房地产企业采购与合约管理

房地产企业采购与合约管理之探讨张松涛老师介绍博志成成本控制中心首席专家北京大学房地产管理研究所副所长1.结构工程硕士，高级工程师，国家一级注册结构工程师，国家注册监理/造价/建造工程师。北大、清华、人大、浙大、重大总裁班特邀讲师。中国对外经济贸易仲裁委员会仲裁员，深圳市政府招投标专家库资深评标专家。2.从事建筑结构专业设计、监理工作10年，在万科等标杆房地产开发企业从事专业管理工作近10年（其中万科集团服务七年）。3.主导完成了多家集团性房地产企业管理架构与体系的架构、权责与制度流程体系的建立；为多家民营企业完成了专业管理体系的制度流程建设、跨地域经营授权体系的建立、目标与责任成本控制体系的建立与运行，风险管理与内控体系的搭建及运行支持工作等。（代表课程：《全成本管理体系构建》，《目标成本体系构建特训营》，《成本管理沙盘模拟训练》，《招投标、采购与合约管理》等成本体系各类课程）纲要采购的概念采购管理基本体系架构与授权计划与业务管控采购业务管理解析供应商管理采购实务合约管理采购管理理念升级关于战略合作关于资源整合采购的概念（PART1）1、大采购的概念范畴2、集中采购与分散采购3、战略采购与竞争性采购4、采购方式选择招标（公开、邀请、竞价）议标----竞争性谈判直接委托采购扛基本甜体系漫（PA里RT阳2）1、汽授蝴权秧与扩架丘构皆体姥系1）池万率科美模任式2）珠鹿江模励式3）哲不尤同去的裹采赌购沾执务行泄模药式采购舌基本府体系隆（P驻A熄R政T亚2）2、采涛购计且划管认理1）三难级计猛划体胁系模脑式策略规划（3年）盈利预测（3年）经营目标（1年）项目开发计划职能管理部工作计划（3个月）采购真基本紧体系词（PA刊RT降2）2、采凶购计搏划管间理2）戏采分购眨计描划支与王哪塘些喊计吊划敬有益关杯？项目非开发木及施露工计乳划项目洲采购妻计划资金侧计划资金偏计划采屡购竹基挣本蜂体坑系姓（P国A汽R讨T繁2）3、表采根购上业种务锈与匀管狗控目体完系爷梳吹理采握购体业害务品操阻作汽模腥块供应成商管外理模咳块房培地阅产朱企敲业歉采锻购假业抽务贪的梳理采皆购讯业罢务贪管敌理入际围吃选碧择供兰方决管狐理采植购险手翻段采退购滔标厉准采咱购骆模奔式供方阶资源采购苏工作土之基雹础采膝购永管腿理机之优实布现项扒目粉开腊发业务模块制度文件流程文件作业指引记录表单采购管理供应商管理规定。。。采购管理规定。。。。招投标管理细则。。。。合同管理规定

1、采购计划-----“项目开发计划”

2、采购策划-----（方式/供方/程序）3、采购技术标准----设计标准/工程技术标准4、合同策划---条款、审批、责任5、合同履行---验收、付款、结算、后评估

采购以业务特管理傅之解穗析（P竞A肺R受T打3众)1、供她应商恭管理瘦要点供被方醉哪碎里燥来条？-楼-辱-当-关兆于廊“对门蛛户笼开庭放谣”-顿-昼-姜-关疮于桌举葵贤塔避静亲供方耻考察德有用痒吗？--宇--谁来煮考察提？--炎--如何泡达到串实质伍性考蜘察？（初会选、市宗调）~全~聋~总包次考察译之路肤（公抄司？翻项目舟部？艘）风险押？忌株讳？1、顿供震应奴商窃管皆理悬要漫点为什另么总芝是没身有充旅分的成供方泽资源呼？为鸽什扑么挑总惠受坦制闯于灭供腔方脆？合殖作陪不急好撒，馒到子底淹是恢谁恭的菊错舱？-失-犬-调-灶-供陶方打资国源判数签据眯库址的悼建擦立--箩--悔-评来估尼体筹系尿的遗建柔立汁与甩价节值（信青箱/满意饺度）供方棚管理邪：采购葱成败乘的基疼础！采购株业务勺管理奥之解摩析（PA粒RT别3帜)某盯企蚕业挑供袭应阳商乳数碧据盆库拳模搏版供应温商信炼息需腿要哪五些？-戴-哭-悠-披-朵-名碧称琴规鹅范-焦-抵-艳-品-训-编码励统一-乔-示-么-朴-抖-联系到人制-神-河-刘-截-筹-基旨础输资泰料泼存棚档案惭例择分刻析醒之冻一-坟-乖-深-孕-神-舌-一失裁足成塑千古忧恨！案绸例余分粱析坛之寸二-科-蜻-目-拣-旷-葵-难怨以受收耽拾萍的酸结且局郑！提问顷：供应损商管属理重验要吗翼？-利-包-重要作！【点哄评】--漫--烦--索--供应斩商数魄据库柜的逐严步建芬立与逢完善迟是采命购管轻理的戚基础-律-页-尽-家-亡-敬-榆-供奴应孟商袖要拍达缠到惯同责类细供川应薯商嫂的漏分夺类耀、和分箱等素级走管撇理尝，身才球能继为摧采赠购界管极理下提突供亩专羡业际平问台那截么舒：1、缘瑞供服方股数砖据芒库吨何夕时泄建拜立障？2、归供笋方肿数荒据救库勿谁奋来泄建底立秤？途谁窜来碌考吉察嘴供掏应洽商刚？忽谁教来辣批陈准朋其霸入堂库唇？3、如较何达腊到对铸供方参的实坛质性菠考察还和评霞价？4、不暮同企遵业的离数据竿库为势什么窝不同野？采购棋业务枯管理常之解朴析2、吼采舟购休实蔑务兄管蜜理1）炉采俗购汇方遮式组管她理招标睁不是谢目的垂，是瞎手段每！-霉-肤-温-由-采购狠多元征化之爽需求--病--寒-各维类臭采榆购周控过制攀要谁点谁抛决分定贪了列定扫标信结帝果期？--狭--察-采粉购厕策渐划鹊之祖要贝点采纳购为业校务狂管称理柔之虏解窃析2、缎采企购蹲实肉务丧管完理2）招翁投标遇采购适管理招签标邮采栋购厕流驾程吴要籍素-员-院-院-基本豪业务絮流程--煤--基于浴价值殖链的丘招标运流程--杏--工程戏采购薪流程流插程磁要炕素茶：责研任叉人予专蛋业川部集门稀间赚责低任没明问确栽集塔成业务范流与叼控制大要点审批哈权采购严业务青管理沟之解毫析2、负采香购新实狭务粥管科理2）招彻投标赴采购农管理要清颂单还植是要馅费率虫招标述？--苏--岂-费率妹招标股失败齿之案但例-乳-挤-魂-杰-清单脾招标旦失败糊之总常结--誉--高-如何味规避勤两者掌风险?（费莲率核并价-名-茎-模全拟谣清茧单彼）采讨购婚业拾务赚管寻理算之览解板析2、车采霞购策实津务湖管度理2）招罚投标停采购莲管理招专标迅的督前液提伏在理哪妖里拢？-惜-榨-章-标墓准俯谁喉定引？充技河术脚标签书董谁击编花？--鲜--图纸摄深度强如何佛满足仇？-间-木-底-倒提衔要求享？--钢--多-采角购孕的喉成彼本混控呈制浑点产在循哪咸里却？二蝴次榜设器计圾？详暂违估维项/暂估街价？廉甩项忧工程感？。精。采候购筋业公务债管劳理蓝之睬解谷析2、谋采凝购赚实势务精管迷理2）原采杯购佣招运标疯管弯理标底款要不修要编杀？--马--标底袋保密办？公停开？--亲--定标颗依据笋？评端标依负据？--诸--如何司规避唤不平赚衡报茎价？-骨-岩-扶-如何恨编制钟和利陪用爪标南底？（万科泊版、外李企版、民购企新模槽式）采慨购锹业失务令管者理策之填解咽析2、采敏购实粒务管纽奉理2）韵采初购汉招脆标休管乏理经皱济刘标狡与名技毁术交标刚的伟权涉重彻怎躁么抬定齿？案刑例1-宝--经济短适用蚊房招处标政府卖版骑万弟科版劝珠江峰版努招分商版劳其他淹民企关郊键倦要部素:技陪术越标狠用北途招丈标暂项葡目垃分鸣类书管浩理综合照评分克表采购疾业务宫管理规之解野析2、乐采咳购锻实恢务轮管坊理2）采魄购招咬标管脏理经济仰标如坝何评巡寿审？--尊--综历合焰单狡价极比普较/分析-倍-脂-活-经哲济摔标拔评猪审技内采容--槽--评标胃报告--肺--评标失报告浪案例毛（反面、正数面）采乞购这业慌务些管体理储之蛋解洗析2、惕采识购涝实布务灭管切理2）浓采呜购繁招均标燃管盼理一双定息最邀低神价浓中体标签吗凭？-椅-逮-玩-关丸于剧成挤本贡价-础-跃-嚷-关踏于论合晒理汁低乡丰价--顿--分级嘱分类侧管理(万科闪版、幕民袭企厉版宁）采购扮业务爬管理堤之解含析2、采陵购实刺务管药理2）币采滨购走招屑标凳管域理技拴术据标犯对撇经帽济锡标葡的疾影壶响攀？-责-幅-联-效-防火唐防盗暮门？-唤-雕-敲-踏-技术获标准怒化招标香中的社重大嚷变更间怎么滴办？--都--遭咏投弯诉记的浅采池购-均-商-郊-招标摔结果悬落实角了吗废？-齐-故-倦-管理档要求扛“招蚀商版隙”采购编业务串管理子之解皮析2、采拉购实往务管晨理1）诉采劫购钢方府式极管身理2）脊招宿投典标爆采骗购泡管背理招标过采购夹流程诞要素要清达单还管是要秘费率稠招标淹？招标苏的前蓝提在经哪里摇？标底卡要不掘要编双？经辉济宪标胖与夸技虚术右标贫的染权温重亿怎闷么敏定粥？经肉济煎标器如滑何柱评萝审竹？一定纺最低炕价中网标吗屑？技术遗标对神经济冈标的惜影响须？招/定搏标虑中股的而重孟大射变贵更弯怎璃么销办兔？如贸何绩通桌过怎招忌标匠真颈正凭达飞到挡降仗低择成搞本父的支目耕的斥？采样购米业载务令管详理沙之贯解蛋析3、合度约管衔理1）合败同矮分换判范如蒸何质策告划葵？--调--企业冲发展陵目标响与阶码段--流--甲方涂管理徐能力-哥-谷-员-合钩作亚方浩资千源珠与军能盆力--驰--因偷地卷制脉宜丸的眼选血择!精装肯修总革包案倒例采购姜业务勇管理禁之解带析3、合惑约管缘瑞理2）合探同管早理还欢重要愿吗？-么-课-走-包死亲包不丢死？--夺--卖早楼茫谁鹿赚姨了司？--蒜--甲搅供娃材粪料底怎除么舌管群？--炸--合同移能拷焰贝吗电？-勾-哨-狸-这撇些阿合大同雾条午款前有复意决义果吗桥？-际-离-器-呀-过高左的技宣术标况准能桥实现射吗？汉（铝未合金/开关/橱柜吸。。槐。。正）律师昏？标屠准化话？专押业深怕度！词！采购虑业务社管理接之解怪析3、掏合皆约珠管博理3）各乓类合逗同的呢风险违有什诵么不降同？-切-栗-告-费瘦率冰合纹同--狠--单活价共合露同-鉴-介-袍-清沙单甲内白包汪死-出-紫-烦-图纸挪内包蜜死--纵--关联我性合育同采飞购抽业聋务裹管售理贷之凉解珠析3、政合仍约帝管财理4）甲效方看腾不看博合同吹？--泪--武殿汉拿停总工叮案纽奉例--炒--醉”包辅死+变特更弟增驼加移“兔的防合芽同而案掏例-返-悄-归-合民同鱼交双底大要肆求(战略郊交底）--膝--合幸同益摘星要冲的测办亚法采圆购掘业码务苹管沾理维之边解横析3、气合使约够管热理5）合泻同真青的执兆行了迅吗？--昆--甲供名材料济要不逐要验吧收？--甚--样板斗与实途物是伸否吻驼合？-仆-拾-暮-过欺程标、庸节器点蛮验傻收收还哗是呆完拳工互验佩收溪？--论-合迈同美执久行节的弓专笛题纷检宫查采购立业务玻管理莫之解衬析3、合戚约管落理6）合尘同执诊行过雪程怎移么管微？--准--合屑同反责楚任产人豪制侨度--的--合同项计量德与投扯资进顽度-宿-叠-位-合丝式同减付高款下节渠点醉控寸制格（妇月匀度剧？厉进抛度喂？泥履毛约绢评此估怎）--突--如奇何侮界揭定谣合糖同欣变劲更伟？--