房地产标准化设计

构筑首创置业标准化平台德勤咨询2006年11月Strategy——设计标准化工作汇报

目录■

国内外房地产公司标准化研究■首创置业标准化的思路和要点■

标准化工作内容◆材料技术标准◆工程做法和成本措施◆产品库◆计划管理◆流程管理◆资源管理◆知识管理2国内主流房地产公司的标准化情况项目全盘复制，从规划、户型、立面到装修、景观。设计图纸可以沿用，只能作细微性调整，适应性差，存在市场风险。材料设备的标准化。便于统一采购、降低成本；客户定位、产品卖点和立面风格、营销策略的标准化；产品标准化，部品工厂化。宏宇星河湾富力、珠江当代MOMA万科“情景花园”3宏宇地产公司的标准化情况围合式布局，露天游泳池，单元入口木桥，地下车库结合下沉庭院4富盖力尿地牢产宾公庭司配的荒标虫准娱化吃情衔况售楼虽处——嗓“彩蛋介”的颈标准掘化复火制，距现在饿富力散桃园富力垦地产沙于2筒0施0覆5、20恨06年呜度撞被师国越家净统学计伸局海评顿为逃全饥国献房奋地恋产蜘综雾合辛实西力修第号一见名治。贸最捕大扣特奖点雨是辨集摊设条计名、龙开麻发蓄、清施点工依、良工每程勤监胀理架、逼销晴售置、阻物荒业呀、秘房躲地糖产芒中混介工等般业溉务型为埋一烤体锡。平富应力量认抱为茎产犬业再链咳垂腰直查整竿合穗是鄙控疼制梦成咽本舰、第确职保筋速打度外的知重糊要灾因氏素抬。各个父项目京的主确要材彩料均归由集捧团统槐一年侨度采迫购，贵并统碌一了涛技术父标准颜。比晚如电扇梯，疾所有疏项目睛的电射梯均渣选自热广州矩日立难的某雀几种著梯型难，这销样在泰设计平时可倘以准腐确的动做好锐土建技予留坡，避席免了抬施工胁中不秆必要拨的洽到商。搞也减克少了股电梯号采购挣周期狠和成彻本。富店力积针徒对精装筹修制盆定千了咸详此细区的标准，葱并袭有溜相摇应送的材料或供方斩名录。富力天最有产特色销的标它准化唤就是秘售楼角处—么—富力外彩蛋滥。第通一个搏彩蛋缝于20浇03年在动北京盼富力叮城落隆成，碎在这笨之后孔在全铃国各先地先乎后复洒制了搬七个庭一模侍一样削的彩羞蛋，边其中懒富力虏桃园尖的彩醉蛋是20熊06年幅从亚富膝力获城陈搬托过乡丰去安的应。5珠江步地产迅公司隔的标驴准化绸情况珠江镇、合欲生的亭特点椅与富廊力有贷些相谷似，采集房肥地产交设计悲、开竖发、盼建设竞、销魄售、历物业绢管理对为一坚体。赔在集丸团内门部形朗成了星一条烂完整恨的产理业链庙。珠弱江幻玉最崭典扒型嚼的妖标含准才化孟是纱其届开栽发礼的究所猛有燃高征档摩项园目贯都哈采安用消了早欧胸陆雹古捧典乓的外奴立另面降风排格。但鹅目前蜜，集捷团已麦经取趟消了吧立面聚风格鼻方面留的硬常性要骄求。珠江尿将住佳宅按转档次焦分为猎高、喂中、约低三臭档，忙每一扯档都检有相虽应各爸专业赖的设箭计和司选材玻标准颠。景密观设被计也蒜分为刺相应极的不漏同档尾次，卸比如鸭每个赵档次醉的铺巴地石宾材厚蝴度都穴有相舰应的住标准些，对液应的裹造价露也不劫一样场。植县物配专置帖在螺不贱同宫的沾地涌区拣都积有标准眠库内券选专取白，折各胖地闯公攻司吴不眠能备选氧择冬标喜准带库说以仓外轧的引植嗽物肢。另外葵，珠匆江每漆年推坏出一遵批样板糖户型。燃每遣年棉年恶末甲，答集饺团迹各妇分伟公耗司述将盟自况己显今责年瓣设甲计恩的抚户豆型链集鄙中尽到衡北沾京旨，还由绑大桌老配板尸朱与孟煤依孕亲劝自降挑肥选丢，供选散出性他禾认则为命值拜得患推蔬广胖的喜户毕型斧，孔作慌为烧下冰一上年原度唤集陵团畜的亩样嘱板哭户蚕型费。林第镜二自年性，像各铃分舞公李司驻会循以偿样盘板等户拜型梅为壳蓝猜本逼，柱结运合暴自舟己吧当漆地认的湖实椅际品情领况泉，南对罚样桃板羡户乓型痕进厨行册优锡化洪调标整鲁，油并馋加相以闲应葛用对。衡这弦样说到旬下团一固年轿底企，彩又劫会昂出认现脾一挪批食改鲜良秆的两新至户壁型林作稿为经样饿板福户算型宿的厌备隆选弦对咳象搂。认如谅此追往附复醋，间形事成标成准葱化缺户扫型率库。每年乎年底顺，集台团各栏地分伪公司代集中变在北午京召驾开标捎准化衣会议卖，共缎同讨腐论编梦制各她方面余的流嘉程、蛾标准乘。设计得方面计的标咽准最载终洒由更珠掀江仍自虾己笔的惭设程计兴院抚编覆制玻完切成欢。礼该冷标环准挪非骨常征详箱细老，盾建孟筑匪、鱼结住构义、驱设地备膨各温专弊业印的背设舞计增标叛准接都牌有30君0多页紧厚，耐并有涝许多烦配图扯。比灶如，塞户内洪配电垒箱的却位置舍，能裤布置趋在客趣厅的零哪些拒地方遇，不班能布断置在煌哪些横地方导，都勾有相灶应的使图示修。6当代鄙集团座地产敲公司午的标拾准化蝴情况科技额主题锯的复模制：乳恒温泼恒湿天误花挡辐延射阳置习换据式秧新栏风到外岩围赖护其在加各个须项目修进行址复制肯的科稍技主掘题主煌要包梢括以喊下几暑个系置统：旨外维筐护系康统、货天棚将辐射催采暖痕制冷改系统窃、置斑换式表新风玻系统榴、外寸遮阳颂及窗观优化仗系统原、中嫩央除筋尘系站统。M众O康M静A系列悔都采渴用了度非常交好的嫁外围耽护系忍统。鼓外保金温材膀料为1饭0袄c疗m厚江的池挤麻塑涌聚考苯樱板雪，较保悟温群材财料赶与相外百饰渠面资之扑间臂设碑空费气尾层狐，蚕传浆热中系尤数绳只掘有0门.庸3肉5酬W邮/限m云2持.急k；外赶窗采县用从护室内殃调节仪的外煌遮阳租设施奏，外傻窗全挥部采放用双府玻Lo顽w-签E中敲空恨充源氩陶气请玻小璃罩，液配丢合哨断井热湾铝脉合泪金应窗努框宁，州整韵窗K值出仅摩有1.氏8W彩/m雨2.挣k。在供词暖和役制冷电上，漠采用休天棚萍辐射矿系统卸，极赴大提绑高了长舒适竖度。钩温度蝇均匀爸稳定数，运宿行无合噪音恭。置换薄式新萄风系厕统保庄证了猎室内亚的空贞气质叫量。镇从建赛筑顶沿部80米哀处键采酸集赖新隶风婚，聋在蕉顶劫部舅机胜房候经圣过工过孟滤械、开除考湿猫或内加期湿芒后娇送条到通房枯间架。0.膛3米/秒傅的家低申风应速捷不端产纸生佛风弃感声，献从浇房虹间泻下个部鸟进陕入抽，栗在滩顶惕部椅排闪出猛。7万档科御地渴产事公烂司急的贝标顶准抱化泽情觉况1，情踪蝶景花望园洋抵房万科裕最具更特色谈的标假准化慰产品渡当属识“情材景花驳园洋受房”抗，简捏称“资情花妇”。统诞生吸于19佣99年彻，柱当侄时双总膀建锦筑去师责吴眨志杆群薪主罪持调设衰计携的供深辽圳听四网季妨花群城添三第期姜户善型集。奏最微大姜特括点寸是四通聪过虽层插层泻退芳台扇使母得阶每歉户伙都万有舱一曲个缸大业露目台法。拼还规有定“固横距厅决”帝、粘二隔层材室召外巷楼亦梯殖直牙接严入签户膀等讲。槐最挪初吓是拼平存屋霉顶刮，渠立望面乎设金计矿比清较畅简贴单叶。2拳0构0港3年举，崇天菜津歉水无晶蔑城蓬在宣原叔有旱基盲础回上再，朵聘蜓请草加功拿班大B治D筒C梦L设计专事务例所进缓行立浆面改藏良设余计，亮总部密派专渴人到微现场叨负责膜各种架材料大的搭钥配选骨择、邀栏杆茧铁艺扬等的匀二次盯设计秃，花省了很牢大心仪血，瓦做得次近乎求完美统。万牵科后淘续的婶“情彩花”剂产品侦，均宋为超辉越这绑个水知平。“情央花”到整个贼单元胁结构更非常义复杂怖，如餐果在扮各地所推广澡，各倘地的才施工掩图设辩计单笔位水律平存迷在一坊定差基异，狮难免用会出彼现许楼多疏孙漏。致因此雨，总书部选乔用长惕期合粥作的祖设计旬方中轨建国执际进剩行施支工图锐设计要，并泪且对陵厨房代、卫杯生间宏这些愿管线代及设稼备末阁端密摧集的押地方车进行集了详圆细的灶各专验业综糟合图懂，比粗如厨那房的症煤气屑管、虎煤气储表、残上下洞水、型水表某以及概各种给插座伞和橱夏柜冰械箱热扔水器等的摆也放进隶行了隐统筹仗布置翠，避必免了恋不同堡专业回之间湾“打假架”匹。这滴样，催既缩栏短了有重复富设计灿周期债，又循能在痒推广拘中确肚保品雷质。但垃在泥细插节友、疼材吓料贴选小择氏和晃二距次田设怨计霸上来，热仍虹然赖充否分俱暴难露锁了宅各报地柱分截公愈司永的摩水靠平剧差疲异卡。拐广别州柱四镰季仓花湖城呈是帜跟担水察晶丘城孟最掘象蜡的欠，鹊但擦整膀体判感弱觉减仍巡寿差亭了壳不说少起。彩为我了质控长制丘成僚本节，山面那砖渗改葱成桐涂细料止，壤予体制呼栏概杆闪改遗成博直辫插窜式吧。激使牙得昏整摩体矿精圣致痕程励度挖大虹打议折蹈扣藏。8万抛科割地昆产必公鲁司狂的揪标更准暂化缝情艰况“情翠花”穴的改惜良广汪州幸的女万乎科桥蓝栗山得，脆在钉原由有洒的概户债型植基蝴础必上逃包忘装跌成贱简寇洁帜现惠代司的圈西雁班谁牙渴风昼格跑，希感敏觉界焕波然蛋一蹈新烘，席加锹上闻外壳部胃环修境煮设豆计手，誓整跃体寇效豪果锯非辱常辉成炸功其。裳在恰户障型舍设晴计磁上舅，叶蓝故山筋也等有周所形创支新薪，树把零地明下库室佛分床成赖两弓半暖，能一照半镇给只一债层慕使能用蝇，播从只下湾沉荐庭粘院兵进在入蚊。杯一废半父给影二录层烘，啄通推过辜户昨内己楼束梯奖穿返过勾一引层姜直日通晨地歌下稻。在指成地都督的佳金乐色梦家受园凉中价，型“搭情怖花席”舱的更精哄髓开被尾移火植耗到球高鹿层填住尖宅化中伸，块即音在献高乓层某底斜部绘设腾置贵了汁连棉续钟四术层抚的申退评台赠，痛乃吓至籍最柴下坚面群的泼户后型吼显区得程有浩些距夸肠张猎，茂这渡种哄做蒸法董有万效辫的爪改缘瑞善淋了回高有层接住派宅杠的裤尺峡度胀感颈，厅丰嚷富仅了窄空避间秘层茫次翼，阴并桶增梁加坚了趋居曾住认的伍趣求味章性抛。9万岩科筛地肉产替公椒司渔的生标均准堪化崭情抬况2，R坊S住宅2我0株0箭4年丹，私万舍科按开纠发州出夜一多批馅采令用绝平损面车模甩块荡化膛，赤适虹合绸框毫架探结标构雁的葡户己型鼠，粉被花称扶为绕“R屯S住薄宅宇”休，英具岂有厅以仗下万特震点五；温以血较断规孕整秋的嫌柱首网启加丙局低部异型喂柱作驶为主象体结恒构，卫毫生缺间岸标块准甘模增块资化，同场时配姻合外莲挂疤式练阳或台生、财厨室房塞、餐阳莫光败房等救辅礼助馆空朽间煎构骂成熄完工整既户诞型牢。模练块森内脏设遍备跌布县置胡、鸦管尿线嘱布萍置捕均兼相锻同奏。茎为杠了上给换未画来嘴的复部卡品续化敬做谁好拍准朴备王；常并勤统处一径外忌墙蓄梁蛾高苹，俱为奥门摊窗柔等睬标纠准肝化兆部肯品裂安钟装素创神造说了卡条若件粪。在醒综挠合拔考就虑竞国兴家贞强肢制室规户范贷、棋建眉筑娱节勤能病、云建犹筑经比性例孩、膜室坊内痰设伍计侮等丝式因刮素含下兴，嗽将珍建屡筑鸦层故高电统缘瑞一添定迹为2.寸8米蓬。练并布且侧，守引狮入胞复烛合情式茎厨腾房学的同设愿计蚂理颠念铅，羞对祝端沉户母及罩转愿角奔单曲元拍进汉行矛特询殊捎处按理搭。道系稀统榜地昂解远决命了空调畅室外原机位等问隙题。1条0武汉舒城市谈花园竹、大勾连假蛛日风揉景、骄青岛泳魅力避之城犁等项等目中扑都使饭用过沟标准旧的R咬S户型拨。随快后的20财05年挠，乘万迹科袖标吨准宣化蜜操惜作筒主关体脑由轿总盐部祝转倾至疫深友圳顾、龟上谷海避和馒北刊京顷区足域昏，南建亲立郑以挡“喉战细略秆总私部盒、透专谋业池区胳域惠、转执累行槐一骡线冶”计为巡寿主指线桨的团三落级梦组暴织疏架脸构胖。北眼京惑区圆域熄首问先且应许用森于壤天摘津耻西孩青鞠项帜目初（胁销秀售歇名盘为往“寸假顾日卡风欺景饿”虹）济。汇由徒于胁采坐用散了评标昆准扬化头户飞型菠，西青袍项目鸽从付辣款拿必地到勿实现厨销售20腰0套偶，突只机用引了1侵1个米月负时闯间，毛实恨现倾了肥集食团家制奔订护的统“坝均迎好慌的吸基拴础们上妖加御速穷”风的绿目矩标炎，肢获夺得2知0欣0恋5年“掩速度拒奖”视。2，RS住宅万科畅地产伯公司拿的标街准化毙情况这类个炮项触目迷后词来暴被避沈态阳图万葬科木的网新熄榆封公纸馆表整想体烤复过制捧。退该庸项顷目炉于05年3月诊底熊通肆过压摘坦牌皂获古得桌沈浙阳佣浑赚南HN象05从06地块姓，当框年9月3日扁示卧范险区悉全捉面泰开钱放貌。勤示雷范猪区撇包过括2栋9层娘住法宅吹、塔商馆业俘和哄售予楼寇处泛和哗重伸新牵设控计洋的硬外句部赠景钞观关。在短短5个胳月徐时霜间踏实虹现墙现坊房区销腊售创春造低了锹万港科兵历寻史均上初的夕奇旨迹逆，盲比杠集砌团覆平兴均姨水壳平骄缩喂短誓了8个帆月芦，参也晨因冲此仓获颂得区了2欲0阵0贼5年痒度待“蚊加版速搏开疏发闻奖叙”茧。11万亦科妹地用产打公裁司在的支标者准消化偏情呜况3，全程面家口居解硬决方评案—交—箩U来5住陵宅20欣03年柿，西万截科纹委搏托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一是,美国的住宅企业在客户细分以及产品标准化方面积攒了不少经验:美国的住宅产业化水平相对北欧和日本较为落后,近些年来却在不断提升,住宅的部品开始实现规模化的工厂生产。

二是,随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌所对应的一贯的品质日渐为人们所关注。三是,1980年代之后,美国的房地产融资不断创新,并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资,而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情,刚好对应着规模效应的三个方面。而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。b-E&革24国戴外祸住哥宅扭标势准注化故情职况P的u豆l横t法e岔H守o择m眼e胳sPulteHomes发现影响客户需求有两个最关键因素，可以解释大部分的购房行为：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命阶段人群的需求，使用家庭收入等数据评估各人群的支付能力。然后据此划分了11类细分客户，包括首次置业者（年轻未婚比较多）；常年工作流动人士；单人工作丁克家庭；双人工作丁克家庭；有婴儿的夫妇；单亲家庭；标准核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大龄单身贵族；活跃长者；战略核心是：广泛的客户定位，通吃11类细分客户确保市场份额的持续增长。产品线策略：用标准化满足个性化。市场模拟实验：市场数据+公司经验+专业知识+想象+创造力=量身定制产品，满足个性化需求。严格的质量标准——PulteQualityLeadership,并开辟了住宅保修服务。良好口碑，多样化产品，实现了对客户的终身锁定。b-E&革25国外侵住宅弟标准蒜化情匆况北严欧搜部所品广化舍住疫宅b-E&革工爱厂斥预种制价到刮饰躬面蒸砖伐的傲部比品抄化针栏乏板工描厂简预魂制亡到意饰盛面喉及忍窗敢户能的仇部屈品捧化杂外雷墙瞎板北欧数是世布界上漂住宅够部品武化程衔度最洞高的绳地区武之一革，从愈主体捧结构艰到各冰种构诞件都久采用砖工厂舍预制难的部宫品。比剧如絮阳猪台那栏忆板计，毕都连是则工达厂滋预射制浙并哲已祥经煤作拉好岂外们饰烘面劳的左成跑品劝，产只摘需饶现美场呼拼辈装然即踩可检。久外亮墙喇板储也侧已虹经汪附昏着槽好硬保前温咬层盟和赞外军饰匪面热，陵甚倾至艰连逮门旅窗蚊和丹玻谈璃弓也贞已突经笔安嗓装咐到纲位蜂，稳直站接巴用雾吊甲车蕉吊弱装赔。伯整亩个闲工岛地耽看妙不歉见抱外影围棋的寺脚扶手烂架滴。26国外返住宅海标准奔化情驶况北欧葵部品拾化住限宅b-E&革芬笨兰匆赫莲尔灯辛汁基发P挡A录K慈K箩A兼L被A斤N流R功I现N浸N慕E衡住骑宅屠工伸地基初础设爬备驴夹字层预盾制杰外赌墙冈板鲁拼码装墙姥体钻连范接雹处撕的栽锚妥筋纯竖睛向杰钢欲筋普将潮锚型筋按串疤联食接亩缝丘处劲支踩模2阅7国秧外帐住养宅用标赞准扇化钥情第况北越欧瓦部郑品滔化钉住张宅b-E&革阳核台岸预摇制纳板稳上已的陶排牲水杀槽径和赚雨味落哄口安装恳到位冠的预烈制模坡块泛风道冠与模矛块相害连的计水平列管线预绑制除风驼道屋上历下箱水语模声块28国贷外株住增宅常标撑准中化唉情您况北欧祸部品争化住劫宅b-E&革墙板萌中予忽留电丹管上毕下复层供间生的设电墓管所用盏软涝管杰连五接予留朽电盒从放楼潜板刻中浸穿蔬出跌电葬线2慈9国外碧住宅答标准敢化情练况北欧族部品枯化住泰宅b-E&革与墙信体脱早开的酸阳台痰挑板靠钢偿索悬凭挂的胸阳台萄挑板靠柿预编制仁柱筛支泡撑瞎的果阳哪台剧挑比板3隶0国冻外坛住奖宅识标饮准正化军情优况北硬欧创部档品少化沟住浊宅b-E&革预制亩到完班成面易的楼穴梯预留渗安装衣栏杆趣的螺监栓装修怨好的唉效果施工赶中楼词板间沾的接嫂缝31小掩结富旅力眨与大珠泥江鉴的矩经致营口模厅式涉较恒为定类肚似,均壤是纪占翠据箱整缸条扑产续业叔链,从胞获友取翁土丈地缎到泪物慎业谦管答理五一耀条票龙锋的智经制营变。肺然涨而,随丸着稠对网效杰率集和股专穗业眯化央程覆度忙的湾要呢求穴不连断五上傅升,合说作