房地产开发建设全过程详细解析

房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图

2所示）：房地好产开史发前夕期工哄作阶危段房地候产开涌发前碧期工践作程酱序筹集抹资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房忽地筛产低开冈发黑程荣序1．炎申伙请糟规格划俊许骂可艇证息：嫩到竞城茶市愈规蒙划花管哗理敬部坚门秧申恐请罪选灾址瘦、班设发计敏要跟点脚，克取睬得绑建饥设袜用饿地成规丹划吊许绍可躺证然。2．购绘置土锡地：坊到土必地管虏理部闹门申蔬请购冻置土欣地，坦签订拔土地袭使用板合同底。3．拆葛迁安败置：辜到城窑市拆溜迁管画理部茄门办旺理拆机迁安墨置报厘批手陶续。4．霉项厚目拌报嫁建团：陡到磁城补市摸规池划狭管趟理予部送门兔办趁理宫项罗目事报答建登审竿批在手黄续锁，敬并遍委羡托突设柳计票院尾进哈行参设尿计怨。1．申逃请柱建肤设传用火地药规俭划秩许枪可摩证（1）经立肉项狐。冶根烂据圈国秤家安政童策嫂，印房或地疏产糟开责发升应止纳欢入题固愧定凉资内产掠投苍资效计赛划志，息因砖此盾，惑开宗发勉商道须落到素计现划那管脚理符部匙门块进夏行躺项启目忠立交项介。息立辽项捷时糕要货提竿交痒房育地牵产向开凉发哥项牲目辫可脖行拨性刊研球究善报子告抚、梁立船项愧申畏请步书列、该资垫金偏来豪源忘，绿并次说亏明虏房惩地链产仆开己发鸟的采物闪业网类除别贞。房第地饱产浩开奏发及程校序（2）选兽址定淡点。摇在计竞划管狡理部弊门申先请立尊项后包，再论到城哈市规议划管钟理部吵门申猪请选稿址，赢并提躺交申赠请用寄地报显告、销项目张的立堆项批挣文、叉企业李的资现信证塑明、拼企业机的营楼业执冶照、辽法人刮代表幕委托电书等疫文件撤和证极件。城驻市学规障划拥管查理突部午根虽据渣城鸟市酒规狼划眯的商要瓦求扫，喂参亚照记开幸发璃商笋的鸡申隆请找，怒考卡虑降房化地品产归开罢发惭项医目某的栋性餐质岁、绑规观模裕，获初钟步仍选维定昆用求地路项爸目插的例具蓄体誉位惊置杠和筋界议限回。（3）绑提氧供来规兼划兔设裳计虚条象件必。骡城盆市剧规棕划帅管砌理读部薄门辞提赤供秆的逗设改计僚条耽件灵是宁进贪行腔开开发唯项掘目虑总睛图碰规元划宾设若计阀的摊依锦据瓶。乒规昂划甜设停计涉条痛件渣的患主格要抢内发容牙包嘉括晶：1）该矿建设愧用地粥现状牢地形惩图；2）卸根雹据插开晚发茶项饺目酬的点性给质具和口所色出队地搅段尝条尸件击提拜出仗用桂地牲范狸围略；3）仿向津各取有老关赔部议门贺征境询而意革见付后锡提获出蠢的缩慧综蜡合烧性朝意葵见域；房架地考产仙开财发颈程笛序4）该帖场地垃的外铅部限局制条额件，纯包括头山、家水、肢地形均和四护邻的这建设六情况下及空降间环揭境要尊求等学；5）劝提箩出摄城坦市柴规矿划作确究定欲的伶道血路假红错线眯位圆置介、舞路体幅摸及辅其剩规死划烤要谊求栋；6）提姜出规渣划设眯计要除点，笨包括尤建筑阻密、虑容积皇率、羡建筑滋层数狮、高欲度、羡体重赴、红恋线退撕让要院求和叶地下想管线临走向赚、绿虫化要斜求以休及其呀他控躺制事涉项；7）瞒对号于茄综尸合仰开纯发名区将，都还腔应活提营出票公烤用谈服射务披配肠套际设趋施酸和盈市苍政满基竟础秒配园套叠设皇施疾的山要负求台；8）有有皱关湖的粒特坛别便要讯求办，青如疼人乱防垦、拐抗乒震效、恐净午空幕限铁制宏等哲。（4）膝编异制敢规催划诞设邀计皇总郑图什。夸开倒发碎商毙根桌据胀规脆划笼设代计辈条枝件深，希委练托铸规航划败设削计找院公编脸制陶规欲划俯设爷计当总渡图泼。（5）打审除核字总朽图弱、茂核困定前面湾积。城峰市规诉划管阀理部广门审思核规蛋划设跟计总福图，闭核定课用地尘面积特，确纸定红录线范招围，返报市蓝政府辞批准梦后，吐发给塌开发真商建贞设用障地规厅划许撕可证冲。房地好产开竿发程必序2．申叮请彼购劫置叮土船地开发价商应耕向土堤地管炒理部岛门申技请购凭置土僚地。荡按我尝国法吩律规码定，仰城镇乡丰土地针归国铲家所毙有，宾因此咬，开秤发商猪购置轰场地阿，是心指其思使用芹权，而著不挽是顽所垄有塌权饺。开她发吸商拦取状得睡土甚地性使半用歇权虑的为途誉径黎，宵是艇按狸照膏政办府喷有怜关碗规和定幅，蜜通此过缝土寺地福市袍场还取盐得谜的混。获即怎通线过里出术让澡或功转务让才图吴的铸土素地铸使浙用晕权狮。亭此仪外另，使若傻以威行普政奋划爸拨成方僵式茂取胆得珍的病土区地君进任行斧商危品京房鱼开楼发帅，猫必表须碍向机政嚷府欣申杯请但，迹补郊交肉地屿价钞，肢取搞得考土悦地四使蓄用敲合叉同盗书原，盏即啊把董土肝地料从免无细偿幼使机用花转亿为唐有哲偿顾使匙用轰，上从喘无悬限程年出期汪转怎为室有嘉限阿年你期贸后纯，炼方疑可办开攀发衔。土地扮使用啦权出文让方悬式有井协议辛出让谨、招刺标出档让和惊拍卖气出让惭等三压种方枣式。喘不同违的出诱让方塔式，误其出期让程钩序也意不一突样。房地者产开行发程窑序3．拆邪迁懂安南置开荡发横商瓜取不得略了秆开蹄发椅场终地侵后遍，与要明对再该垮场浸地矛上迎现虫有株的促建尽筑挪物卵和朱构河筑讨物仅进主行议拆性迁饲，锯兑窄现劫有泻的捉住木户搜进膛行自安池置专。拆材迁侵安副置迈是逝一设项涉政股策预性坊很队强渔的子工帅作闸，失其弟依埋据冈有呀国草务虑院像颁物发蝇的《城栏市缝房革屋险拆傻迁母管铲理举条签例》、建却设部怠颁发如的《城妥市诞房间屋馅拆胀迁苏单梢位即管想理蛇规乱定》，以魔及各苏地方暂城市四政府碰结合甩本地弦的实颤际情献况制滤定的这房屋延拆迁外管理迁办法落，并逗按以队下程趟序进秒行。（1）拆攀迁调下查。灰首先绑，要往与开毯发地霸段的材派出闪所、听房管含所进母行联灾系，繁已取册得他旧们的初支持拥，并亿且抄脆录拟史开发圆范围殿内的冶常住科人口贴、拆脸迁户们数以繁及房藏屋产境权、减使用灰性质尊、建圆筑面镇积等盗情况疲，按汉表格独逐一战登记伶。房地坏产开始发程柔序第孕二惯，暖一动拆随迁保小难组番为俗单鹊位车，犯分遥户圾到级人合，删上柳门号核川查厉，啊并铸做恨好肤详挖细躬记泻录冲。零如寺住窝户落使订用淘面叙积矿，淘私共房归业洽主峰契办证延所趣记促载隐的舒面罢积榨，龟以锄及向人草口疤结狡构趟、松年麻龄纽奉、盟健含康烤状胳况盖、兴职抹业渡、的工戚作腔单迷位茅等与情映况轻，袄第益三套，简逐控户遗摸赌清体拆晓迁驴户继的英要染求辰。垒作巾好门纪税录红，谷并踢分线为询如婶下羊五颗类挪：福要令求淹一昨次伤搬赞清斗，膝作局永淋久粥安舱置卡的面；狗要屯求艰迁胖回鞠要际解贞决尖临傍迁蚀或亲投喝亲戒靠狭友纠的克；道要睁求绿放具弃煤产似权摆，游租疫回味使响用免面何积身的舟；守要权求幅临蚕时育铺糟面针，阴继倍续驱营斑业迎的材；霉其忠他堤。扁分缎类石的撇目早的蓄是停为班了苍给冲补原偿辫安脑置街迅雾速键提勇供到真茎实陷资沫料谱。房书地及产辽开效发碰程鼻序（2）创制去定尾拆嘱迁夏安活置锣计闹划起。效每决个宇动斗迁域人吹员辞在拿对胀自童己除所讲承咏担煎的志被延拆茫迁枝人黄安蹈置伞、俘补僻偿槐的井决蜜定素全融部脖熟照悉葡后演，哄要电进损行连分阀析孟，势以晌片飞为摆单警位秆，资逐各户短安肌置旦房蛛源毕和妈作访出怕拆卷迁师的赤补垃偿中决旋定推。撇这煌里狮，匀既秤要敏考这虑拦工避商席、友企丸业们、额事责业逃单柴位把、疏私匠房剂、新侨稳房竟的莫动婆迁允难理度绍，扎又好要忽靠桥率模安让置瞎不峡成抽过车高柄的洪住谦户印，行还奶要安考头虑拴哪丘些浆单俱位市或汤住圆户沉市也较颠容煮易尝动槐迁悄的鸭，腰哪稻些挂住病户姐或负单榆位固是元可库以异交饲叉恩进陡行蜓动续迁拿的忽，瓶哪借些套住景户沫先主动纪，磨什胸么们时缴候崭较隙为舟适喇宜膀等霉，匠都脱应哑有骑个膊计耽划猪。（3）申嘴请核腿发房荡屋拆密迁许大可证露。开漆发商攀在取秆得规真划、柏土地笼管理弦部门颗批准聚的红急线图描和用既地文财件以材及完诊成拆吉迁安串置方低案（辛包括爹还间锋房屋碧的地粗点、植资金伞、房散屋平葬面图衣或购行买商舅品房攻安置尊被拆绍迁人鼠的购绩房合巷同）遮后，质可以忌向拆割迁管序理部井门申络请核浩发房菌屋拆姻迁许荷可证俱，并融按规摆定缴瓶纳管讽理费昨。房以地课产章开涝发滋程障序拆迁友房屋补不得订超越屯规划搏管理行部门此划定扬的红嚼线范等围和渗拆迁田管理叔部门所规定垦的期性限。（4）拆锄迁公晕告。粮召开禽拆迁纺动员诞大会农，公桌布拆特迁公客告。疲拆迁昆管理片部门小在发终放拆紧迁许次可证软的同色时，猎应将摸拆迁缎人、场拆迁梳房屋叨及其炊范围伪、法喷律依棒据、态拆迁腔期限去以公旨告形尚式予工以公笼布。索另外斩，还您应书暴面通适知房支产、侧公安她、工绕商等以有关言部门略。（5）拆喂迁人更与被四拆迁旅人签码订拆琴迁协跟议书禾。拆靠迁协界议书舰应明声确补筋偿形疫式和光金额倒、安季置用拴户面刚积和岂地点恼、搬情迁过吴渡方培式和馅期限姻、违塔约责预任以难及当统事人培认为抱需要新订立屯的其塑他条想款。（6）动鸽迁、除验收肾。拆芹迁补喇偿手他续办轮妥后消，负幼责拆刺迁人抖员应源立即远填写稀登记远表，锅经主螺管领怕导签形发，欠送工尽程部百门拆隙房。盯原则惨上，丸搬迁仇一间趟，拆赤卸一腿间，壤可为魔动迁欺工作沿起推超动作具用。房咳地晨产挪开盼发且程诞序（7）办梳理拆燥迁房寇屋产坐权灭幅籍和曲土地丙使用碰证。纪拆迁女人应允将所适订拆钓迁协灰议书事送拆斗迁管淹理部链门备污案，谢同时遵到房表产部洋门办枪理被抛拆迁鸟房屋捡产权立灭籍耗手续厉。在资有工伤程部短门负抬责办绘理工袋程报壮建手圣续。4.开胞发虫项厕目方设疯计庄的培组榜织检与调委描托房老地泰产福开晃发哥商凝的且投圾资叫决向策芽最缺终光通拉过互设忠计追成银果带反舞映巷出晌来碑，贝合呆理鞠的爪设伟计狗不院尽滤充铁分局体纹现骄投资资避者壮的顿意尿图冲，萄而平且水是丧对浪投飞资默者碍决揭策巩方布案幕的竖完叠善姿和桶补鉴充典。（1）要稍选择芽较好座设计暖单位升。在发委托别设计勿时，叶应注竭意以月下事忠项：1）刮设择计砌资趋格诉。锦要撒委诱托斜具芒有供设不计刮资辜格乎的尚设仓计刑单新位新进反行系开庸发迹项逃目虽的紫工躺程镜社期及习，剑不耽得剩委窄托铺无艇证允设般计板单泻位柿或叮私北人伤进装行粉设斤计赏，召否饼则移，省城灶市皱规令划原与骡建皂筑傲管白理激部盐门撞将讯不赖予挪承勇认扣。房扯地脾产福开秘发问程挤序2）横设鸽计睁等涂级听。嗓目雁前购我衡国蓝的泻建挖设亭工倒程洁设晃计左单少位标共严分味为刻甲室、洪乙骑、敬丙湾、从丁4个澡等隐级耳。瓜开割发修商赶应稿根框据雁拟仆开蓄发奋项眨目骡的倡性松质窗、患高质度枪、宪规接模慢，利对核照4个等贸级确掩定要番求，毫进行相委托负。一血般不雾得超总过设悠计。3）碑设涌计何范涂围粮。萝我瓣国些建华设挠工旱程课设谎计福单俗位姨的讨资骨格论证秤书越上聪都捧注识明碰了倘该漆设馒计丘单娘位浮的宪承趟揽烦设巧计务范与围傲，协如遗规抓定笔该轰设火计脆单柜位迁是愚承若接虎民踪蝶用主建览设强工门程榴、衡工箱业棚建疗设惯工未程皂，骨还棉是副某售个必系富统卷内昼的怀建明设狗工底程先项啊目爱。袍在派委牵托正设唤计章时第，怒开平发立商席应吸予托注仅意互。（2）要殿合理医地确例定各倘项技通术经无济控锡制指虾标。划规划浊中的瘦各项煮技术惨经济涨指标四，是酿衡量课规划协设计法的质娇量以箭及开隆发项撞目经失济效谦益好佳坏的烂重要雕标准党和依猫据。挽在规瓦划设禽计之冷前畜，一望些重序要的睁控制谎指标福已由墨土地抓管理像部门奶和规聋划管蛙理部脉门给棍出，房回地堆产冠开科发蹲程疗序如开止发用蝇地的叹总面恨积、波容积胁率、掉控制夏高度那、建猾筑密薄度、巧绿地院率等削，还渴有一挖些指县标则窃由开投发商下根据外开发纤项目口的要袜求提泉出，铲作为营规划敏的依锦据，疾如户立室比每、高昏层比巴例、幼各类隆型的栏居住震面积桃、总微造价搭、建纯筑工济程单倒方造期价等选。上右述各抽项技哨术经点济指薯标，变要综即合考腾虑，退既要童保证歌开发建商效仁益，桶又要营符合膝有关距管理怒部门悉的要笼求，通以取段得良果好的帅社会螺效益怀和环踪蝶境效苦益。（3）雪评温价糟和嫌选佣择咐设滩计淋方堤案卧。否设漫计算方挠案钟是坚根秃据炭城锣市致规倒划总管垒理贵部贸门改提炕供陷的碧规朱划倒设决计海条角件锅和六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