西安写字楼市场分析报告(精华版)

高新写字楼市场分析研究2015年6月1一、宏观背景研究二、区域城市功能及规划发展研究三、宏观商务市场现状及发展研究四、区域市场研究分析五、可售型商业销售及规划特点分析六、商务配套研究报告导读一、宏观背景研究西安市城市定位城市规划发展研究城市产业分布研究城市经济水平研究城市人口规模及收入水平研究重大政策及机遇研究23西安市定位——国际化大都市，关天经济带的核心城市陕西省省会，陕西省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是新亚欧大陆中国段—陇海；兰新铁路沿线经济带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略。西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城、第一批对外开放的旅游城市之一。《关于经纲要》的西安城市定位：“西部中心城市”，规划是继北京、上海、广州等之后的又一国际化大都市。一、宏观背景研究4一、宏观背景研究西安市主城区现有总人口450万人，建设用地261.4平方公里，规划2020年主城总人口扩大至850万人，建设用地达到850平方公里。西安市规划发展研究——西安市规划将在未来导入大量人口，这个契机将会是房地产强劲的内在驱动力5一、宏观背景研究西安市产业分布——高新科技技术产业主要在高新区，传统的装备制造业主要在渭北工业园老城以人文旅游、文化服务、商业零售业为主东北、南部和东南部重点发展文化旅游、物流等产业西北部：为汉长安城遗址保护区西部：发展成居住和无污染产业的综合新区西南部重点发展高新技术产业北部重点发展出口加工业、现代制造业东部发展成国防军工产业工业区6一、宏观背景研究2008年至2015年上半年，西安市GDP增速远远高于全国水平，近几年来，西安GDP增速有所放缓，总体看来，西安经济运行整体相对平稳。西安经济水平分析——西安经济发展高于全国水平，受宏观经济影响，暂时疲软7一、宏观背景研究城市GDP总量发展对比城市经济发展增速西安经济水平分析——西安经济实力持续增强，经济增速稳超周边城市8一、宏观背景研究目前西安年人口增长约10万人，按这种增长是远远完成不了国际化大都市的目标，还需要大量的产业与人口导入；西安市人口规模与收入水平研究——人口增长平稳，但要实现国际化大都市还有很大差距，房地产发展还有很大的发展空间；9一、宏观背景研究重大政策及机遇研究——“一带一路“规划发布，西安市作为丝绸之路经济带核心城市，城市发展将会越来越迅速，房地产发展机遇众多、前景利好。10一、宏观背景研究2015年2月16日习近平来到西安进行视察2015年5月14日习近平在西安会见印度总理莫迪习近平多次视察西安，同时通过在西安迎接印度总理，中国成功地将西安推到国际聚光灯下。这也帮助陕西省带去新的关注。西安市将在推广丝绸之路经济带项目中承担重要职责。未来五年，西安也将成为近40座领事馆的选址地。西安不仅想要推动丝绸之路经济带，而且还想扮演中国与中亚之间的重要桥梁。重大政策及机遇研究——习近平主席多次来西安，代表着西安在国际、国内地位持续提高，大步向前。二、区域城市功能及规划发展研究高新区城市功能定位高新区产业发展高新区规划与发展前景二、区域城市功能及规划发展研究121、高新区城市功能定位西安高新区是丝绸之路经济带上的经济桥头堡；是关-天经济区最大的经济增长极；是中西部经济规模最大和中国重要的高新技术产业基地；高新区是陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开发的窗口；经过24年的快速发展，西安高新区拥有各类企业3万家，入园企业年经营收入突破万亿。2015年资金投入方面，西安高新区设立7亿元的战略性新兴产业发展专项资金，加大对重点产业核心技术和关键技术攻关的资金支持。此外，西安高新区推出了我国第一款基于政府征信平台的互联网金融产品——“橙e税金贷”，为信用企业提供贷款。

2、高新区产业发展开发区成立时间入园企业数量企业增加量2014入园企业年总收入北京中关村1988年6万家20家/工作日3.3万亿元上海高新开发区1992年4万家16家/工作日1.8万亿元西安高新区1991年3万家25家/工作日1万亿元高新区企业数量与质量快速增长，经济发展强劲，是西安经济第一引擎。2014年，西安高新区新注册企业6168家，企业总数超过3万家，平均每个工作日新成立企业25家目前高新区产业就业人口已突破30万元，相比其他区域人口密度低，城区环境佳。二、区域城市功能及规划发展研究13西安高新区国际化路径:

外高新:

高新技术发展区内高新:

现代服务示范区约35平方公里约45平方公里21世纪国际化示范新城区世界级高新技术产业集群两线放飞,双核发展

以三环为轴,将高新分为内高新和外高新

3、高新区规划与发展前景二、区域城市功能及规划发展研究1415内高新定位表述:西安高新区内高新21世纪国际化示范新城区21centuryGlobalCreativecity推动高新纵深国际化，以高度发达的现代服务业助推世界一流科技园区发展商业金融政务商务创意休闲运动居住3、高新区规划与发展前景二、区域城市功能及规划发展研究三、宏观商务市场现状及发展研究西安宏观商务市场及趋势分析商务项目板块划分与特点研究大盘商务项目开发模式与特点三、宏观商务市场现状及发展研究全市超千万平米潜在供应，未来中长时期，销售市场竞争环境难改善！商务存量高，供需严重失衡，竞争激烈，压力难减截止2014年底，西安市办公物业存量达344万㎡，且继续攀升，去化周期超过40个月；潜在供应1700万方，需消化20年；

商品住宅办公商业2014年库存面积（万㎡）2270344703月均去化量（万㎡）10888去化周期（月）2143901、宏观商务市场现状及趋势研究17西安市商业用地成交量单位：宗西安市商业土地最大可建设面积单位：万㎡西安市商业用地成交量单位：亩2014下半年至今，西安商业用地成交量急剧下滑，市场逐步进入纯去库存阶段；2014年开发商投资趋于保守，新开发收缩，直接影响到15年的商品房供应；2015年西安市场的整体供应预期将明显小于2014年。2013年为商业土地成交巅峰，15成交量严重下跌，短期内潜在供应骤减三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究18市场供应放缓，新项目入市热情降低；市场真正进入去库存阶段。然商务市场需求稳定，可选择新项目数量较少；此阶段，为新项目入市空白期；商务项目多为2013/2014年入市，15年入市项目剧减三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究19西安写字楼市场发展较周边城市仍属洼地，未来提升空间较大写字楼在商品房市场总成交量的占比2012年写字楼销售面积城市GDP总量发展对比城市经济发展增速西安经济实力持续增强，经济增速稳超周边城市；西安目前写字楼发展较周边其他城市仍较为落后，未来发展提升空间较大：三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究按成交量的8%考虑，西安年写字楼销售面积可达120多万㎡，仍有近30万㎡的空间；写字楼占商品房市场比例较少，未来随着区域经济及战略地位的持续提升，这一比例上升空间较大；20西安商务销售市场呈稳定发展态势，年成交量稳定持续增长；今年前4个月已销售34.4万㎡，今年全年写字楼销售预期稳超百万平米；西安商务市场需求稳定健康，并持续上涨，今年预期超百万；西安写字楼年成交面积单位：万㎡三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究21高站位新起点，国际化大都市格局展开，商务活动频繁，办公需求持续扩张习近平总书记提出建设“一带一路”的战略构想，为古丝绸之路赋予全新的时代内涵。作为古丝绸之路的起点，西安再一次站在“丝绸之路经济带”的新起点上。西安是全国高速公路网的最大节点城市，随着“长安号”国际班列的开通，西安港将打造成为欧亚物流中转站。“我的家乡中国陕西省，就位于古丝绸之路的起点。站在这里，回顾历史，我仿佛听到了山间回荡的声声驼铃，看到了大漠飘飞的袅袅孤烟。这一切，让我感到十分的亲切。”在哈萨克斯坦纳扎尔巴耶夫大学，习近平主席用充满诗意的语言向人们描述了古丝绸之路将中国与世界紧紧相连的密切往来。三、宏观商务市场现状及发展研究1、宏观商务市场现状及趋势研究22随着骨架拉伸及发展格局转变，除传统商务开发核心区外；其他新兴商务区将成为未来办公销售市场的竞争热点；随城市发展，西安未来商务格局将逐步转变原有“三足鼎立”，高新区“一枝独秀”的局面；浐灞、西咸、草滩等新兴区域将成为未来的竞争热点，2014年浐灞成交面积达171万㎡，同比去年虽然下滑31%，仍处引领全市的地位。其次如经开、草滩、长安、西咸新区、曲江二期等近郊新兴区域正在逐步取代传统城区，成为成交热点。主要原因：随着城市发展的骨架逐步拉大，政府的导向性更加明显，新区土地供应量增大，城市核心区域土地资源有限，且多为改造土地，收储难度大，成本高。三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究23西安商务办公市场主要集中在高新（CBD核心集中区）、城北（经开市政推动）、城南（曲江文化产业商务带动）这三个区域。西安商务办公市场“三足鼎立”格局基础牢固城南区城北区高新区2014年各区域办公成交面积与均价

成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）高新32.810598城北18.28509城南15.310184城东8.748259城西7.766598三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究24“高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市分区域看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万㎡、18.2万㎡、12.3万㎡。三区域占全市成交总量的66%；高新成交均价10598元/㎡，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改变；5月，高新区办公市场成交2.5万㎡，凭借旺都、睿中心分别成交0.9万㎡、0.4万㎡，处于全市各城区领跑地位。科泰大厦、旺座城等项目助推曲江区办公市场本月暴涨78.8%，成为全市涨幅最大的区域。2015年5月西安办公物业分区域成交情况三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究25在售商务项目仍主要集中于高新、经开、曲江，三大区域；高新泰华金贸广场城北/经开华帝金座禾盛京广中心百寰国际启迪清扬时代富尔顿财富中心摩尔中心泉石北奥中心融城云谷保利中达广场高科尚都五号国际公寓睿中心西北国金中心国宾中央区西安寰球贸易中心朗臣公寓斑马梦公馆龙记观澜山天承明广场CA时代中心长和国际阳光天地曲江旺座曲江CORSS万象汇金辉环球广场锦业时代万众国际旺都佳和中心绿地中心莱安中心中铁西安中心长安万科棉花永威时代智慧国际中投融创国际城东华东万和城锦嶺公寓朝阳国际广场城南云图中心华东万悦城泰华金汇时代城西马克国际万象春天西咸保利公寓南飞鸿广场华润二十四城momopark启航时代本次市调的主要商务项目写字楼项目公寓项目经开高新曲江三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究26经开商务区经开区在开发写字楼项目，多为小体量商务开发，单项目中写字楼多在3栋塔楼以下；大体量项目均为综合体项目规划，其中写字楼占比较小；写字楼整体配置与西安整体水平基本保持一致；区域主流平层写字楼售价主力在1-1.2万元/㎡；商务体量项目主体高度层高立面材质入市时间销售价格华帝金座4.15商务100公寓：3.5；写字楼：3.6石材+玻璃幕墙2004.10公寓0.8；写字楼1百寰国际5商务1503.9石材+玻璃幕墙2014.091.1富尔顿财富中心6商务1003.6石材+玻璃幕墙2013.091.1（精装）泉石北奥中心5商务100A、B：3.25m；C：3.5m石材+玻璃幕墙2014.10A栋0.8；C栋0.95保利中达广场5商务1004玻璃幕墙2014.091.2西北国金中心40综合体100/180自持3.5，销售3.3玻璃幕墙2015.011.4-1.5西安寰球贸易中心15综合体2684.1玻璃幕墙——未售圣郎国际2综合体1003.9玻璃幕墙——未售主要在售写字楼项目信息三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究27商务体量项目主体高度层高立面材质入市时间销售价格旺座曲江48商务1003.15石材+玻璃幕墙2014.100.93（精装）金辉环球广场60综合体1003.6玻璃幕墙2014.121.35莱安中心65商务100/150/158/240百米3.5/超高3.9玻璃幕墙2014.091.1万众国际10综合体1004.2玻璃幕墙2015.052佳和中心10商务1003.4石材+玻璃幕墙2012.061.3曲江区域商务市场呈爆发式发展，在售多为新入市项目；在开发项目也多大体量规模商务开发，纯写字楼体量均在10万㎡以上；在产品配置及项目开发打造理念中，均处于西安市场前列；区域主流平层写字楼主力售价在1.1-1.3万元/㎡；曲江商务区主要在售写字楼项目信息三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究28泰华金贸广场38商务1001-7#：3.2；8-10#：3.15玻璃幕墙+陶板2013.091.1-1.5禾盛京广中心30商务100/200A:4；B：4.2；C/D/E/F:3.3玻璃幕墙2013.08C/D：1.3-1.5；F：1.1启迪清扬时代36商务1003.6玻璃幕墙2013.051.1摩尔中心12商务1003.6玻璃幕墙+铝板2013.081.1-1.2融城云谷14商务100A：5.49；B/C：3.6玻璃幕墙2015.04A座：1.2；C座：0.95高科尚都18.2综合体100公寓：3；写字楼：3.9玻璃幕墙2012.070.9-1睿中心10商务1003.6石材+玻璃2014.111.2（精装）龙记观澜山13商务1003.6石材+玻璃幕墙2012.070.9-1CA时代中心8.6商务1003.85玻璃幕墙——1.1阳光天地4综合体100写字楼：3.9石材+玻璃幕墙2013.110.85CROSS万象汇20商务1001#：3.1；2#、3#：3.8

石材+铝塑板2011.060.92锦业时代34商务100平：3.4；loft：5.49玻璃幕墙2011.04平层：1.1-1.3旺都21商务1003.15玻璃幕墙2014.071.5-1.9绿地中心17商务2704.2玻璃幕墙2012.112中铁西安中心13.3商务236.24.1玻璃幕墙2013.11.8-2.0（精装修）永威时代9商务2024.1玻璃幕墙——1.3-1.5融城东海11商务1003.7石材+玻璃幕墙2013.020.8高新商务区主要在售写字楼项目信息高新区在开发写字楼项目数量为西安之最；在开发写字楼项目多为大规模商务集群，且多为纯正商务办公项目，鲜有综合体开发；为西安传统的商务开发高地，并有多个超高层在售项目，依然引领西安先进商务水平；区域主流百米平层写字楼售价在1-1.5万元/㎡，超高层售价在1.3-2万元/㎡；三、宏观商务市场现状及发展研究2、商务项目板块划分及特点研究29规模商务开发项目，主要分布于高新与城南区域；经开也有少量项目分布；经开区西北国金中心华岭·中央公园西北富铭新一城城南、曲江旺座曲江金辉环球广场莱安中心西安国际中心万象国际高新区禾盛京广中心CROSS万象汇启迪清扬时代泰华金茂国际摩尔中心锦业时代高科尚都主要在售大盘商务项目备注：主要选取3栋以上商务楼开发项目，作为本次大盘研究重点；三、宏观商务市场现状及发展研究3、大盘商务项目开发模式与特点30开发策略项目名称体量入市时间首期开发分期开发大单购置经开区西北国金中心11.22015年1月写字楼是否华岭·中央公园402013年8月公寓是否西北富铭新一城302015年3月SOHO办公是否城南、曲江旺座曲江602014年4月写字楼是否金辉环球广场602014年4月写字楼是否莱安中心162014年4月LOFT办公是否西安国际中心432013年5月公寓是否万象国际102014年8月LOFT办公是否高新区禾盛京广中心302013年8月SOHO办公否是CROSS万象汇202011年6月SOHO办公是是启迪清扬时代362013年5月写字楼是否泰华金茂国际372013年9月SOHO办公否是摩尔中心392013年8月写字楼是否锦业时代452011年4月公寓是否高科尚都402012年7月公寓是否规模商务项目开发中，多有考虑分期实施，保证销售回款与开发资金平衡；未考虑分期开发的规模商务项目，在销售初期均采取了大单购置的方式，来保证回款与资金平衡，同时塑造与强化项目整体商务形象（入住大企业带动，市场销售紧俏）；部分销售中的规模开发项目，因销售及回款压力，会考虑后期产品的大单团购。三、宏观商务市场现状及发展研究3、大盘商务项目开发模式与特点31首期开发体量入市时间首期开发分期开发大单购置华岭·中央公园402013年8月公寓是否西安国际中心432013年5月公寓是否锦业时代452011年4月公寓是否高科尚都402012年7月公寓是否西北富铭新一城302015年3月SOHO办公是否禾盛京广中心302013年8月SOHO办公否是CROSS万象汇202011年6月SOHO办公是是泰华金茂国际372013年9月SOHO办公否是莱安中心162014年4月LOFT办公是否万象国际102014年8月LOFT办公是否西北国金中心11.22015年1月写字楼是否旺座曲江602014年4月写字楼是否金辉环球广场602014年4月写字楼是否启迪清扬时代362013年5月写字楼是否摩尔中心392013年8月写字楼是否2013年之前开发的规模商务大盘，多在首期考虑公寓产品入市；后在入市销售阶段，在不改变建筑的条件下，多改为SOHO办公方向销售；(其中，2015年入市的西北富铭新一城为非商务区规模商业项目的塔楼部分；)近期入市的项目首期均以纯正写字楼办公产品入市，树立整体商务品质及形象；三、宏观商务市场现状及发展研究3、大盘商务项目开发模式与特点32体量入市时间首期开发分期开发大单购置锦业时代452011年4月公寓是否CROSS万象汇202011年6月SOHO办公是是高科尚都402012年7月公寓是否西安国际中心432013年5月公寓是否启迪清扬时代362013年5月写字楼是否禾盛京广中心302013年8月SOHO办公否是华岭·中央公园402013年8月公寓是否摩尔中心392013年8月写字楼是否泰华金茂国际372013年9月SOHO办公否是旺座曲江602014年4月写字楼是否金辉环球广场602014年4月写字楼是否莱安中心162014年4月LOFT办公是否万象国际102014年8月LOFT办公是否西北国金中心11.22015年1月写字楼是否西北富铭新一城302015年3月SOHO办公是否开发时期在开发规模大盘商务项目，多为2013/2014年入市销售，呈现爆发式发展，促使整体市场供需格局失衡；而2015年入市项目急剧减少，及时入市销售的2个大盘商务项目，也仅是因为项目整体可售商务部分在2015年入市，整体项目入市时间要早于2015年；三、宏观商务市场现状及发展研究3、大盘商务项目开发模式与特点33在开发规模商务项目，鲜有主题开发思路；撬动项目整体开发的，以地段位置为主，结合整体规模商务综合体形象，合力促成开发；莱安·西安国际中心启迪·清扬时代，是一个以208米超高层甲级写字间领衔的7栋百米高层写字楼及一栋规划展览馆组成的大规模商务城市综合体，将成为科技二路上的地标性建筑群。莱安中心，是近百万平米城市综合体，并且以“国际化大都市”六大特征指标为理念进行规划设计，地段位置是西安未来城市商业、商务、生活、购物、休闲、生活的发展朝向。泰华金贸国际，处于高新区科技二路与沣惠南路交汇处西南角。禾盛京广中心，是目前唐延路唯一高品质5A级写字楼，坐拥城市中心资本优势，是最具竞争力和扩展潜力的商务黄金聚点。禾盛京广中心致力于打造舒适、生态办公空间。旺座曲江，是百万精端综合体，以60万平米恢弘体量升占据曲江国家级文化产业聚集区（QCIC）核心，以享X-MOCA当代艺术馆、生态谷中央公园、水岸商业街区等创新配置，开启世界生态艺术办公大时代。三、宏观商务市场现状及发展研究3、大盘商务项目开发模式与特点34营销展示体系与城市重点项目结合，塑造项目高端品质形象标识；旺座曲江，营销中心为X-MOCA艺术长廊永久性建筑，首期投入使用；莱安中心，营销中心艺术品化打造，未来作为曲江区政府永久使用；启迪清扬时代，首期1#楼为高新区城市规划展览馆；三、宏观商务市场现状及发展研究3、大盘商务项目开发模式与特点35四、区域市场研究分析区域市场竞争格局分析区域市场供应及成交客户需求及特征办公配置条件分析超高层/loft/持有租赁型办公分析公寓市场分析酒店市场分析市场机会点与趋势研判四、区域市场研究分析1、区域市场竞争格局分析高新早期板块：高新商务发展传统区域，发展较早，市场较成熟，但由于目前该区域用地稀缺，因而在售项目比较有限；唐延路板块：该板块为当前高新区商务市场发展活跃度和密集度最高板块，商务氛围浓厚，主要沿唐城墙遗址绿化带发展，区域内在售办公项目数量多，供量大，竞争激烈。锦业路板块：发展初期，未来高新区CBD核心发展区，超高层项目（如绿地双子塔、中铁中心、锦业时代、迈克等）集中，目前正处快速发展阶段。地块处唐延路板块，区域商务发展活跃度与集中度高但供量大，市场竞争激烈大寨路南三环南三环丈八北路丈八西路丈八东路科技六路南二环科技路科技二路科技路高新路太白路太白路沣惠南路唐延路电子正街高新早期唐延路板块锦业路板块已建成项目在售项目37四、区域市场研究分析1、区域市场竞争格局分析当前区域在售及待售办公总量达263.4万㎡序号项目名称项目位置建筑面积（万㎡）在售和待售项目1泰华金贸国际科技二路与沣惠南路交汇处西南角62禾盛京广中心唐延路与科技一路交汇处东北角83启迪清扬时代科技二路与沣惠南路十字西北角304摩尔中心沣惠南路与科技六路交汇处305融城云谷科技三路与沣惠南路交汇往西200米146龙记观澜国际科技二路与高新六路十字西南角0.17睿中心团结南路与唐兴路十字交汇处西南角68国宾中央区高新陕西宾馆正北侧410都市之窗高新唐兴路与团结南路十字西南角1511CROSS万象汇高新六路与科技一路交汇处东南角2012高科尚都锦业路与丈八五路交汇处向北100米18.213旺都唐延路与锦业路十字向114锦业时代高新管委会都市之门向西500米2015融城东海锦业一路与丈八二路十字东100米1116绿地中心锦业路与丈八二路十字东北角917永威时代中心锦业一路与丈八二路十字东南角12.618中铁西安中心锦业路与丈八一路十字西南角13.319Neworld科技四路与团结南路十字东北角2320CA创意时代中心科技二路与团结南路十字西南角8.621万科金域国际科技三路高新一小旁5小计36.6总计263.4大寨路南三环南三环丈八北路丈八西路丈八东路科技六路南二环科技路科技二路科技路高新路太白路太白路沣惠南路唐延路电子正街1534798102高新一期唐延路板块锦业路板块6111214161718151320192138四、区域市场研究分析39竞争环境：在售项目多是13、14年推出的产品，16年-18年，市场潜在竞争的品质项目非常少1、区域市场竞争格局分析项目名称销售状态占地面积（亩）办公建面（万㎡）销售报价（万元/㎡）入市时间锦业时代在售6734平层：1.1-1.3；loft：1.7-1.82011.04CROSS万象汇待售4020待定2011.06龙记观澜国际写字楼清盘阶段32130.9-12012.07高科尚都在售15018.20.9-1

2012.07绿地中心在售——1722012.11融城东海在售28110.852013.02启迪清扬时代在售80361.12013.05禾盛京广中心在售46301.3-1.52013.08摩尔中心在售73121.1-1.22013.08泰华金贸国际在售65381.1-1.52013.09中铁西安中心在售16.513.31.82013.10旺都在售40211.6（精装）2014.07睿中心在售18101.2（精装）2014.11融城云谷在售2214平层：1.2；loft：0.952015.04国宾中央区待售450120.85——CA创意时代中心待售148.61.1——都市之窗待售3415待定——永威时代中心待售1612.6————Neworld待售38.723————中大国际TheCity待售8730————万科金域国际待售35.723.8————四、区域市场研究分析401、区域市场竞争格局分析3246本项目51序号项目地址项目规划项目现在情况项目开发商入市时间1科技二路与团结南路十字东北80亩综合体，40万平方米一期开发中清华科技园二期预计4—5年后2科技二路与沣惠南路交汇向西310米21亩的综合体土地方洽谈佳贝集团预计4-5年后3科技二路与沣惠南路交汇向西300米20亩的海星电子科技总部改造/综合体项目暂无信息海星电子科技预计3-4年后4科技三路与沣惠南路交汇向西200米一栋百米写字楼和一栋多层写字楼甲方由于资金问题项目暂停汇豪——5科技六路与沣惠南路交汇西北角100米超高层与酒店正在做项目规划得天厚预计1年后施工6科技六路与团结南路交汇东北角101米综合体暂无信息——预计3-4年后潜在竞争项目信息四、区域市场研究分析411、区域市场竞争格局分析本项目78109序号项目地址项目规划项目现在情况项目开发商入市时间7唐兴路与沣惠南路交汇向西200米综合体、五星级酒店原为大唐电信地块，后被陕鼓动力公司收购，暂无其他信息陕鼓动力公司预计4-5年后8唐兴路与丁家桥路交汇东北角暂无信息未拆迁天河企业集团——9唐兴路与丁家桥路交汇西北角角规划10万㎡的写字楼规划中华羿实业预计明年年底动工10唐兴路与丁家桥路交汇东南角两栋写字楼、一栋公寓已拆平扎围墙——预计2年后潜在竞争项目信息四、区域市场研究分析42万科金域国际、中大THECITY、Neword三个项目持续拔升区域的形象及品质，是区域重要的商业节点，对完善区域的高端商业配套有重要意义。丈八北路丈八西路丈八东路科技六路南二环科技路科技二路科技路高新路太白路太白路沣惠南路唐延路电子正街高新一期唐延路板块锦业路板块3211、区域市场竞争格局分析序号项目名称项目位置建筑面积（万㎡）商务商业综合体项目1Neworld科技四路与团结南路十字东北角232万科金域国际科技三路高新一小旁53中大国际THECITY高新路与科技二路十字西南角30四、区域市场研究分析43区域内除了现有的办公项目外，还存在部分即将面世的辐射区域的商务商业综合体项目，如中大国际（30万㎡）、万科金域国际（20万㎡）、Neworld等，一方面对区域商务形象进一步提升具有促进作用，另一方面，也加剧了区域办公市场的竞争。潜在竞争：区域内不乏辐射型商务商业综合体中大国际THECITY位于高新路与科技二路十字西南角，总占地87亩，总建筑面积约30万㎡，商业建筑面积约10万㎡左右。属于辐射整个区域的商务商业综合体项目，由5栋高层住宅、1栋酒店和1栋商业楼组成。中大国际1、区域市场竞争格局分析四、区域市场研究分析44万科金域国际位于高新科技三路高新一小旁，处于高新核心地带。总建筑面积约20㎡，主要规划的有A、B、C、D四栋楼，其中A、B栋规划为写字楼，C、D栋楼规划为公寓产品。公寓在售的主要是35㎡和70㎡的公寓产品，可办公，可自住，可毛坯，可精装，每层层高4.9米。主打服务式公寓产品，提供各种增值服务，项目本身建有健身室，游泳池，提供订机票等多种服务。潜在竞争：区域内不乏辐射型商务商业综合体1、区域市场竞争格局分析万科金域国际高新NEWORLD高新NEWORLD项目位于高新开发区团结南路与科技四路十字东北角；总投资约15.2亿元，总建筑面积约23万m²；项目规划涵盖超高层5A级写字楼(将打造微软、三星等配套产业办公基地)、甲级写字楼、商务公寓，以及37000平米综合商业等多种业态；项目总体定位以生态、休闲、娱乐、购物、商务办公为主。四、区域市场研究分析成交：去化较好项目月均销售能达2000㎡/月左右，规模型项目大单成交占比大，售价低于市场价售价水平：区域目前办公售价在0.9-1.2万元/㎡（大单团购价格约在0.8-1万元/㎡左右），该价格区间也代表着高新区办公物业的平均水平；去化情况：除个别项目销售较好（泰华、京广中心）外，很多项目办公部分未曾对外推售，部分去化好的项目月均去化到达2000㎡/月左右；另外，loft产品市场接受度差；销售方式：规模型办公项目多采用谈大单客户的销售模式，同时也有项目选择主动或被动自持部分物业。项目名称占地面积（亩）办公建面（万㎡）办公销售量（万㎡）销售报价（万元/㎡）月均去化（㎡）工程进度备注泰华金贸国际6525211.1-1.32000-30009#、10#地上22层7#、8#已经盖至地上11层3.5栋大单客户，团购价约0.8-1.1万元/㎡禾盛京广中心463061.0-1.41500-2000A基础，B刚出地面，其余地上18层1栋大单客户，1栋自持，团购价约0.9-1.1万元/㎡启迪清扬时代8036141.0700封顶，内部装修2栋大单客户及内部使用，团购价约0.8万元/㎡左右摩尔中心7312（一期）41.1-1.2（精装）800做外立面1栋在谈大客户，一期剩余部分将被动自持CROSS万象汇40205未售后期办公未推二期地下施工办公未推，其中1栋办公已被大单客户拿下，团购价约0.8-0.9万元/㎡左右融城云谷22140.7平层：1.2loft：0.95开盘未售出A、C座，地上6层Loft市场接受度欠佳，仅售出1套睿中心18100.81.2（精装）500封顶16-26层为自持物业国宾中央区4501240.85200（soho办公）在售11#楼地上8层左右办公未推CA创意时代中心148.60未售前期咨询未开盘地下施工——龙记观澜国际321390.9-11400准现房，近期交房公寓改办公后销售良好都市之窗34150未售

前期咨询未开盘地上15层——2、区域市场供应及成交45四、区域市场研究分析3、客户需求及特征面积划分多在100-300㎡，而需求面积在300-500㎡以半层/整层购置的自用客户较多项目名称层高（m）标准层面积（㎡）面积划分（㎡）需求主力面积（㎡）客户购置方式自用占比泰华金贸国际3.15/3.2/3.3630/950/1200145-335300-600半层/整层/整栋90%以上禾盛京广中心3.3/4/4.2810/1200/160084-300300-600半层/整层/整栋80%以上启迪清扬时代3.61300300-1300300左右内部团购/整栋70%-80%摩尔中心3.61000/160082-565200-560散购/半层80%融城云谷3.6/5.491200/1300/2000110-304300-600散购50%睿中心3.6250095-286400-500整层90%以上国宾中央区3.4110094-133200-350散购30%CA创意时代中心3.851400150-230——————龙记观澜国际3.61240286、338600以上半层/整层80%以上CROSS万象汇3.1/3.8170035-750300-600多套/半层70%以上标准层面积：百米办公标准层一般在1600㎡以下，也有个别项目出现2000㎡以上标准层。面积划分：办公面积划分主力多在100-300㎡

之间；面积需求：自用客户面积需求在300-500㎡之间，且以整层、半层销售占比较大。购置用途：多数为企业自用为主，投资客户相对较少。46四、区域市场研究分析新入市的项目外立面以纯玻璃幕墙为主流项目名称立面材质泰华金贸国际玻璃幕墙+陶板禾盛京广中心玻璃幕墙启迪清扬时代玻璃幕墙摩尔中心玻璃幕墙+蜂窝铝板融城云谷玻璃幕墙睿中心玻璃幕墙+石材国宾中央区玻璃幕墙+石材CA创意时代中心玻璃幕墙龙记观澜国际玻璃幕墙+石材CROSS万象汇面砖、石材及高档铝塑板融城东海玻璃幕墙+石材锦业时代玻璃幕墙旺都玻璃幕墙早期西安很多办公项目外立面采用玻璃幕墙+石材的处理手法，商务形象及昭示性均较弱，而目前，很多项目外立面采用了纯玻璃幕墙，其形象更具辨识度和商务感。4、常规办公配置玻璃幕墙+石材纯玻璃幕墙47四、区域市场研究分析百米纯正办公大堂面积一般在300㎡左右，多为2层挑高项目名称标准层面积（㎡）大堂面积（㎡）大堂挑高（m）泰华金贸国际630/950/12003009禾盛京广中心810/1200/160030011启迪清扬时代1300800（共用）12摩尔中心1000/160020010融城云谷1200/1300/200020010.5睿中心250030011国宾中央区1100——9CA创意时代中心1400——3层龙记观澜国际1240——2层CROSS万象汇1700——10.5融城东海1660————锦业时代8903009旺都1050300104、常规办公配置48四、区域市场研究分析百米纯正办公层高多为3.6m，标准层面积不超过1600㎡层高：平层办公层高多在3.6m左右，部分超过3.6m，净高一般在2.8m左右，个别项目采用特殊方式在较低层高下实现同等净高；标准层面积：百米办公标准层一般在1600㎡以下，也有个别项目出现2000㎡以上标准层。项目名称层高（m）净高（m）标准层面积（㎡）泰华金贸国际3.15/3.22.8630/950/1200禾盛京广中心3.3/4/4.22.8/2.6/2.8810/1200/1600启迪清扬时代3.62.81300摩尔中心3.62.81000/1600融城云谷3.6/5.492.81200/1300/2000睿中心3.62.82500国宾中央区3.42.71100CA创意时代中心3.853.01400龙记观澜国际3.62.81240CROSS万象汇3.1/3.82.7/3.01700融城东海3.72.91660锦业时代3.4/5.492.6890旺都3.152.810504、常规办公配置49四、区域市场研究分析电梯承载及服务面积配置均有所提升项目名称电梯(kg)电梯服务面积（㎡）泰华金贸国际10005067/6230/6300禾盛京广中心1300/13504090/5046/5416启迪清扬时代13005633摩尔中心13504056/5330融城云谷16004515/6994/7319睿中心16005416

国宾中央区——6030CA创意时代中心——5594龙记观澜国际13506392/5327CROSS万象汇1350——融城东海16005485/5691锦业时代10506007旺都12506090目前，高新区办公楼电梯承载力一般为1350kg，同时，有个别新出项目电梯承载力达到了1600kg，电梯的服务面积在5000㎡以上。4、常规办公配置50四、区域市场研究分析主流项目多采地辐热采暖方式，制冷采用VRV，目前高

端项目也更加注重经济性，也采用地辐热及VRV项目名称采暖制冷泰华金贸国际地辐热VRV分户空调禾盛京广中心地辐热（A、B中央空调）VRV分户空调（A、B中央空调）启迪清扬时代地辐热VRV分户空调摩尔中心中央空调融城云谷地辐热VRV分户空调睿中心VRV分户空调国宾中央区地辐热VRV分户空调CA创意时代中心地辐热中央空调龙记观澜国际地辐热VRV分户空调CROSS万象汇地辐热VRV分户空调融城东海地辐热中央空调锦业时代地辐热中央空调旺都地辐热VRV分户空调莱安中心地辐热VRV分户空调金辉环球广场VRV分户空调永威时代中心地辐热VRV分户空调采暖：中高端办公项目采暖多使用市政地辐热，相比空调采暖使用成本较低；制冷：中高端办公项目制冷多采用VRV分户空调，相对较为灵活且使用成本低；4、常规办公配置51四、区域市场研究分析高新区写字楼项目，多为地下3层以内地下停车，且多在配置机械停车；多数项目均采用机械车位保证停车数量，而机械车位多位于-1、-2层；其中采用机械车位的多为2-3层机械停车；另有个别项目，为保证更多平层地下车位，采用地上机械停车塔的方式；4、常规办公配置52项目名称地下车位数（个）地下层数平层停车层机械停车层机械层数地上停车塔泰华金贸国际39502层无-1、-2全4层

禾盛京广中心26193层-3-1、-2-1：3层-2：2层

启迪清扬时代32743层全平层无——

摩尔中心5882层全平层无——停车塔+架空停车层508个融城云谷10173层-1、-2-32层

睿中心12003层-3-1、-22层

永威时代中心6453层无-1、-2、-3——

汇豪国际4632层-1-23层

高新水晶SOHO8672层无-1、-22层

从使用角度需保证一定数量便捷的平层停车四、区域市场研究分析地段是售价的决定因素，同时，品质高的项目售价较高；激烈的市场竞争环境下，办公项目的配置都有较大幅度提升层高：平层办公层高多在3.6m左右，部分超过3.6m，loft层高为5.49m；电梯：常规办公1350kg电梯已较普遍，且出现了1600kg高标准配置；大堂：大堂面积多在300㎡左右，具有2层挑高；空调：VRV户式中央空调较为普遍；项目名称层高（m）立面材质电梯(kg)电梯服务面积（㎡）大堂面积及挑高（㎡/m）采暖/制冷卫生间售价（万元/㎡）泰华金贸国际3.15/3.2/3.5玻璃幕墙+陶板10003360/5067/6230300/9地辐热/VRV分户空调套内1.1-1.5禾盛京广中心3.3/4/4.2玻璃幕墙1300/13503510/34505046/5416300/11地辐热/VRV分户空调（A、B中央空调）公卫1.3-1.5启迪清扬时代3.6玻璃幕共用）/12地辐热/VRV分户空调公卫1.1摩尔中心3.6玻璃幕墙+蜂窝铝板13503269/4056/5330200/10中央空调/中央空调公卫1.1-1.2融城云谷3.6/5.49玻璃幕墙16004515/6994/7319200/10.5地辐热/VRV分户空调公卫平层：1.2loft：0.95睿中心3.6玻璃幕墙+石材16005416300/11VRV分户空调/VRV分户空调公卫1.2（精装）国宾中央区3.4玻璃幕墙+石材——6030*/9地辐热/VRV分户空调公卫0.85CA创意时代中心3.85玻璃幕墙——5594*/3层地辐热/中央空调——1.1龙记观澜国际3.6玻璃幕墙+石材13503：6392；4:5327*/2层地辐热/VRV分户空调公卫0.9-1CROSS万象汇3.1/3.8面砖、石材及高档铝塑板1350——*/10.5地辐热/VRV分户空调套内待定融城东海3.7玻璃幕墙+石材16004582——地辐热/中央空调公卫0.85锦业时代3.4/5.49玻璃幕墙10506007300/9地辐热/中央空调套内平层：1.1-1.3loft：1.7-1.8旺都3.15玻璃幕墙12506090300/10地辐热/VRV户式空调公卫1.6（精装）4、常规办公配置531、区域销售良好的项目，月均2000-3000㎡，售价1.1-1.3万元/㎡；2、项目配置均有大幅提升，3.6米基本层高，1.35T电梯普遍化，1.6T电梯开始出现，纯玻璃幕墙、国际品牌物管普及化；3、通过套内实际面积赠送，提高得房率，使得写字楼附加值提升，提高竞争优势；4、常规写字楼多为VRV分户式空调，同时高端项目也更加注重性价比（如永威超高层使用VRV分户式空调）；5、售价的首要决定因素是地段，项目配置、档次的提高，对售价的溢价程度不明显，但配置需支撑售价。6、目前未入市的办公项目，受市场环境影响，多处于观望阶段，未来三年内市场会处于弱竞争期；常规办公小结四、区域市场研究分析54西安高新区超高层写字楼标准层多在2000㎡左右；层高均在4m以上，面积划分以100-500㎡居多；中央空调、立面LOW-E玻璃、国际、国内一线物管成是发展的主流；高挑空、高标准、大面积的大堂是主流标准；多为精装修设计，售价在1.5-2万/㎡左右；超高层硬件配置及软性配置较百米办公楼均较高但受整体市场影响，其竞争力并不显著四、区域市场研究分析5、超高层办公项目名称标准层面积（㎡）面积划分（㎡）

层高（m）电梯服务面积(㎡）物业大堂及挑高（㎡、m）立面材质空调停车方式售价(万元/㎡）中铁·西安中心1999110-3154.23776中铁第一太平物业管理有限公司1600/12LOW-E玻璃幕墙中央空调地下三层平层停车1.8-2.0（精装）绿地中心2000——4.24750长城物业——————地下一二层2（精装）永威·时代中心2000180-5004.13000仲量联合顾问/永威物业1000/10.6LOW-E双层中空玻璃幕墙水冷VRV独立空调地下机械停车1.5（精装）禾盛·京广中心1600

——45046戴德梁行-/11LOW-E中空玻璃幕墙中央空调地下一、二层机械/地下三平层停车未售55四、区域市场研究分析56持有租赁办公市场自持租赁1高新九号2林凯国际3迈科国际4凯德广场5中海大厦6西北国金中心待自持租赁7莱安中心8西安国际中心9启迪清扬时代10睿中心11禾盛京广中心532416789·10116、持有租赁型办公位置：高新区高新四路中段（长安银行对面）规划：占地52.8亩，净用地41.3亩，由3栋高层围合而成，主题酒店、办公楼均为24层，公寓楼为27层，总建筑面积约为22万㎡(其中地上面积约为16.5万㎡，地下约为4.84万㎡)，其中一栋纯租赁写字楼体量为4万㎡左右商业：商业1-4层，定位为精品时尚购物中心入住时间：预计2015年5月左右物业情况：3.5元/㎡·月

租金：预计85元/㎡·月出租率：未入住物业配置：层高3.9米；标准层2044㎡；电梯为5部+1部消防梯；户式中央空调、新风系统；立面：玻璃幕墙高新一期核心区，区位优势明显，一栋写字楼（4万㎡）作为纯租赁，立面形象及配置均较高；高新九号四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公57高新九号四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公58位置：高新路金鹰购物广场对面规划：共6.5万㎡，写字楼4.7万㎡，商业1万㎡左右；商业：1-5层为商业（高端汽车展厅、俏江南餐饮），无对外临街铺入住时间：2011年左右物业情况：林凯物业18元/㎡·月

租金：145元/㎡·月左右

出租率：74%左右（写字楼共21层，空置5.5层）配置：层高3.8米；标准层2380㎡；电梯为8部0TTS(1000kg)+1部消防梯；中央空调、新风系统；电梯厅净宽3米；立面：石材+玻璃大堂：1层高，无挑空入驻企业特点：本地实力企业，另有大量国外、外地强企办事处企业需求面积：以300-500㎡居多，有部分100㎡办事处高新核心位置，立面、大堂、配置较低，出租率不高，中型企业居多含部分外资办事处；林凯国际大厦四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公59标准层2380㎡；以2套或3套（300—500㎡）租赁居多；林凯国际大厦四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公60位置：高新区唐延路33号规划：共3.5万㎡，一栋24层的写字楼商业：1-5层为王子饭店，无对外临街铺入住时间：2004年左右物业情况：迈科物业17.5元/㎡·月

租金：100元/㎡·月出租率：100%配置：层高4米；标准层1400㎡；电梯为5部日立(1000kg)；中央空调；电梯厅净宽2.7米；5层大堂挑空，顶层会议中心；立面：石材+玻璃幕墙入驻企业特点：以能源、金融、大型房企为需求面积主力，其余为跨国类商贸、IT企业企业需求面积：以整层、半层居多，占总体量的90%核心地段、高品质、高形象、高配套，支撑高出租率，取得区域高租金水准，多为中大型企业入住；迈科国际四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公61大堂迈科国际四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公62迈科国际四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公63位置：曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处规划：共3.5万㎡左右，一栋15层的甲级写字楼商业：

无对外临街铺，大堂配套一间咖啡馆及一个便利店入住时间：2013年12月左右物业情况：中海物业15元/㎡·月

租金：70-90元/㎡·月出租率：88%物业配置：层高4米；标准层1600㎡；电梯为5部三菱(1350kg)+1部消防梯；中央空调；电梯厅净宽3米；2层大堂挑空9米，面积600㎡；立面：石材+LOWE玻璃入驻企业特点：以地产开发及相关类、金融、专业服务型企业居多企业需求面积：以整层居多；整层及半层占总面积的65%区域环境品质高，物业高配置标准，作为非商务核心区的高形象项目，出租率与租金尚可；中海大厦四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公64中海大厦整层租赁平面图标准层面积1600㎡中海大厦租赁企业名录中海大厦四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公65四、区域市场研究分析66位置：城南南二环西段64号规划：占地63亩，建筑面积共30万㎡；商业面积8万㎡，写字楼面积5.7万㎡入住时间：2013年7月物业情况：开发商自有物管部门20元/㎡·月租金：130元/

㎡·月左右

出租率：50%左右物业配置：层高3.6米；标准层2100㎡；电梯为8部客梯+2部货梯；中央空调、新风系统；立面：石材+玻璃；入驻企业特点：以中型地产开发类及金融相关企业居多；企业需求面积：以400㎡左右居多，占据70%左右项目位置紧邻长安路，连接了小寨、高新两大商圈，租金高但出租率一般，入驻企业多为中型企业凯德广场6、持有租赁型办公四、区域市场研究分析6701100908070605040302标准层2100㎡，以2套或3套（400㎡左右）租赁居多，占据70%左右凯德广场6、持有租赁型办公四、区域市场研究分析68凯德广场租赁企业名录凯德广场6、持有租赁型办公四、区域市场研究分析69位置：经开经开区凤城八路与文景路十字路西规划：占地166亩，建筑面积共63万㎡；商业：E、F座底下4层为百盛民生百货，B、C、D底下为台湾汉神购物中心入住时间：E、F座2012年左右，D座正在招租；物业情况：高力国际18元/㎡·月租金：一期90元/

㎡·月，二期120元/

㎡·月左右

出租率：E、F座98%左右，D座正在招租，招租惨淡物业配置：层高3.5米；标准层E座1161㎡、F座1700㎡，D座2000㎡；电梯为6部东芝；分户式中央空调、新风系统；大堂挑空9.3米；立面：隐框铝合金+low-e玻璃；入驻企业特点：以大型地产开发类居多，大部分为中大型实力企业，企业以整层和半层租赁为主；企业需求面积：以半层与整层为主，占据65%左右项目位置紧邻市政府，立面、配置相较高端，一期出租率较高，入驻企业多为行内强企，二期租金提升，但租赁情况惨淡。西北国金中心6、持有租赁型办公四、区域市场研究分析70F座1700㎡标准层E座1160㎡标准层一期租赁楼栋西北国金中心6、持有租赁型办公四、区域市场研究分析71D座2000㎡二期租赁楼栋西北国金中心6、持有租赁型办公四、区域市场研究分析72西北国金中心一期租赁企业名录西北国金中心6、持有租赁型办公层高较同时期主流写字楼项目高，主力3.8m以上；标准层多偏大，在1600-2000㎡为主，但均需通过平面设计做好办公进深控制；电梯多为国际知名品牌，且最大服务面积多在5000㎡/部左右；大堂多为2层挑高，形象品质较高，立面以彰显品质的石材、玻璃幕墙为主；早期项目多采用中央空调，近期项目多有分户式中央空调出现；四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公配置特点项目名称层高单层面积（㎡）大堂高度（m)外立面电梯大小（kg)电梯数量电梯品牌电梯服务面积空调设备（中央或分体）入住时间是否带有新风迈科国际414005层大堂挑高石材+玻璃幕墙10008日立3300中央空调2004年左右有林凯大厦3.823805石材+玻璃100090TTS5000中央空调2011年左右有凯德广场3.621009石材+玻璃160010/5700中央空调2013年7月有中海大厦416009石材+LOWE玻璃13506三菱3500中央空调2013年12月有西北国金中心3.51700/20009.3隐框铝合金+low-e玻璃幕墙13507东芝3900分户中央空调E、F座2012年D座正在招租有高新九号3.92044/玻璃幕墙/6/6700分户中央空调预计2015年5月有73项目名称楼栋数层数办公总面积（万㎡）租金（元/㎡·月）出租率物业费（元/㎡·月）入住时间林凯大厦1264.710074%182011年左右迈科国际1243.5100100%17.52004年左右中海大厦1153.570-9088%152013年12月高新九号124约485未入住3.5预计2015年5月西北国金中心313/16一期2.5；二期2.390-12098%/E、F座2012年D座正在招租凯德广场1233.610050%202013年7月自持租赁写字楼多为1栋楼设置，体量多在4万㎡内；租金相较同区域写字楼高，主要受地段决定；入住企业租赁面积多为400㎡以上；体量、出租情况及需求特点四、区域市场研究分析6、持有租赁型办公74四、区域市场研究分析75T2T1T5T6T7T9T4T3T10T11T12二期一期莱安中心：二期办公产品预计全部自持西安国际中心：暂定自持2栋超高层与1#楼1启迪清扬时代：二期超高层规划自持超高层6、持有租赁型办公（潜在）四、区域市场研究分析76禾盛京广中心：A座超高层规划自持睿中心：

16-26层开发商自持租赁ABCDEFA、B座办公配置条件相同，B座被金融机构整栋购置6-15层为精装办公，售价12000元/㎡随市场竞争加剧及商务发展成熟等，潜在自持租赁写字楼逐步增多6、持有租赁型办公（潜在）四、区域市场研究分析77自持租赁型办公物业多处城市优质商务区；自持租赁型办公多有体量控制，一般自持部分面积在3-4万㎡；自持租赁型办公入驻企业多为大企业，租赁以半层以上为主（林凯国际特例）；为了保证项目整体品质，自持型办公项目的商业部分全部自持，且无对外临街铺；自持租赁型办公物业，在形象、配置、租金、物业费等方面均高于区域内其他销售型办公；决定写字楼租金的首要因素为区位及地段，其次为物业配置；随着市场竞争加剧及办公市场逐步成熟，西安自持办公物业比例上升。纯租赁写字楼在2013年之前只有迈科国际以及林凯国际，2013年之后先后出现中海大厦等4个纯租赁写字楼项目，同时未来西安莱安中心等5个写字楼项目均有开发商自持写字楼租赁的规划持有租赁型办公小结6、持有租赁型办公分类序号项目名称纯正商务LOFT1融城云谷2莱安中心顶层LOFT3锦业时代4融城东海5摩尔中心商住LOFT6万象国际中心7南飞鸿广场使用中LOFT8i都会9SOHO同盟10望庭国际11银河新坐标8912765431011四、区域市场研究分析7、loft办公物业78分类项目名称平层售价（万元/㎡）loft售价（万元/㎡）标准层面积（㎡）面积区间（㎡）层高（m）销售情况纯正商务LOFT融城云谷11.31126/1345/2007110-304A：5.49B/C：3.64月至今售出1套莱安中心1.31.4-1.51100平层：190

Loft：50（单层）平层：3.9loft：5.42015年前销售状况良好，目前销售情况差顶层LOFT锦业时代1.1-1.21.5890142-233平层：3.4loft：5.49Loft未售出融城东海0.8811600/166080-3403.7—摩尔中心1.1-1.2自留1000/160082-565平层：3.6loft：5.49—商住LOFT万象国际中心0.73（住宅）1（精装）90074-895.4915年春节前售出5层南飞鸿广场0.7（住宅）1（精装）180033-585.49月均去化30-40套LOFT办公较平层办公溢价2000-3000元/㎡，但销售去化缓慢；精装LOFT商住较周边住宅溢价3000元/㎡左右，销售情况较好；部分写字楼项目，利用富余高度在顶部或底部设置少量loft产品，多作为创造额外溢价考虑，但从其市场表现来看，该类产品受项目自身地段、品质等影响较大，各项目收益差异性大。四、区域市场研究分析7、loft办公物业79分类项目名称电梯（部）物业大堂（m）立面卫生间采暖及制冷系统停车纯正LOFT融城云谷A：8B：5C：4甲方自有A座10.5B/C座6

玻璃幕墙公共卫生间采暖：市政

制