论商品房包销行为的法律问题

1论商品房包销行为的法律问题第一局部商品房包销行为的法律性质商品房包销作为房地产市场中的一种新的经济行为，是在上个世纪九十年代初期，从我国的台湾、香港地区引进并获得境内房地产开发商的支持的一种商品房销售方式。商品房包销的市场成因，主要在于开发商与销售代理商的利益博弈所然。从开发商角度来说，由于房地产是资金高度密集型产业，开发商希望能将商品房尽快售出，回笼所贷款资金，以减少自己的风险，获取更多利润。从商品房销售代理商角度来说，虽然他拥有强大的销售能力和一定的资金，但要他在短时间内拿出巨额资金盘下全部商品房，象其它动产商品那样进行批发购销那么是相当困难的，我国对房地产交易实施的登记制度和商品房交易需要办理的各类交易税费进一步障碍了商品房批发购销行为的产生。于是包销就应运而生。根据实践中的包销合同内容和通常意义上的理解，笔者认为，商品房包销是指商品房开发商以合同的形式约定，将商品房授权给包销人销售，从中赚取差价，包销人承当销售剩余商品房的购置义务的行为。商品房包销至少应具备以下四方面的法律特征：代理性。包销人在双方约定的合同期限内享有销售代理权并有权获得包销基价与销售价之间的差价。包销人只能以开发商的名义进行销售，并予以办理相关手续如签订合同盖章、办理所有权过户等的配合，即通常意义上的显明代理关系。也就是说，包销人不能以自己的名义对外销售商品房，这点与我国的房地产经纪人相同。?商品房销售管理方法?第26条明确规定：“受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第27条：“受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况〞。?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释?(以下简称“解释〞)第20条规定：“出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售的〞。风险性。包销人有保证在包销期限届满时买入剩余商品房的义务，即包销人应承当通常意义上的买卖风险，这是与一般房地产代理销售的最大区别所在。一般的包销合同里，双方对此都有明确的约定。?解释?第20条规定：“包销期满未销售的商品房，由包销人按照合同约定的包销价格购置，但当事人另有约定的除外〞。如果约定不明确或者没有约定，那么，应根据合同主要目的来判定是一般的经纪关系还是包销关系。独立性。开发商将商品房以包销基价交由包销人销售，包销人可以自主决定商品房的实际销售价格，如销售价格高于包销基价，可以获得超额局部;如销售价格低于包销基价，向开发商补偿差额局部。在实践中，一般有两种确定包销价格。一是双方约定包销基价和付款期限，对外销售的价格由包销人决定。二是双方约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商，剩余局部那么作为包销人的报酬。排他性。在包销期限内，包销人对商品房拥有一定的占用权，排斥了开发商的自行销售和自由处分的权利。这是开发商需要承当的风险。如果开发商选择的包销人的促销能力不佳，在约定时间内无法把商品房销售出去，无疑会增加开发商的风险。因此，开发商应在合同里尽可能签订具体而周密的预见性控制风险条款，通常采用的做法是分阶段实施包销合同。根据以上分析，我们可以看出，包销既不是一般的代理行为，也不是一般的买卖行为，那么包销到底是一种什么样的法律性质行为?笔者认为，包销行为是一种特殊的代理行为，其特殊性表现在包销人如果没有在包销期限届满前售完所包销的商品房，这种代理关系就会转化为买卖关系。目前，理论界和实务界对包销合同的性质认识并不一致，我国法律对此也没有明确规定。鉴于目前房地产销售市场包销行为混乱，纠纷不断出现，为统一对此类纠纷的处理原那么，最高人民法院在?解释?中对此予以了标准。根据?合同法?第7条、第8条、第124条规定的原那么，将包销合同定性为无名合同;根据?合同法?的规定和包销的实际做法，对当事人违反包销合同的责任予以明确;根据?民事诉讼法?的规定，对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以了明确解释。以上解释，虽然没有从根本上澄清商品房包销的法律性质，但至少确立了发生争议时如何诉讼的根本原那么，对解决问题起到了标准作用。第二局部包销过程中的法律关系舍拌1、抹开发既商与以包销修人之事间的属商品取房买请卖代贯理关莲系。么在包困销期这限内欣，开岭发商冠将商辽品房迷让与斜包销漏人承唐包销拆售，碑包销唇人须肥以开欲发商回的名张义向浆购房控者出潜售商放品房丙。园燥2、尼开发显商与径包销业人之营间的责附条号件的垒买卖武关系万。如规果包烂销的遥商品贪房在妙约定薄的包燕销期吼限内服不能胀全部脾售出魄，那么尖由包毙销人精购入怎剩余腊的包属销房症，此坟时，莫包销瓣人与趋开发兵商之众间形谨成一缴种附殃条件衫的买技卖关凉系。躬拉3、盟开发物商与真购房首者之香间的痛买卖干关系榴。包道销的罗商品法房的矮所有碎人是妙开发应商，首也只底有开黑发商尘才有湿售楼堡主体谅资格坝。虽蓝然，喊从吸胜引购绵房者且开始殿到签哲订好验商品辰房买垂卖合棚同的晒具体夕事务竿都是行由包释销人告实际勇完成废的，名但实霉际上扫的买口卖当亮事人露是开萄发商括与购携房者株。举抛4、蜓包销消人与衬购房萝者之菜间的鹅代理允买卖报关系击。开膨发商消与包刑销人篮的委急托授禾权行唱为与腹第三赢人买漏受人攀无关张，仅洽仅在诵开发洲商与辱包销争人之邪间产沾生法荷律效准力。秩因为隆，委映托授笨权与状代理析销售拌行为舰是区迈分开陷来两蒜个法去律行袍为，糠委托矛授权满是开匠发商抚与包适销人最之间隔的内冻部法岔律关弓系，竭代理帅销售赢是包淹销人责与买曾受人哪之间酷的外良部法凑律关遵系。博委托飞授权奶是代斜理销荷售行很为合望法化役的前违提，亿代理医销售积是委津托授冷权的殿结果巾。压政第三荷局部纯常镇见的丙几种叼包销走合同扶纠纷宰法律狡分析旋绿一、困包销笋人主麻体资岂格的痕法律槐效力搭问题姑返先来杂看一踩个案违例。企19怖94驱年3筐月，遵香港丢房地留产商脉人黄旱某与敏上海盒市某胖房地驶产开妙发公口司签克订了遍?太满子公街寓包蕉销协段议书恶?，仔约定亦由黄导某包数销太安子公钞寓3烦2套菠外销渡房和旗12牵个露瘦天车个位，违开发陵公司弱以售化价7佳2%烟优惠脏作为窜包销懒基价茂由黄席某包贝销，芹包销哈价为鸣美元吉78闪2.训99居万，劣由开刘发公射司负燃责联峡络安个排银叛行提闲供不划低于电楼价盛50忆%的吐按揭皆予楼浊宇买缸受人唇。合僵同签于订后鼻，黄使某支疲付了绩50移%包延销款描共计殿美元笛39喜1.硬49期万。济但由臂于双牺方对券于何宫时落爽实提伴供按高揭约币定不即明，天即对岔提供晕期房救“按矩揭〞规还是察现房熊“按帐揭〞吸约定数不明病，导冬致协止议无扁法继售续履顶行。旷黄某吉遂向勾法院鲁提起妖诉讼注，请推求法郊院判祖令开歪发公注司返昨还已清付的着包销墓款、疼赔偿不损失法、双关倍返骂还定见金三沫项共喘计港蝶币3觉37东5.阳6万柱元。腐法院浑最后左判定稍，双女方签赴订的才包销复协议域书是拌双方姓真实成心思田表示痕，合意法有丝效，源开发咳商应抬返还欧已付味的包捎销款高并赔穴偿损昆失。我师以上组判决掀是符按合我区国合规同法闻的基守本原嫂那么立女场的袜。在纽国家弹法律层、行获政法辞规对聋包销但没有澡规定肚尤其智是没圾有禁睛止性好的规箱定下禽，以排包销坑人不吗具备乐房地减产经圈营资践格为畏理由裙认定邻包销豪合同危无效峡是不原恰当垃的。手对包黄销人膝的法溉律主弟体资裂格，赠最高梳人民节法院隐在?鲜解释段?中涌没有猛规定鞠，恰雪恰是笋默认候了个怨人是缠可以隙作为花包销恒人主懒体资侵格的紧。误有学饭者认状为，瞒根据柳建设宅部的虹?城魄市房恨地产讯中介埋效劳傅管理真规定柜?第础10甘条和货第8桨条规笨定，址包销底人必无须符丝合法神定条毁件，胶个人陪作为节包销帐人，挨合同跑应属浓无效浩。我碗们认场为这顽种观款点是挤错误饱的。瓶因唯为商为品房窑包销汇与商足品房侵中介吧、商汤品房磨经纪包是不铸同的枪法律疫概念乔。?牵城市陵房地遍产管币理法闸?第魂56滑条：兴“房激地产良中介找效劳奥机构坦包括渣房地阁产咨起询机企构、产房地薄产价更格评和估机想构、梳房地黎产经栗纪机汽构等响〞。脉?城估市房更地产鉴中介丸效劳昌管理颠规定辅?第烧2条死规定辣：“拿本规贩定所错称房甲地产榨中介荐效劳末，是游指房殖地产痒咨询梯、房辰地产杯价格难评估到、房跪地产朽经纪全等活拆动的凝总称篮。〞不?经赤纪人笨管理含方法滤?第淋2条亩规定流：“必本办顽法所投称经锋纪人很，是塘指依者照本辽方法保的规匹定，刃在经慢济活班动中玩，以聋收取把佣金前为目匠的，透为促怀成他夕人交申易而妥从事雾居间撕、行持纪或咳者代控理等蹦经纪耽业务撑的公背民、丈法人券和其半他经驻济组裳织。斑〞以省上法宋律概疲念规像定均远未包奏括商论品房锻包销宗行为独。因慎此，跃用商絮品房隔中介坏、经冶纪的认规定技来规于范商贞品房捉包销赠行为因是不黎恰当三的。距其耍次，扶根据酬?合澡同法猾?第哭52膏条及凭相关澡司法蛮解释捏，只去有违究反法含律、及行政度法规怪强制狼性规兼定的蹦才可汽以判治定合继同无输效。受而?鼻城市水房地塌产中划介服荒务管幼理规技定?踏和?泉经纪晨人管欢理办挺法?粪都是劣部门陡规章盛，法而律效但力显腰然达网不到挎使合划同无见效的爆层面圈。为芳二、蚕包销瓜人在席开发拘商与颜买受穷人的星买卖裳合同容中应收承当棵的责墓任验息在实原际操渗作中蔬，包挑销人域经常谎会出军现在挑合同关中，谱作为腿买卖沾合同救的第伟三方纵在买屑卖合提同上秀签字猛。因港受到钉不动资产交燃易特只殊性粥的限夸制，份此时辉包销化人的嚷身份类，既遣不是稻出卖舟人，炉也不毅是共冰同出丢卖人驾，而箱是中玻间人详。但丘是，明如果协在商欺品房念买卖借合同廉中三绿方的疾实体秧权利截与义疼务有暂明确耀约定笨的，亚只要党该约尼定不第与法颂律法感规、删司法即解释元相抵问触，号那么搂，应约当从帮尊重沾当事输人的部意义削表示介出发症，按桶照约坛定的指权利呀与义蜂务来该确定嫁各方肠的诉然讼地溪位。劣有串学者亦认为杂，以积上约给定内即容可峰以包叠括诉耍讼权脚利义为务，雨这是抗不对胶的。段因为武诉讼恳参与静人是持由诉筑讼程棋序法长律规多定的催，而粘不能延由当泻事人顶自己济约定苹。因露此，尚如果图当事炕人有铲对诉岔讼权疫利义礼务的表约定纱，那么柄应是财无效央的行等为。桥那樱么，峰包销润人作她为第踢三人还在合肚同里交列名希，有误什么箱意义挥呢?菜对购您房人跟而言铃，购劝买的伤商品屋房是恼开发疼商的证，交然款也汽是给桶开发龟商(碧包销次人转倒手)叶，因抬此，亏相应射承当恭责任要的主牛体必飞然也乳是开梯发商锡。但恰如果蹦包销害人参劳与到霸开发摩商与雅买受卫人的段买卖鼻合同洲中，框并作叫为买春卖合伙同的泽一方竞在合陷同上桥签字浩，那么动意味毯着三杂方在箩合同散中约稿定一怜旦因响买卖商合同侄与买洋受人紧发生淋纠纷高，所器产生幅的责啦任由战谁来稻承当辛问题赚。?友解释赢?第暂22巾条对它此有篇明确午规定双：“阶出卖波人、姨包销澡人和挎买受哀人对蚀各自最的权图利义票务有靠明确困约定移的，凶按照罚约定悠的内客容确掘定各月方的眨诉讼却地位牺〞。桥藏一般娃地说临，在困商品浸房买律卖合肺同中危，三杠方对罢于自行己应按承当佩的实分体权膀利义员务，药主要立有以假下三资方面叹的约日定：增消1、涉如开略发商猾违约层，由祥其承烤担全友部责胃任。眼当买此受人掘权利雨受到撕侵害矮时，弓买受担人应卡将开飞发商毕作为北被告开提起误诉讼按，无姨须通估知包土销人派作为带第三济人参净加诉尘讼。摘根据总最高量人民月法院俘民事地审判痛第一侵庭的月观点扫，该先约定厕实际白上免垫除了孔包销胖人的阁责任样。但况是否竟应参素加到屡诉讼胃中，挥应由雪法院戒决定蔬。包亚销人众在参梯与诉先讼的胶情况氏下，杏法院百也不郑能判故定包沾销人晕承当桌责任筑。磁绸2、溜如开福发商华违约裕，由创包销闪人承梨担责推任。羞根据居最高啦人民维法院幅民事钞审判扭第一习庭的诵观点闯，如粘果合燃同履奇行过缠程中贷，买喇受人室的合项同权新利确置实受换到侵旋害，顾那么戒，买朽受人刮应将韵开发率商与猜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