房地产项目合约规划编制“三步法”

1时间：2023年7月12日

项目合约规划编制“三步法”

（初稿）本报告说明本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规划—采购计划—合同签定”环节本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适当引导客户本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审项目合约规划编制三步法（从无到有）一、统一成本科目建立全公司统一的成本科目模板——控制科目和核算科目二、编制合约规划模板WBS方式对工程内容进行分解，形成合同基准单元根据公司主流的工程发包模式对合同基准单元进行组合，形成标准合约清单三、编制项目合约规划将项目实际情况和标准模板结合编制3第一步：成本科目设置的原则①土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费房地产成本二级科目科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，如“拓展阶段：土地费用→策划和设计阶段：前期费用→建设阶段：龙湖的第3-6项……”

判断成本控制科目设置是否合理的重要依据是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目做归集。这样才能明确“每一个控制科目下要干哪些事和为这些事签什么样合同”

1234675项目推广费9开发间接费8成本阶科目夺设置蔬的原则薪②设置泼控制眯科目纽奉主要撞是为廉了能吧够控籍制独途立施进工的耳单位脊工程懂建造可成本凡，设它置核较算科检目主香要是卫为了鼠目标胁成本串测算纷和结侵算后低沉淀证分项必工程间的造请价数秩据“成勤本控都制科否目—合魂约姓规纱划鼠”骄是骗成坏本插发发生剪过墓程米中辞统毅一辆业突务啊部酿门意和蜡成叶本韵部按门垦的投管店理涉语畜言“成俩本核欠算科博目”那是成像本部给门内秩部做李测算队和核句算的任语言成本剧科目诉设置架的原则颗③关急于始期狂间表费贿用留：“成是本”古是指阿按产节品分涂摊的慎、与钢生产泥产品墓直接篮相关涝的费被用，包津括管遵理男费樱用脱、轿括味土忧地左、疮前料期烛、细配异套贸、尺基职础拖、朱建醋安之、备开既发符间脑接研等卸方极面势；挖“催费制用跨”粒是超指猎在款一牛定姐会古计泰期伞间钱内医发眯生凭的义与赔生袖产咱经窗营指没岂有个直匹接糊关详系烂或拆关含系礼不圾大熟的舰各胳种忘费援用著，姑财辜务宏费消用腾、叫销鱼售谢费棍用青等亡。成翠本弱是宪对舍象放化貌的油费梦用丝式，盟费映用铁则证是摔针浸对挪一勺定希的板期汽间变而桂言。结算津确认辽方式雪：在挖财务榴上，“期神间费化用”深是价根据乌发生黎制确矩认，价“成椒本”愿是根跪据项短目交吉付与铲否确导认税也务月上蕉的蔑影叛响化：开发时成本王是计际入营料业税拔和土档地增别值税氏计算稿范围毒，期渡间费练用（柳龙湖含的开慰发间畜接费炎和项颤目推海广费渔）是负计入饮所得据税计宁算范摔围土榜地管费撇用前乏期阻工崖程叼费江用主体棒建安浓及装硬修工梅程费配套听设施之费园擦林父景妖观饶费工程相据关费基础换设施铲费房讽地酒产透成育本福二易级籍科片目1234675项漏目渣推像广嘉费9开引发惨间厦接田费8第律二肾步财：疗标黑准倡合祥约挽规字划富模榆板有编凤制①土辨地费愈项、做报批推报建狱费、诱工程掌间接坦费项围：按耍照胜过颤往范做休项若目镰的从习脖惯千对酒费校用挖类哀别嚷进恐行北细箭化到梳叛理姥和观设互置状相凭应蒸合职同脖或荐费伶项忙，穿以柜便坐于苹在毯做吹项折目翁合霞约锹规雁划米或旅者歌签都合祥同迹时论尽震可贺能振一辉一酒对脖应佛或贵者偿合踩并社而资不余做毙分战拆奥或尼重岗组②换设御计类：橡按照过童往印主束流宜项对目店寻嫩找送设筑计域单享位胶的孙习杨惯谎，储或反者漂将功设灵计铃类胸合俊约越按此照WB她S方式档进行分解富形成可系独叫立管成酱为龟合笑同的基树准劲单吴元专项设计类合约一般遵照主流项目的发包模式，编制项目合约规划或签合同时尽可能不变化最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变③营浴销推蜘广费胖用类恼：根受据控慌制总陆额和挡提升挺费效元比来为规划药合约起步赤阶段忙的粗摔放型策：按劣照情营佩销言推呢广滩费完用锤的模性猪质重分果大羞类织，顾形恰成免标目准椒的政合眼约谦大卵类荐（宽费证项认大刃类坟）博，睁便忽于准在稻项碌目球中师规叠划鼓合判约舱或疑者苍签饺合北同铁时奸拆彻分木合碗同框大零类精细统化阶融段：需要古精细型化管去理营砍销类盆费用觉，达免到例炕如提伙升营晋销费白效比锯效果罪之际毅，可安以细险化梳距理子哑类费韵项合骨同营销英推广足费用爸主要乐是按芹照预音算计枕划来健管理基，而鱼且费除项种录类比薪较清青晰，芽所以愿根据径预算骨管住顾总额筒、根凝据营鞋销计孕划管射住阶蛋段投长入是饺主要苹目的④牙工评程陷类—毛—三通槽一平番、主超体建推安及鞋装修状、园往林景绘观、姿市政冶基础擦设施隆、配销套工鱼程等步轰骤1：定对订工倘程绩类净按狡照WB练S方式沫进行头分解剥，形悬成基垄准任肚务项赛和对壁应的翁可独赛立成锄为合爸同的能基本楼合同馒包，态即合视同涉基滨准馅单裂元。步骤2：按照廊企业方主流穴工程枪和材污料设冒备发劣包方式对茫合各同基准单元扇进行装重组，形成余标准怨的工猛程类贱合约描清单某询个轨基揉准岔任滴务招项刚在斜项申目打中江是结习炕惯单独签合牲同，就谁把疤它喜对尿应明的驰合柏同薯基罚准绍单昏元岸作敲为独一牙项状标钉准危合据约捐固答化氏下延来姻；某几抢个基仔准任央务项独在项滑目中苦是习敬惯形备成一极个工障作包袋签合恰同，鼓就把园这几粘个合急同基夫准单妈元合吩并为袜一项闪合约戚固化惹下来；案例贡：某揭集团虽的标民准合亿约架感构对痛各订类识承记包祝商族和底供娃应即商司的恨说拍明总牙承肿包笛商州：指汉业鞠主村通串过给招望标意等酱方电式劈燕选话定笔的踏主携体恋工律程脚总鼓承凤包币施弱工洁单疲位纠。大总怨承斗包饼商叙负命责够其姓合间同钱范哥围吉内宴工恭程锤的拍施哨工宿及聪管宗理尿协振调从工钱作竿，怀除绩直饮接任接昂受龄业损主顷的矛管呀理欠外掏，采同鱼时聋接助受燥本林工虏程岔监弯理窝、岁设颠计猫单城位遭、获造却价傲顾春问点公挪司井的抢相候关标管岔理锹及康服弓务裁。祝按柜时渣向桨监坊理购、吧业多主纳报辰审菠自丧主辨施挖工租的陆工参程榴价橡款镰估圾算层明智细晋及连结帜算各资叮料惑，得审沿核笋所利照粒管词的策指毕定犯分坑包怒商英、勾指勉定如供搅应尼商仆的喜付川款丢明愉细亿及棋结天算浙资串料姜。总承好包工子程的广范围捆一般督是指绢主体耍建筑愈设计诞施工理图范嫩围内例的全域部内束容，吗包括惜建筑业（含旨外墙就保温芽、外票墙饰踪蝶面等张）及脉安装孟（包望括给箩排水聋预埋韵、电租气预探埋、谎消防票预埋露等猎）工肆程等听。选定或指看定分走包商：指业喘主通背过招锤标等厉方式火选定予的专筐业工鹊程分象包商摘，与骡业主滴、总保承包贤商签唐订三已方合同（优目尿前絮比悉较版少纵了鸟），或怪由槐总焰包功选注定们的巧专展业队工假程洒分凝包笼商我，坛但扛是炭必割须栋经运业肿主亦审狡核泄同肿意忧。分驾包堵工考程孕的裤范蜘围旨主及要包括主体建糟安勺工烟程值中扣的狗门帆窗命、服公数共给部鉴位译装魄修条、芽电扛梯贤安旷装贿、很消经防篮工辞程菌、中弱踪蝶电熊工倾程通、碑百误叶殊及主栏粒杆拌等扒工芳程款。指定狸供应利商：指忌业球主泛通省过日通哥过指此定刷品社牌应指毙定廉价紧格选定连的专砍项材通料设说备供首应商，又椒称职为甲定乙岁供类。如遣某在企钩业指定的絮材潜料愧设滑备范围有：商捡品勒砼柱、素砌申块/砖、绒防水剑材料妈（屋夫面、逮楼地块面、然墙面壁）、疗内墙嗓涂料常、烟馆道、恳钢管鬼、扁马钢、踪蝶接线练盒、读暗盒堪、开阻关、歉插座身、灯植具、只电工茧管、垄桥架裕、给捆水管捧、排述水管洗、排劣水涵逆管、肃电线化、石丙材。对模各阻类展承渠包软商版和碑供盲应思商蹄的抄说狡明踩（苍续及）独立工运程忌承亲包古商:指业滥主选性定的话独立败于总避承包采工程真之外司且由鸭业主味与之坡签订容两方黑合同甚的承稠包商欠。独扣立工米程承船包商祸负责司自主颈工程艇范围棕内施乒工及今管理患协调从工作淡，除医直接相接受促业主诵管理殊外，怠同时叉接受掉工程谢监理押、设迈计单钟位、幼造价成顾问微公司挣的相止关管桑理及话服务笼。按礼时向劫监理帅、业舍主报辉审自孟主施尘工的唇工程狸价款违估算漆明细剧及结恒算资帜料，购审核塑所照就管的对指定批分包遥商、碑指定/独立粘供应中商的询付款冒明细殿及结柔算资承料。独立谅工程秧承包猜商的御工程穷范围虎主要朋是指主体之毕外趴的么与扯主机体扩工亲程驾联寺系思较清少睬、芬专仓业拳特舱点翼明材显呜、渔业苏主论直满接宽控斩制宫进嫌度旋质汉量骑比或较称有明利波，举且怒计捕价鞭依鸡据垄有层所护不呢同医、拨有晕必姜要底加寸强炒管孩理口和赔控荒制挖的播专挽业虏工赖程样，贡如棒社幸区易管此网协工迹程筋、胜园仔林引景露观蝇工誉程某等亿。独立路供应朽商:指治由崖业幸主挡通父过离招感标为等轰方歪式愧确懂定应的作，讽一茫般浙属扎于骗专糖业佩垄棋断童或妈其汗他盘原押因陡致愈使齿不听适口宜供纳康入殃总婶承洞包浊商敢或赖其稀他脾承落包秤商钢管顶理扒范躬畴余的材料渣设备供颂应扇商怖。京签请订爹两互方史合东同向（呀业廊主穗、踏供姨应饶商谣）羡，括中剧期鼠付均款牌、劝结光算达资感料荒分农合称同纠类延型类报赚业扶主。如某晌企业甲鹊方供应乓的材签料设基备范吼围：宅钢材拘（仅惹用于眨工程扫实体漂的钢见筋）、地龄砖极、题外递墙摩油啦漆放或渗涂新料主、谱外染购拢土兔方虾、租配演电丢箱沾、姐电破缆各、箭电缴梯合、极进用户尖门答、料防鉴火侍门做、践中廉央刘空圾调宽。明边确层工锐程茂类脑标挥准塔合住约阳的嫌范肉围亦是枝模桌板梅在好项销目烟中咏起澡约糖束钞和穿指亭导手作伏用脸的虹前旦提工程合同名称

工程合同范围(对应成本科目)合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门2科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门3科目118【07-02---】配套设施费_会所4科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园5科目120【07-04---】配套设施费_学校6科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修2科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修3科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修4科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部位精装修_单元入口精装修5科目059【03-04-09】主体建筑工程费_公共部位精装修_其他6科目118【07-02---】配套设施费_会所7科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园8科目120【07-04---】配套设施费_学校9科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同039【B-02-04】施工类_指定分包_室内精装修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主体建筑工程费_门窗工程_户内门2科目061【03-05-01】主体建筑工程费_室内装修_厨房精装修3科目062【03-05-02】主体建筑工程费_室内装修_卫生间精装修4科目063【03-05-03】主体建筑工程费_室内装修_厅房精装修5科目064【03-05-04】主体建筑工程费_室内装修_阳台、露台、地面精装修6科目137【08-02-03】开发间接费_营销费用_售楼处装修及包装7科目138【08-02-04】开发间接费_营销费用_样板间装修及包装合同040【B-02-05】施工类_指定分包_钢结构工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修案茎例册：竟两占个舅合忆约更规疑划鸽模守板则的庆合膏约油范臣围票说傲明案挎例贼：丝式绿鸣城世通夏过原命物名厕来邀约与定柜标叨准块合洽约足的住范疑围绿城的标仿准土茶建总包合积约涉丽及的幻玉工程赖有地逼基处精理工浊程、蹲地上跳结构凡工程丈、砌播筑工伙程、紫粗装篇修工汤程、润以及奇会所岂基础菌结构探等，摘跨越夹了多糟个科裙目。戚因包此石在天进怀行砌合碰约导规滔划件命揭名雕时现，笨可用以宫命宇名登为：总承要包工笔程合镰同（着地基励处理援工程远）、绩总承没包工呼程合格同（罗地上唉结构绞工程抽）等附：相合约旱规划舟中的窑“二井八原汤则”哪些臣类别竟的合叉同属着于“菜占8舅0疤%成本吹金额奋的20街%合勾约违”（吸除末去土粘地剑费糟、贴管眼理黄费涂、捧财撒务谦费忆）土方存工程桩基纺础工辟程主韵体燥建缩慧安夺总扣包燃（及包肆括蜓钢神材施和抢水讽泥若）外胁墙烛（决部稿品收提独供罗、樱保价温昏、拔施坦工云）门窗粉栏杆景观公园林番工程费小区窃内的铅水电姓暖气荒工程电气纵或智墨能化沫工程报批广报建惧或行尼政费醋用（滴城市毙建设衡配套乳费、责建筑做企业抬养老帖保障萌金）营销炉费用担（代栗理费马、广尖告费直）在制阻订合虫约规益划模蹦板和膝编制鹅项目闹合约割规划零时，尼重点司关注箱这2帽0旬%的采庄购事帝项规刘划——影响关肆键年进软度道、扒成熔本恶金劫额乎大袖、海影与响逢后咏续折质听量夫的取重都点合同业，抓荒住成将本管窑理的年主要搜内容三衬、缠编奋制政项牛目属合该约唤规肚划——何占时治编锹制坏？龙搁湖：《项目总目标摊成本挤（执龙行版产）》编阁制蛇完姓成伏后1嫌5个工扰作日槽内中值海：细在沉项灰目猴开槐工扯前绍一扑个棕月佩内拿完丹成反项且目购合为约抵策左划洞报捏告因的紫编植制胞工皮作金隅：分柿为两烂阶段第一阶段匙编制愿时间竖为方笑案设涛计评街审通均过后缎，由等成本客管理粗部负责嘱组织夫编制设计株及前遍期工蛾程的适合约愧规划共；第舌二敢阶床段或编屠制栗时久间掩为作目童标嘉成爽本敏（席执美行啄版伴）塞审救批辽后梦，飘由滤采献购亮首艇先围编冻制镜工威程糖类嫁采朝购绘策觉划膛，益成药本然结利合零合短约获规诊划要腥求缠组列织穴编棒制此圈阶锦段就合帐约弄规弱划汪。这个宇分期派或合写约规辜划对唇应的伐采购绝事项辆的目高标成乏本确肉定这个温分期素的项钉目主雷项计抽划确钳定——要喉干抢什获么睛事龟、献何乳时梨干妖大欧致瞧明惨确在呀“绳需午要快细按化述明旱确摆采所购画事途项容的茧预湿算俗、还发社包安方背式递、颠采鲁购肃方劳式射和怕进桥场寸时瞒间贴”验这篇个晴节常点厉开遇始胆编何人绿编制陡？编吴制什欠么？组参织伴职代责组无织柴部成门负责毛提供撞的内蹦容参看与敢部徐门成捏本之或粘合啦约各已种项材逮料饮设业备煤合咬同乡丰的浪预蛙算友、只签叨约露预袖计盏时愚间跃、缴采著购禾范倍围设贷计汇总第各部贴门提米供的乎内容睬，编朴制项缝目合悠约规走划关注视各个献控制蚊科目双下的晴合约厨预算停汇总蚀额是歪否超狡本科余目的笑目标格成本至；关注锋工程准类合秤约的左范围慈是否尼有重惹叠、结遗漏粗等；如果猎有以终上两畏类问观题，烤要组贫织商浊议解婶决方线案；各项叮前期挖或报嚷批报海建费碑用的佩预算车、缴月纳的权时间希节点报闻批殃报庆建滚或贫前茫期采蛇购各赏种逐设焰计每合辉同婚的贼预蛙算欧、采签真约晕预砖计思时在间腐、颈设消计甚工病作梨完宏成某预普计堪时合间各项辉工程渔发包拥合同片的预载算、扶签约宅预计寒时间涂、工头程范誉围成知本发或房诚合戴约/采购各罢项咱施否工时单距位抵和迎材恼料跑设造备照的绣进星场木预乓计哄时尘间贱、纸工麦程吐完政成讽预泽计指时虏间炉；各项合约鬼范围茧提出聋或确模认工程营闷销各种拾营销棉合同的预裙算、宫签约预建计寒时颈间脑、走事岛项捷完殿成预巨计时间怎程么捆编黎？土贼地费项提、报脊批报姿建费项、工留程联间庭接冰费项：朋尽必量机遵袋循轧标座准竿模堡板障，税可检以码根疫据糊本文地执或揪本送项幕目筛差锯异辅做阀调涛整设计界类：器根据赖项目贸需要耕，如导主体袍方案款设计蜡和景寨观设仿计是喘同一稻家设蒙计单塘位，循将设磨计类夸基准蛮合同生单元须做组千合营晒销推净广大费父用类：特在每卫一大膛类费轨项（合约武大类吵）下依作分犬拆工程示类——三道通站一吧平政、车主斑体恳建铅安株及甜装侵修农、反园禁林瓣景遇观关、谋市翠政师基戚础叠设欠施到、肃配桌套压工担程弱等：尽免量零遵叹循雅标己准模板越，可院以根显据本钩地惹或器本四项羞目磨差膝异亚做调整脾（如薯某些爷施工林工程杏被指披定或画垄断沫）【绿城宰：项目公司筋在运鸦用此球标准迷时，灰可在慌《集转团标控准工竭程合正约规涂划》志的基础上进紧行分丢拆、格合并倒、删有除、喉新增奋、重丽组五剃类操牙作，增但是子“合喷同范晴围”乱都需疫进行午相应收的刷象新】不提绿倡针梁对项懒目合躺约规挂划和贞合约件规划百模板捷的差碧异进总行审停批，【只悟有凑合炼约秆的联预配算息（参目博标画成短本复）尖之揉和踢超遭公步司越确津定鄙的格目府标机成旬本刺总消额模，局才愤可活能看发仁起秋目喊标城成番本优调狠整贞的浴审软批占流眠程】，但贴是可帜以将绍项目材合约过规划局和模召板的趁差异秩做说羊明，太报给术总部阔成本们管理鸦部门绩备案兴，以堡备其圣在过级程中赚做业机务规秩范检弓查，授或者想审计虫部门任做工模程审稻计尽止量叔避员免鹿“泄为屡了社规床范负业巡寿务祥工怒具冈的荐使威用转将晋工患具巩使单用袍的掏过翻程京管傅得娃过沫死葡”阶，须这府样隙会辨阻分碍绣业讯