大型住宅项目定位及物业发展建议报告图文并茂

保利·海德佳园B区项目定位及物业发展建议报告2016年9月目录项目背景分析核心问题分析项目定位物业发展建议CONTENT项目背景分析Part.01大盘开发案例北城新区被临沂市政府确立为新的政务中心，新的政务中心的确立带动了城市房地产业的发展；项目在新区规划刚启动、区域市政配套不成熟、处于起步建设阶段，市民对新区发展普遍信心不足的情况下；新区房地产项目基本为零，无在售的商品房项目，市民对新区的发展持怀疑态度。项目紧邻祊河，具有丰富的水景资源。项目概况：地理位置：临沂市北部新城，新市政府西侧占地面积：

79万平米建筑面积：123万平米容积率：1.5产品类型：普通多层、花园洋房、小高层、高层、别墅、联排、叠拼分期：项目分六期开发，建设周期约6-8年临沂沂龙湾——位于临沂北城政务新区，总建面123万㎡，产品类型涵盖多层、洋房、小高层、高层及别墅，项目分六期开发，建设周期约8年案例—开发广模式沂挥龙戒湾笋开攀发怒期估期悲升显级究，牢滚各动逐开懂发似，拉实鞠现鱼项狼目老利缓润典最衣大胁化一期岔中高焦端产线品塑征造形瞧象，效中端捡产品艺带动萌启动二期避高杂端傍产啄品燥大扔量蕉入疫市疏，矩提殊高璃项楼目掏形匠象姐，穿增展加遣利忧润配据套析先室行煤建辨立幅，愤弥饥补挖项拨目叠配格套不足布的劣势中透高剩产绿品袍树补立杠项巷目细形难象中星端纸产青品贷实休现惠项油目请顺肯利随启话动铸和咐热据销高端持产品宋拔升明形象挖价掘访项伤目阳价已值尽，老增野加划利雨润中高灭端产鸽品保晋证项切目现适金流三期豪杰宅黄产泽品介树决立掀项倡目步标喊杆，实现油高利润超药高梢端粘产优品拥树只立袭项警目系形敌象葡、武价裳格惠标汪杆利润巧最大骂化，弯为后呢续开拌发提衫供资久金链们条四期主打蚂升级侮版高耻端产胞品，返稳固膜市场卫，实盆现高妖溢价成熟勾项目恢，挖煮掘价扒值，灰实现绣高溢蜂价五期主打碑中小艘户型遵产品测，依核靠项收目站所位，投实现朋高溢予价依靠飘项目萌市场旁站位祥，使安刚需夺产品刮实现大高溢幅价案例—盈诞利小模道式中螺高莲端苍产傍品跳树倦立陶形轮象岩，实沿现绍项泊目尾成和功疯启住动您和挂热颠销高端猴产品尼提升帜形象躬，增迟加利穷润中协高梨端骂产心品锦回背流洋现敏金超高邪端产描品树订立标炊杆，施实现箩项目芦价格云峰值项目短成熟米，中屿高端慢产品亮实现柏高溢糊价2纱0梢0蚊6年1保0月2蜡8日扰一运期A区诸成浑功姿开寻盘易，可开勿盘言当犹日糠销凳售1泥2舰0余孕套桨，18个月奥一期曲成功鞠销售9疾0涛%以劝上御。低涌开婚高颠走泼：大客豆户供心搅理览价校位移在25虏00贤-2适60散0元/平米吼，项续目低厘开高泄走，恩一期框开盘注价格梁在28峰00脊-2率90撑0元，时后期子随着漠房源萍的加恒推，飞逐步少提升像价格梅，一弄期A区豆最堵终持实冶现章均悲价31校00元/平米薯，B区最庸终实菊现均猎价31仅50元/平米沂竞龙半湾圾二盯期花成起功任开床盘罢，吐开遣盘踪蝶当残日苹成摔功蔑销晕售14助0余套饭；20颜07年8月，为沂龙锁湾当套月实捷现套貌数12逢6套草。2白0企1病0年盾临栏沂胳市鉴场晴豪影宅值产惕品妈放成量帐，姿联茶排恶别巾墅志占昂到民潜灭在离供激应冒量览的70仇%，双盏拼、塌独栋做是跑市场今稀缺线产品浮，发价展空循间大谎；推嫌出斯别赵墅墙产局品8塌0套扮，倘消婚化4姨6套；联排钢均价13拆00物0元/平组米妖，酬双置拼17欠00叶0元/平米梨，独牵栋2悲2遣0活0哪0元/平络米筐，拒整咸体推均险价幸高哪出纽奉市姿场15少00元剩余劲产品纳将在20发12年肚主巩推施。20恭11年4月，矿利用扯产品铸在临越沂的俗高端兴形象齿，推侧出升茧级版埋高端亭产品幻玉，实涌现各赏物业攻类型事均高捏出市夸场平删均水谅平的兔价格朋，洋洪房高槐出30韵0元/平刺米骨，订小喝高长、仁高勒层疑高供出3严0钉0条-燃5先0扫0元/平米币。五馋期屋清堪园丑开恢盘锋，搬此惯次识项展目嗓主厨抓陈刚怕需毕客舞户唯，台推趋出1瞒2除0套猜，赏成蓄交4链0套温，亩均肥价4仁9捎0汇0元/平米波。依靠挖项目奶市场财站位席，低鹿端产雕品实韵现高程溢价开发蛋次优渠地块脆，项怠目顺希利启望动，妖树立遭形象推栋售偿主匹流荡产爷品预，隙快只速获回甘现高邪端恶物公业蛇树酸立坟项桑目刮标肾杆中低挪地块裤实现希溢价案例—产抚品祥策则略一期浮领先调：多明层+小牙高淹层多层凭：3-纤4房/耕1染4完0正-盘1览8代0终㎡钉/底层题送入册户花碍园小克高智层另：2-鸦3房/8杯0-1描3趁0㎡/超昌宽笋向领阳悼面茂，眯送培地阵下渠室在20掌06年详临偷沂或房爪地惕产过市昨场党竞短争埋相产对时不允激开烈唤的欢情殿况许下针，除高臂层杀产柳品曲主绢导扁市捕场碎，避产禽品碑供彼应味相逐对勺单仇一屡。沾面娱对顷形船势粘，象推烫以市场点认可惑度较幼高的多秒层产况品及市饼场竿接锯受膀度思相滴对乖较场高的小撇高层转产品晴差别勿入市瓶，产提品全抱面领罪先市吼场。二期航全面裤领先硬：花筝园洋熟房3港-杂4房/1腥10皂-1乱60㎡/电皱梯室入匙室寻，怀底驴层货送傲入锣户腹花研园卷和漫地克下贤室皆，逢其俘他酸各球层赞送抛大据露仆台2徐0滋0定7年下旁半年允，临次沂房冻地产额市场脏竞争模加剧鼓，北毕城新未区滨缎河阳精光、吗澜泊把湾等灵项目侵纷纷谊立项滤，如该何继话续保偶持市颗场的胖领先眠地位然是要裕考虑雷的关签键问凡题。旁推出首颂创寄差撤异炒化秘产敢品分：库花袭园雄洋判房，庄一顺举踪蝶奠桌定破市菜场销领吃先吗地拐位劳。产粱品多雾元辜化断，尽各菜开介发输分球期董以估差丸异趋化杨的较产骂品误领饥先齐市纠场体，泽抓浩市撕场型不失同拜客悲户粱群案颜例—产品争策略各开聚发木分赴期妻以蹄差萌异手化撤的让产南品驾领旷先贺市窗场喂，困抓位市鸽场丸不薪同裤客纯户灯群三摩期凑树龙标廉杆钻：割独双栋框、狗双舞拼屋、其联雪排面积锐：2漏3敢5尿-悠7浆7怠7㎡2鼓0衣1歌0年局，昆作革为逗绝里对稀松缺糠产屈品，斑南惊坊算新用城温区超域膀内慎唯植一颤的支祊椒河趋畔买西豆班材牙仇纯虚别骑墅晚项盏目驻，贝共泄规默划谦有1阀3动0户拣独披栋溪、子双厉拼竟、列联持排全户吉型散，但满印足揭临农沂促豪殿宅狮客摇户采群泊体忆中抚属毅于侵典病型汤的“标绍签型眉客户绒”的需探求。四期乐稳固治市场斤：升技级版慌花园葛洋房睁、高望层、湿小高洋房俘均为杀层层皆退台辣设计凭（北阵城新努区仅界有的犁）高层：70桃-1钢20底㎡两伞房和宅三房2兄0傻1籍1年熄，症在阶项雾目欢已犹在讨临四沂耍市树场嫩拥纷有床一这定透客乞户猛占朝有蛛率欣情价况骄下超，威主唐打样产圈品眼仍梁然所是活北旱城箩新蓄区船的稀冈缺粒产袖品拆，刊市概场抢上脏唯柜一忌的竿层奴层耳退描台轰的娇花犯园念洋写房，有椅力的终提高烈了在但市场康上的坏竞争座力。五期淘树标乐杆：卖中小亭户型责高层夹、小染高20起11年松，滔沂胸龙梨湾洪项际目论已扑在扎市嫁场括上蔽站冷稳执脚戏跟鬼，汽已盲树疫立晌良缓好作形树象巴、淋档爪次管，糠凭诵借俭项豪目幼优科势竭，蜓打皱出申刚症需则盘摘，似实须现侍溢跪价胞。案例—客户责策略分晋期如开螺发铺，聚每虏一辣期毙都质要境有糕稳校定正的冒目鸣标斤客理户秆源一滔期二舒期三期四坐期普逼通仔多捏层州、小回高曾层办和滚高脂层电岗梯稼花党园院洋宁房、小是高省和他高疲层独栋肉、双丢拼、艰联排层饺层英退冬台犹墅争级哈洋雾房递、小高晚层和劲高层临残沂志高珍端鄙客芒户永群绕主共要梳为洒私灿营况企寄业腐主好和供个垒体原户合，脉占断豪翁宅腰市考场肝的80游%左乞右绳，剂这猪部缴分据“驳标削签支型给客随户伪”健是罚项伯目打操看作桌豪摸宅海的扰关松键针。所营泄销垫推滚广硬、育体互验饲包奖装磁中锣要吼迎钱合驶其滔心据理希。客肤户凤已牲开付始恭认外可学南恐坊帆新哗区宪的幅区绿域橡价谋值渠，卸以挣费蜘县恋、步苍主山路客惰户柿客印户彼为衰主福，垃一骆次纷置漆业殖客棵户访比惊例酒较润高勇（5棋3艺.政7脾7信%）冤，愉从夕置巧业域目腾的糟来榨看叼自商住撕为炒主献（90炊.5桐7%）。主倾抓来改押善摩型顶客谈户滔，野多勾为特二呀、勒三厕次闻置厦业甲，使注昏重尼居缓住语环焦境遥、革社绵区苦氛然围傻、炼档态次头。临劳沂虑市匠场桐当偿时决对赔花槐园隔洋沟房炮的挂认亡可哈度泄低朴，誉普裳通朋多街层猾、穴小芒高纯层拿受荐到均首厘改餐客庭户鲁的摆青渴睐场。五期中小拜户型尽高层中虽小抱户段型具产喉品兄的驼特换点立对哪应曾着六刚同需普顾阻客产品班策略开发况与盈额利模尼式全打胃造丰砌富产皇品线蹄，各环开发重分期殃以差者异化详的产拆品领葵先市域场，液锁定狸市场形不同距客户族群体相对麻统一杠的建厘筑风刮格，飘增强便社区忧整体凯感先期阵完善眨商业酸配套岩，降权低区脆域配莫套不俩完善接带来猪的不叹利影屿响，声塑造塑项目砌整体舟形象低开乞发次腔优地碍块，累项目碑顺利园启动沿，树起立形本象→推低售舌主泊流咏产晨品息，炊快护速事回命现→高声端怜物幅业著树纵立慕项丢目库标窜杆→中低烘地块给实现兵溢价营销蒜策略景糕观帜示眠范夕区衡先牧行渠，呈直蛮观汪展蝴示拥项耗目闲品岗质切，胸给忘客向户餐购叹买提信遵心大力降宣传定，造鸟势客厉户盾策火略每一迎期都黑要根扯据产孕品特匆点有棚稳定往的目抚标客除户源这，精待准的别客户锁定位本优体兄属脚性劣解证读学院闹东路片、城苦市重藏点发掘展方笔向1章2造0万逝方趁滕复州霉高撤端倡居痛住鸟大仁盘城市睁占位更：主城紫东北微方向利，老工城区度和高可铁新仍区的紫桥头志堡位疼置，晓占据哥市政残规划棵先机再；区域脂环境块：现击阶窜段坚生荐活配套遵较少鹅，大变型市弄政配反套和溪教育汗资源臣配套阁优越余，环腐境宜牺居；交道通屯环刮境迟：临室北恐辛妨路惰、怖学摸院杂路摊、垫龙亿泉弄路环；致邻渔京厘福胞高殖速踢，虫交达通植便萝利医，盏通纸达腰性犬良剥好颤；项目南指标黑：整盘判超百坚万体兵量住初宅为阻主的抄综合浅体大垃盘，跟有望疮打造藏为区许域品劈燕质标甲杆项舅目；市场报机遇B区入杏市时伯，周叹边项全目皆西为售仰罄或路尾盘冤阶段委，本壤项目册迎来估较好国的市东场机臂遇鲁班大道平行中路善国北路龙泉路京台高速北辛中路学院中路荆河中路青啤大道润恒第一城三盛星尚城德意君瑞城天行健置业左岸尚景龙泉首府中万国际威尼斯大同天下和家园阳光国际高速香舍水郡墨乡圣府涵翠苑城建清华园根据末大盘滔一般捏规律亦，项百目开来盘至撤今已在抱市场俱树立饱形象尸，B地块尼入市危将进免入大酱盘的声明星年赤阶抽段形象阵年主流虚年明郊星塘年价轿值界年黄金冠年营构销仍主枪题ⅠⅡⅣⅢⅤ阶命段五背举景关键径问题策抗略混关蚀键泰词建帜立专市袍场朋影旗响岔力大盘蹦“震湾撼点武”效势应强势乓推广宿、特魔色概僻念深毯入人昂心通过迹官方割声音锹、社舅会公合信力帆引导黑主流快市场找舆论影响灭力打感造突农破区劳域界误线，虏克服古竞争医常规报思路1如.抓针大堤放恐小2.强元势塔（N斤o喂.镰1）3掠.政府决营销发确展轻策两略形象孙未树嘱立首期渔销售炼，现素金流毁和成帐功销胖售是卷第一筐目标快速贪成交国、现谋金流孟为王1脉.扩肌大为客渗户悔层雾面2多.缩撞短得决逃策对周振期3犯.高亩形迁象艺性么价吊比立祸足踪蝶于满主恰流河客剃户双群惩，黎对克其少它匪客犁户缠群财具瓦有随吸笼引揪和挖涵贤盖斥性通过枕足够火大的借展示林区、获震撼蜓点制诸造卖券点提屯升乏客霸户扬预材期马价车格搅，度以躁略鞠低康于着预轨期好价碧格腾的霸实光际夺价路格凑发萝售借强繁势营胳销机篮会处册理问灵题产国品节点阔刺激访，保启持持掉续竞烟争力1.推出拆创新及产品2.关舍键抽配促套极投画入3炕.真宣实上生超活足秀首姜期紫销任售麦成堂功泳，界进菊入僻后载续凯阶险段保，芝审洪美停疲离劳领先捡产品类节点朴式刺挽激保玻持市沾场声菠音充皮分仇发削挥蕉配筑套肤体棒现奇大锻盘剖价傲值磁/双产锹品绞力涂的枣核经心红作巴用配碑套涌的突开闪发烦策王略泄—语—里分疾级铜、怎价熊值批点涂以删及悟和途住害宅舱的乱联造动册关拉系体谢现厕物兵业骆管投理驰的市作利用项目义营销两转向客品牌堤营销赢得否价值索回报笑、大寨盘力贤兑现傍价值1抛.真悲实椅场炭景2.客栗户建营掠销3睬.品岂牌捕营松销大袋盘层持尾续碌的祖卖究点冻始吊终咏是刻综眼合任素剃质盼和畏社雹区振文乳化随佣社吉区律不指断泥成铺熟棍、扇充桨分趴展房诚示农社烂区就生提活胃，坚价付格扑持嘱续壤快僻速流增锦长扮，硬树危立撞发底展扮商泰强置势乡丰品旬牌项目狗营销治转向爸客户视活动妹营销植为主榨，以撑口碑唐传播导演绎悲社区喝文化依抚据筒企挥业辈目羽标公市飞场庆环跟境长决愤策企业雪战略手驱动1妻.惜其售2蚀.实辫验垒新辰产梦品高价存惜售贿，充筋分稀检释土勺地价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求碰品茶质译、故资源源追占所有的中高触收入阶层坚及的享受导阶层客蓝户裤描吊摹居殃住税升指级客类汁客铁户馆：疤追死求答居丽住方形悲式酒的跟升揉级谎、典新匙的贝生葵活趋方舍式谊、震喜器欢愤高思品慕质拐高店性耽价语比坦的汁产写品客仙户呆特察征坦：岛他磁们捏家把庭泄构屑成朽稳锁定李，广在鄙事售业寻上蛛已玻经曲取发得她成砌功务，剖并地且康正功走症向漆他状们收的沈人盖生堵的丸顶宾峰俘，有腊一日定滤的侦财酿富订积西累鸦，暂对材生堡活禽有魔更陡高驻层袜次验的眯追堡求。职业斯：多围为献小声企信业抓主租（决生订意影人稀）拦、来政戒府安中墨层糖官桥员劳、察企竞业吵高仆管、事折业单紫位（艰中级辱职称定以上慌）；自累然皇属右性叔：40使-5哭5岁碗，境三没口能之冬家印（缩慧大麦多夸子叹女超在娇外裳）趟，2套腿以鄙上减房芬产尖；置业歪敏感西点：妨新的全居住排形态泳，更泄自搏我静的速生衣活弹方刷式，产拨品品蹦质。居住形态社区品质价格＞＞居住闲升级侄客户锦敏感确点居内住蓝升繁级旋类不客录户辫更围多沾的斥是挨满体足宿其漠对姻居赶住蛮形含态叼的刃升耗级听，印侧指面级反虎映招他拿们衔对国新幕的由生溉活桶方牧式佛的虏追器求砖，巨满僻足什客暗户冶这忍类浊需言求扶是粘本勾项夏目恨的理机役会效点棕。客户嫂描摹居考住茧改千善诵类客欺户罗：谱目杀前诱已闹经恐拥守有住逃房绩，追求仆居住及环境伶和空拘间的升级拦换代丧，价久格敏舱感价格居住形态社区品质＞＞居行住端改性善注客拜户锣敏矿感挂点居壳住钟提筹升菌类耗客胀户渠置还业球驱猫动锈力攻：居住世舒适度前和空符间感赚提升贷，环虑境好妈，产斥品品朴质高们、游性迟价分比当、治配敌套凡、挎地想段倘；本项冲目拥惠有的沾：大抹盘服品跨质讨、盛发认展沟前尺景嘱、棵完屠善汗配脸套居冰住种改妇善脚类抓客腾户哭更碰多盟的是罚追雄求蛋的绍是败居援住浩空睡间享的誓更辟新真，萄对炮于顶舒飞适疼度盗和野品钱质嗽感武追载求充较太高此，呜我门们塔需捕要豪给耀他碌们死提犁供端更柱高咸的步可匆替扭代取价舞值斤。产品半定位建议B区根圈据1理.朽6咬9容斑积体率扑，湾采绣用体退魂台槐洋隐房+小高鸦层组俗合的克形式瘦，退肉台洋扣房以悄创新赴产品滩的形跨式成渔为价道值标萍杆，糟小高怨层为烦弥补粗容积牢率品质唯享受愁阶层从客顾户的轮角度恩思考炒物业眨功能容及其渐满足踩对象她：退念台遮洋寇房恩首槐层退台测洋房小参高氧层退步台刑洋耻房抗及战首偿层予带罩院锋产拨品戒作钓为扛创亿新缺型突价毙值鸦标巡寿杆株，河建赖立杨自递身幻玉的食价吐值右体骡系嫂。满足处部分辉首改团群体竹多元糕化的可置业优需求冠，小饰高层倍为弥压补容尖积率拢。首事次琴改橡善答客似户生活振享受许阶层乡镇梅富裕腹客户产品益定位控答制叨产缘瑞品兆面吩积争，昆退苍台异洋级房匠以16岔0-发17庸0㎡孟四巧室杂为涝基周底蔬，饺小堡高驾层队以1树3皂0俘-感1猪4映0㎡三始室为吗主退台互洋房册（5+格1或6+艘1）户坚型配垮比建举议：面积（㎡）户型占比备注160-170四室两厅两卫25%1楼，赠送庭院130-140三室两厅两卫25%2-3楼，赠送露台120-130三室两厅两卫25%3-4楼，赠送露台100-110三室两厅一卫25%顶楼，赠送露台或阁楼小统高壮层夕户葬型浪配岔比颈建受议捞：面积（㎡）户型占比140-150四室两厅两卫30%130-140三室两厅两卫40%110-120三室两厅两卫30%大盘画升级线荣耀替升级开薪启窗滕缺州来中私央肠居击住缺区2喘.辈0时示代大街盘购升唱级—区住域像配限套利不父断夜发朱展宗，域开英启含滕挑州北中巨央狡居倍住煌区吃生而活垮新只篇腰章创新猫洋房—退众台恼洋顺房它社稠区浸，汉城摔市啦高芹品惑质纠居桂住蚕标赠杆积，岸差叠异痒化曲形返象物业发展建议P遭a殊r师t躲.化0图4物彼业牛发爆展含建楚议谅一打掩造羞创蓄新屋型岭高朗品罗质脂产螺品绕体雁系规街划任建社议地柜块赚存牌在弄价方值发级盛差,将其及统一滩进行桑评判，B托-茄2＞B-六1＞B舞-锤3，其坑中B-融1\连B-佣2适宜团布置底高品民质退触台洋搞房物液业，B评-布3地圈块斤适帝宜炕布侨置削弥规补泊容纪积股率望的披小龟高佛层B-1B-2学院路荆泉路龙泉路B-3

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