2014年扬州西区写字楼市场定位与营销推广概念方案

西区科技综合体2014年市场定位及营销推广概念方案2014.07.15报告架构PART1剖析/营销环境

面临的现场现状如何？PART2抓紧/项目定位

我们自身的项目状况？PART3筹谋/推盘计划推盘执行的策略运用？PART4探索/营销计划

针对本案的营销解决之道？PART5展示/企划表现如何展示项目？PART1：剖析/营销环境1.1宏观市场分析1.2竞品市场分析PART1剖析/营销环境初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段扬州高端专业写字楼市场发展历程：长期发展缓慢，直到06年起才开始全面升温，2007年—2009年市场高端写字楼出现空档期，2010年高端写字楼市场集中放量，迅速升温。由于本项目主要产品为办公，因此主要研究专业写字楼市场。宏观市场分析竞品市场分析PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析文昌阁商务圈：文昌阁商圈为市中心，早期写字楼主要集中在该区域。新城西区商务圈：随着新城西区历经10年的发展，商务逐渐成熟，写字楼主要分布在邗江路、文昌西路两侧。二城商务圈：大量住宅的入驻以及产业集聚，写字楼的发展也迅速发展，代表：商城国际大厦、鸿舜御峰、财富广场广陵新城商务圈：区域的产业快速发展，带来商务的需求，写字楼发展壮大，代表：运河城市广场、环球金融城、首席国际等。文昌阁商务圈广陵新城商务圈新城西区商务圈二城商务圈专业写字楼主要集中分布在新城西区商务圈，以近年新兴供应项目为主。供应量分析:扬州写字楼市场处于供大于求的态势，未来竞争激烈PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析面积：㎡指标主流水平点评建筑高度100米以内目前扬州基本没有超高层写字楼，在建的除外建筑面积1-4万平米体量普遍中小型单层面积800-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.9米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积50-150平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，一枝独秀，高度达10米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析1万1、高档写字楼售价1万/平2、市中心公寓售价8000元/平3、高档写字楼售价:公寓售价≈1.25：10.8万价值兑换能力——销售价格，均价1万/平米（2013年），价值兑现能力相对较高。1、写字楼均租金约为1.3元/平·天2、公寓均租金月0.9元/天·平3、高档写字楼租金：公寓租金≈1.44:11.3元0.9元PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析价值兑换能力——租金一般在1.0-1.6元/平·天，个别突破2元/平·天。近年高端专业写字楼出租率走高，侧面反应客户群体日渐增多，但同时被部分酒店写字楼分流。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析1、09年以前的中高档写字楼入驻情况不到60%，主要由于租金相对商住较贵。2、09年以后中高端写字楼入驻率持续走高，主要因为由于外来企业增多、企业办公形象要求以及政策对住宅办公的管控。60%PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星。占地面积:

10776平方米

建筑面积:

32587平方米主力面积：150—500平米层高：22层，3.8米层高配置：三菱电梯，刷卡入户，TOTO卫生洁具租金：1.6元/天·平物管费：3.5元/天·平物管：新能源物管大堂：100平，6米挑高入驻率：50%星座国际PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析入驻企业：以大型企业为主，以国企、律师事务所、贸易和生产制造业办公为主。星座国际入驻企业4F江苏博通光电科技有限公司5F扬州品道电子商务有限公司/平安银行南京分行市场七部6F江苏擎天柱律师事务所7F江苏满堂红建筑装饰工程有限公司8F扬州上元国际贸易有限公司/南京驰信普民经济信息咨询有限公司仪征分公司/扬州楚唐培训有限公司10F江苏光研能源管理股份有限公司/扬州二分明月酱菜有限公司/上海李述室内设计有限公司11F扬州星科联合贸易有限公司/星宇低碳能源科技发展/扬州宝隆电气设备有限公司/扬州万宣广告有限公司12F扬州泛安思进出口有限公司/扬州上东医药科技有限公司13F江苏润扬交通工程集团/江苏立信造价咨询/公证天业会计师事务所15F扬州天鑫成食品有限公司/16F扬州苏丰农业科技发展有限公司17扬州旅游营销中心19F扬州京久圆地坪有限公司20-22F江苏新能源置业集团有限公司这里地理位置好、我们一直想拥有自己的独立办公楼，但是一直没找到，正好星座国际这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。——扬州旅游营销中心PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析德馨大厦占地面积：213860㎡建筑面积：420000㎡主力面积：150-800㎡层高：21层配置：15.5米挑高大厅，6部豪华高速电梯，5A级国际智能化先进系统，双系统中央空调，光纤网络到户，

多功能会议等商务配套。租金：2.2元/天，物管费：4.2元/月物管：卓越物业管理公司入住率：80%停车费：地下收费未定，地上免费，但车位有限地理位置优越，配置高档，是目前扬州西区市场上少有的专业高档写字楼。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析德馨大厦入驻企业名称中国石油西气东输管道公司苏北管理处扬州百泰贸易有限公司无声摄影工作室江苏省中核华兴机械化工程有限公司扬州利达宠物用厂扬州佳百乐食品有限公司扬州曙光电缆有限公司扬州国瑞电器有限公司江苏美城广告传媒有限公司龙腾照明集团有限公司扬州富莱士机电设备有限公司扬州丰瑞照明电子材料有限公司中能智谷电网科技扬州公司扬州市龙翔广告传媒有限公司扬州凯萌达进出口有限公司扬州金辉置业有限公司扬州市自由风设计有限公司高邮市金陵机械有限公司建信人寿江苏分公司扬州平安新能源有限公司扬州市利浩建材科技有限公司江苏赞尔工艺品有限公司台湾千瑞科技有限公司扬州东华进出口有限公司扬州市艺源工程有限公司扬州金域房地产开发有限公司千蚁筑装饰设计工程有限公司扬州康茂环保工程有限公司宝应县奇丽水晶工艺品有限公司江苏凯通国际物流有限公司扬州分公司扬州鑫金荣洋酒有限公司扬州恒江建筑工程配套有限公司扬州元韵智能影音有限公司扬州水木清风装饰设计恒润国际贸易有限公司扬州市富安电子有限公司北京雨莲露工艺礼品有限公司扬州佳山重工科技有限公司先锋广告有限公司扬州发华贸易有限公司扬州凯丝利进出口有限公司扬州新盛置业有限公司扬州中瑞商务咨询有限公司昆吾九鼎创业投资有限公司熙和茶社扬州施凯化工科技有限公司扬州亚龙电缆样品有限公司京华城中国集团扬州绿宝生物科技有限公司易居中国，上海房屋销售有限公司扬州分公司入驻企业：以大型企业为主，以房地产、贸易、广告、科技网络和生产制造业办公为主。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析金陵大饭店（云鹤大厦）建筑面积：55400㎡主力面积：200㎡层高：27层，21-27层办公配置：1000㎡，高达10m的华阔进户大堂租金：1.6元/天/㎡物管费：5元/㎡/月入住率：80%停车费：地上免费，地下300元/月金陵大饭店的云鹤大厦写字楼所处的位置属西区CBD，周边配套成熟，依托的金陵大饭店配置较好，是西区成熟的商务办公写字楼PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析入驻企业：以大型企业为主，以房地产和金融投资为主，同时兼以信息科技、办事处等企业。金陵（云鹤大厦）企业名称27F来鹤台建设26F杰霖担保宏利泰地产25F联亚地产享丰投资扬州三盛房地产开发有限公司24F江苏新火新能源海信科龙赵氏集团上海申欧23F中城集团江苏顺城扬州市台商协会精洲铸造翔悦贸易上海美岸若亚财富三盛地产22F扬州三盛房地产开发有限公司盈创企管冠军瓷砖21F金城砼业国强律师SEW培圣&得贝肯PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析占地面积：7531㎡

建筑面积：25826㎡主力面积：40㎡层高：12层，4-11层为3.3m层高，12层为6m挑高配置：设有350平方米的多功能豪华中庭租金：1元/天/㎡物管费：2元/㎡/月入住率：90%金缘国际是位于兴城路上的酒店式办公写字楼，小户型、低租金，位置佳为他们赢得了相当的客户，但是在管理及配置方面需有待加强，也因为面积小，所入住的客户均是小型办公公司，办公气候不明显。金缘国际大厦PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析入驻企业：以建筑建材、工业机械类为主，同时兼以金融保险、培训和科技网络等企业。金缘国际企业518江苏创新睿智科技有限公司1205扬州达雅乐包袋有限公司607扬州朝阳液压成套设备有限公司1207南京华东电力扬州分公司628江苏奥莱佳太阳能科技有限公司研发中心1218火鸟营销策划有限公司611扬州大越实业有限公司1215扬州市华宏建筑安装工程有限公司市政安装工程部632扬州市歆致远文化传播有限公司1233扬州市桩基有限公司718扬州市华盛机电制造有限公司523恒天财富719清华少儿数学思维训练中心818江苏群发农业发展有限公司725上海长虹保安服务有限公司扬州分公司619扬州乾品文化传播有限公司733自然美SPA生活馆639原韵台湾私房茶933扬州实德科技发展有限公司715扬州盛方医疗器械有限公司830天宇机械进出口有限公司735扬州乐居装饰设计有限公司832扬州市中鼎光伏器材有限公司扬州万博贸易有限公司1023扬州国汇投资发展有限公司838扬州思帛澜笛家具工程配套有限公司1040工营安盛人寿扬州营销服务部932扬州舒尔国际贸易有限公司11F江苏金鑫置业集团有限公司1012江苏齐创建设工程有限公司13F扬州富士空调有限公司935广东合和五金扬州办事处4F扬州嘉驿时尚商务酒店1003浙江伟星新型建材股份有限公司扬州分公司919江苏泉鑫建设发展有限公司728扬州市天成建筑安装工程有限公司第一分公司PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析占地面积：12848㎡

建筑面积：35201㎡主力面积：130-200层高：15层，配置：豪华接待大厅、6部专属（日立）电梯、TOTO卫生间洁具，大型商务会议室、一个集中多功能厅、大型地下停车场。租金：1.7元/天/㎡物管费：3.8元/㎡/月入住率：90%公元国际大厦位于文昌中轴线上，周边配套齐全，大楼内办公氛围强，是扬州市场上少有的地理位置佳的纯正办公写字楼。公元国际大厦PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析入驻企业：以金融保险、贸易以及企业驻扬州办事处为主，同时是有机关单位入驻的极少写字楼之一公元国际大厦企业名称15F中意人寿保险有限公司江苏省分公司扬州中心分公司12BF扬州新能源装饰装潢有限公司/南京苏科专利有限责任公司扬州分公司/扬州新通华国际贸运代理有限公司/扬州新星国际船舶代理有限公司/扬州方尊贵金属投资有限公司12AF江苏兴通科技发展有限公司/中英人寿扬州营销服务部/国华人寿扬州中心支公司/江苏好年华出国咨询服务扬州分公司/浙江金城投资投资管理有限公司扬州分公司12F深物业集团扬州房地产开发有限公司/宣信卓越财富投资管理有限公司扬州分公司10AF丰华税务师事务所/上海易迅电子商务发展有限公司/扬州海纳机械有限公司

江苏宁菱电器销售有限公司扬州分公司/扬州索海电子有限公司/托普照明/杭州湾丽盖伊尔电器有限公司扬州办事处10F扬州东欣进出口股份有限公司/扬州东欣纺织品有限公司/扬州东欣针纺服饰有限公司上海嘉浦资产管理有限公司扬州分公司/日历电梯有限公司扬州分公司9F太平财产保险有限公司扬州中心分公司

/太平人寿保险有限公司扬州中心分公司

南证期货有限责任公司扬州营业部/南京金兴和投资管理有限公司8F扬州润君进出口有限公司/西门子有限公司扬州联络处/平安保险代理公司扬州文昌西路营业部/扬州莱茵科技发展有限公司/友邦保险/扬州宏业消防维保工程有限公司7F扬州金石商务咨询有限公司

/搜房网/方策教育/江苏省信用再担保有限公司扬州分公司/扬州润华投资信息咨询有限公司/扬州泛洋国际船舶代理有限公司/江苏申海集装箱有限公司扬州分公司/扬州时新景观照明有限公司/扬州市人民政府行政复议接待受理室/扬州市人民政府法制办公室/扬州广源电气工程6F天泽税务师事务所/菱致时装/扬州国泰贸易扬州分公司/香港联瑞集团/美国通用电气/GF照明系统/扬州市恒指人力资源有限公司/花弄影企划中心/江苏建达化工有限公司/龙马照明5F中企动力科技/扬州市民卡/扬州海利康纺织

/灿烂英语/锦泰期货/扬州腾富投资管理/扬州美德莱国际贸易（医疗）/扬州金茂进出口/国泰人寿/淮安金华置业/扬州悦信投资管理4F扬州艾瑞装饰/江苏扬州和一堂国医养身馆/扬州今日通商务贸易/宏威教育集团/扬州纤联国际国际商务有限公司/扬州市地平线旅行社/扬州丝绸之路对外贸易3F扬州五八网络科技/康宝莱/扬州谷峰进出口/扬州市东方集团/扬州思八达文化传播/公园国际大厦物业管理中心/扬州国信嘉利投资

PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析占地面积：8000.6㎡

建筑面积：25000㎡主力面积：40-60层高：16层高层，9层小高层配置：4部专属电梯、菜单式装修（租户自装）租金：1.5元/天/㎡物管费：2元/㎡/月入住率：90%停车费：地上150元/月，地下买或租，5000元/年双子星产品种类较多，soho公寓，写字楼，入驻了多加知名小型企业，知名度高，位置也较佳，但也面临大部分写字楼的面临的停车难的问题，且停车费用过高。双子星大厦PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析入驻企业：主要集中了广告、培训类公司，其他工业机械制造企业、贸易和装修公司也占据不少双子星企业名称金达服装机械红绿蓝科技/中科健康国际扬州文路投资管理/扬州加美医疗扬州新盛建筑装饰扬州美易通商贸有限公司/扬州长高灯具有限公司良子影视婚礼策划/拓空间装饰设计江苏天泽建设工程海创装饰工程/迅德建筑设计能量英语教育/尚城国际家居广场扬州天泽信息科技集结号室内外装潢设计洛丽塔美容院江苏泰华生态农业清沐和风/多恩进出口有限公司巨晴水疗/北京美联天下11F源泉环境工程/韩国爱慕林轩科技公司/奥维斯公司扬州辰信科技/江苏中悦传媒公司10F理华律师事务所英特来贸易/华远广告典尚室内装修/服装团购广陵区青少年法律援助工作站赢时通汽车租赁公司/倾城时尚婚礼嘉华照明电器/风光旅行社扬州瘦西心理咨询公司扬州朗瑞房地产营销策划公司/上海晶世建材视阚广告传媒/唯尚策划东恒环保机械伯瑞利纳/扬州同行科技扬州天一金行投资管理宣澜之泉SPA馆博莎艺术工作室/扬州市宏欣演艺扬州兴扬对外经济技术合作公司北斗建安装饰杰伦教育中心/扬州宏瑞网络公司中华药食同源/扬州中正房产评估扬州巨鑫文化传媒南北网络信息技术/智恒教育学成教育培训恒宝办公华扬集团扬州分公司/扬州飞扬信息技术江苏柯若工程机械/扬州贝尔间门控制作章飞一绝祛斑中心扬州艾瑞斯新能源方信代帐公司/易经起名馆华为教育江苏省阿柯拇野营用品有限公司润乾焊接设备公司/饭统网江苏省消防工程宇航人集团佳乐写真喷绘/千寻科技公司冠云拉丁舞/天城经典教育扬州广电艺术团/扬州广电相亲俱乐部PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析注：客户分析以星座国际、金陵大饭店、德馨大厦、公元国际、联合广场、双子星、金缘国际、双桥商务、东城国际、现代广场、金马大厦为调查样本。客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到7成比例，行业以第三产业为主，集中在金融、咨询培训、房地产、贸易四大行业种。本地企业为主，集聚金融、咨询培训、房地产、网络、办事处（分公司）、实体制造和贸易公司等中小型企业。高档专业写字楼客户关注度：形象20%、价格15%、配套14%、地段13%，对价格和地段的关注上升。扬州高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大提升空间，客户对品质的不满将是产品进一步提升的推动力。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析1、近年发展快速。自09年起，扬州专业写字楼成为新增供应项目的主流方向。2、品质提升空间大。当前该类供应档次名不副实，供应集中位于甲级写字楼的中低层次。3、价值实现相对高。写字楼主流售价在0.9-1.2万/平米，主流租金在1.5-2.5元/天。4、客户群风险存在。中小企业占7成，关注性价比，虽有品质提升需求但易被低租金写字楼吸引分流。5、未来竞争激烈。未来潜在高端专业写字楼供应庞大，近期高层陆续启动，竞争趋向白热化。近年发展加快，品质提升空间大，但客户群存在一定风险，未来高端竞争趋向白热化，尤其是广陵新城，竞争聚集度高。PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析扬州专业写字楼市场小结PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析本案区位竞品状况本案新盛创想天地昌建广场三盛国际广场商城国际竞品个案分析——三盛国际广场PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析占地面积39813㎡总建筑面积222825㎡总规概况五星级酒店、大型购物中心、高端办公楼、高端住宅、SOHO商务公寓开盘时间2013.12开发商扬州三盛房地产开发有限公司

物管公司伯恩物业层数住宅30F、酒店20F、SOHO18F装修情况毛坯空调类型自装电梯数量6部停车位数量地下1086个面积区间83-140销售均价10000-12000竞品个案分析——新盛创想天地PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析占地面积9358㎡总建筑面积42000㎡总规概况1-3层为商务配套、4-20层为商务写字楼开盘时间2013.12开发商扬州新盛投资发展有限公司物管公司-层数20层装修情况毛坯空调类型自装电梯数量3部停车位数量地下1086个面积区间50-100销售均价8500竞品个案分析——商城国际PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析占地面积148404㎡总建筑面积450000㎡总规概况购物中心、商业街、写字楼、酒店及高层住宅开盘时间2013.1开发商扬州市扬子江置业有限公司物管公司扬州嘉宏物业管理有限公司层数21层装修情况简装空调类型自装电梯数量3部停车位数量1800个面积区间50-200销售均价9500竞品个案分析——环球金融城（区域外）PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析占地面积85171㎡总建筑面积466371㎡总规概况6栋5A甲级写字楼、3栋总裁公寓、商业配套开盘时间2014.6.15开发商扬州市德华置地有限公司

物管公司戴德梁行（顾问）层数2栋35层、2栋24层、2栋15层；3栋公寓：都是29层装修情况毛坯空调类型中央空调电梯数量10部电梯品牌巨人通力停车位数量3490个面积区间120-300销售均价9000PART1剖析/营销环境宏观市场分析竞品市场分析市场回顾1市场回顾2扬州写字楼市场目前初步形成了新城西区板块为核心CBD商务区格局，未来几年扬州市场写字楼供应量将持续增加，市场竞争激烈。扬州的宏观经济未来几年将持续向好，以商贸、科技信息、软件业、金融业等现代创新型服务产业增加值占GDP比重呈持续增长态势，写字楼需求激增。市场小结PART2：抓准/项目定位2.1项目分析2.2客群分析2.3产品分析2.4产品定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位地块区位—文昌西路、润扬北路交汇处，交通便利，昭示性强项目北邻扬州职业大学，南接西区商务中心，西邻国展中心，地理区位上是西区金融圈的绝对中心点。距离主城区仅10分钟车程；周边金融通讯单位云集，坐拥扬州最齐备金融商务办公资源。新城西区新城西区商务圈PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位裙楼1-3层规划商业出售4-22F，4-24F办公主要经济指标占地面积43333㎡总建筑面积240750㎡容积率3.9建筑密度28.9%建筑高度100米PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位地块四至-地块方正平坦，三面临路，交通便利，周边绿化情况较好PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位周边环境与配套-周边路网发达，交通便捷；配套相对完善，环境较好交通南侧主干道文昌西路、东侧润扬大道、西侧国展路，交通便利；配套项目周边有银行、酒店、大型超市、医院等，配套完善；环境项目周边绿化较好，有明月湖生态资源。SWOT分析优势Strength劣势Weak机会Opportunity威胁Threaten开发商实力强；满足顶级写字楼的层高标准和配置；交通便利，通达性好；周边配套完善，位于新城西区商务区中心。板块内未来推售量大，市场竞争异常激烈。政府背景，可以利用政府对外招商需找机会点切入；随着城市发展，三产业比重加大，对办公的需求将会增加；市场宏观调控的不稳定性，对投资、投机性抑制；板块内未来写字楼项目多，供应量大，将会形成激烈竞争；PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位对市场的再回顾和分析------我们发现:1.处于上升阶段的扬州写字楼市场在产品设计、客户分类尚不够精细，实际上有大量的客户没有找到十分满意的办公环境；2.对产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间；3.扬州大力发展新能源、新材料及软件和服务外包、电子信息、物联网等行业我们认为：•未来客户对写字楼的需求带有很强的差异化特征，从群体、产品、文化上都会得以体现。自然环境优越、功能完善、灵活方便的办公产品将得到青睐。•随着扬州产业结构的调整，三产业比重上升，软件和服务外包、电子信息、物联网及其他服务业对写字楼的需求将增加。了解本案是怎么样的产品之后，问题来了寻找什么样的人来购买我们的产品？PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位行业划分—商贸、电子、网络、软件、医药、信息科技、文化教育、设计、顾问咨询等现代服务业成为写字楼办公的主要需求对象。极少数的顶尖客群，对写字楼的形象品质、区域环境、物业管理、商业配套及环境都有极高要求，购买力很强，但多为租用。数量较少，对写字楼的区域环境、商业配套，物业管理要求较高，租用和购买兼有，需求面积1000㎡以上数量庞大，对办公环境、商业配套、功能要求较高，面积大多在50-300㎡，多为购买。商贸、电子、网络、软件、医药、信息科技、文化教育、设计、顾问咨询等现代服务业国有银行、大型民营企业国有大中型企业百强及跨国企业客户定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业为本案核心客群核心客户重要客户边缘客户本地中小型企业、成长型、创新型的现代服务业企业为主外地企业驻扬州办事处或分支机构、中小投资者银行、国有大中型企业、大型民营企业PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位本案终端使用者（入驻企业）定位►本地领先企业房地产、电子电器、金融保险、咨询服务、信息软件等行业；►能承受市场较高售价；►客户诉求：成熟区位特殊配置辐射地段市政配套24小时服务►中小企业为主►各地市大中企业扬州办事处►房地产、咨询服务、商贸物流、装饰装修等行业；►有购买需求，关注性价比；►客户诉求：个性化品牌形象合理的使用成本交通方便大企业为邻领袖企业跟随企业PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位客户战略—加大产品品质打造，增强产品形象推广及企业形象包装考虑楼市宏观趋势考虑竞争对手状况考虑客户的需求我们必须先抓住那部分最容易获得的客户，占领先机！中小型、创新型、成长型的现代服务企业及本地投资客是我们的主要客群。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位产品价值梳理项目主要特性——地段价值南侧文昌西路、东侧润扬北路、西侧国展路，周边交通路网发达，配套设施齐备。坐拥新城西区商务区，企业入驻后提升公务办理效率，具备独一无二的区位便利性。一个事实：城市扩张的影响力PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位产品价值梳理项目主要特性——稀缺价值集办公、社交、商业为一体的综合型城市专属业态扬州区位稀缺性写字楼形象提升带动项目的整体价值提升实力企业的入驻，提升区域圈层水平，提升区域综合品质一个机遇：产品的稀缺价值PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位产品价值梳理项目主要特性——地标价值一个突破：区域鲜明的识别标志区域内地标建筑:建筑高端写字楼定位,星级酒店加办公组合，极具商务用途前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,设置屋顶花园等，增加商务休闲性，带动城市商务新概念标杆性指导地位:承载商务多种功能,指引区位资源稀缺型项目发展方向PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位产品价值梳理项目主要特性——品牌价值一个品牌：打造成功产品的规律性口碑性，形成高端商务人群汇聚之地，增强项目及品牌口碑传播效应高端性，高端产品对应高端客群，市场形象高举高打价值性，写字楼市场的未来发展带来新的区域形象PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位毫无疑问，产品方面，我们有极致的创新突破做支持，但是投资类的消费者其购买决策往往会跳出单纯的产品面，寻找品牌、市场、未来预期等方面的决策支撑体系。因此，把本案当做普通的写字楼来卖，很难跳脱市场竞争。依托产品优势概念集合，打破常规，才是竞争中制胜的金钥匙。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位他应该是：一座西区新城核心区的新地标PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位他应该是：一个国际化财富的象征PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位他应该是：一座引领扬州崛起的商务标杆国际视野

生态办公在这里PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位运筹帷幄决胜扬州在这里PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位我们还需要：一个极具国际化和昭示性的案名中央大道案名释义：1、中央大道，直接凸显项目地段优势，烘托项目价值。2、中央：扬州西城新区核心位置，行政商务区中心，集京华城商圈、大润发商圈、即将成型的火车站-汽车站商圈为一体。3、大道：文昌大道与润扬大道黄金十字交汇点。文昌大道：扬州东西向商务、居住、娱乐、购物干道命脉，东向直通江都区，西向西城高速入口；润扬路：扬州南北向交通主干道，南向直通镇江、南京。其他案名建议：世玺中心、京都厅舍PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位定位中央政务区里的企业总部PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位文昌大道，润扬路黄金十字/中央商务门户京华城旁，24万平米总部级商务群落50-276平米灵动办公空间主推广语PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位写字楼产品重塑——CEO行政公馆目的：提高产品品质，模糊产品概念，实现价值最大化建议：1、兼顾社交及办公功能的内部精装打造。专属化精装设计，精装标准1500元/㎡。2、专属化星级物业服务。3、居室智能系统引用，提高科技含量。4、打造高品质礼仪大堂，高标准公共装修。5、配套高档商务会所，尽享完善商务功能。为极具国际视野或政府背景的本土企业和外资品牌企业打造国际5E标准打造扬州CLOUD-E云商务国际5E商务标准：Essentialbusinesslocation（重要的商务区）Elegantbuilding（有品位的建筑）Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）Extraordinarytenant（出众的客户）Exactplaceforbusiness（醇正商务）传统5A写字楼概念仅停留在智能化标准层面。CLOUD-E云商务立足5A标准之上，以国际5E商务标准与世界顶级商务制式接轨，从地段、配置、建筑、环境和客户选择更多维度标准上对5A标准进行全面的兼容并提升，为企业缔造非同凡享的商务体验。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位案例参考——晴海HarumiTriton（日本）办公区：简练的设计、冷峻的色彩、高档的材料、精致的做工。一个获得日本建筑大奖的综合开发项目：集高档办公、购物、休闲、市民广场为一体。EFS：超一流的硬件设施与服务PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位办公区入口：简练玻璃幕墙搭配冷峻高档石材，突显写字楼办公档次。强调情与景的结合，高冷的同时体现办公休闲舒适性。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位精装入室大堂：与外立面色调统一，10米挑高大堂以米黄等冷色系为主，营造现代、简约、气派办公氛围。大厅内部增加绿植景观，自然与现代科技的结合，渲染绿色办公氛围。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位电梯厅展示写字楼的品质，档次和人性化是电梯厅必备的。建议利用亚光无指纹不锈钢作为电梯厅的主装饰面，体现定制化的高档同时易于后期物管清洁维护容易忽略的顶级写字楼细节—卫生间细节之处体现品质高低细节决定成败，洗手间设计是最容易忽略的细节，但却是客户实在感知到的地方。设置玄关和过度前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕所、衣服钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位商务餐厅：弥补现有写字楼餐厅空缺，项目自有商务餐厅，除供应项目自身办公群体外，覆盖周边写字楼白领人群。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位商务会议厅：项目自身备有商务级多功能会议厅，以租用形式对外开放。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位商务服务中心：酒店式物管服务的同时，配备商务物管中心，为业主办公提供可用资源。打印、复印、传真文件等相关服务；公司注册等相关事宜顾问服务；合同、交易等相关法律顾问服务；会议室租用服务；酒店预订服务等商业综合性服务。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位星级物业服务标准综合性的配套性服务，全面提升优质服务增加定制服务：银行、票务、旅游、邮寄快递等。私人管家服务大堂助理服务多种语言服务门童服务商务中心服务房间清理服务裙楼产品重塑——花园广场目的：亮化产品卖点，明确业态规划，提升整体价值建议：1、加强屋顶花园打造，增加产品亮点2、裙楼商业业态整体规划，维护产品整体档次3、通过裙楼商业商务配套的完善，增加写字楼产品的附加值PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位外部广场环境营造：通过规划，注重景观绿化设计，体现绿色理念、提升档次感；设计夜景照明工程，增加项目符号感。另外，配合项目部分底层商铺，辅以景观设施，增加动感互动性。休闲区打造：从风格、颜色到选材都与办公区区分开来，利用暖色调形成强烈对比，带给人们休闲、舒适的感觉。休闲区打造为促进配套内街商业销售。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位屋顶花园：营造空间层次感，空间花园的打造与办公大厅内部、入口处的环境结合，创造绝佳办公环境，同时增添项目裙楼商业互动性与可逛性。PART2抓准/项目定位客群分析项目分析产品分析产品定位PART3：筹谋/推盘计划3.1推盘分析3.2价格建议PART3筹谋/推盘计划价格建议推盘分析可售房源分析可售房源物业类型楼层层数总面积写字楼A1-22F22层约31000写字楼B1-24F24层约34000裙房C1-3F3层约15000总计约80000写字楼A写字楼B裙房C价格建议推盘分析推售计划以开发企业利益最大化为基础，适当考虑利润最大化的实现，从市场前景、产品稀缺性与高增值性引导市场消费。项目整体推售将以写字楼部分为先，通过写字楼部分的快速销售，快速回款，迅速树立市场地位，推动项目整体价值提升。借助写字楼热销势能，裙楼商业部分入市，形成增值效应，以实现项目价值最大化。PART3筹谋/推盘计划价格建议推盘分析PART3筹谋/推盘计划建议本案分2期分批次推售2014年12月，一期一批次（4-10F）2015年5月，一期二批次（10-18F），二期一批次（4-8F)2015年10月，一期三批次（19-22F），二期二批次（9-15F），裙房（1-3F）2016年6月，二期三批次（16-24F）一期二期一批次二批次一批次二批次三批次首期开盘2014.122批加推2015.53批加推2015.104批加推2016.4三批次价格建议推盘分析PART3筹谋/推盘计划推售策略高形象入市，小批量推售以价换量，采用小步快走的形式分批推售，通过挤压效应，刺激房源去化，同时提升写字楼整体热销势头，促进后续推售产品价值提升高调入市通过线上及线下组合推广，树立高起点、高形象，持续态势。蓄势引爆通过线上形象推广，线下大型活动，开盘引爆楼市分批去化，凸显价值通过项目开盘热销，彰显产品稀缺价值推盘分析价格建议PART3筹谋/推盘计划价格策略考虑项目实际情况，根据静态比准价、租金定价法建议本案入市毛坯均价：8500元/㎡精装费用1500元/㎡左右为宜即本案写字楼精装入市均价：10000元/㎡左右建议：本案裙楼商铺入市毛坯均价20000元/㎡根据市场变化、竞品变化，价格体系在开盘前一个月最终确定。营销全程保证项目售价平开高走，把握好工程节点、市场因素对价格提升的作用，除个别时间点外，应当保持合理的阶段性涨幅。PART4：探索/营销计划4.1核心策略4.2推广计划4.3推广策略4.4.费用预算推广策略核心策略PART4：探索/营销计划推广计划费用预算推广策略核心“打破度量衡，改变参照系”强调“优势资源集合，三位一体”，高调入市，树立品牌地位，进入无竞争领域。推广策略推广计划PART4：探索/营销计划核心策略费用预算整体节奏控制推广核心销售核心蓄势积累业内传播/限量认购业内炒作媒体造势/客户积累序盘阶段一开盘强销写字楼强销/价格拉升广域传播活动造势/全攻快打开盘阶段二开盘强销新品入市/裙楼借势拓展攻略话题营销/产品升华蓄盘阶段三完美收官活动营销/业主回馈人际攻略客户维系/口碑传递尾盘阶段四14.9-14.1214.12-15.515.5-15.1215.12-16.12推广策略推广计划PART4：探索/营销计划核心策略费用预算第一阶段——强效推广阶段（2014年9-12月）项目预热，产品价值树立阶段任务①宣扬产品创新理念,导入差异化高端形象，引发市场关注；②强效积累客户，为开盘做准备。营销策略：以差异化产品-扬州地标型写字楼项目形象入市，建立产品体系，引发市场广泛关注，提升产品价值。媒体策动：大众媒体全面传播，系列论坛持续关注，全面保证有效积累媒介配合:⑴大众传播：硬广+网络+户外+短信+项目网站⑵系列业内论坛：业内论坛+地产类杂志硬广+软性宣传报道SP营销推广攻略推广策略推广计划PART4：探索/营销计划核心策略费用预算高效回报写字楼产品解析会活动目的：展示项目的优势、提高项目知名度完成时间：11月下旬具体方法：以产品解析会的的形式，邀请各大媒体、各方配合大力炒作内容：整体区域介绍、项目产品介绍、新服务理念媒体：报纸硬广/软宣、平面媒体、短信等加大力度推广宣传产品体系建立SP营销推广攻略推广策略推广计划PART4：探索/营销计划核心策略费用预算物管公司签约仪式活动目的：高品质服务形象给客户最安全、最人性化的物管信心，并且完成24小时服务的态度完成时间：12月下旬内容：物管、物管顾问签约、24小时服务理念说明、强调物业对写字楼的重要性媒体：报纸硬广/软宣、平面媒体、短信等加大力度推广宣传产品体系建立推广策略推广计划PART4：探索/营销计划核心策略费用预算第二阶段——开盘热销阶段（2014年12-2015年6月）开盘热销及2批次预热阶段任