房地产：现代产业园宝山基地1号地块项目可研

现代产业园宝山基地1号地块项目现代服务产业园事业部2021年9月目录建设背景和必要性02项目建设方案04市场分析03投资与经济分析05项目基本情况01风险及相关事项说明06一、项目基本情况首期项目现状1号地块备件仓库区位现代产业园规划的1号地块备件仓库区域（原地址：同济路3500号）位于宝山区友谊街道，宝钢股份大院的东南侧1号门与2号门之间，北临马路河，东、西为牡丹江路和同济路，南侧为富锦路。1.1地块现状1号地块备件仓库总占地面积约406亩，产证建筑面积约97617㎡（以实测为准）。其中，首期项目区域位于1号地块内宝钢股份备件仓库区南区（靠富锦路），占地面积约159亩，现有主要建构筑物5栋，合计面积约4万㎡（其中有证38651㎡）。一、项目基本情况1.2地块建构筑物及场地现状1号地块备件仓库现状主要以大型仓库厂房及室外堆场为主首期项目主要包括1#、2#、6#、7#、15#库等，以及东侧堆场区域。道路交通

1号地块位于上海市宝山城区西北，紧邻富锦路/上海绕城高速、同济路/高架快速路。轨道交通距3号线友谊路站约0.9公里公共交通公交711路、宝山8路浦东国际机场距项目地45公里，车程约60分钟虹桥国际机场/虹桥火车站距项目地36公里，车程约50分钟通过快速路、绕城高速可快速通达上海市主要节点1号地块备件仓库的快速路、公共交通通达性较为便捷1.3交通条件

市政道路同济路，城市主干道，城市快速路富锦路，城市次干道，绕城高速牡丹江路，城市支路一、项目基本情况商业配套1.上港滨江城（建设中）距项目地0.2公里2.宝山宾馆距离本项目0.6公里3、上海长滩商业紧邻本项目4、宝乐汇距项目地1.7公里教育配套1.上海宝山区实验小学距项目地1.3公里2.宝山中学距项目地1.4公里3.城建职业学院距项目基地1.0公里医疗配套1.第九人民医院（北院）距项目地0.6公里2.上海宝山医院

距项目地1.3公里游园配套1.吴淞炮台湾湿地公园距项目地3.8公里2.友谊公园距项目地4.3公里3.宝山滨江公园距项目地2.2公里1号地块备件仓库周边生活服务配套较为成熟且完善1.4服务配套情况项目所在地商业学校公园医院1km一、项目基本情况生态主线主入口展示中心公共配套空间生态主线城市规划绿轴宝钢工业基地片区宝山生活片区长滩高端生活区地铁3号线铁力路站步行10min学校步行15min宝钢体育馆高尔夫球场友谊路站步行15min产业主线城市生活配套主线双创核心区长滩步行15min长滩坡地公园港区长滩音乐厅长滩瀑布公园长滩观光塔长滩商业酒店步行15min第九人民医院北部绕城高速郊环隧道医院步行15min宝山宾馆宝山区实验小学-西部总结：本项目开发的区位优势明显、发展潜力巨大一、项目基本情况目录建设背景和必要性02项目建设方案04市场分析03投资与经济分析05项目基本情况01风险及相关事项说明06二、建设背景和必要性2.1宝钢股份可持续发展：谋求城市钢厂升华通过生态转型、产业升级，实现“降低吨钢占地”、“城市钢厂协同和谐”股份总图优化后，可用于宝山基地现代产业园的土地面积：4.36km2，约合6500亩地块占地（亩）开发节奏1号743406地块首发2号595寻求政策突破3号8702021年启动环境整治4号1914开展控详规划研究；4-1、4-3地块2021年底前腾空5号990发展备用6号1378发展备用二、建设背景和必要性现代产业园“一基、一圈、六区”发展格局宝钢股份厂区产城融合示范区协同创新发展区智造发展示范区生产性服务业区现代航运服务区资源环境产业区数字经济、新材料、创意产业、活力社区航运服务、深加工新材料研发平台成果转化平台检验检测认证高技术服务智能制造、新材料、智慧物流新能源、环境123456宝钢股份和宝山区协同发展，打造现代产业园，推进环宝钢科创生态圈产城融合一基：宝钢股份钢铁主业一圈：环宝钢科创生态圈六区：产业转型升级先行区，其中两个首发示范区新引擎·新生态·新高地2.1宝钢股份可持续发展：谋求城市钢厂升华二、建设背景和必要性符合国家及地方产业发展导向和经济规律绿色环保、转型升级符合集团及宝地发展战略方向和根本利益高质量钢铁生态圈、产业空间数字经济双碳战略数字化驱动经济增长的模式下，“数字经济”将为各个传统行业深度赋能2017年、2018年、2019年之后，2020年再次被写入政府工作报告，明确“要继续出台支持政策，全面推进“互联网+”，打造数字经济新优势”集团提出“数智重塑未来钢铁”，通过技术赋能推进数字产业化发展，支撑钢铁生态圈各类业务云平台建设，引领钢铁行业全面转型升级；2020年9月，国家提出2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和的目标“十四五”及“十五五”期间，推动钢铁、建材、有色、化工、石化、电力、煤炭等重点行业提出明确的达峰目标并制定达峰行动方案。集团明确提出“力争2023年实现碳达峰、2050年实现碳中和”的目标，加大节能环保技术投入（清洁能源），布局氢能产业等遵循两大原则、关注两大方向在现代产业园围绕主要产业发展方向的办公、研发、展示、体验等需求构建产业空间；肩负起新时代国有企业和钢铁行业的使命担当，发挥央企园区产业发展引领示范作用；2.2宝武战略规划：“低碳+智慧”转型升级二、建设背景和必要性2.3区域经济发展要求：上海市及宝山区发展定位现代产业园融入宝山区科创中心主阵地建设，推进产城融合发展全市科创中心主阵地宝山城市数字化转型李强赴宝山区调研创新转型宝山区“十四五”规划发展定位打造“三创、三生、三宜”的滨江新城注重软硬实力的建设、协同和集成推动生产、生活、生态相互融合打造现代化建设转型样本加强与中国宝武等央企的合作目录建设背景和必要性02项目建设方案04市场分析03投资与经济分析05项目基本情况01风险及相关事项说明06三、市场分析3.1同行及周边调研——吴淞创新城吴淞创新城整体开发规模非常大，未来入市后对周边地区（包括本项目在内）的吸纳度非常高。因此，本项目在科技研发领域的细分产业定位应与吴淞创新城北部产业研发组团形成“错位竞合”关系。从产业领域与吴淞创新城进行错位，避免同质化竞争，如细分领域的上下游做区分；从功能定位及产业生态上，开展错位和联动，如作为新材料新能源等产业化过程的小试阶段，及生态集聚载体项目产业方向主要包括先进新材料研发、新型炭材料研发应用展示、产业互联网、智慧供应链运营、装备智能研发和远程运维、水务科技运营中心、钛合金研发，以及氢能产业研发应用等吴淞创新城距离本项目最近的区块就是特钢先行启动区地块中的北部产业研发组团，且为公司开发项目吴淞创新城三、市场分析依托中国宝武“高质量钢铁生态圈”的产业基础、创新体系、合作机制、专业人才等资源禀赋综合优势，以宝武“一基五元”及上下游产业链头部企业吸附力打造“数字经济”、“双碳战略”产业生态。以“低碳+智慧”相关产业集聚为基石打造特色鲜明产业标杆，即以钢铁行业低碳绿色发展、数字化转型为抓手打造优良的产业发展环境，成为长三角乃全国在推动钢铁及相关产业高质量发展的先行示范区，彰显“宝武引领”和“宝武担当”。现代产业园聚焦产业智慧制造机器人智能装备工业互联网人工智能模拟仿真……新材料先进钢铁材料先进有色金属高新碳材料高端特种合金石墨烯……节能环保氢能风光等清洁燃料循环利用储能……现代服务在线新经济信息消费数字金融创新孵化检测认证……3.3产业定位——产业方向三、市场分析3.3产业定位——数字经济应用层个人应用数字内容体育赛事、网络游戏、动漫电竞、直播数字消费电商零售、同城服务、新零售数字生活互联网医疗/教育/出行等数字金融互联网金融、第三方支付、数字货币公共应用数字政务线上政务、政务大数据智慧城市智慧交通、物流、智慧能源产业应用企业服务数字化设计/生产/采购交易/管理/营销智慧工业数字虚拟仿真、工业装备智能运维、智慧工厂数字农业智慧农业、供应链、农产品依靠互联宝地已经在在线新经济、信息消费等形成的产业集聚、上下游渠道及此类产业招商运营服务的经验，发挥团队产业招商优势重点围绕宝武生态发展智慧制造相关产业优势，聚焦智能装备、工业互联网等领域重点潜在数字经济应用层面的相关细分领域3.3产业定位——节能环保及新能源发展阶段起步阶段探索阶段围绕碳中和聚焦节能环保、新能源相关产业板块围绕集团碳中和战略目标，依托集团五元核心企业的吸附力，及区位空间优势，转化为高效节能减排类、清洁能源类、资源循环利用类相关产业发展优势，形成引领和示范三、市场分析3.3产业定位——新材料先进基础材料先进钢铁材料先进有色金属材料先进化工材料先进无机非金属材料其他关键战略材料高性能纤维及复合材料高端装备用特种合金稀土功能材料先进半导体材料新型显示材料前沿新材料生物医用材料石墨烯金属及高分子增材制造材料超导材料智能、仿生与超材料其他材料高性能金属材料领域。聚焦于以特种冶金技术为核心的耐高温、抗腐蚀、高强韧三大类新材料，聚焦于精密不锈钢、高强不锈钢车架、新能源混动汽车承压油箱用钢等轻金属材料领域。聚焦国内重点领域急需的高、精、尖铝板带产品及大交通轻量化业务的上游产品，聚焦在合金镁锭、压铸产品和板材产品，聚焦于整合国内增材制造业高新型碳材料及纤维材料，重点围绕现代煤化工、新能源电池、大交通轻量化、军工等领域相关的石墨材料、碳纤维材料、聚酯纤维材料三大领域生产制造新型陶瓷基复合材料，在现有耐材研发及产品制造基础上，探索、孵化和培育符合战略选择的新型功能陶瓷材料、新型结构陶瓷材料、陶瓷复合材料制造及延伸加工集团在新材料领域除不锈钢和碳钢还包括4个核心产业发挥集团核心产业优势聚焦新材料细分领域三、市场分析目录建设背景和必要性02市场分析03项目建设方案04投资与经济分析05项目基本情况01风险及相关事项说明06四、项目建设方案企业特征及产品需求关系4.1产品定位——匹配研发企业成长产品定位匹配研发企业各发展成长阶段产业空间需求四、项目建设方案4.1产品定位——五类产品标准序号产品类型层数插层需求（及层高）承重单元分割需求（及面积段）装修标准备注1研发及多用途空间2层高2:1做插层，即1F：约8m，预留插层条件，2F：约4m1F：2000kg2F：250kg4个单元，单元单层约2000㎡，单元面积合计约4000㎡米基础结构，预留基础设施每两单元酌情考虑配1部客梯2研发总部空间3方案2：原高度满插3层，1F：5.5m，2F：4m，3F：4m，1F：2000kg2F：250kg3F：250kg8个单元（独栋），单元单层约1000㎡，独栋总面积约3000㎡；相邻能够灵活组合使用基础结构，预留基础设施每两单元酌情考虑配1部客梯3标准办公空间3满插3层，每层高4-4.5m2F：250kg3F：250kg单元约300㎡，相邻单元能够灵活组合使用租区基础结构，公区精装根据需要配备客梯4创意办公空间3插3层，每层高4-4.5m2F：250kg3F：250kg单元约100-200㎡，空间单元灵活多变；6#布置公共配套空间租区基础结构，公区精装根据需要配备客梯5预留高空间1预留高空间，不做插层-8#库东西向分割为3个独立单元，约3000㎡。基础结构首发区域不涉及

四、项目建设方案4.2规划方案——功能空间布局形成研发总部为主，办公、孵化、展示、公共配套服务等产城一体的现代科创产业园产业功能空间配套及多元空间集中停车配套四、项目建设方案4.2规划方案——建筑布局及改造原则本项目整体“原地修缮”+“异地还建”

原则拆除沿马路河三栋建筑，打造最生态的沿河景观，预留云海路今后打通的场地条件拆除沿牡丹江路、富锦路侧多栋建筑打造城市景观带拆除园区内多栋建筑，重新规整、打造高质量的生态公园四、项目建设方案4.2规划方案——道路&交通人行流线道路规划人、车动线进一步优化四、项目建设方案4.2规划方案——停车及绿化改造后车位新增：约700个（停车楼1500个

）景观绿化新增3.2万㎡新增停车位和景观绿化四、项目建设方案4.3建筑改造（首期）——1#、2#面积段2000-4000㎡长宽182.48m×48.48m楼层2层；1F8m；2F4.65m楼面载荷1F2t/㎡；2F0.25t/㎡柱网6m×8m消防系统消防栓、预留喷淋系统研发及多用途空间（1#）标准办公空间（2#）面积段300㎡长宽182.48m×48.48m楼层3层；1F4.5m；2/3F