燕窝御锦项目策划申请报告

目录第一章申报单位简介及项目概况 1第一节申报单位概况 1第二节项目概况 2第三节结论与建议 8第二章进展规划、产业政策和行业的准入分析 11第一节进展规划 11第二节规划分析论证 20第三节产业政策及市场准入分析 28第三章资源开发及综合利用分析 39第四章节能方案分析 44第一节能耗分析 44第二节节能措施和效果分析 49第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案 57第六章建筑安全分析与评价 60第一节高层消防设计方案及评价 60第二节电气消防设计及评价 63第三节抗震设计方案及评价 67第四节防雷设计方案及评价 69第七章环境和生态阻碍分析 70第八章项目招投标及实施进度安排 81第九章经济阻碍分析 86第一节总投资及资金筹措 86第二节经济效益分析 88第三节区域经济阻碍分析 95第十章社会阻碍分析 97第十一章财务分析表 103第一章申报单位简介及项目概况第一节申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为洪湖市卧龙置业有限公司。本公司是2011年9月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发暂定级资质。公司注册资金1000万元，现有职员16人。公司按照现代企业制度的治理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设综合部、营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工治理、一流的房屋质量、一流的营销服务”的开发建设原则，依照企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户中意为目标，全面引进现代企业治理机制，认真规范企业内部治理，坚决不移地走品牌进展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。二、资金实力及开发资质情况洪湖市卧龙置业有限公司成立于2011年9月，公司注册地为洪湖市龙口镇东风大道28号；有限责任公司(自然人独资)；经营范围为房地产开发、经营和物业治理；经营有效期至2041年9月19日。公司注册资本金：壹仟万元；法定代表人：杜金才房地产开发资质等级：暂定级资质{荆房开暂【2011】047号}第二节项目概况一、项目名称：卧龙.金华庭商住小区建设项目二、建设性质：旧城改造及一般商品房开发三、建设单位：洪湖市卧龙置业有限公司四、建设地点：本项目拟选址在洪湖市龙口镇主干道东风大道路旁，东临工农渠，南临东风大道，西靠龙口镇信用社，北临龙口镇红洲村，地势整体较为平坦。该地段是龙口镇规划中的城镇中心区，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。项目总用地面积为20735平方米。详见下图：五、二期建设规模及内容(一)二期建设规模本项目开发占地面积为20735平方米(折合31.1亩)，规划建筑面积52800平方米，其中住宅面积46620平方米，商业建筑面积2088平方米，车库4092平方米，提供一般商品住宅408套，居住人口约1326人。(二)项目建设内容1、建设内容：项目建设11栋商住楼，其中住宅楼7栋、商住楼4栋，总建筑面积52800平方米。2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。具体建设内容详见下表：功能用房分类项目层数高度(米)分摊土地面积(㎡)户型编号电梯数户型户型平均面积(㎡)地上车库总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)合计住宅用商用住宅面积(㎡)商业面积(㎡)建筑面积(㎡)小计(㎡)商住楼1#楼65119.4522.00H/D三，四室两厅两卫132.762654.50522.003176.50框剪2065商住楼2#楼65119.4522.00H/D三，四室两厅两卫132.762654.50522.003176.50框剪2065住宅3#楼7618.65448.80B/C三室两厅两卫116.652527.30448.802976.10砖混2478住宅4#楼7618.65456.70A/G二、三室两厅两卫121.282646.90456.703103.60砖混2478住宅5#楼7618.65507.00E/F三室两厅两卫128.702775.50507.003282.50砖混2478住宅6#楼7618.65456.70A/G二/三室两厅两卫121.282646.90456.703103.60砖混2478商住楼7#楼65119.4522.00H/D三、四室两厅两卫132.763266.95522.003788.95框剪36117住宅8#楼7618.65448.80B/C三室两厅两卫116.652527.30448.802976.10砖混2478商住楼9#楼65119.4522.00H/D三室两厅两卫132.763266.95522.003788.95框剪36117住宅10#楼121131.85887.00E/F4三室两厅两卫128.7010826.60887.0011713.60框剪88286住宅11#楼1211031.85887.00E/F4三室两厅两卫128.7010826.600.00887.0011713.60框剪88286小计618084662020884092528004081326四、项目定位该项目位于龙口镇规划中的商住圈核心地段，一是交通便利，北面为规划中的龙口主干道，南面为河口大道，西面为新修的南北大道；二是工作环境优美，北为新建设的龙口派出所，南规划建设为镇政府，行政区域提供了专门好的工作环境；三是拥有优良的学区环境，本项目离龙口中心学校不远，与佳佳幼儿园也近，能为居民提供良好的学区环境。本项目将通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区。目标客户要紧为当地居民，项目产品要紧为中、小型一般商品住宅408套。主力户型为三室二厅二卫。其平均户型面积为130平方米左右。五、拟建项目建设期：依照项目申报单位初步规划，本项目规划拟36个月建设完成(2012年10月至2015年10月)。六、拟建项目投资：本项目总投资7000万元，其中工程费用5477.91万元，工程建设其他费用1322.09万元，预备费为200万元。具体详见投资估算表。投资估算总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(㎡)单位价值(元/㎡)小计(万元)一工程费用528001037.4835477.915477.9178.26%二其它费用1322.091322.0918.89%三预备费用2002002.86%四治理费和利息总投资7000100.00%七、资金筹措：八、项目要紧技术经济指标项目要紧技术经济指标表序号项目数量单位1规划总用地面积20735平方米2总用地面积20735平方米3总建筑面积52800平方米4地上总建筑面积48708平方米其中住宅建筑面积46620平方米商业建筑面积2088平方米配套建筑平方米车库4092平方米5容积率2.5-6住宅总户数408户7居住人口(3.25人/户)1326人8非机动车停车数126辆9机动车停车数104辆10建筑密度32%%11绿地率31%%

第三节结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会阻碍等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地点面征地取得的合法性土地使用权证书2013年4月7日洪湖市人民政府颁发的土地使用权证书合规合法洪湖市国有土地资源局发证土地利用用途合规性居住11栋商住楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率2.5；建筑密度不大于32%容积率2.5；建筑密度32%在规划操纵指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业进展规划的符合性鼓舞一般房建设商品用房符合政策洪湖市龙口镇旧城改造规划都市总体规划的符合性节能小型住居区小型住宅区高度契合洪湖市龙口镇进展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位一般商品房408套一般商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及洪湖市实施细则产业准入标准可一次性开发不超过15万平方本项目开发规模52800平方米符合标准《湖北省都市房地产开发经营治理方法》产业政策不是淘汰类产业；鼓舞类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质暂定级和暂定级以上暂定级符合要求资质证书拆迁补偿和安置拆迁补偿标准(洪城改办[2008]2号)所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、操纵用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能58%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准高层建筑设计规范防雷住宅小区二类等级设防雷系统按二类等级设防达标高层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上一级达标高层消规环景阻碍废气《大气污染物综合排放标准》(GB161322.09-1996)表2二级标准限值CO、NO2、HC含量极少达标排放环评批复废水《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中三级标准COD、BOD5、SS全年总排放量5.96t达标排放环评批复噪声GB12348-2008《工业企业厂界环境噪声排放标准》“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济阻碍经济评价国民经济内部收益率10%本项目内部收益率48%优于标准经济评价(第三版)行业阻碍不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%可不能形成市场垄断市场调查区域经济阻碍当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会阻碍对区域社会阻碍利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境阻碍程度小阻碍小社会调查当地社区可同意性同意度高同意程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让宽敞群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实关心群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。

第二章进展规划、产业政策和行业的准入分析第一节进展规划一、洪湖市龙口镇经济进展现状简介龙口镇地处洪湖市东部，北与洪湖市新滩镇接壤，南与嘉鱼县隔江相望，是荆州市东接咸宁地区的重要集镇。龙口镇全镇国土面积106平方公里，耕地面积7.2万亩。全镇辖1个居委会、辖32个行政村：龙口、河口、新河、挖沟、庆丰、前进、洪丰、解放、团结、丰乐、友爱、翻身、头村、二村、三村、四村、五村、中心、高丰、公五坛、蒿州、民河、永乐、燕窝、边洲、九洲、新建、洲脚、红光、幸福、调源、叶家边、田家口。镇政府驻上河口。2006年全镇国民生产总值26500万元人民币，农村人均纯收入3460元人民币。经济以农业为主，生产水稻、芝麻、棉花、小麦。一九三八年十月二十三日，中国八路军驻武汉办事处处长李克农和“新华日报”社长潘梓年，率领“八办”和“新华日报”最后一批工作人员，乘“新升隆”轮撤离武汉。船行至湖北省嘉鱼县境内长江水岸的燕子窝（现属洪湖市）时，为幸免日机轰炸，李克农通知停船靠岸。下午三时半，四架日军飞机突然飞临上空，连投几枚炸弹，其中一枚击中轮船，而后敌机又低飞用机枪扫射，“新华日报”十六位同志、“八办”九位同志英勇殉国，遇难群众亦五十余人。遇难时，撤退人员互相救援，并积极抢救受害群众，其临危不惧、英勇坚韧、不怕牺牲的革命精神，诚如日月之径，江河之行，永不磨灭。1987年为纪念“新升隆”轮遇难烈士五十周年，在有关部门和人士的关怀支持下，中共龙口镇委、龙口镇人民政府在事发当地燕子窝长江外滩修建了纪念碑和烈士公墓。1987年三月，邓颖超同志题写了“新升隆轮遇难烈士永垂不朽”的碑词，闻名作家陆定一书写了“洪湖市燕子窝新升隆殉难烈士公墓”墓碑词，原周恩来办公室主任童小鹏老人题写了“为抗日救国牺牲的烈士永垂不朽”的碑词。1992年12月26日，“新升隆”轮遇难烈士纪念碑被湖北省人民政府确定为全省重点文物爱护单位。1998年，为使碑身免受洪水侵蚀，龙口镇委、镇政府将纪念碑移建于新升隆小学内，并制定了相关措施，加强墓碑的治理和爱护。至此，烈士的英魂得以长眠，精神得以永垂。2012年龙口镇委、镇政府立足长远，放眼以后，为搞好村镇建设，镇委镇政府确定了进展目标，制定了一系列政策措施，聘请市规划局有关专家对龙口镇村镇在以后几年内的进展作了详细的规划修编，提出了符合实际的进展格局，全面构筑起龙口镇村镇建设的总体框架，即突出了龙口镇村镇建设三纵四横的村镇进展格局，以此辐射带动全镇城镇化水平的全面提高。一是狠抓基建改造。投资571万元，建成5条通畅公路11.8公里，5条通达公路15.15公里；投资70万元，整改山坪塘10个；落实资金16万元，建成农用沼气池400口。二是狠抓效益农业。1万亩枇杷小水果示范带、1万亩核桃花椒干果示范带、150亩生态立体特色养殖基地和5万亩鱼腥草种植基地的“两带两基地”农业格局初具规模。三是狠抓场镇建设。出让国有土地8300余平方米，实施龙口、合隆、炉山3个场镇旧城区域改造项目；投资1260万元，建设南溪河堤防工程，可能今年3月底完成；云鹏街段新区100亩商贸一体化建设工程前期预备就绪。四是狠抓招商引资。全年新签约7个项目，协议资金1.55亿元，续建项目5个，到位资金7180万元；扩展镇域产业园面积52亩，完成兄联针织厂、中南钢结构厂等4个入园企业的技术改造。五是狠抓土地流转。投资1200万元，启动新开、梅垭、阳河土地整治项目，整治土地9000亩，新增耕地700亩；实施城乡建设用地增减挂钩130亩、地票481亩。六是狠抓文化繁荣。大力开展“德润突破”战役，开展“四德”宣传和“尊老孝亲”等志愿者活动12场次，成功创建了困牛、梅垭2个德润示范点；“爱心超市”、农家书屋有序运行。七是狠抓社会事业。发放城乡低保、五保等救助资金68.1万元；落实小额贷款38户，发放金额275万元；办理新农合住院、门诊报账4.5万人次，累计报销820余万元；转移富余劳动力15088人，劳务经济收入17885.5万元。八是狠抓安全稳定。开展综治、防邪、食品安全等宣传咨询活动35场次，参与群众近万人次；开展各种安全排查19次，整改安全隐患68件；排查矛盾纠纷11次。二、项目建设的必要性(一)符合中央的政策精神党的十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会进展第十二个五年规划的建议》，明确了今后五年我国经济社会进展的奋斗目标和行动纲领，提出了在工业化、城镇化深入进展中同步推进农业现代化，是“十二五”时期的一项重大任务，必须坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，统筹城乡进展，坚持工业反哺农业、都市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农力度，夯实农业农村进展基础，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。统筹城乡经济社会进展，扎实推进社会主义新农村建设。(1)建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务。全面建设小康社会，最艰巨最繁重的任务在农村。加速推进现代化，必须妥善处理工农城乡关系。构建社会主义和谐社会，必须促进农村经济社会全面进步。农村人口众多是我国的国情，只有进展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活，才能障障全体人民共享经济社会进展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续进展。当前，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的进展时期，初步具备了加大力度扶持“三农”的能力和条件。“十二五”时期，必须抓住机遇，加快改变农村经济社会进展滞后的局面，扎实稳步推进社会主义新农村建设。(2)围绕社会主义新农村建设做好农业和农村工作。“十二五”时期是社会主义新农村建设打下坚实基础的关键时期，是推进现代农业建设迈出重大步伐的关键时期，是构建新型工农城乡关系取得突破进展的关键时期，也是农村全面建设小康加速推进的关键时期。“十二五”时期要高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面贯彻落实科学进展观，统筹城乡经济社会进展，实行工业反哺农业、都市支持农村和“多予少取放活”的方针，按照“生产进展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、治理民主”的要求，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。当前，要完善强化支农政策，建设现代农业，稳定进展粮食生产，积极调整农业结构，加强基础设施建设，加强农村民主政治建设和精神文明建设，加快社会事业进展，推进农村综合改革，促进农民持续增收，确保社会主义新农村建设有良好开局。(3)扎实稳步推进社会主义新农村建设。推进新农村建设是一项长期而繁重的历史任务，必须坚持以进展农村经济为中心，进一步解放和进展农村生产力，促进粮食稳定进展、农民持续增收；必须坚持农村差不多经营制度，尊重农民的主体地位，不断创新农村体制机制；必须坚持以人为本，着力解决农民生产生活中最迫切的实际问题，切实让农民得到实惠；必须坚持科学规划，实行因地制宜、分类指导，有打算有步骤有重点地逐步推进；必须坚持发挥各方面积极性，依靠农民辛勤劳动、国家扶持和社会力量的广泛参与，使新农村建设成为全党全社会的共同行动。在推进新农村建设工作中，要注重实效，不搞形式主义；要量力而行，不盲目攀比；要民主商量，不强迫命令；要突出特色，不强求一律；要引导扶持，不包办代替。依照《国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》加强宅基地规划和治理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。要本着节约原则，充分立足现有基础进行房屋和设施改造，防止大拆大建，防止加重农民负担，扎实稳步地推进村庄治理。本项目的实施符合中央“十二五规划”政策，切实着节约原则，充分立足现有土地资源进行房屋和基础设施的更新改造。(二)符合湖北省委提出的新农村建设试验区的精神中共湖北省委湖北省人民政府关于印发《仙洪新农村建设试验区总体规划实施纲要》的通知鄂文〔2008〕46号，为了推动全省社会主义新农村建设取得新进展，省委、省政府决定建立仙洪新农村建设试验区。试验区范围包括地处洪湖周边的仙桃市、洪湖市、监利县所属14个乡镇(办事处、治理区、工业园区)、407个村。在试验区近期建设中，重点抓好八大类项目之一的加强村庄环境整治。坚持村镇建设规划与土地利用规划相衔接，大力推进小城镇建设、村庄环境整治和生态环境建设，实施乡村清洁工程，突出抓好给排水管网改造、工业和生活污水处理、生活垃圾集中收集和无害化处理等，建设环境优美、生态协调的农村新社区。在洪湖市片区实施内荆河清淤及生态治理工程，建设9个中心集镇污水处理厂，配套建设管网75公里，新建滨湖污水治理工程，对沿公路民房和村庄实施立面改造、亮化、绿化工程。建设社会主义新农村，省委省政府提出要树立和落实科学进展观，把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，坚持“多予、少取、放活”和“工业反哺农业、都市支持农村”的方针，努力改善农村生产生活条件，提高农民生活质量，促使农村整风光貌出现较大改观，逐步把农村建设成为“生产进展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、治理民主”的社会主义新农村。重点是加强村镇建设规划和环境整治，建设新村镇；进展农村各项社会事业，培育新农民；加强农村民主法制建设和精神文明建设，倡导新风尚。(三)洪湖市龙口镇新农村建设指导思想社会主义新农村建设的任务是解决“生产进展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、治理民主”的问题。随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特不是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。农民安居住宅区及配套设施区的建设，极大改善了农村原来的面貌，农民的各项生活条件能够得到提高。龙口镇提出的卧龙.金华庭商住小区项目综合解决了社会主义新农村生活质量改善的问题，符合社会主义新农村建设的差不多要求。旧村改造能够促进农村都市化进展。城乡统筹进展首先是要破除二元结构。通过旧村改造，把农村基础设施搞上去，改善农民生活环境，提高农民生活质量；通过农村土地集约利用，促进二、三产业的进展，提高农民收入水平，进一步推进郊区都市化，缩小城乡差不，达到实现城乡一体化进展的目标。当前，我国已初步具备了建设新农村的条件。一方面，通过改革开放以来的快速进展，综合国力显著增强，有了支持爱护农业、加大农村基础设施建设投入的经济基础。另一方面，近年来，在起点较高的基础上，党中央、国务院为改善农村生产生活条件出台了一系列更直接更有力的政策措施，特不是农村“六小工程”(节水灌溉、人畜饮水、乡村道路、农村水电、农村沼气、草场围栏等)建设进展顺利，成效显著，为新农村建设积存了有益的经验。随着新农村建设改革试验向纵深推进，龙口镇镇政府领导积极响应惠农政策，加大对村镇基础设施和公共设施建设资金的投入，全镇将迎来史无前例的进展高峰，工程建设规模将不断扩大。镇围绕建设小都市的理念，按照“拉框架、强功能、提品质、重治理”的城镇建设思路，不断加快“新镇区、新园区和新社区”建设。伴随洪湖市龙口镇数十年社会经济进展变迁，构筑宜住型、高品位人文休闲空间，卧龙.金华庭商住小区结合当地旧城改造、休闲文化和旅游资源，形成一处综合性的商住小区。因此本项目对卧龙.金华庭商住小区商住项目的建设，不仅是洪湖市龙口镇住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是洪湖市当地人们生活的迫切需要，项目的开发建设专门有必要。本项目地址第二节规划分析论证一、区域都市总体进展规划符合性分析(一)洪湖市十二五总体规划1、加快基础设施建设“两圈一带一区”和城乡一体化试点的深入推进，将加快基础设施建设步伐，加快推动农村生产进展和城镇化进程，城乡生产生活条件和城乡面貌将发生全然性转变。(1)优化城镇空间布局。按照“全域洪湖、城乡统筹”的规划理念，以谋划城镇空间布局和产业空间布局为先导，以促进城乡差不多服务均等化为重点，全面推进城乡一体化进程。依照“以城带乡、以工促农、城乡一体、统筹进展”的总体要求，大力推进“三个集中”(工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中)，差不多形成以中心城区为核心，辅城区为支撑，特色乡镇为节点、中心村(社区)为基础的城乡一体化空间布局。辅城区在参与洪湖中心城区差异化进展的同时，加快基础设施配套建设，提升进展实力，尽快形成产业特色；特色乡镇和其他建制镇依照各自的区位、资源、产业优势和经济结构等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工业主导型、生态宜居型城镇，不断提高小城镇产业集聚力和就业凝聚力。(2)加快中心城区建设步伐。以湖北长江经济带重要节点都市创建为契机，接着实施中心城区“西优东拓南抑北延”工程，力争通过5年左右的努力，全市城镇化率达到50%，中心城区规模30平方公里，增12平方公里，具体为港口工业区2平方公里，开发区6平方公里，湿地生态新城4平方公里，城区总人口超过30万人。依照洪湖长江经济带节点都市规划布局，进一步加快都市基础设施建设。一是加快城区现有道路框架建设。加快文泉西路延伸工程、汉洪线城区至石码头电排河省道改造工程等建设；启动四桥及四桥道路建设工程，从而形成中心城区三横四纵三桥的主干道框架和围绕全城、交错贯穿的都市交通网络。二是抓好中心城区功能区建设。中心城区以北为以“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城为代表的生态宜居区；中心城区以西老城区实施综合改造工程，着力打造商业集中区和生活服务区；内荆河以东则建成以水产加工业为主体的现代工业园区、行政服务区、文化和商务服务区。三是加快都市配套设施建设。重点加快长江外滩公园等文体休闲娱乐设施；进行市场化运作，建设市政公共交通停车场，引导和鼓舞企事业单位建立收费式停车场，解决日益膨胀的都市交通环境；加快污水处理厂管网延伸工程、中心城区垃圾无害化处理厂、自来水及管网建设、天然气管网等设施建设，逐步提高都市治理水平，完善都市功能，提升都市整体形象和品位。(3)加强综合交通体系建设。按照构建“大路网、大港口、大物流”的交通进展格局，围绕“两路两桥一港”交通主骨架，重点实现“六个三”目标：一是突出建设以汉洪监高速公路洪湖段、武汉都市圈环线高速洪湖境段和仙崇一级公路为代表的三条高等级公路；二是完善沿江、沿河、沿湖“三沿”的公路建设与内河疏浚；三是加快三大港区建设步伐，即尽快开工建设洪湖新堤港区，尽快启动新滩港和洪湖旅游港口前期工作；四是升级汊腰线、黄观线和新峰线三条省干线公路；五是改造中心城区、峰口和新滩三个等级客运站；六是打造经济开发区、新滩新区和洪湖新堤港区仓储配送中心三大物流园。另外，力争长(孝感长江埠)荆(门)线至赤壁货运铁路和武(汉)荆(州)城际铁路途径洪湖。(4)加大农村基础设施建设力度，加快新农村纵深推进步伐。着力加强水利基础设施建设。重点围绕国家加大对中小流域整治政策的出台，加快推进水利基础设施建设。一是狠抓防洪保安，重点抓好东荆河堤整险加固工程、洪湖围堤整险加固工程、下内荆河防洪排涝工程、四湖中区增容新堤电排站等项目；二是狠抓排灌体系建设，重点抓好隔北灌区、莲花泵站更新改造、中小河流治理、都市防洪排涝等项目；三是保障供水安全，接着抓好55.7万人的农村安全饮水工程；四是加强水环境爱护，重点抓好洪湖湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等项目。着力抓好农村道路建设、农业综合开发工程和大沟大渠疏浚改造等基础工程，加快农村道路、沟渠、桥梁、涵闸、泵站的改造升级，健全和完善农业科技推广体系、农业机械化推进服务体系、农产品安全体系、农业市场信息服务体系，提升农业服务水平和能力。着力开展国土整治和节约集约用地示范建设，推进农村集体建设用地使用权流转制度改革、土地承包经营权流转改革和“迁村腾地”试点扩面工程，合理利用农村资源，切实爱护耕地，提高土地经济效益，促进区域、城乡协调进展。(5)加快城乡电网、信息网络不断升级，提高城乡信息化与农用水平。接着实施城乡电网改造工程，重点抓好工业园区和重大项目电网配套建设，提高供电能力和水平，保障供电安全。加强信息基础设施建设，参与建立和完善长江经济带信息系统基础框架，建成各地区、各种类信息网络互联互通的传输网络，加强本地基础数据资料库建设，完善电子政务应用平台和协调共享的门户网站建设，为社会提供信息服务，推进农村信息资源共享平台建设，提高城乡信息化水平。2、突破性进展现代服务业大力进展以旅游业为主体的生活性服务业，充实提升现代商贸流通业；大力进展以现代物流业为主体的生产性服务业，拉动提升其他服务业。(1)以特色生态资源为基础加快旅游业进展。加快“洪湖岸边是家乡”湿地生态旅游城和滨江度假村为代表的生态旅游、以湘鄂西苏区革命纪念公园和瞿家湾革命旧址群为代表的红色旅游、以悦兮•半岛温泉和三国文化为主体的温泉文化旅游、以新农村建设观光休闲为代表的乡村一日游项目建设力度，构筑立体旅游格局。加快省道干线沿线村庄环境整治，科学规划设置沿线特色景点，努力把洪湖建成集生态观光、文化体验、休闲度假、科普考察、水上运动等功能为一体的生态文化旅游目的地。推进旅游区域合作，联合周边景区、都市，形成区域和旅游经济辐射圈，实施稳住一大片(武汉、长沙及周边)、开发两条线(京珠、沪蓉线)、瞄准三个圈(珠江经济圈、长三角经济圈、环渤海湾经济圈)的市场营销战略，大力拓展旅游市场。改善旅游设施，大力进展长江经济带人文山水风光游、休闲度假与生态观光游、沿江三国遗址寻踪游，努力打造长江经济带黄金旅游节点。到2015年，全市接待海内外旅客200万人次以上，实现旅游总收入20亿元以上，提供直接就业1万人、带动城乡间接就业6万人，扶持进展旅行社10家以上，4A级以上旅游景区达到3家，创建湖北旅游名镇2个、旅游名村5个，星级“农家乐”、“渔家乐”达到50家。(2)以交通基础设施为依托加快进展现代物流业。依托“两路两桥一港”等交通基础设施，在洪林大道以北、大兴大道以东建设占地20万平方米的综合物流园，运用其运输、仓储配送、装卸、搬运四大差不多功能，进展和壮大冷链物流，直接服务洪湖经济技术开发区，辐射整个市域范围。加快建设占地面积约10万平方米的洪湖新堤港区仓储配送中心，利用水运专门优势，直接服务于临港工业园大宗物资运输与仓储；支持富迪洪湖调配中心功能和规模提升，扩大日用消费品辐射范围；加快实施府场、峰口、新滩等重点城镇物流集散中心建设项目。逐步形成由物流园区、配送中心、乡镇物流集散中心组成的市域三级物流体系。(3)以刺激和扩大消费为手段改造提升其它服务业。以扩大消费需求为重点，寻求投资与消费的结合点，逐步实现增投资、促进展与扩消费、惠民生相生相容。一是围绕“万村千乡市场工程”和“新农村现代流通服务网络工程”，认真落实家电、农机、汽车和摩托车下乡补贴政策和家电“以旧换新”政策，促进耐用消费品升级换代。二是积极引导新的消费热点，支持宽带通信、广播电视和互联网“三网融合”建设，大力倡导网上交易、电子配送等电子商务消费方式；支持银行、证券、金融保险业参与消费信贷，规范咨询、代理等中介服务业进展。三是积极进展文化产业，力争在进展广播影视、新闻出版、文娱演艺、动漫游戏四大产业上有突破，丰富城乡居民精神生活。四是加快建立面向社区居民、社会专门群体、社会企事业单位的社区服务体系建设，实现社区服务社会化、功能多元化、治理规范化。(二)洪湖市龙口镇城镇进展总体思路随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特不是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。洪湖市作为湖北省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为市委市政府关怀的重点。1987年7月31日，经中华人民共和国国务院批准，撤销洪湖县，设立洪湖市，行政区域、隶属关系不变。洪湖市现属湖北省荆州市管辖。由此以来，洪湖市作为荆洲区域县市之一，成为武汉都市经济圈的重要组成部分，为洪湖经济的腾飞提供一定的基础，同时由于区位优势及洪湖市近几年房地产行业的快速进展，洪湖市房地产行业由此也得到了飞速进展，部分洪湖市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往洪湖市及小城镇购房置业。伴随洪湖市龙口镇加大棚户区改造的力度，改善龙口镇集镇面貌及职工居住环境，构筑宜住型、高品位人文休闲空间，天下卧龙.金华庭商住小区结合当地旧城改造、休闲文化和旅游资源，形成一处具有多层次综合性的复合体商居小区，使其成为洪湖市龙口镇较为有用的标志性中心，棚户区改造差不多成为洪湖市龙口镇近几年建设工作中所必须进行的重点。随着旧城区棚屋的改造、拆除，龙口镇近年来，共投入资金近上千万元，已有几千平方米的棚屋被拆除改建。棚户改造大大改善了当地中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。两年前依旧一片低矮破旧棚户的地段，现在已是大厦高耸、新房成片，成了都市的一大景观。棚户改造还为都市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了当地的经济增长、激活了当地房地产市场。现在，一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。正建成一个繁荣的经济强区、开放的窗口都市、文明的现代都市、秀美的山水名区。现龙口镇老城改造片区属于镇商居中心组团中，按照龙口镇改造规划，龙口镇的居住环境将大大改善，从而能够提高龙口镇房地产的价值。可能以后二、三年龙口镇的房地产市场以改善型自住和购买首套房的刚性需求为主，经调查龙口镇及相邻镇区的在售和已售楼盘，一些中、高档精品小区的销售情况专门好，经向相关楼盘的销售人员调查和分析得出，其要紧是因为近年来龙口镇的经济迅速，专门大一部分在龙口镇及相邻镇区投资办厂做生意的老总、外出打工的建筑包工头、种粮大户和本地人，他们的收入大大提高后，有比较强烈的改善型自住要求。经调查龙口镇相邻镇区做得好的高档楼盘，即便价钞票高点也差不多上是供不应求的。住宅价格已达到1600-1800元/m2。可能龙口镇以后类似的高档楼盘还有专门大的市和上升空间。二、洪湖市经济社会及产业进展规划符合性分析《洪湖市国民经济与社会进展“十二五”规划纲要》及《洪湖市住房建设“十二五”规划纲要》均对洪湖市的住房建设做出了以下进展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业治理相结合的社会化、专业化、市场化的物业治理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化进展步伐，努力把房地产业培育进展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合都市规划和进展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓舞促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特不是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。依照荆住保发2012年文件要求，下达我市2012年住房保障目标任务分不是：新增住房补贴家庭100户；新建廉租住房200套；新建公共租赁住房440套；都市棚户区改造220套；国有垦区危房改造4230套；(其中：大同湖农场998套、大沙湖农场2241套、小港农场991套)。如下表所示：2012年洪湖市住房保障目标任务单位：套（户）名称目标任务合计5190一、新增租赁住房补贴100二、实物建房5090（一）保障性住房640廉租住房200经济适用住房/公共租赁住房440限价商品住房/（二）各类棚户区改造4450都市棚户区220国有工矿棚户区/国有林区（场）棚户区（危旧房）/国有垦区危房4230其中：大同湖农场998大沙湖农场2241小港农场991洪湖市棚户区改造2012年目标任务5190套，现有部分签订拆迁补偿安置协议户数。本项目正是紧紧围绕《洪湖市国民经济和社会进展“十二五”规划纲要》和《洪湖市住房建设规划》的指导精神，建立健全洪湖市住房建设体系，扩大洪湖市新建商品住房建设的供给总量，同时结合《龙口总体规划》，加强以道路立面环境整治及棚户区改造的步伐，有针对性开发适合洪湖市人们生活适应的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进洪湖市国民经济和社会的进展。本项目通过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容相互衔接。本项目为了响应市委市政府关于加快汉洪线综合整治的号召，加大棚户区改造的力度，改善龙口集镇面貌及职工居住环境，将小城镇危旧房改造开发成商品房项目，符合当地政府规划要求。第三节产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价2012年，我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨，同时大力建设保障性安居工程，最终实现了房地产调控的时期性目标。2013年我国房地产市场的供求矛盾或许会减弱，预期改变释放的刚性需求和都市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央差不多明确了2013年接着实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，2013年房地产的进展局面或许会呈现为:以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的时期性释放和市场的稳中有进。

2012年楼市调控初步操纵了房价快速上涨的局面

2012年为巩固楼市调控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，坚持限购等房地产调控政策不放松，加大了差不化住房信贷等政策的实施力度。在此努力之下，本年度房价快速上涨的趋势得到抑制，住房相对价格有所下降。与此同时，保障性住房建设打算提早超额完成。

依照国家统计局公布的数据，在全国70个大中都市，2012年11月新建商品住宅中，同比价格下降的都市有41个；环比价格下降的都市有10个、持平的都市有7个、上涨的都市有53个，但环比价格涨幅均未超过1.0%。在全国房地产开发投资领域，1-11月，总计投资额为64772亿元，同比增长16.7%，增速比2011年1-11月下降13。2%。

住房城乡建设部的数据显示，2012年1至10月，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，差不多建成505万套，差不多提早超额完成年初设定的“新开工700万套以上、差不多建成500万套”的目标。

在房地产市场调控接着推进的同时，今年我国宏观经济并没被受到明显阻碍。目前，全年经济增长实现7.5%的预期目标差不多没有疑问，国民经济也出现了积极的变化，例如，农业生产连续9年增收；工业增加值增速从9月开始反弹；三次产业结构有所改善，比重约为9.4%、46.8%和43.8%，第三产业增速有所加快；人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为经济增长重要的驱动力量。这种局面表明，伴随着经济结构调整、进展方式转变的过程，宏观经济对房地产的依靠开始减弱。

2013年房地产市将是供求时期性释放的时期

近期，住房市场的一些指标有回转的走势，年底的这种“翘尾”行情引发了市场的猜想和讨论:2013年，供求关系、价格变化会是如何样的局面？

假如从一年的短期差不多面来看，2013年或许是供求时期性释放、供求矛盾减弱的时期。

国家重大社科基金招标项目“促进房地产市场稳健均衡进展对策研究”课题组组长倪鹏飞谈到:“2012年房地产调控距离实现‘房价理性回归’的最优目标还有距离，缘故在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及房地产，地点政府执行政策出现变相放松，引起市场预期逆转，打乱了房地产理性回归的进程。”

随后，尽管中央再度从严调控政策，使各方预期再度发生变化，但市场差不多改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨时期。这就使得部分积存的刚性需求因为市场预期变化在2013年进一步释放，增加市场的真实需求。与此同时，开发商前期“以价换量”的销售积存了相应资金，在市场需求有所释放之后，其购地和开发地产的信心相应增加。

在商品房市场供给或许增加的同时，2013年，保障性住房建设也会接着发挥惠民生、稳房价的作用。住房城乡建设部部长姜伟新25日提出了2013年保障房建设的新目标:“努力完成城镇保障性安居工程差不多建成460万套、新开工600万套的任务。”

依照社科院公布的2013年《住房绿皮书》的预测，明年住房市场将量价接着逐步上涨，但价格上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2013年第一季度会和气上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。

假如从长期背景来看，我国住房市场的潜力仍然较大，要紧推动力在于:我国都市化处在加速期，新型城镇化带动供需上升；居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大。

2013年接着实行严格的房地产调控政策

目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱了宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。中央经济工作会议提出要“接着坚持房地产调控不放松”，差不多奠定了2013年调控的基调。随后，12月25日，住房和城乡建设部也明确表示，2013年将接着实行严格的房地产调控政策，同步实行差不化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可见，明年我国房地产市场进展的差不多路线差不多确定。业界观点认为，2013年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回归；得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；避乎其下，要防止房地产市场反弹和“硬着陆”。

对此，社科院公布的2013年《住房绿皮书》建议，房地产调控在需求治理方面，能够细化和严密限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为；在金融政策方面，能够取消期房预售制度，完善差不化的金融政策；在税收政策方面，能够将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口；在住房保障方面，能够完善安居工程的各项措施，探究实施康居工程；在租赁市场方面，要规范和进展租赁市场；在土地政策方面，能够制定调控目标，探究建立抑制地价过度上涨的机制；在空间治理方面，要依照对不同都市采取不同调控措施，针对一些都市可能出现的房地产泡沫破灭的情势，建立房地产调控的应急机制。按打算，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，从去年年底到今年年初，地点2013年的保障房建设规划次第出炉，尽管多省的开工量较去年有不小幅度的减少，但资金筹措等诸多难题依旧存在。（来源：第一财经日报）从全国来看，保障房建设规模差不多处于缩量通道。2013年的任务是新开工600万套。此前2011年是开工1000万套，2012年700万套。截至目前，住房和城乡建设部（下称“住建部”）已代表国务院保障性安居工程建设领导小组与大部分省市签订了2013年的保障房建设规划目标责任书。各地也陆续公布了今年的建设打算。一直以来是保障房建设大省的河南，2013年的开工量有所略减。河南2013年保障性住房建设目标为开工40万套，差不多建成30万套。而在2012年，河南开工建设保障性安居工程43万套。此外，福建2013年将开工建设保障房约10万套，去年这一数字是16.17万套。上海也将保障房建设量下调了三分之一左右。2013年上海保障性住房的总体目标为新开工和筹措10.5万套。而2012年为16.7万套。事实上，保障房建设缩量早已有苗头出现。住建部曾打算在2012年对“十二五”保障性住房建设进行中期评估，研究确定原定的3600万套规划数是不是要进行调整。只是，住建部至今未曾对外公布过相关消息，但该部曾与国家发改委、财政部在去年5月联合下发通知，要求地点依照本地实际需求，确定2013到2015年保障性安居工程的建设打算并上报。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《第一财经日报》表示，今年保障房建设量少一些并不惊奇，前两年的保障房开工量差不多许多，地点上的资金筹措有些困难。但这种缩量是不是一种长期趋势则不一定，明后年是否接着减少建设量要看届时的具体情况。尹伯成认为，随着中央大力推进城镇化，那个进程中会有大量的农民进城，这种因素也会阻碍到保障房的建设需求。即便是今年的建设量有所减少，地点依旧感受有专门大压力。今年广西将开工建设保障性住房13．89万套，差不多建成保障性住房10万套，去年广西被分配的任务是开工24．1万套（户），竣工12万套。广西壮族自治区政府副主席高雄近日表示，尽管今年广西的开工任务相对以往有所减少，但加上往年的结转项目，仍有将近60万套保障性住房正在建设。在东北的辽宁，2012年国家下达给辽宁省的保障房任务是21.89万套，到了今年已下降到17.3万套。而辽宁省在一份“关于全省保障性安居工程2012年工作情况和2013年工作安排的通报”中依旧称，由于保障性安居工程是政府主导的民生工程，市场化运作压力较大，使得各地政府资金筹措难度不断加大。中央层面也在加大对保障房分配入住情况的考核。2012年12月底，住建部在“全国住房城乡建设工作会议”上要求地点加快配套设施建设，做到配套设施与保障房工程同步规划、同期建设、同时交付使用，确保已竣工保障房能及早投入使用。广西差不多明确提出，今年要将保障房的入住率纳入对地点的考核范畴。而湖北省住建厅表示，针对保障房建设分配入住率不高的问题，将加强保障房建设项目基础设施配套建设，争取2013年全省保障房分配入住率不低于60%。二、洪湖市房地产市场运行情况1、洪湖市房地产2012年洪湖楼市入网销售项目总数为83个，新增商品房面积587900.15平方米，新增商品房开发项目30个，新增项目开发面积57522.81平方米，新增可销售套数3659套，新增可销售面积417630.67平方米。2012年伴随着房地产市场的调控接着深入，洪湖市一般商品房(含二手房)成交量上半年呈下降态势。但年底有呈井喷之势，以此我们仍然看出房地产销售面积的走势和进展前景。洪湖市住宅用房销售套数供应趋势图洪湖市成交均价趋势图2012年分月供应面积图一是销售量从年初在低位徘徊，年中稳步向上，到年底量能急速放大，讲明市场存在需求，只是等国家的房地产政策落地，利空消化，市场中的购买力就会释放。二是价格波动比较平稳，2012年在国家地点出台的相关政策打压下，市场价格选择在2200—3000元/平方米的价格区间中波动、盘整，讲明我市楼盘价格下跌空间有限，从开发商角度来讲，成本支撑使他们没有以降价促销量的动力。三是楼市供应面积稳步增加，有利于多元性需求的释放，有利于改善洪湖市都市居住生态。2、本项目定位本项目为房地产开发项目，形象定位于道路环境整治及棚户区改造项目，建成小型节能生态多层住宅社区，目标客户要紧为洪湖市龙口镇居民，项目产品要紧为中、小套型一般商品住宅408套。主力户型为三室二厅二卫，其面积为130平方米左右。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康进展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)提出13条意见促进房地产市场进展，2009年5月国务院将一般商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%，本项目投资全部由开发商自筹，项目资本金为100%，比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价本项目属于节能生态小型社区房地产开发项目，依照国家发改委出台的《产业结构调整指导目录(2011年本)》规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓舞类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。同时洪湖市人民政府于2010年3月2日印发《关于洪湖市汉洪公路沿线村庄环境综合整治奖补方法的通知》(洪政发〔2010〕2号)和洪湖市人民政府办公室2010年10月25日关于印发《洪湖市农村危房改造工作实施方案的通知》(洪政办发〔2010〕97号)，积极引导社会力量参与危旧房改造。该项目的开发符合洪湖市财政局关于下达2011年中央补助棚户区改造专项资金的通知(洪财综发[2011]14号)规定的棚改改造政策，以居者有其屋为要紧目标，配合国家房改政策精神，本着多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。本项目作为龙口的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着当地的商贸中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区都市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，都市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入都市建设的长远打算，可使都市功能布局更趋合理。三、项目资本金政策及评价2008年12月国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场健康进展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)提出13条意见促进房地产市场进展，2009年5月国务院将一般商品住房投资项目最低资本金比例从35%下调至20%，本项目投资资金由开发商自筹7000万元，项目资本金为100%，比例远高20%最低要求，符合项目资本金政策要求。四、产业政策及评价本项目属于节能生态小型社区房地产开发项目，依照国家发改委出台的《产业结构调整指导目录(2011年本)》规定，节能省地型建筑的开发为国家鼓舞类产业，因此，本项目的建设符合国家产业政策的要求。本项目为龙口镇的旧城区改造，该地段以其深厚的历史沉淀，一直承载着当地的商贸中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区都市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，都市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入都市建设的长远打算，可使都市功能布局更趋合理。五、行业准入标准及评价《都市房地产开发经营治理条例》、《房地产开发企业资质治理规定》以及《湖北省都市房地产开发经营治理方法》就房地产行业的准入等做了相应的规定。项目申报单位房地产开发资质为暂定级资质，符合房地产行业的准入标准要求。

第三章资源开发及综合利用分析一、概述湖北省洪湖市被批准为湿地自然爱护区，同时按国家要求建设为“资源节约型、环境友好型”两型社会地区。资源节约型社会是指整个社会经济建立在节约资源的基础上，建设节约型社会的核心是节约资源，即在生产、流通、消费等各领域各环节，通过采取技术和治理等综合措施，厉行节约，不断提高资源利用效率，尽可能的减少资源消耗和环境代价满足人们日益增长的物质文化需求的进展模式。环境友好型社会是一种人与自然和谐共生的社会形态，其核心内涵是人类的生产和消费活动与自然生态系统协调可持续进展。二、资源开发利用方案本项目建设的原材料要紧为土地和钢材、商品砼等建筑原材料，来源与供应极为方便。钢材、商品砼等原材料可在当地市场购买，通过汽车、船等运输方式运至现场，因此，材料采购较为方便。项目建设用的燃料和动力供应要紧为汽油、柴油和水电等，其中汽油、柴油可从邻近的各加油站采购，水电、通信等市政配套设施项目现场比较完善。可就地解决；土石方供应要在合理利用土地的前提下与村民协商解决，要紧资源利用数量预测如下：1、土地资源：规划征地面积为20735平方米，规划用地性质为住宅用地，项目建设单位以公开竞价的方式取得该地块土地使用权。2、水资源：本项目不开采地下水，所需生活用水来自市政管网自来水，可能正常年耗水量7.12万立方米。3、电力资源：本项目电力全部由洪湖市龙口镇供电公司提供，要紧用于家庭照明、空调和小区路灯照明等，正常年用电量为110.66万度电，洪湖市供电公司可满足用电需求，可不能对全市用电构成重要阻碍。4、煤气资源：本项目居民日常生活所需煤气资源，天燃气每年消耗92664立方米。5、建筑原材料：本项目全部建成后可能需消耗钢材2191.85吨；商品混凝土18171.16立方米。三、资源节约要求及措施(一)要求：依照国家可持续进展战略和“十二五”规划纲要，在建设中应重点贯彻执行“节能、节水、节地、节材”八字方针，加强工程项目生态环境建设，从而带动房地产业的进展，实现社会、经济、环境效益的统一。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建筑和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现时期中等发达国家的水平。具体目标：到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；既有建筑节能改造逐步开展，大都市应完成改造面积的25%，中等都市完成15%，小都市完成10%；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有的基础上力争减少20%，建筑建筑和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上；新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年再下降10%。到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大都市新建建筑实现节能65%的目标；绝大部分既有建筑完成节能改造；城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年的目标基础上再大幅度减少；争取建筑建筑和使用过程的节水率比2010年再提高10%；新建建筑不可再生资源的总消耗比2010年再下降20%。(二)具体措施1、能源系统：充分考虑绿色能源的使用，绿色能源的使用率应达到一定的水平，在住宅楼可引入太阳能照明系统等，多使用可再生能源，同时要幸免能源使用的白费。2、水环境系统：保证节水器具的使用率达到100%；污水处理率应达到100%，达标排放率必须达到100%。3、大气环境系统：采纳自然通风，设置有通风换气设施；禁止使用对臭氧层产生破环作用的氟利昂类产品。4、声环境系统：公用设备应采取减震和隔音措施；采纳人工降噪措施(如建隔音屏或种植树木等)，减少外部噪声对小区内声环境的阻碍。5、光环境系统：采光应尽量使用自然光，灯具全部使用节能灯具；通过高、中、低、远、近、虚、实等不同照明形式，在不同区域按不同要求，合理配置路灯、草坪灯、地灯、形成丰富多彩、温馨宜人的立体照明系统。6、热环境系统：采暖、空调及热水供应应尽量利用太阳能、地热能等绿色能源，推广采纳采暖、空调、生活热水三联供的热环境技术。7、绿化系统：加强道路绿化，设置绿化带，充分利用绿地以外其他可利用的地面进行绿化；提倡垂直绿化，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草互相结合，形成具有一定面积的立体种植。8、废弃物治理及处置系统：工地生活垃圾必须分类收集，应最大限度地实现生活垃圾的无害化、减量化和资源化，用于特种垃圾收集的器具，必须设有明显标志，生活垃圾收集率达到100%，分类率应达到70%；生活垃圾应全部实行袋装、密封容器存放、集中处理或外运，生活垃圾收运密闭率、处理与处置率应达到100%。9、绿色建筑材料系统：项目建设采纳的建筑材料中，应尽量使用可重复利用材料、可循环利用和再生材料(3R材料)，3R材料的使用量应占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；项目建设中不得使用对人体健康有害的建筑材料或产品，应选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品。四、资源利用效果及评价1、建筑节能：通过采取各种建筑节能技术，本项目新建建筑可实现建筑节能57%，高于2010年全国城镇新建建筑实现节能50%目标要求；2、建筑节地通过合理设计和平面布局，在符合健康卫生和采光标准的前提下合理提高建筑密度和容积率；充分开发利用都市地下空间。该项目可实现节地30%，高于2010年节地率20%目标要求。3、建筑节水通过实施降低供水管网漏损率；强化节水器具的应用；推进污水再生利用、雨水利用等节水措施。本项目可实现直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求。4、建筑节材本项目通过推广应用高性能、低能耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品质，延长建筑使用寿命等建筑节材措施，可实现再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%；可充分满足2010年新建筑对不可再生资源的总消耗比2005年下降10%目标要求。

第四章节能方案分析第一节能耗分析一、用能标准及节能规范《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；《中华人民共和国节约能源法》《民用建筑节能治理规定》(建设部部长令第76号)建设部《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001

《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JCJ26-95

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《建筑照明设计标准》GB50034-2004

《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92二、能源消耗分析(一)水耗小区水源取自于当地市政给水管，接入管DN100，设置LXS-100水表，由从建峰路主管接水，市政压力为0.20Mpa。1、住宅居民生活用水标准：每人每日平均用水150L，小时变化系数取2.5，每户约3.25人，经测算每年约用水58752吨。2、物业及门卫用水标准：每人每日150L，小时变化系数1.2，每年用水约720吨。3、绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取2.0L/m2.d，绿化率为30%，则每年浇洒用水量约4628.05吨。4、未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水按最高日用水量的10%~15%计算。每年约7120吨经具体测算年耗水量为7.12万立方米。用水单位名称面积/户数指标用水量（立方米）备注住宅用水4080.4858752每人平均每天用150L水，每户约3.25人物业配套设施用水720物业、公共场所等配套设施每日用水2吨水每天绿化用水6427.8524628.052每1000平米每天用水2000L其它7120漏损等其它用水按总用量10%计算合计71220.052(二)电耗本工程供电电源由附近区域变配电站380KV市政电源引来。1，住宅生活照明用电按每户每天5KW计算，本项目住宅楼共408户，每年需要用电约734400KW。2，路灯及景观用电以每亩一灯，40W每天工作10小时，本项目计14555平方米，计22亩，则每日每灯需用电0.4KW，年用电量约3168KW。3，电梯以每部20KW每天工作5小时计，本项目共有8部电梯，每年需要用电约288000KW。4，商业用电，以100平米需用600W光源，每天工作8小时，本项目商用面积为2088平方米，年用电量约35942.4KW。5，消防门卫等其它公共设施及电损耗年用电量约4126.5KW。经具体测算年耗电量约为110.66万KW。如下表：用电设名称数量（户、辆、平方米）计算负荷年负荷量（KW）备注指标每天用电量（KW）住宅照明4084085734400每户每天5KW为指标电梯88100288000每部电梯以20KW每天工作5小时指标路灯及景观14555220.43168以每666平米一灯，40W每天10小时商业用电208820.84.835942.4以100平米，600W每天工作8小时门卫及其它用电45100合计1106610(三)天然气消耗量1、小区所需燃气源为管道天然气，由市政中压天然气管网提供总管径为DN150。2、生活用气量本小区规划居民总户数为408户，每户居民用气设备按一台眼睛燃气灶和一台燃气热水器计，每户居民配置膜式IC卡燃气表一只，额定流量1.57m3Q=408×1.57×0.134=85.8m3/h3、按天均用气时刻3小时测算，则年均用气量为92664立方米/年。（四）钢筋与混凝土消耗量依照一般建筑钢筋和混凝土用量标准：

1、多层砌体住宅

钢筋30KG/m2

砼0.3—0.33m3/m2

2、多层框架

钢筋