房地产政策解读及房地产市场预测

政策解读及房地产市场预测

易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司2008年11月15日上海易居房地产研究院·规律篇·救市篇·预测篇中国经济发展周期理论繁荣期减速期衰退期复苏期完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段。中国经济发展周期理论繁荣期减速期复苏期1、中国改革开放以后，中国尚未经历过衰退期，经济始终处于不同幅度的经济增长之中。2、上海从92年开始至今，连续16年GDP增速保持两位数，其间周期变化与中国经济相同。中国经济发展周期理论繁荣期复苏期减速期复苏期时间经济增长1、经济：保持快速增长；2、供应：固定资产投资保持高位，重要部门渐显投资过热、产能过剩；3、需求：外需、内需强劲，增速低于投资；4、政策：开始关注经济过热，抑制性政策逐渐出台。1、经济：增长速度放缓；2、供应：投资比例受到控制，供应减少；3、需求：受限，下滑速度快于投资；4、政策：保持抑制性，逐渐回收抑制性政策。1、经济：增长速度逐渐加快；2、供应：投资低位盘整，后期加快；3、需求：快速增长，增速高于投资；4、政策：鼓励性政策。时间上一轮调整期复苏期发展期调整期新一轮复苏期阶段城市房地产发展周期1232、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不

断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。中国房地产发展周期理论中国房地产发展周期理论时间房地产市场走势发展期调整期复苏期1、开发投资：低幅上升向缩减投资转变；2、土地市场：低价成交，出现流标；3、市场供应：大幅放量，逐渐萎缩；4、需求心理：市场预期转变，进入观望；5、市场成交：逐渐回落；6、房价：上市公司首先出现降价，逐渐蔓延；7、政策：抑制性政策组合推出。1、开发投资：快速上升；2、土地市场：高价拿地，比拼资金；3、市场供应：逐渐上升；4、需求心理：不理性，透支消费；5、市场成交：快速增长，增速快于供应；6、房价：快速上涨；7、政策：逐步回收鼓励性政策，逐渐向抑制性政策过度。1、开发投资：逐渐下降，向上升转变；2、土地市场：低价圈地；3、市场供应：逐渐回升；4、需求心理：理性入市；5、市场成交：成交回暖，供求平衡；6、房价：平稳，部分楼盘开始上涨；7、政策：逐步回收抑制性政策，逐渐向鼓励性政策过度。政策拐点政策拐点·规律篇·救市篇·预测篇国内：从紧宏观调控国际：次贷危机、金融风暴经济下滑-2.3%07/1-908/1-912.2%9.9%GDP增幅国内外双重压力，国内经济出现下滑，预判形势不容乐观，调控目标从“两防”转变为“一控一保”保增长增投资助出口扩内需三架马车，增投资和扩内需成为“保增长”的关键点，而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节房地产新政全方位出击，旨在“支持居民购房”住房保障公积金行政性收费房产税费支持居民购房双率下调新政·一手房买入

条件新政前新政后公积金利率

4.86%4.59%公积金首付普通自住住房20.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投资40.00%40.00%公积金上限第一套普通住房60万80万第二套普通住房60万60万非普通住房60万60万税目条件一条件二新政前新政后契税普通住房<90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---

3.0%3.0%印花税---

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0.05%0

9月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上贷款基准利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%优惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%新政·二手房买入

条件新政前新政后公积金利率---

4.86%4.59%公积金首付普通自住住房30.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投资40.00%40.00%公积金上限第一套普通住房60万80万第二套普通住房60万60万非普通住房60万60万税目条件一条件二新政前新政后契税普通住房<90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---

3.0%3.0%印花税---

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0.05%0

9月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上贷款基准利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%优惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%新政·二手房卖出税目条件一条件二条件三新政前新政后印花税---

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0.05%0土地增值税---------1%0营业税普通住房2年以内---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%0%5年以上---0.00%0%非普通住房2年以内---

5.55%5.55%2-5年---

5.55%差额5.55%5年以上---差额5.55%差额5.55%个人所得税普通住房2年以内---1%1%2-5年唯一用房1%0%2-5年非唯一用房1%1%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房1%1%非普通住房2年以内2年以内2%2%2-5年唯一用房2%0%2-5年非唯一用房2%2%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房2%2%新政·一二手房买入成本

第一套第二套自住第二套投资普通住房非普通住房普通住房非普通住房普通住房非普通住房商贷利率5.23%7.47%？？8.22%8.22%商贷首付20%30%？？40%40%公积金利率4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%公积金首付20%30%30%30%30%30%公积金上限806060606060契税1%（90以下）1.5%（90－140）3%1.50%3%1.50%3%印花税000000首次购房、自住消费，银行信贷优惠明显。但何为“首套”？何为“改善型”？尚需明确新政·二手房卖出税费

普通住房非普通住房２年内２－５年５年以上２年内２－５年５年以上印花税0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%土地增值税0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%营业税5.55%0.00%0.00%5.55%差额5.55%差额5.55%个人所得税唯一1.00%0.00%0.00%2.00%0.00%0.00%非唯一1.00%1.00%1.00%2.00%2.00%2.00%税收总成本唯一6.55%0.00%0.00%7.55%差额5.55%差额5.55%非唯一6.55%1.00%1.00%7.55%2%+差额5.55%2%+差额5.55%二手房市场卖家减负，变相降低买家成本。上海普通住房新标准

老标准新标准容积率≧1≧1户型<140M2<140M2建筑高度/≧5层；<5层老公寓、新旧里价格内环内单价<17500元/M2总价<245万元/套内外环单价<10000元/M2总价<140万元/套外环外单价<7000元/M2总价<98万元/套新标准以总价作限，总价上限与老标准相同，但运用更灵活，中小户型可以突破老标准的单价限制。Y=K·1/XY:单价X:面积内环内内外环外环外Y=245·1/XY=140·1/XY=98·1/X内环内内外环外环外X(20-140)Y(122500-17500)X(20-140)Y(70000-10000)X(20-140)Y(49000-7000)取值范围取值范围取值范围上海普通住房新标准单位：平方米单位：元/平方米老标准新标准内环内：Y=245·1/X新标准房源数量有所扩大。体现出鼓励中小户型的精神。上海普通住房新标准新标准前后，上海商品住宅中普通住房网上待售量增加50%。新增供应方面：11月1-6日，普通住房新增比例达到70.9%。成交方面：11月1-6日，普通住房成交比例达到65.9%。网上待售（11月4日）：老标准：19549套，

194.6万平方米。新标准：31236套，287.4万平方米。1双率齐降2双率齐降3国务院会议4上海14条5贷款降息6普通住房新标准房地产新政每日成交在150套上下震荡，仅房展后出现短暂高潮。挤牙膏般地出台政策，反令市场再陷观望。普通住房新标准出台后出现小高峰。但信贷细则仍未出。房地产调控的目标：房地产市场持续、稳定、健康地发展政策评价：新政范围广、鼓励促消费短期效果小、长期随经济·规律篇·救市篇·预测篇需求释放消费信心上升消费能力增强市场成交价格触底后趋稳舆论唱空导向发生倾斜房产政策放宽股市见底后出“熊”政府宏控政策松动国民经济出现回升讯号宏调松动经济趋好房价探底舆论唱多税收信贷放宽股市出熊政策重归利好，复苏期将至08年底、09年初，市场略有趋好09年3月以后，市场或有明显回暖感谢聆听易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观念定价与确定价格的区别确定价格产品、服务主导思路确定一个易于销售的价格由企业根据成本以及和其他企业的比较确定定价基于顾客的价值私立评估价值、确定等级在顾客和企业的来往过程中确定企业定价三大策略1、薄利多销策略2、相对稳定价格策略3、高价位价格策略提升产品附加值的“十大绝招”三好七增名字好卖相故事服务选择文案时间体验健康推广感觉“附加值”提升产品附加值的“两大前提”一好味道二品质确定好卖相美色器形设摄状增健康少油汤汁盐多有机养生品种增时间原材料生长原材料获得制作耗时美味时间要求增文案—文字叙述九问1、餐点是什么？2、如何烹调制作？3、如何呈现？4、有何故事？5、有否独特的口味？6、有否体现品质等级？7、食材的来源？8、有何独特的体验？9、对人有何好处？一料多烹多吃多味增选择增推广易拉宝台卡小画册传媒宣传销售人员介绍POP（五）、完美呈现1、专业团队的选择与合作2核心价值的呈现平面制片摄影助理摄影师食品造型翻译修图师文案设计师跟印完稿员餐饮行业中照片的功能的三个层次传递信息吸引顾客传播文化菜式拍摄菜式拍摄的本质是静物拍摄最根本的原则是对你的店铺产生愉悦感不仅仅要让顾客看见，更要问道和尝到照片对菜单设计师的要求对餐饮行业有一定的了解了解餐厅的定位有全局观和预见性善于沟通对平面设计师的要求熟练掌握各类设计软件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreld