商务办公中心项目可行性谋划书

第一章：总论一、背景新余位于江西的中部，是江西工业化程度最高的城市，工业对经济增长的贡献率达69.3%，工业化率达到55.9%。江西省政府确立的“三个4亿“工程，有两个就在新余，即以新钢为核心的钢铁产业达到仟亿元的工程，以江西赛维为核心的光伏产业达到仟亿元工程。新余市城市面积60万平方公里，城市人口达到43万。目前，新余“一城五区，两江四岸”的城市框架基本形成，新余正在打造江西的亚中心地位，成为国际新能源城市。基于这种背景，新余的金融业以房地产业在龙头商业以及服务业将面临新一轮的机遇和挑战。自上世纪末开始，新余市房地产飞速发展，行业运作日趋规范，产品质量也逐渐接近发达城市水平。由于历史原因以及城市总体规划的引导，房地产市场的产品分区特质明显、中的来看，城南为传统商贸区，商业开发比较活跃，住宅开发受到旧城改造的限制，品质难以寻求大幅提升的空间；城东新区以工业为主，生活用地正在形成气候，但由于传统心理的距离感而受到一定限制，城北区在以仙来大道服务及生活混合功能带的基础上，以在东西两端纵深方向的城市功能得以拓展，以劳动路及中山路为轴线深度发展综合服务功能，包括金融、商业、餐饮、休闲、娱乐、宾馆等现代服务功能也在充分的加强。新余要打造江西亚中心城市，目前来看，缺位因素很多。从产业角度分析：①商业服务正成势头。城南有新亚新商贸城、步步高商业城、洪客隆商业街。城北有广场商业超市，即将建设的沃尔玛大型商业超市等。②宾馆服务业发展迅速，有新亚新宾馆、华瑞宾馆、袁河宾馆、春龙大酒店、北湖宾馆、悦华大酒店、万年青大酒店等。③商业办公发展滞缓。目前在新余市工商部门注册的大小公司，有两千多家。这些公司大都在不规范的场所办公和经营。真正的商务办公楼目前仅有一刚建成的复兴大厦（在城北）。因此，上午办公是新余市城市建设的一个缺位因素。④克尔曼广场是以商业办公为主，集宾馆、餐饮、商业、公寓和居住为一体的城市广场。二、地段本案地块位于新余城南中心地段。北接新亚新商城，南靠抱石大道，东临商业发达的胜利北路，西侧即为劳动南路，称该地块为黄金地一点也不夸大。新余的商贸业大都集中在这个地方。北面有新亚新、洪客隆，东面有步步高，南面有华瑞宾馆和市百货大楼。本地块至火车站和抱石公园只有300米距离。在这里建设商贸和商业写字楼可谓是得天独厚。该地段属于新余的老城区。由于历史的原因，内部建设比较凌乱，而且比较密集。因为地块产权的归属不一，带来了规划不能从整体出发，造成了各自为政的凌乱现象。新余要打造亚中心城市，提升新余城市的现代化水平，该地块的旧城改造刻不容缓。从政府打造新余市商务中心区的角度看，本地块的地位更显得举足轻重。商务中心区（CBD），一般有两种类型，一种是以专业化商务办公区为特征的CBD（主要时区域性或全球性特大城市的商务中心，如上海的陆家嘴），另一种是国内区域性或地区性的上午中心区，这种商务中心区可能是在原有商业中心基础上发展起来，或在新区重新建立，向商务设施主导功能方向发展。中心商务去主要包含三种功能：管理和控制功能、金融市场运作功能、专门化生产功能，具体安排功能包括商业零售、餐饮娱乐、办公服务、宾馆休闲、居住生活、公共机构等。因此，本地端中心上午去的中观背景对本地块的开发知名了具体的方向。也就是说，克尔曼广场是在原有商业地段的基础上建立起来的，其周边的商业如新亚新、步步高、洪客隆等，均可纳入克尔曼广场的商务范畴。三、项目概况项目名称：项目业主：项目性质：项目地址：项目法人：主管部门：总建筑面积：投资规模：总投资：四、可行性研究报告的编制依据和范围<一>编制依据1.《民用建筑设计通则》JGJ37-872.《高层民用建筑设计规范》3.《高层民用建筑设计防火规范》4.《城市居住区规则设计规范》GB50180-9375.《商业建筑设计规范》GB50045-956.现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定7.其他相关的政策和法规<二>可行性研究的范围本案可行性研究工作以克尔曼城市广场工程为研究对象，以项目建设的可行性、项目选址和建设条件，建设方案、实施进度、投资估算为研究要点，主要有以下内容：1.商务及商务办公市场研究：通过对现有的商业办公能力和市场需求和分析、研究项目的市场定位、预测本项目的市场能力。2.技术分析：包括项目建设规模、整体布局、公用配套设施、建设进度等3.投资与财务分析：主要通过对项目的投资、收成、成本财务数据的预测，分析项目的可行性。4.社会效益分析：通过项目的社会效应预测，分析项目的可行性。第二章项目的可行性分析本项目周边状况及市场分析<一>周边现状本案位于城南商业中心区。周边主要有新亚新商城、步步高商厦和洪客隆商业街。1.新亚新商城：新亚新商城是一所集娱乐、购物、宾馆、办公、银行、停车场、商业批发、个体加工于一体的大型室内商城。总建筑面积为8.6万平方米，占地42.7亩，南北宽46米，东西长250米。经营摊位有1700间。最高楼层为十一层。于1998年投入使用以来一直人气较旺。经过几次装修，日高峰期人流达到43余人。目前移交给渝水区管理。新亚新商城在新余目前属于中偏低的一个商城。2.洪客隆商业圈洪客隆主要以超市为主。目前是城市最大的一个超市，经营状况良好（基本情况（待补））。3.步步高商城步步高商城原名叫地区城市广场。位于胜利北路东侧，西临新亚新商城，其余三面紧临老城区，是一个中型商业改造项目。占地11734.6平方米，总建筑面积为72101.68平方米。计客容率总建筑面积63212.17平方米，其中商业面积28776平方米，酒店式公寓面积17805平方米。酒店式公寓配套服务面积8865平方米，住宅面积7765平方米，整个地块城方形，南面中部有一约40×40m的缺口。步步高商城是一处集办公、商业、生活和休闲一体的场所，下部层为商业，上层7-26层公寓住宅。建筑总高103米。<二>写字楼市场需求分析新余市地处江西中部，是江西省直辖市，现辖分宜县、渝水区、仙女湖区和经济开发区，总面积3178平方公里，人口110万。2006年全市城市居民人均可支配收入10151元，增长12.1%；农民人均纯收入4320元，增长12.5%。社会消费品零售总额54.1亿元，增长16.2%。主要经济指标的人均水平居全省前列。2007年全市诊疗人数达到150万人次，是2001年的1.7倍。新余钢铁有限责任公司(简称新钢公司)位于江西省新余市城南,北依浙赣铁路、沪瑞高速公路，东临赣粤高速公路，东南紧濒赣江支流袁河，占地面积28508亩。新钢公司是国有大型钢铁联合企业，下属单位主要有主体单位25家，全资子公司14家，经济实体５家。可生产中厚板、线材、螺纹钢、电工钢板、圆钢、钢管、钢带等多品种、多规格的产品。产品行销国内，远销美国、韩国、日本、欧洲、东南亚等10多个国家和地区。随着投资150亿元的三期技改300万吨薄板工程的建成投产，新钢公司将形成产钢1000万吨、销售收入400亿元，实现利税40亿元的特大型企业，员工收入也将会大幅提高。江西赛维（LDK）太阳能高科技有限责任公司，坐落在新余开发区，是从事太阳能多晶硅铸锭及多晶硅片的研发、生产销售为一体的高科技产业，也是目前亚洲规模最大的多晶硅片生产基地。公司注册资金11095万美元，总投资近3亿美元。2006年4月份投产，7月份产能达到100兆瓦，10月份达到200兆瓦，被国际专业人士称为“LDK高速奇迹”。2007年6月1日，赛维LDK成功在美国纽约证交所上市，IPO融资4。69亿美亚元，是中国新能源领域最大的一次IPO。目前，赛维LDK正在展示它的雄心壮志—投资160亿元新建1。5万灯的硅料生产基地，展开亚洲“硅料之都”的生产宏图。预计到2010年将形成3。7万硅料、6000兆瓦片的产能，相当于目前世界硅片产量的总和，到2012年，光伏产业将实现工业增加植1800亿元，主运业务收入将达到6000亿元，利税总额达到1200亿元，上交税金300亿元。展望未来，随着新余城市化水平的进一步提高，社会对办公服务的需求会进一步扩大，商务办公服务的市场将具有更大的发展空间和潜力。特别是随着赛维和新钢以及第三产业的发展，各种企业和个体公司对办公处所的要求越来越高，本市的办公服务市场更将呈现出以下特征：(1)更加注重企业和公司形象的塑造。一个企业或公司选择办公地点，首先考虑的是该地点是否与自身企业的身份相适宜符，再来综合考虑其它因素。选择在宾馆办公与选择在商务办公中心办公，显然公众对其的看法是不一样的。(2办公市场从多元化向集中化发展。这是国内外大中城市商务办公的发展趋势。国内的大中城市都建有大片的专业写字楼，而且大都是高层，以满足城市日益增长的办公需求。(3)办公市场从多样化向专业化发展。专业写字楼从功能布局到配套服务以及智能化服务都是普通场所无法相比的。同时管理的模式化，使办公服务更加高效、节能。市场需求现状及前景分析近年来，随着新余经济的高速发展和人民生活水平的快速提高，办公服务的需求日益增长。目前，在新余工商部门注册的公司有3000多家，其中外地公司有近1000家，境外公司有100多家；这些公司的办公地点大都分散在宾馆、住宅、店铺等一些街楼头小巷，可以说到处都有。这是本市的商业办公服务的场所太少的原因。也是新余城市的一个缺位。目前真正的纯写字楼只有复兴大厦。复兴大厦24层，总建筑面积24345平方米（地上22214平米，地下2131平米），建筑总高83。7米，座落在城北仙来大道上；因占地很小，进车困难，停车位也很少，很难形成规模；但是复兴大厦还没有竣工就销售一空，这说明了市场对商务写字楼的需求很大，市场潜力非常之大。随着光伏产业膨胀发展，必然会带来产业链的繁荣，并带动第三产业的升级。根据预测，到2015年，在新余注册的公司将超过5000家，还有一些国外公司和国内企业包括外省机构将进驻新余。因此，新余开发商务办公楼的市场潜力巨大，前景非常看好。二、本市商业房地产情势分析新余市房地产业近年来发展迅速，住宅、商业、地产进入新的阶段，这两者由于城市特征的原因，各自发育程度差别较大。住宅可开发规模化发展已经经历了近十年，已经从整体开发向深度精品开发深度发展，外商的介入起到了巨大的推动作用，大型高档住宅区越来越占据市场的巨大部分空间。商业地产也开发功能性差别较大，传统零售商业地产发育较好，有一批个性鲜明的特色商业地产已经接近发达城市的水平，但是，办公型商业地产的发展严重滞后，宾馆服务性地产品质有待提高。本市的综合商务如商业零售、餐饮预科、办公服务、宾馆、休闲等地产发展不平衡。其中最为发达的商业零售性地产，而且主要集中在城南片区，在城北有点状分布。目前有一些国内著名超市纷纷进入本市，甚至国际超市品牌也在跃跃欲试，这说明本市的商业零售业潜力仍然巨大，从一个侧面也反应零售消费能力与人口数量并不一定完全城正比，而最大的决定因素还是居民可支配收入的多少。新余居民说如在全省名列前茅，居民可支配收入进入消费市场的空间仍然较大；宾馆休闲业在本市发展，也明显高于周边地区，但高层次宾馆却很少，绝大部分时在现有建筑改造而城，新建宾馆占少数，由于新建宾馆初期定位就不高，建成后多不如人意。这说明高层宾馆开发有巨大市场。本市的商业性办公在商业地产中发育最为滞后。全是真正作为商业地产的建筑，只有一幢，就是90米高的复兴大厦，目前该楼盘尚未完全竣工就本销售一空。可见商务写字楼的开发潜力在新余非常之大。随着新余经济的发展，光伏产业的飞速成长，以及钢铁传统产业的成倍扩大，新余将迎来八方来客，将有部分国内甚至国外的经贸人员、公司进驻新余。因此，商务办公、写字楼的开发前景用四个字概括：风光无限。第三章本项目定位和模式分析一定位综上所述，克尔曼广场的定位为：商务办公+商业+宾馆+居住+休闲娱乐。即以商务为主，集商业、宾馆、居住和休闲娱乐为一体的城市广场。二模式分析1写字楼办公模式商务办公为求打造新余市一流的写字楼。新余的写字楼开发，刚刚起步，市场潜力巨大。而且目前仅有的一家写字楼（复兴大厦）地处城北，停车场偏小，在规模和起点上，不能与本案相提并论。本案上午写字楼按甲级写字楼设计（从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有八大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷通和商务化等等。）。本案从以下几个方面达到甲级写字楼标准：（1）区位交通：写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位交通显得尤为重要。企业选择办公物业，首先选择的是地理位置；写字楼的价值判断并不完全取决与写字楼本身，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级楼，应该是位置十分优越，一般居于城市的商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛，一定是写字楼价值的重要支撑。克尔曼广场完全符合占据优势。（2）规模化一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，时难以成为甲级写字楼的。克尔曼广场中心总共布置了五栋写字楼，总面积达平方米，从而组成了一组办公建筑。评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体。这里所说的规模，不仅时指建筑体积身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效益，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集成都，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、商业、公寓、商住、星级酒店、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。克尔曼城市广场满足了这些要求。（3）节能性本案高层写字楼全部考虑采用太阳能发电系统，以体现新余国际能源城的形象，全部墙面均采用节能材料。（4）其余配套设施：a.停车场：地下室大部分设置停车位，以满足60平方米设一停车位的要求。并实现只能化高效管理的要求。b.办公智能化系统达到5A级标准。c.商业配套：有完全的商务配套，生活设施，配置适当规模的高楼餐厅，还有能提供多项服务的上午中心，多功能厅、会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快捷服务等。2.商业模式零售商业布满周边各店，新亚新、步步高即可纳入本案的范畴。这里主要讨论的是克尔曼广场内部的商业布局。总体布局中，从东到西有一条步行的商业街，东面与胜利路相接，西头与劳动路相连。考虑到周边的商业比较发达，克尔曼广场的商业不宜设置太大，布置在地面以上两层范围内比较合适，不设大型超市。鉴于功能的灵活性考虑，可以兼顾专业市场的倾向，如国内国际的一些品牌，服装的名牌店等等。休闲娱乐布置在一些高层建筑的位层，大部分城市也是这种做法。餐饮业分店灵活布置，但要突出高品味。娱乐性商业以规模大的整体优势占据市场的顶端，内容可以包括KYV、洗浴、美容、健身等功能，面向全市，也兼顾本区内宾馆的高层客户。3.宾馆模式宾馆按五星级标准建设，五星级宾馆在新余是个空白。春龙宾馆原设计也是按五星考虑，淡经营不是很好，到目前尚未完成，宾馆的硬件和配套非常重要。要有配套的餐厅和酒吧，并设有中餐厅、大型宴会厅、咖啡厅等。要设置大型停车场，同时还必须设有大中小型会议室。宾馆要考虑全部实行数字化管理，智能化系统必不可少。-第四章项目的建设条件。一、建设条件1、自然条件1）气象条件年平均温度17.8℃极端最高温度40℃极端最高温度-7.2℃年平均降雨量1568.5mm月最大降雨量154.3mm全年平均风速2.0m/s夏季平均风速2.2m/s冬季平均风速1.8m/s全年最多风向C,24%NE,17%夏季最多风及频率S,20%夏季最多风及频率C,28%NE,20%2）地理位置新余位于长江下游，属于夏热冬冷气候带。本工程建设场基本平整，西高东底，高差米，地形变化不大。但拆迁任务较大。2、基础设施条件克尔曼广场位于市城南中心，市政配套设施基本齐全，现有给水、供电、供气、排污、通讯等均十分完善，完全能够满足本项目的各项要求。3、社会经济条件新余工业发达，城市化水平较高。工业是新余立市的根本，已经形成以钢铁、光伏工业为龙头，机电、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品等门类比较齐全的工业体系。新钢公司是全省最大的钢铁生产企业和全国最大的铁合金生产基地，正在向全国板材生产精品基地迈进。2006年，市委、市政府作出了决战三年实现规模以上工业销售收入500亿的奋斗目标，2006年全市规模以上工业完成增加值90.1亿元、销售收入350亿元、利税26.1亿元，分别增长40.2%、46.7%、76.1%，其中市属工业分别增长70.9%、94.5%和154.7%。预计到2000年新余工业将进入新的发展阶段。新余的城市化进展快，目前建成城区面积达45平方公里，城镇化率达47%，高于全省平均水平10多个百分点。新余区位优势明显，交通便利，投资环境优越。位于长沙和南昌两座省会城市之间，到上海、广州都在8小时经济圈之内。京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞和武吉三条高速公路在新余交汇。新余是赣西最大的电力负荷中心，新余发电公司、分宜电厂是江西省的主力电厂。新余水资源丰富，生活用水和工业用水供给充足，仙女湖储水量可满足新余百年发展的需求。新余是一座环境优美、平安和谐、人居条件一流的城市。新余人均公共绿地面积和绿地率列全省第一，获全国绿化先进单位称号，是江西省园林城市，正在争创国家园林城市。新余社会稳定，社会治安良好，连续13年被评为全国社会治安综合治理先进城市。新余各项社会事业发展迅猛。基础教育的各项主要指标在全省领先，民办教育和职业教育享誉全国，是全国卫生城市、全国乒乓球重点城市、全国双拥模范城市。尤其是以赛维为龙头的光伏产业的飞速发展，给新余的经济注入了新的活力。新余市政府正在打造的江西亚中心和国家能源城市的目标不久将成为现实。良好的经济社会条件为本项目的建设创造了有利的条件。第五章建筑方案设计一设计构思力求打造一个与新余国际能源城市和江西亚中心形象相适应的群体建筑，创造一个与周围环境和景观共生的建筑。1、把握城市脉搏，突出城市规划的整体性把握新余城市建设的主基调，使可尔曼广场融入整个城市规划的大环境中。做到和周围建筑的协调、统一，突出城市商务办公中心的整体形象。2、拓展城市形态，完善城市空间，增添城市景观地块中心为商务广场，南北对应两栋33层的写字楼；主写字楼采用弧形平面为充分利用太阳能创造条件，地块周边为商住区，注重东西两个主入口的建筑造型设计，胜利路主入口设计了对等的“双子楼”，劳动路入口采用了两个对称的18层的商住楼来引导顾客进入商务广场。东西对应，南北呼应的建筑布局完善城市空间形态，同时也成为新余市的一个城市景观，为城市形象增添亮色。3、聚合城市景观，重视商务广场规划的休闲性“建筑沿景观布置、景观依附建筑而生”，本案中心广场以绿化景观为载体与周边环境紧密联系，以广场为中心，使建筑围绕广场形成强烈的向心力，成为该市民休闲娱乐的中心。4、提炼城市文化，创造新余的标志性建筑本方案从规划到单体力求打造成为新余的一个标志性建筑。通过借鉴新余的城市色彩、简化建筑语言，用简洁大气的建筑体形诠释出一个全新的现代化的具有时代特色的建筑群体形象；克尔曼商务办公中心将成为新余的标志性建筑。二、总体规划本地快用地性质为商业住宅混合用地，又处于城南商业中心，其商业价值应该得到充分体现。鉴于次，规划中体现了商业与住宅并重的原则，遵循复合化商住区的功能理念，即连续的商业界面，标志性的商务高层建筑群体，相对独立住宅组团，融合一体商住格局。商业和住宅有效的功能复合可以快速聚积人气，为商务中心建设开好头。本方案将用地分为两大功能区：中心区和周边区。中心区为商业写字楼及休闲广场，周边区是商业、宾馆和商住。总共九栋高层：二栋写字楼、一栋宾馆、六栋商住楼。商业主要布置在胜利路和劳动路，为高层建筑的两层裙房。沿东西向规划了一条步行街，中央是广场中心，步行街东连胜利路西接劳动路；人流组织流畅，交通十分方便。中心广场南北设有地下停车场，设有1200个停车位，为办公、住宿、购物、游玩大大提供了便利。三、技术经济指标总用地面积：m2总建筑面积：m2（不含地下室面积：m2）其中：商业写字楼面积：m2（不含地下室面积：m2）宾馆酒店面积：m2住宅面积：m2商业面积：m2（不含地下室面积：m2）容积率：建筑密度：%绿地率：%四、结构设计(一)结构概况克尔曼商务广场由两栋层写字楼、一栋宾馆、六栋商住楼等建筑组成。其中写字楼33层高建筑,地下二层，地上33层，房屋总高度超过100米，采用钢筋混凝土筒体结构；其余均为18--22层高层建筑,房屋总高度小于90米,采用钢筋混凝土框架结构。建筑结构安全等为一级，设计合理使用年限为100年。(二)设计依据及条件1、主要的规范及标准：《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002.J186-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-94《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《砌体结构设计规范》GB50003-2001《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95《人民防空地下室设计规范》GB50038-942、建筑抗震根据规范抗震设防烈度为无设防要求，主楼框架按提高一度（即六度）采取抗震措施，场地土类别暂按Ⅱ类考虑。3、自然条件基本风压：0.30KN/m2基本雪压：0.40KN/m24、地下室人防抗力等级为六级。(三)结构选型1、基础应根据地质报告提供的参数进行设计。2、地下室底板厚500mm，顶板厚200mm，人防顶板厚250mm，外墙厚300mm，内钢筋混凝土墙厚250mm3、本工程主楼采用现浇钢筋混凝土筒体结构+框架剪力墙结构体系，电梯间、楼梯间部位设置钢筋混凝土剪力墙。其余裙房建筑,采用钢筋混凝土框架结构。楼板厚度一般为120mm。楼梯采用120厚板式楼梯。(四)建筑材料1、混凝土标号：凡高层楼钢筋混凝土构件均采用C40混凝土浇筑，其余钢筋混凝土构件采用C35混凝土浇筑。2、钢材：现浇楼板拟采用热轧钢筋焊接网，梁、墙、柱钢筋采用HPB235（φ），HRB335（φ）热轧钢筋。3、砌体材料：框架填充外墙采用ＭＵ10KP1型多孔粘土砖，M5混合砂浆砌筑，厚度240mm；填充内墙采用MU10烧结空心砖，M5混合砂浆砌筑，厚度190mm。4、由于地下室混凝土体积较大，有较高的抗渗要求，应在混凝土中掺入适量微膨胀剂及防水剂。地下室外墙及底板作防水处理。(五)结构消防设计1、地下室混凝土墙最小厚度为250，最小柱截面350×350。框架梁主要截面250×400~350×800不等。楼板厚度一般为120mm。2、建筑物外墙为240厚KP1型烧结多孔砖墙，填充内墙采用烧结空心砖墙，厚度190mm，管道井壁墙采用120厚KP1型烧结多孔砖，耐火极限不低于1小时。3、水管道井及空调管道井每两层在楼板处作防火分隔，材料同楼板。4、结构构件全部采用现浇钢筋混凝土，钢筋混凝土标号均大于等于C25。钢筋混凝土梁、板、柱、墙均符合规范要求的耐火极限。(六)结构人防设计1、主楼地下室为六级全埋式防空地下室，人防抗力等级按六级设计，动力分析采用等效静荷载法进行计算，作为平战结合的工程，采取符合规范的平战功能转换措施。2、地下室钢筋混凝土墙最小厚度为250mm，底板厚600mm，人防顶板厚250mm，满足最小防护厚度之要求。3、所有地下室钢筋混凝土构件均采用C35混凝土浇筑，非承重的地下室内墙采用240厚MU10砖M5砂浆砌筑，砖墙与钢筋混凝土柱、墙之间采用拉接钢筋连接。4、地下室人防出入口通道在地面建筑倒塌范围内时，口部建筑按防倒塌棚架设计，楼梯用作为人防出入口时，一层以下梯段按防倒塌楼梯。第六章公用工程一、给排水设计设置的系统有：冷水供给系统、热水供给系统、开水系统、污水排水及通气系统、雨水排水系统、空调冷却循环水系统、消火栓消防给水系统、自动喷水消防给水系统、灭火器配置系统。(一)给水1、水源本项目内的全部用水均由市政给水管供给。要求从两条不同的市政自来水管网各接一条DN200给水管入区内，沿区内主要道路和主要建筑物形成几个供水环网，组成两路供水的可靠水源。2、生活水量用水定额及用水量量详见用水量一览表。生活用水定额及用水量表序号涌水项目用水定额数量日用水量m3/d1写字楼用水400L/人·d2500人10002宾馆楼用水50300人1503住宅楼用水1000L2000人20004店面楼用水100L300人305淋浴用水40L/人·次1000人406食堂用水20L/人·次2000407冷却循环水补水2%1500m36008绿化用水1.5L/（m2·次）2109小计386010不可预见用水10%计38611总计4246本工程最高日用水量4246m3/d。3、给水系统室外给水：从不同的市政给水管网上接入两条给水管至区内，并沿区内主要道路形成环状给水管网，管网上设地上式消火栓和适量的绿化洒水栓。室内给水：二层以下由市政自来水管网直接供水，三层以上由地下生活贮水箱及变频调速给水设备供水。水泵出水设紫外线消毒，进户设总水表。(二)消防1、消防用水量本工程的消防对象为高层办公楼等，其中写字楼建筑高度大于100米，其余小于100米，建筑为一类高层建筑物，区内消防按高层考虑用水量，写字楼、宾馆内设消火栓和自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统按中危险等级设置。消防用水量详见消防用水量一览表消防用水量一览表消防范围消防系统设计用水量（L/s）消防历时（h）一次消防用水量（m3）室内消火栓15031620自动喷水1101400室外消火栓10031080本工程室内消防一次用水量为2020m3；本工程室内外消防一次用水量为3100m3。2、室外消防给水系统室外消防给水管网与生活给水管网合用，在给水主干管网上设地上式消火栓，供消防车取水及向水泵结合器供水。3、室内消火栓系统室内消火栓系统由水泵房内的消火栓给水泵和储水池供水，并由屋顶消防水箱维持系统压力，供水管网为环状。干管管径为DN125。消火栓选用SN65的消火栓（19mm水枪，L=25m水龙带）和DN25的消防卷盘（6mm水嘴，L=30m的胶管），动压超过0.5MPa的消火栓选用SNJ65型室内减压稳压消火栓。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动。系统设消防水泵接合器。4、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统由储水池和水泵房内的自动喷水给水泵供水，系统由屋顶消防水箱维持压力。住院楼采用湿式自动喷水灭火系统。自动喷水供水主干管为DN150的枝状管网，并设置两个DN150的消防水泵接合器。高层楼的走廊、办公、客房设（DN15，K=8）吊顶式喷头，动作温度为68℃；厨房伙房喷头动作温度为93℃。其它未说明部位设标准喷头（DN15，K=8），动作温度为68℃。自动喷水给水泵由报警阀压力开关自动启动，消防控制中心集中控制。水流指示器指示楼层或防火分区。5、灭火器变配电室设推车式干粉灭火器；办公楼内设手提磷酸盐干粉灭火器。(三)排水1、排水量本工程生活污水排水量为3800m3/d。2、排水系统区内室内外排水系统采用雨、污分流制。卫生间排水立管采用双立管系统。地漏采用水封高度大于50mm的地漏。地下室及消防电梯井内采用潜污泵排水。3、屋面雨水采用内排水，雨水汇集后，单独排入市政雨水管网。(四)热水1、热水用水量热水用水量一览表(60℃序号用水项目用水定额数量日用水量m3/d1宾馆用水150L/人·d300452工作人员15L/人·d300人4.53淋浴用水20L2000406总计89.52、热水供应系统宾馆内设置容积式热交换器，热媒为蒸汽，供给各房间等用水点。(五)开水1、开水供应量工作人员为3L/人·班，本区内日开水供应量约为3000升。2、开水供应系统大楼设开水炉。进开水炉的冷水需先经过滤消毒处理。(六)空调冷却循环水系统冷冻机组冷却循环水系统采用半封闭系统，冷却塔与冷水机组对应。系统设静电水处理仪，冷却循环水泵吸水管设管道过滤器。(七)节能(水)和环保本设计所选用卫生洁具及用水设施均为节水节能型。本工程给水实行二级计量。热采用循环水系统。水泵房涂吸音材料。水泵设隔振基础，进出管加设橡胶软接头。冷却塔采用超低噪音型冷却塔。所有给排水管道设计时考虑控制水流噪音和共振。污废水进污水处理站处理。二、电气设计(一)强电设计1、负荷估算根据建筑专业提供的总建筑面积，变压器安装容量按80VA/m2估算约为11732kVA，为全区内空调、照明及其他负荷供电。2、电源根据规范规定，本工程负荷属一级负荷。考虑由市政电网引入两路独立的10kV高压电源，保证两路电源不同时断电。必要时，也可同时考虑引入柴油发电机用作应急电源，以保证一级特别重要负荷的供电可靠性，柴油发电机的容量为500kW。3、高压配电系统10kV高压系统采用单母线分段接线方式，正常情况下两路电源同时供电，分列运行，互为备用，10kV母联手动切换。4、变配电系统本工程建设全区变配电所一座（拟设于主楼地下层）。变配电所内变压器（带IP4X级防护罩、冷却方式采用强制风冷式）和低压配电柜同室布置。10kV总高配间高压系统由市政引入二路独立的10kV电源进线，采用单母线分段接线方式，正常情况下两路电源同时供电，分列运行，互为备用，10kV设母联手动切换；电气计量方式为高供高计。全区设多台变压器，每两台分列运行，分若干组。每组内0.4kV低压侧单母线分段，母联常断，手动投切,两段母线及母联开关之间实行电气联锁。低压设独立的应急电源母线，自备柴油发电机电源和市电在独立的应急电源母线进线柜内采用ATS切换。10kV高配间选用真空开关柜，采用智能型组合式保护装置；进线回路设电流速断、过电流保护；变压器回路设电流速断、过电流保护和温度保护；出线回路及母联回路设电流速断、过电流保护。低压侧选用抽屉式或插抜式开关柜，低压电器元件选用进口和合资企业生产的产品，低压保护方式为低压断路器作过载，短路保护。为了改善功率因数，在低压侧采用无功功率自动补偿装置，使电网的无功消耗保持最低状态，从而提高电网电压质量，减少输、配电系统和变压器的损耗。为抑制谐波，设置滤波器柜。5、低压供配电系统楼内配电系统主要采用放射式和树干式相结合的方式配电，个别部分采用链接方式配电。配电干线采用WDZR-YJV-0.6/1kV电缆（其中消防设备供电线路用耐火电缆）沿电缆桥架敷设或密集式母线槽，分支线采用ZR-BV-0.45/0.75kV塑绝铜芯线（消防设备供电支线用NH-BV型）沿金属线槽或穿电线管暗敷。所有电梯和消防设备的电源均采用二路电源末端自投自复。宾馆供电采用EPS应急电源装置，以确保它的用电要求。消防控制中心内设置UPS不间断电源装置。空调机房及水泵房就地设有电气控制柜。冷水机组随机带有成套控制设备及配电装置，采用降压启动方式。空调泵采用变频调速加PLC节能控制技术。除上述设备外其它设备的电机均采用直接启动方式。6、照明设计照明电压为220/380V。照度标准根据国标《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）执行。区内主要场所具体要求如下：办公室大厅450--500LX门厅300LX车库50-100LX电气、通讯及机电设备间150-200LX楼梯间150-200LX商场800—1000LX客房300--400LX走廊150—200LX应急照明水平维持平均10LX其它公共场所150LX其它公共场所照明光源以高效节能荧光灯为主一，本工程内设事故照明、疏散照明、普通照明、装饰照明、障碍照明、泛光照明等。采用多种光源，重点部位设置豪华灯具，一般部位设置新颖、简捷、明快节能高效灯具。楼内所有走道、大厅、楼梯间及其它公共场所均设火灾事故照明，事故照明采用带蓄电池的两用（应急、常用）照明灯具（应急时间大于30min）；消防水泵房、变配电所、柴油发电机房、消防中心、消防送风排烟机房、计算机中心等处设置带蓄电池的两用（应急、常用）照明灯具（应急时间大于120min）；在走道、消防前室、楼梯间、大厅等公共场所的疏散通道墙面上和出口处均设置应急疏散诱导灯（带蓄电池），供事故发生时疏散及诱导人员迅速离开现场之用。7、避雷及接地设计按防雷设计规范，本工程高层按第二类防雷建筑物设计，其余楼均按第二类防雷建筑物设计，屋面设置明敷避雷带（或避雷短针），利用土建柱内主筋作避雷引下线，利用桩内主筋和基础底部主筋作接地装置，防雷接地和其它多种接地共用接地装置，接地电阻要求不大于１欧姆。另外，本工程在配电系统中设置了防护雷电电磁脉冲的浪涌保护器（SPD）。低压配电的接地系统采用TN-S制，装设插座的电源回路均设漏电监仪，每幢楼采取总等电位联结，在电梯机房及带淋浴房的卫生间等处采取局部等电位联结措施，以确保用电安全。(二)弱电设计1、火灾自动报警及联动控制系统本工程设火灾报警和联动控制系统，消防控制中心设于主楼首层，宾馆楼、娱乐厅分别按一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过25m。消防控制中心的消防控制设备在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源等。消防控制中心用电电源采用消防电源单独双回路供电，末端切换，容量10kW，直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻≤1Ω。消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及其它灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。2、日常广播和紧急广播系统区内各幢楼均设广播系统，广播系统由日常广播和紧急广播两部分组成，前端均分别设在广播电视控制室和消防控制中心。日常广播和紧急广播合用一套广播线路和扬声器，平时播放背景音乐和日常广播，火灾时受火灾信号控制，相关楼层自动切换为紧急广播，切换的顺序是：二层及二层以上发生火灾时，先接通着火层及相邻的上下层，首层发生火灾时，先接通本层、二层及地下各层，地下室发生火灾时，先接通地下各层及首层，与火灾无关的楼层仍维持正常广播。扬声器采用吸顶扬声器，功率为3W，从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不大于25m，走道内扬声器距走道末端不大于12.5m。3、综合布线系统（含语音通信系统）本工程用户电话装机容量按0.2门/10m2估算为2090门（住宅按1门/户考虑），在该工程内设一总弱电集控中心。各楼内的部分房间，设置单孔或双孔信息插座，每个信息点形成一个工作区子系统，通过五类非屏蔽线缆形成的水平子系统与管理间子系统相连，水平子系统配线长度不大于90m。垂直子系统由大对数线缆和光缆组成，将各层管理间子系统连接至弱电集控中心。其中光缆进行数据传输，大多数线缆进行语音传输。在集控中心由跳线架、电话程控交换机、计算机等组成一个设备间子系统，供楼内各部门之间及内部和外部之间的语音和数据联系。弱电集控中心用电电源采用专用双回路供电，末端切换。4、安保监控系统在各主要楼房的主要入口、大厅、各层主要通道及其它重要场所设置固定式摄像头和红外线报警探头，在一些重要部门配置门禁系统，本工程安保监控和消控中心合并设在一处，监控中心设备有矩阵切换主机、多媒体PC机及录像机和若干监视器。监控系统线路单独敷设。宾馆设独立的监控系统，该系统控制设备设于独立的房间内。场内设行车通道指示、空车位显示、出入栅门自动控制、入口处车位显示等。5、智能卡系统对一些重要的部门配置的门禁系统、停车库、餐厅用餐和职工考勤用智能卡进行管理，对进出人员的身份与时间进行记录。实现区内重要业务场所、停车库及其它要害部门的出入控制、监视、记录，生成各类报表供查询分析。。10、其它有线电视系统和宽带网络系统。另外可根据业主的要求增设相应的智能化系统。三、暖通设计(一)工程概况本工程总建筑面积约146658m2（未含地下层）。地下为层设备用房和停车场；地上七栋高层、二栋超高层，本设计使用空调的重要是写字楼（45030M2）和宾馆楼，商住楼空调仅考虑用电负荷即可。经综合考虑，拟对写字楼部分楼层设置冷、热源集中式中央空调系统；宾馆设置独立空调系统。(二)设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20032、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）3、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20056、《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调·动力》（2003版）7、《通风与空调工程施工及验收规范》GB50243-2002(三)设计范围本次设计范围为本建筑物内的空调、通风、防排烟设计。(四)设计参数1、室外空气计算参数冬季：空调室外计算干球温度：0℃空调室外计算相对湿度：75%夏季：空调室外计算干球温度：35.4℃空调室外计算湿球温度：26.9℃2、空调室内设计参数房间名称夏季冬季最小新风量m3/h·人温度（℃）湿度（%）温度（℃）湿度（%）办公室25~27≤6018~20≥4030会议室25~27≤6016~18≥4025大厅25~27≤6020~22≥4040控制室24~2650~6020~2225客房24~2640~6020~2240~6050管理室24~26≤6020~2240~6040（五）冷源、热源1、经估算，空调总冷负荷约为21000kW（1810万大卡/时），拟设置10台2093kW（180万大卡/时）离心式冷水机组，制冷机房设置于大楼地下层。（写字楼7台、宾馆3台）。2、总热负荷（宾馆）约为3140/12560kW（1080万大卡/时），宾馆设置VRV变频分体空调若干套，保证一天24小时空调连续运行。3、水系统设计为一次泵二管制闭式机械循环系统，设置高位膨胀水箱定压。冷冻水供回水温度为7~12℃。冷却塔设于屋面上。冷却水供回水温度为32~37℃。4（六）空调形式1、一般小会议室、办公等小空间采用新风+风机盘管系统。2、大厅、多功能厅等大空间均采用全空气系统，气流组织为上送上回，选用卧式空调机组，并设初、中效过滤器，全空气系统的送风量≮5次/时换气。3、VRV分体空调：选用壁挂式或卧式分体空内机加新风。5、所有空调系统均设置与空调系统相互协调的排风系统。（七）通风系统1、各房间通风换气次数表房间名称换气次数（次/h）房间名称换气次数（次/h）汽车库6水泵房5变配电室5~8配餐间5~10卫生间5~10电梯机房8~152、对地下一层动力机房、变配电室、水泵房等均按上述换气次数设置机械送排风系统。3、建筑物内无外窗的卫生通过、配餐间、卫生间内设通风器，利用土建竖井由设于屋顶的风机集中排出。4、屋顶电梯机房设置机械排风系统。5、厨房设置脱油排烟系统，废气经处理后高空排放。（八）环保及节能1、设备选用低噪声，无污染的环保型产品。2、地下室废气高空排放；对有毒有害气体经消毒、杀菌后达标排放。3、为减轻设备运行时所产生的噪音及振动对建筑物的影响，在制冷机组下面垫弹簧隔震器，水泵下垫隔震垫，设备进出口水管采用橡胶软接头连接，所有空调机房内墙贴吸声材料以降低机房噪声。4、设计选用的冷水机组配微电脑中枢控制系统，可根据整个系统负荷的变化精确调节制冷冷量。5、冷水泵配置动态节流仪，使其在额定流量及扬程下工作，并在高效率区运行，从而达到节能目的。6、系统设置高位膨胀水箱，既安全可靠，同时也达到节能目的。7、风机盘管采用电动温控阀和三档风速结合的控制方式，根据室内温度自动调节水量达到节能目的；新风机设置比例积分调节阀，根据送风温度调节水量达到节能目的；柜式空调机设置动态流量平衡阀，根据回风温度调节水量以达到节能目的。（九）暖通消防设计本工程大楼均为高层建筑，其消防按《高层民用建筑设计防火规范》规定设计。1、防烟设计（1）对无法进行自然排烟的防烟楼梯间、前室或合用前室分别设置加压送风系统。（2）防烟楼梯间设计余压力为45~50Pa，前室及合用前室设计余压力为25~30Pa。设有正压送风的防烟楼梯间每隔二层设一个自垂百叶送风口，前室及合用前室每层设一个多叶送风口。2、排烟设计（1）地下室汽车库设置排烟系统，次数为6次/h，同时按50%的排烟量设置补风系统。（2）对地下室的设备用房及大于50m2无外窗的房间设置机械排烟系统，同时按50%的排烟量设置补风系统。（3）对中庭设机械排烟系统。排烟量按6次/h换气计算，排烟风机设于裙房屋面，烟气排至室外。（4）对不符合自然排烟条件的内走廊及大于100m2的内房间设机械排烟系统，确保防烟分区不大于500m2，且防烟分区不跨越防火分区。排烟竖井排烟量按最大防烟分区面积的120m3/h·m2计，排烟风机则按排烟量的110~120%选型。（5）排烟口选用板式或多叶排烟口，每个防烟分区内的排烟口至最远点不大于30米。3、其它消防设计（1）所有风管、空调水管、消声器材采用不燃材料制作，其保温材料采用不燃或难燃材料。（2）排烟风机选用HTF型，280℃时可运行30分钟以上。（3）各排烟口与排烟风机、280℃关闭的排烟防火阀与排烟风机、正压送风风口与正压送风风机进行电气连锁，受控于消控中心。（4）排烟支管进竖井处设280℃关闭的排烟防火阀，排烟风机入口处设280℃关闭排烟防火阀。（5）风管穿越空调机房、重要房间处设70℃关闭防火阀，排风支管进竖井处设70℃关闭防火阀。第七章环保、消防和节能一、环境保护项目建设和实施中应认真落实环评报告中所述的环保要求和治理措施，降低三废排放，保护好周边环境。1、环境保护标准1）空气质量执行GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准2）地表水执行GB3838-2002《地表水环境质量标准》IV类标准3）环境噪声执行GB3096-93《城市区域环境噪声标准》1类标准4）污水排放执行GB8978-1996《污水综合排放标准》二级标准，经处理达标后汇入市政污水管网。5）施工噪声执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》2、项目运营期主要污染物及保护措施该项目的污染物主要有生活垃圾、污水、废水。1)废水该项目废水主要是生活污水，污水经室外化粪池处理后排入市政污水管网。2）噪声为减轻设备噪声对周围环境的影响，对噪声较大的设备，在选型时应选用低噪声设备。①加强进出车辆的管理。区内汽车禁止鸣笛，改善区内行驶道路状况，确保道路畅通。停车场的四周加设绿化带，做为隔音屏障。②为了减少周围交通噪声，要求区内部各功能区布局合理，规划好人流及物流，并采取种植绿化等措施。距道路较近，处于噪声影响峰值的房间，布置对噪声影响较为不敏感的用房。对噪声影响要求较高的用房及特殊用房等均应远离主要噪声源。3、与本项目有关的主要环境问题本项目东临胜利路、西靠劳动路，过往车辆频繁，行人较多，交通噪声及路人噪声对办公环境均有不利的影响。为减少周围环境对本项目的影响，办公楼尽量布置在地块的中心，以降低环境对本项目的影响。二、消防1、建筑参照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）有关规定，本项目消防类别属一类建筑，本项目严格按照消防有关规范要求对各大楼进建设。防火分区及安全疏散按规范要求设置，最远点的疏散距离均满足要求。消防控制室设于主楼一层。2、给排水室外管网系统为消防、生活合一制，环状布置，室外消火栓间距不大于120m。室外消防为低压制，火灾时，由消防车从室外消火栓或消防水池抽水扑救。办公楼各层均布置室内消火栓系统，除小于5m2的卫生间，其余部位均设有自动喷淋系统。各层按规范配置相应数量的灭火器。3、电气本工程按一级保护对象设消控中心来进行消防系统设计，设有火灾自动报警及联动控统制系统。4、暖通对不符合自然排烟条件的防烟楼梯间、前室或合用前室设置加压送风系统；对不符合自然排烟条件的地下室、内走道、房间、中庭设置排烟系统。所有空调风管、水管、消声器材均采用不燃材料制作，保温材料采用不燃或难燃材料。三、节能本项目水泵、风机、空调、照明等设备全部采用先进的低噪音、低能耗设备；并采用新型节能材料、利用太阳能等新能源及采用节电技术等措施；做好公用设备的维护保养，防止空载运转、跑、冒、滴、漏等现象发生。采取如下主要节能措施：1、项目所需的空调系统及公用设施，全部采用新型或改型节能型产品，以降低能耗。2、空调管道做好保温、保冷工作，尽量减少冷热损失。3、办公室及住院部分照明可采用节能混光灯以节约用电。4、变压器选用低损高效节能型变压器，装设无功补偿器，以提高功率因素。5、选用电缆考虑其经济电流密度因素。6、卫星天线、有线电视系统可根据所需并经当地有关部门批准装设卫星电视天线，电视信号由市政有线电视网用光缆引入弱电集控中心，经放大分配，并采用同轴电缆送到各自的电视终端。7、停车场管理系统地下室停车库，设置停车场管理系统，其主要管理内容：固定泊位车，临时停车，商业停车等对外服务；采用遥感IC卡系统，该系统能识别区内和外来车辆，并对外来车辆进行监控。第八章项目进度计划和招投标一、项目进度计划本项目工程建设工期为36个月，主要划分为四个阶段：1、可行性研究阶段（2009年8月~2010年元月），完成项目可行性研究的报告编制、审批。2、建设准备阶段，项目在开工建设之前是否切实做好各项工作，是整个项目建设实施的关键之一，控制工期为6个月（2010年2月~2010年8月）。主要内容如下：①拆除旧房及场地平整；②完成施工用水、电、路等工程；③方案招投标、扩初设计、施工图设计；④组织施工、大型设备招标。其中施工单位的资质和综合实力的高低对工程质量和建设进度影响尤为重要，施工招投标应面向全国或周边地区一类建筑施工企业择优确定。此处有两点需要说明：①上述四项建设准备工作可交叉、搭接或平行进行。②为确保工程质量，缩短建设工期，施工招标宜采用结构与装修分别招标，以减少施工单位的人、财、物的投入密度，发挥各专业单位之所长，保证优质高效地完成工程建设。3、建设实施阶段，主要包括建筑物、道路、停车场、绿化景观等室内外工程的施工，控制工期为24个月（2010年9月~2013年9月）4、竣工验收阶段，总时间控制在2个月内（2013年9月~2013年11月）。本项目自立项起至工程竣工验收，在各项工作开展顺利的前提下，总工期为38个月，于2013年12月开始使用。具体工程建设进度见表8-1。二、招投标1、本项目可行性研究报告经有关部批复后，应立即进入工程招投标程序，择优选择设计、施工、设备和安装单位。(1)建筑方案与设计招投标本项目应进行改建方案的招投标工作，建设单位应先对设计单位进行考察，设计单位应具有甲级民用建筑设计资质。通过多家投标单位比选后确定设计单位，设计单位确定后还必须进入深入的方案优化工作。(2)施工招投标本项目应通过公开招投标方式确定施工单位。建设单位应对参加投标的施工单位进行必要的考察，施工招投标的标书和标底、发标和开标、评标和确定施工单位等组织工作应严格按照规范进行。(3)工程设备招投标工程中需要的重要设备应通过招投标方式确定供货厂家，以保证产品质量和节约工程投资。表9-1项目实施进度表序号实施阶段2009年2010年2013年8月1月4月8月12月1月4月8月12月1可行性报告编审2设计及施工准备3迁建施工及设备安装调试4竣工验收交付使用第九章投资估算与资金筹措一、投资估算1、建设投资估算依据（1）国家计划委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）国家、江西省、新余市有关建筑安装、市政工程等定额标准；（3）材料、设备价格以国内或省内的同类产品公布的价格信息，国外产品以市场信息价为参考价；（4）本市现有工程基建资料及新余市邻近医院的投资资料。2、建设投资估算（1）建安工程费用：本工程总建筑面积为146658m2，建安工程费为30844万元。（2）设备费用：其中电梯费1080万元。（3）其他建设费用：986万元。（4）基本预备费：1079万元。（按基本费用的3%计）。（5）投资估算总计为37069万元。具体表9-1：表9-1工程投资估算表号序项目及费用名称建筑面(m2)积建安单价(元/m2)小计(万元)一建安工程308441基础及地下室14976150022462土建(地上)1466581200175993二次装饰14665815021994给排水14665810014665强电14665830043996弱电876001008767消防87600857458空调876001501314二室外工程2000三设备购置10801电梯10802四拆迁360003001080五工程建设其他费用9861三通一平1002建设管理费3003勘察设计费586以上小计(一+二+三+四+五)35990五基本预备费3%1079六工程总造价37069二、资金筹措本工程投资37069万元，资金筹措方案要根据建设模试来确定：全部为政府出资2．全部为外商出资，除上述费用外，还要加上土地出让费用；3．外商和政府共同投资，除上述费用外，还要加上土地出让费用。三、资金使用计划安排项目的建设期共38个月。资金使用计划安排如下：单位：万元2009年2010年2012年2013年合计37121112911129111283709610%30%30%30%100%第十章财务评价1、业务收入预算本项目业务收入：商务楼、宾馆考虑出租，店面、住宅按商品房出售。收入项目面积（平米）单价（元）收入（万元）商务楼收入450302400元/年。20年21614宾馆楼收入209222400元/年。20年10042店面楼收入129901500019485住宅楼收入73252300021975车库收入24001500360收入小计73476二、总成本项目总成本为工程总投资、税收、项目报建费：工程总投资：37069万元税收：37069X6%=2224万元项目报建费：146658X130=1906万元项目总成本为：41199万元。三、收支结余项目收支结余=总收入—总成本73476-41199=32277万元四、财务评价结论综上所述，从财务角度讲，财务风险小，具有较强的抗风险能力，根据财务评价结果表明：资金投入项目后回收较快。该项目财务评价是可行的。第十一章社会评价一、项目的建设有利于塑造江西亚中心城市形象近几年新余的发展，城市建设是一个重要标志。这与新余经济的发展是成正比的。但我们要理性分析，从城市建建设的角度看，新余的城市面貌比宜春等周边几个地级市有没有明显的优势？新余的标志性建筑除了体育中心、既阳商业街外还有几个能让人看了过目不忘？因此，我们必须在重要地段打造建筑精品，以适应江西亚中心地位。克尔曼商务中心的构想是按着这个思路走的。二、项目的建设将对新余的旧城改造提供新的思路本项目地处城南闹市区，是新余的一个相对较老的旧城区。目前，该地域建筑杂乱无章，近100多亩的面积布满了密集的各种建筑，没有一条有效的消防车道，连小型车辆也很难通过，基本成了一个城市的死角。现实在期待一个新的整体规划，现实在预示一个新的建筑群的诞生。项目的建设遇到的最大的困难是拆迁问题。项目范围内的拆迁面积接近3万平米；而且区内土地和房产归属不一，其拆迁任务比较繁重。需要得到了各级政府的大力支持和广大住户的理解。只有这样本项目才能得以顺利实施。在拆迁过程中，我们可以汲取以前的经念，探索新的模试，为新余的旧城改造提供新的思路。三、本项目社会风险很小目前,项目的建设涉及土地及拆迁问题，不会由于土地、拆迁问题引起群众的不满。项目建设为了实施各项功能设施，得到群众的支持，不会带来文化冲突，更不会有民族矛盾、宗教等问题。因此，项目的建设社会风险很小。本项目在设计过程中将充分考虑与周围民宅的距离，不会对周边居民产生影响第十二章结论与建议一、结论1、项目建设是必要的1）项目建设有利于提高新余市的城市化水平，加快构建社会主义和谐社会2）本项目的建设是改善旧城条件，满足人民群众日益增长的生活服务需求。3）项目的建设符合新余发的展规划，有利于提城市综合竞争力，提升城市的品位，促进社会的可持续发展。4）项目的建设能增加当地的就业机会，具有较好的社会效益。2、项目建设是可行的1）项目建设配套条件完善。本项目选址于是市中心位置。市政工程配套比较完善，供水、供电、供气、通讯设施均能满足使用的要求。2）项目得到了当地政府和有关部门的支持。项目的建设有利于环境的改善，是政府为民办实事之一，得到各级政府部门和社会各界人士的高度重视、普遍关注和大力支持。3）具有广阔的需求市场4）项目建设技术方案可行本项目建设方案科学合理、切实可行，符合。项目建设方案经过多方案比较，合理可行。5）项目资金已落实？6）项目财务效益可行综上所述，本项目是十分必要的，也是切实可行的。经过上述研究分析，本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。二、建议1、建议上级有关部门及早给予立项。目录概述 11应用背景及内容 41.1 背景 41.2隧道照明现状调查 41.2.1隧道照明存在的主要问题 51.2.2隧道照明灯具的节能应用 61.3采用合同能源管理方式推进节能减排工作 62红石梁隧道照明方案分析 82.1隧道概况 82.2隧道照明设计方案 82.2.1原设计高压钠灯照明方案 82.2.2优化设计LED灯照明方案 122.2.3两种方案费用简明对比 172.2.4隧道灯性能与经济效益对比 213合同能源管理实施方案 223.1方案一：政府投入原有高压钠灯资金 233.2方案二：政府零投入 244案例及系统介绍 254.1LED隧道灯应用案例介绍 254.2NM-ZNZM-Ⅱ智能照明控制系统介绍 285公司简介 335.1陕西西部节能管理服务有限公司简介 335.2杭州能镁电子技术有限公司简介 346售前、售中、售后服务 357隧道照明节能发行对环境影响分析 378结论 39附件一：优化设计方案LED照明计算方法 40附件二：采用LED隧道灯与高压钠灯电缆计算方法 53目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 总论 1一、项目概况 1二、报告编制的依据 4三、编制内容 4四、结论与建议 4第二章 业主基本情况 6一、企业概况 6二、技术负责方简介