厦门中亚城可行性分析报告

14/14DATE\@"M/d/yyyy"2/21/2019厦门中亚城可行性研究报告目录目录 1一、宏观市场环境 21、中国总体宏观经济走势研判 22、中国房地产产业分析 23、海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望 4二、项目环境分析与评价 51、厦门房地产业行情 52、项目区位条件评价 6三、参考意义项目 7四、项目财务分析 81、超高层区商务中心财务分析 82、住宅区投资分析 12五、风险防范与对策 141、资金压力 142、政策支持 143、团队建设 14六、结论 14七、参考文献 14

一、宏观市场环境1、中国总体宏观经济走势研判预计未来三年中国宏观经济将由2002～2007年的加速增长期向平稳增长期转变:一是GDP增速将有所回落，但仍将保持较快增速；二是内需在需求结构中的占比进一步提高，尤其是消费对经济增长的贡献度将显著增强；三是经济和金融结构的转型步伐加快，融资结构进一步优化，直接融资比例将明显提高;四是产业升级和自主创新的力度将不断加大。2009～2011年，社会层面流动性整体保持充裕，M2仍将维持较高增速，但阶段性流动性紧张的可能性加大。未来三年银行体系流动性总体充裕，但阶段性资金吃紧的频率将明显加大。未来三年，境外短期资金输入压力总体加大，但“阶段性资金大出”的可能性在迅速上升，这将成为影响未来三年中国经济金融能否实现稳定运行的一个重要的外生变量。未来三年资产价格可能在波动中逐步上行。其中，房价在涨势大幅放缓后总体可望呈现小幅、稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大；2009年股市仍将面临较大的不确定性，震荡有可能加剧，2010和2011年则可望维持在较小震荡中逐步上涨势头。未来三年人民币汇率仍将总体沿袭“小幅稳步升值、逐步扩大浮动区间”的升值路径，一次性大幅升值的可能性不大，但同时不排除出现阶段性对美元大幅贬值的可能。2、中国房地产产业分析（1）未来三年房房地产业趋势性问题房价在涨势大幅放缓后总体可望呈现小幅、稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。2007年11月至今，房价涨幅出现缓慢回落。2007年9月央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称《通知》)，极大地遏制了住房投资和投机需求的过快上涨，2007年以来房价飙升的势头开始得到实质性扭转。房价涨幅明显放缓的同时，市场成交量也出现明显下滑，市场观望情绪浓厚。可以判断，2008至2009年房价总体下跌的可能性正在加大：第一，从房地产市场资金面看，首先，当前许多房地产开发商均出现自有资金量下降的情况，开发商资金来源中，自有资金占比已从35%左右普遍降至30%以下，而境内外资本市场普遍不景气致使2008年新增的自有资金量相当有限；其次，在从紧的货币政策背景下，尤其是《通知》颁布并严格落实后，银行从房地产企业贷款和住房按揭贷款两方面都普遍收紧了信贷，开发商资金回笼压力增大，资金状况日益吃紧，加之股市急度下挫和房市涨势明显趋缓，购房者的观望情绪强化，开发商主动降价的压力日益加大；再次，自上世纪90年代末起，加速增长的房地产投资已持续近十年，投资惯性的驱动可能带动房地产投资继续扩大，融资需求相应增加，导致开发商资金链更加紧张。第二，从市场供给面看，首先，前期政府投入建造的大批经济适用房和廉租房即将投入市场，同时，为进一步缓解居民买房压力，预计近几年政府将进一步调整住房供应结构，加大保障性住房的供给力度。增加保障性住房供给一方面通过直接增加市场供给量尤其增加中、低档商品房的供给量，建立新的供需均衡点来抑制房价过快上涨，另一方面还能通过提高保障性住房在市场住房体系的占比来削弱房地产开发商的定价权，从而有效遏制房价上涨；其次，房地产市场“观望”氛围的加重将导致市场中新房和二手房供应量相应增加，进一步增加市场供给，形成房地产市场上阶段性的供大于求。第三，境外资金阶段性的撤出套现也会加大房价回调压力。综上分析，我们认为，当前房价总体性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”现象。应当指出的是，这种可能的房价普跌是对前几年尤其是2006年以来房价透支性过快增长的一种回调。同时，也不排除另外一种可能，即，经过前期长时间的观望，尤其是考虑到近期一些中心城市已经出现境外资金加大楼市投资力度的现象，市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升的可能。现在已经进入9月份，但房地产交易量并没有明显放大，所以这爆发式上涨的可能性变得非常渺茫。从中长期来看，房价可望从2010年前后进入一个平稳、小幅的上涨通道，主要依据：一是随着人口的持续增长和城镇化进程的加快，中国的“人口红利”期还将延续，这将进一步提高居民购房能力，增加市场需求；二是随着2010年以后国内物价水平趋于回落，从紧的宏观调控力度可能有所放松，房地产企业的资金回笼速度有望加快；三是房地产企业融资渠道有望拓宽，同时资本市场逐步向好亦降低其融资难度；四是为了满足大量保障性住房用地，2007和2008年国内土地放量较大，未来几年后的土地供给趋少；五是境外资金在经过观望后将重新进入房地产开发和投资市场。同时，中国房地产的“暴利”时代可能已经结束，未来几年房价暴涨的可能性不大。（2）中国经济的快速发展及城市化水平的提高是推动房地产发展的决定性力量据世界银行研究报告，一国住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步；至1300美元时，进入稳定的快速增长期，至1500美元时达到增速的峰值，一直到8000美元时才进入平稳期。当人均GDP超过1000美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如：房屋、汽车和品牌产品的消费需求加速，并推动自身经济的高速增长。中国自2001年人均GDP过1000美元，开始带动一系列的大宗商品的消费。2003年，我国人均GDP1270美元/人，住房消费开始进入快速增长期，2005年中国人均GDP已超过1500美元/人，住房消费增速超过20％。目前中国人均GDP为2700美圆，房地产正处于高速发展阶段。预计到2030年人均GDP达到8000美圆时才开始走向平稳阶段。到2040年人均GDP达到12000美圆时开始走向衰退。城市化进程呈现两大基本规律：城市化总体进程沿S型曲线变动，城市化率突破30%后进入加速阶段，直到城市化率接近70%；从人口流动看：城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进入郊区。房价的表现相应与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在第一阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近；在第二阶段，大城市的房价表现将显著优异；在最后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会相对优异；2007年中国城市化率已达到44.9%，根据美日韩城市化发展的经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高；农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段、以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段；按照城市化的国际规律，我们认为未来三大经济圈的核心城市，尤其是这些核心城市郊区的房价相对会有更大的潜力。3、海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望城市的经济水平和发展动力取决于城市的辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同体是提高城市经济辐射能力和吸引力的有效办法，珠江三角洲、长江三角洲以及京津冀经济圈都是经济联盟成功的典范，经过多年的成长，长三角、珠三角和京津冀三大都市经济圈迅速发展。目前，这三大经济圈已占全国6.3%的国土面积和24.2%的人口，生产了超过全国50%的国内生产总值（GDP）。厦门地处我国东南沿海，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，是一个国际性海港风景城市和东南沿海对外贸易的重要口岸城市。但厦门的经济水平与其他二线经济发达城市比还存在明显的差距，2007年，厦门GDP为1375亿人民币，而广东东莞、佛山等地级城市其GDP都在3500亿以上，广州市突破了7000亿。厦门经济要取得突破，单靠一个城市的竞争力是不够的，必须融入的区域经济里面去，起到统领带动作用。海峡西岸经济区就是一个经济圈的概念，它是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念，具有进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。经济区以福建为主体涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为6000～8000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上。海峡西岸经济区的建设将有力推进福建与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作,逐步形成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海一线的完整发展布局，大大带动厦门经济的发展。目前，厦门到深圳、厦门到龙岩、厦门到福州等地的高速铁路网正在建设当中，而整个海峡西岸经济区也在分阶段逐步的完成布局。可以预见，随着海峡西岸经济圈功能的逐步建立，厦门的经济将走向一个新的台阶。二、项目环境分析与评价1、厦门房地产业行情2007年，厦门市商品住宅市场首次出现供过于求，而且这种态势一直且持续放大中，据初步统计，2007年1月至2008年7月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约254万平方米，基本接近2007年全年供应量的58%，市场存量巨大，市场形势依然严峻。相比2007年全年均价，08年销售价格有所上涨，但增幅减缓。自2007年12月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计，2008年1月份到7月份，全市住宅月均成交9万平方米左右，仅为去年同期的1/3左右。从表面上看，销量大幅下降是由“9.27”引起，但真正的原因还在于去年下半年起严重供过于求，价格居高不下，投资客大规模撤场。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与2007年同期相比难以同日而语，并无“市场回暖”讯号。自2007年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，2007年下半年涨幅明显，主要缘于源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近67%；从价格走势来看，岛内价格年末较年初上涨70%；岛外上涨45%。进入2008年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势，全市近期的均价也基本保持10000~11000元/㎡左右。2008年7月全市、岛内、岛外住宅成交均价分别为10361元/㎡、12360元/㎡和6833元/㎡，环比-4.0%、+3.0%、-2.0%。7月全市均价比去年同期下跌8％。岛内价格区间8000-1100，岛外5500-9000。总体来看，目前厦门房地产行情为：一：当前厦门市商品住宅市场供过于求的态势持续放大，据初步统计，2007年1月至2008年7月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约254万平方米，基本接近2007年全年供应量的58%，市场存量巨大，市场形势依然严峻。二：:住宅成交量、价连续两月同比下跌。在2008年5月、6月和7月，全市的住宅销售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与2007年同期相比难以同日而语，并非“市场回暖”的讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则继续保持平稳态势。2008年7月全市商品住宅均价10361元/㎡，环比下跌3.0%。三：大量项目滞销情况突出，7月零成交项目比比皆是。新开盘项目受市场关注度不高，许多项目虽然也推出一些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观望态度。未来厦门房地产价格研判：与全国房地产趋势一致，从中长期来看，厦门房价有望从2010年前后进入一个平稳、小幅的上涨通道。

2、项目区位条件评价优势：项目处在厦门环西海域发展区，有着交通和区位优势。西海域是厦门城市的副中心，将发展成为厦门新的文教区、高科技研发制造综合体、滨水生态游乐休闲区和中高档住宅区。项目地块规整，易于规划。劣势：项目并不是处在厦门的CBD或是金融中心，周边比较凌乱，主要为工业区，地块本身还未有具备建设摩天大楼的潜质。机会：厦门公铁大桥（杏林大桥）已经通车，BRT的成功运行。大大缩短了其与岛内的距离。园博园的建设、大学康城等项目的成功开发也带动了项目周边的人气。项目周边环境已经相对成熟。随着海峡西岸经济圈的构建，厦门经济总量将上一个新的台阶，同时对各种商务办公的要求也在提高，目前厦门还没有出现超高层的商务中心，作为海峡西岸经济区的排头兵，厦门需要一张名片。威胁：但要把项目建设成为高档项目，尤其是摩天大楼总合体，具有相当的挑战。1、项目并不是处在厦门的CBD或是金融中心，周边比较凌乱，主要为工业区，地块本身不具备建设摩天大楼的潜质。2、摩天大楼的建设，要有很强的政府背景，尤其是该地块条件，若没有政府规划的配合，即使建设起来，也很难存活下来。3、这几年，厦门写字楼建设速度加快，特别是以政府为主导的中高档写字楼出现井喷，其中五缘湾营运中心建筑面积约47万平方米，观音山商务运营中心建筑面积138万，新景世纪广场等其他写字楼估计30万平方米。如此多的项目厦门写字楼容量产生了很大的冲击，其中五缘湾营运中心、观音山商务运营中心有政策和税收优惠。退税最多可达30%。项目是否有政策、税收支持是吸引外地企业在厦成立运营总部的关键因素之一，所以项目能否或的政府的政策支持也是非常重要三、参考意义项目1、观音山商务运营中心厦门观音山国际商务营运中心，位于厦门本岛东部，厦门国际会展中心旁，与台湾金门岛隔海相望。营运中心与国际会展中心、国际会议中心、国际奥林匹克网球中心、香山国际游艇俱乐部以及厦门软件园二期相连接，形成一个高档生态商务园区，成为环岛路滨海地带的重要组成部分之一。营运中心整体规划用地92万平方米，总建筑面积220万平方米，分为四个功能区：商务营运区、配套生活区、软件园二期拓展区和山体公园区。其中，商务营运区定位为高档的商务营运中心，占地43.4万平方米，总建筑面积138.4万平方米，拟建设61幢高层和小高层写字楼。营运中心内配套山体公园、商务酒店、商务会所、商业中心、配套生活区等设施。观音山国际商务营运中心吸引企业的总部、结算中心、销售中心、物流中心、研发中心、展示中心等营运机构入驻。

启动区，位于营运区的中部，由厦门市开元国有资产投资有限公司负责开发建设写字楼，并吸引企业入驻。启动区分为A1、A2、A3三个地块，拟建11栋写字楼，总用地面积91529㎡，总建筑面积510044㎡，总建筑密度17.87％，总容积率3.88，绿地率38.7％。优惠政策：1、税收，地方税金2000万以内部分返还10%，2000-3000万以部分返还20%，超过3000万部分返还30%2、价格，均价在7500/平方米，相当优惠。

目前进展：观音山国际商务营运中心10栋写字楼将陆续交付使用。而与商务营运中心建设同时起步的招商工作进展也很顺利，其中启动区的招商任务已基本完成，企业自建区也全面开工，第一批八家企业中九牧王、天首等四家企业已完成桩基施工；第二批八家企业目前正在办理前期手续，预计今年可以全部开工建设，第三批准备进驻的七家企业也已完成地块抽签。2、五缘湾商务中心五缘湾商务营运中心位于环岛路西侧，西临环湾路，南临五通生态居住区，总用地面积约12万平方米，规划建成海湾商务新区,拟建成10栋中高档写字楼，总建筑面积40万平方米，并配套有运动馆及餐饮、休闲娱乐设施。市委市政府决定以公开挂牌的方式，出让五缘湾商务营运中心的同安大厦、翔安大厦、海沧大厦、湖里大厦四幢建筑。五缘湾被称作厦门的

“新客厅”，而位于这里的商务营运中心又被誉为五缘湾片区的“门面”。

3、大学康城项目位于中亚城北侧，占地面积：203719.447㎡，建筑面积：509298㎡，厦商集团于2005年通过挂牌方式拿下该地块，当时楼面价约900元/平方米。项目总分三期建设，一期已经交房。目前正在开发二期，夏商·大学康城二期占地面积12万平方米，总建筑面积约38万平方米。容积率：2.73，建筑密度：12.36%，住宅户数：3194户，绿地率：46.1%二期建筑以板式与点式相结合、高层与小高层相结合，以舒适性的中小户型为主，主力户型：一房、二房、三房，目前均价6500/平方米。

四、项目财务分析1、超高层区商务中心财务分析（1）赢利模式设计：由于目前还没有详细的规划图纸，只有粗略的指标，结合以往的规划提报假使各类物业如下：项目面积（平方米）经营模式地下停车场100000租赁地下一商业空间（塔楼基底）23562租赁双塔楼、会展16000自营双塔楼、顶级酒店（含装修）40000自营双塔楼、顶级办公244000租赁裙房会展30000租赁裙房商业、金融200000租赁高档写字楼（47层）340000出售高档酒店公寓（含装修）90000出售后反租经营合计1083562其中、高档写字楼直接销售、高档酒店公寓采用销售返租，其他采用租赁或自营方式经营。（2）租金售价假设写字楼假设：目前厦门高档写字楼租金约为100元/月/平方米（含物业管理费），2002年至2006年间，厦门写字楼出租均价年增长率为10%，预计未来几年将保持平均5%的增长率，即到2013年，厦门高档写字楼租金为130元/平方米/月。而项目具有比较优势，其租金应该在130-150元/平方米/月。项目建设期假定为3.5年，完成租赁时间为5年（含1.5年的建设期）20132014201520162017以后每平方米月租金130137143150155年租金增长率NA5%5%5%3%租用率40%60%75%85%85%商业假设：目前厦门商业零售业的租金在150-500/平方米/月，项目平均租金取200元/平方米/月，并假设每年增长5%，完成租赁时间为1.5年（含1.5年的建设期）20132014201520162017以后每平方米月租金200214230245257年租金增长率NA7%7%7%5%租用率75%85%90%90%90%顶级住宅：厦门住宅市场从2002年到2007年均价平均年增长率为21.5%，2007年底开始房地产开始进入观望阶段，成交量萎缩，目前厦门顶级住宅价格为15000-20000元/平方米。考虑到目前房地产行业处于低峰时期，预计未来三年内，厦门顶级住宅的价格仍然在该区间徘徊。售价（2009-2013）均价16000/平方米完成销售时间2年（含完工前1年的建设期）销售进度2013年70%，2014年30%高端酒店式公寓：厦门目前并没有高端的酒店式公寓案例，参考四星级酒店，该项目租金预估为110/平方米/月，经营稳定后出租率为75%20132014201520162017以后每平方米月租金100110121127133年租金增长率NA10%10%5%5%租用率30%50%75%75%75%五星级酒店：目前厦门五星级酒店价格约800/晚/间，属于2级城市的比较高的价格。根据中国物价增长趋势，预计今后酒店价格将以5%的速度增长。项目具有比较优势，预计2013年价格为120/平方米/天。经营稳定后入住率为70%，每年3%增长20132014201520162017以后房价10001100121012701334年增长率NA10%10%5%5%入住率30%50%70%70%70%会议展览中心：厦门目前展费约为80元/平方米/天，由于项目不在厦门岛内，租金应比目前的国际会议展览中心稍少，估计为66/平方米/天，经营稳定其出租率为20%20132014201520162017以后每平方米月租金20002100220523152431年增长率NA3%3%3%3%参展率10%15%20%20%20%停车收费20132014201520162017以后每个车位月租金500550605666700年增长率NA10%10%10%5%入住率30%40%60%75%75%（3）成本估算a项目及土地成本项目收购成本为1.8亿人民币，高楼区分摊0.9亿人民币，需要补交土地出让金、配套费、增容费？？暂按1500元/平方米估算。则土地总成本为：9000+96*1500=153000万b前期费用按200元/平方米计算：200*106=21200万c、建设成本估算：项目单价（元/平方米）面积（平方米）造价（万元）地下二、三层停车场500010000050000地下一商业空间（塔楼基底）100002356223562双塔楼、会展90001600014400双塔楼、顶级酒店（含装修）135004000054000双塔楼、顶级办公9000244000219600裙房会展40003000012000裙房商业、金融400020000080000高档写字楼（47层）5000340000170000高档酒店公寓（含装修）80009000072000合计1083562700062d、景观及管网费用：106*150=15900万e、财务费用：按资金缺口逐年计算f、建设期间管理、销售费用4亿元（4）、项目现金流量如表（下页excel表格）

（5）评价：超高层区，其本质是资本的运作，能否取得低廉的投资资金是项目能否成功的绝对因素。由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店式公寓进行销售取得了约40亿的销售款，但资金压力仍然很大。下面就资金成本进行敏感性分析：(a)假设所有资金都计算利息：年利息动态回收期（年）（含建设期）动态回收期（年）（不含建设期）7%16128%17139%191510%221811%2521全投资回收期控制在20年以内，即取得资金成本应该控制在10.5%以内（b）假使公司出资15亿元，再引进策略投资人投资15亿，本金不计利息，则投资回收期（不含建设期）可以控制在10年以内。（c）所有物业均为持有，不进行销售任何物业。则30亿本金不计利息条件下，投资回收期20年以上，本金计利息的情况下，投资回收期将超过30年。

2、住宅区投资分析住宅区选取B地块进行评估，其他地块可以进行类比。目前项目周边楼盘价格均价6500/平方米，预计2010年以前将围绕此价格震荡，2010年以后以每年5%的速度增长。即2012年均价在7150左右，保守起见，取7000/平方米。财务投报如下：项目名称迪拜未来城B地块项目公司厦门中亚置业项目基本信息土地面积(㎡)36837项目类别土地储备容积率7.17建筑密度21.70%总建筑面积(㎡)289383绿地率30%地上建筑面积(㎡)264250工期30个月地下建筑面积(㎡)25133大唐权益100%营业额类别建筑面积(㎡)单元数销售价格金额(万)住宅2622087000183546商业1792150002688车位2295051012万/个6120其他250销售收入合计192354营业成本土地成本39638按每平方米1500元计算前期费用4341每平方米150建安工程费(30层)72346每平方米2500绿化及管网7235每平方米250营业费用管理费用5771总销4%销售费用5771总销4%销售税金10579总销5.5%财务费用3847总销2%成本费用合计149526项目表现毛利68795营业额扣除营业成本毛利率36%毛利/营业额税前利润42827营业额扣营业成本和营业费用土地增值税5771总销3%所得税10707按税前利润25%计算税后利润26350税前税前利润/总销22%税后利润/总销14%评价：该部分为一般的住宅开发，其可性性取决于土地的价格，根据如下敏感性分析可知，当土地成本在1500/平方米以内时具有较高的利润，当土地价格为1500-1800/平方米时，其税后利润为普通水平。土地价格高于1800/平方米，项目不可行。土地成本变动毛利率税前利润率税后利润率90044%31%20%120040%30%17%150036%26%14%180032%18%11%210028%14%8%再来看住宅售价敏感性分析，在土地成本1500/平方米基础上，此项目均价为7000/平方米以上时项目获利能力良好，售价低于7000时，利润变的较薄，当售价在6500元以下时项目不可行。住宅售价变动毛利率税前利润率税后利润率650031%18%10%700036%22%14%750040%26%17%800043%30%19%850047%33%22%该区，地上建筑面积为112万平方米，按每平方米1500/平方米，总价为16.8亿元，假使项目土地款要一次性付清，住宅区启动资金为20亿元。五、风险防范与对策1、资金压力，按1500/平方米计算，总共需补交土地款总额为34亿元。高层区为投资型物业，短期内很难收回投资，资金压力大。而住宅区112万平方米，在短期内销售完毕，难度较大，保本销售率约为75%，即要销售84万平方米，才能回收住宅区土地款等前期的投资。基于上述原因，a、若补交土地款标准高于1200/平方米时，考虑降低容积率，高于1500/平方米时，必须降低容积率，当补交土地款标准达到1800/平方米时，容积应降低至3.0，以缓解自己资金和市场压力和降低建造成本提高利润率。b、引进策略投资人，尤其是高层区，只有引进恰当的投资人，才能有效缓解资金压力和提高项目操作水平。2、政策支持，该项目要建设成为一个超高层的高级商务中心，项目目前的条件还不具备，需要政府的引导和周边规划的配合，需要各种社会资源的聚集和政府资源的偏向，这一点，难度有点大。而如果建设成为普通的商务中心，其影响力将大大降低，大体量的商务建筑将使该项目限入困境。必须探明政府是否很感兴趣，或是政府以特定的方式参股？政府是否可以在招商上给与诸如税收减免等方面的优惠？3、团队建设，该项目是一个综合性的高端项目，项目团队运作、管理水平要求很高，公司目前还没有开发过类似项目，尤其是公司目前的项目管理水平十分有限，能否在短时间内练就一支高水准的能与国内外高水准团队对接的项目团队是一项不小的挑战。4、中亚置业公司本身是否干净，是否对未来税收、债务等各方面有影响。六、结论1、土地费用是重中之重（尤其是住宅区）1、土地费用尽量控制在1500/平方米以为，但这控制在政府的手中，公司应当通过关系，先了解补交土地款费用的具体情况，然后根据具体情况来调整容积率。目前方案容积7以上，在土地费用超过1500/平方米时是不合适的。2、土地费用如何缴纳，是否可以分期？2、政府政策的支持和引进策略投资伙伴是保证超高层商务中心运行成功的关键。（1）、超高层区是资本运作的概念，能否引进策略资金和投资人是关键。（2）、政府能否鼎立支持该项目。如此超高层项目缺乏政府的引导和配合非常难建设，缺乏政策尤其是税收优惠的吸引对招商也是一种挑战。（3）、超高层区能否顺利进行对住宅区价格也有很大的影响。3、该项目建设规模庞大，根据资金压力和土地价格调整建设规模。七、参考文献1、<Xiamenfeasibilitystudyreport>savills2、《厦门市房地产市场行情月报》新景祥代理3、《未来三年中国经济金融、宏观调控走势分析与预测》中国证券报4、厦门规划等其他资料目录目录TOC\o"1-2"\h\z\u66441.概述 2310191.1项目名称 28181.2项目建设单位 3177371.3项目性质 363851.4项目产生背景 3248041.5建设地点 4200261.6工期 5196711.7项目内容与规模 5313751.8项目主要技术经济指标 5154692.编制原则及依据 6324332.1编制原则 695902.2编制范围 763712.3编制依据 8138493.项目现状与必要性分析 9112513.1项目所在地社会经济发展概况 915713.2项目现状 1460903.3项目建设必要性分析 15184024.项目选址及合理性分析 17305574.1项目选址 1773804.2选址合理性分析 18305075.项目建设方案 1952835.1建设依据 19206575.2设计规范要求 20208195.3建设内容 2467805.4建筑结构设计 24249685.5建筑电气设计 26229725.6弱电系统设计 27108276.投资估算与资金筹措 29270166.1编制依据 29173466.2建设内容 30115746.3总投资估算 3022116.4资金筹措 31282717.项目实施方案 32221437.1工程特点 3233057.2施工布置 33115327.3施工进度计划 3553588.项目招投标 3833538.1招标范围 38151268.2招标组织形式 38153188.3招标方式 38283848.4招标公告发布 38300938.5投标 397888.6开标、评标和中标 39130648.7合同管理 4087098.8项目竣工交付 PAGEREF