某房地产顾问有限公司项目定位策划报告

武汉易道房地产顾问有限公司谨呈：武汉华商恒地置业有限公司武汉沌口工业总部基地项目定位策划报告前言：

很荣幸有机会参与沌口总部基地项目的定位策划投标工作。做为多年从事房地产策划代理的专业顾问公司，我们有信心在贵公司的通力合作下，出色的完成本项目的策划定位工作。武汉易道地产顾问公司拥有专业而丰富的地产项目策划顾问及营销执行经验，为此，我们在深入研习本土市场的基础上，以专业的行业视角，在本项目前期阶段针对项目的综合定位提供我们的深度建议。本次定位报告沟通属于前期沟通，主要目的是在大方向、核心策略、执行模块上取得双方共鸣，便于下一步能够展开深度合作。二、区域属性分析三、市场综合分析五、项目综合定位六、项目开发策略报告目录一、策划定位背景七、相关附件内容四、工业园地产特点一、项目执行背景东风本田二厂高尔夫球场国际博览中心武汉未来市政府三环线江城大道本案規划用地总面积：4.7万方建筑面积：14万方建筑密度：不大于30%规划设计（土地使用）条件占地面积：71亩（首期）土地性質：工业用地項目容积率：1.5-3.0片区规划发展前景喜人，但现状不容乐观，不确定因素预计较多。预计需要2-3年时间该片区才有实质性综合开发统筹措施。1、地块区位与规划指标2、产业分布与发展规划沌口开发区品牌企业分布武汉新区发展轴向规划武汉国际博览中心二期工程总投资69亿元，总建筑面积约74万平方米。包括国际会议中心、洲际酒店、海洋乐园、超高层写字楼等建筑群，总建筑面积约74万平方米，计划于2010年3月下旬动工，2010年10月完工。二期工程全部建成后，将与主展馆一起，形成武汉独具特色的超级展览城，成为武汉一道亮丽的风景。

武汉新区：国际博览中心项目金地集团于2009年10月12日竞得武汉汉阳区P（2009）055号地块项目。项目位于四新地区，由J5、J6、J7、J8四宗地块组成。规划净用地面积306656平米，总建面58170平米，容积率为1.897。规划用地性质为居住用地。总地价为128300万，楼面地价为2093元/平米。金地集团：布局武汉三镇之汉阳新区武汉人民政府市长阮成发率领市政府代表团2010年03月28日结束对日本的访问，据传回讯息称：作为此行主要目的，我市汽车产业发展收获丰硕成果，东风本田第二工厂将力争年内开工建设，一批日本本土零部件企业也将在武汉投资。东风本田：二厂年内计划开工建设金融MALL位处白沙洲大桥汉阳桥头，占地近300亩，规划工作区、生活区、住宅区和娱乐区。项目预计8月动工，选址武汉开发区总部经济区，涵盖证券公司区域总部和后台服务中心、保险公司区域总部和后台服务中心、汽车与家电消费贷款公司等。车城金融mall：布局武汉新区3、区域周边新项目发展二、区域板块属性现代制造业传统制造业高科技制造业汽车整车、汽车零部件、电子电器等（属于沌口开发区域的主导产业）（重型制造业明显滞后于东湖高新区）食品饮料、医药烟草、玻璃建材等（相对滞后于汉口东西湖区）电脑、IT外设，但行业整体优势不明显（明显滞后于东湖高新区）现代服务业仅物流业、展览业等，但所占比例很低（明显滞后于汉口核心区-江汉区）现代服务业亟待发展、制造业主要聚焦汽车制造，汽车零部件，其他现代制造业发展缓慢，存在产业结构较为单一的不足。1、沌口产业基础2、沌口规划发展以汽车产业、高新技术产业、机械、电子、食品、建材、轻工等产业。已有30多个跨国公司、知名企业入驻配套：未来大型购物中心、星级酒店、大型电影院线等将会陆续落户沌口开发区。2009年，开发区规模以上工业总产值1101亿元、工业增加值332亿元，财政收入104亿元，

2010年，开发区工作目标，1200亿元产值、120亿元财政收入、180亿元固定资产投资。从一般制造业向先进制造业转变，从加工制作环节向“微笑曲线”高端转变，从二产业为主向二三产业并举转变。做强先进制造业，打造具有强大竞争力的汽车、电子电器支柱产业集群和新材料、新能源等优势产业集群。突破性发展现代服务业，大力发展生产性服务业、消费性服务业和公共性服务业，形成南部军山休闲娱乐、沌口北部综合商贸两大功能区，构筑开发区“南娱、北贸、中造”的现代服务业战略空间布局体系。

3、沌口产业转型4、总部中心规划■建设内容

以四新组团为主要区域，依托规划建设中的东风本田二厂、东风本田二厂零部件园区、金融保险后台服务区、兰快中心、外商俱乐部、高尔夫运动场及商业群等项目，建设开发区总部经济中心。集中建设为总部企业直接入住的多功能、规模化、标志性的商务楼宇群；形成满足总部企业生产需求的便捷性、专门化、生态型的产业园区；构建以科研、办公、酒店、培训中心及汽车文化产业等为重点内容的总部经济中心。

■对象及重点

包括国际性、全国性和区域性的企业总部；国内外大企业的管理中心、研发中心、制造中心、采购中心、投资中心和营销中心等职能性总部等。重点引进与汽车、电子电器、先进装备制造、能源环保、现代物流等产业发展相适应的总部企业。沌口总部经济中心规划需要政府与企业进行有效的区域营销推广。三、市场综合分析武汉市总体宏观经济分析武汉工业园地产板块分析沌口工业园地产项目分析中部地区中心城市地位确定

2010年3月《武汉市城市总体规划》通过国务院正式批复，武汉在全国发展布局中的功能定位由以往的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。两字之差，意义大不相同。1、武汉市总体宏观经济分析中部崛起2004年两型社会2007年1+8城市圈2008年中部地区中心城市2010年GDP1435.84亿元武汉排名第十三

GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高

3960亿！2008年武汉GDP逆势涨15.1％

GDP首破4500亿元，增长13%

拉动内需,产业转移

2009年武汉市GDP超过4500亿元，同比增速超过13%。其中，固定资产投资达到3001亿，增长33.3%。为GDP作贡献的另一项重要指标是工业增加值。据了解，2009年，全市规模以上企业达到1306家，其工业增加值为461.49亿元，同比增长27.6%，占全省比重10%。其利税总额突破百亿元大关，达到116.79亿元，同比增长36.6%只有拉动内需,承接产业转移巩固中部地区中心城市的地位方面更有说服力，在保障民生、市民共享发展成果方面有更强劲的实力。投资环境的改善,武汉已为冲刺做好准备武昌站和汉口站的改造成型、武汉站的建成、武汉天河机场三期工程的陆续完工、京广高铁的修建和武汉连接合肥西安等东西向铁路的建成，随着阳罗港口的建成，武汉将成为中国最重要的交通枢纽。武汉地区所聚集的高等院校及科研院所，在全国排第3位。多年的产学研一体化发展，已令武汉具有较成熟的成果转化机制和创业文化。

城市景观、旧城改造等方面比往年也加大了力度。结论:

天时、地利、人合具备,武汉未来经济发展广泛看好,在未来10-20年中,必然跻身全国一线城市的行列,再显”大武汉”辉煌。在未来的经济发展趋势下，国、内外集团企来将争先抢驻武汉。沿海要转型，上海已唱罢退场，天津是报幕员，成渝是前奏，长沙是混音，武汉必为主旋律!2、武汉市工业园地产板块分析光谷：依托高科技IT产业、现代制造业盘龙城：依托商贸物流业、空港经济区阳逻：依托钢铁业、化工业、物流产业金银湖：台商投资区、海峡科技产业园沌口：汽车制造业、电子电器业等古田：以新兴传统制造业为主导占地面积：300亩建筑形态：多层（3-5层）销售价格：3000元/平方米产品定位：以光电子、生物为主的研发型产业集群。配套资源：30000平米高尔夫练习场，满足客户休闲健身需求；800平米高级会所为客户提供高尚交流平台；配套食堂、超市、运动场、满足员工生活需要。东湖高新国际企业中心国际企业中心集办公、科研、中试、无烟生产等多功能于一体，致力于专业化集群化地为企业提供一种全新的园林式庭院型模块化可持续发展空间。它不是闹市中心的摩天写字楼，也不是纯粹的标准化厂房，而是吸取两者优点的完美结合体，既没有传统写字楼的冷漠与隔阂，也没有标准化厂房的呆板与灰暗。国际企业中心所有建筑均不超过五层，外观方正大气，立面简洁流畅，造型独特，风格现代，形象厚实稳重而又不乏灵韵，建筑内部空间为模块式组合，大开间柱网式结构便于灵活分隔，在科技园的建设中引入城市功能，让城市的商业、文化、休闲、居住等元素延伸到科技园区，与城市进行互动，使科技园区成为具有浓郁城市氛围的科技新城，开创科技精英的城市化生活。国际企业中心具有低建筑密度，低容积率，高绿化率，环境雅致的特点。国际企业中心建筑密度仅为30%，容积率为0.92，建筑面积：22万销售价格：3200元/平方米（预期）产品定位：高科技研发、光电子信息、生物、医药建筑形态：多层办公楼、商业服务中心、体育中心、公寓配套资源：中央商业广场、员工餐厅、银行、邮政、咖啡厅、网球场、超市、小型影院、体育中心、高档物业管理解决企业入驻的后顾之忧。客户对象：主要为大型公司总部基地，中小型高科技企业，以办公研发为主，无噪音，无废气排放的轻型工业生产为辅。光谷·芯中心位于武汉科技新城核心地段，紧邻富士康、中芯国际、三一重工等知名企业，高新技术产业氛围浓厚，上下游产业配套资源丰富。作为东湖高新地产第四代标杆之作，凝聚了目前建筑工业最为先进的设计理念，提倡绿色办公，绿色无烟生产、研发、办公、中试整体设计思想为，融物于景，天人合一，既保证整体景观设计的舒适性，又保证整体工业园的实用性，为入驻企业提供最大的工作休闲和办公享受。产品形态丰富多样，囊括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼、商务设施，总规划面积22万米；光谷芯中心将发展成为南光谷集办公、生产、研发、商务等功能为一体的新型工业中心。建筑面积：81793平方米销售价格：4000元/平米物业费：1.5元/平米/月建筑形态：小高（12层）、高层（18层）产品定位：软件产业、中国服务外包产业、金融后台服务中心入驻企业：微软技术中心、IBM、EDS、HP、日本ID、台湾群茂科技、安防科技、海天、中国华为、中地数码、华工达梦、亚芯微电子、东湖软件、通达信、中科创新、北大青鸟、软通动力、博彦科技、江通动画等众多知名企业光谷软件园建筑面积：58万方物业费：1元/平米/月建筑形态：多层、高层（18层）销售价格：商铺起价为5000元/平方米，均价为5500元/平方米；独栋办公楼均价为4000元/平方米。

产品定位：现代制造、光学电子、医药化工、冶金建材、机械制造、食品加工、汽车贸易。配套资源：运动场所、金融网点、5000平方米体育运动馆、员工餐厅、第一广场等全面配套。卓尔第一企业社区第一企业社区，该项目传承美国硅谷产业办公规划精髓，倡导独栋办公和生态办公，致力于为智力密集型企业量身打造，集产业、研发、办公、物流、会展于一体的高级商务花园。秉承“升级服务就是升级财富”服务理念，与政府共同搭建企业最佳发展平台。实现国内外市场经济的信息整合、互动，达到国内外企业峰会能动的良好释放效果，成为优势企业树立形象的第一标志。项目总规划3000余亩，一期400余亩已经建设完成，吸引国内包括步步高、夏新、中体、耀华玻璃、维京科技、莫奈景观、分众传媒等100余家知名企业入驻，成为中部地区首个总部基地践行者。武汉国际企业公园-中部慧谷项目位于东西湖金银湖生态园区内，项目整体规划用地面积约800亩，总建筑面积约70万平方米，其中一期规划用地面积142亩，建筑面积15万平方米，项目高起点规划、高标准建设、高水准管理，努力打造一个现代化、人性化、商务化、园林式、低商务成本国际服务外包产业基地。项目建成后，可以引入800-1000家企业入园。国际服务外包产业园区，是集研发办公、会展、星级酒店、商业、公寓等为一体的企业园区。园区主要面向国际国内IT及软件研发、信息技术、工业设计、创意动漫、生物技术、生命科学、商务服务、教育培训等服务外包产业，是企业接轨国际、发展中国的良好平台。销售价格：5500元/平方米（均价）意向企业：机械制造企业、医药企业、软件企业、贸易企业等。（江汉区汉口创业中心部分企业考虑搬迁）建筑面积：116965平方米

销售价格：均价为4500元/平米物业费：2-2.5元/平米/月建筑形态：多层产品定位：产品展示、销售、信息交流、综合服务及商务办公入驻企业：江汉油田、中百仓储、中冶中南局、武汉有色金属投资有限公司、众一投资担保公司、方正装饰工程公司、法联实业等多家企业。先后有200多家企业认购，入驻行业包括物流、服装、科技、能源和电子等产业。汇丰企业总部汇丰·企业总部，颠覆传统办公理念，首创“三低一高”办公物业模式--低密度、低容积率、低楼层，高绿化率，将“以人为本”的理念真正引入办公建筑中，低密度、花园式办公环境。汇丰企业总部以智能化、低密度、生态型的总部楼群，打造新派企业商务花园的物业模式，形成集研发、中试、办公、展示、商务于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。建筑面积：260000平方米销售价格：写字楼均价6000元/平米商务区独栋8000元/平米物业费：商业3元/平方米/月写字楼8元/平方米/月建筑形态：高层（16层）产品定位：区域型CBD，甲级写字楼、高档商业街、高级酒店公寓及五星级酒店入驻企业：金融银行、电视台报纸、物流运输、机电、商贸、餐饮等行业入驻武汉沌口东合中心位于武汉经济开发区，占地163亩，总建面约26万㎡，是集5A写字楼、国际商务区、五星级酒店及会所、酒店式公寓、经济型酒店、综合服务区于一体的CBD项目。甲级写字楼约15万㎡，国际商务区约2.5万㎡，五星级酒店及会所约2.5万㎡，酒店式公寓约4.0万㎡，综合服务区约1.5万㎡，经济型酒店约0.5万㎡。一期写字楼一期商务区（独栋办公）二期写字楼二期公寓五星级酒店会议中心及会所三期写字楼综合服务区经济型酒店项目整体鸟瞰图二期总建筑面积3.7万㎡，包括1栋定制写字楼和2栋商务写字楼，其中定制写字楼为12层，商务写字楼16-18层，计划于2010年底面市。二期写字楼鸟瞰图一期总建筑面积22632平米，标准层面积1396.8平米，主楼楼高64.4米，已于2008年5月正式交楼。已有东风研究院、汇丰、中信、浦发、嘉实多、东风汽车报、东风电视台等多家企业商家入驻。一期写字楼实景图一期商务区效果图3、沌口工业园地产分析武汉天润汽车产业园武汉黄金口科技企业孵化基地武汉国际汽车城（拟建）沌口工业园地产发展特点武汉天润汽车产业园天润工业园位于武汉新区蔡甸常福新城。位于京珠沪蓉高速及外环等重要通道交汇处，毗邻东风总部和沌口汽车产业带。占地1100亩，总建筑面积约80万平米，规划企业总部基地、标准厂房、企业孵化器等园区，设有创业中心、商务中心、物流中心、后勤服务中心等配套设施。一期工程原计划2008年初建成。项目进度：已经停止运作武汉黄金口科技企业孵化基地项目整体规模用地面积600亩，一期开发用地面积约350亩。产业基地将依托沌口汽车产业，建成集高科技企业，汽车电子，光机电一体化，汽车零配件产业孵化，生产和研发的重要基地。

孵化器大楼是黄金口都市工业园的标志性建筑。总用地面积2.37万平米，总建面4万平米，设计为南、北两幢塔楼，具备研发办公、会务、餐饮、商务等综合服务功能。北楼12层，南楼20层。大楼单层面积1000平米，可提供40-200平米的办公区间，供入孵企业选择。销售价格：均价3500元/㎡、租金15-18元/㎡·月。入驻企业：苏泊尔、金牛、百威、黄鹤楼、亚太、佐尔美、福达等品牌企业企业入驻武汉国际汽车城（拟建）项目地址：武汉市汉阳区升官渡占地规模：90亩建筑面积：16万平米容积率：2.67项目进度：前期初步概念方案阶段汉阳黄金口科技企业孵化基地东合CBD中心综合体项目东风集团汽车产业研发中心项目东风集团环保电动车产业基地各大品牌家电研发制造产业基地汉南卓尔生态工业产业园项目汽车制造业、汽车研发等家电制造、研发设计等中小型科技型制造企业食品工业、农产品深加工仓储物流产业、其他配套产业产品概念与功能细分，发展速度迅猛，出现较为明显的细分市场客户需求，客户集群扎堆效应凸显，形成了大沌口板块的中观工业园地产项目系统界面与生态链条。为本项目进行概念与功能定位提供了良好的区域发展平台，本项目需要借助该区域平台进行资源共享，从而解决客户来源渠道问题。沌口工业园项目特点工业园地产项目成功之道产业集群客户资源产品创新所在区域具备较好的产业链基础，行业聚集扎堆效应明显能够迅速地找到目标客户，企业自身具备较强的市场号召力匹配目标客户产品诉求，保持产品内核与外壳的有机统一企业资源对接“资金-土地-产品-客户”之开发链条，而非短期资本与土地运作四、武汉工业园地产发展特点发展历史与趋势发展模块细分企业资源细分项目产品开发项目营销推广标准化厂房与基础设施、适合大规模制造项目与企业。产学研一体化，追求资源整合，对办公环境要求较高，注重集合性与门类细分产研发一体化，追求资源整合，兼顾写字楼与厂房的优点，生态办公与完善配套研发中试营销物流一体化，追求资源产业集群化，生态办公与完善配套，开放办公平台追求商务展示性1991-19952000-20022002-20072007-2010粗放型集约型精细型工业园地产项目主题高度横向整合与垂直细分发展历史与趋势政府推动市场推动传统工业厂房传统工业园区现代产业园区企业商务花园企业总部基地现代创意园区高能耗、高排放、高污染，属于日益淘汰的传统低端形态环保、高效，属于目前发展比较成熟的新型中高端模式属于第四代工业园地产项目开发模式，发展比较成熟，同时概念也非常繁杂的、受到日益追捧的高端发展模式。属于真正的低碳零排放产业形态。以制造业为主导，同时高科技产业加速跟进且所占比重日益增大，影响日益强化。逐渐以高附加值智力密集型现代服务业为主导，包含现代制造业、高科技产业在内，实现管理、创新、研发、资源整合与生产环节的高度分离。企业孵化基地软件产业园现代企业社区生物医药产业园国际外包工业园1G2G3G4G横向整合垂直细分汽车产业研发中心主题概念深度多元项目分布区域广泛项目开发体量巨大项目开发模式系统项目销售周期较长垂直细分横向整合IT、软件、创意、服务外包、生态产业、生物医药企业总部、企业社区、企业城、创业城、CBD总部等新兴区域传统市区古田区域、南湖区域、龟北区域、汉阳、汉南、江汉盘龙城、武汉新区、白沙洲区域、光谷区域、金银湖工业写字楼+系统配套资源（商业、公寓、物流、酒店、会展物流等）地块规模大，内部功能齐全，跨周期分期开发，区域圈地“造城“计划写字楼、公寓、商业街等细分物业销售，一般3年以上综合周期跨度。契合武汉工业地产项目开发趋势，寻求适度差异化，形成尽可能宽泛的客户群体资源整合，减少客户过于单一对项目未来实际消化所造成的终端基础威胁发展模块细分开发企业资源工业园地产运营商地产企业+制造企业房地产企业政府主导投资东湖高新集团、光谷联合股份公司、财富兴园集团福星惠誉+红桃K、华商恒地+白领丽人武汉本土的房地产开发企业（东合地产、汇丰投资）公用物业运营商卓尔企业（工业物业、商业物业、办公物业）武汉市各区主导开发（汉阳、江汉、硚口、洪山等）系统的连锁开发模式强大的市场品牌效应庞大的产业链客户资源雄厚的资金通道显著的市场品牌效应突出的专业行业资源雄厚的资金通道有效的区域产业资源良好的政策支持效应政府企业良性互动先发优势明显品牌效应强大后发优势突出叠加效应巨大项目产品开发分析概念提出-园区规划-建筑规划设计-景观规划。低密度、中低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的写字楼或少量厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。硬件层面：工业写字楼+若干内部系统资源配套包括商务、商业、会议、居住、物流、酒店、教育等软件层面：政府系列化的相关配套鼓励支持政策与措施要求功能齐备，发展成为包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域的自给自足，建立可以提供足够内部交流空间的综合社区，使自身变成一个与小城相仿的大社区。强调生态。在规划设计上，更加注重人与自然的和谐。在建筑设计上，具有独立性，个性化特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司在企业引进上，注重对大企业集团的吸引。注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛，建立自己独有的人文社区特色，逐步打破社区内各个因素不相往来的常例，项目营销推广向上营销向下营销中央以及地方政府行业协会、行业学会、行业商会等相关主管行业部门精准渠道营销广域覆盖营销争取政府优势政策支持，形成竞争壁垒掌控行业主流资讯，引导行业话语导向准确的目录营销行业全系生态链主客直销招商并行广域告之形象树立产品特色政策优惠辅客资源全面开发项目全面包装展示项目客户渠道开发项目广告推广宣传项目现场销售执行客户渠道与终端高度结合“四位一体”营销战术可充分扩展的环形生态链营销推广模式。充分整合调动参与主体资源与关联配套资源，进行针对多个行业的跨界营销。①具备商业与写字楼项目的营销气势与氛围；②具备住宅项目营销细节与精度；五、项目综合定位形象定位产品定位客户定位价格定位SWOT分析开发策略营销定位S优势：①庞大的办公物业需求，支撑工业园地产的发展；②武汉新区首个工业园地产项目，极具概念优势；③具备强大的潜在政府优惠措施与政策资源优势；④项目开发商自身具备一定的关联资源优势；⑤沌口总部区首推项目，极具市场先锋效应；O机会：①武汉目前工业园地产开发呈现多元化爆发时期，本项目综合定位开发具备较好的宏观市场平台基础。②国际博览中心二期工程即将开工，项目建成后，将构成集会展、旅游、酒店及商业等超大综合体，极大地丰富区域内核。W劣势：①区域机能相对滞后，不能有效整合成熟配套资源；②开发商非专业的工业园地产开发企业，存在相当的高端资源整合瓶颈制约。③项目地块规模相对较小，不利于市场形象塑造，缺乏应有的市场规模优势；T威胁：①一定时间内，园区运作未达到预期效果，对推广和项目本身的形象产生极大的损害；②区域规划、配套功能还存在许多不确定因素；③汉阳区、沌口区域以及汉南区有大型复合型工业园项目启动，存在潜在目标客户的分流。项目SWOT分析一级竞争：大汉阳区域二级竞争：大汉口区域三级竞争：大武昌区域其他主题性工业园地产（孵化器/总部中心/研发中心）项目启动时间相对较早，所处微观地理位置明显优越（时空距离），关联资源禀赋相对较佳。对本项目会造成直接市场分流。依托大汉口传统资源平台，形成较强的市场整体竞争属性，属于工业园地产项目首发梯队与多元扎堆区域，对于其他区域类似项目的客户分流十分明显，概念话语主导权明显。依托自身的资源与产业优势（智力密集区、人文创意区、风景旅游区），具备相对独特的主题概念竞争优势，形成了自成体系的竞争门槛。项目竞争区域SWOT竞争策略项目F-A-B分析F，features/fact，即产品的特点；A，advantages，产品与竞争对手相比的优势；B，benefit/value，即这个优势给用户带来的价值；创新、向上、独有的、标杆的、资源生态链、与武汉新区一体化项目价值F（features/fact）A（advantages）B（benefit/value）新区概念，市政利好完全绿色低碳办公区无缝对接配套资源创新化建筑风格立面人性化模块办公空间特色主题园林景观未来全系区域中心优先的优惠配套政策独特的办公文化精神引领商业经济新引擎品质感/品牌感都会感阶层感/优越感独特创意精神特区巨大的性价比形象定位■项目案名：沌口工业总部基地■项目公众形象：先锋企业公园华商恒地企业是沌口总部中心区中首个启动总部基地项目的实力企业，极具先锋企业风范入驻沌口开发区的汽车及零部件、家电及电子电器、食品饮料等企业，均属行业内先锋企业未来入驻本项目多层办公区的实力企业，均属相应行业领域的先锋企业，极具行业先锋意识武汉经济技术开发区2009年度成为中西部地区首个产值破千亿的开发区，先锋实力无以企及产品定位总部基地办公群集综合服务休闲娱乐商务沟通物流金融公寓居住中部中心城市中国车都武汉新区中部崛起8+1城市圈产品功能配置独立性展示性个性化灵活性生态性专属独栋办公，独立企业冠名权城市商务展示带，企业形象价值展现依据企业需求，定制个性化产品垂直方向进行自由分割，可扩展性强立体景观，生态智慧空间，工作灵感策源地产品设计原则规划思路简洁、高效、开放、灵活Crossover、聚焦企业资源生态链规划理念建筑规划建筑设计园林设计低密度、中低容积率、中高绿化率以生态绿色办公位主题理念模块空间，功能全面、兼容独立性与展示性优化柱网、层高、开间、营造人性化尺度垂直竖向交通、科学分布内部空间适度的泛围合组团式建筑，营造归属感立面兼顾工业与商务，凸显简约与品质感多维景观体系，营造多种生态绿色空间视觉效果的统一与交互体验的差异充分考虑人性化需求，兼顾美学与可参与性以使用者需求为基点，形成相对独特的建筑设计吸引点，建筑集群与整体园区构成面向武汉新区的全新的商务立体展示块。平台与框架核心与模块生态家园企业绿洲产品设计核心面积配置多层独栋以800㎡为起步，以400㎡为一个阶梯，最大可至2400㎡多层双拼/三拼/联排以500㎡左右为主打产品形态多层独栋以4-5层为主，局部考虑5-6层多层双拼/三拼/联排前期以以3-4层为主，局部考虑5-6层功能设置临主街设置独栋多层与配套商业临规划路一侧（地块外围）设置联排多层临两条主路交汇处（东南角）设置配套商务综合楼一期产品建议客户定位业务为导向外来（本土）中大型集团化企业，其终端客户资源分布于沌口开发区的企业。发展为导向结合企业进一步做大做强的要求，看好武汉投资机遇，实施中部投资扩张的企业。平台为导向看好武汉新区未来，依托沌口产业集群效应，希望提升自身市场形象与品牌扩展的企业。有资本经济实力、看好武汉新区发展未来、聚焦沌口区域产业集群，希望提升自身形象与市场竞争力。按区域划分按行业划分按类别划分以沌口开发区为第一圈层（地缘性客户）、辐射至汉口区域、汉阳区域以汽车制造业、汽车零部件、电子电器业为主导、其他传统行业为辅助以内资企业为主导、台商企业、日资企业、法资企业为辅助综合沌口区域产业特点与项目概念定位，本项目的主要目标群体细分如下：

■高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业，倡导绿色、开放的办公平台；

■比较注重的企业自身形象，随着经济的发展和企业的发展，更多企业希望改善自身办公环境，展示个性化的企业形象；■跟随着主流企业发展的上下游企业，依托本项目入驻的主流企业，形成“研发—中试—营销—物流”完整产业链，向产业集群化发展；■为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机构等；■为主流企业员工提供配套服务的企业：如酒店餐饮、休闲娱乐等，使得主流企业运作更为方便、畅捷；属于经济产业门类的先锋企业属于武汉本土企业的先锋阶层属于产业生态链中的先锋环节新经济时代占主导的先锋精神先锋企业价格定位盘龙城卓尔第一企业社区：均价4000元/㎡（独栋）金银湖武汉国际企业公园：均价5500元/㎡（独栋）古田区域汇丰企业总部：均价4500元/㎡（独栋）光谷·芯中心：预计均价3200元/㎡（独栋）沌口东合国际CBD中心：均价6000元/㎡（商务）均价8000元/㎡（独栋）黄金口科技企业孵化基地：均价3500元/㎡（商务）大汉口区域大汉阳区域大武昌区域一期多层办公楼均价：5000元/㎡一期多层办公定价原则：起势大于起价，市场形象领先，价格预留一定空间，聚集人气效应，锁定前期主力客户。开发策略开发流程概念先行①客户拓展②客户订单④产品调整③开工建设营销推广⑤总部基地-独栋企业办公政府-商会协会-媒介资源-市场推广-企业人脉布局-立面-面积-配置大客户聚焦策略工程节点配合市场营销推广开发分期项目按3.0容积率可考虑2期开发（一期5万平、二期9万平），合理的分期开发建设，滚动开发可以及时纠正风险与误差（通过市场竞争与客户反馈），实现综合功能的逐步梯度完善以及社会经济价值的提高。以一期作为整体项目建设的”起步起爆点“，由此催生成新的发展节点，共同构成完整的“发展链“。起步爆破期：全新姿态击破并培育市场跟进完善期：差异化主导并扩大市场扩展提升期：品牌效应凸显，开启新发展节点5万平米9万平米储备地块滚动开发一期相对低密度多层形态开发，以多层办公为主。兼顾市场形象迅速突破与前期资金回笼。同时配建商务综合楼（银行金融、酒店餐饮、政府职能部门等）。二期以高密度高层为主。沿规划路开发高层。可整层或分割出售。同时配建星级酒店、商业街、商务公寓、SOHO等，以区域成熟为契机营销定位客户导向概念首发资源整合媒介推动依托武汉新区首个总部基地项目，具备强大的市场炒作空间主动向下营销，聚焦主力需求，区域内重点意向客户拓展前置主动向上营销，联盟政府、协会商会等资源，拓宽行业视野调用本土及国内行业媒体，进行动态分期推广，进行充分市场渗透推广组合策略媒介推广包装展示客户活动现场销售执行报纸广告户外广告告诉企业网站国内行业网站电梯框架广告高端杂志广告机场媒介广告园林示范区特定样板楼层售楼处氛围提升物业管理示范沿街商网示范区其他特定功能区大型集中引爆活动开盘前客户活动开盘后客户活动其他连续主题活动节点节日活动安排（精品化/系列化）客户前期拓展客户售后服务价格促销执行客户活动执行促进客户成交（聚焦/服务品质）营销推广过程，步步为营客户导向，达成交易充分策划各类客户活动，制造事件营销，保持市场热度与客户黏度，形成市场传播效应最大化及客户口碑传播。项目一期营销推广进度流程面市前期内部预热开盘强销区域形象重构项目形象提升项目卖点诉求项目价值释放开盘预备炒作项目产品引爆客户眼球概念传递客户梳理产品完善客户成交产品递进媒介炒作、客户拓展、现场氛围营造，『未见其人先闻其声』，掌控话语霸权客户资源梳理，活动策划执行，媒介热点报道，现场氛围完善媒介热度推广，现场品质凝练，开盘活动执行，客户批量成交结合市场环境、工程进度、客源积累等情况，以项目客户导向，倒排各项开盘前期营销推广节点工作，环环相扣。项目一期营销推广媒介组合户外广告汉阳/汉口核心商务圈/商业圈，直导企业主群体汉阳/汉口高速公路立柱广告，公司商务车群体报纸广告以长江商报/武汉晚报为主、长江日报/楚报为辅网站广告企业网站、工业园地产行业网站，武汉房地产门户网站电梯框架广告高端杂志广告机场广告汉阳/汉口核心商圈写字楼区，直导企业主与金领群体高铁动车组杂志、机场航班杂志、武汉本土高端杂志候机厅电视广告等，『空飞』精英客户群体执行策略：研习目标客户出行、生活、圈层等习性，定向聚焦高端广告资源，找到终端目标客户-企业主/城市金领所在。项目一期营销推广活动组合主题性产品活动主题性赞助活动主题性客户活动主题性区域活动新区规划论坛、总部产业峰会、开发区投资论坛、投融资论坛等产品说明会、产品推介会、供应商会、工程节点会、现场观摩会等EMBA总裁、Golf名人赛、SUV俱乐部、其他冠名活动等认筹活动、慈善拍卖会、开盘活动、私人红酒会、大客户庆祝会等主题性商会活动港台商邀请会、浙商邀请会、外商邀请会（法日）、市区商业总会等执行策略：了解客户习惯偏好、聚集行业上端资源、借助政府资源平台等，进行不同营销分期的活动组合搭配，形成持续的链式客户活动与时间推广，制造客户热点，引导武汉总部基地工业园市场营销话语权。项目一期营销推广包装展示主入口示范区营销情景区商业配套区独栋展示区景观主轴、视觉主通道、生态办公景观体验、城市界面效应展示功能/交流功能/开放办公功能/娱乐互动功能等跨界体验体验式商业街区Block氛围营造，熟化都市生活机能文化气质渲染/品质属性展示/精神标签传递，建议样板层包装执行策略：项目工程施工配合营销推广，塔尖客户『超配得以匹配』，通过系统品质现场氛围体验，体现公司实力与项目价值，强化客户购买欲望与加速购买决策。项目一期营销推广销售执行区域市场调查、客户市场调查、客户前期跟进、意向客户拜访等客户引导执行、客户活动执行、价格促销执行、大客户跟进等成交客户二次开发、客户售后服务、其他客户支持工作等相关合作资源、联盟资源、上下游资源整合开发执行售前售中售后横向执行策略：行销与坐销有机结合，主动对接客户需求，提升客户服务品质，针对企业主/城市金领等塔尖群体需要匹配精细化的客户服务意识。项目一期销售招商执行模拟流程营销管理中心获取客户资源并进行有效沟通客户邀请到访现场考察签订《入园协议》并支付定金签订《商品房买卖合同》付首期款一次性付款办理按揭或建筑分期办理客户入住手续以客带客（口碑推荐购买）客户资料汇总至客户服务本定位报告时间相对仓促，不完善之处欢迎提出意见与建议，期待进一步洽谈合作。谢谢聆听，我们期待与您共创辉煌！THEEND谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+