商品房认购协议与商品房预售合同的比较

1商品房认购协议与商品房预售合同的比拟分析——魏大忠内容摘要：随着我国房地产业的急剧升温，涉及到房屋买卖纠纷的案件也逐年递增，而在此类案件中商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。笔者在此试着从合同的性质、生效要件、定金的性质、订立和履行中的民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同进行了比拟分析，并在此根底上针对我国现有法律对这两种合同的规制和审判实务中对这两种合同处理时存在的问题提出了自己的一些看法。关键词：商品房认购协议商品房预售合同买卖合同预约合同本合同合同生效要件定金缔约过失责任违约责任近年来，随着我国房地产市场的建立和快速开展，在商品房交易过程中，不断地出现新的交易方式，商品房预售作为新型的房屋销售制度应运而生。而与此同时，商品房买卖纠纷案件也逐年递增，在此类案件中，由商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中，商品房认购协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容易被混淆从而给司法审判带来了一定的难度，因此，笔者将两者的关系在此作一比拟分析，以期有助于人们对二者的区分判断。一、从法律性质上，对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进行探讨。在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订认购协议。商品房认购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说，商品房认购协议的内容包括当事人的根本情况、房屋的根本情况〔房屋方位、面积等〕、价款计算、签署正式合同的时限规定等。商品房认购协议的签署只是商品房销售的一个序曲，而商品房销售包括现房销售和期房销售，现房销售是指房地产开发经营企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并在将来约定的时间内将该房屋所有权转移给买受人，而由买受人支付定金或房价款并按期接受该房屋的行为。商品房预售合同的订立一般采取标准合同形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况，预售商品房的根本情况〔如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等〕，预售商品房的价格及支付方式和期限，交付房屋的日期，违约责任及免责条款，纠纷解决的方法等。由于商品房认购协议和商品房预售合同存在以上相似之处，因此，理论界对二者的关系存在以下几种观点：第一种观点，商品房认购协议是买卖合同，商品房预售合同是对其的补充和完善。燕此种仰观点染认为夹：商指品房返认购惰协议刃中明摸确了谅买卖位双方症的身颂份、废买卖嫩的标硬的物亭、价嫂钱、舍付款倾方式洽及日钩期，故虽然角商品蓝房认铃购协顷议都蹈会约郊定在忆某一假设具体结时间扎签订棒正式袄的房爽屋买热卖或掌预售趣合同餐，但忘房屋井买卖冤或预盛售合竭同没丑有强芳制使裤用文精本，候因此仁，签炒订正委式的懂房屋督买卖哀合同献或预辽售合敲同完狐全是步对商吉品房长认购音协议和的细收化、梳补充塘或变旱更。蜂对此沿笔者盈不敢呜苟同惨。虽哥然商浅品房万认购现协议念明确雅了买露卖双速方的必身份毒及相热应的雪条款随规定停，有病的甚逼至还壶约定鞠了房叔屋的阵具体欲情况督，但限我们娱首先子应明押确，缓商品芳房认组购协爪议本尺身就债是一汁个合朽同，黄当然胖应具陆备合项同所册要具忘备的速根本熟条款翼。商残品房异认购肢协议亭并不袄要求叼所要屑买卖蜡的房牵屋是负处于具正在罪建设况中还蔽是已纱经竣谜工验咱收合布格，哥还是姥尚不鸟存在慎，而裁且也四没有迎规定返合同船双方柿承当信房屋草买卖养合同陡中的圆债权吸债务事等实避体权煮利义喂务，蜡因为傅，商藏品房光认购稿协议周是在安签订炊商品踏房买材卖或绵预售寨合同诵之前锄签订划的，捏它是迈预购锅人初次步选伍定了担自己战将来溜要购涌买的正房屋限，而绞一时语又无间法就更该房团屋的丙具体检事宜车进行错协商脖，同场时又来不想崖丧失醋这一旷交易烈时机庸而同舰预售矛方签盏订的遣协议四。所乐以，微协议受双方钟要履订行的鸦义务焰即是赔在一窃定时民间内采继续屑协商枣签订春正式躁的商萄品房摊预售置或买胆卖合降同。廉由此束可以咸看出阁，商评品房更认购航协议岂签订犹的目指的是堤保证革双方冬最终福能够糖签订冷正式管的商下品房樱预售买或买栋卖合斯同，篇商品根房认绵购协上议本忙身是龄买卖渐双方千初步节谈判简的一卫个意篮向性蹦成果北，又企是为纵正式牲签约口所做恳的准沉备。耽而商逃品房票预售曲合同绣那么是烂以正努在建断造中袭的房管屋为堪标的养物的炕，签舅订的纺目的胳也是温为了惑直接呈转移诉房屋垮所有魂权，橡而且轻不需顿要再惹继续贯协商沃签订井正式爹的商馒品房敏买卖脱合同蓄，因宾此，饭它属赤于买柴卖合紫同的艰一种会。另关外，墓虽然开商品贤房预租售或谋买卖妹合同岭没有安强制漆使用隶文本盒，但盲在?屿商品坚房销棋售管慕理办清法?竖、?靠城市冒商品舞房预绒售管聪理办刑法?列等法休规中环，对难其的御签订煮及合戒同内熟容都检有具栗体的仔规定痒。由斧此可杰知，男商品享房预续售合撑同并污不是罪商品滋房认赖购协刃议的默补充樱或完午善，物两者干是法府律性槐质完搂全不樱相同祸的两鹿个独槽立的工合同番。贴第二衣种观吨点，窄商品奸房认候购协复议与聪商品护房预鞠售合左同同稍属预缩约合丘同。沸此种饶观点怠认为竭：商腊品房泄认购深协议献与商轰品房陶预售负合同浊都是屑预备届合同晃，即挂叫预山约。滩商品警房认班购协浇议是欺为最载终签陶订商挤品房亮买卖宋合同商的预售约，伙而商叮品房屿预售往是预观约交宴易行诉为，胀商品先房预吊售合敢同即确商品言房交外易预逐约合诸同。孩对此遥笔者拌亦不扇敢苟树同。锯为了般便于嫌分析听此种买观点熄，在允这里敞要首蛮先明怨确一祸下预磁约合酿同的乡概念粗及其怀特征孙。从嚼民法该理论扛上讲袄，合克同从牢其功喝能上寸可分宅为预健约合手同和幕本合梢同，麻预约篮合同沈〔或蚂称饮“骆预约容〞扎〕是兵指为扬将来各要订祖立某钉合同别而订瓦立的疤合同潮，俗脉称费“跪合同足的合躬同际〞瞒；本慢合同优〔或汤称载“岛本约咸〞书〕是求与预述约合申同相款对而硬言的挎，预傻约合炮同中宏约定后的将挺来要候订立船确实龙定性罚合同周即为思本合委同或亩本约递。在掀订立犹预约阴合同联时，保本合替同尚够未成垂立，铺预约搏合同阔的成皆立和蛾生效登使当吵事人牙负有旁在一馆定时炕期内景订立俱本合访同的腊义务轧。由元于预扣约合扔同与堆所有鸡的合德同一仆样，净产生兽于缔枕约当嘉事人哈意思和合意鸽一致贷的有论效行否为，盆因此盘，其发同样旱归属残于合剪同的辈范畴随。但敞相对尚于本姿合同博而言马，预糟约合较同有谜着自栽己鲜信明的瓣法律踩特征颜：1暗、预总约合潜同是节诺成瘦合同候，即离缔约上当事腔人意嚼思表岗示一旨致即集告成铅立，确而不恭受其旅它要差式行矛为的艺约束递。2问、预秒约合个同的背标的难是合墨同当陡事人卸双方寻为将假来订惭立本贩合同计而积对极诚狡实地械协商愁、谈燥判的蓝义务傅。3油、预赠约是疏一种烂订约励程序梳，是增本约曲成立呆过程维中的壳一个渐先契顶约准无备阶臂段。长4、容预约暴合同锹对本蚁合同柄的标怕的不蛙需详谢细约植定。贡对照消以上算预约丛合同财的概曾念及统其特底征可熄知，泡商品饶房认拌购协轧议在寻其性滨质上葡符合扭预约笨合同候的全挠部法猪律特踏征，练因而膨属于组预约惧合同悼；而泰商品难房预倡售合工同那么沫不符假设合预虹约合待同的运法律驻特征励，因裂而不倍是预泪约合跟同。亚商品体房预灯售合效同在欧签订膊时，菜由于顶房屋稻并不型存在燥或尚伍未建汗成，偷所以想带有咐“苗预售仅〞茫字样劈，但卵其并示不是课预约爽交易熟行为肃。因巩为在殊商品饥房预并售合年同中牺，预眠售方暮与预难购方良关于杰房屋绸的一赏切情欢况都济有详蔬细明掀确的谈约定汇，双识方无源须将爱来再赔订立活商品肃房买翠卖合杜同，口就可辉以按赌照商除品房阀预售炒合同划的约厌定直芹接履犹行，畜并办礼理房令屋产胡权过叼户登轰记手袍续，痰从而窑取得霜该房教屋，邀到达正交易碗的最投终目抖的。刮因此绘，当利事人艇根据版商品童房认作购协眼议签火订的于商品专房预稻售或杜买卖哀合同葱应属催于本怨合同卫。义综上平所述干，商熟品房吃认购伞协议就与商寿品房戒买卖毙合同交有着共本质瓶的区画别，春具体校区别痛如下跃：秧1、井商品粒房认董购协勾议是松预约俩合同酷，而士商品应房预掉售合逐同是腥买卖大合同单，属纲于本鸡合同浮。朝商品私房认拔购协生议的炉签订巨是商榴品房丸预售桐或买毁卖合蜻同的评缔约浇过程音，是协一个量准备摩行为虏，而共商品参房预勿售或舌买卖鉴合同冬那么是伶商品地房认图购协烫议履裕行的梦结果腊。因妖此，辟商品奋房认免购协目议是刘商品尊房预虑售或串买卖塔合同晋的预劲约，母而商蚂品房尸预售期或买有卖合锯同那么疗是本日约。您2、杯商品粒房认粪购协尼议的熄签订采是为乘了最筑终签惧订商聪品房受买卖楼合同园，而老商品板房预洒售合年同的呀签订所那么是密为了涛买卖越商品劫房，玻两者或履行雄义务笼的内渴容不驻同。中商品仙房认券购协侦议成家立并证生效窃后，丛双方艺当事披人产稠生的鞭履行冰义务蚊是在撞一定炕时间局内要傲继续耻进行谁积极塌、诚迈实地稀协商啊、谈略判，棒以便闹最终味签订炼正式葛的商翼品房奥预售氏或买回卖合造同耳，因冶为，筝签订谁商品汽房认握购协亏议的省行为姿不是含一次殊性的币，购啦房者呢购置疼商品高房，同仅签很订商骆品房战认购瓶协议赤是不推够的宅，还抬要签获订商拢品房印买卖竿合同登才能年最终格取得均所购驱房屋纱。而仍商品熔房预篇售合由同成苏立并拥生效棚后，区双方沟当事煌人产司生的燃履行陵义务徐那么是删直接割转移颠房屋桨所有秆权，酸因为奏签订垃商品寄房预脑售合和同的与行为势是一秃次性退的，贺在商适品房网预售据合同中中，伴预售静方与霞预购界方关孙于房惰屋的艳位置酒、川面积嫩、价靠款的横交付拆方式诞与期惯限、郊房屋唱的交业付期供限、壤房屋码的质努量、疏违约鞋责任骄等都限有明伤确的非规定捧，识而且窜都采本用国敲家房爆地产爪主管木机关辰统一捷制订圈的合断同示蔑范文葡本订狸立并眠登记获备案疑，细双方罚无须贿将来严另行填订立直一个志房屋倡买卖车合同鸡，即辣可以扭按照伐商品缝房预莲售合虽同的练规定唐直接宪履行宣，并锡办理谋房屋谨产权昂过户拿登记绝手续泥，较从而笋到达侦双方秘交易葵的目旨的。蚀二、肆从商略品房它认购吃协议茂与商累品房读预售筹合同伶的生妙效要小件对司两者勤的关迁系进掠行比怨较分拣析。五商品截房认阀购协蓬议与锐商品校房预毒售合趟同的械法律倒效力均，是讨指两模者在诉我国察法律良上的挺认可宵效力触，它迁包括济合同穴有效停、无观效、林可撤吉销和写效力税待定贯。在寄此只案就合端同有心效要醒件进川行比刘较分蛾析。育如前湾所述掘，商屯品房只认购煤协议未是预聪约合趋同，胳是预饥售人海与预浩购人步订立谷本合僵同〔鞠商品暮房预直售或农买卖络合同洗〕的政预约改，属班于债尺权合亮同，所应适介用合仍同法昏的一在般规箩那么。馒因此互，商枯品房切认购东协议永成立上且生雪效的灯条件颠就是计符合顾?中匆华人更民共摔和国拆合同草法?餐关于虽合同增生效详的有鼻关规驶定即宏可。停首先礼，由寻预约慎合同款的特而征可粗知，掠商品梢房认惕购协像议是丢诺成辱性合怜同，嘱只要店合同辛双方秧当事拜人意熟思表毫示一无致，陵合同吧即告建成立曲。齐其次椅，东根据就我国绢?奥合同污法凶?第挖44中条须规定泛：依玩法成娱立的滴合同雁，自值成立喜时生骨效。林法律战、行脏政法屠规规怒定应欺当办处理批婆准、倒登记构等手合续生尘效的爽，依讲照其旦规定智。球因此映，商纺品房亲认购凭协议钩只要巴是在介老实笼信用横、确尺保公崇平的医根底桥上通术过友军好协筝商达横成的敌，内报容不穗违反研我国费法律迈、法阴规的寻强制娘性规穴定，适其就惧成立枯并生奇效。足而对净于商复品房麻预售界合同强，由叛于其嘱标的蹲是我烈国严只格管店理的隐房地揭产，趟为了渐严格块管理岂和规喉范我播国的禁房地贸产市见场，和国家乔公毯权引力因附素便乞介入理了本嚼来属级于私联人间航意思驳自治润领域取的商棵品房抗预售偿合同铁，故益其生倒效条赛件除微了要把满足盈?中拌华人抬民共己和国锈合同老法?昨的有谦关规拌定外勇，还为要满猾足亭?城票市房泰地产存管理贼法?秧、?活商品醒房销倡售管现理办乐法?饭、?颈城市比商品删房预亩售管悲理办兴法?古等法们律、迅法规弱对其胜的强躬制性持规定秘。由穷此，洪商品庆房预庙售合蜜同的泄生效疑条件代需具筝备以科下几躁点：婆1、谷商品专房预巾售合朽同的地主体龟必须扔合格袭。患〔1愚〕虫预售缴方应字当具添备低的只条件显。香根据妖?城慈市房挪地产集管理战法?派和?壮城市旺商品由房预盏售管袍理办贫法?恳的有润关规搂定，有商品昨房预翅售合玻同的伙预售坛方应仿当具居备下毒列条堆件：获①仁预售逆方必渐须是揉经过叉批准这设立挠，并陵在工籍商行狗政管涛理部拿门登满记注柄册的润房地朝产开絮发企知业。作房地饲产开故发企汗业是狱以营竭利为亮目的序，从败事房蔽地产行开发阿和经怀营的冬企业拾。设知立房翼地产焰开发而企业馒必须辣符合管?城董市房扬地产窝管理灿法?扔所要镰求的督条件喂。如旧果不迫具备殃房地圈产开洲发经芝营资撞格的牙企业咐与他蜂人订悬立了霉商品形房预抛售合跌同，慨那么该桑合同悠为无俱效合堤同。估但是痒，如乓果不武具备旦房地遇产开亲发经卷营资赤格的睛企业策，在壳?城求市房埋地产存管理艘法?劣施行摩之前集，与示他人灰订立员了商珠品房宏预售围合同义，而盒在一层审诉前讼期丑间依乒法取锣得了贡房地宁产开侄发经坏营资枣格，特那么可继以认旺定合许同有央效；这〔锻最高伞人民槽法院糊?关敲于审疮理房拦地产煤管理渴法施晓行前渡房地盟产开狼发经撕营案俭件假设锻干问蛋题的刚解答铲?贴〔以贷下称遇?解缴答?各〕第羽2条待〕浩完②片预售蜓方必诚须通源过出久让的锣方式狮取得雅土地伞使用煮权，照并交么付了门全部娇土地瞒使用酬权出昏让金劲，取遣得土赖地使逢用权浙证书蚂。煮只有仪这样用，预份售方春才能稼建造考房屋盖，并锅与预洪购方枕订立茫商品确房预耍售合报同。充如果狭预售剩方没压有取换得土励地使蜡用证赔书而获与他悔人订杏立商撒品房初预售蜜合同纸，那么米该合胸同为秋无效配合同键。但扫是，论在?忽城市拍房地蜡产管淡理法勺?施践行之傲前，顾预售址方没池有取稍得土掏地使串用权宅证书欠，但你投入吐了一甘定的浴开发贡建设沃资金院，进弹行了愁施工碌建设惭，并圆与他顷人订腐立了祥商品默房预言售合墙同，线而在聋一审蓬诉讼京期间停补办忍了土恐地使马用权碗证书坏的，糠那么可粪以认伙定合萝同有榨效；浇〔统?解伤答?泰第2优5条冈〕射③们预售充方必拢须取鸦得建规设工佩程规游划许研可证降，投庄入的凉开发缎资金慢必须写符合恶法律然的要妨求。恋建设策工程呜规划碧许可旅证是漫进行羽工程柜建设正的必燃备文并件，庙是商乎品房年建设歌的前婶提条委件。锁房地赴产开投发企太业只赛有在狐取得肠建设葬工程摇规划貌许可切证的侮条件随下，满才能笛进行镇开工我建设袋商品占房。最否那么翻，就塑是违躬法建津筑，复就此兵而订塔立的让商品来房预忘售合它同是陷无效斩合同副。万另外译，棚预售给方必虎须按腰提供今预售粱的商宣品房络计算粘，投尊入开抱发建渗设的完资金高到达货工程何建设破总投训资的去百分稀之二盖十五万以上逗，并灾已经辛确定规施工堵进度底和竣看工交裁付日苦期；电④益预售口方必较须取脑得商篮品房调预售滩许可劝证明蛇。商罗品房穿预售史许可陡制度仓是我刷国对磁商品球房预致售进挤行管验理的葱必要涉措施阻。预所售方讽必须其向县绑级以聪上人德民政听府房锹地产闲管理蔽部门照办理晶预售犁登记怒，取订得商搬品房手预售惑许可嫂证明砍。这反是商肺品房葵预售射的法富定凭彻证。阅预售料方没学有商计品房呆预售踪许可挺证明停而与回他人控订立湖的商晚品房著预售璃合同旬，属泪于无膜效合赖同。各但是像在起著诉前艳取得拦商品夕房预鬼售许蜻可证商明的印，五那么可洪以认置定合华同有彻效病。〔歇?最居高人英民法扰院关敬于审勿理商教品房炕买卖寺合同金纠纷碰案件举适用累法律格假设干绕问题节解释榜?〔宵以下棉称?讨解释誉?〕疯第2世条〕袍〔2伐〕预饼购方掀应当棉具备净的条息件。谢在商娘品房景预售勉合同裂中，熊对预毫购方披主体贤资格勒的限袋制，蒜我国姜现有辫法律感中没奶有特须别规虎定，兔原那么菌上，茧一切秩具有计完全工民事卖行为倒能力亮的自岂然人纱、法叉人和适其他捕社会教组织骡均可禽。谦2、续双方唐当事狸人签跑订商乌品房鹅预售览合同诚的意矩思表僵示必库须真馒实。锐意思烟表示僻真实设是指隆行为澡人在袭未受见外力汽强制臣或诱荐惑的畅情况吵下，刘根据缎自己锤的权瘦利义盐务和纤内心勺判断尊自主见地作雾出意休思表当示。域意思亮表示锯真实狂是法芹律行廉为生吨效的引必要防条件醋。因燥此，课商品贼房预灾售合童同的喜双方所当事纤人签湖订合善同的损意思衫表示糕也必袖须符喉合这瑞一要就求才话能有温效。艰3、商商品厚房预森售合烂同内息容和遮形式旬的合欺法性拳。轧商品绍房预岸售合央同的原内容迷合法贩是指演预售渠合同界的内思容不筒得违鼻反相眠关的评法律排、法兆规，依任何轧人不梅得利日用预胖售商亦品房亲买卖水合同昂进行演非法钞活动式。预舟售方董必须管对预狡售合移同所巧载内些容的驳真实症性承屯担法李律责灯任，苍预购均方不访得利槽用购蜻买商济品房羊来转束移非赛法财琴产、晶牟取雪暴利蔬等。握买卖此双方惠不得屑恶意得串通徒损害绩第三屋人的会合法躺权益展。洋商品躲房预腾售合滑同的次形式匀合法场是指炉预售胀合同雕必须夜采取针书面握形式译。朱实践劳中，鸡商品奸房预恢售合璃同一系般采话取标抓准合藏同的脆形式嗽，具川体条阿款由弟预售腐方事庙先拟祸定，章主要觉内容夕包括乘：绸双方乏当事恨人的牵根本招情况俘；预柏售商倒品房忙的基测本情峰况；静预售逢商品烘房的倡价格揉及支副付办哥法、辱期限说；俘交付浮房屋锤的日偷期；亭违约茫责任谨及免屡责条虑款档；纠厨纷的爬解决弄方式棕等。蛾根据僚?城餐市房两地产顺管理碑法?毅的规做定，唐当事独人订站立商叛品房敢预售安合同葡后，警预售述方应阁当按愿照国孝家有剂关规站定将器预售饶合同雀报县腔级以制上人孟民政板府房童产管反理部足门和贯土地胁管理愉部门净登记提备案水。?民城市狮商品越房预慈售管识理办摊法?极亦规均定：状“商免品房肚预售辣，开泼发经曾营企途业应站当与名承购第人签拌订商清品房犹预售铅合同的。预痕售人笔应当熔在签物约之暗日起混30止日内研持商勿品房魄预售惧合同味向县神级以蒙上人捎民政典府房局产管秃理部器门和驻土地淹管理伐部门橡办理堪登记治备案托手续次。〞居不过迟应明挥确的梯是，逼该登殃记备心案程爱序只点是房流地产伏管理拜部门寻对房唯地产己实施参行政毁管理庄的一里种手渗段，舒而不桌是合女同生搅效的持要件队。行由此有可以娘得知现：商皱品房袖认购幼协议疤的签苹订只典要符嚷合?伟中华左人民训共和司国合寨同法翠?关回于合哗同生迈效的稼相关框规定乖即告闲成立释并生练效，昂我国用其他愉法律圾、法蛇规对次其的转签订挨及生设效并软无强仪制性郊规定鲁；而碰商品倦房预御售合致同那么巴需要芽同时键满足抬?中丛华人晴民共兽和国踪合同庆法?锡和?神城市房房地咐产管响理法塔?、甜?商柏品房测销售盖管理卧方法僚?及房?城声市商升品房闹预售羽管理塞方法掉?滥关于择合同帖生效培的相征关规嫩定才瑞能生勿效。岂三、南从定陪金的肤法律哗性质墓方面门对商勒品房熊认购办协议煤与商盗品房聋预售滩合同温的关点系进辅行比阴较分慨析。周在商煌品房夹预售设过程稀中，潮预售壁人与呼预购渐人不糖管是舞签订惧商品两房认洲购协苹议还缸是签赠订商栋品房市预售鸦合同高，一筐般在营合同妖签订类之时信都要耳求预雾购方夫交付惠一定糊数量系的定弱金。协但关睡于这庸两种里合同痒中定谎金的皆法律沿性质眉，存每在着肿以下毕几种家观点库：一参种观厕点是贿，商聪品房住认购奴协议吼与商嫁品房佣预售饿合同爸中的箩定金蚕的性珍质都忽是违截约定工金性垂质；打另一沸种观饼点是摩，商通品房乐认购赚协议偷中的址定金偿是解穿约定龙金，坡商品掘房预茫售合扒同中绞的定伶金是瘦违约硬定金枝；第刺三种史观点拳是，愧商品沸房认画购协涌议中映的定捷金是亚立约用定金苹，商甜品房童预售召合同欧中的蹦定金峰是违觉约定竟金。虑从这胡三种杯观点院我们包可以反看出衔，争桥议的化焦点式是这疮两个巾合同茎中定申金的痰性质养问题蒙。为墨了进序一步准了解宴定金拢的性调质，斗这里句有必各要介侍绍一沸下定午金的议分类掩。定朝金按察其性托质可宗分为束：成铁约定食金、景立约菜定金赞、证担约定辉金、叔违约妄定金许、解叙约定叫金五歼种。谎1、隆成约词定金钓：是赛指以模定金指的交菊付为渴合同而成立葛的条阿件，冒不交桥付定仰金，补合同滋那么不耽成立联。村2、摊立约福定金筐：是份指以近交付像定金墓作为居将来喷订立全合约直的保基证，乒假设一简方拒宾绝订仆立主瞧合同肯，那么蜻适用韵定金杯罚那么炕。考3、纯证约罚定金浸：指锣以定火金证科明合乳同的贯成立蚀，具哭有证币据的拾作用层，通没常用们于口笋头合柏同。萌4、填违约葱定金材：指衡作为刮履行局合同椒担保煌的定多金，姥即交谢付定抓金的剪一方票不履作行合努同约玻定的兰，另祝一方缓可以趣没收夺定金主，收文受定认金的夫一方塑不履被行合喝同义付务双同倍返逗还定蜻金。者5、御解约且定金浩：是毙指以矮定金滩作为蔽保存套合同渐解除眼权的径条件特，即报交付到定金挑的人槽可以播抛弃活定金卸来解欣除合泉同，糟收受股定金状的人狐亦可刷双倍答返还乖定金另来解妥除合激同。久参照搞以上谋关于杜定金备种远类的进划分子，针职对浑上浆述伍三种恢观点代，笔拼者赞等成第瘦三种闲观点只，即绑两种笔合同扶中的剩定金龄的法自律性忆质并朴不相姻同。市商品悼房认胆购协小议中序的定屿金是佩立约蝶定金形，因妙为商谅品房因认购占协议难是预茧约合械同，责是为佳签订胸本合嫌同所村作的赠预约称，其因中所掘规定烛的定灰金是肺为了筛保证箱签浓订正劝式商明品房弟预售菊或买迈卖合杆同而横交付炮的，杀具有躁明显球的立硬约定说金性练质。煮最高进人民惯法院毙关于舰适用渣?中辆华人台民共贱和国寒担保晴法?遥假设干率问题踏的解剩释第抹11使5座条壤规定搏：包“磁当事灿人约姐定以公交付担定金吗作为右订立淘主合饱同担厉保的博，给待付定舅金的羞一方栏拒绝荣订立隆主合草同的蝶，无兔权要份求返状还定起金；吉收受汤定金屋的一鸟方拒哨绝订聚立合昏同的惯，应怠当双勾倍返拔还定宜金课。纪〞具因此东，商辈品房他预购况人绵拒绝泥订立慕正式旧商品沉房预户售或治买卖杆合同维的，服无权娃要求群返还衫定金板；醉预售饿人卷拒绝享订立慢正式向商品云房预伟售或咬买卖授合同真的，色应当辅双倍睡返还教定金亲。寒不过狱，识由于莫商品秩房认阁购协谋议中翅定金缩的主长要作趁用仅漂是保祖证正束式商呈品房恋买卖种合同母的签举订，腰对其照他条模款的际约定胁只是勤意向的性的辣，双谅方还祥需进极行继印续谈衣判、企磋商纯，因徐此，量商品恨房认摧购协胡议签香订的差双方状假设仅纵是不助履行姥协议锦规定洞的其衬他义尚务，员而未注导致喇正式文的商鼓品房普预售砍或买忍卖合滋同无选法签扔订，卫那么不况适用碎定金乱罚那么忘。依商品鸽房预奋售合固同中蓄的定上金是吐违约黄定金瞎，它挖是为海了保安证签樱订商僻品房纷预售堤合同演的双世方履部行合卷同规安定之颂义务如而交瞒付的矛定金豪，当宰合同酸双方垄的任叼一方予未履劈行合侍同任老一条造款的汪规定独构成店违约侍的，肢都适末用定迹金罚允那么。盯因此矮，它拾与商弄品房都认购葡协议绢中的暖立约概定金离有着掩很大乖的区蹈别。料四、蹄对商兽品房标认购张协议淋和商窄品房拨预售终合同化在订膊立、坡履行岛中产摧生的墓民事苹法律确责任帽进行谅比拟驳分析呀。虏合同机在订轧立和猪履行惧过程恩中，滩一般柔会产住生两响种民岩事法闻律责浅任：盒一种想是缔预约过勾失责茧任，型一种回是违返约责醒任。仔由于骡论述吼的需星要，铅在此随将先左对这涨两种握民事浪法律权责任称进行规简单决介绍创。观缔约我过失叼责任娘与违悦约责宇任为缔约登过失两责任泳是指浴在缔骂约过刑程中禾缔约邀一方伐或双表方因浙过错钢违反沉了基贩于诚脚实信欠用原陕那么产聪生的眨先契妹约义垒务而灭给相肆对方桂合理供信赖鸟利益拼造成求损失蒙所应框承当优的侨民事蓬责任沉。枯它具芹有以狂下主码要特铁征：柳①桶缔约墨过失怕责任打产生厦于合特同缔捎结的惑过程绘中，枪即合丙同成蛋立之棵前的艳磋商矿阶段阻。厚②排缔约嚷当事付人对挨合同棕的不歉能成捐立存命在过封错，外包括蓄成心那么和过沟失。胀③顺缔约晚过失秀责任鞭的产溜生是爬由于责缔约近一方秆或双宇方违扎反了乡基于喊老实乔信用宣原那么筛而产蝶生的屿先契钻约义饼务。悦先契窝约义武务是笨双方职当事蒙人在赏合同舍关系文尚未辨最终颈确立程前基获于诚页实信芹用原灵那么而监负有施相互秒通知誓、告膨知、刺协作愉、诚炎实、灾保密哑的义喊务。制④绵违反牲先契旧约义俯务的篇一方零给相帝对方悉的合上理信鼓赖利饶益造京成了宏损失证。信贿赖利戒益是套指缔拔约当科事人轿因信闻赖其陈与对妙方签贝订合喜同的赶有效乳成立充而产素生的拐利益载。颗违约误责任数，加即违虑反合互同的姿民事鼓责任么，衣是逐指合正同当谜事人掀不履范行合为同义随务或鹿履行汤合同竟义务番不符百合约傍定时热所承御担的半法律挣后果听。牌它有木以下闸主要捆特征熄：叔①示违约衔责任律产生劫于合笑同成危立并做生效倚后。坡②曲违约锯责任居是合裤同当盒事人供违反露了合们同义俘务所护产生歌的责悦任，霜主观肝上一闸般不枕要求批必须约存在否过错盼。或③幸违约趴责任缸具有党可约沿定性睁。哨缔约粘过失况责任老与违闯约责打任有包以下烛主要糖区别纯：缸〔恭1莲〕响产生纹的根谱据不狐同。焰缔约挤过失修责任纤产生抹的根蓝据是贸先合篮同义睁务匠，匪而违篮约责碎任那么雷只能盼产生晓于已武成立散并溉生效晶的合宴同。

振辜宫〔傅2递〕疲责任祸保护碌的利瓶益不遗同。谈缔约皮过失求责任幻是为硬了保制护缔宅约双誉方从寻开始垂接触萍、磋泄商到耽合同餐不能衣成立恭、合联同无园效、挖合同把被撤冶销时澡双方户之间般为此韵而形求成一概种特饲殊的抗信赖文关系罪，并谈基于司这种梨特殊宫的信乒赖关挣系期阅望通敏过合乏同的恨订立巴、履傍行去摸实现汽合同砍目的己过程泄中产运生的龄信赖萄利益衰。而津违约逮责任急那么重坏在保龟护合描同当距事人须的履怕行利猜益，箭所谓广履行投利益辨是指输合同轿当事径人基鱼于合荐同的背生效罩，实鞠际履糕行后量所获访得的披利益努。馅〔其3字〕皇责任蜜的性撕质不碗同。松缔约夸过失秧责任漫具有凑法定懒性，王它是康基于证法律美的直塌接规肝定而族产生林的，斤而违租约责茄任具辜有约吴定性腹，当赛事人朗可以闪在合达同中垂约定那违约现责任塔的形歇式，芒约定明违约盐金及比赔偿溉损失景的数驶额、帜计算貌方法达等；投〔宵4另〕叹责任桌发生泽的时斤间不易同。度缔约谁过失饼责任霸只产伸生在卡缔结皆合同茶过程北中，撒缔结剪过程珠包括牲：吴①弃因一轿方当多事人景的过霜错致守使合畅同不调能成声立，羊即仍提处在愚要约深或承楚诺阶矿段货；盗②茄合同乐虽已昨成立武但因月其合吨同标包的不红适法纺而无间效劣；疗③迟合同趣虽已石成立招但因颜其意阁思表始示的砖不真直实，渔法律迈行为渣不能湖发生第法律骑效力鸟而被厚撤销服。惊而违顿约责昆任只足能发据生在疾合同傍已运经铺成立专且生脊效后再。呈〔姑5剂〕谜归责偷原那么励不同烦。缔躁约过孤失责蜂任的上归责到原那么筹是过盒错责阴任原冒那么，果而奉违约局责任变的归宿责原留那么是般严格眯责任浮原那么铺。

梢婶裳〔6王〕报责任湿形式需不同秤。依肠据撒合同氏法第虫42光条的滋规定纪，寄“撤当事逼人在栏订立疫合同丛过程济中给割对方垦造成返损失尽的，厨应当锄承当御损害贸赔偿侄责任挣。溜〞槐缔约龙过失塌责任惭的责侦任形袜式只牵能是雾损凝害作赔偿手。无违约倍责任胞的责禾任形好式那么损很多虫，合霸同法岂在第贺七章谁违约堤责任秩中主恳要规享定了腥如下即几种雄责任础形式洁：继缴续履丙行；塔采取酒补救锻措施法；赔幸偿损丛失；惑支付牺违约卡金；维定金附罚那么荡；膛〔7辽〕饱赔偿苍损失垫的范箱围不屯同。巾缔约胸过失梅责任联赔偿向的是翻信赖既利益严的损虎失，互既包匀括因用他方闲的缔炊约过饼失而测导致宪信赖污人的密直接赔财产庭的减饱少，俭如费屿用的光支出柱，也停包括坊信赖论人的双财产检应当度增加峡而未辣增加异的利谋益，条信赖箩合同峡有效胸而失挽去的叨某种臣应得宰到的脂时机脱。信掩赖利骨益赔汤偿的陈结果药是使赚当事僵人达挖到合膛同未买曾发乳生时潮的状常态。递违约射责任耳赔偿责的是咱履行梅利益捧的损释失，艘即合愈同成堂立且愤生效嚼后，司而违第约方呜不履炭行合致同义矮务或丝履行疏合同讯义务码不符顷合约盆定时冠给非狐违约阶方造鸡成的漠损失叫，履栋行利民益赔赚偿的较结果妻是使就当事盐人达脚到合神同完婆全履都行时雅的状普态。染一般程而言霸，青违约价责任谎的赔赖偿范沈围要窜比缔目约过爱失责围任额的震赔偿毁范围戒大。粗商品念房认灵购协跨议在裁订立盏和履竟行中伙产生蚂的民株事法壳律责款任饱商品其房认肝购协写议作朵为依蚂据平侮等自赠愿原妹那么合牺法订意立的局合同甩，是最一个意独立置有效唇的合迁同，勒当然坦适用束我国卧合同盏法的疑一般叶规定肯，对良缔约五过失折责任膜和违手约责良任两屿种民堆事责艳任形雕式的捏适用所也不址例外鱼。然题而，忽商品碑房认纠购协散议又宴不同透于一雷般合盐同，狮如前以所述症，它退是预建约合吗同，蝶预约驱合同窗的特钟殊性肢使得输商品故房认知购协良议在脸适用屑这两篇种民患事责请任形殃式上鱼有着浙自己敞的特歼点。良1、西缔约眠过失利责任狂的适牵用露商品译房认姑购协痛议作射为商掩品房材预售棕或买撞卖合级同〔弱本合走同〕击的预栗约合邻同，置其本似身的美缔结大就是住后者月的磋昏商过凶程，父如果害成认坐商品乖房认崖购协关议可颜以适梳用缔卡约过风失责麦任，忙对于盒作为塌本合闲同的咐商品始房预课售或袭买卖宫合同倡而言病，承盒担缔大约过富失责选任的辛时间骆将大巡大提额前，凉这意寇味着忙，为天签订辛商品尼房预懒售或司买卖滤合同贱〔本拜合同腔〕目纷的而滴进行世磋商参签订续商品伤房认脸购协馅议〔餐预约誉合同蜓〕之挨前的甘初步招接触插或协吩商也蚁将受造到缔谈约过柄失责姿任的胀约束辫，如冻果缔值约当罚事人尸在初久步接仪触或炒协商捏后，信因一动方的基过错艘而没重能继钉续协押商签兰订预樱约合刃同的脖，即昌构成胳违反尤先合链同义胜务，识从而扣产生布缔约怨过失是责任霞，须氧注意急的是饮，该驻缔约拘过失惜责任榆为双奶重责液任，柳即预假设约合活同与普本合受同共恐同的躬缔约腾过失势责任覆。假设田真是浸这样巧，所日谓的容“录先合鸭同义制务软〞亚将大屠大地既限制麻了本它合同假设当事俊人在役缔结速合同肢时选挨择相纸对人州的自钻由，兄因为续，一叉旦本勾合同胸的一杂方选摊订了屈另一遣方，息哪怕吨对于挨本合抹同而奴言才葱是刚榆刚进奥入初溜步交允涉、勿商谈您，双道方当投事人非仍需核就签柿订预怒约合绍同事乏宜继揭续协撞商下否去，宵而不醒管彼齐此的策情况类是否盯发生鬼了变姑化，净也就絮是说哥，他揭们必由须一萄条路裂走到巴天黑盛，否高那么，乔将面叛临着既承当粥缔约晋过失身责任逝的危袄险。市然而辫，商福品房伪认购考协议塘毕竟艰是一酒个独皂立的壳合同蒙，虽抵然性掏质上筑它是哗预约颜合同论，经诱缔约惩双方玩当事痒人意吃思表骑示一猾致即赠告成村立并仔生效棍而不忌受其爽它效挽力因飞素的看影响谜，但单是，郑这并裤不能荣排除患为达厦成该私预约装合同而而付喷出的胶努力目，只岁要这择种努纠力使钥其中植一方载产生尸了信尼赖利展益，盾缔约昏过失渗责任值就有焰适用阅的余探地，虾只不净过适习用时选要更炊加严渡格，师必须党有现南实的嘴信赖母利益滑损失弦且对浅方主涝观上那么存在捐成心套，损末失赔竟偿的是范围葵也应册限制顿于直狭接损痰失范础围内语。由2、翻违约躁责任候的适蔑用吩当商迎品房慢认购伶协议简成立良并生锄效后亏，其雕中一洽方违烘反协效议约割定的荡义务屡时要狠向非世违约尤一方滨承当墨违约微责任钞。在绑违约亩责任宇的构忆成、抢归责趋原那么热、免吸责条葵件等议方面姥与其腊它一菠般合焦同并凶无太搁大差磁异，程然而尼，由更于商旺品房涛认购贯协议尚是预乒约合全同，本它在栗违约磁责任跳形式佣和损仰害赔糊偿范熊围方斥面与霞其它少一般销合同汉仍存歌在着丽较大直的差州别。桐首先芹，违澡约责裹任形和式方负面。觉一般妙合同磁的违巴约责帽任形懂式有垮：呀①鹿继续艰履行日；浅②踏采取优补救喝措施晌；脏③锋赔偿街损失辰；遮④专支付枣违约珍金；晃⑤登定金菊罚那么营。对任于一个般的张合同泄，如怠果它瓣具备念以上流责任润形式出中的挺任何怎一种映或几族种，律非违突约方俗便可君请求瘦法院惭判决叔违约渐一方医承当闷其中枪一种僚或几兆种违锻约责黎任。捡对于爷商品吨房认树购协蔽议，避适用步以上融责任活形式匙中的腥②缠、那么③欧、碰④白、乒⑤血并无闪太多增疑问忌，而丸适用揪①用的争年议那么铃比拟早大。也关于慨继续喝履行庸，有非时又躺称刺“异强制哭履行婚〞诚。我欺国合余同法找规定捐此种寄违约柏责任高形式五的原禁意是佣想对中那些雨能够国继续穗履行瓣的合支同通轨过强左制的授手段逐使其我继续缘履行议直至主履行茎完毕代，从拼而实洁现合祥同签竿订的挽目的洋。而奴商品疏房认判购协谦议作绵为预塌约合痕同，可其标彩的极部为特嚷殊，臣是合幼同双旬方当腹事人闭应于错将来脑约定溉的时裁间内邪为签睛订本皂合同以〔商民品房镜预售姑或买骨卖合炮同〕呢而进调行积幕极、狗真诚年地协弯商的邮行为爷，至跳于最烫终能默否成谦功签腊订本面合同疯，在撇所不投问。占显然续，商热品房赞认购腿协议析的标味的指遵向的基仍然颂是一丛个不胡确定售的行该为。普如果耽适用韵强制讲履行华，那么缝并不叔能保尽证一辣定能背实现伏合同搁的目毅的，论亦即粒不能痛保证俗本合昂同一饺定能焰成功府地签每订。击这也弦与除“道强制超履行兽〞斩的立荐法本笨意不择符。烛另外舰，预杀约合校同违涝约一德方的跟违约孤行为勾已表显明了习其不剖愿再闹继续挑签订会本合巩同的患意思午，因旧为预毯约合椅同签季订的介目的嚷就是自为了神签订迁本合仁同，茎如果单一方冤当事震人已司经违结反了抓预约页合同青，就带证明酬其已壶无意杀再签词订本羽合同政，这我时即芦使通燕过强距制履鉴行预闪约合早同也也不能炊实现然签订像本合碰同的婶目的哈。因水此，亭从保宪护合父同双盘方当钉事人慕的利卵益来睛讲，供预约肉合同气不宜报适用鼓强制斗履行咽。故衰而，展商品辰房认黑购协咽议也好以不玉适用救强制叫履行心为宜浸。蜜其次岂，损宅害赔榜偿范系围方尸面。柴违约谣责任谣中的津损害亡赔偿辣是指痛履行悲利益拉损失故的赔疲偿，贵即通谜过损悠害赔亦偿使折合同普当事书人达拢到合雁同完锁全履值行时偏的状翼态。帮对于址一般喘合同赛而言阻，合搭同全买部履四行后竞便能以实现鼠其缔届结合仪同的叙目的安。而粗对于仗预约蹲合同辨而言属，即撇使它较得到屈全部沸履行溜也并吨不能榜保证饰必然大就能酷签订灭本合哪同，坐就是旗签订斤了本红合同娱也不歌能以惠本合妙同的即履行昼利益左来主次张预过约合旦同的砌违约深损害南赔偿顶，因距为预锡约合市同与辫本合箩同是蚂两个衬独立趴的合鹊同，们预约可合同侵中关症于对移本合连同标也的的追约定姻都是岗意向瓶性的书。因喊此，跨预约叮合同温中的慌非违平约方窗主张催的损颈害赔枪偿只繁能是韵直接站损失饿，而青不包皇括尚喜未发矩生的识履行缎利益竟。对笨此，宾商品胀房认有购协股议同同样适开用。盟〔三能〕商芝品房居预售尾合同兴在订帖立和圾履行磁中产优生的运民事缺法律黎责任定由于筝商品货房预控售合稻同相冒对于猪商品预房认誓购协倒议而滑言是锋本合废同，旺合同腥签订睛的直对接目叔的就温是为谣了转澡移商礼品房坡的所庸有权沸，是字完全夹意义过上的块买卖距合同链，因危此，掠在适碎用缔强约过常失责塘任和林违约葵责任殖这两坊种基菜本民悄事责寇任时友，与番一般仪合同肤没有责什么惜太大遵的差致别。扭唯独萍需要肺说明你的地疮方是杏，商开品房断预售伴合同樱除了乖受?起合同佳法?楼调整脏外，卸还受盖?房寿地产倍管理只法?撑?城引市商浓品房垂预售秆管理疏方法遵?等织行业馒法律卷、法申规的套调整床，因冲此，见在效现力上国它必格须同碧时具界备相视关法脱律、隔法规隐规定孔的生犬效要党件才嚼能生我效，夫否那么厦便是底无效枣合同吨。然搁而，伯实际川生活剪中缔絮约当始事人唯在签挎订商临品房尼预售患合同姐时却党常常慰无视献了这筹一点狡，而前导致恩产生篇纠纷假设时本偷可追拣究相祖对方记违约抓责任饭的却继只能鄙要求闸其承怨担缔辈约过丰失责路任，同从而煌使自她己的碗合法奴利益怨受到城了极惜大的按损害向却又阻无法兆弥补旷。趁实践娇中，雁开发惨商由仙于急黎于收愁回投口资或祥者扩粒大融言资的赌需要坦，在域尚不教具备柱商品绪房预饶售的傅条件汤和资戴格时栗，就纲急忙狠将还粮只存作在于莫图纸爬上而驱在现后实中氏尚不绿存在贿的商尿品房扮进行阳预售暖，同盖购房判者签贩订商封品房楼预售掠合同乳。由吹于合辉同文搜本都离是由羽开发架商提俭前准老备，役房屋订的具真体情藏况也寇根据容设计牲图的凭设计拌作了拘详细龄的约贤定，扫再加迷上开致发商仙在预者售商舅品房尸之前作进行席的大田量的吴广告素宣传都，各双种因多素使胀广阔浆购房殿者放堂松了齐警惕疯，也负因而快促使观开发兔商很恼快就央能同躲广阔三购房愿者就按商品掩房预线售合伸同内挣容达孟成一交致，河顺利神签订谨，从庸而使习开发社商顺贺利收兵回投颠资或美获得滋融资眉，购牲房者评也因搂买到与了自改己心秧意已赶久的飘房屋期而松俩了一碗口气悲，表惧面看疗上去豪，双疼方似信乎都恢皆大鸟欢喜满。在领没有蛾产生膀纠纷理时，跃双方咽都相在安无渠事，时一切膨都显鼠得平泪静而跨和谐疲，而疗一旦摄产生叹了纠问纷，懂购房固者方奔才如那么梦初引醒，析可这劫时已积经为攻时已刚晚。什因为跌，在两这种幕情形豪下，铜所签讲订的插商品吊房预蓄售合汤同一龟般会颠因不慕具备汇法定湿的生渣效条丛件而炉成为颜无效线合同颠，而型一旦商合同净无效屯，购乘房者榨就只烧能要业求开举发商粮承当惯缔约宁过失悦责任垄而不稀能要您求其皇承当这违约贼责任患。又鲁由于养一般磁情况牧下缔兔约过瞎失责甘任的晚赔偿性范围搭要比胞违约遵责任秃的赔聋偿范吓围小仓，购莫房者驼遭受镰的损喇失一咽般会薄比合念同生礼效后疼对方罗违约督造成旬的损觉失大足。对蓬于这摘种结竭局控，购剧房者桂虽然棚痛苦膨却很耐无奈啊，不甜过，过好在欠相关锹的司才法性兔文件皆〔如烂前面疮提到虎的?颜解答呢?〕访和新宣的司底法解俩释〔让如?眼最高垄人民搬法院结关于森审理溉商品厚房买萝卖合狱同纠固纷案盒件适芦用法朗律假设闸干问误题解最释?江〕对枪商品跟房预点售合选同在筐几种鞠特定孝情形线下的瞎效力迫作出患了一陡定的承修正证，从沸而在溜一定足程度州上提姜高了作对购雅房者乌利益山的保庭护。插〔四垦〕商呜品房罪认购句协议布的违旋约责塑任与独商品办房预释售合困同的茄缔约石过失侵责任某的竞弃合腾商品肾房认杨购协岂议与甜商品巧房预未售合略同均歉为独辱立的城合同咬，它储们的姐缔结咐一般指都要集经过众协商闷订立巩、履驼行等庄合同罪的不钱同阶忌段，宿因而将均可肚适用扫缔约填过失练责任鼠和违不约责咳任，戒前面富的论异述也两已证拨明了瓶这一挺点。乔假设单拾独就疯一个灵合同伪而言煌，由傲于缔旨约过漠失责快任与吨违约泡责任佩分别惩产生包于合访同的艰不同胀阶段仇，对崭于缔胆约当楼事人所的同记一过盖错行益为来第说，呆要么洞产生奔的是训缔约定过失菊责任促，要钉么产状生的石是违午约责勒任，最而不花会发董生两繁者竞极合的觉问题爹。但陷由于她商品茫房认侄购协举议和厕商品渐房预杰售合谱同之泻间是偏预约套合同柜于本搏合同萍的关仅系，橡而预催约是差相对厨于本内约而欠言的井，其险本身顽就是劈本约馅的一惑个缔勿结过荐程，条因而闪，从虚本约东的角信度来泳讲，泛违反峡预约杜的行狸为可买视为够是本垦约的饭缔约粪过失唐行为山。可详见，恶如果言将预芳约与你本约柜同时时考虑堂，就名有可造能发粗生预鹊约的煮违约赠责任撞与本扑约的矩缔约掏过失孩责任杏相竞矿合的岛问题迎。在押此种衣竞合帆情形幕下，匹应如率何保块护受狼损失良一方孤的利清益呢啦？由廊于一对般情赛况下墨违约浴责任端的赔话偿范斯围要教比缔钳约过读失责命任的牲赔偿杏范围鸦大，裁从保嫌护合圾同中巧受损悼一方亚的利现益而备言，企笔者坑以为糠，应庆允许考受损蕉一方初当事顷人根阁据最先佳救殃济原决那么来活选择伴适用套缔约通过失即责任斥或违卷约责唇任。圈就商到品房佳认购编协议麦与商蒙品房各预售僚合同凉而言聪，购数房人旨在与暮售房递人签级订商眉品房取认购杨协议狠时应庄对如饭何缔坦结预尸售合宿同以事及在城一方拨违反撑商品滑房认替购协弓议而拳使预尾售合杆同不币能订侄立时裁的违抽约责泽任进饿行详芒细约起定，被只有恒这样障，才锋能避倦免在禁商品抚房预妹售合城同不环能签率订时堂只能艇要求谎对方船承当当缔约爷过失俱责任重的尴局尬困保境，驱从而钟更大幅程度糕地保洲护购贸房者学的利雕益。呢五、抽商品假房希认购疲协议萄与商蒸品房吐预售尾合同粱的法揉律规玻制与筋实务音审判轮的问板题。械通过惕以上穴从合奸同的岸性质探、合惰同生始效条境件、匪定金亩的性颈质、纺合同蓬订立彼和履据行中额的民陕事法各律责浮任等微四个话方面哪对商渔品房威认购艰协议男与商腰品房副预售裳合同翼之间涉的关云系进叶行的毛比拟黑分析党，两扁者之舰间的燃关系奴已不押再难累于区它分。骗但在梯司法典实践姿中，蹄对涉平及两铺者的展法律出纠纷睛的处咬理仍减然比娇较混睁乱，渐不够霞清晰冤。造横成这情种状臭况的陷原因芝可能栋有剥多方所面，旺但最维主要揉的那么册是对弟两者迷进行使规制那么的法升律、荐法规驰不够定完善榴和审窜判实拼务界窃的态读度问朝题，咽下面惕分别视论述伏。矮〔一捧〕法柱律规絮制问炒题制由于假商品累房认梁购协爬议是晌诺成灿性合技同，魂一经俊双方尽当事解人意熊思表赤示一披致即衫告成种立并守生效蒸，而敏不受赖其它庙效力况因素躺的影研响，姑因此瓜，法昆律适虽用上刃主要析是受暴?合互同法固?调溉整。缸同时落，由键于商谣品房吩认购赚协议孙是预轿约合页同，患标的厨是为猜签订火本合引同而丑进行略协商昼的行阁为，盟不涉皂及房红屋的坛实体卸权利脏义务志，因魂此，违不直油接适挣用?症房地福产管堵理法屑?等肠行业肺法律胃、法戏规。盖目前念直接础对商权品房晓认购缸协议茫作出他规定涛的是缩20泰0傻3面年颁餐布的蓬?最铜高人屯民法礼院关暗于审秀理商央品房桐买卖浆合同将纠纷拦案件那适用徒法律仿假设干罪问题径的解魔释?射〔以趟下称旬?解养释?乳〕，根而关初于预纸约合另同，淘我国移目前锄的法贴律、悉法规痒中对离此尚低无明扔确规绕定，文仅限邻于理乞论上届的探凭讨。皂因此超，实刘务审承判中嘉，?捡合同防法?锈和?查解释线?便忧成了倦处理汉商品束房认魄购协角议的只首选依。介商品台房预液售合胖同作咬为买轰卖合踢同的踏一种股，与逼商品攀房认洁购协辛议相烈比，哪法律旬规制竖的相冶比照耀较完辟善，昆直接拘适用疗的有镰?合肥同法饺?、汗?城纷市房捎地产握管理凯法?洋、?亲商品校房销理售管乐理办苗法?侍、企?城层市商适品房造预售财管理点方法狸?纳及?施解答金?、短?解雀释?缸等。淡这些绕法律转、法典规共鸽同构扰成预旧售合罩同审消理时益的依某据，匪适用凉上一利般争般议也富不大赌。但器当案穷件同照时涉靠及商尤品房贺认购钉协议梨和商仓品房选预售术合同含时，全审理湖时便婶不那邪么容宗易，候这主价要是呢由于周直接浮规定服商品弄房认苹购协阴议的搞法律淡、拉法规改较少黎和对雀两者挨的关勒系认址识不栽清造窗成的福。虑因此味，在氧实务条审判废中，霞当遇仇到同祸时涉滤及商颠品房旦认购桂协议库和商仿品房吨预售置合同牙的案愧件时果，首透先要肢弄清壶两者宪之间糠的关陈系，叨然后敌再依伏据法溪律、舅法规际以及校有关乱的法膊律理宅论来疾分析弊、审千理，导这样顺，案再子便移不会斧再那专么棘蛮手。搁柴〔二反〕实委务审辅判问柳题削实务歪审判氧中，梨由于楼没有历固定锈的标起准，僵对同捞一个识案件片，不谢同的类法院降审理甩就有怎可能吴得出皮不同拐的判悄决结悔果。狂造成经这种晴状况戴的主摔要原鼻因，辩仍然江是对所商品巨房认掘购协舱议与台商品曲房预瞧售合苦同之逃间的屑关系涛认识厅不清备造成化的。篮下面畅主要尖针对将审判抬实践铸中出哗现的溉一些战观点嘱谈谈律自己哥的看钻法。锹1、木在实肚际审孙判中惑，有难这样欠一种敬观点汤：商剩品房鲁认购叶协议扛具备筹商品扛房预注售合扭同的筐某些痕条款益，并棒且交翅付了偷定金腾，外慨观上伴完全柔符合假设商品物房预麻售合博同的突特征绝，因伏此，蚊也应闹将其鲁视为评是商枯品房型预售肚合同嗓。垫笔者解认为末此观冶点太呈过片扔面。期由于式商品轧房认双购协壳议的奋内容旷一般近也包割括当熔事人庆的基逼本情塌况、按房屋卧的基圆本情滨况、贪价款燥计算今、签添署正离式合轧同的燥时限仆规定厕等，事这在墨外观经上与妙商品欣房预瓦售合们同非弓常相悲似。冤在实温际审开判中闪遇到辜这种鹅情况漫时，鞠有的其法院如便以菜商品亩房认南购协匹议的罪内容阴及签挡订行责为符范合商史品房顽销售厦的行静为为只由，拉将商场品房订认购置协议鲁界定余为商质品房蚁预售压合同滨，从季而将罚商品饥房认蛮购协妖议的征纠纷馋按照麦审理槐商品滤房预扬售合冤同纠殃纷来尸进行症处理臣。笔羞者认沸为这振种做同法显械然是长不妥押的，老商品膜房认叨购协宇议是斑签订农商品农房买务卖或牌预售撑合同颗的预反约，度是对择将来生要签领订商滨品房克买卖佣或预蛮售合芳同的寿简单钉约定扰，其呆必然遵会预也约商柿品房贵买卖初合同归的部腔分内学容作寸为将驾来订蔽立商互品房序买卖认合同战的条黄件，朴但是苗约定蜡的内球容并但不完贼整，吃有的头虽有像约定酬但还却不明庭确，胡不能拥成为孩商品裙房预式售或临买卖艇合同宴。根键据?苍解释吗?第输五条晃规定阿：圾“畏认购论协议秘只有趁具备枯?商落品房辛销售眉管理隆方法犯?第茂十六梨条规裂定的验商品枣房买眼卖合挑同的增主要孟内容悠，并芒且出群卖人讨已经益按照仓约定贸收受吵购房薪款的捧，该仙协议王才能勺被认醒定为夜商品馋房买挤卖合烈同。纲〞各也就凳是说旬商品荐房认相购协蕉议只堪有具度备?茅商品璃房销鼓售管叠理办来法?腥第十造六条状规定疯的商忌品房病买卖进合同占的主胳要内斜容并胡且收亏受的贡为购公房款匆时才杜被认圾定为逗商品孙房预秧售合掀同，慨两者水缺一爆不可料。因形此，渐简单携地认扬为商尖品房薄认购降协议域具备妨商品去房预写售合纪同的疮某些怪条款竞，并弄且交攀付了门定金辩，其兆就是句商品扇房预械售合倍同，部这种胃观点锤太过序片面配了。祖另外墨，我做们在响此还气要注第意定序金与学购房术款的旅区别晨。在息实际犯审判锡中应剪根据做实际歇情况晃，结竖合?贵解释观?第劳五条跌的规密定进虾行解掏决。露2、捞在现基实生蓝活中唤，作月为预柔售方每的房盼地产寸企业隶在取辨得销刻售资散格之津前，兼为了融融资目而与竞预购摄方以呈签订炼商品根房认沿购协亚议并跳交纳饶定金彼的形骄式进异行交驱易。和签合材同时孕，预溪售方活在商氧品房降认购吃协议漆中明怠确写脉明还育未取坟得商湖品房货预售归许可般证，茅同时性规定厅在一载定期胁限内屡取得梅商品溪房预闪售许君可证弟之后惨再与霞预购圣方签塔订商睡品房块买卖乱或预昆售合虾同。单但到睛期后予预售露方还烟未取屯得商副品房漆预售艰许可著证，晚所以治导致爱商品俘房买竿卖或招预售扔合同浇无法舱签订速。这殊种情阿况下法，预剥购方降便根景据合懂同的乱约定拼要求粪预售璃方双恨倍返雁还定啦金，场而此普时预粗售方用却以闪其未义取得驻商品沉房预级售许胜可证懂为由崇辩白退说所影签订委的商找品房雀认购存协议最无效吐，只米能返总还定辆金。喂遇到令此类惯案件从，法协院的花判决浆并不阳一致难：一扫种观冰点认枯为，碑根据举?商插品房袜销售询管理毫方法葡?的焰相关礼规定盼，预姿售方屋不具弓备商肢品房陶预售耐许可让证，贡即不摘具备矮销售真商品梳房的这主体感资格超，因绍此应后认定功商品见房认笔购协政议无村效，鸟预售燕方只弹须返舅还定会金；旱另一凡种观引点认去为，司商品废房认号购