中国的能源形势分析XXXX

Ch.3中国的能源形势能源资源（常规/新）能源生产和消费能源问题主要内容本章关注与思考：结合国内外能源形势:(1)我国能源发展面临哪些问题与挑战?(2)我国的能源发展战略(政策/措施)应该如何?3.1常规能源资源煤炭石油天然气水力能中国化石能源储量探明储量*占全球比例储产比（R/P）煤炭1145亿吨13.3%35石油20亿吨1.1%9.9天然气2.8万亿m31.5%29.0（Provedreservesatendof2010）(BP,2011)来自：BPStatisticalReviewofWorldEnergy2011*注：探明储量指经过详细勘测后可用现有技术开采的储量煤炭最丰富，石油、天然气相对较少2010年化石能源储采比化石能源储采比（2004/2010）国家/地区储采比/年石油煤炭天然气中国13.4/9.959/3554.7/29.0世界平均40.5/46.2164/11866.7/58.6USA11.1/11.3245/2419.8/12.6Russia21.3/20.6>500/49581.5/76.0MiddleEast81.6/81.9399/>500>100Japan--268/382--资料来源：BP,2005/2011：StatisticalReviewofWorldEnergy正确认识储采比化石能源属于跨地质年代更新的不可再生资源。世界各国都高度重视替代能源和可再生能源的研究与开发。2010年世界主要国家能源消费结构(%)OilGasCoalNuclearHydro-RenewableTotalWorld33.623.829.65.26.51.3100.0OECD38.025.119.89.45.62.2100.0USA37.227.223.08.42.61.7100.0China17.64.070.50.76.70.5100.0Russia21.453.913.65.65.50.0100.0Japan40.217.024.713.23.91.0100.0India29.710.653.01.04.81.0100.0Germany36.022.923.910.01.35.8100.0Canada32.326.77.46.426.21.0100.0France33.016.74.838.45.71.3100.0UK35.240.414.96.70.42.3100.0S.Korea41.415.129.813.10.30.2100.0？煤炭

埋藏在地下具有开发利用或潜在利用价值的煤炭数量，称作煤炭资源量。经过一定的地质勘探工作，确定符合国家规定的储量计算标准，并具有一定工业开发利用价值的煤炭资源量称作煤炭储量。“储量”指的是在当前技术经济条件下可实际开采生产并扣除在开采中因不能经济开采出而损失之部分的地下煤炭埋藏量。自2001年起《中国统计年鉴》开始定期公布中国煤炭的“基础储量”，指上述储量在未扣除那部分采掘损失前的可采煤炭储量。资源量煤炭目前我国的煤炭储量数字应以每年由国家认可的权威机构（国土资源部矿产资源储量司）发布的统计报告为准。根据2006年国土资源部矿产资源储量司《全国矿产资源储量通报》公布煤炭资源储量数据，全国煤炭资源储量1825.39亿吨，基础储量3334.8亿吨，煤炭资源量8262.99亿吨(截至2006年底)资源量中国化石能源储量国土资源部（2006年底）王庆一（2007年底）BP探明储量（2010年底）中国统计年鉴（2010年底）*煤炭（亿吨）18252040.811452793石油（亿吨）--212031.74天然气（万亿m3）--3.242.83.78注：中国统计年鉴2011的数据，其中石油和天然气的数据为剩余技术可采储量，煤炭的数据为基础储量不同数据来源？中国煤炭储量国土资源部（2006年底）王庆一（2007年底）BP探明储量（2010年底）中国统计年鉴（2010年底）*煤炭（亿吨）18252040.811452793不同数据来源中国政府并不定期公布其官方的煤炭储量数据。根据在2001年年底、2002年及2003年这些不同时点的新闻发布，中国官方的煤炭储量数字分别为1,891亿吨、1,886亿吨及1,893亿吨。自2001年起，《中国统计年鉴》（由中国国家统计局发布）开始定期公布中国煤炭的“基础储量”（reservebase），其中“储量”指的是在当前技术经济条件下可实际开采生产并扣除在开采中因不能经济开采出而损失之部分的地下煤炭埋藏量。“基础储量”指的是上述储量在未扣除那部分采掘损失前的可采煤炭储量。据报道，对于2001年、2002年和2003年，中国的煤炭基础储量分别为3,341亿吨、3,318亿吨和3,342亿吨。这两组数字的对比表明，中国煤炭的隐含采收率（即储量占基础储量的比例）约为57％。

从资源种类的角度看，我国优质煤种资源较少，高变质的贫煤和无烟煤仅占查明资源储量的17%。ABC我国煤炭资源包括了从褐煤到无烟煤各种不同煤化阶段的煤种，但其数量分布极不均衡。D褐煤资源主要分布在内蒙古东部和云南，由于其发热量低，水分含量高，不适于远距离长途运输，在一定程度上制约了这些地区煤炭资源开发。炼焦煤数量较少，且大多为气煤，肥煤、焦煤、瘦煤仅占15%。高硫煤查明资源储量约1400亿吨，占全部查明资源储量的14%，主要分布在四川、重庆、贵州、山西等省（市）煤质煤质其中烟煤75%，无烟煤12%，褐煤13%；适于炼焦、造气的原料煤占25%，动力煤占75%。我国煤炭保有储量平均硫分为1.10%，硫分小于1%的煤占63.5%，硫分大于2%的煤占24%；灰分普遍较高，一般在15%~25%。我国原煤入洗比例不足40%，而美国、澳大利亚的原煤几乎全部入洗。(问题：SO2/烟尘排放量的估算？)燃煤污染物排放量核算：烟尘排放量：Gsd=B×A×dfh×(1-η)/(1-Cfh)Gsd——烟尘排放量;B——耗煤量;A——煤中灰分%；dfh——灰分中烟尘%；η——除尘系统除尘效率%；Cfh——烟尘中可燃物%。dfh、Cfh与燃烧方式/炉型有关SO2排放量：GSO2=B×S×F×(1-η)GSO2——SO2排放量；B——耗煤量；S——燃煤全硫分含量，%;F–燃煤全硫分转化为SO2的比例%。η——脱硫系统脱硫效率%；我国煤炭分布特点：问题：该分布有何特点和不利因素？2010年全国煤炭基础储量为2794亿吨，集中分布在内蒙古（30.2%）、山西（27.6%）、新疆（5.3%）等省（区）。我国煤炭分布特点：我国煤炭主要省市分部情况2010年我国煤炭分布特点：分布广泛(除上海、香港外，各行政区都有)北多南少、西多东少。90%以上的煤炭资源量分布在秦岭-大别山以北，大兴安岭-雪峰山以西的地区。相对集中。2010年煤炭基础储量中，山西占30.2%,内蒙古占27.6%，新疆占5.3%，陕西占4.3%，贵州占4.2%，河南占4.1%，安徽占2.9%。各地区煤炭品种和质量变化较大，分布不理想。如炼焦煤种一半左右在山西。问题：该分布有何不利因素？煤炭资源特点与不利因素：煤炭资源与地区的经济发达程度呈逆向布局；大规模长距离运输??煤炭资源与水资源呈逆向分布；煤炭开发与农业、其它工业用水的矛盾突出。优质动力煤丰富，优质无烟煤和炼焦用煤不多；炼焦用煤(肥煤、焦煤和瘦煤，气煤)的保有储量约占全国煤炭保有储量的25.4%。煤层埋藏较深，适于露天开采的储量很少，适于露天开采的中、高变质煤更少；<300m：30%，300～600m：40%，600～1000m:30%。

石油中国常规石油总资源量约为1000亿吨，剩余技术可采储量约31.7亿吨（2010底）；非常规石油资源，其中储量最大并已实现经济开采的是油砂和重（稠）油资源等。初步估计，中国油页岩储量千亿吨以上，平均含油率5-6%；油沙远景储量100亿吨，含油率12%以上。资源量技术可采储量是指在现有井网工艺技术条件下获得的总产油量.其中,具有经济开采价值的可采储量称为经济可采储量,即在现有井网、现有工艺技术和经济条件下,能从油藏获得的最大经济产油量主要分布在北部地区天然气天然气地质资源量超过38万亿立方米，预计可采储量10万亿立方米;2010年剩余技术可采储量3.78万亿立方米；集中分布在中部和西北部地区；非常规天然气资源主要是煤层气（煤矿瓦斯）和可能资源天然气水合物（可燃冰）。中国陆上埋深300~2000米的煤层气资源量约为36.8万亿立方米，世界第三，相当于450亿吨标准煤，探明储量仅为2000亿立方米，但尚未成规模开发利用。每年约130亿立方米排空。2010年，利用量91亿立方米。资源量天然气水合物天然气水合物是在一定的温度、压力、气体饱和度、水的盐度、pH值等条件下，由水和天然气组成的类似冰的结晶化合物，遇火即可燃烧，故俗称“易燃冰”或“可燃冰”。天然气水合物广泛分布于海洋大陆坡沉积物中和陆地永久冻土地带，其天然气组分多以甲烷为主。目前国际科技界公认的全球“可燃冰”总能量，是所有煤、石油、天然气总和的2~3倍。据专家预测，我国南海海底有巨大的“可燃冰”带，其分布面积约8000多平方千米，资源量相当于700亿吨石油，是我国常规油气资源量的一半。另外，在我国的东海陆坡海域“可燃冰”的蕴藏量也很可观。纯净的天然气水合物呈白色，形似冰雪(左图)，能像固体酒精样直接点燃(右图)，被形象地称为“可燃冰”。水能总量居世界首位。（国家发改委2005.11）大陆理论蕴藏量60829亿kwh，平均功率6.944亿kw；技术可开发装机容量5.4164亿kw，年发电量24740亿kwh（约折合9亿吨标准煤）；经济可开发装机容量4.01795亿kw，年发电量17534亿kwh。资源量关于理论蕴藏量、技术可开发量和经济可开发量水力资源理论蕴藏量为河川或湖泊的水能能量（年水量与水头的乘积）,以年电量和平均功率（年电量/8760）表示，其量值与是否布置梯级电站无关。应分河段计算后累积。技术可开发量是指河川或湖泊在当前技术水平条件下可开发利用的资源量（年发电量和装机容量）。经济可开发量是指河川或湖泊在当前技术经济条件下，具有经济开发价值的资源量（年发电量和装机容量），即与其它能源相比具有竞争力、且没有制约性环境问题和制约性水库淹没处理问题的水电站。我国水能资源特点（1/3）总量丰富，但人均量小我国可开发水电资源约占世界总量的15%，但人均资源量只有世界平均值的70%左右。地区分布极不平衡我国水能资源90%以上集中在京广铁路以西，经济相对落后的西部12个地区水力资源约占全国的79.3%，特别是云南、四川和西藏就占57%。我国经济相对发达的东部沿海12个省市水能资源仅占全国总量的8.9%。地区经济发展水平与水能资源拥有量不相匹配。我国水能资源特点（2/3）河流落差集中我国主要的大江大河落差巨大，长江5400米，黄河4500米，澜沧江5000米，雅鲁藏布江5400米，这些落差往往集中在河流的上、中游地区，如长江宜宾以上上游河端集中了全河总落差的95%，达5000米。季节性变化大我国属东亚季风气候，径流年内分配不均，稳定性较差，调节性能不好。降水量年际间变化也很大，北方河流有连续丰水年和连续枯水年。-->问题/缺点？

水电规划建设必须要考虑年内和年际的水量调节，需要修建水库以调节径流工程量加大，移民、淹没损失加大。我国水能资源特点（3/3）特大型电站所占比重较大大于200万kW的特大型水电站容量约占总量的50%，这些电站多处于深山峡谷，开发条件艰巨。装机容量在25~200万kW之间的大型电站约占总量的32.8%，规模适中，应为近期开发重点。小型水电站遍布全国装机容量25MW占水电技术可开发总资源量的14%。流域面积大于100km2的河流全国就有5000多条，更小的溪流则更多，可供建设小型水电站的站址遍布全国，特别是南方山区和丘陵，降水丰富，开发条件较好。淹地与移民问题比较突出我国水能资源的利用我国水能资源是仅次于煤炭资源的第二能源；但经济可开发水能资源的利用程度仅为17.6%，远低于世界平均22%、工业发达国家50%~95%。2004年我国水能消费为74.2milliontoe,占全世界总量的11.7%；2006：94.3milliontoe，占全球13.7%；2008:132.4milliontoe，占全球18.5%；2010:163.1milliontoe，占全球21.0%；按照国家规划，到2020年，全国水电总装机容量将达到3亿千瓦，水电开发利用程度将达到约75%。3.2新能源/可再生能源核能太阳能风能潮汐能生物质能地热能氢能等核能核能是20世纪出现的一种新能源。发展迅速，前景广阔：1942年世界第一座反应堆功率仅为0.5W；截至2010年12月31日全世界有441座核电站在运行，67座核反应堆在建，发电装机净容量约3753亿kW2010年，核能已占世界能源消费总量的5.2%。核能的来源之一：核裂变核裂变能是通过一些重原子核裂变释放出的能量。例如，一个铀-235原子核在中子的作用下裂变生成两个较轻的原子核，在这个过程中释放出的能量就是核能核能的来源之二：核聚变核聚变能是指较轻的原子核聚合成较重的原子核所释放的能量。例如，氢的同位素氘和氚的原子核结合在一起生成氦，在这个过程中释放出的能量就是核聚变能。核燃料资源量在目前科技水平下，人类所发现可以产生核裂变的材料主要有铀-233、铀-235和钚-239。自然界中天然存在的只有铀-235，铀-233和钚-239不以自然形态存在，他们分别是由自然态存在的钍-232和铀-238吸收中子后衰变产生的。铀资源量：全球根据2007年世界铀资源红皮书。世界铀资源总量约为1596．9万吨，包括已探明资源546．9万吨和未探明资源1050万吨。可以满足11．17亿千瓦核电机组60年全寿期运行对天然铀的需要，已探明资源量按2006年世界天然铀的消费(6．65万吨)几乎可以满足全世界80年的需求。非常规铀资源量不容忽视，目前相关数据较少，但在天然铀市场价位较高时也拥有一定的竞争力。国际原子能机构统计的数据主要代表了世界铀资源的宏观现状和概貌，可以肯定的是，全球铀资源量相当巨大，还具有极大的找矿潜力。完全可以保障世界核电发展的需要。世界已探明铀资源的变化(单位：万吨)世界已探明资源分布(<$130／kgU)这13个国家的铀资源总和占全球的93％世界主要铀资源国家已探明铀资源量(单位：万吨）)13国的资源主要集中于澳大利亚、哈萨克斯坦、俄罗斯、南非、加拿大5国它们探明的铀资源量占世界总资源量的63.3％其中<US$40/kgU级资源量占80.3％。铀资源量：中国我国铀矿资源为100～200万吨，经济可采储量约为65万吨。一般认为，我国资源对核电的发展“近期有富裕，中期有保证，远期有潜力”。待查明储量大；（现仅限500米以上的部分区域）通过乏燃料后处理，提高利用率；“经济可采”量变化大，如实现海水提铀，则资源可视“无限”。铀资源不可能成为核电发展的不可克服的制约因素，核电发展主要是投入问题、技术问题、环境问题。核聚变资源氢的同位素氘和氚是最基本的核聚变材料。地球上自然存在的核聚变材料资源远比核裂变材料丰富得多。海水中有多达2×1016t的氘，如果进行核聚变反应，可以支持人类50亿年对能源的需求。月球表面存在丰富的自然态3He，可与氘反应产生更大的核聚变能。如果用于核聚变电站每1kg的3He可发电1亿kWh。氚在自然界中极为稀缺，但可以通过中子轰击锂原子核进行生产。如果将地球上的锂全部用来生产氚，可满足全球几百万年的能源需求。我国核电利用现状我国核电自20世纪80年代起步以来，到2010年底核电装机容量达1080万千瓦，占发电总装机容量96219万千瓦的1.1%。若以世界核电发展平均水平16%为目标，我国核电还有很大发展空间，核电规模将会进一步扩大。2010年核电总装机达到1080万千瓦，核电在建机组28台3097万千瓦，在建规模世界第一。太阳能太阳能是太阳核聚变释放的能量以光辐射形式送到地球，太阳每年送到地球上的能量达5.4×1024J，相当于1.8×1014吨标煤，比当前世界年能源总消费量约高1000倍。从根本上来说，煤炭、石油、天然气等化石能源来源于太阳能，风能、水能、生物质能等可再生能源也来源于太阳能。我国的太阳能资源我国太阳能资源丰富，理论上的储量达17000亿吨标准煤/年。全国各地的年太阳辐射总量为928~2333KWh/m2，相当于日辐射量2.5~6.4KWh/m2

。资源量分布：一类地区太阳能资源最丰富的地区，日辐射量>5.1KWh/㎡。包括宁夏北部、甘肃北部、新疆东部、青海西部和西藏西部等地。尤以西藏西部最为丰富，最高达日辐射量6.4KWh/㎡，居世界第二位，仅次于撒哈拉大沙漠。

二类地区太阳能资源较丰富地区，日辐射量4.1～5.1KWh/㎡。包括河北西北部、山西北部、内蒙古南部、宁夏南部、甘肃中部、青海东部、西藏东南部和新疆南部等地。三类地区太阳能资源中等类型地区，日辐射量3.3～4.1KWh/㎡。包括山东、河南、河北东南部、山西南部、新疆北部、吉林、辽宁、云南、陕西北部、甘肃东南部、广东南部、福建南部、苏北、皖北、台湾西南部等地。

四类地区太阳能资源较差地区，日辐射量<3.3KWh/㎡。包括湖南、湖北、广西、江西、浙江、福建北部、广东北部、陕西南部、江苏北部、安徽南部以及黑龙江、台湾东北部等地。四川、贵州两省，是中国太阳能资源最少的地区，日辐射量只有2.5～3.2KWh/㎡。太阳能的利用人们利用太阳能的方式很多，主要为加热、取暖、发电，发展方向是太阳能发电。太阳能发电是将太阳辐射能转换为电能的过程，主要有两种转换途径：一是将太阳能转换为热能，利用热能发电；二是将太阳辐射直接通过光电转换器件生产电能。太阳能的发展利用至2008年底，世界光伏发电的总装机容量超过6.85百万千瓦。2008年我国太阳能光伏发电装机容量约15万千瓦；截止到2008年底，我国太阳能热水器集热面积1.25亿平方米，居世界第一位。光伏电池产量达到3.3百万千瓦，超过全球产量30%；风能我国10米高度层风能理论储量为32.26亿千瓦，可开发的风能资源10亿千瓦（陆上为2.5亿千瓦，海上约7.5亿千瓦）；每年可发电2万亿KWh，折合7亿吨标准煤；2008年底全国风电装机1221万千瓦，世界第4。资源量我国风能资源分布主要分布在东南沿海、新疆、甘肃、内蒙北部到东北一带等。陆地：2.5亿kw；海上：7.5亿kw。(10m)世界风能利用状况世界风电蓬勃发展，到2006年底，风电发展已涵盖世界各大洲，并呈快速增长态势，截至2006年底风电装机容量已达7422万千瓦。2009年1.58亿千瓦到2009年底，全球已有超过100个国家涉足风电开发，其中有17个国家累计装机容量超过百万千瓦。累计装机容量排名前10的国家依次是美国、中国、德国、西班牙、意大利、法国、英国、葡萄牙和丹麦。中国风能利用状况我国的并网风电从上世纪80年代开始发展，风电发展非常迅速，总装机容量从2000年的35万kW增长到2009年的2580万kW。

2009年中国新装机容量达到1,380万kW，累计装机容量全球排名第二，新增装机容量全球排名第一。根据国家可再生能源中长期发展规划，到2020年风电装机容量要达3000万kW。建设七大“千万千瓦级风电基地”。位于内蒙古东部和西部、新疆哈密、甘肃酒泉、河北、吉林西部和江苏沿岸及近海地带。生物质能生物质能是指太阳能通过光合作用以生物的形式储存的能量，包括农作物秸杆、林业剩余物、油料作物、能源作物、生活垃圾和其它有机废弃物。我国生物质能资源量农林废弃物资源实物量（干重）约为14.35亿吨，相当于7.37亿吨标准煤，可用于生物质开发的实物量9.5亿吨，相当于4.79亿吨标准煤。（石元春，2005）。农作物秸杆年产量7亿吨，可用作能源的资源量2.8~3.5亿吨；薪材的年合理开采量约1.58亿吨；集约化养殖产生的畜禽粪便每年约3715.5万吨（干物质）；工业有机废水排放总量每年约222.5亿吨。地热能据初步估计，我国主要沉积盆地储存的地热能量为73.61х1020J，相当于2500亿吨标准煤。全国地热资源总量目前尚无确切数据。目前探明储量31.6亿吨标准煤；主要分布在台湾、西藏南部和云南、四川西部。海洋能海洋是一个宠大的能源库，其间蕴藏着多种形式的能，如潮汐能、波浪能、潮流能、温差能、盐差能等。目前，只有潮汐能得到一定规模的应用。海洋能蕴藏量潮汐能：全世界蕴藏量22万亿千瓦，经济可开发的2000亿千瓦，现已开发仅6亿千瓦；我国理论蕴藏量估计1.9亿千瓦，可开发量2157.5万千瓦，主要分布在浙江、福建两省，占总量的90%。波浪能：全球海洋蕴藏量约700亿千瓦，可开发30亿千瓦；我国理论蕴藏量度1290万千瓦，其中台湾占1/3。天然气水合物天然气水合物（“可燃冰”）：是近二十年来在海洋和冻土带发现的新型洁净优质能源，它是天然气和水在一定的温度、压力条件下相互作用形成的似冰状的白色固体，其天然气组分多以甲烷为主。据估算，全球天然气水合物中蕴藏的天然气总量约为1.8~2.1X1016m3，相当于全球已探明传统化石燃料总炭量的两倍。我国海域天然气水合物勘查评价工作正在进行。初步预测，南海海底、东海陆坡海域的蕴藏量相当可观。氢能氢能作为一种清洁、高效、安全、可持续的新能源，被视为21世纪最具发展潜力的能源。氢能是未来理想的的含能体能源，优点：热值高（1.4×105kJ/kg，是汽油的3倍）、无污染、资源丰富、适用范围广等。制氢要消耗能源，它不是一次能源，而是能源流通的手段或二次能源。氢的储量氢是自然界储量最丰富的元素，据估计它构成了宇宙质量的75%。氢在自然界多以化合物形态出现，自然存在的单质氢（如氢气）极少。化合态氢的最常见形式是水和有机物（如石油、煤炭、天然气及生命体等）。氢的最大来源是水，特别是海水，9吨水可以生产出1吨氢及8吨氧，将海水中的氢全部提取出来后所产生的总热量比地球上所有化石燃料放出的热量大9000倍。若能实现以水制氢，而氢燃烧后又生成水，可使氢的制取和利用实现良性循环，取之不尽，用之不竭。氢能利用形式氢能利用形式多，既可通过燃烧产生热能，在热力发动机中产生机械能，又可作为燃料用于燃料电池。燃料电池是理想的用氢装置，将氢化学能通过电化学反应直接转换成电能。氢的制备氢制备方法：化石燃料制氢（当前主要方法，CO2排放）、电解水（能耗大:4kwh/m3H2）、热化学、太阳光直接光催化、生物制氢、等。目前，化石能源是氢的主要来源。现在世界上氢的年产量约5000亿立方米，其中天然气制氢达48%，石油30%，煤炭18%；另有部分氢是用电解水的方法制取的，占4%。化石能源制氢的主要问题是排放大量的CO2，以及化石燃料的日益短缺。用电解水方法制氢主要是电解效率不高，能量转化率低，目前尚不到32%，国外电解水制氢的能耗达到4kWh/m3氢气，因此成本很高，难以大规模应用。2008年中国能源生产和消费

单位:亿toe(BP,2009)3.3中国能源的生产和消费总量煤炭原油天然气水电核电生产量--14.1451.900.685----消费量20.02514.0633.760.7260.9430.123消费结构100%70.2%18.8%3.6%6.6%0.8%消费总量占世界总量的17.73%,仅次于美国（20.35%）；煤炭的生产和消费均列世界第一（~40%）；SO2和CO2排放量居世界第一位和第一位；“十五”以来中国能源消费增长情况煤炭2008年煤炭产量达27.93亿吨，比上年增长4.1%；2008消费量27.4亿吨,比上年增长3.0%。生产量及消费量均居世界第一位。中国煤炭生产与消费状况来自2008年国土资源统计公报未来煤炭生产趋势我国煤炭资源量较大，但受到诸如赋存条件、水资源条件、生态环境、安全因素等方面的限制，能被有效开发利用的煤炭资源量明显不足：初步推算，仅因水资源条件的限制，我国煤炭资源开发规模上限就可能要小于30亿吨。而在环境容量限制范围内，我国煤炭资源最大可供开发量仅为22~23亿吨/年。（国家发改委宏观经济研究院能源研究所课题组，2004）未来煤炭生产趋势《中国能源战略研究总报告》（朱起煌，2004）中根据煤炭资源条件，开采技术和供需关系，分析每个现有的和可能的矿区技术上可能达到的生产能力;然后采用系统动态模型，考虑储量、需求、投资、利润以及环境和运输等因素，进行动态模拟。得出技术上可能达到的生产能力预测结果是：2020年21亿吨，2050年高方案是30亿吨，中方案是28亿吨，低方案是26亿吨。未来煤炭生产趋势如果考虑水资源和环境容量的制约，我国煤炭资源最大开发规模为年产煤28亿吨。煤炭工业的发展需注意三个问题：一是改变目前煤炭工业“画地为牢”的局面，建设大型的煤炭基地；二是要提高煤炭的采收率，减少当前依然突出的资源浪费；三是协调好煤炭、电力和运输的关系（“中国能源发展战略与政策研究报告”课题组，2004）。未来煤炭生产趋势根据煤炭工业十二五规划，到2015年，煤炭产量达到37.9亿吨，比2010年增长5.5亿吨，而2010年全国煤炭产量为32.4亿吨。由于我国煤炭资源赋存外部条件和资源本身内部条件，即煤炭资源分布、赋存和煤质特点存在许多不足之处，决定我国煤炭资源开采受诸多条件的约束。发改委能源所专家表示，煤炭资源的开发上限规模40亿吨石油产量1.837亿吨，占世界4.7%比上年增长1.6%；2006年2008年消费3.498亿吨(居世界第2)，占世界9.0%增长6.7%（全球增长0.7%）；1.90亿吨比上年增长2.2%3.6亿吨比上年增长5.1%对外依存度55%47%2006年中国石油进、出口分别为1.917亿吨和0.232亿吨，占世界石油贸易量的7.4%和0.9%中国石油生产与消费状况来自2008年国土资源统计公报42个国家（地区）沙特20.3%安哥拉16.7%伊朗11.9%阿曼8.2%俄罗斯6.5%天然气产量586亿m3，占世界2.0%增长17.2%2006年2008年中国天然气生产与消费增长迅速，但总量小，约居世界第十六位。消费量556亿m3

，占世界1.9%增长21.6%760.8亿m3比上年增长9.9%807亿m3比上年增长10.1%未来油气资源供应前景一般认为，我国石油最终可采储量为130~150亿吨，也有的专家估计我国石油最终可采储量仅约为115亿吨（周宏春等，2005）。综合国内有关机构的研究结果，预计我国原油产量的高峰期在2015年前后，最大产量可能达到2亿吨左右，2020年，原油产量在1.8~2.0亿吨。到2020年以后，仍将有36~65亿吨的可采储量有待确定。如果按照我国最多年产2亿吨测算，2020年以后，我国石油资源仍将维持20年左右（清华大学核能与新能源技术研究院《中国能源展望》编写组，2004）。据国土资源部统计，截至2005年中国石油储量替代率基本维持在1.0左右。2005年，中国石油储量替代率更是达到了1.27的高水平（储量替代率大于1，表明储量的增加大于消耗）。但若停止进口，完全自给自足，忽略产能问题的话，中国的石油只能维持不到10年。从这组数据不难看出，无论是出于经济因素还是为了能源安全，发展新能源、可再生能源是中国的迫切选择（崔民选，2007）。未来油气资源供应前景我国天然气最终可采资源总量可达10~13万亿立方米左右。从整体上看，我国天然气勘探开发潜力大，处于勘探早期阶段，储量产量将快速增长。目前，我国陆上己形成鄂尔多斯盆地、柴达木盆地、塔里木盆地、四川盆地四大气层气资源区，南海和东海天然气勘探也取得新进展，我国的天然气生产已具备了加快发展的资源条件。乐观的估计，在特别努力的前提下，我国天然气产量在2010年和2020年将分别有可能达到800~1000亿立方米和1300~1500亿立方米（国家发改委宏观经济研究院能源研究所课题组，2004）。预计远期（至2050年）天然气产量有可能达到2000亿立方米。未来油气资源供应前景非常规油气资源中，煤层气地质资源量约36万亿立方米，可采资源总量约10万亿立方米，超过常规天然气资源。天然气水合物的资源量目前还没有确切数据，中国地质调查局给出的初步预测是，南海北部远景资源量可达上百亿吨油当量，可与目前全世界一年的能源消费总量相当。据专家乐观估计，中国有可能在30年内能够实现“可燃冰”的商业化开发。3.4我国主要能源问题与挑战能源结构能源效率能源环境能源安全能源管理体制能源结构

我国是世界上以煤炭为主的少数国家之一，远远偏离当前世界能源消费以油气燃料为主的基本趋势和特征。OilGasCoalNuclearHydro-RenewableTotalWorld33.623.829.65.26.51.3100.0OECD38.025.119.89.45.62.2100.0USA37.227.223.08.42.61.7100.0China17.64.070.50.76.70.5100.0Russia21.453.913.65.65.50.0100.0Japan40.217.024.713.23.91.0100.0India29.710.653.01.04.81.0100.0Germany36.022.923.910.01.35.8100.0Canada32.326.77.46.426.21.0100.0France33.016.74.838.45.71.3100.0UK35.240.414.96.70.42.3100.0S.Korea41.415.129.813.10.30.2100.0结构问题煤占一次能源消费比重69.1%（OECD20.5%）煤占终端能源消费比重30.0%（OECD3.5%）石油和天然气利用效率分别比煤高23%和30%煤、油、气占火力发电比重/%煤占90日本煤、油、气分别占发电量的26.7%、31.7%和41.6%油、气发电厂用电率和供电热耗低。中、日火电厂用电率分别为7.3%和4.1%能源效率能源效率是指终端用户得到的有效能源量与消耗的能源量之比。（例如，汽车发动机的能源效率一般仅为40%左右，也就是说，10L油中，只有4L有效地用于车辆驱动，其它6L都浪费了，主要转换成热能，随尾气排出或着进入散热器。）我国的能源从开采、中间环节（加工与转换、储运）以及终端利用的能源系统总效率很低，不到10%，只有欧洲地区的一半。通常能源效率是指中间环节和终端利用的效率，我国约比世界先进水平低10%。能源效率中国物理能源效率

1989199720002004200520071、开采效率31.133.033.535.435.833.22、中间环节效率72.468.867.868.669.668.43、终端利用效率

农业28.030.532.033.033.033.0工业40.546.349.653.453.453.8交通运输25.428.928.128.128.626.6民用和商业42.554.866.270.871.573.3合计38.745.349.252.152.252.94、能源效率（2×3）28.031.233.435.736.336.25、能源系统总效率（1×4）8.710.311.212.613.012.0注：本表系作者按国际通行的能源平衡定义和计算方法计算得出。中间环节是能源加工、转换和贮运；工业包括建筑业，民用和商业包括其他部门。单位：%中国几种高耗能产品能耗国际比较

200020052007中国国际先进中国国际先进中国国际先进火电供电煤耗/gce/kWh392316370314356312钢可比能耗/kgce/t784646714610668610水泥综合能耗/kgce/t181126167127158127乙烯综合能耗/kgce/t11257141073629984629注：1、国际先进是居世界先进水平的国家的平均值。2、中国产品综合能耗中的电耗按发电煤耗计算，代表国际先进水平的日本的钢、水泥等产品电耗按2150kcal/kWh计算。来源：国家电网公司；中国钢铁工业协会；中国建筑材料工业协会；中国化工节能技术协会；日本能源学会志，2006，No.8；日本能源经济研究所，日本能源与经济统计手册2008年版；日本节能中心，日本节能手册2007年版；王庆一，我国能源密集产品单位能耗的国际比较及启示，国际石油经济，2006，No.2，24～30。

我国能源利用率低的主要原因除了产业结构方面的问题外，是由于能源科技和管理水平落后，还因终端能源以煤为主，油、气与电的比重较小的不合理消费结构所致。中国的能源研究所估计：“中国若将其工业能源使用效率提高到国际水准，则可能进一步将能源消耗减少30%~50%”。能源环境能源利用是引起环境变化的重要原因能源利用导致的主要环境问题:空气污染酸雨荒漠化加剧生物多样性减少温室效应和全球气候变化核废料问题能源环境煤矸石。2007年排放470Mt，全国堆存约4700Mt，有1600多座矸石山，占地1.7万公顷。地面塌陷。2007年，矿井开采造成的地面塌陷面积已超过70万公顷。甲烷排放。2007年煤矿开采排入大气的甲烷约为200亿m3。矿井水。2007年排放54亿m3，利用率60%。二氧化硫排放。2007年全国二氧化硫排放量为24.68Mt，其中燃煤排放的约占85%。二氧化碳排放。据日本能源经济研究所测算，2005年中国二氧化碳排放量为1368Mt-C（百万吨碳），占世界总排放量的19.0%，其中燃煤排放的为1175Mt-C，占中国总排放量的84.8%。能源安全能源安全的最重要的标志是能源的供给满足国民经济和社会发展需要.据估计，我国煤炭剩余可采储量为1661亿吨，可供开采不足百年；石油剩余可采储量为23亿吨，仅可供开采14年；天然气剩余可采储量为6310亿立方米，可供开采不过32年（可能忽略了新的矿藏资源的不断探明）。我国能源安全的一个制约因素是人口众多，导致能源资源的相对匮乏。我国人口占世界总人口的20%，已探明的煤炭储量占世界的11%，原油占2.4%,天然气仅占1.2%。人均能源资源占有量还不到世界平均水平的一半，其中煤炭为42.5%,石油17.1%,天然气13.2%。中国的能源储量与未来几十年的发展需求之间存在一个巨大的缺口量，而且这个缺口将逐年增大，对源需求对外依存度（年进口量占年消费量的比例）也逐步扩大。这是我国未来能源安全的最主要问题。有专家测算出我国国内能源的缺口量：在21世纪初期将超过1亿吨标准煤，2030年约为2.5亿吨标准煤，2050年约为4.6亿吨标准煤。1993年开始，我国成为石油的净进口国。从1996~2000年石油净进口量年均增长50%。2002年进口7180万吨，占消耗总量的一半以上。我国已成为仅次于美国和日本的世界第三大石油进口国。据估计，到2020年，我国石油消费量将超过4亿吨，其中一半以上要依靠进口。石油供应不足是影响我国能源安全最突出的问题。对策：“开源节流”能源管理体制中国涉及能源行业管理的部门有多少？在新华社世界问题研究中心组织的一次座谈会上，与会专家列举了10多个：国家发改委、国土资源部、中组部、国资委、商务部、财政部、科技部、环保部、国家安监总局和煤监局、电力监管委员会等等。在煤炭等资源上与国土资源部发生关系，在生物质能源方面与农业部、国家林业总局发生关系，在节能减排上与环保部发生关系，涉及能源工业方面与工业和信息化部发生交叉，在水电能源方面和水利部交叉，在能源贸易及国际交流方面和商务部有交叉，在天然气、煤炭、石油等方面分别与中石油、中石化、中海油、煤炭总公司等大型国企交叉。能源管理体制一个是设在国家发改委的副部级单位——国家能源领导小组办公室另一个是国家发改委下面的能源局，一个司局级单位原能源管理体制能源管理体制国家能源委员会——高层次的议事协调机构，负责研究拟订国家能源发展战略，审议能源安全和能源发展中的重大问题

国家能源局——隶属国家发改委的国务院能源主管部门，负责拟订并组织实施能源行业规划、产业政策和标准，发展新能源，促进能源节约等。现行能源管理体制复习题:我国常规能源(煤、石油、天然气、水力)的储量和分布特点如何？我国新能源/可再生能源的储量和分布情况如何？近年来，我国能源的生产和消费情况如何，化石能源的储产比（R/P）如何？我国的能源问题主要体现在哪些方面？谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。