古仙界旅游开发建设可研报告

古仙界旅游开发建设项目可行性研究报告PAGE48目录第一章项目建设背景和必要性……………..41.1项目名称………………….………….41.2项目单位基本情况…………………..41.3项目建设的背景……………………..41.4项目建设的必要性…………………..5第二章项目建设条件…………………82.1自然条件…………….82.2社会条件…………….82.3资源条件……………..9第三章市场分析………123.1市场规模分析………..123.2客源市场定位………..123.3市场需求分析………..13第四章建设方案……………………...144.1拟开展景点及服务项目…………….144.2建设内容…………….14第五章环保与节能…………………..175.1设计原则及目标……………………175.2环境影响分析………185.3节能节水……………195.4消防工程……………21第六章组织管理结构与人力资源配置…………..…236.1工程项目管理………236.2组织管理结构………23第七章进度安排…………………..…24第八章投资估算与资金筹措………258.1估算范围及依据…………………...2582项目总投资………..258.3资金筹措…………..278.4投资计划…………..27第九章财务分析……………………289.1评价依据…………..289.2基本数据…………..289.3财务分析…………..399.4财务不确定分析…………………..419.5结论………………..42第十章社会效益分析………………43第十一章结论与建议………………..4511.1结论………………..4511.2建议………………..46

第一章项目建设背景和必要性1.1项目名称湖南富堂古仙界民俗民情旅游开发建设项目1.2项目单位基本情况1.2.1项目单位名称:湖南富堂交通能源开发有限公司1.2.2所有制形式：有限责任公司1.2.3法人代表：周述堂1.2.4注册资本：2180万元1.2.5经营范围：交通能源开发及节能技术服务；旅游项目开发；五金、机电产品、百货、化工产品、钢材、建筑材料销售；家禽、家畜养殖、销售。（以上不含专营专控及限制项目，涉及许可经营的办理许可证或资质证方可经营）1.3项目建设的背景古仙界风景区位于涟源市古塘乡，处于安化县、新化县、冷水江市交界的古梅山腹地，与安化县洼塘镇、鱼水乡和新化县温塘镇、田坪镇毗邻，与车田江水库与大江口水库南北相望，遥相呼应。这片方圆百里的神奇土地，素有“青藏高原”之称，可以说是“江南的北国，北国的江南”。这里山山皆秀色，树树染春晖，可谓一步一景，峰峰有历史，洞洞有传奇。这里人文荟萃，物阜粮丰，几千年古老文化的深厚积淀，山川秀美的自然风光和生态植被保存完好的崇山峻岭，孕育了极为丰富的旅游资源。山清水秀，洞幽石奇是她的天生丽质；悠久的历史、优美的传说是她醉人的芬芳；丰富的人文资源是她迷人的风韵。古仙界是天然的旅游胜地，是名副其实的人间仙境，他将让无数文人墨客倾倒，它将以独特的魅力使游人往返流连，具有很高的开发价值。现我公司本着文化与旅游的一体化原则，坚持以特色为主线，坚持“依托文化发展旅游，依托旅游创造品牌，依托品牌发展产业，依托产业反哺文化”的发展思路，拟开发集休闲、娱乐、度假、民俗风情于一体的、能与张家界媲美的现代旅游特色景区。经济的繁荣，带给了人们丰富的物质享受，但同时也产生了贴近自然的渴望。这种现象在越是城市化的地区，其需求越大，由于紧张劳累的都市生活，使城市居民渴望宁静，渴望出游与自然接触，正因如此，带有特色的自然奇景与休闲游逐渐成为了旅游消费市场的热点。随着城市化的建设，人们工作、生活得压力不断增大，大量城市工作者为减轻压力选择农村、山区旅游，呼吸新鲜空气，放松身心；越来越多的中高端商务人士也越来越注重健康，更乐意到环境优美、空气清新的景区休闲度假，乡村文化旅游有着愈来愈广阔的美好前景。古仙界独具特色的旅游资源和深厚的文化底蕴，恰恰能够满足这种高层次的旅游需求。本项目正是基于这一市场开发热点应运而生，并依托古仙界优质独特的自然景观资源促成本项目的建设。1.4项目建设的必要性是建设旅游文化强市的需要，是区域社会全面全面进步的迫切需要，是解决旅游产品结构失衡的需要。作为推动消费结构、产业结构、就业结构和社会接受转变的结合点，促进第三产业发展和经济、社会、生态协调的有效载体——现代旅游业的休闲、娱乐、度假、民俗风情等多种功能对于促进人与自然和谐发展，社会产业结构调整有着重要的意义。1.4.1是加快发展第三产业，实现产业结构优化升级的需要大力发展第三产业，提高第三产业产值占国民收入的比重，是我国的一项重要产业政策。旅游业是兼具经济功能与社会功能，集传统与现代，生产性与生活性，劳动密集型与资金、知识密集型等特征于一体，具有明显比较优势的服务业，是第三产业的支柱产业之一。现代旅游业是依托自然景点发展起来的综合性休闲旅游产业，它的发展为第三产业的延伸开辟了通道，增强了第三产业的综合发展能力，不但可以满足人们多层次的精神文化需求，提高生活质量，有益于社会主义精神文明建设，而且可以增加就业，增加财政收入。项目的建设适应了我市经济结构调整和增长方式转变的根本要求，作为关联度很大的产业，它对优化产业结构，加快社会经济发展具有积极的意义。本项目是贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》的具体表现，通过优化旅游消费环境、完善旅游基础设施建设、培育新的旅游消费热点、提高旅游服务水平，促进景区经营由粗放型向集约化转变，由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变，对于整个旅游业快速发展起到示范作用。1.4.2适应消费结构调整的需要改革开放以来，我市经济持续快速发展，城乡居民收入不断攀升，生活水平持续提高，消费结构也随之不断升级。居民的食品消费支出占消费支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、卫生、旅游等高层次消费的支出则不断提高，越来越多的城市居民向往奇趣未知、纯朴自然的大自然景观，体验不同于城市生活的新鲜景观。本项目充分利用了古仙界及周边村镇丰富的自然人文资源，迎合了人们返璞归真、回归自然的消费心理和对生活品质的追求，拓展了旅游市场，丰富了旅游产品，创新了旅游内容，为人们提供了更多的消费选择。1.4.3可行性研究报告编制依据（1）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》；（2）国家和省、市等政府主管部门下发的旅游业综合开发项目申报指南；（3）国家有关部门发布的旅游业综合开发项目可行性研究报告编写指南；（4）国家和省、市有关部门颁发的政策、法规、规定、标准和规程、规范等；（5）项目单位提供的项目建议书等基础资料。1.4.4可行性研究报告编制原则（1）贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。（2）合理利用资源，规划建设经济合理；（3）优化设计、合理布置、节约用地、节省投资；（4）优化流程、节省人、财、物；（5）合理配备公用设施，满足项目建设要求。第二章项目建设条件2.1自然条件湖南富堂古仙界民俗民情风景区拥有八卦图、月光岩、凤行山、龟蛇岭、古塘坪、白竹溪、雷钵井、红日峰等八大景点。这里青山怀抱，绿水逶迤，环境清幽，鸟兽群集。气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人，四季分明，春闻山花飘香，夏沐凉风送爽，秋赏红叶烂漫，冬望松柏傲雪。这里远离城市的喧嚣，幽静恬适，周边没有工厂企业，生态环境十分优良，是天然的氧吧。置身古仙界，沐浴自然之光，徜徉在悠悠的青山绿水之中，静能解忧、雅能生趣，让人顿感心地合运，分不清是人在仙境中，还是仙境在人间。2.1.1气温：年平均气温17.4℃，年极端最高气温33℃，年极端最低气温2.1.2风速、风向：常年主导风向为北风，年平均风速1.5—2.0米/秒，多年最大风速为20.3米/秒。2.1.3降水量：多年平均降水量1300—1400毫米，一日间最大降水量147毫米，降水量集中在4—7月。2.1.4地形地质：根据建设地点地形地质资料，建设地点地层岩分布具有规律性，多为坡积残积物风化形成的红褐色、棕褐色粘土，涂层呈硬塑、可塑状，密度、厚度10—30M，是良好的地基持力层，自然地坪基本平坦，地势有一定起伏，地震基本烈度小于V1度，宜于工程建设。2.2社会条件2.2.1交通优势明显古仙界紧靠娄涟高等级公路，至娄底中心城区仅1小时车程，交通十分便利。近年来娄底铁路、公路网络建设成绩显著，国家级高速公路上（海）瑞（丽）高速公路已通车，横贯祖国东西、与规划中的二广高速公路在横穿涟源，长沙—韶山—宁乡—涟源红色旅游高速公路正在修建。南北向洛（阳）湛（江）铁路与东西向湘黔铁路亦相交于娄底，形成一个东西南北相交的交通枢纽。娄涟、娄湘、娄宁高等级公路纵横交错，形成了稠密而便捷的交通网络。在“十二.五”期间，湖南省将建设长娄高速延伸段——湄琅高速：从涟源市湄江国家地质公园、经古仙界民俗民情风景名胜区、新化县田坪镇、吉庆镇，至新化县琅塘镇。从珠梅至古塘的公路将扩宽至8米。即将动工修建的与景区仅隔10余公里的娄底飞机场和穿境而过的湄琅高速公路，拉近了景区与世界的距离，将为景区的开发建设插上腾飞的翅膀。古仙界的开发将把涟源龙山、白马水库、湄江风景区与新化的梅山龙宫，紫鹊界、大熊山、油溪河以及冷水江的波月洞景区连成一片，形成比较完善的旅游线路，成为娄底市旅游业总体发展的点睛之笔。2.2.2良好的政策环境本项目的建成，将在涟源市现有的旅游资源基础上增添一道靓丽的风景，有利于完善旅游业层次，丰富旅游服务内涵；有助于拓展农村资源，促进农民进入非农产业就业，推动农民就地转移，实现充分就业，符合政府产业政策，政策环境宽松。2.3资源条件项目依托古仙界现有的旅游资源，古树名木，郁郁葱葱；阔叶片林。景随时变；飞禽走兽，游嬉林间；前后八卦、天门大圆阵、雷王殿、古仙洞、嫦娥洞、水上乐园等自然、人文景观穿插其中，加上项目自身的“特色游”、“休闲游”、“体验游”等特色资源，对游客有着强大的吸引力。古仙界景点遍布，保护完整，可开发的自然景点达八处之多。景区中心突出，东西贯通，南北辐射，和谐统一，形成了以古仙洞（又名潇湘洞）、八卦图为核心的天然景观。古仙界像一串散落的珍珠，若把它串起来，将是一条熠熠生辉、抢人眼球的精美项链。其中古仙洞长达五公里，似一幅玲珑剔透、气势恢宏的画卷，又是一座美轮美奂的艺术宝库，像皇宫一样壮观，像迷宫一样神奇。洞内水声潺潺，石林耸秀，石花吐芳，石帷垂挂，石瀑飞溅，玉柱擎天，如人似物惟妙惟肖，千姿百态、绚丽多彩。它天造地设，不假人工，因而气韵纯真；它素面朝天，不待修饰，于是一派天然，有鬼斧神工之妙，毫无斧凿之痕。它美得雅致，它美得隽永；它美得富丽，美得绚烂。洞内移步换景，美不胜收！八卦图景区栩栩如生地布局在高山之上、峻岭之巅的八卦岭上，“天下独一、举世无双”的世界绝景，为世人揭开了古仙界的神秘面纱！伏羲的先天八卦图、文王的后天八卦活灵活现的展示在这里。中国周易风水研究协会的国学大师，他们以拓荒者的勇气，不畏艰辛，跋山涉水，发现了这一处“中华民族国学文化的天然图腾”，并誉以“天下第一景”、“南国小昆仑”的美称。相传明朝平寇将军吴公永扬曾在此习武！古仙界的其它七大景区也各尽其妙，与古仙洞、八卦图景区交相辉映，相映成趣。古塘乡民风淳朴，更有浓厚的牛山文化底蕴。牛山文化已有近千年的历史传承，明清以来历代民间诗人层出不穷。古塘乡牛山诗社已成立二十一周年，百里牛山诗风蔚起，农民诗人层出不穷，群星璀璨，涌现了300多位农民诗人，蔚为诗坛奇观，古塘成为全国著名的诗词之乡，此间“有诗无酒不精神，有酒无诗俗死人”已蔚成风气，逢年过节民间以以诗联作贺礼的风习由来已久，其事迹多次在中央电视台、湖南日报等媒体重点报道。2003年荣获“涟源市诗词之乡”称号，2005年荣获“湖南省诗词之乡”称号，牛山诗歌已申报湖南省非物质文化遗产，浓郁的文化氛围为迷人的古仙界增添了美丽的光环。神奇迷人的山水孕育了极富浓郁乡土风情的民俗文化与宗教文化。勤劳淳朴的古塘人在衣食住行、婚丧嫁娶、宗教信仰等方面都具有很大的特色，流传和保存了曲折动人的民间故事传说。有每年正月的龙灯狮舞，有劳作时的山歌对唱，有新鲜蔬菜出现时的“尝新节”。每家每户遇到喜事，都要制作糍粑。古塘乡的杉凤村保留有地地道道的民间花鼓剧团，在遇到红白喜事，还有请花鼓剧团唱戏的习俗。古仙界境内寺、堂、塔、庵、庙、池林立，信奉儒、道、佛教，至今还存在着请水、还水、还香、祭祀民俗。古塘乡有着良好的产业环境，古塘乡煤炭资源丰富，生态农业发展势头良好。。古塘乡的枫木贡茶，俗名“香十里”，曾为明清时期的御用珍品，有着悠久的历史和优美的传说。现已成立了涟源市枫木贡茶茶业有限公司，并作为旅游产品全面推向市场，明清“贡”茶大焕异彩。古塘乡的药材基地已形成2万亩规模，并且开发了药材加工产业，玉竹饮料已投入市场。古塘乡四季瓜果飘香，以金秋梨、水晶梨为主要品种的果园达数十处之多。养殖业较为普遍，在古塘能真正吃到货真价实的原生态无公害土味。这些为发展旅游服务的食品工业与土特产品加工提供了较好的基础，将成为古仙界风景区的靓丽名片。第三章市场分析与定位3.1市场规模分析3.1.1基础市场人口基数大古仙界景区距娄底市仅50多公里，交通便捷，巨大的客源市场为古仙界风景区发展提供了可靠保障。仅娄底市人口有400多万，湘中区域8个地级市拥有4300万，湘中城市经济发展迅速，为古仙界景区发展提供了巨大客源潜力。3.1.2周边客源分流基数大据统计，2010年娄底市接待游客750万人次、总收入39亿元，分别增长38%、42%。由于娄底地理位置上的优势以及交通线路汇集，古仙界地处湘中旅游热线上，十分有利于吸引长、株、潭、衡、邵等周边城市及南岳、水府庙、新化梅山龙宫、曾国藩故居、紫鹊界梯田等旅游区及周边凤凰古城、张家界景区等客源，这为古仙界景区提供了强大的分流客源。3.2客源市场定位由于古塘乡旅游市场没有统计资料，我们通过对娄底市旅游客源市场统计资料分析，发现娄底市的客源主要来自娄底、邵阳、怀化、长株潭等湘中地区，而娄底本地游客又占大部分，其他客源地有广西、珠三角及港澳台等地区。3.2.1核心客源市场主要指娄底、邵阳、长株潭、衡阳、常德、益阳等地区。2010年娄底GDP达680亿元，同比增长14.2%，人均GDP17982元，本地居民有外出旅游的需求，且具有一定的支付能力。对于本地的旅游景点有参与兴趣，并极有可能重复消费。古仙界据娄底、涟源均不到1小时车程，既能达到“出城游”的独特体验，又不会因车程太远而太过劳累，将越来越彰显其独特的优势和价值。是本项目最为核心的客源市场。2010年，长、株、潭、衡、邵、益人均GDP分别为64551元、33064元、32527元、19889元、10327元、16514元，具有较强的支付外出旅游的能力。此外，以上几个地区与娄底地区文化一脉相承，这些地区的居民在区域文化上有着较强的认同感，容易产生共鸣。在交通方面高速的互通将旅程缩短在2-3小时左右，是周末出游的最好距离。该市场地区居民出游率高，出游方便，出游时间以周末为主，是本景区较为稳定的客源市场。3.2.2基础客源市场主要指珠三角、长三角、闽三角、成渝地区、华中地区、京津唐以及港澳台等地区。该区域主力消费群体出游动机以“三高”（高品位度假、高端会议、高山运动）为主，消费类型有传统的实物性消费开始向服务性消费转变，消费能力强，消费观念新，旅游消费水平较高，出游时间较为灵活等特点。3.2.3机会客源市场主要指国内其他省市地区、以及包括日韩、欧美、东南亚等在内的入境客源市场。3.3市场需求分析3.3.1地质观光娱乐旅游市场古仙界景区内溶洞、奇石、树种等资源丰富，空气清新，景色独特，必将能吸引热爱观光、文化体验的游客，同时推动景区休闲度假、康体养生的迅速崛起。3.3.2度假休闲旅游市场随着人们工作、生活得压力不断增大，出现了许多现代医疗难以解决的亚健康问题，大量城市工作者为减轻压力选择农村、山区旅游，呼吸新鲜空气，放松身心；越来越多的中高端商务人士也越来越注重健康、更乐意到环境优美、空气清新的景区休闲度假。在这种形势下，高山休闲观光、养生度假将成为热点和潮流，蕴含广阔的市场空间。建设方案4.1拟开展服务项目（1）餐饮——吃农家饭（2）住宿——住农家院（3）休闲——水上休闲（4）观光——古仙界奇景（5）人文——祭祖拜佛项目集观光、休闲、人文、景观为一体。开辟旅游观光、农家乐、休闲垂钓、水上运动、祭祖拜佛等项目，让游客放飞心情，体验大自然情趣；鸟语花香、绿荫滴翠、环境幽雅、将成为各地旅客休闲、娱乐、度假、出游的理想场所。4.2建设内容项目主要依托古仙界自然景观资源及对水库进行休闲观光综合开发。用地情况及主要建设内容：租地：3100亩预征地：167亩总占地面积：3267亩4.2.1水库综合开发包括水上运动、休闲垂钓、登艇游湖等项目。总占地面积：100亩4.2.2主要包括吃农家饭、住农家院，干农家事及养殖农副产品，鸡、猪、羊等项目。总占地面积：470亩4.2主要为景点建设及相关附属建设。总占地面积：2697亩（1）绿化工程：包括绿化苗木栽种，如桃树、红枫、杜英、杜鹃、红继木、马尼拉草、丛竹、桂花、杨梅、柳树、金叶女贞等及绿化地的平整。（2）景观林荫道及相关辅助设置建设：包括林荫道、花坛、亭子、广场、停车坪、员工宿舍楼等。（3）景点建设：包括洞外14大景点及2大自然溶洞建设（见主要景点项目表）。主要景点项目表序号景点占地面积（单位：亩）1古仙洞1502嫦娥洞1003古仙先天八卦1004古仙后天八卦1005皇母石娘1006九龙阵1007玉门阵1008天门大圆阵1009天子国太阵10010太子天庙阵10011河宝神立阵10012观音太阳阵10013古观青罗阵10014佛祖天云井1015五岳南王殿1016雷王殿1017杨公殿1018牛山诗词苑1019月光岩古道场100020凤形山天鹅孵蛋10021龟蛇岭观景台10022莲花道教基地10023擂钵井佛教基地10024白竹溪吴牧郎故居5025红日峰雷祖庙100第五章环保与节能

5.1

一、设计依据、原则及目标

5.1

.1（一）设计依据

1、《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）

2、《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；

3、《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；

l

4、《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；

5.1

.2（二）环境保护目标

将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量

地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境噪音

环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）

4、固体废弃物

生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%

5、生态保护覆盖率100%。

5.1

.3（三）环境保护原则

1、与自然和谐共存原则

生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。

2、生态效率原则

在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

3、区域发展原则

尽可能将生态旅游度假区与地方特色经济相结合，将小城镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益原则

大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．

5、软硬件并重原则

硬件指具体工程项目的建设，软件包括城镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。

5.2

二、环境影响分析

5.2

.1（一）环境质量现状评价

1、水环境质量

古仙界景区，水质几乎无污染，小亮的污染源来自于生活污水和垃圾的排放。

2、空气环境质量空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。

3、固体废弃物

生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。

4、声环境质量

当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。

5.2

.2（二）区域环境功能分析

考虑到评价区的建设目的以及其在生态系统中的地位，将其环境功能分为景观功能和生态系统服务功能。

景观功能。所处的环境是旅游产品重要的组成部分，其在景观构筑方面起着举足轻重的作用；

生态系统服务功能。生态系统具备重要的服务功能，不仅为人类生活生产直接提供原材料，而且还是环境支持的重要载体，为人类的生存与持续繁衍提供一个大背景。

5.3三、节能节水

5.3

.1（一）节能措施

1、设计依据

项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。

2、主要设计原则

执行国家现行的节约能源的政策、指令、规定及有关标准，合理,利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。

3、节能措施

在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。

5.3

.2（二）节水措施

1、设计依据

国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。

2、节水措施

项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：

——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。

根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90％以上。

为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。

——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。

——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。

——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。

5.4

四、消防工程

5.4

.1（一）消防工程规划原则

1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。

2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。

3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。

4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。

5.4

.2（二）工程措施

1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)

根据用地布局与功能结构，项目区消防管理结合城区整体一并进行消防规划。

2、消防通道

消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。

3、消防供水

消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置消火栓，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。

4、消防通讯

消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。

火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。

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.3（三）防震

地区几乎没有发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。

5.4

.4（四）防洪

结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。

根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。

加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响保证游客安全。

第六章组织管理结构与人力资源配置6.1工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、经验，能够为业主提供优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。为取保项目顺利进行，成立独立的项目法人，负责项目的建设和经营。项目法人采用有限责任公司的形式。6.2组织管理结构采取直线式职能制，实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。下设办公室、财务部、人力资源部、保卫消防部、维修部、环卫部、市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部。公司组织构架图董事会董事会总经理行政副总经理办公室主任经营副总经理财务部人力资源部保卫消防部维修部环卫部办公室市场营销部溶洞区管理部外景区管理部总经理：负责主持中心全面工作；行政副总经理：分管办公室、财务部、保卫消防部、维修部、环卫部、人力资源部；经营副总经理：分管市场营销部、外景区管理部、溶洞区管理部；办公室：负责中心日常接待、对外协调、文电收发传送等工作；财务部：负责内部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度、融资操作、外部收费管理；人力资源部：负责景区内行政、人力资源管理、职工技术培训、制定薪资方案等；保卫消防部：负责维护景区正常秩序、车辆管理、防火安全、日常巡逻等；维修部：负责各景点及道路设施的维修、维护等；环卫部：负责维护景区内停车场、广场、林荫道、溶洞、公路、等日常卫生、垃圾清运及绿地林地管理等；市场营销部：负责市场行情、产品定位、营销计划、旅游策划、广告宣传等；溶洞区管理部：负责古仙洞、嫦娥洞的管理工作；外景区管理部：负责洞外14大景点及水上乐园、农家乐的管理工作。第七章进度安排项目建设期为3年：建设期：2011年——2014年，总投资：31375.78万元。第八章投资估算与资金筹措8.1估算范围及依据8.1.1按照项目建设方案和建设内容，分区对具体建设内容按有关标准和实际情况逐一估算。（包括绿化工程、安全卫生与环保、娱乐设施、服务设施、基础设施）。8.1.2（1）国家发改委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改委投资[2006]1325号）；（2）土建工程：以《湖南省2001建筑工程概算定额》为依据，并参考当地同类工程建造价格估算指标进行概算；（3）预备费用按照工程费用总额的5%进行计算；（4）仪器设备以厂家报价和市场询价估算；（5）建设期利息按照央行公布的5年期贷款基准利率6.65%进行计算。8.2项目总投资项目总投资=固定资产投资+流动资产投资=29315.78+1000=30315.78万元固定资产投资29315.78万元。投资构成：房屋道路建筑工程：24704万元；设备购置安装：1830万元；其他费用：2781.78万元。8.2.1本项目的建设投资由建筑工程费、土地征用及租赁费、设备购置费、工程预备费、工程勘察设计费、建设期利息和培训等其他费组成（详情见附表1、2、3）。1.建筑工程费包括景点建设费，道路、绿化，员工楼等设施，需投资24704万元。2.土地征用及租赁费包括租地费、征地费和上缴规费。经估算，租地500亩，费用均价0.01万元/亩每年，租赁期为50年，建设期3年；征用土地亩，费用均价为元/亩每年。本项投资额共计460万元。3.设备购置安装费包括信息平台、给排水、消防、电力、通讯等所需设备的购置，需要投资1830万元。4.预备费按工程费用总额的5%进行计算，需预备费1235.2万元。5.工程勘察设计费按工程费用总额2%进行计算，需预备费494.08万元。6.其他费包括培训费及宣传广告费和其他客户费等，估算为260万元。7．建设期利息本项目全部投资资金来源主要是自由资金、银行贷款和国家扶持资金组成。本项目建设需向银行贷款5000万元，利率按最新央行公布的6.65%计算，建设期利息为332.5万元。本项目固定资产投产为29315.78万元。8.2.2流动资金属于铺底性质的流动资产，它将被长期占用，只在项目终结年一次性收回，一般采用公司自筹方式解决。本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项目建设流动资金投资估算，一般情况下，本项目流动资金投资约为1000万元。8.3资金筹措项目所需用资金3亿元。资金筹措情况如下：（1）企业自筹：自筹25000万元，用于固定资产投资25000万元，流动资金投资1000万元。在建设期内由于试运行，会产生一定利润，可满足企业一部分自筹资金。（2）银行贷款：申请银行贷款5000万元，全部用于固定资产投资。（3）申请政府扶持配套资金：申请扶持配套资金100万元。8.4投资计划项目建设期3年，项目资金分三期投入。第一期投入2亿元，其中新投入流动资金400万元；第二期投入资金1亿元，其中新投入流动资金400万元；第三期投资2000万元，其中新投入流动资金200万元。财务分析9.1评价依据本报告依据国家颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。9.2基本数据9.2.1项目建设期1年，项目计算期拟定为10年，其中前1年为建设期，第2年全面进入生产营业。9.2.2第一年生产负荷0%，年营业额0万元。第二年生产负荷0%，年营业额0万元。第三年生产负荷0%，年营业额0万元。第四年生产负荷100%，年营业额7895万元。第五年生产负荷100%，年营业额7895万元。第六年生产负荷100%，年营业额7895万元。第七年生产负荷100%，年营业额7895万元。第八年生产负荷100%，年营业额7895万元。第九年生产负荷100%，年营业额7895万元。第十年生产负荷100%，年营业额7895万元。9.2.3项目建成投产后，年营业经营收入7895万元。溶洞区：2080万元/年；外景区：2180万元/年；农家休闲区：750万元/年；水上休闲区：2085万元/年；9.2.4总成本费用估算按十年合计计算。（1）水电费：估算900万元；（2）环保费：估算90万元；（3）维修维护费：估算45万元；（4）工资及福利费：估算2123.82万元；（5）折旧及摊销费：估算11075.88万元；（6）财务费（利息）：估算1263.5万元；（7）管理费：估算180万元；（8）不可预测费：估算4446万元；（9）消防费：估算90万元；（10）游客保险费：估算108万元；（11）其他费用：估算450万元；总成本费用（包括建设期）估算为20772.2万9.2.5（1）土建工程投资估算表；附表1：土建投资估算表序号类别项目规格参数单位造价金额(万元)备注1土地费用租赁山林500亩260征用田地200征地移校4002入口区入口牌楼1座6仿古实木结构3洞穴景区古仙洞5000嫦娥洞40004外景区皇母石娘40佛祖天云井40五岳南王殿500杨公殿400牛山诗词苑460其他已知景点800其他未知景点20005休闲商务区水上乐园3000村民山庄300度假宾馆3000打靶场2006生态农业观光区养鸡场300养猪场300钓鱼基地10007园木绿化、设施设备园内道路1486园内公路、游路、步道公共厕所306个，砖混绿化及辅设施400景区道路、园地绿化垃圾运转站10运转站1个，垃圾桶100个六角亭、环保宣传牌12牌30块，亭6座办公楼500生态停车场302个，草坪、水泥砖镶嵌市场商店1500卫生诊所50收费站400合计26824（2）设施设备投资估算表；附表2：设备投资估算表序号项目设备名称投资额万元）1信息网络系统服务器、路由器、交换机、电脑、广播设备、网线、有线电视设备、电子显示屏等2002电力系统变压器、配电屏、可控硅柜、发电机、公用照明电器、电线等11003消防系统地上式消火栓、泡沫式灭火器、室内消火栓、消防水管、消防水泵结合器、报警联动一体机、消防面罩等604给排水系统水塔、水井、水泵、沉淀池、净化池、PVC管等605通讯系统IC卡公用电话亭、程控交换机、电缆、对讲机等356交通系统车子10台3007其他电视监控设备、安保用品等40合计1795（3）固定资产投资估算表；单位：万元序号项目建筑工程设备购置安装工程其它费用总计备注1工程费用24704247042土地征用费200200无形资产3土地租赁费2602604设备购置安程预备费1235.21235.25%6工程勘察设计费494.08494.082%7建设其利息332.5332.56.65%，五年8其他260260合计247041795352781.7829315.78（4）经营收入估算表：单位：序号项目年收入建设期运营期20122013201420152016201720182019202020211洞穴景区20802080208020802080208020802080古仙洞12001200120012001200120012001200嫦娥洞8808808808808808808808802外景区21802180218021802180218021802180皇母

石娘320320320320320320320320佛祖

天云井330330330330330330330330五岳

南王殿390390390390390390390390杨公殿380380380380380380380380牛山诗词苑420420420420420420420420其它已

知景点680680680680680680680680其它未

知景点4604604604604604604604603休闲商

务区20852085208520852085208520852085水上

乐园260260260260260260260260村民

山庄440440440440440440440440度假

宾馆13501350135013501350135013501350打靶场35353535353535354生态农

业观光区750750750750750750750750养鸡场220220220220220220220220养猪场320320320320320320320320钓鱼

基地210210210210210210210210合计70957895789578957895789578957895（5）总成本费用表：单位：万元序号项目合计财务分析期2013201420152016201720182019202020211水电费9001001001001001001001001001002环保费901010101010101010103维修保护费455555555554游客保险费1081212121212121212125不可预测费44464944944944944944944944944946折旧摊销11075.881248.21248.21248.21248.21248.21208.721208.721208.721208.727工资及福利费2123.82235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.988管理费1802020202020202020209利息1263.5332.5332.5299.25199.599.7510消防费9010101010101010101011其它费用450505050505050505050总成本费用20772.22517.682517.682484.432384.682284.932145.72145.72145.72145.7固定成本12519.381600.71600.71567.451467.71367.951228.721228.721228.721228.72变动成本8252.82916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98经营成本8432.82936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98（6）固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表；附表6：固定资产折旧及无形资产摊销估算表单位：万元序号项目折摊年限残值率2013201420152016201720182019202020211建筑工程255%原值27320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.78折旧费1038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.19净值26282.5925244.424206.2123168.0222129.8321091.6420053.4519015.2617977.072设备105%原值179517951795179517951795179517951795折旧费170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53净值1624.471453.941283.411112.88942.35771.82601.29430.76260.233无形资产原值200200200200200摊销费摊销率20%4040404040净值160120804004固定资产无形资产合计29315.7829315.7829315.7829315.7829315.7829115.7829115.7829115.7829115.785折旧摊销费1248.721248.721248.721248.721248.721208.721208.721208.721208.726净值28067.0626818.3425569.6224320.923072.1821863.4620654.7419446.0218237.3（7）贷款还本付息清偿能力分析表；(单位：万元)序号项目合计201320142015201620172018201920202021一借款及还本付息1本年借款50002本年应计利息1263.5332.5332.5299.25199.599.753年初借款累计6263.54本年还银行本10001500150010005本年付息1263.5332.5332.5299.25199.599.75二偿还本金资金来源40821.724402.054402.054426.074498.144570.214630.84630.84630.84630.81本年未分配利润29743.243153.333153.333177.353249.423321.493422.083422.083422.083422.082拆旧摊销费11078.481248.721248.721248.721248.721248.721208.721208.721208.721208.723本年结余资金35821.724402.053402.052926.072998.143570.214630.84630.84630.84630.84本年累计结余资金4402.057804.110730.1713728.3117298.5221929.3226560.1231190.9235821.728）损益表；附表8：损益表单位：万元序号项目合计2013201420152016201720182019202020211营业收入638557095709570957095709570957095709570952营业成本费用20772.22517.682517.682484.432384.682284.932145.72145.72145.72145.73营业税金及附加1915.65212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.854利润总额41167.154364.474364.474397.724497.474597.224736.454736.454736.454736.455减：所得税6175.08654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476税后利润34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.984025.984025.987可分配利润34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.984025.984025.988提取盈余公积公益金5248.83556.47556.47560.71573.43586.15603.9603.9603.9603.99未分配利润29743.243153.333153.333177.353249.423321.493422.083422.083422.083422.0810累计未分配利润3153.336306.669484.0112733.4316054.921947722899.0826321.1629743.24（9）现金流量表；附表9：现金流量表单位：万元建设期运营期项目计算期2012201320142015201620172018201920202021现金流入1营业收入7095709570957095709570957095709570952回收固定资产余值3回收流动资金4现金注入量合计0709570957095709570957095709570957095二现金流出1建设投资29315.782流动资金投资10003经营成本936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.984营业税金及附加212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.855所得税654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476现金流出量合计30315.781804.51804.51809.491824.451839.411860.31860.31860.31860.3三所得税后净现金流量-30315.785290.55290.55285.515270.555255.595234.75234.75234.75234.7四所得税后累计净现金流量-30315.78-25025.28-19734.78-14449.27-9178.72-3923.131311.576546.2711780.9717015.67五所得税前净现金流量-30315.785945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.17六所得税前累计净现金流量-30315.78-24370.61-18425.44-12480.27-6535.1-589.935355.2411300.4117245.5823190.75税后税前内部收益率（IRR）10%内部收益率（IRR）13%净现值18631.19净现值22550.33投资回收期6.75年（含一年建设期）投资回收期6.1年（含一年建设期）9.3财务分析9.3.1利润总额=销售总额-总成本-营业税金及附加。企业所得税=应纳税所得额×税率。税后利润=利润总额-企业所得税。（1）税金营业税及附加按销售收入的3%计算（按税法规定税率为5%），所得税按利润总额的15%计算（按税法规定税率为25%）。公积公益金按15%提取。本项目10年为国家创所得税6157.08万元，营业税及附加1915.65万元，合计8090.73万元，年平均税收809.07万元。（2）税后计算期利润为34992.07万元，年均3499.2万元。9.3.2（1）投资利润率、投资利税率。投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年平均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。根据损益表可知：年均利润3499.2投资利润率=——————————————×100%=11.8%总投资29743.24年均利税+年均税收4116.7投资利税率=———————————————×100%=13.8%总投资29743.24（2）财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）/财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：∑Nt=1(CI-Co)t(1+FIRR)-t=0式中：CI=现金流入量Co=现金流出量(CI-Co)t=第t年度的净现金流量n=计算期财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年得净现金流量折现到建设初期的现值之和，计算公式为：FNPV=∑Nt=1(CI-Co)t(1+ic)-t式中：ic=基准收益率或设定的折现率，本项目取8%。据现金流量表（附表9）可知：税前财务内部收益率为13%，财务净现值为22550.33万元（折现率10%）；税后财务内部收益率为10%，财务净现值为18631.19万元（折现率10%）；（3）投资回收期（PT）。投资回收期是以项目税前收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：PT=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）根据现金流量表（附表9）可知：税前投资回收期（含建设期）=6.1年；税后投资回收期（含建设期）=6.75年。（4）贷款偿还期。据贷款还本付息（附表7）计算贷款偿还期为6年（包括1年建设期）。9.4财务不确定分析9.4.1以营业收入水平比表示的盈亏平衡点（BEEP），其计算公式为：盈亏均衡点=（固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成本）×100%=23.32%计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的23.32%就可保本。9.4.2该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收期的敏感性分析。从分析的情况看，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。9.5结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合娄底市、涟源市旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善涟源市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。第十章社会效益分析该项目建成以后，为娄底、涟源市旅游增添了新的亮点，与涟源湄江、龙山、新化紫鹊界、大熊山、等形成比较完善的旅游线路，具有很好的社会效益。1、该项目适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了旅游资源开发的路径，而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。2、该项目可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发旅游项目，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。3、该项目可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“搞笑生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。4、该项目可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位、项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。5、该项目可以加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。开发旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村及自然风景，因此对加快生态建设、农地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进农村经济社会可持续发展。6、该项目可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就进带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人民的消费及文化生活。7、该项目以古仙界旅游资源为媒介，以开发建设观光旅游区为动力，促进农业产业化经营与第三产业的链接，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。本项目开发成功后，不仅会产生一定的经济效益，还会形成一业带百业而产生巨大的社会效益。并将会带动全市旅游业、交通运输业、城镇建设、商业服务、食品及轻工业、对外贸易、金融、房地产、邮电通讯等行业的发展，促进涟源市对外经济、文化的交流及区域间经济文化的协调发展，加快吸引和利用内外资的步伐，全面推进古塘乃至全市经济的发展进程，成为涟源市经济发展的新的增长点。第十一章结论与建议11.1结论1、该项目符合国家大力发展旅游业的相关政策、文件及法律法规，对促进本乡小城镇健康、稳步发展具有实际作用，是促进农业增效、农民增收的有力举措，对加大解决“三农”问题的力度，具有积极作用。2、该项目建设条件齐备，区位优势及市场空间容量大，交通便捷，生态环境优越，自然条件得天独厚，文化底蕴深厚，为项目建设提供了极为有利的条件。3、各级人民政府和相关部门的关注与支持，是本项目顺利进行的有力保证。综上所述，该项目既有得天独厚的自然风光，又有光辉灿烂的历史文化；既有旅游业的良好基础，又与邻县名胜景区接轨联网；既有一班开发旅游的人才，又有开发旅游业的大气候。在当代，利在千秋，其社会效益和经济效益都将十分显著。总之，古仙界旅游业文化风景区的开发，既旅游资源丰富，又市场前景广阔，确是个经济效益和社会效益俱佳的好项目。。因此，本报告认为该项目建设是可行的。

可以断言：古仙界旅游业一定能开发成功，一定能建成南国旅游胜地之

一，一定能与张家界相媲美。古仙界旅游业前途无限！11.2建议1、该项目社会效益和经济效益显著，抵抗风险能力强，市场竞争力强，建议各级政府及相关部门给予大力支持，并多方面开辟筹资渠道，广泛吸纳社会资金，使项目早日投产出效益。2、建议在项目施工过程中，严格安全管理和安全防护，并充分考虑消防安全。3、环境保护

环境保护工作是旅游区开发和生存的生命之源。该旅游区的开发是对生态旅游的充分利用，建议应按照国家对旅游业的有关规定，在开发时严格遵守“三同时”的环保要求，确保旅游区的生态平衡和永续利用。4、建议在项目规划设计中应全面考虑节能节水措施5、建议坚持“保护与建设开发相结合、保护第一”的原则。要坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的工作方针。本项目的开发和建设，应有利于保护现有森林资源、保持和稳定森林系统生物资源的安全和自然生态平衡，使之得到永续利用，这是实现旅游区可持续发展而必须长期坚持的强制性规定。

6、要正确处理好旅游区开发建设与当地农村社会稳定关系的原则。

旅游区的开发以及旅游区的进一步发展，始终要处理好旅游区建设与当地农民的关系，旅游开发要与当地村民的经济利益紧密地联系在一起，旅游区的经营发展才可能保住持久旺盛的生命力，当地农村社会的稳定是旅游区建设和发展的重要条件。

7、要坚持社会效益、旅游区效益、环境效益“三统一”的原则

强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的基本要求，片面追求某一方面效益的作法都是有害旅游区建设的。没有社会效益，旅游区发展和市场容量就会失去基础；没有旅游区效益就必然导致经营者积极性的挫伤，旅游区的经营就会失去动力；没有环境效益，旅游区的可持续发展和旅游资源的永续利用就是一句空话。

8、要坚持坚持品牌原则

现代市场竞争，从一定意义上讲就是品牌之间的竞争。在相同条件下，各旅游区的竞争力的提升取决于旅游区游客的认可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是决定旅游区人气兴旺的重要因素。因此本项目从开始规划建设起就应树立品牌战略意识并贯穿于建设与发展的各项工作之中。

9、要坚持投资主体多元化的原则

投资主体多元化是现代企业制度建设的基本要求。对一个精品旅游区的培育从经营机制和管理体制上都要能灵敏地反映市场的需求变化，追求投资效益的最大化。一个投资主体或单一的投资机制不利于有序的市场建设和积极参与激烈的竞争，因为投资主体多元化必然要求旅游区建立起责权分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理体制。

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 31.1概论 31.2项目申请报告编制依据和范围 51.3研究结论与建议 6第二章项目区概况 72.1县城概况 72.2自然概况 82.3社会经济状况与发展 11第三章项目建设的必要性 14第四章市场供求分析预测 16第五章场址选择及建设规模 185.1选址原则 185.2场址现状 195.3建设条件 19第六章建筑设计方案 216.1设计依据 216.2设计指导思想 226.3设计原则