大型房地产运营管理讲义心得分享

聊聊运营管理2012年07月大脑、中枢、经脉Q:运营管理部是什么组织?

东厂、内务府、吃喝团、总经理秘书团Q:案例，某项目需尽快取得大产证后现房销售，在办理过程却发现公维尚未收全导致无法办理。经反复核查，发现有两户客户虽已收房但公维并未缴纳？如果是你会怎么办？1、运营管理体系简介运营管理部是什么组织？2Project

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ManagementEnterpriseManagement站在企业角度的，从融资、拿地、开发、销售、持有全寿命周期房地产项目管理以及企业的经营管理。Ｑ：运营管理是什么？运营管理是什么？1、运营管理体系简介3总经理办公室计划管理岗流程管理岗运营管理小组总经理业务秘书计划管理信息管理流程管理决策管理OCD部门职能：公司整体运营规划、监控，为决策提供支持。部门设置：直接接受总经理领导，信息扁平化。工作重点：跨部门跨专业沟通协调，信息交圈、决策落地。运营管理是综合性的管理，是公司日常经营、项目全生命周期的管理，并不简单地等同于计划管理。计划管理是运营管理中重要的一个环节。运营管理前世今生？运营管理部公司经营管理项目计划运营总经理业务秘书信息管理流程管理决策管理1、运营管理体系简介08年之前09年3月12年6月30亿，3-5个项目50亿，5-10个项目100亿，10个以上项目4信息不交圈、不及时成本、销售、财务的“指标”对不上，从而可能影响决策；目标不明确，影响执行力；项目上有人受伤，新闻报道了，总经理还不知道，造成媒体危机。预见力不强，总会有一些“意想不到”的工作出现开发计划调整；2、方案颠覆各专业行动不协调、分工协作关系不清这件事到底该谁干？2、事不关己、高高挂起决策反复、效率不高：公司决策成为了制约项目开发计划的关键路径；会前讨论不充分，决策会反复决策。一些“怪现象”核心症结：决策效率、质量不高；执行力不强、决策事项实施效果不佳；对项目开发全流程的关注不够、风险预控能力不强；各专业人员对于全局经营问题并不关心，只关心其个人的任务。面临的挑战1、运营管理体系简介5北京万科组织架构1、运营管理体系简介弱项目、强职能的矩阵架构分管领导制6事业部组织架构1、运营管理体系简介运营管理部外埠组服务各部门、不能取代专业职能部门北万运营管理组织架构1、运营管理体系简介精细化分工+项目为主线项目单线对接，确保信息精确对位人均分管5-6个项目，其中2-3个重点项目8运营管理目标目标一：跨部门跨项目资源整合、打破部门壁垒，实现信息充分及时交圈；目标二：最全面的信息挖掘、最有力的决策支持；目标三：最有效的决策跟进落实；目标四：不断优化的流程和风险管理体系，最安全的运营保障；目标五：增值。从文化上倡导“岗位英雄”、“把手伸长”，为卓越加分；重视管理工具、流程优化和制度建设；为大伙服务，让运营深入人心。1、运营管理体系简介9核心：让运营落地，与公司每位员工日常工作挂钩Step1明确公司战略发展方向公司三年战略规划1、事业计划书；Step2制定公司年度运营目标公司年度运营计划1、运营计划编制；Step3

运营目标的分解与下达战略绩效体系1、BWS2、KPIStep4运营监控与调整运营控制1、决策管理体系2、计划管理体系3、风险预控体系4、流程优化体系PDCA循环运营管理思路2、运营管理思路高效的决策管理与流程优化体系重事前审批，把好决策关加强会议管理，提高会议效率与质量明晰授权体系，实施3级审批制优化审批流程，梳理精简审批事项战略绩效和流程优化的实施推进，形成对运营体系不断改善的PDCA循环。全面资源整合的计划运营与风险控制体系综合计划是运营体系的基础，以项目综合计划为主导，横向贯穿职能计划，主动发现风险并有效推动各项目顺利进展。从公司层面推动专业交圈、项目与公司职能部门交圈，即时监控、即时预警运营风险。运营周综述成为管理层高效决策的基础依据，涉及经营公司经营计划的调整、运营风险预警、运营数据分析、重要咨询信息。运营管理思路2、运营管理思路3、运营抓手决策管理体系流程优化体系风险预控体系计划管理体系运营管理保证项目各阶段的决策需求，确定最佳选择严控关键流程减少犯错机会减少或避免损失运营风险最小化项目计划可控，各部门充分交圈决策华管理柿体系将项超目开结发全幼生命椒周期饿中各浙项关班键决狮策点市予以骆梳理虏，归哗纳为腔关键山的十悲四项胡决策素会议胀，并逗对会扁议目观的、妥会议晨成果准标准移、参保与部乎门等士关键呢事项燥予以患明确智。强调衬“刚吓性决列策周进期”锄的概到念，顽力争北一次盟将事映情作苏对，锐避免堤因为窃公司导决策掘层的畜反复旅，导饮致项假目开且发受积阻。十四六级会印议体帽系总纯览决策衫管理非体系3、运陷营抓乏手十四电级会努议体寄系内舰容项目彼前置涨工作惑阶段氏：项择目前料置启见动立图项会纸、前纹置工秧作汇反报会刺、项绵目决意策会睡、项惕目交锦底会挡；项目奶方案扇及策齿划阶携段：聚项目怜经营友计划晚会、必产品芝解决队方案类决策猎会、畏综合展计划济策划跟会、禽实施漂方案调整体剂决策篮会、雀采购洲策划滤会、协综合棋计划计会；项目嚷实施辈阶段雹：定开盘醒前期认准备际会、帐定价绣会、抵交付伤前准君备会高、项何目分换期总训结大晒会。决策所管理验体系3、运丸营抓殿手例：项目伶方案秘及策味划阶喂段——产品友解决总方案虚决策希会，要宫求在临项目叼取得益后60天内谨召开贫。由府总经所理或碰产品劫决策警小组杜对产燥品解雄决方跨案进小行审嚼议并伯提出属修改除意见纯：确定帖项目娘定位确定程项目渐规划荣方案确定吊示范困区范锦围主力俯产品拿单体奏方案确定缎户型颠规划弃意向确定值立面惜意向确定孙景观东意向商业洞及配妈套解遵决方垒案确定反交房卡标准隙原则成本汉财务有测算汇报甲人：设计年部、牛营销摸管理饿部提交降成果毛：产品感解决龄方案音、设坝计工价作计焦划北京薯公司秤标准亲化模吉板应木用：14决策已管理填体系3、运丹营抓碌手PHASEI约会ＰＨＡＳＥII会议准备ＰＨＡＳＥIII开会ＰＨＡＳＥIV会后管理会议名称级别会议时间召集人参会人员汇报材料准备人会议纪要起草人会议纪要审核人决议跟进负责人信息归档负责人上传时间/上传要求总经理办公会公司级每周二总经理行政秘书公司管理层全体、人力资源部负责人、商业发展部负责人、总办负责人、运营管理部全体、总经理指定相关人员北京公司周运营综述运营管理部负责人指定运营管理部信息员运营管理部负责人运营管理部运营管理部信息员会议纪要：会后三个工作日邮件发出并上传到集团内网；

会议资料：会后一周内上传到北京公司内网子站（加密）公司月度例会公司级每月8日左右总经理行政秘书公司管理层全体、部门负责人全体、总经理指定相关人员总经理指定汇报专题（８个左右）各汇报专题对应部门负责人指定运营管理部信息员运营管理部负责人运营管理部运营管理部信息员会议纪要：会后三个工作日邮件发出并上传到集团内网；

会议资料：会后一周内上传到北京公司内网子站（加密）十四级决策会公司级按照公司14级会议体系为基准排定时间按照公司14级会议体系要求执行按照公司14级会议体系要求执行按照公司14级会议体系要求执行汇报人汇报人主责部门及运营管理部共同审核汇报人/运营管理部项目对接人汇报人/运营管理部项目对接人会议纪要：会后三个工作日邮件发出；

会议资料：会后一周内邮件发给运营管理部项目对接人，运营管理部项目对接人负责上传到北京公司内网子站（加密）专项决策会/汇报会公司级每周二或周四汇报人总经理或项目分管领导、对应部门负责人、运营管理部项目对接人、领导指定人员公司经营相关重要决策和汇报事项汇报人汇报人主责部门及运营管理部共同审核汇报人/运营管理部项目对接人汇报人/运营管理部项目对接人会议纪要：会后三个工作日邮件发出；

会议资料：会后一周内邮件发给运营管理部项目对接人，运营管理部项目对接人负责上传到北京公司内网子站（加密）项目周例会项目级每周一次，由分管领导指定项目会议秘书项目分管领导、各专业口对接人（项目、事务、营销、设计、采购、成本、客服、运营）、分管领导指定人员上周的会议纪要各工作项，并即时补充需报分管领导讨论、决策重要专题各专业对接人各自负责项目会议秘书项目经理项目会议秘书项目会议秘书会议纪要：会后三个工作日邮件发出业务决策会/汇报会项目级不定期汇报人项目分管领导、对应部门负责人、运营管理部项目对接人、领导指定人员项目运营相关重要决策和汇报事项汇报人汇报人主责部门及运营管理部共同审核项目会议秘书汇报人会议纪要：会后三个工作日邮件发出部门例会/专题会部门级每周一次，由部门领导指定部门会议秘书部门全体部门建设、专业提升、经验分享、工作安排等方面问题部门会议秘书部门会议秘书部门负责人部门会议秘书部门会议秘书会议纪要：会后三个工作日邮件发出会议禽分级坏管理必体系(讨论引修订似稿）15决策管理体系流程优化体系风险预控体系计划管理体系运营管理保证厉项目风各阶触段的臂决策膝需求鼓，确堵定最旅佳选钓择3、运虚营抓顷手严控种关键躬流程减少年犯错搅机会减少略或避愁免损投失运营碧风险临最小腊化项目秧计划志可控喝，各蓝部门姐充分左交圈16三年威战略婶规划财务富经营息指标项目忌里程忽碑计御划项目错一级岗计划计划授管理县体系3、运贵营抓帆手项目历综合锤计划动态指运营哨计划评估主、动惹态调艘整运营以计划脊编制综合辞计划廉的定膛义贯穿丈项目虚全生炼命周旷期的蜓计划袜，保浊障项段目在禾执行遵过程山中，止各项蛛工作扒准点种推进歌，最待终达缘瑞到运仪营目兆标。综合唯计划相的核夹心思挂想把项咸目全园生命忠周期假中的传所有腰关键棉任务轿都以筛“关泡键任寄务包懂”的海方式崖标准父化，协并细锣化到译三级怕计划当，明贴确每节项任徐务的松责任惑人和侨前后毕关联乎，以凭此来神保障摧计划宴跨部劝门的卷协调鸭性和举交圈认，帮考助公架司管班理层虏掌控遍全项职目计送划。设计部营销部成本部采购部……综合建计划巨在公首司弱它矩阵哪管理浙的运孤行模榨式下血，实现桃以项化目为热核心颜，将贝各职而能部王门串靠联。计划封管理过体系3、运矛营抓科手好的环计划娃总是柜在碰虑撞和与矛盾医中产字生18综合敢计划瞒的特卡点：时间洋长：贯穿咏项目保全生梳命周怠期，医从概雪念设扎计开著始一锐直到被交付然入住铅；涉及丹面广顿：与项亮目相蕉关的暖各部告门都桂包括卵其中涉，项爷目部率、工烧程部越、设罚计部示、成略本部衡、销看售部角、客锹服部努、项车发部嫁、事菠务部扭、财形务部非、物巾业公到司等努。项目运营设计销售项发采购工程成本事务运营物业财务综合特计划悄的模歇板模块乡丰化而厚非线悬性化偏：一是网更好阴地与瓣项目油现场央实际薯管理县动作母吻合奴，二纽奉是保农障了叹计划器的灵识活性佩，在补计划钉编制食和执际行过责程中苗，可勇以根厘据项资目实哪际处幻玉于的复不同及阶段等和管励理关身注重匪点对秒模块加进行公深化霜，加菜强了像综合更计划柄的针奶对性柳和执嫌行力刚。抓项少目重立点：对综洗合计菊划的吗作业蝇数进撕行了弦有效芳精简旧，降折低应刃用门挖槛和仆维护艺成本原，适致合房茫地产垦粗放晶开发邪的现彻实环盲境。北京赢公司戚标准掀化模徐板应冒用：计划柱管理伏体系3、运巡寿营抓茶手19运营票计划昏动态剃监控运营匆关键糟节点扮：找情准关怀键路融径；对计划营明确贝，逻腾辑清雹晰；运营瞎节点题评估著：将良工作脾落到徐实处沙；即谣时评犁价，株与考梦核挂段钩。为卓松越加摘分运营评估设计销售项发采购工程成本事务客服物业财务北京碎公司皇标准毅化模乱板应防用：计划司管理洞体系3、运跌营抓论手20过程糕控制暖是决预定成恢败的庸关键开盘藏倒计鬼时、机每周纹进展豆通报信息柄交圈样、目世标明笋确运营评估设计销售项发采购工程成本事务客服运营财务计划填管理耕体系3、运寻营抓榜手有压白力、付有动渠力21动态支运营狭管理跨部泄门信扫息交慌圈信息熔即时覆更新全面株综合欺评估弹性省运营滚计划公司经营指标设计销售项发采购工程成本运营客服事务财务计划说管理棒体系3、运锈营抓励手北京公司12年7-12月新推资源运营风险项目标段开盘时间取证风险销售风险面积/万平米货值/亿元关注风险项长阳半岛3号地10地块3#~6#楼7月22日★★★★蓄客期短；单次供货量较大，本次为提价销售，周边竞品价格低。力争单日实现转化100套。朗润园一期C14地块1~6#楼7月22日★★★★★新项目首次开盘，需确保开盘效果。各项判断是否准确函待进一步验证如园C3二标段4#楼7月29日★★★★★★★★海淀区建委原预售证经办人刚刚调离，现有人员无办理经验，办事效率较难保证。目前项目蓄客不足。新里程一期二标段5、6、7#楼7月29日★★★★★★当前定价1.45元/平与片区竞品售价持平，销售存在较大难度，且此售价与1.6万左右的保本价有较大差距，预计开盘后项目年内减值金额约1.7亿，影响公司12年奖金唐山金域华府二期B1、2#楼8月18日★★★★★二期新产品上市；项目蓄客期较短；售价略有提升金域华府东侧地块二标段1、2#楼8月26日★★★★★★★★因地块西北角供电站退线不足，需调整户型，满足退线要求并重新报规证，取证风险极大金域缇香一期二标段1、10#楼8月26日★★★★★★★施工证须取得年度投资计划后方能报入,存在30天左右延误风险长阳半岛5号地01地块3#、4#楼9月22日★★★★项目大户型库存较多，且去化速度相对较慢；弹性资源项目名称标段取证时间金额综合评估销售时间整体规模区域预期调价空间项目库存工程进度资金成本销售预期调整优先级秦皇岛假日风景3#地10#楼6月23日

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★★★秦皇岛假日风景3#地3#楼7月14日

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★★★金域缇香一期二标段10月22日

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★★新里程一期二标段5、6、7#楼6月份

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★★朗润园C11地块3、4#楼小户型10月13日1

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11★★★★★朗润园C11地块2、5#楼小户型12月中旬

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1★★★金域华府007地块8#楼商业及办公8月30日1

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★★★★金域华府019地块6#楼商业及办公12月中旬

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★★★金域华府019地块1、2#楼12月份

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11★★★★★如园C1一标段住宅（小户型）12月份

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1★★★★幸福汇二期11、15、17#楼10月份

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★长阳半岛5号地09地块商业别墅12月1日

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11★★★★长阳半岛5号地07地块1、2#楼住宅12月中旬

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11★★★★唐山金域蓝湾一期商品房9月1日

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1★★★★★★唐山金域蓝湾一期公寓8#楼10月31日

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1★★★★★★唐山金域华府二期B4、6#楼及商业12月19日

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1★★★★唐山红郡三期洋房（西北四栋）12月中旬

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★★★总计

销售晨时间促：未渐来5个月搅尽量狡冲刺狂销售机规模业，最框后两为个月黎可以签适当双考虑杆潜在愤的盈谜利提怕升机讲会。烧因此仅，10月份慢之前败销售鹿的项团目可点以为院销售绩目标奸达成排提供贩较有击力保雷障。区域痛预期叛：项返目及哪周边写未来出配套强、区处域价熟值有逃没有杰改善识提升分。远蛾郊的装商业魔从长户远看,还是遗要走立快销荡。预国期较安好的祝项目忽考虑炮长线哥赚取蚊利润呼。整体抬规模董：规凯模较姐大的步项目导具有蛾较大顷的灵谈活调罗整空渣间，坟前期疾即时腥损失权部分浮利润异，在杆能够趁的销钩售的沫情况丹下要笼尽量京销售肠。调价尽空间恒：亏伟本项晨目不像推荐浩强卖零。片区护竞争悼性：扰片区兵竞争兆异常榆激烈糠的项寄目谨库慎入良市。项目好库存辞：考妇虑产顽品差椒异性遮及去醉化速验度、郊库存辆是否侦能维姻持项训目持狭续销主售水臣平。工程旅进度喘：是章否已辅经在抽建，旗已开形工项育目有摊持续贸投入弯应考雕虑开罚盘销蜻售回济款。资金搁成本尾：项魂目开知发周倾期过呢长或伸融资窜成本狐高，客延迟肌推盘漏会不范断加碰剧项咽目资罢金成安本负洲担，静应考素虑尽仔早推早出。销售借预期态：根脏据实美际销虫售情爸况以恐及项域目产开品力杠，对卧推售零资源寒进行锅上市霉综合匪判断虏。销窑售难立度小毁的项挑目推职售风眯险小盖，可舅考虑江灵活六推出溪。北京颠公司帝标准狠化模良板应裳用：22决策管理体系流程优化体系风险预控体系计划管理体系运营管理保证索项目饲各阶葱段的遵决策淡需求欣，确郊定最筛佳选等择项目踪蝶计划害可控餐，各丑部门守充分敌交圈3、运沟营抓跨手严控筹关键驻流程减少庙犯错吉机会减少壶或避川免损仍失运营屈风险由最小番化23会议伐体系固定线会议语：总俭经理朵办公里会、气月度蛙例会旋、项秧目周揪例会温；不定影期会抬议：丢专项暖决策苏会、叉专项此讨论押会、洗业务奴决策堪会、壳业务水讨论垃会实时独反馈数据洲收集能：全虹员数王据收垦集整定理；数据蛇共享忧：周削报、拐月报读、实奋时通质报。快速虾反应风险然分析肥：跨山部门雪专项键讨论右会，浓全面藏信息堂挖掘高效辆决策决策统支持灰：全孟方位惩、多改视角善的信酸息整疯理、伙分析识别分析处理监督报告风险管理北京登公司脆标准枝化模炎板应漠用：风险案预控号体系3、运烤营抓院手24风险度预控拘体系3、运才营抓处手信息挽管理

部门信息报送责任人运营小组对接人报送要求公司职能部门总经理办公室杨梅刘超、林詹钦1、小组内各成员需在重大事件发生1小时内电话短信通知运营小组对接人；2、在重大事件发生12小时内邮件上报运营小组及公司管理层。客户关系中心韩丹人力资源部金梅财务管理部杜淑楠项目发展部宋刚项目事务部李攀成本管理部丁彤采购管理部门俊商业发展部苏昀工程管理部肖家远营销管理部杨晓阳设计管理部晏庆玲项目部朗润园项目部陈骁徐劲松、刘超、林詹钦金域华府项目部梁军如园项目部喻昀公安局项目部张贵祥幸福汇项目部李爱东高谦、刘超、林詹钦万科城项目部赵晨光万科蓝项目部李立华新里程项目部刘国权金域缇香项目部李爱东假日风景项目部王昊亮万科红项目部叶丰香河项目部王晓临张维栋、刘超、林詹钦蓝山项目部徐雷大都会项目部谢亮长阳半岛项目部王昊亮刘超、林詹钦事业部秦皇岛假日风景程永刘超、林詹钦秦皇岛事业部职能部门杨霞唐山金域华府初达夫张维栋、刘超、林詹钦唐山事业部职能部门赵怀壁唐山红郡王兴彬思考灵：别固人为左什么厌要把锤信息滴报送警给你稿？如爽何构傻建通促畅高偷效的战信息陆报送给体系南？高标淡准、凯严要圣求：重大仅事件验发生1小时圆内电庄话短肿信通伍知运牲营小棒组对亭接人苦；在飞重大端事件夜发生12小时叔内邮凡件上桑报运守营小概组及缎公司剂管理总层。加强久制度箩建设驻和管植理分工训明确陪、责揉任到阳人集中携宣讲颗、培躺养全渠员运陷营管甩理及律风险雁管控茧意识25风险圣预控设体系3、运天营抓疼手总经度理办礼公会糠重点狠督办及：一贴条线物，追熔到底与管铅理层闸互动冤；引导哄决策车；强调女过程扯控制峰。26风险棋预控缘瑞体系3、运播营抓半手运营模重点胖专项侧工作总经劲理亲米自督疗办，杏管理甲层带含队逐把个项迅目走占访。滤各职且能部妻门、蹈各项腹目部咏从不违同维挣度彻燃查。警全员杯强化练交付奴风险异预控梁意识盖，自苏上而本下，谨把交党付落未实到扛位。27决策管理体系流程优化体系风险预控体系计划管理体系运营管理保证筑项目望各阶家段的烧决策硬需求楼，确把定最陈佳选魄择3、运侄营抓刊手严控尽关键干流程减少御犯错寇机会减少剩或避齿免损御失运营艘风险议最小袍化项目涌计划屿可控粉，各埋部门湖充分嘱交圈28定义万恶逐之源岔：所谓软“万蒸恶之湖源”础是指现在一企项任奥务中生处于烛关键茧的事缝项，澡如未泄能提们前发忠现和介有效榴的解量决，跳将会此大大奴增加葡后期博犯错方的可卧能性乏，引商起后帮续管祖理的脸“N”多事丘项。重大绒成本带相关杏：所谓如“重汪大成勉本相息关”样是指钟目标伶成本棋在项饲目开嚷发过君程中雕，因花某些泳“因伴素”纲而导姑致目终标成防本增帆加的题现象纳，及泳本身龄存在