云南城投战略规划方案

云南省城市建设投资

战略规划方案2005-12-13报告一级目录一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的开展定位三、云南城投5—10年战略目标四、云南城投现有业务的进退五、云南城投的业务组合六、云南城投的业务投资安排七、投资效益预测和风险评估7/14/202321-云南城投的公司使命：致力城市建设，推动城市开展根据省政府对云南城投的功能定位，不断扩大投融资能力，致力于城市根底设施建设，推动城市开展，不断改善城市生活环境。紧跟社会开展步伐，适度超前，为云南省的城市化开展作出新的奉献。致力城市建设，推动城市开展7/14/202332-云南城投的开展愿景：成为区域性城市建设投资行业的领跑者成为区域性城市建设投资行业的领跑者用5—10年时间，按照“政府引导、市场机制、企业运作〞的指导思想，高起点、高速度、高质量、高效益做好每个工程。做大做强，做精做细，致力于成为“管理创一流、投资上规模、开展超常规〞的区域性城市建设投资行业的领跑者，坚持效益、规模、速度三者并重的稳健经营方针。7/14/20234报告一级目录一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的开展定位三、云南城投5—10年战略目标四、云南城投现有业务的进退五、云南城投的业务组合六、云南城投的业务投资安排七、投资效益预测和风险评估7/14/20235报告二级目录〔一〕开展方向〔二〕开展区域〔三〕核心业务7/14/20236开展方向：成为城市根底建设领域的专业化公司，有所为有所不为云南省人民政府2005年4月27日云政复〔2005〕26号?云南省人民政府关于同意组建云南省城市建设投资的批复?第4条“云南省城市建设投资的经营范围〞规定：城市道路以及根底设施的投资建设及相关产业经营；给排水及管网投资建设及管理；城市燃气及管网投资建设及管理；城市效劳性工程〔学校、医院等〕的投资和建设；全省中小城市建设；城市旧城改造和房地产开发；城市交通〔轻轨、地铁等〕投资建设；城市开发建设和根底设施其它工程的投资建设。说明：〔1〕上述八大领域是云南城投可以经营的领域，拥有选择权；〔2〕我们可以根据云南城投内部资源优势与劣势、外部环境时机与威胁来选择进入上述八大领域的某些领域；〔3〕根据对全国其它城市建设投资公司经验与教训的研究，建议云南城投公司的开展方向是：成为城市根底建设领域的专业化公司，有所为有所不为，在保证经济效益的前提下兼顾社会效益。7/14/20237开展区域：以云南省区为主，适当时机选择性进入全国局部地区昆明曲靖楚雄大理玉溪蒙自景洪云南城投是云南省政府的三大融资平台之一，需要实施省政府推进云南省城市化的意图；政府资源是云南城投的优势之一，政府资源具有明显的行政区域性；城市根底建设工程与地方政府存在复杂的关系，暂不满足进军全国条件；在现代交通和通讯条件下，对云南城投来说，不存在西南经济圈、东南亚经济圈，云南城投的地域层级是云南省和全国。研究说明：云南城投开展的地域层级是云南省和中国，而不是西南地区和东南亚地区7/14/20238核心业务：以城市开发板块为核心，教育板块和医疗板块兼顾城市开发板块的经营，水务板块相机配套于城市开发板块的经营〔通水〕城市开发教育医疗水务尽管三级本科教育〔独立学院〕在相当长的时期内，市场前景看好，但还是存在生源风险与学生就业风险；在对教育投资时，可以考虑教育停办时，校园地产、校园房产转作房地产经营，以降低教育投资风险；目前，公立医院的住院条件比较差，随着经济的开展，病人对住院的要求日益提高；改善医院的就诊环境和住院条件，提高住院收费，医疗经营与房地产经营相结合，还可获得税收优惠；水务经营与房地产经营相对疏远；在适当条件下，水务经营可以配合城市开发〔地产/房产〕的经营。注：城市交通〔如轻轨〕作为政府工程，云南城投根据当时政府提供相关条件，临时决定参与方式。7/14/20239对“城市开发〞业务的说明：城市开发是“城市旧城改造和房地产开发〞业务的简称云南城投“城市开发〞业务的开展定位：－－以地产开发为主，以房产开发为辅。地产开发〔主要是土地一级市场或一级半市场的经营〕的运作程序相对简单；地产开发的价格风险和投资风险要远远小于房产开发的相应风险；从云南城投内部优势来看，拥有省级政府资源。在目前的监管框架下，政府资源在房产开发领域的作用比较弱，而在地产开发〔尤其是一级市场〕的影响力比较大；根据对云南城投公司现有人力资源的评估和对未来一定时期人力资源的预测，新生的云南城投操控房产开发的能力还有待进一步提高。以城市开发业务为核心城市开发是城市根底建设领域盈利能力最强的行业，工业化的过程就是城市化的过程，世界兴旺国家在它处于开展时期的历史证明了这一点；公司对教育板块的投资也以房地产经营作为退出手段，以控制风险；公司的医疗板块与房地产经营密切配合，打造宾馆式医疗效劳。以美国为代表的宾馆式医疗效劳受到了广阔患者的热烈欢送。7/14/202310关于核心业务确实定：经过对中国各地的城市建设投资公司经营情况的全面和综合研究，我们确定了以城市开发为主的业务组合许多垄断性公司是盈利的，甚至获得超额利润，但不能认为“垄断性公司就是盈利的〞。因为中国与外国对垄断性企业的政府管制存在很大的差异，价格的管制是垄断性企业是否真正盈利的关键点；我国许多地方政府为了推动当地的城市根底设施建设，成立城市投资公司，但城市投资公司的资产盈利能力与资产流动性都很差，地铁、轻轨、城市道路、桥梁、自来水、污水处理等资产绝大多数不是优质资产，这些领域根本上是由地方政府直接控制；天然气、电力、通讯等三大业务都属于城市根底设施，但由于其采用全国或大区垄断经营模式，根本上由中央政府直接控制，在过去相当长的时期内是获取超额垄断利润的；云南城投的三大经营原那么之一是“经济效益和社会效益兼顾〞，因此我们必须以正确的原那么确定公司的核心业务；如果云南城投进入城市道路和桥梁等根底领域，都是政府工程，需要政府以股权投资的形式增加云南城投的注册资本。上海城投、重庆城投、广州城投、武汉城投等公司的大量注册资本都是当地政府把其对市政根底设施建设的投资作为股本金注入城市建设投资公司的。研究结论除了直辖市外，全国成立省级城市投资公司的，云南城投是“独此一家〞，其政策资源和资本结构与其它城市建设投资公司存在根本性差异，云南城投的业务定位必须充分考虑；全国各地城市建设投资公司的一个普遍特点是资产〔总资产/净资产〕规模大，盈利能力很差，甚至低于一年期银行存款。作为新兴的云南城投公司，必须防止这个问题。7/14/202311报告一级目录一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的开展定位三、云南城投5—10年战略目标四、云南城投现有业务的进退五、云南城投的业务组合六、云南城投的业务投资安排七、投资效益预测和风险评估7/14/202312报告二级目录〔一〕布局期〔2年〕战略目标〔二〕开展期〔3年〕战略目标〔三〕跨越期〔5年〕战略目标7/14/202313布局期〔2006-2007年〕：教育板块尽快走上正轨，积极开拓城市开发业务，标准开展水务板块，研究国家医疗改革动向并跟踪收购对象教育板块津桥学院走上标准、稳定开展之路，建成一所设施良好的10000人规模的学院；年经营收入亿元，年净利润2000－2500万元，年度经营净现金流入4000－4500万元；在布局期末期，教育板块总资产规模到达4.00－4.50亿元。城市开发北京新云南大厦竣工并交付使用，但尚未产生经营收益，将在开展期〔2021-2021年〕产生经营收益。另外，还启动2－3个地产/房产工程，如福保工程；城市开发板块总资产到达35－40亿元，其中北京新云南大厦总资产15亿元。水务板块掌鸠河工程股权明确并成立子公司，按持股比例计算总资产收益率2.50%，净资产收益率6.00%，年度净利润0.50亿元，现金0.00亿元。或者变现〔退出〕掌鸠河股权；控股1地级市自来水公司，投资约0.50亿元，总资产1.50亿元。水务总资产20亿元医疗板块研究医改政策，搜寻收购对象，地点限于昆明市，医院级别为“三级甲等〞；拟收购一家三甲医院，股权投资3.00亿元，控股60%-70%。医院净资产规模5.00亿元，总资产规模亿元〔资产负债率40%－50%〕。其中掌鸠河18.50亿7/14/202314布局期〔2006-2007年〕战略目标规划说明教育板块：目前是否最终收购昆明医学院海源学院尚无定论，如果没有收购海源学院，那么继续扩大津桥学院，目前作为股权投资1.27亿元，再投资3.00亿元，可以建成一所设施良好的10000人规模学校，成为昆明市顶级的独立学院，抵御市场竞争风险，在教育产业，强者恒强；城市开发板块：在布局期启动的2－3个城市开发工程在本期间总投资20－25亿元，共计形成资产35－40亿元，在布局期城市开发板块既没有净利润奉献，也没有现金净流入，处于投入期；水务板块：掌鸠河工程，最乐观的估计，云南城投持有50%的股权。总资产约38亿元，云南城投按比例持有18—19亿元。从全国/云南省现有自来水公司的经营情况来看，盈利情况不理想，考虑到该行业的市场开展前景，谨慎进入，在布局期只尝试控股云南省境内某一个地州市的自来水公司，实践成功后复制经验；在布局期，在水务板块仅最多新增投资0.50亿元，控制资产1.50亿元；掌鸠河的资产18—19亿元属于存量资产，其经营收益用来归还贷款，不会分配，在5-10年内没有现金；医疗板块：医疗体制的“管办别离〞改革会给我们进入医疗产业提供时机，在改革后省政府有可能把云南城投作为政府的医疗投资平台，在布局期，我们只是处于准备期，没有实质性投入。布局期的经营收益与经营净现金流入：主要来自两块，一是教育板块，二是某些短期工程〔如土地的转手〕，另外掌鸠河可能产生一些会计收益〔但没有现金分配〕；布局期的总资产规模：教育4.00＋城开35.00＋水务20.00＝59亿元。如果退出掌鸠河，总资产规模为：教育4.00＋城开35.00＋水务1.50＝40.50亿元。7/14/202315开展期〔2021-2021年〕：教育板块平稳运营，城市开发板块继续追加投资并开始产生收益，水务板块标准运营，医疗板块开始投资教育板块在校学生总规模到达8000－10000人，平稳运营，无需追加投资，自我滚动开展；年经营收入1.00亿元，年净利润2500万元，年度经营净现金流入4500万元；教育板块总资产维持在4.50亿元，无需继续扩张。城市开发新云南大厦实现年度总资产收益率2.00%--3.00%，净利润约0.30—0.45亿元，年度经营净现金流入0.80—0.95亿元；其它城开工程进入运营或销售阶段；开展期在土地开发领域追加投资15－20亿元左右，总资产规模约55亿元。水务板块掌鸠河工程标准运营，按持股比例计算总资产收益率2.50%，净资产收益率6.00%，年度净利润0.50亿元，年度分配净现金流0.00亿元；〔假设在布局期尚未退出〕。增加控股1地级市自来水公司，投资0.50亿元，总资产1.50亿元。水务资产21.50亿元医疗板块收购一家三甲医院，股权投资5.00－6.00亿元，控股60%-70%。医院净资产规模约8.00亿元，总资产规模约10.00亿元〔资产负债率20%〕；医院年收入约6.00－7.00亿元，净利润约0.80亿元，经营净现金流入约1.20亿元。7/14/202316开展期〔2021-2021年〕战略目标规划说明教育板块：每年销售收入稳定在1.00亿元，净利润0.25亿元，经营现金净流入0.45亿元，无需扩大投资，总资产维持在4.50亿元，处于收获期；城市开发板块：北京新云南大厦处于稳定经营期，年净利润0.30—0.45亿元，年度经营现金净流入亿元；其它城开工程的净利润和现金奉献尚无法准确预计，但可以肯定布局期开始投入的工程在开展期末期能够进入竣工后的销售或经营阶段，产生大量的净利润和经营现金净流入。城开板块总资产约55亿元；水务板块：掌鸠河年净利润0.50亿元，现金分配0亿元；布局期控股的水务公司〔按持股比例计算〕年净利润0.05亿元，年经营现金净流入约0.08亿元；开展期控股的水务公司的利润和现金奉献与布局期水务公司类似，年净利润0.05亿元，年经营现金净流入月0.08亿元；水务资产21.50亿元；医疗板块：医院收购的当年即可产生净利润和经营现金净流入，预计年净利润0.80亿元，经营净现金流入1.20亿元。医疗板块控制总资产10.00亿元。进入开展期，四个板块都可以产生净利润与经营净现金流入，可以预见的年净利润约2.00亿元〔不包括新云南大厦以外的城开工程收入〕，年经营现金净流入2.70亿元〔不包括新云南大厦以外的城开工程的现金流入〕；开展期的总资产规模：教育4.50＋城开55.00＋水务21.50＋医疗10.00＝91亿元。如果退出掌鸠河，总资产规模为：教育4.50＋城开55.00＋水务3.00＋医疗10.00＝72.50亿元。7/14/202317跨越期〔2021-2021年〕：教育板块稳中有升，城市开发板块继续扩大经营规模，水务板块标准运营，医疗板块适度追加投资扩大规模教育板块在校学生总规模维持在12000人，增长20%，适度追加投资，由于方案生育和现阶段高效扩招的滞后影响，在十二五时期，高等教育需求的增长速度将放缓；在2021年，总资产规模到达6－7亿元。城市开发城市开发工程的运作模式主要是“投资－退出－再投资〞，只有少数工程可能作为云南城投的长期经营性资产，在十二五时期城开板块增加投资规模约10亿元；在2021年，城开板块的运营资产总规模〔含存量〕到达65亿元左右。水务板块掌鸠河工程标准运营；根据当时情况，是否继续收编云南省其它地州市的自来水公司，根据水务板块的盈利情况决定扩张速度；在2021年，水务板块总资产维持在5—10亿元〔不含掌鸠河〕。医疗板块扩大原有医院的经营规模，提升原有医院的竞争实力，继续收编云南境内的其它医院，形成一个医疗经营集团，以分院的形式进入地州市的医疗市场。在2021年，医疗板块总资产规模到达20亿元。7/14/202318跨越期〔2021-2021年〕战略目标规划说明到跨越期末期〔2021年〕，云南城投〔集团〕的总资产规模约为120亿元；如果不含掌鸠河工程公司总资产约为100亿元。集团净资产40－50亿元，其中云南城投24－30亿元，少数股东16－20亿元，资产负债率不超过60%。实现总资产收益率4.00%左右，净资产收益率9.60%左右，集团平均每年净利润总额到达5.00亿元，其中云南城投2.40－3.00亿元，其它股东1.60－2.00亿元；上述预测数据是按“大概率〞原那么预测的结果，尤其是城市开发板块存在较大的盈利波动性，而教育板块、水务板块、医疗板块的盈利能力是非常稳定的；波动性大的板块与波动性小的板块相互匹配，可以弱化投资公司的经营风险；如果云南城投在第一个五年〔十一五时期〕开展势头良好，第二个五年〔十二五时期〕市场环境比较宽松，在2021年，公司控制的总资产规模可能到达150亿元左右；在十二五时期，公司四大业务板块的重要性排序将演变为城市开发板块、医疗板块、水务板块、教育板块，与十一五时期存在较大的区别。7/14/202319云南城投未来5－10年经营规模指标：总资产和净资产指标公司总资产的原点是11.38亿元，在三个阶段的末期分别到达40.50、72.50、100亿元，年均增长率24.28%；〔集团〕净资产年均增长率13.39%，云南城投本身净资产年均增长率7.75%。约束条件：集团合并资产负债率60%；云南城投对子公司控股为60%，绝对控股；假设变现掌鸠河工程。7/14/202320报告一级目录一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的开展定位三、云南城投5—10年战略目标四、云南城投现有业务的进退五、云南城投的业务组合六、云南城投的业务投资安排七、投资效益预测和风险评估7/14/202321报告二级目录〔一〕业务取舍的结果〔二〕业务进退的安排7/14/202322历史形成的业务板块：云南城投的三个业务板块是由股东以实物出资形式而形成的，我们有必要对现有三块业务做一取舍掌鸠河引水供水工程〔8.59亿元〕云南华威废物资源公司〔0.228亿元〕昆明中营津桥科教公司〔1.27亿元〕业务-1业务-2业务-3说明：关于上述三项业务的具体分析，请参见第一阶段?云南城投战略环境分析报告?的第一局部?内部环境的优势与劣势?的“一、现有产业布局〞。7/14/202323业务取舍的结果：两个保存，一个退出，详见下表掌鸠河引水供水工程〔8.59亿元〕云南华威废物资源公司〔0.228亿元〕昆明中营津桥科教公司〔1.27亿元〕保留退出保留结果现有业务板块说明：取舍理由参见第一阶段?云南城投战略环境分析报告?第一局部。7/14/202324业务进退的安排：进退安排，详见下表掌鸠河引水供水工程云南华威废物资源公司昆明中营津桥科教公司维持现在的经营规模，建立子公司运作模式，明确股权结构，力争持有50%的股权；发挥股权资产的抵押贷款融资功能。安排现有业务板块说明：进退安排是基于对业务本身质量的分析、云南城投内部环境的优势与劣势、云南城投外部环境的时机与威胁等三个方面。尽快办理产权过户，收回长期应收账款；寻找时机，转让股权资产，变现资产。完善办学硬件设施的建设，满足5000人的办学规模需求；尽快办理产权过户，采取增资扩股与资产抵押的融资方式，解决建设资金问题。7/14/202325报告一级目录一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的开展定位三、云南城投5—10年战略目标四、云南城投现有业务的进退五、云南城投的业务组合六、云南城投的业务投资安排七、投资效益预测和风险评估7/14/202326报告二级目录〔一〕业务组合的根本思路1、根本原那么2、业务性质类型3、业务管理类型4、关于政府工程5、演化路径〔二〕初期业务组合〔三〕中期业务组合〔四〕远期业务组合7/14/2023271-根本原那么：立足城建，专业经营，稳健开展，寻求突破立足城建云南省政府对本公司的功能定位：城市根底设施建设投融资及运营主体；云南省政府的批文指出了本公司可以经营的有关城市建设的六类业务。专业经营城市根底建设是一个不能称之为行业的行业，各业务的核心能力差异大；本公司的内部资源和外部环境也不允许公司涉足过多的细分行业。稳健开展国有企业拥有某些政府资源优势，但其市场反响速度普遍较慢；在设计业务组合时，必须考虑国有投资公司的这种特点。寻求突破本公司是省政府所属商业投资公司，“政府导向、市场机制、企业运作〞；在业务组合里必须包含盈利能力强，迅速积累财富的经营业务。12347/14/2023282-业务性质类型：从“业绩奉献-风险承受〞维度把公司经营业务划分为平衡业务、核心业务、时机〔投资〕业务等三个类型平衡业务的三大特点：[1]受经济周期波动的影响比较小或是刚性上升业务；[2]投资回报比较稳定；[3]与核心业务对经济周期的反响趋势相反。这类业务的稳定性比较好，但是没有太大的开展潜力。平衡业务核心业务是公司核心能力的反响，一个公司应当确定与核心能力相匹配的核心业务。核心业务是公司经营利润的主要来源，同时也承受较大的风险。核心业务由于政策环境、经济环境的变化，公司在开展的过程中会遇到一些偶然的投资时机，作为投资公司，可以捕捉这些随机性的投资业务。时机业务7/14/2023293-业务管理类型：从“管理-时间〞维度把公司经营业务划分为紧迫业务、开拓业务、关注业务等三个类型紧迫业务是指在某个时期必须尽快投资的业务，以便抓住商机。紧迫业务一般是已经决定进入的具体业务。紧迫业务开拓业务是指在某个时期已经决定进入该〔细分〕行业，但尚未确定具体业务，而目前正在寻找可行的切入点的业务。开拓业务关注业务是指在某个时期管理层只需给予适当关注的业务，成熟-稳定开展的业务、时机业务等一般属于关注业务。关注业务7/14/2023304-关于政府工程：即使是在兴旺的市场经济国家，城市根底设施建设也主要是一种政府行为，作为省府公司，城投业务必然包括政府工程从商业利益角度来看，政府工程包括盈利工程、亏损工程、平衡工程等三种根本类型；从业务性质类型来看，政府工程可能是公司的平衡业务，或核心业务，或时机业务；从业务管理类型来看，政府工程可能是公司的紧迫业务，或开拓业务，或关注业务。政府工程的归类盈利性政府工程视为政府资源产生的收益，亏损性政府工程视为获取政府资源支付的本钱，平衡性政府工程视为城投公司的社会形象工程；对待政府工程，必须坚持“政府引导-市场机制-企业运作〞的原那么，不能偏废“政府引导〞，必须考虑到“市场机制〞〔等价交换〕、“企业运作〞〔资本盈利〕，在接受亏损性政府工程时，要求得到近期或远期盈利性政府工程作为补偿。政府工程的处置7/14/2023315-演化路径：根据云南城投这种“半政府-半市场〞的公司属性，我们确定“生存-开展-跨越〞的业务组合演化路径城市根底建设领域包含许多行业，从“核心能力-行业〞视角出发，城市根底建设不能称为一个行业；作为一家新成立的公司，生存问题是当务之急，是一个非常紧迫的问题，因此在公司的业务组合中需要配置市场环境稳定或者市场容量刚性上升、经营净利润稳定、经营净现金流良好、管理相对简单的业务，不仅解决公司初期的生存问题，而且能够确保公司长期稳定；作为一家在云南城市化快速推进时期成立的省属城市建设投资公司，应该抓住时机，快速开展，在城市根底建设领域，城市开发〔旧城改造/新城建设，即地产/房产业务〕行业具有持续的开展潜力。房地产业的开展是经济开展的结果和表现，在开展中国家，房地产业是一国的支柱产业之一，在兴旺国家，房地产业在国民经济中的重要性相对下降。例如，在十九世纪，欧洲的工程机械与建筑业非常兴旺，进入二十世纪才开始逐渐衰落。新公司在经过一定时期的运营之后，内部管理已根本标准、业务运作模式根本成熟、公司企业文化逐步形成，在前述三项条件的根底上才能实现跨越式开展。生存开展跨越……演化路径7/14/202332报告二级目录〔一〕业务组合的根本思路1、根本原那么2、业务性质类型3、业务管理类型4、关于政府工程5、演化路径〔二〕初期业务组合〔三〕中期业务组合〔四〕远期业务组合7/14/202333初期业务组合：生存是最紧迫的问题，开展是最重要的问题平衡业务核心业务时机业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗效劳旅游景点环境资源紧迫业务开拓业务关注业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗效劳旅游景点环境资源退出退出对于城市交通〔公路、轻轨、地铁〕业务，由于周期长、投资回报低，建议公司不主动进入，许多城投公司在城市交通领域陷入泥潭，但可以进入机场高速领域；旅游景点不投资，从环境资源领域〔如华威废弃物公司〕退出。指掌鸠河工程指掌鸠河工程指其它水务指其它水务7/14/202334中期业务组合：在解决生存问题的条件下，开展就是硬道理平衡业务核心业务时机业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗效劳旅游景点环境资源紧迫业务开拓业务关注业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗效劳旅游景点环境资源对于城市交通业务，它是地方政府主导的工程，许多城投公司的实践说明，其社会效益大于经济效益，在云南城投进入开展期时，可以把它列入“时机业务〞，适度关注就可以了。7/14/202335远期业务组合：平衡业务定型，核心业务形成，继续开拓医疗效劳平衡业务核心业务时机业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗效劳旅游景点环境资源紧迫业务开拓业务关注业务城市水务城市交通城市开发教育产业医疗效劳旅游景点环境资源平衡业务根本定型，进入标准化经营阶段，只需要集团公司总部适度关注和监管，其具体经营管理事务由独立的分子公司承担。平衡业务提供稳定的利润和良好的现金流；由于医改的步伐比较慢，在十二五时期，云南医疗市场还有很大空间，因此医疗效劳仍作为“开拓业务〞管理7/14/202336报告一级目录一、云南城投的使命与愿景二、云南城投的开展定位三、云南城投5—10年战略目标四、云南城投现有业务的进退五、云南城投的业务组合六、云南城投的业务投资安排七、投资效益预测和风险评估7/14/202337报告二级目录〔一〕教育板块〔二〕城市开发板块〔三〕水务板块〔四〕医疗板块〔五〕其它业务板块7/14/202338SWOT分析对云南城投教育板块业务进行SWOT分析总结，为公司确定下一步在教育行业的投资安排提供依据1、政策环境渐趋宽松，鼓励措施陆续出台2、市场需求旺盛，高中段以上教育尤甚3、家庭的教育投入观念不断增强4、民办教育处在成长期，开展空间较大1、母体高校多年办学中积淀的无形资产和有形资源2、城投公司的政府背景和雄厚实力3、学校领导的变革愿望1、教学资源的配置还存在较大差距2、学院人力资源状况不佳，管理水平亟需提升3、核心竞争能力尚未形成4、品牌的知名度和美誉度亟需提高1、教育市场竞争态势愈演愈烈2、国家对高等教育办学资格监控加强3、家庭教育观念转变，投资趋于理性化4、从长期看，生源数量呈下降趋势优势〔S〕劣势〔W〕时机〔O〕威胁〔T〕7/14/202339布局期〔2006-2007〕的教育投资：尽快办理津桥学院产权过户，投资1.00亿元完善办学硬件设施建设，满足5000人的办学规模需求，促使其标准、稳定开展。在布局期末期，再投资2.00亿元，将其建成一所设施良好的10000人规模的学校，成为昆明市顶级的独立学院根据城投公司的现状，确定将教育板块作为公司现阶段现金流的主要来源；由于受到教学设施和办学资金的限制，津桥学院已有两年停止招生，在独立学院数量逐年增多、教育部门对独立学院办学资格的审查日趋严格的情况下，津桥学院随时都有可能被取消办学资格。为扭转津桥学院目前的困境，抓住高等教育需求旺盛的大好时机，城投公司应尽快办理津桥学院产权过户手续，确保股权投资1.27亿尽快到位，加快教学根底设施和校园环境改造的步伐，促使学校走上良性开展的轨道；聘请优秀的经营管理人员加强学院内部管理，提高教育效劳水平，力争以优质求优价；尽可能提高专职和兼职教师的薪酬水平，加大学院对优秀人才的吸引力；加大对现代教育技术硬件设施的投入力度，为将来学院转型和专业调整做好准备；由于独立学院面向全国招生，因此应加大在外地对津桥学院的宣传力度，以拓宽生源渠道；通过对教育市场的需求分析，在未来10年内，高等教育市场将会保持递增态势。因此，在布局期末，办学规模到达5000人的根底上，可考虑再追加投资3亿元，将津桥学院办成10000人办学规模、昆明市最好的独立学院；对于海源学院，考虑到其属于医学院校，卫生部门对其监管较严，而学生就业面相对较窄，因此，对其收购还应慎重考虑。即使不收购海源学院，对于城投公司在教育板块的投资收益也不会有明显影响。7/14/202340在布局期末追加投资后，津桥学院总资产到达4.5亿元左右，再购置教育用地120-150亩，校园总占地面积到达300亩以上，符合国家教育部规定标准；年招生稳定在2000－2500人，在校生规模到达8000－10000人；专职和兼职教师不少于450人，其中专职教师不少于100人，具有副高级以上职称的比例不低于30%。每年学杂费收入稳定在0.8－1.00亿元，净利润到达0.2－0.25亿元，形成稳定的现金流；由于国家教育政策在云南实施存在一定的滞后性，因此，在津桥学院仍与母体高校〔昆明理工大学〕存在紧密联系的情况下，可以借助母体高校的特色专业和品牌优势以及教学、实验硬件设施，进行专业调整，突出学院的工科专业优势，形成鲜明的办学特色。如果国家强制性要求独立学院与母体高校必须剥离，那么仍要与母体高校进行密切合作，进行专业调整，但可能要加大对教学、实验硬件设施的投入力度。在建设投入时，还要考虑在教育市场出现萎缩时如何将教育投入退出变现的问题。如果在布局期末没有按照规划投资2.00亿元，那么在开展期需要继续投资2.00亿元。开展期〔2021-2021〕的教育投资：此阶段教育板块处于稳定开展期，收益稳定，无需追加过多投资〔在布局期末按规划投资2亿元〕7/14/202341由于受方案生育、高校扩招和学校数量增加的影响，生源争夺剧烈，高校进入以质量求开展的阶段。教育板块作为城投公司的平衡业务，在投资安排上将会面临增加投资、维持现状和退出三种情况。从我国民营高校20年的开展历程来看，单纯靠自己创立品牌开展壮大是非常困难的。因此，依托名牌高校来开展是一条捷径。如果此时国家教育管理部门对独立学院使用母体高校品牌没有明确限制，那么可适度追加投资，使学院总资产到达6－7亿元，在校生规模维持在10000－12000人；如果国家进行明确限制，那么看此时学院自己的品牌特色是否具有很强的竞争力。如果竞争力强，那么可维持现状或适度追加投资，否那么可考虑退出方式和时机。跨越期〔2021-2021〕的教育投资：经过五年投资教育产业的经验积累，城投公司对教育板块应该有了全面、深入的了解，此时可以根据教育市场的竞争环境决定在教育板块的投资力度教育市场的变化国家教育政策对独立学院办学的管理力度逐渐加强受方案生育和现阶段高效扩招的滞后影响，在十二五时期，高等教育需求的增长速度将放缓办学方向的变化受学生〔家长〕接受高等教育的观念发生变化的影响，高等教育的办学方向开始从重视规模开展向注重提高质量转移、由知识传授教育向能力培养转移7/14/202342云南城投在教育投资方面的要点：抓住时机进入、全力打造品牌、适度开展规模、平衡公司业务抓住时机进入我国高等教育目标是到2021年毛入学率到达40%，目前19%的毛入学率据此要求尚有较大差距，云南省的差距更为明显，因此高等教育市场有较大提升空间。而教育部要求独立学院必须从原所属院校剥离出来，按照民营化模式办学，这也为城投公司介入提供了很好的时机。独立学院收费高于普通高等院校，能为公司带来稳定的现金流。1全力打造品牌由于近几年高校扩招力度较大，因此办学主体逐年增多，市场竞争日趋剧烈。通过外部环境分析可以看出，今后高等院校为争取生源，除在价格上进行打拼外，更会在学校品牌和特色方面加大力度。因此，城投公司介入教育后，必须全力投入，打造学校品牌，形成明显的办学特色，以求能在竞争中生存开展。2适度开展规模未来人口增长速度趋缓，适龄教育人口会呈下降趋势，教育行业的竞争将进入以质量求开展的阶段。而公司经过几年的开展，会进入一个平稳开展阶段。因此，在办学到达一定规模后，不再扩大教育投入规模，能够维持稳定经营即可。3平衡公司业务尽管经营教育风险较小且收益稳定，但由于教育板块并非公司核心业务，因此对其定位是平衡公司现有业务，为公司提供稳定现金流。在教育市场平稳开展的情况下，公司可一直经营这块业务，获取稳定收益；一旦教育市场发生重大变化，公司可依据当时情况决定是否退出。47/14/202343报告二级目录〔一〕教育板块〔二〕城市开发板块〔三〕水务板块〔四〕医疗板块〔五〕其它业务板块7/14/202344SWOT分析根据?云南城投战略环境分析报告?中“城市开发业务〔地产/房产〕〞的分析，现按照SWOT框架进行总结，作为公司在本领域投资安排的根本依据优势〔S〕劣势〔W〕威胁〔T〕时机〔O〕云南城投是省属城市根底设施建设投资公司，城市开发业务是公司一个业务板块；相对政府土地储藏机构和一般国有企业具有较为灵活的运作机制；具有较强的资源整合能力〔土地资源、政府资源、社会资源等〕；……。云南城投没有进行城市土地经营经验；公司员工整体素质尚未到达进行城市开发业务的专业要求；政府牵制在短期内尚不能完全解除；……。云南省进入城市化加速期；从中央到地方，城市根底设施建设投融资体制改革逐步深化；昆明市土地一级市场启动较晚；昆明市城市开展的转型带来机遇；……。越来越多的房地产开发商看到土地一级市场的投资时机；政府土地储藏工作的深入，带来竞争状况加剧；政府在土地一级市场开发方面的讲价能力越来越强；……。7/14/202345布局期〔2006－2007年〕的城市开发投资：尽力完成新云南工程；迅速进入城市开发业务，通过土地储藏和工程筹划，完成城市开发业务的根本布局，投资金额15-20亿元关于新云南工程：由于是政府交办工程，投资额到达14亿RMB，属于长线工程，且在效劳定价上受到一定约束，新云南大厦工程的关键点在于——换取政府其他政策支持，尽力做到盈亏平衡，可利用该局部资产作为融资杠杆，在政府和商业利益之间寻求平衡；城市开发业务在公司战略中的定位：根据?战略环境分析报告?的分析，当前国家一系列房地产宏观政策与金融政策的出台，对房产经营冲击较为明显，且政府与房地产商都已经意识到土地一级市场的重要性；而随着经济增长且处于城市化的加速期，土地的增值是一个根本的经济规律，迅速进入城市开发业务，进行土地储藏和经营对云南城投很好替代政府的局部职能、完成公司自身的使命都具有战略意义，因此，将城市开发板块作为公司未来5-10年的核心业务；城市开发业务的细分定位：根据?战略环境分析报告?的分析，公司在城市开发板块的重点是利用土地经营进行扩张，辅助精品房产开发，前者作为短期资本积累的手段，后者作为公司长期利润、积累经验和建立品牌的手段；布局区域的选择：鉴于新昆明建设的机遇，云南城投应将昆明市作为初期开展城市开发业务的重点，投资规模大约在10-15亿RMB；同时关注各地州市经济状况、城市化进程和城市规划，以发现投资时机并伺机进入。研究说明，调研不充分、不计本钱的进行片区开发和土地经营会面临较高的财务风险；在资金风险控制范围内，可考虑合作开发精品房产工程，投资额6亿左右，以到达两个目的——积累工程运作经验，树立公司品牌，形成优质资产奠定根底；该阶段为资本投入阶段，不产生直接现金收益，该阶段城市开发业务的总资产规模到达35-40亿RMB。7/14/202346开展期〔2021－2021年〕的城市开发投资：昆明市的土地经营所产生的收益可以继续投入，还可考虑到地州市进行土地储藏，并适度投资高端房产，共需投资20亿元土地储藏二手市场转让变现精品工程开发随着土地储藏的增加，公司的资金压力会逐渐增大，在开展期通过局部土地转让变现能够局部缓解资金压力；借助土地经营上的优势，进行精品工程开发，强化品牌，尽可能形成高赢利的资产，为上市融资提供资产平台，投资额约10亿左右，工程宜精不宜多；在充分研究和调查的根底上，充分结合地州市的城市开展规划，对地州市的土地进行储藏和经营，投资额约10亿RMB；该阶段新云南大厦工程交付使用，加上局部土地转让收益，可有一定的经营现金流净流入；公司城市开发业务板块的总资产规模到达55-60亿RMB。昆明市地州市土地储藏工程融资7/14/202347跨越期〔2021-2021年〕的城市开发投资：经过5年城市开发经验的积累，此时公司可根据新的竞争环境决定土地开发的投资力度城市开发关键要素经济增长和城市建设宏观政策公司投融资管理能力详见《战略环境分析报告》土地经营的利润和经济增长、城市建设正直接相关，但由于宏观政策的不确定性，在投资安排上需谨慎行事，尤其是土地经营的投资大、周期长，会给公司经营带来一定经营风险；国内成熟城市运营商的成功经验说明，在城市开发时，政府最看重的要素是投资者的品牌和实力，假设云南城投在5年内未能树立良好的品牌效应，会面临来自政府的巨大压力；在跨越期的投资运作当中，应更为灵活的采取“投资-退出-再投资〞的方式，加强资金流转的抗风险能力，该阶段追加投资10亿RMB，使得公司城市开发业务板块的总资产到达65亿RMB左右；应有意培养跨区域开展的相关能力：调研决策能力、投融资管理能力、社会资源整合能力等。7/14/202348云南城投在城市开发投资方面的要点：尽早筹划投资，工程精益求精，合作经验积累和集中组合投资尽早筹划投资目前，虽然土地一级市场的投资风险较低、利润较稳定，但由于房地产是关系国计民生的支柱产业，因此，土地一级市场的半垄断性能维持多久仍是未知数。1工程精益求精精品工程不仅可以给公司带来丰厚的回报，形成优质资产，还可以给公司树立品牌和信誉，对精品工程的选择必须进行充分论证和慎重决策，做到“工程精益求精，打造高端品牌〞。2合作积累经验土地经营可以靠政府资源，但进行规划设计、房产经营并非城投优势所在，合作伙伴的选择要高标准、严要求，不仅要有品牌，能够带来资金，更要带来理念、管理模式、运作经验，甚至社会资源。3集中组合投资集中有限的资金用于土地经营业务，但在土地经营过程中可充分利用土地二次开发的投资组合设计投融资结构，以降低投资风险，既保证公司扩张的扩张速度，又保证公司的可持续增长能力。47/14/202349报告二级目录〔一〕教育板块〔二〕城市开发板块〔三〕水务板块〔四〕医疗板块〔五〕其它业务板块7/14/202350SWOT分析根据?云南城投战略环境分析报告?中“城市水务〞的分析，现按照SWOT框架进行总结，作为公司在本领域投资安排的根本依据优势〔S〕劣势〔W〕威胁〔T〕时机〔O〕云南城投是省属城市根底设施建设投资公司，水务是公司的一个业务板块；与云南地州市政府沟通，云南城投具有一定的政府资源优势〔省管地州市〕；……。云南城投没有水务经营经验；云南城投的资本来自国家开发银行或商业银行，资本本钱高达年息6%左右。而上海城投等公司的水务资产根本上是市政府作为股东投资采取行政划拨方式注入；……。从中央到地方，都在搞水务产权改革；从中央到地方都在推行水务市场化；水务市场容量随着经济的开展刚性上升；政府也在逐步调升自来水和污水处理价格；……。如果收购现有国有自来水公司，其设备老化、人员充裕、管理效率低下；国内经营水务的公司的总资产收益率和净资产收益率普遍低下；收购国有自来水公司，面临着通过改善内部管理，降低运营费用来增效的压力；……。7/14/202351布局期〔2006－2007年〕的水务投资：试探性地进入水务行业，掌鸠河工程明晰股权结构及公司化运作或者变现退出收回资金8.59—9.00亿元，经过深入的调研后控股〔60%左右〕一家地州市的自来水公司，股权投资金额不超过0.50亿元关于掌鸠河工程：从?战略环境分析报告?可知，掌鸠河工程存在三个硬伤，一是需要相当一段时间才能明晰产权关系，二是最多持有50%的股份没有控制权，三是股东昆明市自来水公司倾向于在运营期间首先归还银行贷款没有现金分配，因此这块资产在最近10年没有太大的战略意义；根据云南省建设厅的调研，云南绝大多数地州市自来水公司的设备严重老化，没有资金更新设备，云南省政府及省建设厅在这种压力下积极地推动水务行业的产权改革和水务行业的市场化经营；收购地州市的水务公司，需要持“摸着石头过河〞的态度，切不可一下子在水务行业铺开，如果资金本钱高于水务行业的总资产回报率，就会给公司经营带来风险；根据云南省地州市自来水公司的规模，其账面净资产一般不超过1.00亿元，因此动用0.50亿元，一般能够控股50%－60%；在布局期只投资一个点，等积累经验后再复制成功经验。研究说明，某些财经媒体宣传的“抢占水务市场〞是缺乏事实依据的；政府提高水价是需要通过“听证会〞的，这个关系“民生〞的政府管制行业很难给投资者提供超额收益；……。7/14/202352开展期〔2021－2021年〕的水务投资：根据前期控股经营的一个地州市水务公司的经营情况，决定开展期的水务投资力度布局期2006—2007年水务经营经验开展期2021—2021年的水务投资长期以来，城市供水作为一项社会福利来看待，地方政府垄断经营，以财政投资为主，供水设施欠账很多，同时内部管理低效，……，谨慎收编。决定随着政府对自来水价格和污水处理价格的调整，未来的水价应该能够保证大多数政府所属水务公司的盈亏平衡；一般来说，在一个市场主体大多数都是政府直接经营公司的行业，竞争不会过分剧烈，对于置身其中的优秀公司来说，可以通过提高运营效率和降低管理本钱来获得稳定的较高的投资回报；在开展期〔2021－2021年〕，云南城投可能会再控制1－2个地州市的水务，为了谨慎起见，目前按控制1个地州市的水务规划，投资规模在0.50亿元左右。7/14/202353跨越期〔2021-2021年〕的水务投资：经过五年的水务经验积累，根据当时的水务市场竞争环境和资本本钱来决定公司的水务板块投资水务经营关键要素市场容量〔政府〕水价企业运营水平详见《战略环境分析报告》水务的市场容量肯定以一个稳定的增长率刚性上升，这是可以定论的，但不能据此做出投资决策企业的运营水平是一个内部因素，公司自己可以把控；关键是当地政府对自来水价格〔含污水处理费〕的干预，城市供水不象电讯等根底设施，它的运行环境在相当长的时期内是“半市场化〞的，水价管理将决定公司在这个时期的水务投资力度。7/14/202354云南城投在水务投资方面的要点：冷观行业动态、选准收购目标、试点积累经验、相机滇内铺开冷观行业动态目前，宏观层面的政府水务企业产权改革、鼓励市场化经营等产业政策趋势是可以肯定的，但是水务价格、水务定价权等关键因素还有不确定的地方。1选准收购目标行业分析仅只代表平均水平。进入水务行业，几乎不可以采取新建的方法，况且水务是区域自然垄断型的，因此选准收购对象尤为关键，对选定对象的定价就是关键中的关键。2试点积累经验进入陌生领域，宁可“摸着石头过河〞，也不能急躁冒进，投资失误是战略性失误，战略决定成败。3相机滇内铺开由于水务市场与地方政府存在千丝万缕的关系，作为水务企业的投资者不可防止地在水价上与代表“民生〞的地方政府博奕，政府资源在这里具有举足轻重的作用。47/14/202355报告二级目录〔一〕教育板块〔二〕城市开发板块〔三〕水务板块〔四〕医疗板块〔五〕其它业务板块7/14/202356SWOT分析根据?云南城投战略环境分析报告?中“医疗效劳〞的分析，现按照SWOT框架进行总结，作为公司在本领域投资安排的根本依据优势〔S〕劣势〔W〕威胁〔T〕时机〔O〕云南省政府〔2005〕26号?省人民政府关于同意组建云南省城市建设投资的批复?批准云南城投从事“城市效劳性工程〔学校、医院等〕的投资和建设〞；云南城投总部是全资国有企业；……。云南城投没有医疗效劳经营经验；……。从全国到云南都在搞医疗机构的产权改革和医疗行业的投资主体多元化；社会各方压力都在推动医疗监管部门对医疗行业进行“管办别离〞的改革；中国医疗市场开展空间极大；对根本医疗之外的医疗效劳不限价；……。已有社会大资本进入云南省尤其是昆明市的医疗效劳领域；医疗“管办别离〞改革没有具体时间表；试图进入医疗产业的资本很多，会推高优质医院的收购价格；……。7/14/202357布局期〔2006－2007年〕的医疗投资：暂不进行实质性投资，重点是研究国家医疗改革方面的政策，跟踪、研究、筛选拟收购对象因为云南城投没有任何医疗行业的经营经验，而且公司是刚刚成立的，投资不能仓促进行以躲避投资风险，因此建议公司在最近两年暂不进行实质性医疗投资；医疗技术是一种风险很高的技术，由于患者的恐惧心理和平安需求非常明显，医疗行业的竞争格局是“强者恒强〞，因此不建议云南城投采取“平地而起〞的模式来创办新的医院，建议云南城投收购昆明市的优质医院〔包括有特色的专科医院〕；医疗行业不象其它行业，是一个政府严格管制的行业，因此要加大医疗政策的研究；……。7/14/202358开展期〔2021－2021年〕的医疗投资：经过两年准备后，建议收购一家三甲级综合医院或者在云南省具有显著优势的二甲以上专科医院医院的地点只考虑昆明市，在本阶段不考虑云南省境内的地州市；采用控股的方式收购医院，控股比例在55%－60%之间；预计投资金额在5.00亿元，但不做硬性规定，只要是好医院、大医院都可以；医院收购后，云南城投通过医院的股东会控制董事会，采取“专家管理〞模式，秉承“多元化投资，专业化管理〞的投资控股理念。在?云南城投战略环境分析报告?中的研究说明，省属医院的经营规模小于中央部委所属医院，但其盈利能力超过中央部委所属医院；省辖市属医院的经营规模小于中央部委所属医院，但其平均盈利能力与中央部委所属医院根本持平；县属医院经营规模最小，盈利能力也最差；因此，云南城投收购医院首选省属优质医院，其次是省辖市属医院，县属医院和中央部委所属医院不在收购对象的考虑之列；其它有关问题，详见?云南城投战略环境分析报告?，……。7/14/202359跨越期〔2021-2021年〕的医疗投资：继续扩大开展期投资的“昆明医院〞，开始向地州市医院渗透，逐步形成一个覆盖云南的医疗集团昆明曲靖楚雄大理玉溪思茅景洪个开蒙首先把在昆明的医院经营成全省最好的医院；利用省级媒体对医院的品牌进行宣传，在全省居民中建立起良好的品牌形象；然后开始向全省主要地州市扩张，挟“品牌〞以令“诸侯〞；一个地州市只收购一家医院，做大规模，提高市场份额，不要“贪多〞。7/14/202360云南城投在医疗投资方面的要点：收购最正确医院、先昆明后地州、打造医疗集团发挥规模经济效益收购最正确医院反复强调这个问题的原因是提醒公司决策人员克服“思维惯性〞，医疗品牌需要时间去积累，消费者对效劳产品的质量评价不敏感。硬件设施是医院经营必不可少的根底，品牌才是医院经营的核心。1先昆明后地州区域性医疗资源主要集中在该区域的中心城市，昆明是云南省的中心城市，通过昆明辐射地州，放大品牌的作用。2打造医疗集团长期以来，医疗机构的产权归属仍然是方案经济时代的“条块分割〞状况，对医院经营绩效不太关注。现在，医疗集团的运营模式受到了重视，如北京同仁医疗集团，追究规模经济性。3在跨越期〔即十二五时期〕，医疗板块作为云南城投公司的第二大业务板块规划，同时考虑到我国的医疗体制改革刚刚开始，蕴含投资时机，因此对投资规模不做硬性规定，关键在于投资时机和对象。7/14/202361报告二级目录〔一〕教育板块〔二〕城市开发板块〔三〕水务板块〔四〕医疗板块〔五〕其它业务板块7/14/202362云南省人民政府2005年4月27日云政复〔2005〕26号?云南省人民政府关于同意组建云南省城市建设投资的批复?第4条“云南省城市建设投资的经营范围〞规定：城市道路以及根底设施的投资建设及相关产业经营；给排水及管网投资建设及管理；城市