比分析基本结论目标成本和实际成本的对比分析三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解龙湖的历史成本数据库

……目标成本编制的重要参考历史成本数据库历史数据的来源1、自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集内容质量不容易准确历史成本数据库主要内容

包括：成本测算基础资料开发成本汇总表总体分项工程成本指标单位工程建安指标成本测算基础资料：

搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标开发项目成本汇总表：

是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。各主要费项经济指标

是上述历史项目的主要费项的经济指标，包括用建筑面积计算的，土地面积计算的和按实施面积计算的实际成本记录。单位工程建安指标：

按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。

2）、特征指数。3）、建设标准。4）、经济指标、

5）、技术指标。1）、工程概况主要包括：

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括：

窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积体型系数：建筑物体积（标准层面积×总高）/外表面积（标准层外墙周长×总高）

面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系3）、建筑标准：分别按单位工程的

基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。4）、经济指标包括：

单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表如何参考历史成本测算新项目成本

基础数据（项目规划指标表）确定产品交付标准

确定总体费项成本

在历史成本数据库中查找预设单位工程特征指数、体形系数，确定预设成本结合产品标准和当前市场情况对主要材料、人工费、规费等进行调整基础部分：

挖孔桩基础的测算数据见下表

以下变化规律限于主体及粗装修参考

序号项目窗墙比变化率体型系数变化率1%-1%1%-1%1主体结构及粗装修造价0.50%-0.50%0.10%-0.10%参考指标

A类高层（主体）钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼0.33立方

B类高层（主体）钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1内容龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本控制

项目成本控制的要点成本控制的目标原则不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益

成本测算过程的控制分为：·投资论证阶段测算·设计阶段控制

执行过程的控制主要是施工阶段控制

成本控制包括成本测算过程的控制和执行过程的控制

土地投资论证

·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位

·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置

·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性

·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本投资论证阶段的控制（概念设计）方案设计初步设计（扩初设计）施工图设计项目设计阶段的控制投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高设计阶段投资控制效果概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区105方案设计控制要点产品的市场定位与产品定位，产品功能、标准，户型组合竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断106重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式…

对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。

在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。

注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本案例：

某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建8栋高层，4个18层、4个33层总用地面积平方米

45975.6容积率

2.5建筑占地面积平方米

10624.5建筑密度%不大于35%23.11%绿地率%

31.53%总建筑面积平方米

150528.61）地上建筑面积平方米

1149362）地下建筑面积平方米

35592.6其中地下车库面积平方米

29403.4高层与高层、花园洋房的成本比较

容积率密度单体建造费总成本销售价格18～32层高层不变小大优、中、差中12～18层高层不变大小优、中、差中花园洋房不变大大优、中、差高某项目技术经济指标对项目评价指标的影响业态单位原技术经济指标变化后的技术经济指标单位建筑面积创利能力花园洋房平米66,90082,3501,278小高层平米113,10095,2001,097小商铺平米1,2003,6003,201地下车库平米35,84335,448-幼儿园平米500500-总建筑面积

217,543217,098

容积率

1.51.5

内部收益率％16.87%22.15%

净现值元2,1663,439

限额设计

确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点

各建筑、结构、构造做法及建筑选材结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。

产品定位结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造

强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理

给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便主要的设备材料选用经济合理

综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。

景观工程控制

软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。

确定项目骨干树种、基调树种景观工程成本控制的难点

苗木形态不好采用增加和替换苗木的方式进行补救,这样引起成本增加和返工费用发生绿量不足增加乔木也是引起成本增加灌木种植标准与效果，灌木种植面广、品种多、数量大而且图纸不完善施工随意性大硬景构筑物与现场关系建筑场地移交及垃圾、综合管网施工、水电气管网施工工序等原因造成苗木损失和增加景观工程成本景观工程成本管理措施景观工程分设计阶段成本控制，方案设计阶段是景观工程成本控制的重要阶段，占景观工程成本控制的80%以上景观工程成本分不同范围、不同标准控制先减法后加法：设计控制减法，施工控制加法。景观效果过程控制，掌控植物栽植密度，合理使用大规格苗木花卉的成本较高，建议多用色叶乔、灌木或变色乔、灌木。

景观工程成本控制措施乔木或贵重苗木由甲方供应，建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源景观成本中软硬景的比例关系须恰当、特别应关注竖向建筑（挡墙）和小品的成本控制合理确定乔木、灌木、草皮的比例关系水景土建费用与水系的形状有密切的关系，合理确定水景面积数量关注硬质铺装中各种材料的搭配关系；高档材料的使用范围乔木、灌木、草坪种在那里楼宇行道树道路灌木乔木草坪景观绿化指标控制内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…序号项目名称软景成本占景观成本比重1重庆-蓝湖郡东岸65%2重庆-悠山郡一期65%3成都-长桥郡林荫大道及主入口68%4北京-滟澜山66%5北京-香醍漫步53%6重庆-弗莱明戈60%7重庆-紫都城一二期60%8重庆-水晶郦城50%9重庆-观山水52%11平均60%注：软景成本占总景观成本平均为60%，软成本对总景观成本的高低影响重大。软景成本比重参考项目类型项目名称硬景比例备注说明别墅香樟林9.60%蓝湖郡东岸14.31%蓝湖郡西岸13.53%蓝湖香颂17.20%花园洋房弗莱明戈22.11%好望山21.20%大城小院26.13%江与城一期18号地块26.00%江与城一期32号地块19.00%高层公寓枫香庭31.23%小地块、高容积率项目水晶郦城（1-5组团）20.26%紫都城一二城22.32%观山水一二三期25.43%硬景成本比重参考电梯住宅的公摊面积经济分析

对公摊面积（公摊系数）的管控第一，要明确规范的刚性要求；第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。公摊面积的组成垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积影响公摊系数的因素公摊系数＝公摊面积/套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态

超高层住宅、写字楼＞高层公寓＞花园洋房＞叠拼别墅＞联排别墅＞独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积

建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓11标准层4103506017%高层公寓32标准层6305399117%高层公寓18标准层6035109318%高层公寓29标准层93874119727%高层公寓27标准层58647111520%高层公寓26标准层69057012021%高层公寓15标准层6265468015%高层公寓18标准层5254537216%高层公寓31标准层72061410517%高层公寓18标准层5294597015%高层公寓31标准层78567810716%高层公寓31标准层80169310816%建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房

全部9001580905911011%花园洋房6单元513547363998%花园洋房5单元3516305346315%花园洋房6单元4874428958514%花园洋房5单元1183104313913%花园洋房6单元1638146117712%小商铺3栋266424681968%小商铺3标准层6525757613%小商铺

单元137012739712%小商铺

栋1342611817160914%写字楼26栋3102922445858538%主力店5栋4523639949528613%运用价值工程控制投资

投资测算过程中设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。

价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。

如何有效提高产品的价值

功能

F成本

C1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高如何有效提高产品的价值

表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值

（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比那些是必要功能，业主对哪些更敏感，和成本及售价的关联（2）技术经济比较人防工程决策土建车库与机械车库的技术经济比较电梯、空调的配置方式地下车库最少车位、面积及收益测算基础形式、主体结构形式、挡墙形式……提高价值的方式功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√

防水工程√

√外墙保温√

√家居智能化设施√

√√√景观、装修√√

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门窗√

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户型优化

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注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。设计阶段控制措施产品业态定位模板化设计任务书模板化设计合同模板主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计审图要点模板化专业配置标准模板化制定统一标准作法90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三年一大改

产品复制产品复制90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三年一大改重庆。龙湖源著工程实施阶段控制要点工程招投标总分包合同管理现场签证及设计变更管理材料设备采购、认价招标及管理……

施工方案的比较和成本控制

一般施工方案中可能影响结算的内容施工平面布置中施工设备的选择和配置塔机的选型、安装高度、安装位置基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置对拉螺杆的设置方式（防水、不防水）止水带的设置方案和材料选用其他可能增加费用的施工措施等施工方案可能增加费用的审核方案报审批时，由施工单位自己报告有无费用增加，无增加费用的方案由工程管理部审批；有增加费用的由工程管理部审批后，经造价部再对有无费用和如何计算费用审批施工单位报无增加费用的，结算时不再考虑方案增加费用；有增加费用的，按造价部审批意见结算现场设计变更及技术洽商管理

设计变更的原因由设计院提出的对原施工图的变更修改由建设单位提出的对原施工图的变更修改

设计变更的类型针对施工图设计内容出现漏错项而提出的设计理解和确认、设计补充和完善优化设计，在原施工图设计基础上改变主要材料、作法的优化设计原施工图基础上发生的功能改变而提出的变更各专业施工图设计不一致，对错项的统一技术洽商

由施工单位提出，监理、设计、建设单位审核确定针对施工图上出现的不清楚；错漏；平、立、剖尺寸及做法要求不统一，致使工程无法按原设计施工而做出的技术洽商设计变更、技术洽商单工作内容实施完工后，建设单位现场工程师和监理单位工程师必须在实施完工后5日内对实施范围、工作内容、完成质量验收签字确认，如属隐蔽工程，必须在其隐蔽之前签字确认。现场经济签证管理现场经济签证原因现场签证是对施工管理中发生的零星事件的确认

由于施工条件达不到标准

（现场工程交接未达到标准，墙面垂直度、平整度、净空尺寸、标高、空间方正等）合同外工作内容，障碍的清除、迁移等设计变更、材料替换引起的拆除、返工

现场经济签证类型设计变更原因引起的设计变更（返工）签证主材、主要工艺变化引起的变更签证市场价格发生无法预测的价格签证技术措施和质量标准不清晰造成的费用签证场地移交不清或施工条件变化引起的增加工程量签证合同出现漏项或清单说明不清引起的签证措施费签证现场签证实施完工后，建设单位现场工程师和监理单位工程师，必须实度实量确认完成的事实或者工程量、材料规格、材质、工日、机械台班等，方能办理签证手续因设计变更返工签证，结算时除提交签证单还应附相关设计变更资料及实施完成验收记录材料设备采购

施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；

如：发电机、电梯甲供设备、材料供应集中采购短期效益1、降低成本2、提升效率3、统一品牌4、保证品质长期效益

1、提升企业的品牌影响力2、实现内部资源共享3、通过对产品、设计、施工工艺的研究，促进先进化、标准化、工业化，最终实现规模效益；甲供设备、材料供应管理甲供设备、材料是控制工程造价的重要方法之一甲供材料采购形式集中招标采购(产品成熟,市场供应量大)竞争采购(产品市场供应较少)谈判采购(产品较垄断)讨论在设计阶段控制成本效果为什么最好，它有哪些控制重点总结

项目成本控制要点的内容、方向要根据：

项目的定位市场的情况工程的特点客户的敏感点等来确定谢谢谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组